Справа № 461/4116/18                                        Головуючий у 1 інстанції: Волоско І.Р. 
Провадження № 22-ц/811/193/19                                Доповідач в 2-й інстанції: Левик Я. А. 
Категорія:29

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 

04 лютого 2020 року колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Львівського апеляційного суду в складі:
головуючого-судді: Левика Я.А.,
суддів: Струс Л.Б., Шандри М.М.,
секретар: Бадівська О.О.,

за участі в судовому засіданні представників Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради - Чижович І.З., Чернобая С.С., представників відповідачів ОСОБА_2 , ОСОБА_3 - ОСОБА_4 , ОСОБА_1,
розглянувши у відкритому судовому засіданні у місті Львові цивільну справу за апеляційною скаргою Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради на рішення Галицького районного суду м. Львова в складі судді Волоско І.Р. від 29 листопада 2018 року у справі за позовом Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання недійсним іпотечного договору, -
в с т а н о в и л а :
       рішенням Галицького районного суду м. Львова від 29 листопада 2018 року у задоволенні позову відмовлено. 
       Дане рішення оскаржило Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради.
       В апеляційній скарзі просять скасувати рішення та прийняти нове рішення, яким позов задоволити. Вважають його незаконним та упередженим, судом зроблено неправильні висновки щодо фактичних обставин справи, неправильно та вибірково застосовано норми матеріального права, що в сукупності дає підстави для скасування рішення суду першої інстанції. Стверджують, що об`єкт приватизації, який був в подальшому відчужений на підставі договору іпотеки, обтяжений приватизаційними зобов`язаннями. Крім того, п.5.3 Договору купівлі-продажу містить окреме застереження щодо того, що при зміні власника на Об`єкт продажу покупець повинен покласти всі зобов`язання за даним Договором на нового власника. Проте, при зміні власника спірного приміщення цього зроблено не було. Стосовно належності позивача вважають, що в позові достатньо обґрунтовано, в чому полягає порушення прав Управління комунальної власності як органу приватизації комунального майна при укладенні спірного договору іпотеки, а саме, неотримання згоди на подальше відчуження об`єкта приватизації та непокладення приватизаційних зобов`язань на нового власника. Зазначають, що в якості підстави визнання недійсним спірного договору Управління комунальної власності зазначало не відсутність у ньому істотних умов, а недодержання в момент вчинення цього правочину вимог Закону України «Про приватизацію державного майна».
В судове засідання відповідачки не з`явилися, однак суд вважав за можливе проводити розгляд справи за їх відсутності, зважаючи на те, що ці учасниці справи повідомлялись про час та місце судового розгляду належним чином, обґрунтованих клопотань про відкладення розгляду справи від них до суду не надходило, доказів поважності причин неявки суду представлено не було, зважаючи на вимоги ч.2 ст. 372 ЦПК України, а також те, що їх інтереси в судовому засіданні захищали представники.
Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників позивача - на підтримання апеляційної скарги, представників відповідачок - в заперечення скарги, дослідивши матеріали справи, оцінивши доводи учасників справи в межах мотивів позовної заяви, відзивів на позовну заяву, апеляційної скарги, відзиву на неї, а також усних та письмових заяв та пояснень учасників справи (їх представників) у судах обох інстанцій - колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає до задоволення з таких підстав.
Із змісту оскаржуваного рішення вбачається, що суд першої інстанції, посилаючись, зокрема, на ст. 41 Конституції України, ч.1 ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, ст.5-1, ч.2 ст. 27 Закон України «Про приватизацію державного і комунального майна», ст.ст. 1, 18 Закону України «Про іпотеку», п.26 Постанови Пленуму ВСУ від 06 листопада 2009 року №9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», ст.  215 ЦК Українита відмовляючи в задоволенні позову, виходив з того, що відповідно до Ухвали Львівської ради 15-ої сесії 6-го скликання від 19 червня 2014 року №3462, Протоколу № 1 засідання комісії для забезпечення приватизації шляхом продажу на аукціоні об`єкта малої приватизації комунальної власності м. Львова від 11 лютого 2015 року та Протоколу № 02 аукціону реалізації об`єкта малої приватизації комунальної власності м. Львова від 06 березня 2015 року між позивачем Управлінням комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради та відповідачем ОСОБА_2 укладено Договір купівлі-продажу об`єкта малої приватизації № 2984 від 13 березня 2015 року, посвідченого приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Дяків В.О., за реєстровим номером 196. Відповідно до умов договору  ОСОБА_2  набула права власності на об?єкт продажу, а саме: нежитлові приміщення першого поверху та підвалу, загальною площею 136,2 (сто тридцять шість цілих дві десятих) кв.м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 . Факт приймання-передачі об?єкта продажу підтверджується Актом приймання-передачі від 10 квітня 2015 року № 2984. З метою додаткового вкладення коштів у ремонт нежитлових приміщень першого поверху та підвалу ОСОБА_2 та ОСОБА_3 14 вересня 2017 року уклали договір позики на суму 10 000 000,00 (десять мільйонів) гривень, згідно якого ОСОБА_3 передала, а ОСОБА_2 прийняла зазначену суму коштів та зобов?язалася повернути її в строк до 25 вересня 2017 року. Для забезпечення виконання зобов?язання, що виникло на підставі договору позики сторони уклали Іпотечний договір від 14 вересня 2017 року, посвідченого приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального договору Рачинською І.Я. за реєстровим номером 10512.Предмет іпотеки становили нежитлові приміщення першого поверху (5-1, 5-2, 5-3, 5-4, 5-5, 5-6, 5-7), що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 . Загальна площа нежитлових приміщень становить 264,9 (двісті шістдесят чотири цілих і дев?ять десятих) кв.м. Вищезазначені нежитлові приміщення належать ОСОБА_2 на підставі Договору №2984 купівлі-продажу об?єкта малої приватизації на аукціоні, посвідченого Дяків В.О., приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу 13 березня 2015 року за реєстровим номером № 196, Акта приймання-передачі № 2984, укладеного 10 квітня 2015 року між Управлінням комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради та ОСОБА_2 , а також на підставі Рішення Франківського районного суду м.Львова від 28 жовтня 2016 року, справа № 465/1817/16-ц, що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, виданою Рачинською І. Я. , приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу 14 вересня 2017 року. Реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна: 544278546101. В позовних вимогах Управлінням комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради, як правова підстава визнання недійсним іпотечного договору від 14 вересня 2017 року, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_5 , є те що ОСОБА_2 не отримала згоди Управління на подальше відчуження приватизованого об?єкта малої приватизації. Виходячи з положень ст. 5-1 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» та умов Договору купівлі-продажу можна ствердити, що нежитлові приміщення першого поверху та підвалу загальною площею 136,2 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 є об`єктами малої приватизації. За Договором купівлі-продажу Відповідачем 1 куплено приміщення, а не підприємство, відповідно у покупця не могло виникнути зобов`язань, щодо збереження основних видів діяльності підприємства. У договорі № 2984 купівлі-продажу об?єкта малої приватизації на аукціоні від 13 березня 2015 року не визначено строків протягом, яких відповідач ОСОБА_2 повинна виконувати взяті зобов`язання по означеному договору. Як вбачається з матеріалів справи ОСОБА_2 умов Договору № 2984 купівлі-продажу об?єкта малої приватизації на аукціоні від 13 березня 2015 року не порушила. Збережено автентичність приміщення, що підтверджується Актом № 892-НП/17 проведення перевірки приміщення, складеного Управлінням комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради 30 листопада 2017 року. Цим документом підтверджується, що покупець ОСОБА_2 приміщення за договором № 2984 від 13 березня 2015 року використовує відповідно до умов цього договору. Також актом підтверджується, що в приміщенні проводяться ремонтні роботи, а також вказано на зміни фактичного технічного стану приміщення, чим пояснюються розбіжності в технічній документації на приміщення, а саме: в технічному паспорті, складеному 25 квітня 2014 року станом на 22 листопада 2013 року та в технічному паспорті, складеному станом на 08 квітня 2016 року. Як встановлено судом, предметом Іпотечного договору 14 вересня 2017 року є нежитлові приміщення першого поверху (5-1, 5-2, 5-3, 5-4, 5-5, 5-6, 5-7), що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , загальна площа яких становить 264,9 (двісті шістдесят чотири цілих і дев?ять десятих) кв.м., які зареєстровані на праві власності ОСОБА_2 рішенням державного реєстратора Львівського обласного управління юстиції про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 21125820 від 06.05.2015р. Відтак, даний об`єкт має єдиний реєстровий номер і є одним цілісним приміщенням - іншим ніж об`єкт договору купівлі продажу між Управлінням комунальної власності і ОСОБА_2 13.03.2015р.. Позивач просить визнати його недійсним в частині передачі в іпотеку нежитлових приміщень, які складали об`єкт приватизації за договором купівлі-продажу об`єкта малої приватизації від 13.03.2015 р. Однак, суду не надано доказів в частині яких саме приміщень визнати договір недійсним, якщо об`єкт зазнав ремонту, приєднання, переобладнання, що вбачається із оглянутої в судовому засіданні інвентаризаційної справи будинку АДРЕСА_1 . Таким чином, договір іпотеки не слід ототожнювати з договором купівлі-продажу, оскільки такий договір спрямований на гарантування виконання зобов`язання боржником, а не на перехід права власності від власника майна до кредитора; за договором іпотеки майно залишається у власності іпотекодавця. Договір іпотеки за своєю правовою природою не є правочином, пов`язаним із відчуженням чи будь-якою іншою формою переходу права власності на майно, та передбачає лише забезпечення виконання зобов`язання.  Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради не є стороною Іпотечного договору 14 вересня 2017 року.  Зазначені позивачем підстави визнання недійсним оспорюваного договору іпотеки (відсутність згоди Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради на відчуження майна та недотримання при його укладенні зобов`язань по збереженні цінних мистецьких елементів інтер`єру) не передбачені ст.18 Законом України «Про іпотеку» і не є правовими підставами для визнання недійсним правочину, які передбачені ст.ст. 203, 215 ЦК України. Як вбачається із оспорюваного договору іпотеки, такий містить усі умови, визначені нормою ст. 18 Закону України «Про іпотеку», відтак відсутні правові підстави для визнання його недійсним.  В даному випадку Іпотечний договір укладено сторонами з дотриманням всіх вимог щодо процедури та форми і правових підстав для визнання його недійсним суд не вбачає. Таким чином, з`ясувавши характер, суть та підстави заявлених позивачем вимог, норм права, якими вони регулюються, давши належну правову оцінку зібраним у справі доказам та поясненням сторін у їх сукупності, суд прийшов до переконання про необґрунтованість позовних вимог.
Колегія суддів вважає, що такі висновки суду першої інстанції обставинам, що мають значення для справи та вимогам закону не відповідають; обставини, які суд вважав встановленими - не доведені.
Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради звернулося в суд з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , у якому просило визнати недійсним іпотечний договір від 14.09.2017, серія та номер 10512, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , в частині передачі в іпотеку нежитлових приміщень, які складали об?єкт приватизації за договором купівлі-продажу об?єкта малої приватизації на аукціоні № 2984 від 13.03.2015 року.
В обґрунтування позову вказували про те, що 13.03.2013 р. між Управлінням комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради, функції та повноваження якого на даний час виконує Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (далі - Позивач, Продавець), та фізичною особою - підприємцем ОСОБА_2 (далі - Відповідач 1, Покупець) укладено Договір купівлі-продажу об`єкта малої приватизації на аукціоні № 2984 (далі - Договір 1), згідно з п.1.1 якого Позивач зобов`язався передати у власність Відповідачу 1 нежитлові приміщення першого поверху та підвалу загальною площею 136,2 кв.м., що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 (об`єкт приватизації), а Відповідач 1 зобов`язався прийняти зазначені нежитлові приміщення, сплатити визначену ціну та здійснити реєстрацію права власності на об`єкт продажу в державних органах реєстрації прав. При укладенні Договору 1 Покупцем взято на себе ряд зобов`язань. Зокрема, відповідно до п. 5 5 Договору 1 однією з умов продажу об`єкта приватизації визначено його подальше використання як аптеки з обов`язковим збереження цінних мистецьких елементів інтер`єру: автентичних меблів та вітражів, які невід`ємною частиною інтер`єру аптеки. 30.11.2017 р. працівниками управління комунальної власності (представниками Продавця) проведена перевірка об`єкта приватизації, який відповідно до умов Договору 1 передано у власність ФОП ОСОБА_2 , на предмет виконання зобов`язань за цим Договором. За результатами проведенням цієї перевірки працівниками Управлінні комунальної власності було встановлено, що власником приміщень, ще складали об`єкт приватизації за Договором 1, з 02.11.2017 р. є ОСОБА_3 . Підстава виникнення права власності - іпотекний договір, серія те номер 10512, виданий 14.09.2017 (Договір 2). Даний іпотечний договір укладено (об`єкт приватизації заставлено та в подальшому відчужено) без погодження із Позивачем. Таким чином, Управління комунальної власності звернулись в суд із позовними вимогами про визнання недійсним Договору 2 в частині передачі в іпотеку нежитлових приміщень, які складали об`єкт приватизації за Договором 1.
З матеріалів справи вбачається, що відповідно до Ухвали Львівської ради 15-ої сесії 6-го скликання від 19 червня 2014 року №3462, Протоколу № 1 засідання комісії для забезпечення приватизації шляхом продажу на аукціоні об?єкта малої приватизації комунальної власності м.Львова від 11 лютого 2015 року та Протоколу № 02 аукціону реалізації об?єкта малої приватизації комунальної власності м. Львова від 06 березня 2015 року між позивачем Управлінням комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради та відповідачем ОСОБА_2 укладено Договір купівлі-продажу об?єкта малої приватизації № 2984 від 13 березня 2015 року, посвідченого приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Дяків В.О., за реєстровим номером 196.
Відповідно до умов договору  ОСОБА_2  набула права власності на об?єкт продажу, а саме: нежитлові приміщення першого поверху та підвалу, загальною площею 136,2 (сто тридцять шість цілих дві десятих) кв.м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 . 
Факт приймання-передачі об?єкта продажу підтверджується Актом приймання-передачі від 10 квітня 2015 року № 2984.
Також, за даними Технічного паспорту на приміщення (від 25.04.2014), загальна площа приміщень (індекси « 5-1»-« 5-6») першого поверху складала 82,1 кв.м., а підвалу (індекси «V» - «VIII») - 54,1 кв.м., разом 136,20 кв.м.
Окрім цього за умовами договору кожна сторона зобов`язалась належним чином виконувати обов`язки, покладені на неї договором, та сприяти іншій стороні у виконанні її обов`язків (п. 4.1).
Також, у п. 6.2. договору сторони погодили контроль продавця за виконанням умов договору.
Крім наведеного, у п. 5 договору сторони погодили, що покупець зобов`язується визначати подальше використання об`єкту згідно з нормами чинного законодавства; здійснити проведення ремонтно-відновлювальних робіт у придбаних приміщеннях упродовж 1-го року з моменту укладення договору; використовувати придбаний об`єкт «як аптеку з обов`язковим збереженням цінних мистецьких елементів інтер`єру: автентичних меблів та вітражів, які є невід`ємною частиною інтер`єру аптеки»; відчужувати об`єкт з дотриманням умов, на яких він був придбаний; у випадку зміни власника об`єкту покласти усі зобов`язання, що виникли за договором, на нового власника.
З метою додаткового вкладення коштів у ремонт нежитлових приміщень першого поверху та підвалу ОСОБА_2 та ОСОБА_3 14 вересня 2017 року уклали договір позики на суму 10000000,00 (десять мільйонів) гривень, згідно якого ОСОБА_3 передала, а ОСОБА_2 прийняла зазначену суму коштів та зобов`язалася повернути її в строк до 25 вересня 2017 року. 
Для забезпечення виконання зобов`язання, що виникло на підставі договору позики сторони уклали Іпотечний договір від 14 вересня 2017 року, посвідченого приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального договору Рачинською І.Я. за реєстровим номером 10512, що є предметом спору.
За умовами договору іпотеки було передбачено, що цим договором забезпечується виконання зобов`язання ІПОТЕКОДАВЦЯ, що виникло на піставі Договору позики (надалі - «Основний договір»), укладеного між ІПОТЕКОДАВЦЕМ та ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЕМ 14 вересня 2017 року, відповідно до якого ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЬ передав, а ІПОТЕКОДАВЕЦЬ прийняв грошові кошти в розмірі 10 000 000,00 (десять мільйонів) гривень та зобов`язався повернути грошові кошти (надалі - «борг») готівкою в строк до 25 вересня 2017 року. У відповідності до умов та в порядку, передбачених Основним договором, ІПОТЕКОДАВЕЦЬ зобов`язався виконати зобов`язання за Основним договором (надалі - Основне зобов`язання»), а саме: - повернути повністю ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЮ суму боргу; - сплатити інші витрати ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЯ щодо здійснення забезпечених іпотекою зимог. Для забезпечення своєчасного та повного виконання умов Основного договору в забезпечення виконання своїх зобов`язань, ІПОТЕКОДАВЕЦЬ (Позичальник за Основним договором), передав в іпотеку ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЮ наступне нерухоме майно (надалі по тексту - «Предмет іпотеки»): - нежитлові приміщення першого поверху (5-1,5-2,5-3,5-4,5-5,5-6,5-7), що знаходяться а адресою: АДРЕСА_1 . Загальна площа нежитлових приміщень становить 264,9 (двісті шістдесят чотири цілі і дев`ять десятих) кв. м. (п.1.1 та 1.2 Договору) 
Також, за п. 1.3 договору, предмет іпотеки передається в іпотеку разом з усіма його приналежностями, поліпшеннями, складовими частинами, внутрішніми (електропостачання, водопостачання, газопостачання, каналізація, опалення, охоронної та пожежної сигналізації, та вентиляції тощо), зовнішніми системами та іншими інженерними мережами, що існують на момент укладення цього Договору та виникнуть у майбутньому. У разі здійснення будь-яких поліпшень предмету іпотеки (в тому числі реконструкції, надбудови чи прибудови до предмету іпотеки), право іпотеки за цим Договором поширюється на все майно, яке утворилося внаслідок здійснення таких поліпшень.        
Окрім цього Іпотекодавець заявив та гарантував за умовами договору (п.3.1), що він вичерпно ознайомлений із змістом Основного договору та цього договору в повній мірі усвідомлює їх значення та зміст та не має щодо них заперечень та/або доповнень; він попереджений про передбачену законодавством України відповідальність за надання недостовірної інформацій з метою отримання позики, передбаченої Основним договором; він має всі необхідні права щодо розпорядження Предметом іпотеки, додаткова згода інших осіб, для передачі майна (Предмета іпотеки) в іпотеку не потрібна; Предмет іпотеки вільний від боргів, не перебуває в податковій заставі та під забороною, не переданий в оренду, найм, управління, користування, лізинг; предмет іпотеки не є предметом судового спору та на нього не накладено арешт, не існує судових рішень, спорів про стягнення заборгованості з ІПОТЕКОДАВЦЯ; не існує ніяких дій з боку суду, господарського суду або третейського суду, органів державної виконавчої служби, правоохоронних і будь-яких інших органів, служб, посадових осіб, інших суб`єктів/осіб, що можуть призвести до невиконання або неналежного виконання ІПОТЕКОДАВЦЕМ своїх зобов`язань за Основним договором, цим Договором, або до визнання визнання цих договорів недійсними; укладення і виконання ІПОТЕКОДАВЦЕМ цього Договору не суперечить жодному положенню правочинів (договорів, угод), укладених ІПОТЕКОДАВЦЕМ з третіми особами; на Предмет іпотеки відсутні будь-які права та вимоги інших осіб, в тому числі ті, що не зареєстровані у встановленому Законом порядку, крім тих, що передбачені цим Договором; Предмет іпотеки може бути відчужений ІПОТЕКОДАВЦЕМ і на нього відповідно до законодавства України може бути звернено стягнення; ІПОТЕКОДАВЕЦЬ свідчить, що зазначені нежитлові приміщення під забороною (арештом), в іпотеці не перебуває. Відсутність заборони (арешту) відчуження, обтяження іпотекою та інших речових прав на квартиру підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, виданою приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Рачинською І. Я. 14 вересня 2017 року. Відсутність податкової застави у Державному реєстрі обтяжень рухомого майна про податкові застави підтверджується Витягом із зазначеного реєстру, виданим 14 вересня 2017 року Рачинською І. Я. , приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу.
Також розділами 5 та 6 Договору було передбачено умови задоволення вимог та порядок звернення стягнення на предмет іпотеки, а також застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.
Проте, умовами договору іпотеки, який передбачав можливість передачі права власності на предмет іпотеки іпотекодержателю, не було визначено умов, які були визначені у згаданому п. 5 договору купівлі-продажу як обов`зкові для покупця, зокрема, взяття на себе іпотекодержателем (у випадку переходу права власності на предмет іпотеки) обов`язків, які були покладені на іпотекодавця за згаданим договором купівлі-продажу, а саме: «використовувати придбаний об`єкт «як аптеку з обов`язковим збереженням цінних мистецьких елементів інтер`єру: автентичних меблів та вітражів, які є невід`ємною частиною інтер`єру аптеки»; відчужувати об`єкт з дотриманням умов, на яких він був придбаний; у випадку зміни власника об`єкту покласти усі зобов`язання, що виникли за договором, на нового власника».
Предмет іпотеки становили нежитлові приміщення першого поверху (5-1, 5-2, 5-3, 5-4, 5-5, 5-6, 5-7), що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 . Загальна площа нежитлових приміщень становить 264,9 (двісті шістдесят чотири цілих і дев?ять десятих) кв.м. Вищезазначені нежитлові приміщення належать ОСОБА_2 на підставі згаданого Договору №2984 купівлі-продажу об?єкта малої приватизації на аукціоні, посвідченого Дяків В.О., приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу 13 березня 2015 року за реєстровим номером № 196, Акта приймання-передачі № 2984, укладеного 10 квітня 2015 року між Управлінням комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради та ОСОБА_2 , а також на підставі Рішення Франківського районного суду м.Львова від 28 жовтня 2016 року, справа № 465/1817/16-ц, що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, виданою Рачинською І. Я. , приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу 14 вересня 2017 року. Реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна: 544278546101. Тобто частина приміщень була набута за згаданим договором купівлі-продажу, а саме нежитлові приміщення першого поверху та підвалу, загальною площею 136,2 кв.м.
Згідно з даними з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, право власності на нежитлові приміщення першого поверху (5-1,5-2,5-3,5-4,5-5,5-6,5-7), загальною площею 264,9 кв.м. по АДРЕСА_1 , зареєстровано за ОСОБА_3 , підстава виникнення - іпотечний договір № 10512 від 14.09.2017.
За результатами проведеної позивачем перевірки складено акт від 30.11.2017 №892-НП/17, яким встановлено, що ремонтно-відновлювальні роботи у приміщенні за адресою: АДРЕСА_1 , не завершено; не виявлено у придбаному об`єкті «цінних мистецьких елементів інтер`єру», які визначались як «невід`ємна частина інтер`єру аптеки»; предмет договору не використовується за призначенням як аптека; підвальні приміщення, які виступали предметом договору об`єднанні з іншими не ідентифікованими підвальними приміщеннями.
Також, рішенням Господарського суду Львівської області від 17.10.2018, яке залишено без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 28.01.2019 та постановою Верховного суду від 24.04.2019 року у справі №914/918/18, позов задоволено (повністю). Розірвано Договір №2984 від 13.03.2015 купівлі-продажу об`єкту малої приватизації на аукціоні, укладений Управлінням комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради, повноваження якого на даний час виконує Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (79008, м. Львів, пл. Галицька, 15; ідент.код 25558625), та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 ( АДРЕСА_3 ; ідент.код НОМЕР_1 ). 
Відповідно до ст. 11 ЦК України, однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини.
За ст. 202 ЦК України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Одностороннім правочином є дія однієї сторони, яка може бути представлена однією або кількома особами . Односторонній правочин може створювати обов`язки лише для особи, яка його вчинила. Односторонній правочин може створювати обов`язки для інших осіб лише у випадках, встановлених законом, або за домовленістю з цими особами. Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін. До правовідносин, які виникли з односторонніх правочинів, застосовуються загальні положення про зобов`язання та про договори, якщо це не суперечить актам цивільного законодавства або суті одностороннього правочину. 
Згідно ст. 203  ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
За ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Відповідно до ст. 217 ЦК України,  недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.
Згідно ст. 509 ЦК України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.
Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
За приписами статей 525, 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутністю таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
До спірних правовідносин, також, підлягають застосуванню норми Закону України «Про приватизацію державного майна», Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», в редакціях чинних на час спірних правовідносин.
Згідно ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна", при приватизації об`єкта державної власності шляхом його викупу, продажу на аукціоні, за конкурсом між продавцем і покупцем укладається відповідний договір купівлі-продажу. Укладення та внесення змін до договорів купівлі-продажу здійснюється відповідно до вимог законодавства. Зміни, що вносяться до договорів купівлі-продажу, укладених у процесі приватизації, здійснюються в порядку, що затверджується Фондом державного майна України, та не можуть передбачати: зменшення відповідальності покупця за невиконання ним зобов`язань; зменшення загального обсягу інвестицій, визначених договором купівлі-продажу. До договору купівлі-продажу повинні включатися передбачені бізнес-планом чи планом приватизації зобов`язання або зобов`язання сторін, які були визначені умовами аукціону, конкурсу чи викупу, щодо: збереження основних видів діяльності підприємства; технічного переозброєння, модернізації виробництва; виконання встановлених мобілізаційних завдань; погашення боргів із заробітної плати та перед бюджетом, простроченої кредиторської заборгованості підприємства; забезпечення соціальних гарантій працівникам згідно з вимогами трудового законодавства; вимоги та додаткові обмеження природоохоронного законодавства до користування об`єктом. У разі укладення договорів купівлі-продажу під інвестиційні зобов`язання такі договори можуть містити умови щодо недопущення виникнення податкового боргу до виконання зобов`язань у визначені договором строки. Умови щодо недопущення податкового боргу обов`язково включаються до договорів купівлі-продажу під інвестиційні зобов`язання у випадках наявності у покупця чи отримання ним в результаті приватизації вирішального впливу на управління чи діяльність юридичної особи. До договору купівлі-продажу об`єктів групи Г включаються виключні умови та зобов`язання покупця щодо їх виконання, у разі невиконання яких договір купівлі-продажу підлягає розірванню. Виключними умовами для розірвання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації в порядку, передбаченому законодавством, є:
1) несплата коштів, визначених договором купівлі-продажу, протягом 60 днів з дня нотаріального посвідчення договору;
2) невиконання або неналежне виконання умов продажу об`єкта і зобов`язань покупця щодо основних напрямів розвитку і функціонування приватизованого об`єкта;
3) невиконання умов договору купівлі-продажу у зв`язку з банкрутством приватизованого підприємства або підприємства, до якого було передано приватизований об`єкт.
У договорі купівлі-продажу чітко визначаються критичні значення неналежного виконання виключних умов (строк, відсоток виконання).
До виключних умов не можуть включатися вимоги щодо обсягів і строків внесення інвестицій на розвиток об`єкта приватизації, крім випадків, передбачених законодавством про особливості приватизації окремих видів об`єктів державної власності. Договір купівлі-продажу має містити положення щодо відповідальності (звільнення від відповідальності) у разі виникнення форс-мажорних обставин (стихійне лихо, обставини непереборної сили тощо). Включення до договору інших зобов`язань покупця допускається за згодою сторін. Строк виконання зобов`язань, визначених у договорі купівлі-продажу, крім мобілізаційних завдань, не повинен перевищувати п`яти років. Для об`єктів групи Г та інших підприємств і установ, приватизація яких здійснюється на підставі рішень Кабінету Міністрів України, Кабінет Міністрів України визначає строк виконання зобов`язань та затверджує порядок здійснення контролю за їх виконанням .
Зазначені в цій частині зобов`язання зберігають свою дію для осіб, які придбають об`єкт у разі його подальшого відчуження протягом строку дії цих зобов`язань. Відчуження майна (акцій), обтяжених передбаченими у цій частині зобов`язаннями, можливо виключно за згодою державного органу приватизації, який здійснює контроль за їх виконанням. Порядок надання згоди державними органами приватизації встановлюється Фондом державного майна України. У разі подальшого відчуження приватизованого об`єкта новий власник у двотижневий строк з дня переходу до нього права власності на цей об`єкт зобов`язаний подати до державного органу приватизації копії документів, що підтверджують перехід до нього права власності. Державний орган приватизації зобов`язаний вимагати від нового власника виконання зобов`язань, визначених договором купівлі-продажу об`єкта приватизації і застосовувати до нього у разі їх невиконання санкції згідно із законом. Емітент або реєстратор, який веде реєстр власників іменних цінних паперів, зобов`язаний подати органу приватизації відомості про нового власника приватизованого об`єкта на письмову вимогу державного органу приватизації. Договори про подальше відчуження майна (акцій), обтяжених передбаченими у цій частині зобов`язаннями, підлягають нотаріальному посвідченню та у випадках, передбачених законодавством, державній реєстрації. Контроль за виконанням умов договору купівлі-продажу здійснює державний орган приватизації. Державний орган приватизації має право залучати органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування (за їх згодою) до здійснення контролю за виконанням умов договору купівлі-продажу. За результатами перевірки виконання умов договору купівлі-продажу складається акт за формою, встановленою Фондом державного майна України.
Власники приватизованих об`єктів мають пріоритетне право на довгострокову оренду (на строк не менше десяти років) займаних ними земельних ділянок з наступним викупом цих ділянок відповідно до законодавства України, якщо на це немає прямої заборони Кабінету Міністрів України або відповідної місцевої ради. Місцева рада зобов`язана у місячний строк з моменту реєстрації приватизованого об`єкта переоформити договір оренди на користування землею.
Договір купівлі-продажу підлягає нотаріальному посвідченню та у випадках, передбачених законом, державній реєстрації. Право власності на об`єкт переходить до покупця після сплати в повному обсязі ціни продажу об`єкта. У разі якщо об`єктом є нерухоме майно (нерухомість), право власності на нього переходить до покупця після державної реєстрації права власності на придбаний об`єкт в установленому законом порядку, яка здійснюється після сплати у повному обсязі ціни продажу об`єкта.
На вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано або визнано недійсним за рішенням суду в разі невиконання іншою стороною зобов`язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки.
Передача приватизованого об`єкта в заставу або внесення такого об`єкта до статутного капіталу господарського товариства в період дії умов договору купівлі-продажу здійснюється за згодою державного органу приватизації, який є стороною цього договору, в установленому Фондом державного майна України порядку.
Проведення додаткової емісії акцій акціонерним товариством - емітентом до повного виконання покупцем пакета акцій цього товариства зобов`язань відповідно до укладеного договору купівлі-продажу може здійснюватися виключно за попередньою згодою Фонду державного майна України.
Забороняється подальше відчуження окремих частин пакета акцій до повного виконання покупцем умов договору купівлі-продажу об`єкта приватизації, а також подальше відчуження приватизованого об`єкта без збереження для нового власника зобов`язань, визначених умовами конкурсу, аукціону, викупу. При подальшому відчуженні приватизованого об`єкта до нового власника переходять невиконані зобов`язання, що були передбачені договором купівлі-продажу об`єкта приватизації.
У разі розірвання в судовому порядку договору купівлі-продажу у зв`язку з невиконанням покупцем договірних зобов`язань приватизований об`єкт підлягає поверненню у державну власність, включаючи земельну ділянку.
Порядок повернення в державну власність об`єктів приватизації в разі розірвання або визнання недійсними договорів купівлі-продажу таких об`єктів затверджується Кабінетом Міністрів України. Повторний продаж такого об`єкта проводиться протягом одного року після повернення його у державну власність. За бажанням органу приватизації в договорі купівлі-продажу об`єкта приватизації може передбачатися можливість вирішення спорів, що виникають між продавцем та покупцем у зв`язку з договором купівлі-продажу об`єкта приватизації чи на його підставі, у міжнародному комерційному арбітражному суді. При цьому якщо орган приватизації в договорі купівлі-продажу об`єкта приватизації передбачає вирішення спорів, що виникають між продавцем та покупцем у зв`язку з договором купівлі-продажу об`єкта приватизації чи на його підставі, у міжнародному комерційному арбітражному суді, але сторони не досягли згоди щодо вибору міжнародного комерційного арбітражного суду, в якому такий спір підлягає розгляду, будь-який спір, суперечка або претензія, що виникають з приводу укладеного договору купівлі-продажу об`єкта приватизації або пов`язані з ним, у тому числі щодо його порушення, припинення або недійсності, підлягають остаточному вирішенню шляхом арбітражу відповідно до Арбітражного регламенту Арбітражного інституту Торгової палати м. Стокгольма.
У ст. 23 «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», зокрема, визначено, що зобов`язання покупця, передбачені договором купівлі-продажу, зберігають свою дію для осіб, які придбають об`єкт у разі його подальшого відчуження протягом строку дії таких зобов`язань. Подальше відчуження такого об`єкта можливе лише за умови збереження для нового власника зобов`язань, визначених договором купівлі-продажу, виключно за згодою державного органу приватизації, який здійснює контроль за їх виконанням. У разі подальшого відчуження приватизованого об`єкта новий власник об`єкта зобов`язаний у двотижневий строк з дня переходу до нього права власності на об`єкт подати державному органу приватизації копії документів, що підтверджують його право власності. Державний орган приватизації зобов`язаний вимагати від нового власника виконання зобов`язань, визначених договором купівлі-продажу об`єкта приватизації, та в разі їх невиконання застосовувати до нього санкції згідно із законом.
Також, сторонами не оспорювалось та не спростовано, відсутність в укладеному договорі іпотеки умов, за якими у випадку набуття права власності за договором іпотеки до нового власника переходять невиконані зобов`язання, що були передбачені договором купівлі-продажу об`єкта приватизації. Крім того, не заперечувалось та не спростовано сторонами того факту, що об`єкт, який був переданий в іпотеку, в його частині, що набута за договором купівлі-продажу, - не використовується як аптека та у приміщеннях відсутні цінні мистецькі елементи інтер`єру: автентичні меблі та вітражі, які є невід`ємною частиною інтер`єру аптеки.
Тому, слід вважати, що передача предмета договору купівлі-продажу в іпотеку та відповідно подальше відчуження його за договором іпотеки від 14.09.2017 відбулось без обов`язкового погодження таких дій із органом приватизації, а при відчуженні об`єкта відповідач не поклав на нового власника зобов`язань, встановлених договором купівлі-продажу № 2984 від 13.03.2015, що є порушенням ст. 27 Закону України «Про приватизацію державного майна» та ст. 23 «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» та відповідно невиконанням умов договору купівлі-продажу про що йшлося.
Відповідно до витягу з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, власником нежитлових приміщень за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 264,9 кв.м (індекси « 5-1»-« 5-7») є ОСОБА_3 , на підставі іпотечного договору від 14.09.2017, іпотека за яким 02.11.2017 була припинена. Тобто, ОСОБА_3 набула у власність нежитлові приміщень за адресою: АДРЕСА_1 , що були предметом договору купівлі-продажу та на неї не були покладені зобов`язання за договором купівлі-продажу від 13.03.2015, що є обов`язком останнього відповідно до п. 5.3 договору.
Зважаючи на вказане недотримання відповідачами вимог закону та умов договору купівлі-продажу свідчить про недійсність спірного договору іпотеки в частині передачі приміщень отриманих за договором купівлі-продажу, оскільки такий суперечить вимогам закону через не покладення обов`язків передбачених законом на нового власника предмету у випадку набуття такого у власність за договором іпотеки, а також у зв`язку із виходом за межі своїх повноважень іпотекодавцем, які частково були обмежені в частині передачі об`єкта у власність вимогами закону та умовами іншого договору. 
Враховуючи вказане доводи апеляційної скарги та позову слід вважати обґрунтованими.
Апеляційна скарга відповідно підлягає до задоволення, а рішення суду першої інстанції слід скасувати з ухваленням нового рішення, яким позов слід задовольнити. 
Так, слід визнати недійсним іпотечний договір від 14 вересня 2017, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального договору Рачинською І.Я. за реєстровим номером 10512, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , в частині передачі в іпотеку нежитлових приміщень першого поверху та підвалу, загальною площею 136,2 кв.м., що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , які складали об`єкт приватизації за договором купівлі-продажу об`єкта малої приватизації на аукціоні № 2984 від 13.03.2015 року.
Відповідно до задоволених вимог позову та скарги слід вирішити питання стягнення судового збору.
Керуючись ст.ст. 367, 368, 374 ч.1 п.2, 376 ч.1 п.1-4, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, -
п о с т а н о в и л а :
апеляційну скаргу Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради - задовольнити.
Рішення Галицького районного суду м. Львова від 29 листопада 2018 року - скасувати та ухвалити у справі нове рішення, яким позов Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання недійсним іпотечного договору - задовольнити.
Визнати недійсним іпотечний договір від 14 вересня 2017, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального договору Рачинською І.Я. за реєстровим номером 10512, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , в частині передачі в іпотеку нежитлових приміщень першого поверху та підвалу, загальною площею 136,2 кв.м., що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , які складали об`єкт приватизації за договором купівлі-продажу об`єкта малої приватизації на аукціоні № 2984 від 13.03.2015 року.
Стягнути з ОСОБА_2 , ОСОБА_3 в користь Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради по 881 грн. судового збору за розгляд справи судом першої інстанції та по 1321,50 грн. за розгляд справи судом апеляційної інстанції.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови безпосередньо до Верховного Суду
Повний текст постанови складено 17 лютого 2020 року.

             Головуючий :                                                                                             Я.А. Левик

                           Судді:                                                                                                    Л.Б. Струс

М.М. Шандра