УКРАЇНА 
Житомирський апеляційний суд 

Справа №291/1024/18 Головуючий у 1-й інст. Митюк О. В. 
Категорія 23  Доповідач Трояновська  Г. С. 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 січня 2020 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючого - судді Трояновської Г.С.        
суддів: Павицької Т.М., Миніч Т.І.                
з участю секретаря судового засідання Ковальської Я.В.,
                       
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Житомирі цивільну справу № 291/1024/18 за позовом Дочірнього підприємства «Агрофірма «Немиринецька» до Фермерського господарства «ОЛ.Агро-Світ», за участю третьої особи - ОСОБА_1 , про визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок
за апеляційною скаргою Дочірнього підприємства «Агрофірма «Немиринецька» на рішення Ружинського районного суду Житомирської області від 05 листопада 2019 року, ухваленого під головуванням судді Митюк О.В. в смт. Ружин,

в с т а н о в и в:

У серпні 2018 року Дочірнє підприємство «Агрофірма «Немиринецька» звернулося до суду із позовом, у якому просило визнати недійсними договори оренди землі (кадастрові номери земельних ділянок 1825284900:02:000:2237, 1825284900:03:000:0904) від 10.10.2017 р., укладені між ОСОБА_1 та Фермерським господарством «Ол. Агро-Світ».
В обґрунтування позову вказувало, що 19.08.2015 року між Дочірнім підприємством «Агрофірма «Немиринецька» та ОСОБА_1 укладено договір оренди землі, за умовами яких орендодавець передав позивачу у строкове платне користування земельні ділянки, що належать орендодавцеві ОСОБА_1 на праві власності, а саме: земельні ділянки площею 3,1772 га та 0,2417 га, кадастрові номери 1825284900:02:000:2237 та 1825284900:03:000:0904, які розташовані на території Немиринецької сільської ради Ружинського району Житомирської області, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
07.02.2018р. позивачу стало відомо, що державним реєстратором Відділу державної реєстрації Коростишівської РДА було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексні номери №113134719 та №113136433 від 10.10.2017р., на підставі якого проведено державну реєстрацію 10.10.2017р. права оренди земельних ділянок строком на 49 років за Фермерським господарством «Ол. Агро-Світ» на підставі договорів оренди землі без номера від 10.10.2017 р.
З урахуванням вказаних обставин вважає, що вказані договори в силу положень ст. 215 ЦК України, є недійсними.
Рішенням Ружинського районного суду Житомирської області від 05 листопада 2019 року у задоволенні позову відмовлено.
В апеляційній скарзі Дочірнє підприємство «Агрофірма «Немиринецька», посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить рішення суду скасувати та ухвалити нове - про задоволення позову.
Основним доводами апеляційної скарги є те, що державна реєстрація права оренди є лише адміністративним актом, тобто елементом зовнішнім щодо договору. Державна реєстрація права оренди не пов`язана з волевиявленням сторін, в той час, як волевиявлення сторони, згідно з ст. 203 ЦК, є однією з умов законності/чинності правочину. Відтак вважає, що договір оренди землі є консенсуальним договором, тобто таким, який вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди по всіх істотних умовах договору. Закон не пов`язує набрання чинності договору оренди землі з додатковими діями, зокрема з фактом реєстрації речового права оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Значить до договору оренди землі слід застосовувати загальні положення закону про договір (зобов`язальне право).
У відзиві на апеляційну скаргу Фермерське господарство «ОЛ.Агро-Світ» просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду - без змін. Вказує, що саме ОСОБА_1 є власником і розпорядником земельних ділянок, які є предметом спору, та саме за вільним волевиявленням ОСОБА_1 були укладені спірні договори між ним та відповідачем. Наголошує, що позивач сам вказує, що ним не були виконані вимоги законодавства про обов`язковість реєстрації своїх речових прав (оренди земельних ділянок на підставі Договору №1 та №2, укладених з ОСОБА_1 ). внесенням відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, як це було передбачено умовами цих договорів.
В суді апеляційної інстанції представник ДП «Агрофірма «Немиринецька» Карпович А.Р. доводи апеляційної скарги підтримав, надав пояснення аналогічні викладеному в апеляційній скарзі.
Представник Фермерського господарства «ОЛ.Агро-Світ» Алексеєв С.М. проти доводів апеляційної скарги заперечив, просив залишити рішення суду першої інстанції без змін, надав пояснення аналогічні викладеному у відзиві на апеляційну скаргу. 
ОСОБА_1 до суду апеляційної інстанції не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, що не перешкоджає розгляду справи (ч.2 ст. 372 ЦПК України).
Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.
Судом першої інстанції встановлено та підтверджено матеріалами справи, що 19 серпня 2015 року між ДП «Агрофірма «Немиринецька» та ОСОБА_1 укладено договори оренди земельних ділянок кадастрові номери 1825284900:03:000:0904 та 1825284900:02:000:2237 строком на 7 років із орендною платою в натуральній формі 4% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок (т.1 а.с. 15-26).
Відомостей про державну реєстрацію права оренди згаданих земельних ділянок матеріали справи не містять.
10 жовтня 2017 року між ОСОБА_1 і Фермерським господарством «Ол. Агро-Світ» було укладено договір оренди землі, відповідно до якого ОСОБА_1 ці самі земельні ділянки передав в оренду іншому орендарю - Фермерському господарству «Ол. Агро-Світ» (т.1 а.с.31-38).
10.10.2017р. проведено державну реєстрацію речового права (права оренди) на підставі вказаних договорів оренди землі від 10.10.2017р. 
Вказана обставина підтверджується інформаційною довідкою № 113134719 та № 113136433 Реєстраційного відділу Коростишівської районної державної адміністрації Житомирської області (т. 1 а.с. 9-14). 
Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що за договором оренди землі від 19 серпня 2015 року не проведено державну реєстрацію прав, тому цей договір оренди землі не набрав чинності, Дочірнє підприємство «Агрофірма «Немиринецька» не набуло прав орендаря за такими договором, внаслідок чого ОСОБА_1 та Фермерське господарство «Ол. Агро-Світ», уклавши договори оренди землі від 10.10.2017р.,   не порушили права позивача.        Укладаючи 10.10.2017р. договори оренди земельних ділянок, сторони цього договору - ОСОБА_1 та Фермерське господарство «Ол. Агро-Світ», незважаючи на наявність договору оренди земельної ділянки від 19.08.2015р., однак за відсутності факту державної реєстрації права оренди земельної ділянки, виходили з того, що у Дочірнього підприємства «Агрофірма «Немиринецька» станом на 10.10.2017р. відсутнє право користування спірною земельною ділянкою, а у ОСОБА_1 відсутні відповідні обов`язки за договором від 19.08.2015р., оскільки сторони цього договору не набули цивільних прав та обов`язків, на досягнення яких було спрямовано волевиявлення сторін під час укладення договору оренди від 10.10.2017р. , через відсутність державної реєстрації права оренди.
Суд також вважав, що будь-які домовленості між ОСОБА_1 та Дочірнім підприємством «Агрофірма «Немиринецька», щодо користування спірними земельними ділянками, що передували правочину від 10.10.2017р. , у даному випадку, не є підставою для ствердження про порушення прав позивача на користування спірною земельною ділянкою з 19.08.2015р. і у подальшому, а також для визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 10.10.2017р.
Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції з огляду на таке.
Відповідно до статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Правовідносини щодо оренди землі врегульовані Земельним Кодексом України, Цивільним Кодексом України, Законом України «Про оренду землі».        
Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
       Процедура укладення, вимоги до змісту і форми та порядок припинення договору оренди землі визначені спеціальним Законом - Законом України «Про оренду землі».
       Згідно з цим Законом орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (статті 1, 13 Закону України «Про оренду землі»).
Відповідно до частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди.
Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша  статті 210 ЦК України).
Згідно з частиною п`ятою статті 6 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
до статей 125, 126 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Пунктом 2 частини першої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що державній реєстрації прав підлягає право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки. Державна реєстрація прав проводиться на підставі договорів, укладених у порядку, встановленому законом (стаття 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Таким чином, учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоді встановленої форми. Разом з тим цивільні права та обов`язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договорів оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації.
Системний аналіз статей 210, 638 ЦК України у взаємозв`язку зі статями 125, 126  ЗК України та статтею 6 Закону України «Про оренду землі» дають підстави для висновку, що договір оренди землі є вчиненим з дня проведення державної реєстрації, а не з моменту підписання. 
Викладене узгоджується з правовими висновками Верховного Суду України, наведеними у постанові від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16.
Такої ж позиції притримується Верховний Суд, зокрема, у постановах від 06.02.2019 у справі №627/488/16-ц, від 24.04.2019 у справі 500/2843/16, від 11.09.2019 у справі №500/2866/16, від 16.10.2019 у справі №704/1284/16.
Отже, встановивши, що  Дочірнє підприємство «Агрофірма» Немиринецька» не провело реєстрацію права оренди за договорами оренди землі № 1 та №2 від 19 серпня 2015 року, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що правочин із передачі земельної ділянки в оренду не було вчинено.
       Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені статтею 203 ЦК України. Зокрема, частина перша цієї статті встановлює, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
       Відповідно до статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недотримання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
       Статтею 236 ЦК України визначено, що нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов`язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.        
       Відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину, а підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені законом саме на момент його вчинення. Не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинено.
       Встановивши невчинення договорів оренди землі від 19 серпня 2015 року у зв`язку з непроведенням державної реєстрації права оренди, відсутні підстави для задоволення позову, оскільки неможливо визнати недійсним правочин, який не вчинено.
       Доводи апеляційної скарги про те, що договори оренди землі від 19 серпня 2015 року є чинним, оскільки сторони в належній формі досягли згоди щодо всіх істотних умов договору, апеляційний суд відхиляє, оскільки зазначене не узгоджується з положеннями статей 210, 638 ЦК України, статей 125, 126  ЗК України і статті 6 Закону України «Про оренду землі». 
       Закон України «Про оренду землі» і Земельний Кодекс України вимагають обов`язкової реєстрації права оренди, а стаття 210 ЦК України пов`язує момент вчинення правочину, який підлягає державній реєстрації, з моментом такої реєстрації.
       Апеляційним судом не можуть бути враховані посилання в апеляційній скарзі на постанову Верховного Суду від 19.12.2018 по справі № 291/422/17, у якій касаційний суд вказав, що у порушення статей 212-214, 315 ЦПК України 2004 року суди не врахували, що інтерес ПСП «Агрофірма «Світанок» у використанні на праві оренди спірної земельної ділянки виник раніше, ніж право та інтерес щодо цієї земельної ділянки у ЧФГ «Поділля», а, відтак, позивач має право на позов. Ураховуючи те, що договір оренди землі ПСП «Агрофірма «Світанок» та ОСОБА_5 було укладено 23 грудня 2016 року, а новий договір оренди землі укладено ОСОБА_5  29 грудня 2016 року, суди по суті доводи позивача не перевірили, спір по суті не вирішили.
       У зв`язку з наведеним Верховний Суд передав справу на новий розгляд до суду першої інстанції. Отже, спір між сторонами у зазначеній справі не вирішено, кінцеве рішення судами не постановлено.
       Посилання в апеляційній скарзі на постанову Верховного Суду від 23.01.2018 у справі №497/954/16 є безпідставним, оскільки підстави позову у зазначеній постанові є іншими, ніж у цій справі.
       Доводи в апеляційній скарзі щодо процесуальних порушень позивача на зміну предмету позову у зв`язку з припиненням спірних договорів оренди землі та виникнення права оренди у відповідача на підставі нових договорів, на правильність рішення суду першої інстанції не впливають, оскільки предмет спору у зв`язку з припиненням спірного договору оренди під час розгляду справи, наявний, позаяк недійсність договору визнається з моменту його вчинення і припинення такого договору не може розцінюватися як відсутність предмета спору і не може позбавити позивача права на розгляд його справи.
       А тому відмова суду першої інстанції у прийняття заяви про зміну предмета позову не є підставою для скасування рішення суду першої інстанції та задоволення апеляційної скарги.
       Не є такою підставою і посилання в апеляційній скарзі на те, що на момент укладення договору оренди землі між відповідачем та ОСОБА_1 , у паспорті останнього не було вклеєно фотографію у зв`язку з досягненням 45 річного віку.
       Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент.        
       Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.        
       Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (рішення у справі «Проніна проти України»). Оскаржуване судове рішення відповідає критерію обґрунтованості судових рішень.        
       За таких обставин суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що суд першої інстанції, встановивши фактичні обставини справи, які мають значення для правильного її вирішення, ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права, що відповідно до  ст. 375ЦПК України є підставою для залишення апеляційної скарги без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 375, 381-384, 389, 390, 391 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Дочірнього підприємства «Агрофірма «Немиринецька» залишити без задоволення.
Рішення Ружинського районного суду Житомирської області від 05 листопада 2019 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст постанови складено 03.02.2020.

Головуючий                        Судді