УКРАЇНА 
Житомирський апеляційний суд 

Справа №272/438/18 Головуючий у 1-й інст. Карповець В. В. 
Категорія 47 Доповідач Шевчук А. М.  
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 лютого 2020 року Житомирський апеляційний суд у складі:
                       
головуючої судді Шевчук А.М.,   
                                 суддів: Талько О.Б., Коломієць О.С.,
з участю секретаря судового засідання Бірюченка Д.А.,
       
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Житомирі 
цивільну справу №272/438/18 за позовом Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «ХЛІБОРОБ» до ОСОБА_1 про визнання поновленим договору оренди землі та укладеною додаткову угоду
за апеляційною скаргою Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «ХЛІБОРОБ»
на заочне рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 21 травня 2019 року, яке ухвалене під головуванням судді Карповця В.В. у м. Андрушівці, 

в с т а н о в и в:

У квітні 2018 року Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «ХЛІБОРОБ» (надалі – СТОВ «ХЛІБОРОБ» або товариство) звернулося до суду із позовом до  ОСОБА_1 . Просило визнати поновленим договір оренди землі, укладений 15 червня 2007 року з ОСОБА_2 , спадкоємцем якої є відповідач, щодо земельної ділянки загальною площею 3,0202 га із кадастровим номером 1820388600:03:000:0157, що розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, зареєстрований у державному реєстрі земель 17 жовтня 2007 року за №040720200175; визнати укладеною додаткову угоду від 12 вересня 2017 року до договору оренди землі від 15 червня 2007 року, за умовами якої строк дії договору продовжено до 17 жовтня 2027 року та збільшено розмір орендної плати до 10% від нормативної грошової оцінки, що становить 11 106,64 грн. Свої вимоги товариство обґрунтовувало тим, що 15 червня 2007 року уклало із ОСОБА_2 договір оренди земельної ділянки загальною площею 3,0202 га із кадастровим номером 1820388600:03:000:0157, що розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області. Державна реєстрація договору здійснена 17 жовтня 2007 року Андрушівським районним відділом Житомирської регіональної філії «Центр державного земельного кадастру» та зареєстровано у державному реєстрі земель за №04072020040. За умовами договору такий укладено на 10 років та орендар має переважне право поновлення його на новий строк. Товариство 12 вересня 2017 року повідомило ОСОБА_2 про намір скористатись своїм переважним правом та продовжити дію договору оренди землі, направивши лист-повідомлення та проект Додаткової угоди від 12 вересня 2017 року до договору оренди землі від 15 червня 2007 року, за умовами якої строк дії договору продовжено до 17 жовтня 2027 року та збільшено розмір орендної плати до 10% від нормативної грошової оцінки, що становить 11 106,64 грн. Із інформаційної довідки від 04 квітня 2018 року з державного реєстру речових прав на нерухоме майно товариству стало відомо про те, що власником земельної ділянки є ОСОБА_1 , як спадкоємець за заповітом. Новий власник земельної ділянки 25 вересня 2017 року направив товариству заяву, в якій повідомив про своє бажання припинити дію договору оренди землі від 15 червня 2007 року. Вважає, що такими діями відповідач грубо порушує переважне право товариства на укладення договору оренди на новий строк.

Заочним рішенням Андрушівського районного суду Житомирської області від 21 травня 2019 року в задоволенні позову відмовлено.

Не погодившись із заочним рішенням суду першої інстанції, СТОВ «ХЛІБОРОБ» подало апеляційну скаргу. Посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, а також невідповідність висновків суду фактичним обставинам справи, просить заочне рішення скасувати та ухвалити нове, яким позовні вимоги задовольнити у повному обсязі. Вважає, що ОСОБА_1 грубо порушив переважне право товариства на укладення договору оренди на новий строк, яким товариство мало намір скористатися та зробило для цього усі передбачені чинним законодавством дії з дотриманням процедури, передбаченої статтею 33 Закону України «Про оренду землі». Крім того, ОСОБА_1 , який згідно з матеріалами цивільної справи прийняв спадщину після смерті ОСОБА_2 , є спадкоємцем майна ОСОБА_2 та правонаступником за відповідним договором оренди земельної ділянки. Приватним нотаріусом видано свідоцтво про право на спадщину від 24 жовтня 2017 року. Враховуючи дану обставину, ОСОБА_2 не могла написати заяви на адресу СТОВ «Хлібороб», оскільки станом на ІНФОРМАЦІЯ_1 вона померла. Отже, твердження суду першої інстанції про те, що ОСОБА_2 направила на адресу СТОВ «Хлібороб» заяву про своє бажання припинити дію договору є недостовірним.

Відзиву на апеляційну скаргу не надходило.

Перевіривши законність та обґрунтованість заочного рішення суду першої інстанції відповідно до положень ст.367 ЦПК України, колегія суддів апеляційного суду доходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає до часткового задоволення з наступних підстав.

Відмовляючи СТОВ «Хлібороб» у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із того, що в ході розгляду справи встановлено, що після отримання листа-повідомлення та проекту додаткової угоди позивача про намір поновити договір оренди, ОСОБА_2 до закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки направила орендарю письмову заяву від 25 вересня 2017 року, в якій зазначила про свій намір припинити дію договору оренди земельної ділянки з СТОВ «Хлібороб». Зміст заяви ОСОБА_2 містить чітку й однозначну позицію останньої про небажання продовжувати орендні правовідносини з позивачем й розцінюється як заперечення щодо поновлення договору оренди в контексті ст.33 Закону України «Про оренду землі». Крім того, проект додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки, направлений позивачем, містить інші умови, ніж сам договір оренди, а саме: товариством запропоновано змінити розмір орендної плати. За таких обставин, суд першої інстанції дійшов до висновку про те, що між СТОВ «Хлібороб», ОСОБА_2 та її правонаступником ОСОБА_1 не досягнуто домовленості щодо істотних умов договору оренди землі, що вбачається із змісту листів, наявних у матеріалах справи, а тому СТОВ «Хлібороб» втратило своє переважне право на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк.

Колегія суддів апеляційного суду не може погодитися із вищевикладеними правовими підставами для відмови у задоволенні позовних вимог із огляду на наступне.

Судом установлено та матеріалами справи доводиться, що ОСОБА_2 була власницею земельної ділянки площею 3,0202 га із кадастровим номером 1820388600:03:000:0157 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області (а.с.14).

Між ОСОБА_2 та Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «ХЛІБОРОБ» 15 червня 2007 року був укладений договір оренди вищезазначеної земельної ділянки строком на 10 років (а.с.11-12). Земельні ділянки передані орендарю 15 червня 2007 року, про що свідчить акт прийому-передачі земельних ділянок (а.с.13). Державна реєстрація договору оренди проведена Андрушівським районним відділом Житомирської регіональної філії «Центр державного земельного кадастру» 17 жовтня 2007 року за №040720200175.

Відповідно до пункту 8 вищевказаного договору оренди після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. 

Згідно з пунктом 43 вищезазначеного договору він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Отже, датою, до якої діяв договір оренди, є 17 жовтня 2017 року.

Так, 13 вересня 2017 року СТОВ «ХЛІБОРОБ» направило ОСОБА_2 лист-повідомлення від 12 вересня 2017 року про поновлення договору оренди землі із проектом додаткової угоди, які одержані 16 вересня 2017 року (а.с.15-18). Вказаною додатковою угодою було запропоновано укласти договір оренди на той же строк, але на інших умовах. Так, у листі-повідомленні СТОВ «ХЛІБОРОБ» зазначає про намір збільшити орендну плату до розміру 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 11 106,64 грн. 

Окрім того, у пункті 4 додаткової угоди йдеться про те, що орендар протягом 3 (трьох) банківських днів з моменту державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди землі передає орендодавцю разовий платіж в розмірі 3 000 грн., в якості винагороди орендодавцю за підписання даної додаткової угоди.

25 вересня 2017 року від імені ОСОБА_2 на адресу СТОВ «ХЛІБОРОБ» була направлена заява про начебто бажання заявниці припинити дію договору оренди земельної ділянки від 15 червня 2007 року відносно земельної ділянки загальною площею 3,0202 га із кадастровим номером 1820388600:03:000:0157 (а.с.19). 

Частини 1-5,6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, що діяла на час виникнення спірних правовідносин) передбачали, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) і визначали два випадки можливої пролонгації договору.

У обох випадках в обов`язковому порядку має бути висловлена беззаперечна згода орендодавця на поновлення договору оренди. Переважне право орендаря може бути реалізоване за умови дотримання процедури, передбаченої вказаною нормою, й лише за наявності волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди землі. Саме за таких обставин у даному випадку діє принцип свободи договору, закріплений положеннями цивільного законодавства.

Проте, із матеріалів спадкової справи №28/2017 убачається, що ОСОБА_2 , тобто орендодавець, померла ІНФОРМАЦІЯ_2 , що підтверджується свідоцтвом про смерть серії НОМЕР_1 , виданим виконкомом Степківської сільської ради (а.с.128).

Спадкодавець залишила заповіт від 20 жовтня 2011 року, за яким на випадок свої смерті заповідала сину ОСОБА_1 земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 3,0202 га (державний акт на право власності на земельну ділянку серії ЯГ №773609, виданий 15 червня 2007 року) (а.с.159).

Спадкоємець ОСОБА_1 із заявою про прийняття спадщини звернувся до приватного нотаріуса 07 березня 2017 року, тобто з додержанням шестимісячного строку для прийняття спадщини (а.с.127).

Із заявою про видачу свідоцтва про право на спадщину за заповітом ОСОБА_1 звернувся 24 жовтня 2017 року та цього ж дня приватним нотаріусом Андрушівського районного нотаріального округу видано сину орендодавця – ОСОБА_1 свідоцтво про право на спадщину за заповітом на земельну ділянку площею 3,0202 га з кадастровим номером 1820388600:03:000:0157, розташовану за адресою: Житомирська область, Андрушівський район, Степківська сільська рада, яка належала спадкодавцю на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯГ №773609. Цільове призначення земельної ділянки – для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а.с.161,226).

Отже, заява від 25 вересня 2017 року, направлена від імені ОСОБА_2 на адресу орендаря про начебто її бажання припинити дію договору оренди землі не може бути прийнята колегією суддів апеляційного суду як належний доказ у даній справі, оскільки на час її (заяви) написання орендодавця у живих не було (вона померла ІНФОРМАЦІЯ_2 ), а суд першої інстанції помилково вважав дану заяву належним та допустимим доказом та обґрунтовував свої висновки, у тому числі, на підставі заяви від 25 вересня 2017 року, помилково вважаючи її волевиявленням орендодавця.

Право на спадкування виникає у день відкриття спадщини, а часом відкриття спадщини є день смерті особи. Право власності на земельну ділянку переходить до спадкоємця на загальних підставах, із збереженням її цільового призначення.

Отже, ОСОБА_2 померла ( ІНФОРМАЦІЯ_2 ), коли договір оренди ще діяв (до 17 жовтня 2017 року), тобто до спливу строку дії договору оренди землі.

Разом із тим, пункт 40 договору оренди земельної ділянки передбачає, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для змін умов договору або розірвання договору. У разі переходу права власності на земельну ділянку до інших осіб, цей договір оренди зберігає чинність для нового власника.

Частина друга статті 33 Закону України «Про оренду землі», яка діяла у такій редакції на час виникнення спірних правовідносин, передбачає, що орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. 

Як убачається із матеріалів справи позивач направляв документи для поновлення договору оренди землі ОСОБА_2 та за адресою: с. Степок Андрушівського району Житомирської області. Спадкоємець - ОСОБА_1 зареєстрований за іншою адресою: АДРЕСА_1 (а.с.21 зворот, 226).

Окрім того, зміст проекту додаткової угоди, який був направлений СТОВ «Хлібороб», не містив прізвища ОСОБА_1 (а.с.16).

У позовній заяві СТОВ «Хлібороб» зазначається, що позивачу з інформаційної довідки від 04 квітня 2018 року №119627149 із держаного реєстру речових прав на нерухоме майно стало відомо, що власником зазначеної земельної ділянки є ОСОБА_1 . У судовому засіданні представник позивача запевнив, що про перехід права власності на земельну ділянку орендарю стало відомо на час звернення із відповідним позовом до суду, тобто 11 квітня 2018 року. Разом із тим, у матеріалах справи наявні видаткові касові ордери від 19 жовтня 2017 року та від 22 грудня 2017 року про те, що кошти в рахунок орендної плати за 2016 рік виплачувалися ОСОБА_1 .

Отже, з моменту, коли позивачу стало відомо про перехід права власності на спірну земельну ділянку до ОСОБА_1 , мати якого померла до спливу строку дії договору оренди землі, СТОВ «Хлібороб» не надало належних доказів та не довело, що повідомляло спадкоємця у встановлені Законом спосіб та строк про своє бажання скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк. 

Оскільки позивачем не дотримано порядку, передбаченого Законом для поновлення договору оренди землі, то вимоги не можуть бути задоволенні саме із таких підстав.

Пояснення представника позивача про те, що подання позову слід вважати повідомленням не відповідає положенням чинного законодавства, які регулюють спірні правовідносини, а аналогію у даному випадку застосовувати недоречно.

За таких обставин, відсутні підстави вважати, що переважне право позивача порушене з вини відповідача.

Відповідно до приписів ст.376 ЦПК України апеляційний суд скасовує заочне рішення суду першої інстанції та ухвалює нове судове рішення, яким відмовляє позивачу в задоволенні позову до ОСОБА_1 з інших правових підстав. 

Керуючись ст.ст.259,268,367-368,374,376,381-384 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «ХЛІБОРОБ» задовольнити частково.
Заочне рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 21 травня 2019 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.
Відмовити Сільськогосподарському товариству з обмеженою відповідальністю «ХЛІБОРОБ» у задоволенні позову до ОСОБА_1 про визнання поновленим договору оренди землі та укладеною додаткову угоду з інших правових підстав.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуюча Судді: