ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 вересня 2019 року 
м. Київ

Справа №  912/3564/17 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
О. О. Мамалуй- головуючий,  Г. О. Вронська,  І. В. Ткач
за участю секретаря судового засідання - В.В. Шпорт,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу колективного підприємства "Центр - готель"
на постанову Центрального апеляційного господарського суду від  08.04.2019р.
у складі колегії суддів: О. В. Березкіна- головуючий, О. Г. Іванов, І. Л. Кузнецова
та на рішення господарського суду Кіровоградської області від 11.01.2019р.
суддя: В. В. Тимошевська
за позовом Управління комунальної власності міської ради міста Кропивницького
до колективного підприємства "Центр-Готель"
про внесення змін до договору
за участю представників учасників:
позивача:            Колюка О.С.
відповідача:   Мазуренко Т.С.

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог

Управління комунальної власності Кіровоградської міської ради (далі - позивач) звернулося з позовом до Колективного підприємства "Центр-Готель" (КП "Центр-Готель", відповідач) про внесення змін до договору оренди з правом наступного викупу будівлі готелю "Київ" від 08.09.1994р. №37 (зі змінами від 10.01.2000р. №11/17), а саме:

- пункт 2.3. доповнити абзацом другим наступного змісту "Вартість орендованого майна, що є готельним комплексом, за адресою: м. Кропивницький, вул. Велика Перспективна, 50 (готель "Київ"), визначена відповідно до Звіту про незалежну оцінку майна, станом на 31.08.2017р. становить 49 323 747,00 грн без урахування ПДВ.";

- пункт 3.1. договору викласти у такій редакції: "3.1. Орендна плата визначається відповідно до розділу 7 Методики розрахунку орендної плати, Положення про порядок надання в оренду цілісних майнових комплексів та індивідуально визначеного майна, що належать до комунальної власності територіальної громади міста Кіровограда, затвердженого рішенням Кіровоградської міської ради від 11.12.2012р. №2099.
Орендна плата за базовий місяць оренди (жовтень 2017 року) становить 922 354,07 грн (без урахування ПДВ) на місяць і перераховується орендарем щокварталу на розрахунковий рахунок орендодавця (з урахуванням помісячного індексу інфляції). Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством України.
Розмір орендної плати індексується щомісячно на офіційно встановлений індекс інфляції.
Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї із сторін у разі зміни цін і тарифів (орендних ставок), зменшення можливості користування майном та в інших випадках, передбачених законодавством."

Позов мотивовано тим, що підставою для перегляду орендної плати і внесення відповідних змін до договору є запровадження органом місцевого самоврядування нових орендних ставок і зміна методики розрахунку орендної плати та необхідність застосування вартості об`єкта оренди, визначеної на підставі затвердженого Звіту про незалежну оцінку майна станом на 31.08.2017р.

Позивач вказує на те, що орендна плата з користування майном згідно з  договором не переглядалася з моменту укладення договору в 1994 році, внаслідок чого склалася ситуація, коли за десятиповерхову будівлю загальною площею більше 7 000 кв.м, розташовану в центрі міста Кропивницького, сплачується орендна плата в розмірі 9 697,84 грн (з ПДВ), що призводить до недоотримання бюджетом міста значних фінансових ресурсів.

Крім того, позивач посилається на положення пункту 3.1 договору, яким передбачено можливість зміни розміру орендної плати на вимогу однієї із сторін договору у разі зміни цін і тарифів, зменшення можливості користування майном та в інших випадках, передбачених законодавством.

2. Короткий зміст рішення місцевого та постанови апеляційного господарських судів і мотиви їх прийняття

Рішенням господарського суду Кіровоградської області від 23.02.2018р. позов задоволено частково,  внесено зміни до договору, а саме,

- пункт 2.3 доповнити абзацом другим наступного змісту: "Вартість орендованого майна, що є готельним комплексом, за адресою: м. Кропивницький, вул. Велика Перспективна, 50 (готель "Київ"), визначена відповідно до Звіту про незалежну оцінку майна, станом на 31.08.2017р. становить 49 323 747,00грн  без урахування ПДВ";

- пункт 3.1 договору викласти у такій редакції: "3.1 Орендна плата визначається відповідно до розділу 7 "Методика розрахунку орендної плати" Положення про порядок надання в оренду цілісних майнових комплексів та індивідуально визначеного майна, що належать до комунальної власності територіальної громади міста Кіровограда, затвердженого рішенням Кіровоградської міської ради від 11.12.2012р. №2099.
Орендна плата перераховується Орендарем щокварталу на розрахунковий рахунок Орендодавця (з урахуванням помісячного індексу інфляції). Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством України.
Розмір орендної плати індексується щомісячно на офіційно встановлений індекс інфляції.
Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї із сторін у разі зміни цін і тарифів (орендних ставок), зменшення можливості користуватися майном та в інших випадках, передбачених законодавством".

В задоволенні позову в іншій частині відмовлено. Здійснено розподіл судових витрат.

Рішення мотивовано нормами чинного законодавства, зміною Методики розрахунку орендної плати, п.3.1. договору від 08.09.1994р. №37 та наявністю підстав приведення договору у відповідність до Положення про порядок надання в оренду цілісних майнових комплексів та індивідуально визначеного майна, що належать до комунальної власності територіальної громади міста Кіровограда.

Постановою Дніпропетровського  апеляційного господарського суду від 11.06.2018р. скасовано рішення господарського суду Кіровоградської області від 23.02.2018р., прийнято нове рішення, яким у позові відмовлено.

Постанову мотивовано невідповідністю вимог позивача про внесення змін до договору статті 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", оскільки вони погіршують становище орендаря.

Постановою Верховного Суду від 11.09.2018р. скасовано рішення господарського суду Кіровоградської області від 23.02.2018р. та постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 11.06.2018р. у справі № 912/3564/17, справу направлено на новий розгляд до господарського суду Кіровоградської області.

Постанова мотивована тим, що судами залишено поза увагою та оцінкою обставини і докази, що стосувалися наявності або відсутності належних правових підстав для пропонованої позивачем зміни вартості об`єкта оренди (щодо пункту 2.3 Договору), тим часом як вирішення спору в цій частині пов`язане і зі зміною орендної плати.

Верховний Суд зазначив, що судові інстанції послалися лише на Положення про порядок надання в оренду цілісних майнових комплексів та індивідуально визначеного майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Кіровограда, затверджене рішенням Кіровоградської міської ради від 11.12.2012р. № 2099, та на відсутність оскарження орендарем здійсненої у 2017 році оцінки орендованого майна; при цьому вони не дослідили узгодженості названого локального нормативно-правового акта із законодавчими актами України, зокрема Законом України "Про оренду державного та комунального майна", і не взяли до уваги, що сама по собі відсутність оскарження відповідної оцінки майна ще не означає погодження учасником спірних правовідносин такої оцінки (оскільки інше не закріплено законодавчо).

Після нового розгляду справи рішенням господарського суду Кіровоградської області від 11.01.2019р.  у справі №912/3564/17, залишеним без змін постановою Центрального апеляційного господарського суду від 08.04.2019р., задоволено позовні вимоги позивача, внесено зміни до договору оренди з правом наступного викупу будівлі готелю "Київ" від 08.09.1994р. №37 (зі змінами від 10.01.2000р. №11/17), а саме:

- пункт 2.3 доповнено абзацом другим наступного змісту: "Вартість орендованого майна, що є готельним комплексом, за адресою: м. Кропивницький, вул. Велика Перспективна, 50 (готель "Київ"), визначена відповідно до Звіту про незалежну оцінку майна, станом на 31.08.2017р. становить 49 323 747,00грн без урахування ПДВ";

- пункт 3.1 викладено в такій редакції: "3.1 Орендна плата визначається відповідно до розділу 7 "Методика розрахунку орендної плати" Положення про порядок надання в оренду цілісних майнових комплексів та індивідуально визначеного майна, що належать до комунальної власності територіальної громади міста Кіровограда, затвердженого рішенням Кіровоградської міської ради від 11.12.2012р. № 2099.
Орендна плата за базовий місяць оренди (жовтень 2017року) становить 922 354,07 грн (без урахування ПДВ) на місяць і перераховується Орендарем щокварталу на розрахунковий рахунок Орендодавця (з урахуванням помісячного індексу інфляції). Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством України.
Розмір орендної плати індексується щомісячно на офіційно встановлений індекс інфляції.
Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї із сторін у разі зміни цін і тарифів (орендних ставок), зменшення можливості користування майном та в інших випадках, передбачених законодавством.».

Судові рішення мотивовані зміною Методики розрахунку орендної плати, приписами п. 3.1. договору, Положенням про порядок надання в оренду цілісних майнових комплексів та індивідуально визначеного майна, що належать до комунальної власності територіальної громади міста Кіровограда та ст. 118 Закону України «Про Державний бюджет на 2007 рік»

Крім того, суди посилаються на Методику оцінки об`єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995р. № 629, яка передбачає проведення оцінки майна, що перебуває в державній та комунальній власності та передається в оренду.

Також суди посилаються на звіт про незалежну оцінку майна, який затверджено розпорядженням Управління комунальної власності Кіровоградської міської ради №133/17 від 23.12.2017р.

Суди попередніх інстанцій вказали на те, що зазначення позивачем в договорі базового місяця «жовтень 2017 року» не суперечить приписам ч. 5 ст. 188 Господарського кодексу України, ч. 3 ст. 653 Цивільного кодексу України та не порушує прав відповідача, оскільки при розрахунку орендної плати індекс інфляції береться з дати проведення оцінки майна.

Крім того, суди попередніх інстанцій дійшли висновку, що розбіжності в площі нерухомого майна виникли внаслідок реконструкції та перепланування будівлі готелю "Київ". Площа об`єкта оренди, що є вихідними даними для проведення оцінки нерухомого майна, визначена Кіровоградським обласним бюро технічної інвентаризації станом на березень 2010 року та є остаточною на момент проведення оцінки.

3. Короткий зміст вимог касаційної скарги та узагальнення її доводів

Не погоджуючись із вказаними судовими актами, відповідач звернувся з касаційною скаргою, в якій просить скасувати судові рішення та прийняти нове рішення, яким в позові відмовити.

Відповідач посилається на п. 3.1 договору оренди, відповідно до якого розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї із сторін у разі змін цін і тарифів та зазначає, що позивач намагається внести до договору зміни безпосередньо пов`язані з вартістю орендованого за договором майна.

Також відповідач посилаючись на приписи ст. 10 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» вказує, що умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.

Відповідач наголошує на тому, що оцінка об`єкта оренди передує укладенню договору оренди та оцінка майна проводиться при продовженні дії договору, якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка майна була зроблена більш ніж 3 роки, в даному випадку договір оренди пролонговано у 2009 році до 31.05.2024р., а оцінку проведено в 2014 році.

4. Позиції інших учасників справи

У відзиві на касаційну скаргу та письмових поясненнях позивач просить залишити в силі судові рішення, а касаційну скаргу - без задоволення.

Позивач наголошує на тому, що орендна плата за оренду майна комунальної власності є регульованою ціною і в разі нормативної зміни її розміру, чинним законодавством передбачено можливість внесення відповідних змін до умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках встановлених договором або законом.

Позивач вказує на положення п. 3.1 договору, в якому сторони погодили можливість зміни розміру орендної плати на вимогу однієї із сторін у разі зміни цін і тарифів. 

Крім того, позивач посилається на постанови Верховного суду від 15.02.2018р. у справі № 916/1578/15-г, від 22.08.2018р. у справі № 914/71/18.

5. Обставини справи, встановлені господарськими судами попередніх інстанцій

08 вересня 1994 року між Комітетом по комунальній власності і приватизації (орендодавець) і організацією орендарів Орендного підприємства готельного господарства (орендар) укладено договір оренди з правом викупу будівель готелів "Україна", "Київ", відповідно до якого орендодавець приймає на себе виконання зобов`язань у відповідності до договору оренди з правом наступного викупу від 17.09.1992р., договору купівлі-продажу державної частки майна Державного Орендного підприємства готельного господарства від 07.04.1994р. і передає, а орендар приймає в оренду з правом наступного викупу основні засоби у вигляді будівель готелю "Київ" будівлі готелю "Україна" на підставі акта прийому-передачі.

Згідно з п. 2.3. договору передача майна в оренду здійснюється за його вартістю, визначеною виходячи з оцінки цього майна на момент передачі в оренду з урахуванням фактичного зносу.

Пунктом 3.1. встановлено, що перерахування орендної плати в державний бюджет частинами щокварталу відповідно до розрахунку орендної плати, який додається до договору у розмірі, що обчислюється згідно з Методикою, затвердженою постановою Кабінету Міністрів від 12.12.1993р. за №923 і її розмір може бути змінено на вимогу однієї із сторін у разі зміни цін і тарифів, зменшення можливості користування майном та в інших випадках, передбачених законодавством.

Пункт 5.3.1. договору передбачає право орендодавця встановлювати Орендарю орендну плату за користування майном.

Згідно з актом прийому-передачі основних фондів державного майна від 08.09.1994р., орендодавець передав орендарю, в тому числі будівлю готелю "Київ" площею 7 860кв.м. балансовою вартістю 539 961  622 крб, залишкова вартість - 523  875  265 крб.

10 січня 2000 року сторонами внесено зміни до договору оренди з правом наступного викупу будівель готелів "Україна", "Київ" від 08.09.1994р. №37 в частині назви договору, а саме: договір оренди з правом наступного викупу будівлі готелю "Київ". А також викладено в новій редакції п. 1.1. договору: орендодавець приймає на себе виконання зобов`язань у відповідності до договору оренди з правом наступного викупу від 17.09.1992, договору купівлі-продажу державної частки майна державного орендного підприємства готельного господарства від 07.04.1994р. і передає, а орендар приймає в оренду з правом наступного викупу основні засоби у вигляді будівлі готелю "Київ" на підставі акта прийняття-передачі.

Строк дії договору визначений до 31 травня 2009 року, який пролонгований до 31 травня 2024 року, що встановлено рішенням господарського суду Кіровоградської області від 28.02.2012р., залишеним без змін постановою Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 12.06.2012р. у справі №5013/2059/11.

Судами встановлено, що Комітет по комунальній власності і приватизації Кіровоградської міської ради шляхом неодноразової реорганізації було перетворено в Управління комунальної власності Кіровоградської міської ради, а рішенням Міської ради міста Кропивницького від 21.12.2017р. перейменовано на управління комунальної власності Міської ради міста Кропивницького. Відповідно до Положення про управління комунальної власності Кіровоградської міської ради, до Управління, як правонаступника Управління власності та приватизації комунального майна Кіровоградської міської ради перейшли усі права та обов`язки у всіх чинних договорах про передачу у користування цілісних майнових комплексів комунальних підприємств, індивідуально визначеного майна, що були раніше укладені виконавчими органами Кіровоградської міської ради, уповноваженими управляти майном комунальної власності, діяльність яких припинена та правонаступником яких є Управління.

Згідно зі свідоцтвом про право власності на нежитлове приміщення від 04.08.2004р. №463, вбудоване нежитлове приміщення площею 7 722,9 кв.м., що є готельним комплексом "Київ", розташоване в місті Кіровограді по вул. Карла Маркса, 50,  належить територіальній громаді м. Кіровограда в особі міської ради.

29 вересня 2017 року фізичною особою-підприємцем Ярюхіною З.Д., на замовлення Управління комунальної власності Кіровоградської міської ради проведено оцінку готельного комплексу, розташованого за адресою: м. Кропивницький, вул. В. Перспективна, 50, з метою визначення ринкової вартості майна для розрахунку орендної плати, про що складено відповідний звіт. Звіт затверджений Управлінням комунальної власності Кіровоградської міської ради.
Відповідно до звіту вартість нежитлового приміщення готельного комплексу площею 7 711,88 м. кв., розташованого за адресою: м. Кропивницький, вул. В. Перспективна, 50, станом на дату оцінки, становить 49 323  747,00 грн без урахування ПДВ та 59 188 496,40 грн з урахуванням ПДВ.

У матеріалах справи наявний висновок Обласного комунального підприємства "Кіровоградське обласне об`єднане бюро технічної інвентаризації" від 30.03.2010р. №1-176, в якому зазначено про проведення перепланування нежитлового приміщення, після чого його загальна площа зменшилася на 10,99 кв.м. та складає 7 711,88 кв.м.

Крім того, згідно з технічним паспортом, виготовленим 31.03.2010р., вбудованого нежитлового приміщення, що є готельним комплексом та знаходиться за адресою: місто Кіровоград, вулиця Карла Маркса, 50, площа приміщення складає 7 711,88 кв.м. 

Позивач, звертаючись із даним позовом до суду та посилаючись на ст.ст. 632 Цивільного кодексу України, ст.ст. 11, 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", вважає, що запровадження Кіровоградською міською радою нових орендних ставок, зміна методики розрахунку орендної плати є підставою для перегляду орендної плати і внесення відповідних змін до договору оренди, а для розрахунку орендної плати має застосовуватися вартість об`єкта оренди, визначена на підставі затвердженого Звіту про незалежну оцінку майна.

6. Норми права та мотиви, з яких виходить Верховний Суд при прийнятті постанови

Пунктом 1 ч. 2 ст. 11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) передбачено, що підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Згідно зі ст. 3 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»  (далі - Закон) відносини щодо оренди державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, регулюються договором оренди, цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

У статті 2 Закону зазначено, що орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Істотними умовами договору оренди, зокрема, є: об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); орендна плата з урахуванням її індексації. (абз. 1, 3 ч. 1 ст. 10 Закону.
Статтею 11 Закону встановлено, що оцінка об`єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об`єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об`єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об`єкта оренди.

За змістом ст. 21 Закону (в редакції, чинній на час укладання договору) орендна плата є фіксованим платежем, який вносить орендар орендодавцеві незалежно від наслідків господарської діяльності і який визначається як частина розрахункового доходу від господарського використання орендованого майна. Орендна плата зараховується на спеціальні рахунки і використовується для фінансування капітальних вкладень. Методика розрахунку, граничні розміри та порядок використання орендної плати визначаються Кабінетом Міністрів України і Фондом державного майна України.

Згідно з ч.ч. 1, 2 ст. 19 Закону (у редакції, чинній на час звернення до суду) орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються для об`єктів, що перебувають у державній власності, Кабінетом Міністрів України. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим (для об`єктів, що належать Автономній Республіці Крим), та органами місцевого самоврядування (для об`єктів, що перебувають у комунальній власності) на тих самих методологічних засадах, як і для об`єктів, що перебувають у державній власності. 

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Частинами 1, 2 ст. 21 Закону встановлено, що розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін.     Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об`єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

У частині 3 ст. 762 ЦК України передбачено, що договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.

Згідно з ч.ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Тобто, орендна плата встановлюється сторонами в договорі, а її зміна відбувається за згодою сторін. Водночас сторони не позбавлені права передбачити в договорі оренди можливість перегляду, зміни (індексації) розміру орендної плати за користування майном на вимогу однієї із сторін, зокрема з підстав зміни тарифів, ставок орендної плати органами місцевого самоврядування.

При цьому, чинним законодавством не передбачено положень про зміну розміру орендної плати за користування орендованим майном саме з моменту прийняття законодавцем таких змін, а надається право стороні правовідносин в подальшому ініціювати внесення відповідних змін до договору.

У пункті 3.1 договору сторони погодили, що розмір може бути змінено на вимогу однієї із сторін у разі зміни цін і тарифів, зменшення можливості користування майном та в інших випадках, передбачених законодавством.

Таким чином сторони при укладенні договору від 08.09.1994р. №37 погодили можливість перегляду істотної умови договору (орендної плати) в разі зміни цін і тарифів.

Згідно з п. 2.3. договору передача майна в оренду здійснюється за його вартістю, зазначеною виходячи з оцінки цього майна на момент передачі в оренду з урахуванням фактичного зносу.

Акт прийому-передачі від 08.09.1994р. основних фондів державного майна містить в собі залишкову вартість основних фондів на момент укладення договору, що складає 1 117 011 531 крб., з яких балансова вартість готелю «Київ» - 539 961  622 крб, залишкова вартість - 523  875  265 крб.

Пунктом 3.1 встановлено, що орендна плата обчислюється згідно з методикою, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 12.11.1993р. №923.

Згідно з Методикою №923 від 12.11.1993р. розмір орендної плати у разі оренди нежилих приміщень (крім оренди нежилих приміщень бюджетними організаціями та інвалідами з метою використання під гаражі для спеціальних засобів пересування) розмір орендної плати визначається виходячи з вартості орендованого майна, збільшеної згідно із зональними коефіцієнтами, та орендних ставок. Зональні коефіцієнти та орендні ставки встановлюються місцевими Радами народних депутатів або уповноваженими ними органами за місцем знаходження об`єкта оренди. (п. 8).

Рішенням виконавчого комітету Кіровоградської міської ради народних депутатів від 30.12.1992 №906 "Про порядок надання в оренду нежитлових приміщень (будинків) комунальної власності м. Кіровограда" (зі змінами) було встановлено ставки орендної плати нежитлових приміщень в м. Кіровограді. Згідно вказаного рішення базові ставки визначено в крб за І кв.м.

Договір від 08.09.1994р. №37 не містить ні розміру ставки орендної плати, ні розміру орендної плати, ні вартості орендованого майна, в акті лише зазначена балансова та залишкова вартість орендованого майна в карбованцях.

Крім того, зазначена вище постанова втратила чинність згідно з постановою Кабінету Міністрів України  від 04.10.1995р. № 786.

За змістом ч. 2 ст. 19 Закону (у редакції, чинній на час прийняття рішення Кіровоградською міською радою №2099 від 11.12.2012р.) методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим (для об`єктів, що належать Автономній Республіці Крим), та органами місцевого самоврядування (для об`єктів, що перебувають у комунальній власності) на тих самих методологічних засадах, як і для об`єктів, що перебувають у державній власності.

Як встановлено судами попередніх інстанцій 11.12.2012р. на сесії Кіровоградської міської ради прийнято рішення №2099 "Про управління майном, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Кіровограда" про затвердження Положення про порядок надання в оренду цілісних майнових комплексів та індивідуально визначеного майна, що належать до комунальної власності територіальної громади міста Кіровограда (далі - Положення), яким передбачено методику розрахунку орендної плати та орендні ставки за користування орендованим майном, зокрема орендна ставка для розміщення готелів встановлена на рівні 22%.

Для визначення розміру орендної плати за замовленням Управління комунальної власності Кіровоградської міської ради проведено оцінку вартості майна. Відповідно до Звіту про незалежну оцінку майна, складеного суб`єктом оціночної діяльності Ярюхіною Зоєю Дмитрівною , ринкова вартість об`єкта оцінки - нежитлового приміщення, що є готельним комплексом, загальною площею 7 711,88 м.кв, розташованого за адресою: м. Кропивницький, вул. В. Перспективна, 50, становить станом на 31.08.2017р. - 49 323 747 грн без ПДВ. Вартість об`єкта оцінки визначена у національній грошовій одиниці України.

Судами встановлено, що строк дії оцінки встановлено у 2 роки 6 місяців, Звіт є чинним на час розгляду справи.

Крім того, судами попередніх інстанцій встановлено, що Звіт про незалежну оцінку майна рецензовано (висновок позитивний) та затверджено розпорядженням Управління комунальної власності Кіровоградської міської ради №133/17 від 23.12.2017р., чим дотримано вимоги абзацу 3 пункту 19 Методики оцінки об`єктів оренди, яка затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995р. № 629.

Судами попередніх інстанцій обґрунтовано відхилено доводи відповідача про те, що проведення оцінки передує укладенню договору або необхідна при закінченні строку дії договору та з метою його продовження, тоді як укладений між сторонами договір є чинним до 31.05.2024р., оскільки положення законодавства щодо обов`язковості проведення оцінки з визначення ринкової вартості майна перед укладенням договору не спростовують необхідність її проведення у разі, якщо така оцінка відсутня. Крім того, розмір вартості майна необхідний для визначення розміру орендної плати, а як зазначалося вище умови договору такої вартості не містять.

Таким чином судами попередніх інстанцій правомірно задоволено позовні вимоги в частині доповнення п. 2.3 договору зазначенням вартості орендованого майна.

Відповідно до п. 2.5 Положення звіт про оцінку об`єкта оренди використовуються для розрахунку розміру орендної плати та/або зазначення вартості об`єкта оренди у договорі.

Розділом 7 Положення передбачено методику розрахунку орендної плати, яка визначає механізм розрахунку орендної плати за користування об`єктом оренди, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Кіровограда.

Відповідно до методики розрахунку орендної плати, наведеної в Положенні, розмір орендної плати за базовий місяць визначається з урахуванням індексу інфляції за період з дати проведення незалежної оцінки до базового місяця розрахунку орендної плати (перебіг строку починається з наступного дня після незалежної оцінки). Розмір орендної плати за перший місяць оренди визначається шляхом коригування розміру орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за період з першого числа наступного за базовим місяцем до останнього числа першого місяця оренди.

Судами встановлено, що згідно із запропонованими змінами передбачено щомісячну індексацію розміру орендної плати, що узгоджується з приписами ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а також з місцевим Положенням про порядок надання в оренду комунального майна. Щомісячна індексація також передбачена згаданими вище базовими ставками, які затверджувалися рішенням виконавчого комітету Кіровоградської міської ради народних депутатів від 31.12.1992р. № 906 (з урахуванням внесених змін), згідно з якими перерахування орендної плати проводиться помісячно з урахуванням коефіцієнту інфляції. 

Враховуючи викладене, суди попередніх інстанцій, надавши оцінку усім наявним у матеріалах справи доказам та обставинам справи дійшли обґрунтованого висновку про наявність підстав для внесення змін до договору оренди від 08.09.1994р.

Посилання судів попередніх інстанцій на п. 7 Методики №923 від 12.11.1993р. щодо розміру орендної плати не нижче 50% від залишкової вартості  цього майна та на положення ст. 118 Закону України «Про державний бюджет на 2007 рік» щодо приведення договору до вимог цього кодексу є помилковими, однак не призвели до прийняття неправомірного рішення з огляду на вказане вище. 

Верховним Судом відхиляються посилання відповідача на порушення судами попередніх інстанцій норм ст. 188 Господарського кодексу України щодо досудового врегулювання спору, оскільки якщо позивач і не скористався процедурою позасудового врегулювання даного спору, це не позбавляє останнього його права реалізувати таке суб`єктивне право на зміну договору в судовому порядку.

Також Верховним Судом відхиляються посилання на рішення господарського суду Кіровоградської області від 12.06.2013р., залишене без змін постановою Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 07.11.2013р. у справі №912/617/13, яким відмовлено в задоволенні позову прокурора м. Кіровограда в інтересах держави в особі управління власності та приватизації комунального майна Кіровоградської міської ради до КП "Центр-Готель" про внесення змін до договору оренди № 37 від 08.09.1994р., оскільки зазначені судові рішення про відмову в позові мотивовані тим, що розрахунок орендної плати за використання будівлі готелю «Київ», складений з урахуванням даних, встановлених звітом про незалежну оцінку майна готелю від 23.07.2012р., який на час звернення з позовом до суду втратив свою чинність.

Верховним Судом відхиляються доводи відповідача щодо незастосування судами попередніх інстанцій норм ч. 4 ст. 10 Закону, відповідно до якої умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря, оскільки сторони при укладенні договору в п. 3.1 погодили можливість перегляду істотної умови договору (орендної плати) в разі зміни цін і тарифів.

Посилання відповідача на неврахування судами попередніх інстанцій недоведеності позивачем  істотного порушення договору з боку відповідача або істотної зміни обставин відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України не приймаються Верховним Судом до уваги, оскільки згідно з ч. 1 ст. 651 ЦК України зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором, а як зазначено вище п. 3.1 договору сторони передбачили таку можливість.

7. Висновки Верховного Суду за результатами розгляду касаційної скарги  

Відповідно до частин 1, 2 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

З дотриманням передбачених законодавством меж перегляду справи в касаційній інстанції, перевіривши правильність застосування господарськими судами норм матеріального та процесуального права, Верховний Суд констатує, що суди попередніх інстанцій правильно застосували до спірних правовідносин норми матеріального та процесуального права, тому підстави для зміни чи скасування судових рішень відсутні.

Аргументи касаційної скарги не спростовують висновків судів попередніх інстанцій, що стали підставою для відмови в задоволенні позову відповідно до встановлених обставин.

8. Судові витрати

З огляду на те, що касаційна скарга задоволенню не підлягає, згідно зі ст. 129  ГПК України, витрати зі сплати судового збору покладаються на скаржника.  

Керуючись ст.ст. 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317  ГПК України, Верховний Суд 

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу колективного підприємства "Центр - готель" залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Кіровоградської області від 11.01.2019р. та постанову Центрального апеляційного господарського суду від  08.04.2019р. у справі №912/3564/17 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття та оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя                                                                      О. О. Мамалуй

Суддя                                                                                          Г. О. Вронська

Суддя                     І. В. Ткач