Постанова
Іменем України
 
29 січня 2020 року
м. Київ
справа №607/8488/18
провадження №61-7603св19
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: 
 
Висоцької В. С. (суддя-доповідач), Литвиненко І. В., Фаловської І. М.
 
учасники справи:
 
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі: державний реєстратор Жовнівської сільської ради Бережанського району Тернопільської області Шелюжак Василь Ярославович, публічне акціонерне товариство «Укрсоцбанк», правонаступником якого є акціонерне товариство «Укрсоцбанк», 
третя особа - служба у справах дітей Тернопільської районної державної адміністрації,

розглянув у попередньому судовому засіданні в порядку письмового провадження касаційну скаргу акціонерного товариства «Укрсоцбанк» на рішення Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області від 05 грудня 2018 року у складі судді Братасюка В. М. та постанову Тернопільського апеляційного суду від 05 березня 2019 року у складі колегії суддів Костів О. З., Хома М. В., Щавурська Н. Б.,

ОПИСОВА ЧАСТИНА
Короткий зміст позовних вимог
У травні 2018 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до державного реєстратора Жовнівської сільської ради Бережанського району Тернопільської області Шелюжака В. Я. (далі - державний реєстратор), публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» (далі - ПАТ «Укрсоцбанк», банк), правонаступником якого є акціонерне товариство «Укрсоцбанк» (далі -                АТ «Укрсоцбанк», банк), третя особа - служба у справах дітей Тернопільської районної державної адміністрації, в якому просив скасувати:
- рішення про держану реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 40867088 від 27 квітня 2018 року, державного реєстратора Шелюжака В. Я., Жовківська сільська рада Бережанського району Тернопільської області;
- запис про державну реєстрацію права власності ПАТ «Укрсоцбанк» на земельну ділянку для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд (присадибна земельна ділянка) площею 0,079 га, розташовану в АДРЕСА_1, номер запису про право власності 25936236, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1541967061252;
- рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 40866613 від 27 квітня 2018 року державного реєстратора Шелюжака В. Я., Жовківська сільська рада Бережанського району Тернопільської області;
- запис про державну реєстрацію права власності ПАТ «Укрсоцбанк» на житловий будинок загальною площею 320 кв. м, житловою 132.8 кв. м, розташований за адресою: АДРЕСА_1, номер запису про право власності 25935783, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1541946161252.
Позов мотивовано тим, що улистопаді 2007 року між ПАТ «Укрсоцбанк» та позивачем укладено кредитний договір, за умовами якого останній отримав кредит у розмірі 121 880 доларів США із сплатою процентів за користування коштами, строком повернення до 05 листопада 2032 року.
Виконання зобов`язань позичальника було забезпечене іпотекою житлового будинку в АДРЕСА_1 (договір іпотеки від 26 грудня 2007 року).
Договором від 26 листопада 2007 року про внесення змін до іпотечного договору, пункт 1.1. статті 1 іпотечного договору від 26 листопада 2007 року, викладено у наступній редакції: «1.1. іпотекодержатель передає в іпотеку іпотекодержателю у якості забезпечення виконання іпотекодавцем зобов`язань за договором кредиту від 26 листопада 2007 року, укладеним між іпотекодержателем та іпотекодавцем, надалі - «Основне зобов`язання», наступне нерухоме майно: житловий будинок житловою площею 132,8 кв. м та загальною 320,3 (триста двадцять цілих три десятих) квадратних метри, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та належить іпотекодавцю на праві власності; земельну ділянку земель житлової та громадської забудови (для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд) площею 0,079 га, що розташована в АДРЕСА_1 , та належить іпотекодавцю на праві власності на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку.
У квітні 2018 року державним реєстратором Жовнівської сільської ради Бережанського району Тернопільської області Шелюжаком В. Я. вчинено дії з перереєстрації права власності на предмет іпотеки з іпотекодавця на іпотекодержателя. 
Зміна власника відбулась на підставі статті 37 Закону «Про іпотеку», з використанням інституту іпотечного застереження, яке, на думку відповідачів, передбачене договором іпотеки.
Позивач вважає дії реєстратора протиправними, оскільки іпотечне застереження в договорі іпотеки відсутнє, окремого договору про задоволення вимог кредиторів між сторонами спору не укладалося, у зв`язку з чим порушено передбачену законом процедуру. При перереєстрації права власності реєстратором не було враховано порушення прав двох малолітніх дітей на користування спірним житловим приміщенням.
Крім того, реєстратором не враховано запровадженого мораторію на задоволення вимог іпотекодержателя при зверненні стягнення на предмет іпотеки заборгованості по кредитам, виданим в іноземній валюті. 
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій                      
Рішенням Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області             від 05 грудня 2018 року, залишеним без змін постановою Тернопільського апеляційного суду від 05 березня 2019 року, позов задоволено частково.
Скасовано запис про державну реєстрацію права власності ПАТ «Укрсоцбанк» на земельну ділянку для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд (присадибна земельна ділянка) площею 0,079 га, розташовану в АДРЕСА_1.
Скасовано запис про державну реєстрацію права власності ПАТ «Укрсоцбанк» на житловий будинок загальною площею 320 кв. м, житловою 132,8 кв. м, розташований в АДРЕСА_1.
Вирішено питання судових витрат.                                                    
У задоволенні іншої частини вимог відмовлено.
Рішення суду першої інстанції та постанова апеляційного суду мотивовані тим, що станом на дату укладання сторонами договору іпотеки, редакція статті 37 Закону України «Про іпотеку» не містила та не передбачала можливості застосування такої інституції, як іпотечне застереження, а тому, за визначенням, не можна стверджувати, що між ОСОБА_1 та                            ПАТ «Укрсоцбанк» була узгоджена умова про можливість звернення стягнення на спірне іпотечне майно у спосіб реалізації іпотечного застереження.
Зазначаючи у пункті 4.5.3 договору іпотеки від 2007 року про можливість застосування наступного позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки - шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку», ОСОБА_1 та ПАТ «Укрсоцбанк» виключно досягли згоди про можливість укладання договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який є самостійним двостороннім правочином, та, відповідно, потребує волевиявлення іпотекодавця, як однієї із сторін правочину.
Під час відчуження предмета іпотеки договору про її добровільну передачу у власність ПАТ «Укрсоцбанк» укладено не було, а ОСОБА_1 , як іпотекодавець, не надавав згоди на передачу предмета іпотеки у власність іпотекодержателю.
З урахуванням відсутності укладеного між сторонами договору про задоволення вимог іпотекодержателя, тобто у спосіб, визначений іпотечним договором, ненадання такого договору державному реєстратору та залишення ним без перевірки наявності чи відсутності факту виконання відповідних умов правочину, з яким закон пов`язує можливість переходу права власності, дії приватного державного реєстратора щодо реєстрації за ПАТ «Укрсоцбанк» права власності на спірний житловий будинок та земельну ділянку, власником якої залишився позивач, не можна вважати законними, а отже є підстави для скасування проведеної ним державної реєстрації права власності банку на іпотечне майно.
Крім того, банк діяв недобросовісно і приховав від позивача наявність дійсного наміру реалізувати право на звернення стягнення на предмет іпотеки саме у спосіб використання інституту іпотечного застереження шляхом визнання за ним права власності на іпотечне майно.
Так, з аналізу змісту направлених на дві адреси відповідача двох примірників вимог про усунення порушень за вих. №156 від 12 червня 2017 року, вбачається, що їх текст істотним чином відрізняється від тексту примірника копії повідомлення, скерованого банком державному реєстратору, а саме: у вимогах, направлених позивачу ПАТ «Укрсоцбанк» застерігає ОСОБА_2 , що у разі невиконання вимоги, банк розпочинає процедуру звернення на предмет іпотеки відповідно до Закону України «Про іпотеку» виключно шляхом подачі до суду позову про звернення стягнення на предмет іпотеки чи вчинення виконавчого напису нотаріуса. Жодних застережень про намір використати інститут іпотечного застереження, як і назва самого документа, у вимозі про усунення порушень не зазначено.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У касаційній скарзі АТ «Укрсоцбанк», не погоджуючись з рішеннями судів попередніх інстанцій, посилаючись на порушення судами норм матеріального та процесуального права, просить скасувати ухвалені у справі рішення та відмовити у задоволенні позову.  
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу 
Касаційна скарга мотивована тим, що суди попередніх інстанцій помилково послались на необхідність укладення окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, оскільки застереження про позасудове врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки прирівнюється до такого договору своїми правовими наслідками. Так, редакція статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку» №898-IV не змінювала встановлений раніше цими статтями порядок позасудового врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки та підстави переходу права власності на нього до іпотекодержателя, а лише уточнювала їх.
Судами не враховано, що стаття 35 Закону України «Про іпотеку» регулює порядок направлення та форму вимоги та не містить чітких вимог до вказаного повідомлення, а лише зазначає стислий зміст порушених зобов`язань. Направлене банком повідомлення містило вимогу про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Банком було вжито всіх заходів для повідомлення боржника належним чином про заборгованість та не було порушено порядок і форму вимоги про усунення порушень.
Відзив на касаційну скаргу іншими учасниками справи до суду не подано. 
МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА
Позиція Верховного Суду
Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Касаційна скарга задоволенню не підлягає.
Фактичні обставини, встановлені судами
26 листопаді 2007 року між ОСОБА_1 та ПАТ «Укрсоцбанк» укладено кредитний договір, за умовами якого банк надав позивачу кредит в сумі               121 880 доларів США із сплатою 12,25 % річних, з кінцевим терміном повернення грошових коштів до 05 листопада 2032 року. В подальшому до даного договору кредиту на підставі Додаткових угод вносилися зміни і доповнення.
Того ж дня між сторонами укладено іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Тернопільського районного нотаріального округу Бриксою Т. І.             26 листопада 2007 року, відповідно до умов якого позивач передав в іпотеку банку в забезпечення виконання своїх зобов`язань - житловий будинок загальною площею 320,3 кв. м, що знаходиться в АДРЕСА_1 ».
06 жовтня 2008 року договором про внесення змін до іпотечного договору, пункт 1.1. статті 1 іпотечного договору від 26 листопада 2007 року, викладено у новій редакції та обумовлено, що в іпотеку банку передається житловий будинок житловою площею 132,8 кв. м та загальною 320,3 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та належить іпотекодавцю на праві власності, а також земельна ділянка земель житлової та громадської забудови (для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд) площею 0,079 га, що розташована в АДРЕСА_1 , та належить іпотекодавцю на праві власності.
На підставі вказаних договорів до Державного реєстру іпотек внесено відповідні відомості про обтяження даного нерухомого майна.
Пунктом 4.2. іпотечного договору від 26 листопада 2007 року передбачено, що у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених цим договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.
Пунктом 4.5 іпотечного договору сторони передбачили, що іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із наступних способів:
-         на підставі рішення суду; або
-         на підставі виконавчого напису нотаріуса; або
-         шляхом передачі Іпотекодержателю права власності на Предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; або
-         шляхом продажу Предмета іпотеки Іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі-покупцеві на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку»; або
-         шляхом організації Іпотекодержателем продажу Предмета іпотеки через укладення договору купівлі-продажу між Іпотекодавцем та відповідним Покупцем в порядку,встановленому статтею 6 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати».
12 червня 2017 року на адресу позивача банк направив повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору, за змістом якого, банк, визначивши суму боргу за договором кредиту в розмірі 161 450,58 доларів США станом на 26 травня 2017 року, вимагав від ОСОБА_1 у тридцятиденний строк сплатити заборгованість. Вказане повідомлення містило застереження, що у разі невиконання вимоги, банк розпочинає процедуру звернення на предмет іпотеки відповідно до Закону України «Про іпотеку», шляхом подачі до суду позову про звернення стягнення на предмет іпотеки чи вчинення виконавчого напису нотаріуса.
25 квітня 2018 року, за зверненням ПАТ «Укрсоцбанк», державний реєстратор Жовнівської сільської ради Бережанського району Тернопільської області Шелюжак В. Я., в порядку статті 37 Закону України «Про іпотеку» здійснив перереєстрацію права власності на вищевказане іпотечне майно (житловий будинок і земельну ділянку) і зареєстрував право власності на це майно за банком. 
Вказані реєстраційні дії вчинені державним реєстратором на підставі статті 37 Закону України «Про іпотеку» шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки з використанням інституту іпотечного застереження. 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Аналіз приписів статті 33 Закону України «Про іпотеку» дозволяє дійти висновку, що законодавцем передбачено право іпотекодержателя захистити свої майнові права у зв`язку з невиконанням (неналежним виконанням) боржником основного зобов`язання шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки одним із таких способів: в позасудовому порядку (згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, на підставі виконавчого напису нотаріуса) або в судовому порядку за рішенням суду.
Частина перша статті 36 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, що діяла на час укладення договору іпотеки, далі - Закон 898-ІV) передбачала право сторін іпотечного договору на позасудове вирішення питання про звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі договору іпотеки, що містить відповідне застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, або окремого договору про задоволення його вимог. 
Статтею 37 зазначеного Закону (у цій же редакції) визначено, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, (до якого згідно з частиною другою статті 36 прирівнюється відповідне застереження в договорі іпотеки), є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
З аналізу змісту наведених норм у їх поєднанні вбачається, що за Законом застереження в іпотечному договорі прирівнюється за своїми правовими наслідками до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який є правовстановлюючим документом.
Відповідно до частини 3 статті 36 Закону України «Про іпотеку» в редакції Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» №800-VI (далі -            Закон №800-VI), який набрав чинності 14 січня 2009 року, договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмети іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».
Нова редакція статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку», викладена у підпункті 17 пункту 4 розділу ІІІ «Перехідні положення» Закону № 800-VI, не змінює встановлений раніше цими статтями порядок позасудового врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки та підстави переходу права власності на нього до іпотекодержателя, а лише уточнює їх.
Аналіз наведених норм, як і Закон № 800-VI в цілому, не дає підстав вважати, що законодавець із прийняттям названого закону обмежив коло іпотечних договорів із застереженням про задоволення вимог кредитора, на підставі яких за іпотекодержателем може бути зареєстровано право власності на предмет іпотеки, лише тими договорами, які укладені після набрання чинності цим Законом.
Аналогічна правова позиція викладена в постановах Верховного суду України від 10 жовтня 2011 року у справі № 21-131а11 та від 18 вересня 2012 року у справі № 21-236а12.
Таких же висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 21 лютого                2018 року у справі №915/297/17 та від 31 липня 2018 року у справі 826/9658/15 (адміністративне провадження №К/9901/3238/18).
Отже, законодавцем визначено як спосіб позасудового врегулювання зобов`язань іпотекодавця перед іпотекодержателем передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону, на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору.
Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент набуття, на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.
Частиною першою статті 35 Закону «країни «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Відповідно до частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку», яка має назву «Передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки», в редакції станом на момент виникнення спірних правовідносин, іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Частиною першою статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі Закон - 1952-IV) передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону визначено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
За змістом статті 18 Закону № 1952-IV перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
Згідно з пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
Відповідно до пункту 61 цього Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
У наведених правових нормах визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 9,15 Закону № 1952-IV в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, та статті 37 Закону № 898-IV порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
12 червня 2017 року на адресу позивача банк направив повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору, за змістом якого, банк, визначивши суму боргу за договором кредиту в розмірі 161 450,58 доларів США станом на 26 травня 2017 року, вимагав від ОСОБА_1 у тридцятиденний строк сплатити заборгованість. Вказане повідомлення містило застереження, що у разі невиконання вимоги, банк розпочинає процедуру звернення на предмет іпотеки відповідно до Закону України «Про іпотеку», шляхом подачі до суду позову про звернення стягнення на предмет іпотеки чи вчинення виконавчого напису нотаріуса.
Вказана вимога отримана позичальником 14 червня 2017 року.
При цьому суди зробили обґрунтований висновок, що у матеріалах справи відсутні відомості про направлення ОСОБА_1 та отримання ним письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, інформацію про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна. 
Крім того, оцінка майна предмету іпотеки на момент переходу права власності (станом на 25 квітня 2018 року) за зверненням іпотекодержателя та за погодженням з іпотекодавцем (пункт 2.4.3) не проводилась. Наявний у матеріалах справи висновок про вартість об`єкту оцінки, складено оцінювачем ОСОБА_3 на замовлення ТОВ «Консалтингова компанія «Бі.Еф.Сі», а не ПАТ «Укрсоцбанк». Будь-яких доказів на підтвердження обставин, що                   ТОВ «Консалтингова компанія «Бі.Еф.Сі» діяло в інтересах та за дорученням банку матеріали справи не містять.
У справі, яка переглядається судами, встановлено, що зміст направленої на адреси ОСОБА_1 вимоги про усунення порушень за вих. №156 від 12 червня 2017 року та текст повідомлення, скерованого банком державному реєстратору для вчинення реєстраційних дій щодо права власності на іпотечне майно, істотно відрізняється, хоча і мають один вихідний номер №156 і дату    12 червня 2017 року. 
Так, у вимогах, направлених позивачу ПАТ «Укрсоцбанк» застерігає                   ОСОБА_2 , що у разі невиконання вимоги, банк розпочинає процедуру звернення на предмет іпотеки відповідно до Закону України «Про іпотеку» виключно шляхом подачі до суду позову про звернення стягнення на предмет іпотеки чи вчинення виконавчого напису нотаріуса. 
Жодних застережень про намір використати інститут іпотечного застереження, як і назва самого документа, у вимозі про усунення порушень не зазначено.
І саме цю вимогу отримав ОСОБА_2 та направив банку заперечення, отримане останнім 05 липня 2017 року, у якому, крім заперечень по суті претензій банку, також повідомив іпотекодержателя, що будинковолодіння є єдиним житлом позивача, з яким разом проживають двоє його малолітніх дітей.
Для проведення реєстраційних дій державному реєстратору банком подано повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору (вих. 156) від 12 червня            2017 року, а у якості доказу отримання цієї вимоги надано зворотне повідомлення про вручення ОСОБА_1 поштового відправлення, у якому направлялась вимога (про усунення порушень, про добровільне виселення), яка не містила жодних застережень щодонаміру використати іпотечне застереження та звернути стягнення на предмет іпотеки у спосіб передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки, тобто у позасудовому (добровільному) порядку згідно з договором про задоволення вимог іпотеко держателя.
Вимога про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки позичальнику не направлялась і докази отримання останнім такої вимоги матеріали справи не містять.
Описом вкладень поштової кореспонденції (а.с. 60-62) підтверджується, що в отриманій 14 червня 2017 року ОСОБА_1 кореспонденції банк направляв саме вимогу про усунення порушень, вимогу про добровільне виселення, у якій  йшлося про процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки виключно шляхом подання відповідного позову до суду або вчинення виконавчого напису нотаріуса. Жодної інформації про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, в тому числі інформації про вартість майна, за якою мало відбуватися зарахування вимог, з урахуванням того, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна, вказана вимога не містила.
За таких обставин суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, встановивши, що іпотекодержатель ухилився від виконання свого обов`язку, передбаченого як Законом № 898-IV, так і Порядком № 1127 щодо надіслання боржнику повідомлення про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання, зокрема вимоги про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності із зазначенням інформації про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, що унеможливило встановлення державним реєстратором завершення                   30-денного строку, сплив якого пов`язується з проведенням ним подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки, в тому числі й шляхом набуття права власності, зробили правильний висновок, що державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за ПАТ «Укрсоцбанк» проведена всупереч норм чинного законодавства.
Крім того, факт порушення процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку (шляхом визнання за іпотекодержателем права власності на іпотечне майно) під час розгляду справи визнано самим державним реєстратором Жовнівської сільської ради Бережанського району Тернопільської області Шелюжак В. Я., який вчинив реєстраційні дії, що ним викладено у письмовому відзиві на позов (а.с.58).
Суд першої інстанції, з висновком якого погодився й апеляційний суд, правильно встановив порушення вимог договору та норм чинного законодавства щодо процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, у зв`язку з чим, обґрунтовано захистив порушене право позивача щодо переходу права власності на нерухоме майно до відповідача шляхом скасування державної реєстрації права власності та державної реєстрації прав на спірне майно за відповідачем, оскільки є установленим факт порушення порядку звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття права власності.
Наведені вище висновки узгоджуються з постановою Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19), у якій вказано, що суди зробили обґрунтований висновок, що у матеріалах справи відсутні відомості про отримання іпотекодавцем письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, інформацію про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна. Крім того, правильно встановлено, що оцінка майна предмету іпотеки на момент переходу права власності не проводилась. Суд першої інстанції, з висновком якого погодився й апеляційний суд, правильно встановив порушення вимог договору щодо процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, правильно застосував норми матеріального права і ухвалив законне та обґрунтоване рішення.
Суди попередніх інстанцій помилково виходили з того, що станом на дату укладання сторонами спору договору іпотеки редакція статті 37                        Закону України «Про іпотеку» не містила та не передбачала можливості застосування такої інституції, як іпотечне застереження, а відтак, не можна стверджувати, що між позивачем та ПАТ «Укрсоцбанк» була узгоджена умова про можливість звернення стягнення на спірне іпотечне майно у спосіб реалізації іпотечного застереження.
Такі висновки не узгоджуються зі змістом положень статті 36 та статті 37 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент укладення іпотечного договору) у їх поєднанні, з аналізу яких вбачається, що за Законом застереження в іпотечному договорі прирівнюється за своїми правовими наслідками до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який є правовстановлюючим документом, що в тому числі підтверджується правовою позицією, викладеною у постановах Верховного суду України               від 10 жовтня 2011 року у справі № 21-131а11 та від 18 вересня 2012 року у справі № 21-236а12, а також висновками, викладеними у постановах Верховного Суду від 21 лютого 2018 року у справі №915/297/17 та від 31 липня 2018 року у справі 826/9658/15 (адміністративне провадження №К/9901/3238/18).
З урахуванням умов укладеного між сторонами іпотечного договору, зокрема пункту 4.5.3, яким передбачено можливість задоволення вимог іпотеко держателя шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки у порядку, передбаченому статтею 37 Законом України «Про іпотеку», ПАТ «»Укрсоцбанк» мало право у досудовому порядку задовольнити свої вимоги шляхом реєстрації свого права власності на предмет іпотеки на підставі вказаного застереження, яке прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя.
Разом з тим, помилковість наведених висновків не призвело до неправильного вирішення справи, оскільки, установивши факт порушення порядку звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття права власності, з чим погодився і державний реєстратор, дії якого оскаржуються у цій справі, суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, у належний спосіб захистив порушене право позивача щодо переходу права власності на нерухоме майно до відповідача шляхом скасування державної реєстрації права власності та державної реєстрації прав на спірне майно за відповідачем.
Правильне по суті рішення суду не може бути скасовано лише з формальних підстав.
Доводи касаційної скарги про дотримання банком порядку звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття права власності на іпотечне майно, а також, що банком було вжито всіх заходів для повідомлення боржника про заборгованість та не порушено порядок і форму вимоги про усунення порушень, оскільки стаття 35 Закону України «Про іпотеку» не містить чітких вимог до вказаного повідомлення, а лише зазначає стислий зміст порушених зобов`язань, спростовуються матеріалами справи і встановленими судами обставинами, а також висновками, викладеними у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19).
Інші доводи касаційної скарги на правильність висновків судів по суті спору не впливають і їх не спростовують.
ВИСНОВКИ ЗА РЕЗУЛЬТАТАМИ РОЗГЛЯДУ КАСАЦІЙНОЇ СКАРГИ
Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані рішення судів попередніх інстанцій - без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків судів не спростовують. 
Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду,
ПОСТАНОВИВ :
Касаційну скаргу акціонерного товариства «Укрсоцбанк» залишити без задоволення.
Рішення Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області                  від 05 грудня 2018 року та постанову Тернопільського апеляційного суду           від 05 березня 2019 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
 
Судді:                                                                                                 В. С. Висоцька
 
  І. В. Литвиненко
 
  І. М. Фаловська