Постанова                                                 
Іменем України
27 листопада 2019 року
м. Київ
 
справа № 757/4324/16-ц
провадження № 61-38146св18
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
 
головуючого - Синельникова Є. В.,
суддів: Осіяна О. М., Сакари Н. Ю., Хопти С. Ф. (суддя-доповідач), Шиповича В. В.,
 
учасники справи:
позивач - товариство з обмеженою відповідальністю «Центр правової допомоги № 2 колегії адвокатів»,
відповідачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,
представник ОСОБА_1  - ОСОБА_3 ,
третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Ковальчук Сергій Павлович,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Центр правової допомоги № 2 колегії адвокатів» на рішення Печерського районного суду м. Києва від 21 листопада 2017 року у складі судді Остапчук Т. В. та постанову Апеляційного суду м. Києва від 25 квітня 2018 року у складі колегії суддів: Гаращенка Д. Р., Невідомої Т. О., Пікуль А. А.,
 
ВСТАНОВИВ:
 
1.    Описова частина
 
Короткий зміст позовних вимог
 
У лютому 2016 року товариство з обмеженою відповідальністю «Центр правової допомоги № 2 колегії адвокатів» (далі - ТОВ «Центр правової допомоги № 2 колегії адвокатів») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу                   Ковальчук С. П., про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним.
 
Позов мотивовано тим, що договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 від 16 липня 2015 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , є недійсним, оскільки 01 серпня                                    2014 року між товариством та з ОСОБА_1 було укладено договір оренди приміщення № 1, яке знаходиться за вказаною адресою.
 
У пункті 4.2. договору оренди передбачено, що якщо жодна із сторін в строк за один місяць до закінчення строку дії указаного договору не заявить в письмовій формі про наміри його розірвати, договір автоматично продовжуються на рік.
 
Вказувало, що товариство має переважне перед іншими особами право на придбання орендованої квартири. Однак, відповідачі, без урахування його переважного права на придбання квартири, уклали договір купівлі-продажу спірної квартири.
 
Ураховуючи викладене, ТОВ «Центр правової допомоги № 2 колегії адвокатів» просило суд визнати договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 від 16 липня 2015 року недійсним.
 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
 
Рішенням Печерського районного суду м. Києва від 21 листопада 2017 року позов ТОВ «Центр правової допомоги № 2 колегії адвокатів» залишено без задоволення.
 
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що договір оренди приміщення               від 01 серпня 2014 року № 1 було розірвано за ініціативою орендодавця відповідно до положень чинного законодавства, тому спірний договір купівлі-продажу квартири не підлягає визнанню його недійсним.
 
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
 
Постановою Апеляційного суду м. Києва від 25 квітня 2018 року апеляційну скаргу ТОВ «Центр правової допомоги № 2 колегії адвокатів» залишено без задоволення. Рішення Печерського районного суду м. Києва від 21 листопада 2017 року залишено без змін.
 
Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що колегія суддів частково погоджується з висновками суду першої інстанції з підстав того, що позивачем обрано не вірний спосіб захисту своїх прав, так як до укладання договору купівлі-продажу спірного приміщення 16 липня 2015 року, власник приміщення                      ОСОБА_1 не повідомив ТОВ «Центр правової допомоги № 2 колегії адвокатів» про намір продати спірне приміщення та умови його продажу, таким чином порушив права наймача квартири. Оскільки законодавством не визначено механізм реалізації наймачем свого переважного права, передбаченого частиною другою статті 822 ЦК України, то до правовідносин між сторонами за аналогією необхідно застосовувати правила статті 362 ЦК України. Про порушення переважного права позивача на придбання об`єкта оренди можуть свідчити умови пункту 4.2. договору оренди, згідно з яким договір оренди вважається автоматично продовженим на рік, якщо не одна із сторін у строк за один місяць до закінчення строку дії договору не заявить в письмовій формі про намір його розірвати. Згідно з пунктом 4.1. договору строк оренди відраховується з моменту отримання об`єкта оренди за актом прийому-передачі з 01 вересня 2014 року по 31 серпня 2015 року. Оспорюваний позивачем договір купівлі-продажу було укладено 16 липня 2015 року, тобто до закінчення договору оренди. Відповідного листа про припинення договору відповідач на адресу позивача не направляв. Обравши спосіб захисту про визнання правочину недійсним, позивач у силу                    статті 10 ЦПК України 2004 року зобов`язаний довести правову та фактичну підставу недійсності правочину.
 
Короткий зміст вимог касаційної скарги та її доводи
 
У касаційній скарзі, поданій у червні 2018 року до Верховного Суду, ТОВ «Центр правової допомоги № 2 колегії адвокатів», посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального та порушенням норм процесуального права, просило скасувати оскаржувані судові рішення та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги товариства задовольнити.
 
Касаційна скарга мотивована тим, що оскаржувані судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій є незаконними, необґрунтованими й такими, що ухвалені з неправильним застосуванням норм чинного законодавства. Посилалось на те, що суди першої та апеляційної інстанцій не застосували до спірних правовідносин висновок Конституційного Суду України від 10 грудня 2009 року справа                                № 31-рп/2009. Суд першої інстанції, з висновками якого погодився й суд апеляційної інстанції, відмовляючи у задоволенні позовних вимог, невірно тлумачив положення статті 822 ЦК України щодо переважного права наймача на придбання майна, яке він наймає, у разі його продажу, без обмежень щодо пропорцій орендованої площі. Судом першої інстанції не взято до уваги той, факт що з боку позивача порушень щодо розміщення своєї юридичної адреси за адресою орендованого приміщення без дозволу позивача, не було. ТОВ «Центр правової допомоги № 2 колегії адвокатів» на законних підставах орендував спірне приміщення і мав усі правові підстави для розміщення юридичної адреси за вказаною адресою. Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із того, що договір оренди приміщення від 01 серпня 2014 року було розірвано з ініціативи орендодавця відповідно до положень чинного законодавства та необґрунтованості в зв`язку з цим вимог позивача щодо визнання договору купівлі-продажу недійсним. Проте у матеріалах справи відсутні належні і допустимі докази, що свідчать про факт розірвання договору до моменту укладення договору купівлі-продажу. Згідно з пунктом 4.1. договору оренди строк оренди відраховується з моменту отримання об`єкта за актом прийому - передачі з 01 серпня 2014 року по 31 серпня 2015 року. Оспорюваний позивачем договір купівлі-продажу укладений 16 липня 2015 року, тобто до закінчення строку дії договору оренди. Вказувало на те, що оскільки товариство належним чином виконувало умови договору оренди, тому відповідно до статті 822 ЦК України має переважне перед іншими право на придбання орендованої квартири. Спірна квартира ОСОБА_4 була відчужена шляхом продажу під час дії договору оренди, за яким належним чином виконувались зобов`язання, а тому є підстави для визнання спірного договору-купівлі продажу недійсним.
 
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
 
Ухвалою Верховного Суду від 25 вересня 2018 року відкрито касаційне провадження у вказаній справі та витребувано з Печерського районного суду                         м. Києва зазначену цивільну справу.
 
У листопаді 2018 року справа надійшла до Верховного Суду.
 
Ухвалою Верховного Суду від 14 листопада 2019 року справу за позовом                          ТОВ «Центр правової допомоги № 2 колегії адвокатів» до ОСОБА_1 ,  ОСОБА_2 , третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Ковальчук С. П., про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним призначено до розгляду.
 
Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу
 
У грудні 2018 року до Верховного Суду надійшов відзив на касаційну скаргу від ОСОБА_4 в особі представника - ОСОБА_3 , у якому заявник посилався на те, що законодавством не визначено механізм реалізації наймачем свого переважного права, передбаченого частиною другою статті 822 ЦК України, тому до правовідносин між сторонами за аналогією необхідно застосувати правила статті 362 ЦК України. Відповідно до частини четвертої статті 362 ЦК України,                у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі, співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік. Обравши спосіб захисту визнання правочину недійсним, позивач зобов`язаний довести правову та фактичну підставу недійсності правочину, однак 

вказаного зроблено не було. Таким чином, оскаржувані судові рішення є законними та обґрунтованими, а касаційна скарга є безпідставною, тому задоволенню не підлягає.
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
 
Квартира АДРЕСА_1 належала                 ОСОБА_1 на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко Д. В. 20 квітня 2011 року за реєстровим номером № 881 та зареєстрованого у комунальному підприємстві «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна»                  24 жовтня 2011 року за реєстраційним № 33351389, зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 16 липня 2015 року за номером 104272, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 681153480000.
 
01 серпня 2014 року між ТОВ «Центр правової допомоги № 2 колегії адвокатів» та ОСОБА_1 було укладено договір оренди приміщення № 1, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 .
 
Згідно з пунктом 1.2. указаного договору площа орендованого приміщення  становить 14,3 кв. м.
 
Відповідно до пункту 4.1. указаного договору строк оренди складає з моменту отримання об`єкта оренди відповідно до акта прийому-передачі з 01 вересня   2014 року до 31 серпня 2015 року.
 
У пункті 4.2. указаного договору встановлено, що якщо жодна із сторін в строк за один місяць до закінчення строку дії договору не заявить в письмовій формі про наміри його розірвати, договір автоматично продовжується на рік.
 
16 липня 2015 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено договір купівлі-продажу квартири, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 .
 
Відповідно до даних Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців місцезнаходження юридичної особи ТОВ «Центр правової допомоги № 2 колегії адвокатів» передбачене: м. Київ, вул. Гусовського,                 будинок № 12/7, кімната 43. Таким чином, позивач використовує указану адресу як юридичну адресу.
 
Згідно з пунктом 5.1. указаного договору оренди розмір орендної плати складав   1 600 грн на місяць.
 
Відповідно до пункту 5.2. указаного договору оренди орендатор при підписанні договору вносить передплату у розмірі 1 600 грн (за домовленістю сторін).
 
В якості залогової суми (депозиту), яка повертається орендатору в день закінчення строку договору оренди зараховуються в рахунок оплати за останній місяць оренди.
 
Згідно з пунктом 5.6. указаного договору оренди вартість комунальних послуг сплачує також орендатор на підставі рахунків.
 
На підтвердження належного виконання своїх зобов`язань щодо сплати орендної плати позивач надав суду першої інстанції видаткові касові ордери                                       (а. с. 16-18 т. 1).
 
Однак, сума зазначена у кожному видатковому касовому ордері, за кожний місяць оплати, становить менший розмір ніж визначено у договорі оренди.
 
До укладання договору купівлі-продажу спірного приміщення 16 липня 2015 року власник приміщення ОСОБА_1 не повідомив ТОВ «Центр правової допомоги              № 2 колегії адвокатів» про намір продати спірне приміщення та умови його продажу.
 
2.    Мотивувальна частина
 
Позиція Верховного Суду
 
Касаційна скарга ТОВ «Центр правової допомоги № 2 колегії адвокатів» задоволенню не підлягає.
 
У частині третій статті 3 ЦПК України визначено, що провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
 
Згідно з положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
 
Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
 
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
 
Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
 
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
 
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
 
Встановлено й це вбачається із матеріалів справи, що оскаржувані судові рішення ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, а доводи касаційної скарги цих висновків не спростовують.
 
Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
 
Відповідно до частини другої статті 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.
 
Статтею 822 ЦК України передбачено, що у разі продажу житла, яке було предметом договору найму, наймач має переважне перед іншими особами право на його придбання.
 
Переважне право наймача на придбання майна, яке знаходиться у користуванні, було предметом розгляду Конституційного Суду Україні і в рішенні від 10 грудня 2009 року у справі № 1-46/2009 за конституційним зверненням приватного підприємства «Автосервіс» щодо офіційного тлумачення положень статей 177, 760 та частини другої статті 777 ЦК України (справа про переважне право наймача на придбання військового майна), встановлено, що положення частини другої статті 777 ЦК України поширюються на всі види орендованого майна.
 
Згідно з рішенням Конституційного Суду України від 10 грудня 2009 року,                   справа № 31-рп/2009 щодо офіційного тлумачення положень статей 177, 760, частини другої статті 777 ЦК України (справа про переважне право наймача на придбання військового майна) суд роз`яснив, що у статті 777 ЦК України визначено два переважних права наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, перед іншими особами, а саме: на укладення договору найму на новий строк та на придбання майна у разі його продажу.
 
Оскільки законодавством не визначено механізм реалізації наймачем свого переважного права, передбаченого частиною другою статті 822 ЦК України, то до правовідносин між сторонами за аналогією необхідно застосовувати правила статті 362 ЦК України.
 
Відповідно до частини четвертої статті 362 ЦК України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця.
 
Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.
 
До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.
 
Згідно зі статтею 16 ЦК України, звертаючись до суду, позивач за власним розсудом обирає спосіб захисту.
 
Обравши спосіб захисту визнання правочину недійсним, позивач у силу                        статті 10 ЦПК України 2004 року зобов`язаний довести правову та фактичну підставу недійсності правочину.
 
Відповідно до положень частини третьої статті 10 та частини першої статті 60 ЦПК України 2004 року кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу.
 
Згідно з частиною четвертою статті 60 ЦПК України 2004 року доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
 
Відмовляючи у задоволенні позову ТОВ «Центр правової допомоги № 2 колегії адвокатів», суди першої та апеляційної інстанцій виходили з того, що позивачем не було надано суду доказів на підтвердження виконання умов договору щодо оплати комунальних платежів. Також матеріали справи не містять доказів на підтвердження виконання пункту 5.2. указаного договору. Відповідно до                          пункту 5.4. указаного договору оренди невиконання орендатором пункту 5.2. договору дає орендодавцю право вважати договір розірваним. Відсутність належних доказів, надання яких до початку судового розгляду до суду першої інстанції є безпосереднім обов`язком позивача, не дає можливості встановити та 

перевірити дійсні обставини щодо добросовісного виконання позивачем умов договору оренди. 
 
Крім того, суд апеляційної інстанції вважає, що позивачем обрано не вірний спосіб захисту своїх прав.
 
Оспорюваний позивачем договір купівлі-продажу було укладено 16 липня                       2015 року, тобто до закінчення договору оренди. Відповідного листа про припинення договору відповідач на адресу позивача не направляв. Обравши спосіб захисту про визнання правочину недійсним, позивач у силу статті 10 ЦПК України 2004 року зобов`язаний довести правову та фактичну підставу недійсності правочину.
 
Посилання касаційної скарги про те, що, оскільки товариство належним чином виконувало умови договору оренди, тому відповідно до статті 822 ЦК України має переважне перед іншими право на придбання орендованої квартири були предметом розгляду судів попередніх інстанцій, яким надана належна оцінка, та не спростовують висновків суду про те, що, обравши такий спосіб захисту, як визнання правочину недійсним, позивач у силу статті 10 ЦПК України 2004 року зобов`язаний довести правову та фактичну підставу недійсності правочину, однак вказаного дотримано не було.
 
Доводи касаційної скарги про незаконність та необґрунтованість судових рішень, неповне з`ясування судами обставин, що мають значення для правильного вирішення справи, порушення норм матеріального та процесуального права при ухвалені оскаржуваних судових рішень не знайшли свого підтвердження.
 
Інші доводи касаційної скарги висновків судів не спростовують, на законність судових рішень не впливають, а направлені на переоцінку доказів, що знаходиться поза межами повноважень суду касаційної інстанції.
 
При вирішенні вказаної справи судом правильно визначено характер правовідносин між сторонами, вірно застосовано закон, що їх регулює.
 
Відповідно до частин першої, другої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
 
Керуючись статтями 400, 409, 410, 416, 418, 419 ЦПК України, Верховний Суд                     у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Центр правової допомоги № 2 колегії адвокатів» залишити без задоволення.
 
Рішення Печерського районного суду м. Києва від 21 листопада 2017 року та постанову Апеляційного суду м. Києва від 25 квітня 2018 року залишити без змін.
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                                Є. В. Синельников
 
Судді:                                                                                                           О. М. Осіян
 
                                                                                                                        Н. Ю. Сакара
 
С. Ф. Хопта
 
В. В. Шипович