СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
проспект Незалежності, 13, місто Харків, 61058

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"17" лютого 2020 р.                                                             Справа № 917/1266/19  
Колегія суддів у складі: 
головуючий суддя Слободін М.М., суддя Сіверін В.І. , суддя  Терещенко О.І. 
за участю секретаря судового засідання Мальченко О.О.
за участю представників сторін:
позивача -  не з`явився
відповідача - Кулакова Ю.С.
розглянувши апеляційну скаргу ТОВ "Інвестиційно-кредитно-будівельна спілка" (вх.№3878П/1) на рішення господарського суду Полтавської області від 21.11.2019 у справі № 917/1266/19 (повний текст якого складено та підписано 25.11.2019 суддею Кльоповим І.Г. у приміщенні господарського суду Полтавської області),
за позовною заявою ТОВ "Інвестиційно-кредитно-будівельна спілка", вул. А.Герасимовича, 2 м. Кременчук, Полтавська область, 39621
до  Кременчуцької міської ради Полтавської області,  пл. Перемоги, 2, м. Кременчук, Полтавська область,39600
про  визнання протиправним, скасування пункту рішення та зобов`язання вчинити певні дії

ВСТАНОВИЛА:

До господарського суду Полтавської області надійшов позов ТОВ "Інвестиційно-кредитно-будівельна спілка" до Кременчуцької міської ради Полтавської області про:
1. Визнання протиправним і скасування пункту 19 рішення Кременчуцької міської ради від 09.08.2018 року "Про поновлення та відмову в поновленні договорів оренди земельних ділянок" щодо відмови ТОВ  "Інвестиційно-кредитно-будівельна спілка" (код ЄДРПОУ 33733402, юридична адреса: вул. А.Герасимовича, 2, м. Кременчук, Полтавська область, 39621) у поновленні договору  оренди землі площею 3970 кв.м. (кадастровий номер 5310436500:12:004:0409) для будівництва 9-поверхового 108-квартирного жилого будинку  по вул. Олександра Білаша (стара назва - Дем`яна Бєдного) у м. Кременчуці Полтавської області.
2. Зобов`язання  Кременчуцької  міської ради (код ЄДРПОУ 24388300, пл. Перемоги, 2, м. Кременчук, Полтавська область,39600) повторно розглянути звернення ТОВ  "Інвестиційно-кредитно-будівельна спілка" щодо поновлення договору оренди землі, площею 3970 кв.м. (кадастровий номер 5310436500:12:004:0409) для будівництва 9-поверхового 108-квартирного жилого будинку  по вул. Олександра Білаша (стара назва - Дем`яна Бєдного) у м. Кременчуці Полтавської області.
Позивач у позові посилається на те, що прийняте Кременчуцькою міською радою рішення в частині відмови у поновленні договору оренди землі порушує його (позивача) переважне право на укладання договору оренди землі на новий строк.
Позивач також вважає, що враховуючи відсутність у орендаря заборгованості з орендної плати та проведення робіт з початку будівництва 9-поверхового 108-квартирного житлового будинку по вул. Д. Бєдного в м. Кременчуці, наявні підстави для продовження договору на тих самих умовах та на той самий строк, відповідно до частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки договір виконувався належним чином, позивач звернувся до відповідача з пропозицією поновити договір і продовжує користуватись земельною ділянкою після закінчення дії договору.  
Рішенням господарського суду Полтавської області від 21.11.2019 у справі №917/1266/19 відмовлено у задоволенні позову.
ТОВ "Інвестиційно-кредитно-будівельна спілка" із зазначеним рішенням суду першої інстанції не погодилось та звернулось до апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати оскаржуване рішення та прийняти нове, яким позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.
Так, апелянт зазначає, що не погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що надані позивачем докази в підтвердження проведення будівництва та обставини справи не можуть свідчити про закінчення будівництва 9-поверхового 108-квартирного жилого будинку по вул. Олександра Білаша (стара назва - Дем`яна Бєдного) у м. Кременчуці Полтавської області та введення його в експлуатацію, оскільки умовами договору оренди землі, який пропонувалось поновити, передбачений код використання земельної ділянки - КВЦПЗ В 02. і для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку. Так, апелянт зазначає, що спірний договір оренди землі був укладений для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, а не для його закінчення чи введення в експлуатацію.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 26.12.2019 відкрито апеляційне провадження за даною апеляційною скаргою у справі № 913/843/14. Відповідачу встановлено строк для подання відзиву. Призначено справу до розгляду на 21.01.2020.
20.01.2020 від відповідача надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому він  проти апеляційної скарги заперечує, просить її залишити без задоволення, а оскаржуване рішення суду - без змін, посилаючись на те, що судом першої інстанції повно та всебічно досліджені усі фактичні обставини справи, яким надана належна правова оцінка. Так, відповідач зазначає, що реалізація орендарем переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановленої статтею 33 Закону України "Про оренду землі" процедури та наявності волевиявлення сторін, однак, як вказує відповідач, позивач звернувся із заявою про поновлення договору оренди землі лише за 35 днів до закінчення строку дії договору, і до заяви не додано проекту додаткової угоди. До того ж, позивач не виконував належним чином умови договору оренди землі. Позивач також наголошує на тому, що договір оренди землі припинив свою дію 15.07.2018 за закінченням строку, на який його було укладено. Крім того, позивачем не надано жодного  доказу початку будівельних робіт або будь-яких інших дій, які б свідчили про його свідоме, належне та добросовісне ставлення до свого зобов`язання приступити до забудови земельної ділянки.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 21.01.2020 оголошено про перерву у розгляді справи до 17.02.2020.
В судове засідання 21.01.2020 представник позивача не з`явився, хоча у відповідності до вимог чинного законодавства про дату, час та місце проведення судового засідання був повідомлений належним чином, натомість, від представника позивача надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.
Розглянувши заявлене клопотання, колегія суддів вирішила у задоволенні клопотання про відкладення розгляду справи відмовити, оскільки воно є необґрунтованим. При цьому колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що чинне законодавство не обмежує сторін певним колом осіб, які можуть представляти його в суді, а тому апелянт, у разі його бажання бути присутнім у судовому засіданні, мав змогу направити до судового засідання іншого представника. 
Враховуючи належне повідомлення сторін про час та місце засідання суду, колегія суддів вважає за можливе розглянути апеляційну скаргу позивача за відсутності його представника, за наявними у матеріалах справи доказами.
Дослідивши матеріали справи, а також викладені у апеляційній скарзі та відзиві на неї доводи сторін, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, а також повноту встановлення обставин справи та відповідність їх наданим доказам, та повторно розглянувши справу в порядку ст. 269 ГПК України, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню.
Як вбачається з матеріалів справи, відповідно до договору оренди землі, укладеного від 16.02.2009 року між Кременчуцькою міською радою Полтавської області та ЗАТ "Інестиційно- кредитно-будівельна спілка" щодо земельної ділянки кадастровий номер 5310436500:12:004:0409 для будівництва 9-поверхового 108-квартирного жилого будинку по вул. Дем`яна Бєдного в м. Кременчуці, загальною площею 3970 кв.м. договір укладено строком на 3 (три) роки та зареєстровано у Кременчуцькому районному відділі Полтавської регіональної філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 20.02.2009 року за № 040954800019.
Рішенням Кременчуцької міської ради Полтавської області від 26.05.2015 "Про поновлення договорів оренди земельних ділянок", товариству з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-кредитно-будівельна спілка" затверджено технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) для будівництва 9-поверхового 108-квартирного жилого будинку по вул. Дем`яна Бєдного.
Також даним рішенням позивачу поновлено шляхом укладення договору з 20.02.2012 строком на 3 (три) роки, з дати державної реєстрації права оренди земельної ділянки, за умови виконання п. 5.2. цього рішення, договір оренди землі, зареєстрований у книзі записів реєстрації державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування землею, договір оренди землі 20.02.2009 за № 040954800019, укладений між Кременчуцькою міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-кредитно-будівельна спілка" на підставі якого у користуванні перебувала земельна ділянка площею 3970 кв.м (кадастровий номер 5310436500:12:004:0409) для будівництва 9-поверхового 108-квартирного жилого будинку по вул. Дем`яна Бєдного.
Пунктом 5.2.11. та 5.3.2. вищезазначеного рішення встановлено, що до закінчення дії оренди земельної ділянки завершити будівництво та ввести об`єкт в експлуатацію в установленому законом порядку та у разі невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд, право користування земельною ділянкою може бути припинено у відповідності до ст. 416 Цивільного кодексу України.
Так, на підставі вищезазначеного рішення міської ради, 03.07.2015 між Кременчуцькою міською радою Полтавської області та товариством з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-кредитно-будівельна спілка" було укладено договір оренди землі кадастровий номер 5310436500:12:004:0409 для будівництва 9-поверхового 108-квартирного жилого будинку по вул. Дем`яна Бєдного в м. Кременчуці, загальною площею 3970 кв.м.  
Пунктом 8 вищезазначеного договору встановлено, що договір укладається строком на 3 (три) роки, з дати державної реєстрації права оренди земельної ділянки. Після закінчення строку дії договору орендар, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Як вбачається з матеріал справи, договір оренди землі від 03.07.2015 був зареєстрований 15.07.2015. Відтак, строк його дії закінчився 15.07.2018.
Пунктом 31 договору передбачено, що орендар зобов`язаний до закінчення терміну оренди земельної ділянки завершити будівництво та ввести об`єкт в експлуатацію в установленому законом порядку.
Пунктом 35 договору передбачено, що дія договору припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено.
Як вбачається із матеріалів справи, 11.06.2018 позивач подав до Центру надання адміністративних послуг у місті Кременчуці заяву, адресовану міському голові, в якій просив надати рішення про передачу в оренду (поновлення договорів оренди землі) та передачу в постійне користування земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності для будівництва 9-поверхового 108-квартирпого жилого будинку по вул. Дем`яна Бєдного в м. Кременчуці, загальною площею 3970 кв.м., строком на 3 (три) роки. До заяви додано: копія виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців; копія статуту; витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку (оригінал та копія); копія договору оренди землі від 03.07.2015 з його невід`ємними додатками, витягу з Державного реєстру речових праві на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права; лист ТОВ "Інвестиційно-кредитно-будівельна спілка"; технічна документація № 547 із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) (прим. № 1) (оригінал та копія); копія дозволу на виконання будівельних робіт; засвідчення в установленому порядку довіреність уповноваженої особи. Проекту додаткової угоди до договору оренди землі, як того вимагає частина 3 статті 33 Закону України "Про оренду землі", позивачем до заяви додано не було.
Отже, позивач звернувся до міської ради із заявою про намір продовжити строк дії договору оренди землі лише за 35 днів до закінчення строку його дії, тобто, з пропуском встановленого пунктом 8 договору оренди землі строку звернення орендарем для реалізації свого переважного права продовження дії договору.   
Кременчуцька міська рада рішенням від 09 серпня 2018 року "Про поновлення та відмову у поновленні договорів оренди земельних ділянок", а саме пунктом 19 ТОВ "Інвестиційно-кредитно-будівельна спілка" у поновленні договору оренди землі площею 3970 кв.м. (кадастровий номер 5310436500:12:004:0409) для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку по вулиці Дем`яна Бєдного в м. Кременчуці Полтавської області відмовила у зв`язку з порушенням умов договору в частині дотримання умов використання земельної ділянки  - для будівництва 9-поверхового 108-квартирного жилого будинку та невикористанням земельної ділянки для забудови протягом трьох років згідно статті 416 Цивільного кодексу України, чим, на думку позивача, порушила вимоги статті 33 Закону України "Про оренду землі" щодо переважного права орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
У позовній заяві позивач зазначив, що використання ним земельної ділянки підтверджується: 
- договором на встановлення земельного сервітуту, укладеного 14.07.2014 ТОВ "Інвестиційно-кредитно-будівельна спілка" з КП "Кременчукводоканал", згідно якого землекористувач встановлює земельний сервітут власнику інженерних мереж (водопровід питної води діаметром 250 мм), які розміщені на вищевказаній земельній ділянці, на прохід та проїзд транспортними засобами через земельну ділянку до інженерних мереж та споруд згідно плану земельної ділянки.
- договором від 17.05.2016 №1814, укладеного ТОВ "Інвестиційно-кредитно-будівельна спілка" з ПАТ "Полтаваобленерго" про приєднання до електричних мереж електроустановки житлового будинку № 3 із групи трьох 9-поверхових багатоквартирних житлових будинків по вулиці Олександра Білаша (стара назва - Д.Бєдного) в місті Кременчуці.
-          договором № 1250 від 27.05.2009 про умови підготовки, видачі технічних умов постачання нових чи реконструйованих електроустановок замовника та погодження проектної документації, укладеного ТОВ "Інвестиційно-кредитно-будівельна спілка" з ПАТ "Полтаваобленерго".
-          технічними умовами електропостачання 9-поверхового 108-квартирного жилого будинку, наданими ТОВ "Інвестиційно-кредитно-будівельна спілка" з Кременчуцькою філією ПАТ "Полтаваобленерго" та додатковою угодою до цього договору;
- технічними умовами від 26.06.2009 на проектування газопостачання 9- поверхового 108-квартирного житлового будинку по вул. Д.Бєдного в м. Кременчуці, наданими ПАТ "Кременчукгаз".
-          технічними умовами № 06/4920 від 30.11.2009 на підключення 9-поверхового 108-квартирного житлового будинку по вул. Д.Бєдного в м. Кременчуці до мереж водопостачання та водовідведення, наданими КП "Кременчукводоканал".
- висновком (технічні умови) державного пожежного нагляду м. Кременчука від 04.03.2010 року № 08-02/259.
Дослідивши надані позивачем документи, колегія суддів вважає, що ці документи не підтверджують належного виконання позивачем умов договору оренди від 03.07.2015, зокрема, пункту 31, відповідно до умов якого, орендар був зобов`язаний, зокрема, до закінчення терміну оренди земельної ділянки завершити будівництво та ввести об`єкт в експлуатацію в установленому законом порядку,  а свідчать лише про вчинення підготовчих дій, а не про завершення будівництва жилого будинку і введення його в експлуатацію
Надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам, колегія суддів  виходить з такого.
Частиною 1 статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.
Згідно із частиною 1 статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина 1 статті 627 Цивільного кодексу України).
Відповідно до вимог частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України "Про оренду землі".
Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України "Про оренду землі", яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.
У позовній заяві позивач зазначив, що оскаржуване рішення міської ради порушує його переважне право на укладення договору оренди землі з посиланням на частини 1 - 5 Закону України "Про оренду землі", і поряд з цим, позивач вказує про те, що продовжує після закінчення строку оренди землі продовжувати користуватись земельною ділянкою, сплачує орендну плату за її використання, що врегульовано частиною 6 статті 33 цього Закону.
Колегія суддів зазначає, що відповідно до частин 1 - 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. 
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. 
За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Частинами 8 та 9 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.
Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини 1 статті 777             Цивільного кодексу України, якою законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.
Тобто, реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.
Отже, для застосування частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: 
- орендар належно виконує свої обов`язки за договором; 
- орендар до закінчення строку дії договору, але не пізніше, ніж за місяць, повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; 
- до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; 
- орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.
Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 4 Господарського процесуального кодексу України, статті 15 Цивільного кодексу України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем не лише при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, а і за відсутності протягом місяця заперечень орендодавця щодо поновлення договору.
Така правова позиція викладена Великою Палатою Верховного Суду від 10.04.2019 у справі №594/376/17-ц, Верховним Судом, зокрема у постанові від 18.04.2019 у справі №625/166/18.
Однак, із матеріалів даної справи вбачається, що, по-перше, позивачем не належно виконувались умови договору оренди, оскільки відповідно до пункту 31 договору оренди землі від 03.07.2015, орендар був зобов`язаний, зокрема, до закінчення терміну оренди земельної ділянки завершити будівництво та ввести об`єкт в експлуатацію в установленому законом порядку, чого позивачем здійснено не було, як і не надано жодних пояснень щодо причин невиконання пункту 31 договору оренди. По-друге, позивач маючи на меті реалізацію свого переважного права на поновлення договору оренди на новий строк лише за 35 днів до закінчення строку дії договору, тобто, з порушенням встановленого договором оренди землі від 03.07.2015 строку направив відповідачу повідомлення про намір продовжити дію договорів оренди. По-третє, до заяви позивачем не був доданий проект додаткової угоди до договору оренди землі. 
Усі перелічені обставини свідчать про недотримання позивачем процедури реалізації свого переважного права на поновлення договору оренди відповідно до частин 1-5 Закону України "Про оренду землі".
З огляду на те, що позивачем не було дотримано процедури реалізації свого переважного права на поновлення договору оренди відповідно до частин 1-5 Закону України "Про оренду землі", у тому числі, і порушенням орендарем умов договору в частині обов`язку закінчити будівництво жилого будинку, позивач в силу норм законодавства і пункту 8 договору оренди землі від 03.07.2015 втратив своє переважне право на укладення договору оренди земельної ділянки.
У спірних правовідносинах за встановлених колегією суддів обставин недотримання позивачем умов договору оренди землі і порушення процедури реалізації свого переважного права на поновлення договору оренди відповідно до частин 1-5 Закону України "Про оренду землі", колегія суддів не встановила порушення прав позивача оскаржуваним рішенням про відмову ТОВ "Інвестиційно-кредитно-будівельна спілка" у поновленні договорів оренди земельних ділянок" щодо відмови ТОВ  "Інвестиційно-кредитно-будівельна спілка" (код ЄДРПОУ 33733402, юридична адреса: вул. А.Герасимовича, 2, м. Кременчук, Полтавська область, 39621) у поновленні договору  оренди землі площею 3970 кв.м. (кадастровий номер 5310436500:12:004:0409) для будівництва 9-поверхового 108-квартирного жилого будинку  по вул. Олександра Білаша (стара назва - Дем`яна Бєдного) у м. Кременчуці Полтавської області.
А доводи позивача, що прийняте Кременчуцькою міською радою рішення в частині відмови у поновленні договору оренди землі порушує його (позивача) переважне право на укладання договору оренди землі відхиляються колегією суддів, оскільки саме у зв`язку із порушенням позивачем процедури реалізації свого переважного права і недотримання умов договору оренди землі, останній таке переважне право на поновлення договору оренди землі втратив.
Щодо підстав відмови Кременчуцькою міською радою у поновленні договору оренди землі, викладеної у рішенні Кременчуцької міської ради від 09.08.2018, а саме невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років згідно ст. 416 ЦК України, колегія суддів зазначає, що у відповідності до статті 416 Цивільного кодексу України право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі: 1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача; 2) спливу строку права користування; 3) відмови землекористувача від права користування; 4) невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд. 
Відповідно до частини 2 статті 416 Цивільного кодексу України право користування земельною ділянкою для забудови може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених .законом. Отже, вказана стаття Цивільного кодексу України встановлює чотири випадки, у яких право землекористування припиняється автоматично, та містить посилання на можливість припинення права землекористування у судовому порядку в інших випадках.
Аналогічна за змістом норма міститься у статті 102-1 Земельного кодексу України, у відповідності до якої право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) припиняються в разі, зокрема, невикористання земельної ділянки для забудови в разі користування чужою земельною ділянкою для забудови протягом трьох років.
Отже, вказані статті передбачають автоматичне припинення права землекористування у випадку невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.
З іншого боку, ані стаття 416 Цивільного кодексу України, ані стаття 102-1 Земельного кодексу України не вказують момент, з якого необхідно обраховувати початок спливу трьохрічного строку невикористання земельної ділянки для забудови.
Згідно зі статтею 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» право на виконання підготовчих робіт (якщо вони не були виконані раніше згідно з повідомленням про початок виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт на об`єктах будівництва, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з середніми (СС2) та значними (ССЗ) наслідками, підключення об`єкта будівництва до інженерних мереж та споруд надається замовнику та генеральному підряднику чи підряднику (якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) після отримання дозволу на виконання будівельних робіт. За наявності дозволу на виконання будівельних робіт отримання замовником та генеральних підрядником чи підрядником (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучені субпідрядників) інших документів дозвільного характеру для виконання будівельних робіт видалення зелених насаджень у межах будівельного майданчика не вимагається.
Таким чином, дозвіл на виконання будівельних робіт є безумовною правовою підставою для   початку   будівельних   робіт.   Однак   позивачем   не   подано   жодного   доказу,   який би підтверджував отримання дозволу на виконання будівельних  робіт та те, що з моменту отримання дозволу на виконання будівельних робіт і до теперішнього часу будь-яких дій щодо початку виконання будівельних робіт позивачем здійснено не було.
Вказані обставини свідчать про те, що право землекористування позивача припинилось автоматично, в силу положень закону, зокрема статті 416 Цивільного кодексу України та етап і 102-1 Земельного кодексу України. Оскільки моменту, з якого необхідно обраховувати початок спливу трьохрічного строку невикористання земельної ділянки для забудови, законом не встановлено, то навіть у випадку розширеного тлумачення цих норм, а саме - момент спливу вказаного строку починається з моменту отримання дозволу на виконання будівельних робіт. Однак, позивач не надав суду належних і допустимих доказів які б підтверджували той факт, що позивач отримав дозвіл на виконання будівельних робіт. Крім того, в абз. 13 п. 31 договору оренди землі від 03.07.2015 узгоджено сторонами, що орендар (позивач) зобов`язаний до закінчення терміну оренди земельної ділянки завершити будівництво та ввести об`єкт в експлуатацію в установленому законом порядку. Станом на сьогоднішній день спірна земельна ділянка вільна від забудови.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 21.03.2018 року по справі №910/5963/17.
Щодо захисту "правомірних очікувань" стосовно певного стану речей (у майбутньому), про які вказує позивач у позові з посиланням на практику Європейського суду з прав людини, колегія суддів зазначає, що "правомірні очікування" виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, і лише за таких обставин особа має підстави розраховувати на певний стан речей.
Однак, у спірних правовідносинах саме позивачем було порушено умови договору оренди землі щодо закінчення будівництва жилого будинку до спливу строку оренди земельної ділянки, не дотримано процедури реалізації свого переважного права, що стало наслідком втрати позивачем переважного права на поновлення договору оренди землі і за таких обставин, посилання на "правомірні очікування" продовження користування земельною ділянкою є необґрунтованими і безпідставними.
А сама по собі сплата позивачем орендної плати і продовження користування земельною ділянкою, за наявності прийнятого протягом місяця після припинення дії договору оренди рішення міської ради про відмову у поновленні договору оренди землі не має наслідком "правомірного очікування" продовження користування нею.
Поряд з цим, колегія суддів зазначає, що оскаржуваним рішенням міської ради також було зараховано до земель запасу земельну ділянку площею 3970кв.м (кадастровий номер 5310436500:12:004:0409) по вулиці Олександра Білаша (попередня назва - Дем`яна Бєдного ) в м. Кременчуці, визнано зазначену земельну ділянку землями комунальної власності та вирішено зареєструвати право комунальної власності на земельну ділянку. Крім того, включено цю земельну ділянку до переліку земельних ділянок для продажу або продажу права оренди на них на земельних торгах у місті Кременчуці Полтавської області.
Відтак, позивач, втративши переважне право на поновлення договору оренди землі, не позбавлений у встановленому законодавством порядку взяти участь у земельних торгах. 
Вирішуючи питання про те, чи був дотриманий сторонами справедливий баланс між інтересами суспільства та правами заявника, колегія суддів зазначає, що взявши на себе зобов`язання закінчення будівництва жилого будинку до закінчення строку дії договору оренди землі, позивач такі зобов`язання не виконав, як і не вчинив передбачених законом дій для поновлення договору оренди землі.
Натомість, позивачем не доведено, що міська рада як орендодавець, приймаючи оскаржуване рішення, діяла з порушенням вимог чинного законодавства і оскаржуваним рішенням порушила права позивача.
Частиною другою статті 19 Конституції України передбачено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Система, засади організації та діяльності органів місцевого самоврядування в Україні визначені законом України "Про місцеве самоврядування в Україні". 
За змістом частини 1 статті 10 Закону України  "Про місцеве самоврядування в Україні", сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.
Сільські, селищні, міські ради правомочні розглядати і вирішувати питання, віднесені Конституцією України, цим та іншими законами до їх відання (стаття 25 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні").          
Відповідно до статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень. Рішення ради приймаються на її пленарному засіданні після обговорення більшістю депутатів від загального складу Ради.
Статтею 21 Цивільного кодексу України передбачено, що суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
Підставами для визнання акта недійсним є невідповідність його вимогам чинного законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт. Обов`язковою умовою визнання акта недійсним є також порушення у зв`язку з прийняттям відповідного акта прав та охоронюваних законом інтересів підприємства чи організації - позивача у справі.
Однак, у спірних правовідносинах позивачем не доведено наявність правових підстав для визнання протиправним і скасування пункту 19 оскаржуваного рішення Кременчуцької міської ради. 
Відповідно до пункту 34 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", до повноважень органів самоврядування відносяться вирішення питань відповідно до закону земельного регулювання.
За змістом статей 13, 14 Конституції України, статей 123, 124, 127, 128 Земельного кодексу України, рішенням органу місцевого самоврядування або державної адміністрації про надання земельної ділянки господарюючому суб`єкту у власність або в користування здійснюється волевиявлення власника землі і реалізуються відповідні права у цивільних правовідносинах з урахуванням вимог Земельного кодексу України, спрямованих на раціональне використання землі як об`єкта нерухомості (власності).
Колегія суддів зазначає, що встановлені вище обставини порушення позивачем умов договору оренди землі щодо закінчення будівництва жилого будинку до спливу строку оренди земельної ділянки і не дотримання процедури реалізації свого переважного права є підставою вважати оскаржуваний пункт 19 рішення міської ради законним і обґрунтованим.
Поряд з цим, позивачем не надано належних і допустимих доказів здійснення будівництва жилого будинку на орендованій земельній ділянці після укладення 03.07.2015 договору оренди землі; 
Враховуючи викладене вище, колегія суддів вважає правомірним прийняття відповідачем пункту 19 рішення Кременчуцької міської ради від 09.08.2018 "Про поновлення та відмову в поновленні договорів оренди земельних ділянок" щодо відмови ТОВ "Інвестиційно-кредитно-будівельна спілка" у поновленні договору оренди землі площею 3970кв.м. (кадастровий номер 5310436500:12:004:0409) для закінчення будівництва 9-поверхового 108-квартирного жилого будинку по вул. Олександра Білаша (попередня назва - Дем`яна Бєдного) у м. Кременчуці Полтавської області.
Враховуючи вищевикладене, колегія суддів дійшла висновку, що позивачем не доведено протиправності пункту 19 оскаржуваного рішення Кременчуцької міської ради, і не вбачає підстав для його скасування.
Інші заперечення апелянта, викладені у апеляційній скарзі, не спростовують вищенаведених судових висновків, а тому не можуть бути підставою для скасування судового рішення та відхиляються як необґрунтовані.
Таким чином, колегія суддів зазначає, що доводи апеляційної скарги не спростовують наведені висновки місцевого господарського суду, у зв`язку з чим апеляційна скарга не підлягає задоволенню з підстав, викладених вище, а оскаржуване рішення підлягає залишенню без змін.
Керуючись ст. ст. 269, 270, ч.1 ст. 275, 282 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів
ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу ТОВ "Інвестиційно-кредитно-будівельна спілка" на рішення господарського суду Полтавської області від 21.11.2019 у справі № 917/1266/19 залишити без задоволення.
Рішення господарського суду Полтавської області від 21.11.2019 у справі № 917/1266/19 залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття.
Повний тест постанови апеляційного суду складено 24.02.2020.
Порядок і строки її оскарження визначені у статтях 286 - 289 Господарського процесуального кодексу України.

Головуючий суддя                                                                    М.М. Слободін

Суддя                                                                                           В.І. Сіверін  

Суддя                                                                                           О.І. Терещенко