Постанова                
Іменем  України
 
27 листопада 2019 року
м. Київ
 
справа № 304/174/18-ц
провадження № 61-8962 св 19
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
 
головуючого - Луспеника Д. Д.,
суддів: Воробйової І. А., Гулька Б. І. (суддя-доповідач), Кривцової Г. В., Лідовця Р. А., 
 
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ;
відповідачі: Перечинська міська рада Закарпатської області, ОСОБА_2 ;
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Перечинського районного суду Закарпатської області у складі судді Чепурнова В. О. від 31 травня 2018 року та постанову Закарпатського апеляційного суду у складі колегії суддів: Куштана Б. П., Джуги С. Д., Собослоя Г. Г., від 19 березня 2019 року,
ВСТАНОВИВ:
1.     Описова частина 
Короткий зміст позовних вимог
У лютому 2018 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом 
до Перечинської міської ради Закарпатської області, ОСОБА_2 про визнання рішення органу місцевого самоврядування незаконним, визнання частково недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна. 
Позовна заява мотивована тим, що він є власником домоволодіння, розташованого по АДРЕСА_1 , до якого належала земельна ділянка, площею близько 0,15 га, яка була закладена фруктовим садом. На початку 80-х років на частині вказаної земельної ділянки було збудовано котельню держаної форми власності, 
яка на сьогоднішній день має адресу: АДРЕСА_2 . Після цього у його користуванні залишилася половина вказаної земельної ділянки, площею близько 0,8 га, яку він відкрито, добросовісно використовував для садівництва. Проте з квітня 2017 року вказана земельна ділянка була засипана будівельним сміттям. 
У подальшому йому стало відомо про те, що рішенням Перечинської 
міської ради Закарпатської області від 26 січня 2017 року № 281 надано дозвіл виконавчому комітетові міської ради на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) 
меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) для будівництва та обслуговування будівель закладів комунального обслуговування, а саме колишньої будівлі котельні теплопостачання по АДРЕСА_2 . На виконання вказаного рішення міської ради було виготовлено технічну документацію із землеустрою, площею 0,1245 га, до якої увійшла земельна ділянка, на якій розміщенні багаторічні фруктові насадження та яку він використовував для садівництва. Зазначена технічна документація із землеустрою земельної ділянки, площею 0,1245 га, Перечинською міською радою Закарпатської області не затверджувалася, рішень про оформлення права комунальної власності на цю земельну ділянку, а також щодо визначення її цільового призначення міською радою не приймалося. 
Позивач вважав, що рішенням Перечинської міської ради Закарпатської області від 26 січня 2017 року № 281 не враховано його майнове право на земельну ділянку, а саме право давнішнього володільця отримати земельну ділянку у власність за набувальною давністю. Відтак, це рішення органу місцевого самоврядування є незаконним і підлягає скасуванню. Крім того, підлягає визнанню недійсним абзац 4 пункту 1.1. договору купівлі-продажу комунального майна на аукціоні, укладеного 02 березня 2017 року 
між Перечинською міською радою Закарпатської області та ОСОБА_2 , 
в якому зазначено кадастровий номер та площа земельної ділянки, яка відповідно вимог земельного законодавства не була сформована. 
Посилаючись на викладене, ОСОБА_1 просив суд: визнати незаконним пункт 1 рішення Перечинської міської радиЗакарпатської області 
від 26 січня 2017 року № 281 у частині надання дозволу виконавчому 
комітету Перечинської міської ради Закарпатської областіна виготовлення технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) для будівництва 
та обслуговування будівель закладів комунального обслуговування орієнтовною площею до 0,1245 га по АДРЕСА_2 , з метою посвідчення права власності на земельну ділянку під об`єктом нерухомого майна комунальної власності, а саме: колишньої будівлі котельні теплопостачання, що розташована по 
 АДРЕСА_2 ; визнати абзац 4 пункту 1.1. договору купівлі-продажу комунального майна на аукціоні, укладеного 
02 березня 2017 року між Перечинською міською радою Закарпатської області та ОСОБА_2 , недійсним.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції 
Рішенням Перечинського районного суду Закарпатської області 
від 31 травня 2018 року позов  ОСОБА_1 задоволено частково. 
Визнано незаконним пункт 1 рішення Перечинської міської ради Закарпатської області від 26 січня 2017 року № 281 у частині надання дозволу виконавчому комітету Перечинської міської ради Закарпатської області 
на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) для будівництва та обслуговування будівель закладів комунального обслуговування орієнтовною площею до 0,1245 га по 
АДРЕСА_2 , з метою посвідчення права власності на земельну ділянку під об`єктом нерухомого майна комунальної власності, а саме: колишньої будівлі котельні теплопостачання, що розташована по 
 АДРЕСА_2 . 
У задоволенні позовних вимог про визнання недійсним абзацу 4 пункту 1.1. договору купівлі-продажу комунального майна на аукціоні, укладеного 
02 березня 2017 року між Перечинською міською радою Закарпатської області та ОСОБА_2 , відмовлено. Вирішено питання про розподіл судових витрат.
Рішення районного суду мотивовано тим, що у порушення вимог земельного законодавства рішенням Перечинської міської ради Закарпатської областівід 26 січня 2017 року № 281 надано дозвіл на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). При цьому унаслідок 
реалізації цього рішення міської ради на підставі технічної документації 
із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки 
в натурі (на місцевості) було незаконно змінено цільове призначення земельної ділянки, оскільки така зміна могла бути проведене лише за проектом землеустрою щодо відведення земельної ділянки, який міською радою не затверджувався та не погоджувався. 
Щодо вимог позивача про визнання недійсним абзацу 4 пункт 1.1. договору купівлі-продажу комунального майна на аукціоні, укладеного 02 березня 
2017 року між Перечинською міською радою Закарпатської області 
та ОСОБА_2 , то суд зазначив, що без досягнення згоди щодо такої істотної умови договору, як кадастровий номер та площа земельної 
ділянки, договір купівлі-продажу вважався б недійсним і скасування цих оспорюваних умов договору призвело б до визнання договору недійсним 
у цілому, хоча така вимога позивачем не заявлялась. 
Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції 
Постановою Закарпатського апеляційного суду від 19 березня 2019 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення. Рішення Перечинського районного суду Закарпатської області від 31 травня 
2018 року залишено без змін. 
Погоджуючись із висновком районного суду, апеляційний суд також зазначив, що сторони договору купівлі-продажу комунального майна на аукціоні досягли згоди з усіх істотних умов договору та без досягнення згоди щодо такої істотної умови як кадастровий номер і площа земельної ділянки, цей договір вважався б недійсним. За таких обставин визнання недійсним абзацу 4 пункт 1.1. договору купівлі-продажу комунального майна на аукціоні, укладеного 02 березня 2017 року між Перечинською міською радою Закарпатської області та ОСОБА_2 , призведе до визнання недійсним договору в цілому, а таких вимог позивач не заявляв. 
В іншій частині рішення районного суду в апеляційному порядку не оскаржувалося. 
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У касаційній скарзі ОСОБА_1 , посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить оскаржувані судові рішення в частині відмови у задоволенні позову скасувати й ухвалити в цій частині нове рішення, яким його позовні вимоги в частині визнання недійсним пункту договору купівлі-продажу нерухомого майна задовольнити. 
Отже, в іншій частині судові рішення не оскаржуються, а тому в силу частини першої статті 400 ЦПК України у касаційному порядку не переглядаються.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції 
Ухвалою Верховного Суду від 20 травня 2019 року  ОСОБА_1 звільнено від сплати судового збору за подання касаційної скарги, відкрито 
касаційне провадження у вищевказаній справі та витребувано її матеріали 
з Перечинського районного суду Закарпатської області.
У червні 2019 року справа надійшла до Верховного Суду. 
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 14 листопада 2019 року справу за позовом  ОСОБА_1 до Перечинської міської ради Закарпатської області, 
ОСОБА_2 про визнання рішення органу місцевого самоврядування незаконним, визнання частково недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна призначено до судового розгляду. 
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу 
Касаційна скарга ОСОБА_1 мотивована тим, що суди попередніх інстанцій дійшли помилкового висновку про відмову у задоволенні його позовних вимог в частині визнання оспорюваної умови договору купівлі-продажу комунального майна на аукціоні, укладеного 02 березня 2017 року між Перечинською міською радою Закарпатської області та ОСОБА_2 , недійсним, оскільки не врахували подібні правові висновки Верховного Суду, викладені у постанові від 03 травня 2018 року у справі № 639/3729/15-ц (провадження № 61-12221св18). Унаслідок неправильного застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, встановивши факт відсутності правовстановлюючих документів у міської ради на земельну ділянку, вказану в оспореному пункті договору купівлі-продажу, відсутність умов договору про перехід до покупця такої земельної ділянки разом з будівлею котельні, а також, не врахувавши те, що інші умови договору не порушують прав та свобод позивача, суди дійшли помилкового висновку про неможливість визнання недійсним лише окремих умов договору (про кадастровий номер та площу земельної ділянки) та не застосували найбільш ефективний спосіб захисту порушених прав позивача, про який він просив у позові й який не суперечить закону. 
Викладене дає підстави для висновку про те, що справа містить виключну правову проблему в частині відповіді на питання: чи можливе визнання судом недійсним окремих умов договору купівлі-продажу об'єкту нерухомого майна - будівлі в частині кадастрового номеру та площі земельної ділянки без визнання недійсним всього договору, якщо інші умови договору не порушують прав позивача? 
З огляду на викладене позивач просив суд передати справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду. 
Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу 
У червні 2019 року від Перечинської міської ради Закарпатської області надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому зазначено, що судові рішення 
в оскаржуваній позивачем частині є законними та обґрунтованими, а доводи касаційної скарги - безпідставними. Умова договору щодо якої ставиться вимога про визнання її недійсною, не може бути істотною умовою договору, оскільки в такому випадку правочин має бути визнаний недійсним в цілому. Нормами цивільного законодавства визначено, що договір купівлі-продажу будинку, будівлі або споруди не може існувати без розміру та кадастрового номеру земельної ділянки на якій знаходиться будівля, тобто є істотною умовою та не може бути визнана недійсним в цій частині. Крім того, позивач не є власником спірної земельної ділянки за давністю володільця, оскільки силу статті 119 ЗК України не звертався до органу місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки у власність. Отже, укладенням 02 березня 2017 року договору купівлі-продажу права позивача не порушені. 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
ОСОБА_1 є власником домоволодіння, розташованого по 
АДРЕСА_1 . Біля його домоволодіння розташована земельна ділянка сільськогосподарського призначення, на якій знаходяться багаторічні фруктові насадження (сад) 
(а. с. 14, 17, 87).
Частина спірної земельної ділянки, яка була зайнята садом, була забудована спорудою котельні державної форми власності. У подальшому вказана будівля котельні була передана на баланс Перечинської міської ради Закарпатської області, що підтверджується свідоцтвом про право власності, виданим 13 травня 2011 року виконавчим комітетом Перечинської міської ради Закарпатської області на підставі рішення виконавчого комітету 
від 05 травня 2010 р. № 20. У той самий час жодної земельної ділянки для обслуговування указаної будівлі котельні не надавалось.
Інша частина спірної земельної ділянки, що залишилася вільною після будівництва котельні, продовжувала використовуватися  ОСОБА_1 
і була зайнята його фруктовими насадженнями (садом), що підтверджується викопіюванням з топографічного плану по АДРЕСА_2 (а. с. 14, 17), листом головного архітектора приватного підприємства «ДАБ Проект» від 20 листопада 2017 року № 05 (а. с. 19), актом обстеження зелених насаджень від 10 лютого 2017 року № 1, складеного комісією Перечинської міської ради Закарпатської області та затвердженого рішенням виконавчого комітету Перечинської міської ради Закарпатської області від 23 лютого 2017 року № 16 (а. с. 21-22).
Згідно з пункту 1 рішення десятої сесії 7-го скликання Перечинської 
міської ради Закарпатської області від 26 січня 2017 року № 281 «Про внесення змін до рішення 3 пленарного засідання 9 сесії № 263 від 22 грудня 2016 року «Про надання дозволу на виготовлення проекту землеустрою 
щодо відведення земельних ділянок» внесено зміни до пункту 8 рішення 
3 пленарного засідання 9 сесії № 263 від 22 грудня 2016 року, згідно 
з яким надано дозвіл виконавчому комітету Перечинської міської ради Закарпатської області на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) для будівництва та обслуговування будівель 
закладів комунального обслуговування орієнтовною площею до 0,1245 га 
у АДРЕСА_2 , з метою посвідчення права власності на земельну ділянку під об`єктом нерухомого майна комунальної власності, 
а саме - колишньої будівлі котельні теплопостачання, що знаходиться 
за адресою:  АДРЕСА_2  (а. с.123). 
На виконання вказаного рішення міської ради було виготовлено технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), земельній ділянці 
по АДРЕСА_2 , площею 0,1245 га, присвоєно кадастровий номер 2123210100:01:006:0214 (а. с. 26-27).
Вказана технічна документація із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) земельній ділянці по АДРЕСА_2 , площею 0,1245 га, кадастровий номер 2123210100:01:006:0214, Перечинською міською радою Закарпатської області не затверджувалась та не погоджувалась.
Також Перечинською міською радою Закарпатської області не приймалося рішення про зміну чи визначення цільового призначення цієї земельної ділянки, площею 0,1245 га, кадастровий номер 2123210100:01:006:0214.
Земельна ділянка сільськогосподарського призначення, яка перебувала 
у фактичному користуванні  ОСОБА_1 , увійшла до меж земельної ділянки з кадастровим номером 2123210100:01:006:0214, що підтверджується рішенням четвертої сесії 7 скликання Перечинської міської ради Закарпатської області про відмову у наданні дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, в якому зазначено, що згідно з наданими ОСОБА_1  графічних матеріалів щодо бажаного місця розташування земельної ділянки така надана бути не може, оскільки 
є сформованою для будівництва та обслуговування будівель закладів комунального обслуговування (а. с. 24).
02 березня 2017 року між Перечинською міською радою Закарпатської області та ОСОБА_2 було укладено договір купівлі-продажу комунального майна на аукціоні, згідно з абзацом 4 пункту 1.1. якого будівля котельні за адресою: АДРЕСА_2 , знаходиться на земельній ділянці, площею 0,1245 га, з кадастровим номером 2123210100:01:006:0214 (а. с. 28-29).
2.     Мотивувальна частина 
Позиція Верховного Суду
Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Встановлено й це вбачається із матеріалів справи, що оскаржувані судові рішення ухвалені з додержанням норм матеріального та процесуального права, а доводи касаційної скарги цих висновків не спростовують.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права 
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
За загальним положенням про договір (частина перша статті 626 ЦК 
України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Відповідно до статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу 
одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно 
(товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Згідно з частиною першою статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Інші умови договору купівлі-продажу можуть набувати значення істотних, якщо щодо них є безпосередня вказівка в інших правових нормах.
За змістом частини другої статті 377 ЦК України та частини шостої статті 120 ЗК України кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить 
у зв`язку з набуттям права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на ці об`єкти (крім багатоквартирних будинків).
З огляду на викладене, суди на підставі належним чином оцінених доказів, поданих сторонами, дійшли вірного висновку про те, що сторони договору купівлі-продажу комунального майна на аукціоні досягли згоди з усіх істотних умов договору та без досягнення згоди щодо такої істотної умови 
як кадастровий номер і площа земельної ділянки, цей договір вважався 
б недійсним у цілому. Таким чином, визнання недійсним абзацу 4 пункт 1.1. договору купівлі-продажу комунального майна на аукціоні, укладеного 
02 березня 2017 року між Перечинською міською радою Закарпатської області та ОСОБА_2 , призведе до визнання недійсним договору в цілому, а таких вимог позивач не заявляв. 
При цьому укладенням вищевказаного договору купівлі-продажу комунального майна на аукціоні від 02 березня 2017 року права, свободи чи інтереси позивача не порушені, так як він не є власником спірної земельної ділянки та не реалізував своє право на отримання її за давністю володільця згідно вимог статті 119 ЗК України, а захищається в судовому порядку лише порушене право (стаття 4 ЦПК України, стаття 15 ЦК України). Тому доводи касаційної скарги про те, що ОСОБА_1 є давнім володільцем земельної ділянки є безпідставними. 
Так, відповідно до положень статті 119 ЗК України громадяни, які добросовісно, відкрито і безперервно користуються земельною ділянкою протягом 15 років, але не мають документів, які б свідчили про наявність 
у них прав на цю земельну ділянку, можуть звернутися до органу державної влади, Ради міністрів Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу її у власність або надання 
у користування. Розмір цієї земельної ділянки встановлюється у межах норм, визначених цим Кодексом. Передача земельної ділянки у власність або 
у користування громадян на підставі набувальної давності здійснюється в порядку, встановленому цим Кодексом.
Проте ОСОБА_1  із клопотанням про передачу спірної земельної ділянки у власність на підставі набувальної давності до Перечинської міської ради Закарпатської області своєчасно не звернувся, а відмову у наданні дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення цієї земельної ділянки 
у власність ним у судовому порядку не оскаржено. 
Посилання касаційної скарги на праві висновки Верховного Суду України, викладені у постанові від 17 грудня 2014 року № 6-194цс14, Верховного Суду, викладені у постанові від 03 травня 2018 року у справі № 639/3729/15-ц (провадження № 61-12221св18) є безпідставними, оскільки не свідчать про різну судову практику. Так, у кожному з наведених судових рішень відмовлено у визнанні правочину недійсним і чітко зазначено, що права позивача зазначенням/незазначенням кадастрового номеру земельної ділянки у договорі не порушені. Такі самі обставини і у цій справі, так як позивач не є власником земельної ділянки, не реалізував своє право на отримання земельної ділянки за давністю володіння (стаття 119 ЗК України) та не позбавлений такого права. 
Інші доводи касаційної скарги висновків судів не спростовують, на законність судових рішень не впливають, а в основному зводяться до вільного трактування положень ЦК України. 
Отже, у силу наведеного відсутні підстави вважати, що справа містить виключну правову проблему, вирішення якої необхідно для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовчої практики. 
Інші доводи касаційної скарги висновків судів не спростовують, на законність судових рішень не впливають, а в основному зводяться до вільного трактування положень ЦК України. 
Відповідно до частини першої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права.
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків суду не спростовують.
Керуючись статтями 400, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
У задоволенні клопотання ОСОБА_1 про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду відмовити. 
Касаційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.
Рішення Перечинського районного суду Закарпатської області від 31 травня 2018 року та постанову Закарпатського апеляційного суду від 19 березня 2019 року в частині відмови у задоволенні позову  ОСОБА_1 про визнання частково недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна залишити без змін. 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                                    Д. Д. Луспеник
 
Судді:                                                                                               І. А. Воробйова
 
                                                                                                            Б. І. Гулько
 
                                                                                                            Г. В. Кривцова
 
                                                                                                            Р. А. Лідовець