ОКРЕМА ДУМКА

28 лютого 2020 року 
м. Київ

Справа №  913/169/18 

28 лютого 2020 року Верховний Суд складом палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду постановою частково задовольнив касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Боремер", змінив постанову Східного апеляційного господарського суду від 07.02.2019 у справі № 913/169/18, виклавши її мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
Верховний Суд виходив з того, що оскільки право оренди за укладеним 17.02.2014 між Міськрадою (орендодавець) і ТОВ "РБФ "РЕМ" (орендар) договором оренди землі було зареєстровано 08.04.2014, тобто після укладення між ТОВ "РЕМ" (продавець) та ТОВ "Боремер" (покупець) договору купівлі-продажу нерухомого майна, розташованого на орендованій земельній ділянці від 21.03.2014, то "[з]а таких обставин не відповідає імперативним вимогам статті 125 ЗК України висновок суду апеляційної інстанції про набуття Товариством права оренди земельної ділянки з моменту набуття права власності на розміщену на ній будівлю та автоматичне виникнення у нового власника (ТОВ "Боремер") зобов`язання зі сплати орендної плати з моменту укладення договору купівлі-продажу від 21.03.2014.
38. У зв`язку з наведеним, судова палата також вважає помилковим висновок апеляційного суду про використання відповідачем спірної земельної ділянки за наявності правової підстави (відповідно до права користування попереднього землекористувача, яке з огляду на норми статті 120 ЗК України перейшло до Товариства з моменту придбання у власність нерухомого майна, розміщеного на цій ділянці), а також висновок суду першої інстанції про наявність договірних правовідносин між сторонами спору."
У зв`язку з цим Верховний Суд погодився з висновком про існування підстав для стягнення з власника об`єктів нерухомого майна безпідставно збережених коштів у вигляді несплаченої орендної плати на підставі статті 1212 ЦК України за фактичне користування земельною ділянкою, на якій ці об`єкти розміщено, без оформлення відповідного права на цю земельну ділянку.
Вважаю, що Суду належало передати цю справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду для вирішення виключної правової проблеми співвідношення моменту виникнення речового права оренди та моменту виникнення прав та обов`язків за договором оренди в цілому. Натомість, ухвалюючи рішення у цій справі, Суд помилково ототожнив ці поняття, з чим не можу погодитись з огляду на викладене нижче.
Вирішуючи спори, які стосуються моменту набуття речових прав на землю, слід враховувати прийнятий у доктрині поділ прав: 
1) права у зобов`язальних відносинах (права сторін правочину); 
2) права в абсолютних відносинах з невизначеним колом осіб. Речові права є саме такими. Саме речового права стосується принцип публічності та  роз`єднання (див. зокрема Харченко Г. Г . Речові права: монографія. - К.: Юрінком Інтер, 2015. 432 с. - СС. 44, 86, 95).
У юридичній науці визнано, що орендні відносини і користування майном на умовах оренди поєднують реалізацію цих двох видів прав ( Майданик Р. А. Речове право: підручник. - К.: Алерта, 2019. 1102 с. - С. 34). Відповідно орендар має право захищати свої права за договором від їх порушення орендодавцем; орендар також має право захищати своє речове право від третіх осіб, які, наприклад створюють йому перешкоди у користуванні ділянкою.
Права та обов`язки у зобов`язальних відносинах з правочину виникають тоді, коли правочин укладений і набуває сили для сторін. 
Які це права у договорі оренди землі? Ці права виводяться з визначення поняття "договір оренди землі", даного у статті 13 Закону України "Про оренду землі" (далі - Закон): договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Отже, як видно з визначення, договір оренди землі є консенсуальним договором (орендодавець зобов`язаний передати, а не передає), який встановлює такі базові права сторін:
1)          для орендаря: право вимагати передання йому у володіння та користування земельну ділянку;
2)          для орендодавця: право на оренду плату; право вимагати використання ділянки відповідно до договору та законодавства.
Звідси випливає декілька важливих висновків:
1.          Концепція розмежування дати укладення договору оренди і дати набрання ним чинності є штучною. Розмежовувати слід момент укладення договору оренди (це момент підписання для договорів з 2013 року) і момент виникнення речового права, який пов`язаний з моментом його державної реєстрації).

2.          З моменту державної реєстрації права оренди вважається, що ділянка передана орендарю і у орендаря виникає речове право (стаття 17 Закону прямо вказує на це: "Об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом").
Ідеальною є ситуація, коли момент укладення договору (виникнення зобов`язальних прав і обов`язків) і реєстрація (виникнення у орендаря речового права) збігаються у часі. Суперечності виникають, якщо вони не збігаються:
а) у проміжку між укладенням договору і переданням орендарю земельної ділянки (реєстрація речового права) договір діє, а у сторін є право захищати свої порушені договірні права зобов`язального характеру зобов`язально-правовими способами:
- якщо орендодавець порушує зобов`язання з передання ділянки, що виявляється у тому, що на неї вже є зареєстроване право третьої особи і орендар не може зареєструвати своє - у орендаря є право вимагати зобов`язання орендодавця виконати обов`язок в натурі або відмовитись від договору і вимагати відшкодувати збитки (подібно до наслідків, передбачених у статті 766 ЦК України);
- якщо орендар не сплачує орендну плату - орендодавець може її стягнути, якщо тільки орендар не доведе, що не міг використовувати ділянку з вини орендодавця (якщо дії чи бездіяльність орендодавця призвели до неможливості зареєструвати право оренди, з чим пов`язаний момент передання ділянки і виникненням у орендаря права її використовувати) (подібно до частини шостої статті 762 ЦК України).
б) з моменту реєстрації речового права оренди орендар може захищати його речово-правовими способами захисту, тобто від третіх осіб (вимагати усунення сторонньою особою перешкод у користуванні).
3. Строк договору починає свій перебіг з моменту укладення договору, а не реєстрації речового права, якщо тільки сторони не домовились про інше. 
4. Акти приймання-передачі ділянки не передбачені законом як документ, яким оформлюється передання земельної ділянки. Закон передбачає передання землі шляхом реєстрації речового права. Так само реєстрація припинення права оренди породжує не обов`язок орендаря повернути ділянку, адже юридично ділянка вважатиметься повернутою з моменту реєстрації припинення речового права оренди. Реєстрація припинення породжує право орендодавця скористатись речово-правовими способами захисту - негаторний позов до колишнього орендаря.
5. У випадку відчуження будівлі, розташованій на орендованій ділянці, новий власник в момент відчуження стає орендарем ділянки (стороною договору оренди), тобто автоматично виникають зобов`язально-правові відносини, в тому числі й обов`язок платити оренду плату, а речове право виникне з реєстрацією цього права. Не йдеться про штучне відокремлення права від обов`язку. Права і обов`язки орендаря у зобов`язальних відносинах (вимагати передання йому земельної ділянки і сплачувати оренду плату відповідно) переходять в момент відчуження нерухомого майна. При цьому земельна ділянка орендарю фактично передана, а юридично закріплення цього передання пов`язане з реєстрацією речового права оренди.
Отже, норми частини третьої статті 7 Закону ("До особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.") слід розуміти так, що з моменту укладення договору про відчуження нерухомого майна, розташованого на орендованій земельній ділянці, новий власник нерухомого майна стає стороною договору оренди (стороною зобов`язальних відносин з відповідним обов`язком сплачувати орендну плату), однак речове право оренди переходить до нього з моменту державної реєстрації цього права, що також узгоджується з положеннями статей 120 та 125 Земельного кодексу України.

Суддя                                                                                                    К. М. Пільков