ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 січня 2020 року 
м. Київ

Справа №  910/9158/16 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Васьковського О.В. - головуючого, Білоуса В.В., Погребняка В.Я.,

за участі секретаря судового засідання Озерчук М.М.

розглянув касаційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Марго Інвестбуд" та Товариства з обмеженою відповідальністю "Марго"
на постанову Північного апеляційного господарського суду (головуючий - В.О.   Пантелієнко, судді: М.Л. Доманська, С.Я. Дикунська) від 11.11.2019 
за заявою ліквідатора Відкритого акціонерного товариства "Акціонерна компанія" Київреконструкція" арбітражного керуючого Дейнегіної   К.М.
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Марго"
та Товариства з обмеженою відповідальністю "Марго Інвестбуд"
за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - товариства з обмеженою відповідальністю "ФК "Профкапітал"
про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав № 09/03-11 від 09.02.2011
в межах справи
за заявою ОСОБА_1 
до Відкритого акціонерного товариства "Акціонерна компанія " Київреконструкція"          
про визнання банкрутом.

Учасники справи:
представник відповідача-1 - Сьомка Р.О., адвокат,
представник відповідача-2 - Довгань О.С., адвокат,
представник третьої особи - Загоруй С.В., адвокат,
представник боржника - Слюсар   В.В., адвокат.

1.          Короткий зміст вимог
1.1          15.06.2016 Господарський суд міста Києва ухвалив порушити за заявою ОСОБА_1 провадження у справі про банкрутство Відкритого акціонерного товариства "Акціонерна компанія "Київреконструкція" (далі -Боржник) в загальному порядку, передбаченому Законом України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом". 
1.2          16.01.2017 Господарський суд міста Києва постановив визнати Боржника банкрутом, відкрити ліквідаційну процедуру та призначити ліквідатора Боржника тощо.
03.07.2017 Господарський суд міста Києва ухвалив призначити ліквідатором Боржника арбітражного керуючого Дейнегіну К.М. тощо. 
1.3          11.09.2017 ліквідатор Боржника подав заяву про визнання недійсним договору від 09.02.2011 № 09/03-11 купівлі-продажу (далі - Договір) майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва - житловий будинок з вбудовано-прибудованими приміщеннями адміністративно-соціального призначення та підземним паркінгом, що будується за адресою: м. Київ, вул. Соломянська, 17а, ступінь будівельної готовності 9,5 відсотків (далі - Об`єкт), що укладений між Боржником, Товариством з обмеженою відповідальністю "Марго" (далі - Відповідач-1), Товариством з обмеженою відповідальністю "Марго Інвестбуд" (далі - Відповідач-2); та про повернення Відповідачем-1 Боржнику виконаного (Об`єкту) за недійсним правочином (Договором). 
1.4          Заява мотивована недійсністю оспорюваного правочину в силу закону - через укладення Договору з відчуження Об`єкта без згоди іпотекодержателя (товариства з обмеженою відповідальністю "Комерційний банк "Західінкомбанк"), якому Об`єкт переданий Боржником в іпотеку за договором від 06.12.2007 № з-6782 в забезпечення виконання зобов`язань ТОВ "БК "Київрембуд" перед товариством з обмеженою відповідальністю "Комерційний банк "Західінкомбанк" за укладеним між цими особами 04.07.2006 кредитним договором " 0407/06. Недійсність Договору також обумовлена нездійсненням його нотаріального посвідчення, незважаючи на відчуження майнових прав на Об`єкт як на нерухоме майно. Також ліквідатор вказав на відсутність оплати покупцем (Відповідачем-1) за придбані за оспорюваним Договором майнові права.
1.5          18.09.2017 Відповідач-1 подав заперечення-пояснення на заяву про визнання правочину недійсним та застосування наслідків недійсного правочину, в якій просив застосувати до заяви ліквідатора позовної давності та відмовити через сплив позовної давності у задоволенні вимог про визнання правочину недійсним та застосування наслідків недійсного правочину. 

2.          Короткий зміст рішення суду першої інстанції
2.1          Справа розглядалась судами неодноразово.
2.2          При новому розгляді справи 03.04.2019 Господарський суд міста Києва ухвалив відмовити у задоволенні заяви ліквідатора Боржника про визнання недійсним правочину та застосування наслідків недійсного правочину.
2.3          Рішення суду мотивовано відсутністю визначених ліквідатором Боржника підстав для визнання недійсним Договору з огляду на нікчемність договору іпотеки від 06.12.2007 № з-6782, за яким Боржник передав в іпотеку Об`єкт, оскільки право на Об`єкт належить одночасно Боржнику (з часткою 60 %) та Відповідачу-2 (з часткою в 40 %), без згоди якого відповідно до укладеного між ними договору про спільну діяльність від 03.03.2006 № 1/06 Боржник не мав право передавати Об`єкт в іпотеку товариству з обмеженою відповідальністю "Комерційний банк "Західінкомбанк" (правонаступник - товариство з обмеженою відповідальністю "ФК "Профкапітал", далі - Третя особа). Суд також виходив з того, що Об`єкт як незавершене будівництво не є нерухомим майном, тому закон не вимагає нотаріального посвідчення Договору.

3.          Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції
3.1          11.11.2019 Північний апеляційний господарський суд постановив задовольнити апеляційні скарги ліквідатора Боржника і Третьої особи, скасувати ухвалу Господарського суду міста Києва від 03.04.2019, прийняти нове рішення, яким задовольнити заяву ліквідатора Боржника, визнати недійсним Договір, повернути від Відповідача-2 на користь Боржника Об`єкт. 
3.2          Рішення суду мотивовано недійсністю Договору в силу закону через його укладення та відчуження Боржником за цим договором майнових прав на Об`єкт без згоди іпотекодержателя за договором іпотеки від 06.12.2007 № з-6782, що був чинним на час укладення оспорюваного правочину. Суд також виходив з поважності причин пропуску ліквідатором Боржника позовної давності у спірних правовідносинах з огляду на звернення ліквідатора із заявою у цій справі для захисту прав та інтересів як Боржника, так і його кредиторів у цій справі про банкрутство.

Встановлені судами обставини
4.1          03.03.2006 між Боржником (Сторона 1) та Відповідачем-2 (Сторона 2) було укладено договір №1/06 про спільну діяльність (далі - Договір про спільну діяльність), за яким сторони зобов`язались шляхом об`єднання своїх зусиль та вкладів спільно діяти для досягнення господарської мети: будівництва житлового будинку з вбудованими приміщеннями і паркінгом на земельній ділянці, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Солом`янська, 17а, а також забезпечення продажу житла (квартир) приміщень та паркінгу в новозбудованому комплексі з метою отримання прибутку. В межах виконання цього договору Боржник виконує всі функції забудовника, веде бухгалтерський, податковий та інший облік результатів спільної діяльності, безпосередньо укладає від імені всіх учасників спільної діяльності угоди, договори, розпоряджається спільними грошовими коштами, правами, майном, та іншими матеріальними та трудовими ресурсами, що є вкладом у спільну діяльність.
Згідно з пунктом 6.3.1. Договору №1/06 про спільну діяльність Боржник вносить, як вклад у спільну діяльність: право користування земельною ділянкою, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Солом`янська, 17а, ділову репутацію, ділові зв`язки, професійні знання, надання робочої сили, спеціалістів з необхідними навичками, освітою, знаннями тощо. Вклад Сторони 1 становить 60%.
Згідно з пунктом 6.3.2. Договору №1/06 Відповідач-2 як учасник спільної діяльності повинен був внести, як вклад у спільну діяльність: грошові кошти в розмірі 1 600 000 грн. 00 коп. та цінні папери на суму 11 530 000 грн. 00 коп. Вклад Сторони 2 повинен становити 40% загального вкладу Сторін у спільну діяльність, що в грошовому еквіваленті становить суму 13 130 000 грн. 00 коп. 
Відповідно до пункту 7.1 договору про спільну діяльність №1/06 від 03.03.2006 грошові та майнові вклади сторін, створене або набуте сторонами в результаті спільної діяльності майно, є їх спільною частковою власністю, розпорядження і користування якою здійснюється за згодою обох сторін.
Відповідно було визначено і поділ прибутку від спільної діяльності - ВАТ "АК "Київреконструкція" - 60%, ТОВ "Марго Інвестбуд" - 40%.
16.06.2006 між Боржником (Сторона 1) та Відповідачем-2 (Сторона 2) було укладено Додаткову угоду № 1 до Договору №1/06 про спільну діяльність від 03.03.3006.
4.2          04.07.2006 між ТОВ "КБ "Західінкомбанк" (кредитор) та ТОВ "БК "Київрембуд" (позичальник) було укладено Кредитний договір № 0407/06, відповідно до пункту 1.1. якого Кредитор надає Позичальнику кредит у вигляді відкличної поновлювальної кредитної лінії для здійснення статутної діяльності у розмірі 5   500 000 грн. 00 коп. Додатковим договором від 01.12.2008 до Кредитного договору № 0407/06 від 04.07.2006 збільшено ліміт кредитування до 9 185 000 грн. 00 коп.
4.3          06.12.2007 з метою належного виконання Позичальником умов Кредитного договору №   0407/06 від 04.07.2006 між Боржником (Іпотекодавець) та ТОВ "Комерційний банк "Західінкомбанк" (Іпотекодержатель) було укладено Іпотечний договір, який посвідчено Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В. та зареєстровано в реєстрі за №з-6782.
Згідно з пунктом 7 цього Іпотечного договору, в забезпечення виконання Іпотекодавцем зобов`язань за Основним зобов`язанням, Іпотекодавець надав в іпотеку майнові права на нерухомість, а саме: об`єкт незавершеного будівництва - житловий будинок з вбудовано- прибудованими приміщеннями адміністративно-соціального призначення та підземним паркінгом, що будується за адресою: м. Київ, вул. Солом`янська, 17а (далі - Майнові права), згідно з переліком, зазначеним в Додатку №1 до Іпотечного договору. Як зазначено в абзаці 6 пункту 7 Іпотечного договору: майно передано в іпотеку разом з усіма його приналежностями.
Інформація про Іпотечний договір також була зареєстрована 25.04.2008 в Державному реєстрі іпотек, про що свідчить запис про реєстрацію обтяження (іпотеки), реєстраційний номер обтяження 7114213 та підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Згідно з пунктом 15 Іпотечного договору сторони домовились, що з моменту набрання чинності цим договором, Іпотекодавець має право відчужувати, передавати в оренду, лізинг, у спільну діяльність, у безоплатне користування іншим особам Предмет іпотеки, або іншим чином розпоряджатись Предметом іпотеки, тільки за письмовою згодою Іпотекодержателя. Наступні передачі в іпотеку предмету іпотеки в період дії цього договору та всіх додаткових угод до нього забороняються.
07.02.2008 Банк та Боржник уклали договір про внесення змін до Іпотечного договору, посвідченого 06.12.2007, згідно з яким загальна площа об`єктів інвестування, відповідно до Додатку № 1 та № 2 до Іпотечного договору, становить 4   136,92 кв.м.
4.4          09.02.2011 був укладений тристоронній Договір, згідно з яким Боржник (Продавець 1) разом з Відповідачем-1 (Продавець 2) здійснили продаж майнових прав (на 100 % об`єкта - житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями адміністративно-соціального призначення та підземним паркінгом, що будується за адресою: м. Київ, вул. Солом`янська, 17а, далі - Майнові права на Об`єкт) Відповідачу-1 (Покупцю), який зобов`язався оплатити узгоджену сторонами ціну у розмірі 15 000 000,00 (п`ятнадцять мільйонів) гривень.
В пункті 2.3. Договору Сторони погодились, що Покупець має право оплатити ціну Майнових прав (розрахуватись) шляхом видачі на ім`я Продавця 2 простого векселя на суму ціни продажу Майнових прав зі строком платежу - "за пред`явленням". За домовленістю Сторони можуть погодити інший спосіб розрахунків, в тому числі шляхом передачі цінних паперів.
Згідно з пунктом 2.4. Договору Сторони домовились, що Покупець зобов`язаний розрахуватись протягом трьох років з моменту підписання даного Договору.
В пункті 8.7. Договору зазначено, що цей договір вступає в силу з моменту підписання його сторонами та діє до 31.12.2012, але в будь-якому разі до повного виконання Сторонами своїх обов`язків передбачених цим договором.
4.5          Договір укладений 09.02.2011 і Боржник (Продавець 1) як власник передав майнові права Покупцю (Відповідачу-1), проте будь-які документи, які б свідчили чи підтвердили оплату у розмірі 15 000 000 грн. 00 коп. відсутні. 
Згідно з відповіді № 9283/10/26-50-08-03 від 03.08.2016 Державної податкової інспекції у Голосіївському районі ГУ ДФС у м. Києві відповідно до ІС "Податковий блок" Боржник до ДПІ не звітує. Останній звіт подано за червень 2011 року з податку на додану вартість та 2-й квартал 2011 року з податку на прибуток з нульовими показниками (а.с. 60 том 1). 
4.6          Іпотекодержатель - ПАТ "Західінкомбанк" згоди на відчуження переданого в іпотеку майна не давав. В поданій заяві № 878-19 від 06.07.2016 про визнання грошових вимог кредитор ПАТ "Західінкомбанк" повідомляв про непогашену заборгованість за кредитним договором № 0407/06 від 04.07.2006 та чинність іпотечного договору від 06.12.2007.
Станом на дату укладення Договору відчужувані майнові права перебували в іпотеці ПАТ "Західінкомбанк".
4.7          Рішенням Господарського суду міста Києва від 07.12.2011 у справі № 62/112 було визнано за Відповідачем-1 право власності на майнові права на 100 відсотків об`єкта - житловий будинок з вбудовано-прибудованими приміщеннями адміністративно-соціального призначення та підземним паркінгом, що будується за адресою: м. Київ, вул. Солом`янська, 17а. Визнано за Відповідачем-1 право власності на об`єкт незавершеного будівництва - житловий будинок з вбудовано-прибудованими приміщеннями адміністративно-соціального призначення та підземним паркінгом, що будується за адресою: м. Київ, вул. Солом`янська, 17а, ступінь будівельної готовності 9,5 відсотків.
4.8          Рішенням Господарського суду міста Києва від 21.12.2011 у справі №17/380-64/355 звернуто стягнення на предмет іпотеки за іпотечним договором від 06.12.2007 (із подальшими змінами і доповненнями), укладеним між Товариством з обмеженою відповідальністю Комерційним банком "Західінкомбанк" та Боржником, а саме: майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено: багатоповерховий житловий будинок з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом по вулиці Солом`янській, 17-А у місті Києві (розмір земельної ділянки: 0,3933 Га, кадастровий номер: 8000000000:72:186:0023), для задоволення вимог Публічного акціонерного товариства "Західінкомбанк" в особі Київської філії (03150, м. Київ, вул. В. Васильківська, 57/3, код ЄДРПОУ 36699108) за кредитним договором № 0407/06 від 04.07.2006 року в розмірі 9   185   000 грн. 00 коп. непогашеного кредиту, 425   461 грн. 47 коп. заборгованості зі сплати відсотків, 1 913 182 грн. 29 коп. інфляційних втрат та 900 грн. 00 коп. розрахунково-касового обслуговування за грудень 2008 року, шляхом проведення публічних торгів з визначенням початкової ціни продажу предмета іпотеки в сумі 9 185 000 грн. 00 коп., за рахунок коштів, отриманих від реалізації предмета застави.

5.          Короткий зміст вимог касаційних скарг 
5.1          20.11.2019 Товариство з обмеженою відповідальністю "Марго Інвестбуд" та Товариство з обмеженою відповідальністю "Марго" подали касаційні скарги, у яких просять скасувати постанову Північного апеляційного господарського суду від 11.11.2019 та залишити без змін ухвалу Господарського суду міста Києва від 03.04.2019.

6.          Доводи осіб, які подали касаційні скарги 
6.1          Апеляційний суд на порушення норм матеріального права не зазначив підстав для скасування судового рішення першої інстанції.
6.2          Апеляційний суд безпідставно надав перевагу умовам договору іпотеки перед умовами договору про спільну діяльність, не врахувавши, що договір про спільну діяльність укладений раніше іпотечної угоди, а тому апеляційний суд позбавив Відповідача-1 права власності на Об`єкт, оскільки одноособові дії Боржника з передачі в іпотеку майнових прав на Об`єкт без нотаріально посвідченої згоди Відповідача-2 як співвласника прав на Об`єкт з подальшим зверненням іпотекодержателем стягнення на це майно вчинені всупереч вимогам статті 6 Закону України "Про іпотеку" та є незаконним позбавленням Відповідача-2 прав власності на майнові права на Об`єкт. 
6.3          Апеляційний суд неправильно застосував норми закону в частині вимог щодо наслідків недійсності правочину, оскільки, зобов`язавши повернути саме Об`єкт, суд не врахував, що предметом продажу за Договором був не Об`єкт, а майнові права на нього, а також не врахувавши, що вимоги про визнання недійсним Договору вже були предметом розгляду судом та у задоволенні яких було відмовлено (рішення Господарського суду міста Києва від 07.12.2011 у справі № 62/112). 
6.4          Апеляційний суд залишив поза увагою аргументи Відповідача-1 щодо неналежного позивача за вимогами ліквідатора Боржника у цій справі, оскільки Боржник, вчинивши через укладення оспорюваного Договору порушення умов Договору іпотеки, не може бути належним позивачем у спірних правовідносинах, а відсутність у Третьої особи як іпотекодержателя Об`єкта статусу кредитора у цій справі про банкрутство спростовує аргументи ліквідатора Боржника про звернення з метою захисту прав та інтересів кредиторів у спірних правовідносинах.
6.5          Вимоги ліквідатора про визнання недійсним Договору, укладеного за п`ять років до порушення щодо Боржника справи про банкрутство суперечить вимогам статті 20 Закону про банкрутство. 
6.6          Апеляційний суд не застосував наслідки спливу позовної давності у спірних правовідносинах та не навів мотивів відхилення відповідної заяви Відповідача-1, а наведені апеляційним судом мотиви для поновлення позовної давності не відповідають передбаченим законодавством критеріям для його поновлення. 
6.7          Апеляційний суд, посилаючись як на підтвердження дійсності Іпотечного договору на рішення Господарського суду міста Києва від 21.12.2011 у справі № 17/380-64/355, не врахував, що це рішення ухвалено судом без врахування обставин укладення Боржником і Відповідачем-2 Договору про спільну діяльність. 

7.          Позиція Третьої особи, викладена у запереченні на касаційну скаргу Відповідача-1.
7.1          Оскаржувана постанова апеляційного суду згідно з вимогами частини3 статті 9 Кодексу України з процедур банкрутства не підлягає оскарженню в касаційному порядку.

8.          Касаційне провадження.
8.1          Суд не бере до уваги доводи Боржника у поясненнях на касаційні скарги з огляду на подання Боржником цих пояснень 14.01.2020, тобто з пропуском встановлених судом в ухвалах від 06.12.2019 та від 19.12.2019 строків для подання відзиву на касаційні скарги - до 23.12.2019 та до 03.01.2020 відповідно, без клопотання про поновлення строку для вчинення цієї процесуальної дії. 

9.          Позиція Верховного Суду та висновки щодо застосування норм права
Щодо ознак нікчемного правочину 
9.1          Нормами частин 2, 3 статті 215 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) передбачено, що недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. 
У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. 
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). 
9.2          Отже законодавець розмежовує оспорюваний та нікчемний правочин, головна відмінність між якими полягає в тому, що нікчемним є правочин, недійсність якого встановлена законом. За відсутності в законі вказівки на недійсність правочину його не може бути віднесено  до нікчемного.
9.3          Відповідно норм частин 2, 3 статті 6 Закону України "Про іпотеку" (в редакції, чинній станом на дату укладення Іпотечного договору - 06.12.2007) майно, що є у спільній власності, може бути передане в іпотеку лише за нотаріально посвідченою згодою усіх співвласників. Співвласник нерухомого майна має право передати в іпотеку свою частку в спільному майні без згоди інших співвласників за умови виділення її в натурі та реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості. 
Іпотекодавець зобов`язаний до укладення іпотечного договору попередити іпотекодержателя про всі відомі йому права та вимоги інших осіб на предмет іпотеки, в тому числі ті, що не зареєстровані у встановленому законом порядку. У разі порушення цього обов`язку іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання та відшкодування іпотекодавцем завданих збитків. 
9.4           Враховуючи викладене, з огляду на відсутність вказівки законодавця в статті 6 Закону України "Про іпотеку" на недійсність правочину з передачі в іпотеку майна у разі порушення під час його вчинення норм частин 2, 3 цієї статті (у разі передачі в іпотеку майна, що є у спільній власності, за відсутності нотаріально посвідченої згоди усіх співвласників), висновки суду першої інстанції про нікчемність Іпотечного договору, у тому числі з посиланням на порушення норм статей 316, 317, 358 ЦК України (що також не містять вказівки на нікчемність правочину зі здійснення права спільної часткової власності співвласників без згоди одного з них) зроблені з неправильним застосуванням наведених норм.
9.5          Разом з цим законодавець визначив спосіб захисту порушених прав за правочином з передачі в іпотеку майна, що є у спільній власності, за відсутності нотаріально посвідченої згоди усіх співвласників.
Так, заходом правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право, згідно з частиною 1 статті 16 ЦК України, статтею 4 ГПК України та статтею 1 ГПК України (в редакції, чинній на час звернення ліквідатора Боржника із заявою про визнання недійсним Договору - до 15.12.2017) є право кожної особи звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Відповідно до пункту 2 частини 2 статті 16 ЦК України способом захисту цивільних прав та інтересів може бути, зокрема визнання правочину недійсним. 
9.6           Згідно зі статтею 14 ГПК України (в чинній редакції) ("Диспозитивність господарського судочинства") суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. 
Суд звертається до правової позиції, викладеної в постанові Верховного Суду від 06.12.2018 у справі № 902/1592/15, в пункті 11.12 постанови Верховного Суду від 18.03.2019 у справі № 908/1165/17 та в пункті 8.12 постанови Верховного Суду від 09.07.2019 у справі № 904/6892/17.
9.7          Нормами статті 203 ЦК України визначені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину. 
Частиною 1 статті 215 цього кодексу передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Отже наведеними нормами визначені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, та загальні підстави недійсності правочину, за яких цей правочин може бути визнаний недійсним, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність (оспорюваний правочин) (частина 3 статті 215 ЦК України).
9.8          Водночас, відповідно до статті 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. 
За змістом цієї норми закріплена у статті 204 ЦК України презумпція правомірності правочину означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема на підставі рішення суду, яке набрало законної сили; у разі неспростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за ним, мають безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню.
Суд звертається до правової позиції, викладеної в постанові Верховного Суду від 30.08.2018 у справі №904/8978/17 з посиланням на висновок в постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 916/5073/15 (провадження № 12-33зг18), а також в пункті 7.5 постанови від 25.06.2019 у справі №   5023/5836/12.
9.9          Отже, через спростування висновку місцевого суду про нікчемність Іпотечного договору (пункт 9.4), та враховуючи, що судами не було встановлено обставин оспорювання та визнання Іпотечного договору недійсним як оспорюваного в порядку, передбаченому законом (пункти 9.5-9.7), у тому числі з підстав, передбачених наведеними нормами Закону України "Про іпотеку", в силу положень щодо презумпції правомірності правочину (пункт 9.8), є неправомірним висновок місцевого суду про відсутність підстав враховувати у спірних правовідносинах умови Іпотечного договору як нікчемного правочину та про відсутність підстав враховувати заборони, передбачені цим договором відповідно до положень статті 12 Закону України "Про іпотеку".
Дійшовши цього висновку, Суд відхиляє аргументи скаржника (пункти 6.2, 6.7), що зводяться до необхідності надання оцінки у спірних правовідносинах дійсності Іпотечного договору з врахуванням умов Договору про спільну діяльність, кожний з яких не є предметом цього спору.

Щодо наслідків відчуження майна без згоди іпотекодержателя 
9.10          Згідно з нормою частини 3 статті 12 Закону України "Про іпотеку" правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним. 
За змістом цієї норми та з урахуванням положень частини 2 статті 215 ЦК   України укладення угод з відчуження майна (частини майна), переданого в іпотеку, без згоди іпотекодержателя зумовлює їх нікчемність та не створює інших юридичних наслідків, крім пов`язаних з їх нікчемністю.
Суд звертається до правової позиції Великої Палати Верховного Суду, що викладена в пункті 7.21 постанови від 23.05.2018 у справі № 910/73/17 (провадження № 12-67гс18).
9.11          У зв`язку із викладеним та враховуючи встановлені судами обставини відчуження за Договором Боржником разом з Відповідачем-2 Майнових прав на Об`єкт без згоди товариства з обмеженою відповідальністю "Комерційний банк "Західінкомбанк" (правонаступником якого є Третя особа) як іпотекодержателя Майнових прав на Об`єкт відповідно до умов Іпотечного договору, Суд погоджується із висновком апеляційного суду про нікчемність заперечуваного Боржником Договору.

Щодо способу захисту порушеного права за нікчемним правочином 
9.12          Водночас Суд не погоджується із рішенням апеляційного суду про визнання Договору недійсним з підстав його нікчемності з огляду на таке.
Відповідно до частини 1 статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. 
За змістом цієї норми з урахуванням положень статті 203 цього кодексу, якими визначені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, правочином є правомірна, тобто не заборонена законом, вольова дія суб`єкта цивільних правовідносин, що спрямована на встановлення, зміну чи припинення цивільних прав та обов`язків. Правомірність є конститутивною ознакою правочину як юридичного факту. Цивільні правочини, які порушують публічний порядок, є нікчемними.
Відповідно до положень частини 2 статті 215 ЦК України якщо недійсність правочину встановлена законом, то визнання недійсним такого правочину судом не вимагається; визнання недійсним нікчемного правочину законом не передбачається, оскільки нікчемним правочин є в силу закону. 
А тому такий спосіб захисту, як визнання недійсним нікчемного правочину, не є способом захисту прав та інтересів, установленим законом.
Водночас такий спосіб захисту, як встановлення нікчемності правочину, також не є способом захисту прав та інтересів, установленим законом.
Згідно з частиною першою статті 5 ГПК України здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні і суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.
Частиною другою цієї статті ГПК України передбачено, що суд відповідно до викладеної в позові вимоги позивача може визначити у своєму рішенні спосіб захисту, який не встановлений законом, лише за умови, що законом не встановлено ефективного способу захисту порушеного права чи інтересу. 
Отже, суд може застосувати не встановлений законом спосіб захисту лише за наявності двох умов одночасно: якщо дійде висновку, що жодний установлений законом спосіб захисту не є ефективним саме у спірних правовідносинах; якщо дійде висновку, що задоволення викладеної у позові вимоги позивача призведе до ефективного захисту його прав чи інтересів.
Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. 
А тому є неналежним застосування таких способів захисту прав та інтересів, як визнання нікчемного правочину недійсним і встановлення нікчемності правочину, оскільки за змістом частини 3 статті 215 ЦК України такий спосіб захисту цивільних прав та інтересів, як визнання правочину недійсним, застосовується до оспорюваних правочинів.
За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину.
З огляду на викладене визнання нікчемного правочину недійсним не є належним способом захисту прав, оскільки не призведе до реального відновлення порушених прав позивача, адже нікчемний правочин є недійсним у силу закону.
Суд звертається до правової позиції Великої Палати Верховного Суду, що викладена в постанові від 04.06.2019 у справі № 916/3156/17.
9.13          Виходячи зі змісту частини 2 статті 16 ЦК України, обрання особою неналежного способу захисту порушеного права в судовому порядку, який не відповідає як змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і характеру його порушення, а також не призводить до поновлення порушеного права цієї особи, є підставою для відмови у задоволенні позовних вимог.
Суд звертається до правової позиції Великої Палати Верховного Суду щодо наслідків обрання належного способу захисту порушеного права, викладеної в постанові від 27.11.2018 у справі № 905/2260/17 (провадження № 12-173гс18).
9.14          Натомість апеляційний суд наведеного не врахував, задовольнивши вимогу Боржника про визнання недійсним Договору, який є нікчемним правочином, а тому всупереч нормам частини 2 статті 5 ГПК України та частини 2 статті 215 ЦК України дійшов неправильних висновків щодо належного способу захисту порушеного права Боржника у спірних правовідносинах за вимогам про визнання Договору недійсним.
Дійшовши цього висновку, Суд відхиляє аргументи скаржника (пункт 6.5) про невідповідність вимог ліквідатора про визнання недійсним Договору вимогам статті 20 Закону про банкрутство.

Щодо правової природи майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва 
9.15          Відповідно до статті 177 ЦК України майнові права належать до об`єктів цивільних прав.
Разом з цим, незважаючи на те, що у розумінні частини другої статті 190 ЦК України майнові права вважаються річчю, між тим річчю вони не є, оскільки річ - це предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки (стаття 179 ЦК України), має властивості тілесного предмета з конкретними зовнішніми та якісними ознаками тощо, чого не можна сказати про майнові права. 
Наведене ствердження виправдане у світлі правовідносин щодо набуття прав на майбутній об`єкт нерухомості (об`єкт, що будується або планується будувати), оскільки майнові права на майбутній об`єкт нерухомості не можуть ототожнюватись з об`єктом нерухомості як річчю, оскільки останньої ні у матеріальному сенсі, ні у розумінні ЦК України ще не існує.
Отже, оскільки за відсутності обєкта нерухомості, що будується, не можна зареєструвати право власності на нього та відповідно не можна щодо нього як щодо річчі (об`єкту матеріального світу), стосовно якого можуть виникати цивільні права та обов`язки, вчинити правочин (купівлі-продажу тощо), тому має місце так звана "юридична фікція", коли правочин вчиняється стосовно майнових прав на об`єкт нерухомості, якого ще не існує та створення якого планується в майбутньому (частина 2 статті 5 Закону України "Про іпотеку", частина 1 статті 10 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю").
9.16          Відповідно до частини першої статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном.
Згідно з частиною 1 статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
Відповідно до статті 190 цього кодексу майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами. 
Майнове право (стаття 190 ЦК України), яке можна визначити як "право очікування", є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
Суд звертається до правової позиції Великої Палати Верховного Суду, що викладена в пункті 84 постанови від 18.12.2019 у справі №   522/1029/18 (провадження № 14-270цс19).
Поряд з викладеним Суд звертається до практики Європейського суду з прав людини, який у справі "Грецькі нафтопереробні заводи "Стрен" і "СтратісАндреадіс" проти Греції" від 09.12.1994 (Stran Greek Refineries and Stratis Andreadis v. Greece), від 09.12.1994, Серія А, №301-В, ст. 84, п. 59) вказав, що право вимоги (що також не належить до об`єктів матеріального світу), яке належить особі, становить її майно, на котре поширюється дія статті 1 Протоколу № 1, що гарантує право власності ("Кожна фізична або юридична особа має право безперешкодно користуватися своїм майном").
Отже Європейський суд з прав людини під "майном" розуміє не тільки речові права, але й майнові права, що виникають із зобов`язань.
Європейський суд з прав людини у своїх рішеннях, зокрема, у справах "Пайн Велі Девелопмент ЛТД та інші проти Ірландії" від 23.10.1991, "Федоренко проти України" від 01.06.2006 також зазначив, що відповідно до прецедентного права органів, що діють на підставі Конвенції, право власності може бути "існуючим майном" або коштами, включаючи позови, для задоволення яких позивач може обґрунтовувати їх принаймні "виправданими очікуваннями" щодо отримання можливості ефективного використання права власності. 
У межах вироблених ЄСПЛ підходів до тлумачення поняття "майно", а саме в контексті статті 1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, це поняття охоплює як "наявне майно", так і активи, включаючи право вимоги, з посиланням на які заявник може стверджувати, що він має принаймні законні очікування щодо ефективного здійснення свого "права власності". Статтю 1 Першого Протоколу Конвенції можна застосовувати для захисту "правомірних (законних) очікувань" щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. 
9.17          У зв`язку із викладеним, Суд дійшов висновку, що ліквідатор Боржника, вимагаючи повернення Відповідачем-1 Боржнику за недійсним Договором саме Об`єкта, а не Майнових прав на Об`єкт, що були предметом Договору, у належний спосіб у цій справі звернувся за захистом порушених прав за Договором як нікчемним правочином, оскільки Майнові права у розумінні статті 190 ЦК   України хоча і не ототожнюються законодавцем безпосередньо із Об`єктом (пункт 9.15, 9.16), однак є складовою частиною цього майна як об`єкта цивільних прав, а тому в силу нікчемності Договору підлягають захисту в один і той же спосіб права Боржника як на Об`єкт, так і на Майнові права на Об`єкт. 
Дійшовши викладених висновків, Суд відхиляє аргументи скаржника (пункт 6.3) про неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права в частині вимог щодо наслідків недійсності правочину.
Суд також відхиляє аргументи скаржника (пункт 6.3) щодо існування вже вирішеного судом спору про визнання недійсним Договору з посиланням на рішення Господарського суду міста Києва від 07.12.2011 у справі № 62/112 про відмову у задоволенні вимог про визнання недійсним Договору, оскільки підстави для вимог про визнання недійсним Договору у цій справі нетотожні підставам цих вимог у справі № 62/112.
Щодо наслідків недійсності правочину
9.18          Захист майнових прав здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах, визначених цивільним законодавством.
Частинами 1, 4, 5 статті 216 ЦК України передбачено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. 
Правові наслідки недійсності нікчемного правочину, які встановлені законом, не можуть змінюватися за домовленістю сторін. 
Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред`явлена будь-якою заінтересованою особою. 
Суд може застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину з власної ініціативи. 
9.19          З урахуванням висновків щодо недійсності Договору як нікчемного правочину (пункт 9.11), який не створює для сторін цієї угоди юридичних наслідків, зокрема у вигляді набуття Відповідачем-1 прав відповідно до норм пункту 1 частини 2 статті 11, частини 1 статті 202 та статті 655 ЦК   України на Майнові права на Об`єкт (пункт 9.18), враховуючи висновки щодо правової природи майнових прав на нерухоме майно, що будується (пункти 9.16-9.17), Суд дійшов висновку про обґрунтованість вимог Боржника в особі ліквідатора в поданій ним заяві про повернення Об`єкта у власність Боржника через порушення його прав як співвласника Майнових прав на Об`єкт через їх незаконне відчуження за нікчемним правочином.

Щодо перебігу позовної давності за нікчемним правочином
9.20          Поряд з висновком про порушене право Боржника на Майнові права на Об`єкт/Об`єкт та обґрунтованість вимог в цій частині (пункт 9.19), Суд не погоджується із висновком апеляційного суду в оскаржуваній постанові про існування підстав для надання судового захисту порушеного права у спірних правовідносинах через поважність причин пропуску Боржником позовної давності при зверненні із позовними вимогами у цій справі, з огляду на таке.
9.21           Позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу (стаття 256 ЦК України) . 
За загальним правилом, закріпленим в частині 1 статті 261 ЦК України, для визначення моменту виникнення права на позов важливими є як об`єктивні (сам факт порушення права), так і суб`єктивні (особа дізналася або повинна була дізнатися про це порушення) моменти.
Водночас, згідно з частиною 3 статті 261 ЦК України перебіг позовної давності за вимогами про застосування наслідків нікчемного правочину починається від дня, коли почалося його виконання.
Враховуючи висновки про нікчемність Договору (пункт 9.11) та не створення у зв`язку із цим юридичних наслідків за цим правочином у вигляді набуття Відповідачем-1 прав на Майнові права на Об`єкт /Об`єкт, а також встановлені судами обставини щодо укладення Договору 09.02.2011 і  передачі Боржником за цією угодою Майнових прав Відповідачу-1 (пункт 4.5), Суд погоджується з  правильними висновками апеляційного суду про пропуск Боржником в особі ліквідатора позовної давності при зверненні із заявою в частині вимог про повернення Об`єкту за Договором.
9.22          Разом з тим, визнаючи поважними причини пропуску позовної давності та надаючи у спірних правовідносинах в цій частині вимог судовий захист, апеляційний суд не взяв до уваги таке.
Застосування позовної давності має кілька важливих цілей, а саме: забезпечувати юридичну визначеність і остаточність, захищати потенційних відповідачів від прострочених позовів та запобігати несправедливості, яка може статися в разі, якщо суди будуть змушені вирішувати справи про події, що мали місце у далекому минулому, спираючись на докази, які вже, можливо, втратили достовірність і повноту із плином часу (пункт 51 рішення від 22 жовтня 1996 року за заявами N 22083/93, 22095/93 у справі "Стаббінгс та інші проти Сполученого Королівства"; пункт 570 рішення від 20 вересня 2011 року за заявою у справі "ВАТ "Нафтова компанія "Юкос" проти Росії").
Позовна давність не є інститутом процесуального права та не може бути відновлена (поновлена) в разі її спливу, але за приписом частини п`ятої статті 267 ЦК України позивач має право отримати судовий захист у разі визнання судом поважними причин пропуску позовної давності.
При цьому саме на позивача покладено обов`язок доказування тієї обставини, що строк було пропущено з поважних причин, що випливає із загального правила, встановленого статтею 74 ГПК України, про обов`язковість доведення стороною спору тих обставин, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень. Відповідач, навпаки, мусить довести відсутність об`єктивних перешкод для вчасного звернення позивача із вимогою про захист порушеного права.
Суд звертається до правової позиції Великої Палати Верховного Суду, що викладена в пункті 23.6 постанови від 30.01.2019 у справі № 706/1272/14-ц (провадження № 14-456цс18) та в пунктах 61, 62 постанови від 21.08.2019 у справі № 911/3681/17 (провадження № 12-97гс19).
9.23          Отже, суд вправі надати особі (визнати право) на судовий захист порушеного права за сукупності умов:
- особа (позивач) наведе поважні, на її думку, причини пропуску позовної давності при зверненні до суду за захистом порушеного права, вказавши на конкретні обставини, які об`єктивно перешкоджали йому звернутись за захистом порушеного права у межах позовної давності, вказавши та надавши також суду докази, що підтверджують існування цих обставин (стаття 74 ГПК України);
- суд за результатами оцінки доказів, наданих на підтвердження цих обставин, встановить їх існування та дійде висновку про їх об`єктивний характер, і тим самим дійде висновку про існування поважних причин пропуску позовної давності при зверненні позивача за захистом порушеного права.
За відсутності будь-якої із наведених умов, суд не має права визнавати існування поважних причин пропуску позовної давності у спірних правовідносинах, надавати у зв`язку із цим особі (позивачу) судовий захист порушеного права та задовольняти відповідні вимоги.
9.24          Однак апеляційний суд наведеного не врахував та, ухвалюючи про поважність причин пропуску позовної давності у спірних правовідносинах та задовольняючи вимоги ліквідатора Боржника про повернення Об`єкту, між тим не встановив конкретних обставин, які б вказували на існування об`єктивної перешкоди для заявника (Боржника в особі ліквідатора) в межах позовної давності звернутись із вимогами про захист порушеного права у спірних правовідносинах, а тому безпідставно надав Боржнику судовий захист у цих правовідносинах та задовольнив вимоги про зобов`язання Відповідача-1 повернути Об`єкт Боржнику.
Дійшовши цього висновку, Суд погоджується з аргументами скаржника (пункт 6.6) в частині невідповідності мотивів апеляційного суду для поновлення позовної давності у спірних правовідносинах передбаченим законодавством критеріям для його поновлення.
9.25          Згідно з пунктом 3 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд. 
Враховуючи викладене, та з урахуванням положень пункту 3 частини першої статті 308, статті 311 ГПК України, оскаржувана постанова апеляційного суду підлягає скасуванню, резолютивна частина скасованої апеляційним судом ухвали - про відмову у задоволенні вимог про визнання недійсним Договору та про повернення Відповідачем-1 Боржнику Об`єкту - залишенню без змін, а мотивувальна частина цієї ухвали - зміні з викладенням її в редакції цієї постанови. 
Керуючись статтями 300, 301, 308, 311, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Суд
П О С Т А Н О В И В :
1.          Касаційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Марго Інвестбуд" та Товариства з обмеженою відповідальністю "Марго" залишити без задоволення.
2.          Постанову Північного апеляційного господарського суду від 11.11.2019 у справі   №   910/9158/16 скасувати.
3.          Резолютивну частину ухвали Господарського суду міста Києва від 03.04.2019 у справі   №   910/9158/16 залишити без змін. Мотивувальну частину ухвали Господарського суду міста Києва від 03.04.2019 у справі   №   910/9158/16 змінити, виклавши її в редакції цієї постанови.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя                                                                      О.В. Васьковський
Судді                                                                                          В.В. Білоус
                                                                                          В.Я. Погребняк