ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 жовтня 2019 року 
м. Київ

Справа №  915/434/17 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: 
Дроботової Т. Б. - головуючого, Багай Н. О., Зуєва В. А.,
секретар судового засідання - Грузицька І. В.,
за участю представників:
прокуратури - Збариха С. М., 
позивачів - не з`явилися,  
відповідача - Саушкіна В. В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю торгово-промислової фірми "АВС-Цитрус"
на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 22.04.2019 (судді: Принцевська Н. М., Богацька Н. С., Колоколов С. І.) та рішення Господарського суду Миколаївської області від 06.07.2017 (суддя Фролов В. Д.) у справі
за позовом заступника керівника Миколаївської місцевої прокуратури № 1 в інтересах держави в особі Березанської районної державної адміністрації Миколаївської області та Коблівської сільської ради Березанського району Миколаївської області
до Товариства з обмеженою відповідальністю торгово-промислової фірми                           "АВС-Цитрус"
про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 28.01.2005,
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог 
1.1. У травні 2017 року заступник керівника Миколаївської місцевої прокуратури                № 1 (далі - прокурор) в інтересах держави в особі Березанської районної державної адміністрації Миколаївської області (далі - Березанська райдержадміністрація) та Коблівської сільської ради Березанського району Миколаївської області (далі - Коблівська сільська рада) звернувся до Господарського суду Миколаївської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю торгово-промислової фірми "АВС-Цитрус" (далі - ТОВ ТПФ "АВС-Цитрус") про внесення змін до пункту 3 договору оренди земельної ділянки від 28.01.2005 (далі - договір від 28.01.2005), укладеного між Березанською райдержадміністрацією і ТОВ ТПФ "АВС-Цитрус" та зареєстрованого 14.03.2005 у Березанському районному окрузі Миколаївської регіональної філії Державного підприємства "Центр ДЗК" за                                № 040500700125, зокрема викладення пункту 3 договору у такій редакції: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки загальною площею 4,0800 га становить 14 831 803,92 грн, з яких: земельної ділянки, кадастровий номер 4820982200:09:000:0225, площею 2,0200 га - 7 626 893,37 грн, земельної ділянки, кадастровий номер 4820982200:09:000:0226, площею 0,9 га - 3 398 120,81 грн, земельної ділянки, кадастровий номер 4820982200:07:000:0002, площею 0,8 га -             2 855 447,88 грн, земельної ділянки з кадастровим номером 4820982200:07:000:0003 площею 0,36 га - 951 341,86 грн"; внесення змін до пункту 7 договору від 28.01.2005, який слід викласти у такій редакції: "Розмір орендної плати за земельну ділянку на рік складає 12 % від її нормативної грошової оцінки і становить 1 779 816,47 грн, з них: 915 227,20 грн за земельну ділянку, кадастровий номер 4820982200:09:000:0225; 407 774,50 грн за земельну ділянку, кадастровий номер 4820982200:09:000:0226; 342 653,75 грн за земельну ділянку, кадастровий номер 4820982200:07:000:0002; 114 161,02 грн за земельну ділянку, кадастровий номер 4820982200:07:000:0003), або 148 318,04 грн щомісячно, із них: 76 268,93 грн за земельну ділянку, кадастровий номер 4820982200:09:000:0225; 33 981,21 грн за земельну ділянку, кадастровий номер 4820982200:09:000:0226; 28 554,48 грн за земельну ділянку, кадастровий номер 4820982200:07:000:0002; 9 513,42 грн за земельну ділянку, кадастровий номер 4820982200:07:000:0003)".
1.2. Позовні вимоги із посиланням на положення статей 632, 651 Цивільного кодексу України, статей 288, 289 Податкового кодексу України, статей 1, 15, 21, 30 Закону України "Про оренду землі", статей 1, 13, 15, 18 Закону України "Про оцінку земель", статей 16, 26, 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" обґрунтовано тим, що згідно з рішенням Коблівської сільської ради від 25.10.2012                   № 19 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель               с. Коблевого, яка вводиться у дію з 25.10.2012, а згідно з пунктом 1 рішення Коблівської сільської ради від 25.10.2012 № 29 має бути переглянуто розмір орендної плати, зазначений у чинних договорах оренди землі.
Прокурор акцентував, що рішенням Коблівської сільської ради від 10.07.2013 № 8 затверджено Положення про встановлення плати за земельні ділянки та об`єкти водного фонду, що знаходяться в платному користуванні на умовах оренди та встановлення податку за земельні ділянки на території Коблівської сільської ради (далі - Положення), а також визначено ставки податку за земельні ділянки сільськогосподарського та несільськогосподарського призначення.
За змістом пунктів 2.2 і 2.6 Положення для визначення розміру орендної плати застосовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, розмір орендної плати встановлюється у відсотках від нормативної грошової оцінки земель, ставка орендної плати для земель рекреаційного призначення становить 12 % від нормативної грошової оцінки земель с. Коблевого.
Згідно з пунктом 3.3 Положення розмір орендної плати може бути скорегований відповідно до вимог чинного законодавства. Отже, зміна нормативної грошової оцінки земель є підставою для внесення змін до договору оренди землі.
Рішення Коблівської сільської ради, якими змінено нормативну грошову оцінку земель с. Коблевого та затверджено нові ставки орендної плати, є чинними, а отже обов`язковими для виконання. Оскільки у договорі від 28.01.2005 орендну плату за земельні ділянки загальною площею 4,0800 га визначено у розмірі 10 %, що не відповідає розміру, визначеному сільською радою, прокурор звернувся до суду.
При цьому прокурор, посилаючись на положення статей 2, 29 Господарського процесуального кодексу України та статті 23 Закону України "Про прокуратуру", а також положення Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" наголосив на неналежному виконанні своїх обов`язків Березанською райдержаадміністрацією (як стороною спірного договору) і Коблівською сільською радою (як новим власником землі), які не вчиняли дій щодо приведення договорів у відповідність до вимог земельного і податкового законодавства, що стало підставою для звернення прокурора до суду.
1.3. У відзиві на позовну заяву ТОВ ТПФ "АВС-Цитрус", заперечуючи проти її задоволення, зазначило, що саме орендодавець повинен був довести до відома орендаря інформацію про збільшення розміру орендної плати та зобов`язання внести відповідні зміни до договорів оренди землі згідно з частиною 2 статті 188 Господарського кодексу України. Проте жодних пропозицій, додаткових угод або інших повідомлень про необхідність внесення змін до договору оренди на адресу товариства не надходило. Водночас відповідач наголосив, що у разі направлення орендодавцем додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки із відповідними змінами щодо розміру орендної плати згідно з довідкою сільської ради від 16.05.2017 № 683 відповідач на виконання пунктів 10 і 32 договору від 28.01.2005 підпише таку додаткову угоду.
2. Короткий зміст судових рішень у справі
2.1. Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 06.07.2017 позов задоволено повністю, внесено зміни до пунктів 3, 7 договору від 28.01.2005 у редакції, запропонованій прокурором у позовній заяві, викладено у резолютивній частині рішення зазначену редакцію. Здійснено розподіл судових витрат.
Суд першої інстанції, ураховуючи положення статей 1, 13, 18, 23 Закону України "Про оренду землі" та статей 632, 653 Цивільного кодексу України, дійшов висновку, що прокурор довів обґрунтованість позовних вимог стосовно внесення змін до пунктів 3, 7 договору від 28.01.2005 та наявність передбачених цим договором підстав для зміни розміру орендної плати за землю.
2.2. Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду                                   від 22.04.2019 рішення Господарського суду Миколаївської області від 06.07.2017 скасовано частково, викладено резолютивну частину рішення у такій редакції: "Позов задовольнити частково. Внести зміни до договору оренди земельної ділянки від 28.01.2005, укладеного між Березанською районною державною адміністрацією та ТОВ ТПФ "АВС-Цитрус", зареєстрованого 14.03.2005 у Березанському районному окрузі Миколаївської регіональної філії Державного підприємства "Центр ДЗК" за              № 040500700125. 
Викладено пункт 3 договору від 28.01.2005 у такій редакції: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки загальною площею 4,0800 га становить 14 788 924,00 грн, з яких оцінка: земельної ділянки, кадастровий номер 4820982200:09:000:0225, площею 2,0200 га - 7 649 134,00 грн; земельної ділянки, кадастровий номер 4820982200:09:000:0226, площею 0,9 га - 3 408 030, 00 грн; земельної ділянки, кадастровий номер 4820982200:07:000:0002, площею 0,8 га - 2         676 240,00 грн; земельної ділянки, кадастровий номер 4820982200:07:000:0003, площею 0,36 га -                  1 055 520,00 грн".
Викладено пункт 7 договору у такій редакції: "Розмір орендної плати за земельну ділянку на рік складає 12 % від її нормативної грошової оцінки протягом 5-ти місяців у літній період роботи (травень, червень, липень, серпень, вересень) і становить загалом 739 446,20 грн і 3 % від її нормативної грошової оцінки протягом 7-ми місяців у зимовий період роботи (жовтень, листопад, грудень, січень, лютий, березень, квітень) і становить загалом 258 806,17 грн, з них: за земельну ділянку, кадастровий номер 4820982200:09:000:0225, площею 2,02 га у літній період протягом 5-ти місяців загалом 382  456,70 грн або 76 491,34 грн щомісячно, у зимовий період протягом 7-ми місяців загалом 133 859,85 грн або 19 122,84 грн щомісячно; за земельну ділянку, кадастровий номер 4820982200:09:000:0226, площею 0,90 га у літній період протягом 5-ти місяців загалом 170 401,50 грн або             34 080, 30 грн щомісячно, у зимовий період протягом 7-ми місяців загалом 59 640,53 або 8 520,05 грн щомісячно; за земельну. ділянку кадастровий номер 4820982200:07:000:0003, площею 0,3600 га у літній період протягом 5-ти місяців загалом 52 776,00 грн або 10 555,20 грн щомісячно, у зимовий період протягом 7-ми місяців загалом 18 471,60 грн або 2 638,80 грн щомісячно; за земельну ділянку, кадастровий номер 4820982200:07:000:0002, площею 0,8000 га у літній період протягом 5-ти місяців загалом 133 812,00 грн або 26 762,40 грн щомісячно, у зимовий період протягом 7-ми місяців загалом 46 834,20 грн або 6 690,60 грн щомісячно".
Суд апеляційної інстанції погодився із висновком місцевого суду про необхідність внесення змін до чинного договору оренди у частині вартості земельної ділянки та розміру орендної плати у зв`язку із прийняттям рішення Коблівської сільської ради від 25.10.2012 № 19 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель с. Коблеве". Водночас частково скасовуючи рішення, апеляційний суд зазначив, що місцевий суд не врахував положень затвердженого Коблівською сільською радою Порядку встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів Коблівської сільської ради на 2017 рік, внаслідок чого помилково задовольнив позовні вимоги у повному обсязі та вніс зміни до договору від 28.01.2005 щодо орендної плати у розмірі 12 % до нормативної грошової оцінки спірних земельних ділянок протягом всього року.
Суд апеляційної інстанції також зазначив, що як убачається зі змісту наявних у матеріалах справи доказів, вартість орендованих відповідачем земельних ділянок, визначена прокурором не відповідає технічній документації з нормативної грошової оцінки земель с. Коблевого, у зв`язку з чим дійшов висновку, що до договору оренди, укладеного між сторонами у справі, необхідно внести зміни щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок загальною площею 4,08 га з урахуванням вартості земельних ділянок, визначеної експертом під час проведення експертного дослідження.
3. Короткий зміст вимог касаційної скарги
3.1. Не погоджуючись із судовими рішеннями, ТОВ ТПФ "АВС-Цитрус" у касаційній скарзі просить рішення Господарського суду Миколаївської області від 06.07.2017 і постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 22.04.2019 скасувати, постановити нове рішення про відмову у задоволенні позову повністю.   
ТОВ ТПФ "АВС-Цитрус" наголошує, що суд першої інстанції не досліджував матеріали технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок і не міг перевірити будь-які дані, що стосуються такої оцінки. Натомість суд апеляційної інстанції у повній мірі дослідив усі обставини, проте не надав оцінки кільком суттєвим обставинам і допустив невідповідність своїх висновків фактичним обставинам справи.
Так, дослідивши всі докази, суди не надали оцінки фактичним даним, викладеним в інформації Березанського відділення Очаківської ОДПІ ГУ ДФС у Миколаївській області про відсутність заборгованості товариства з орендної плати (земельного податку) перед бюджетом. Наведене, у свою чергу, свідчить, що з моменту укладення договору оренди земельних ділянок до часу виникнення спору розмір ставок земельного податку не змінився, оскільки про це не відомо державній фіскальній службі, а отже, на думку скаржника, з підстав зміни розміру земельного податку договір у частині розміру орендної плати переглядатися не може.
Суд апеляційної інстанції, на переконання заявника касаційної скарги, не надав належної оцінки рішенню Коблівської сільської ради від 25.10.2012 № 19, яким затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель                               с. Коблевого, як не містять результатів оцінки і будь-яких об`єктивних даних такої оцінки і матеріали справи, а витяги із нормативної грошової оцінки, оформлені                    06-07.03.2017, не можуть вважатися саме нормативною грошовою оцінкою земель, оскільки не відповідають рішенню Коблівської сільської ради від 25.10.2012 № 19, сформовані після прийняття цього рішення та на умовах нового Порядку визначення нормативної грошової оцінки земельних ділянок, який набрав чинності з 01.01.2017. При цьому технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих у с. Коблевого, виготовленої згідно з Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженим наказом Міністерства аграрної політики України та продовольства України від 25.11.2016 № 489, не виготовлялося, відповідно, таку технічну документацію не було затверджено Коблівською сільською радою, а отже нормативна грошова оцінка у дію не вводилася.
Заявник касаційної скарги вважає, що суд апеляційної інстанції вийшов за межі позовних вимог, збільшивши розмір нормативної грошової оцінки земельних ділянок, а здійснюючи розгляд справи, суди першої та апеляційної інстанцій у порушення положень статті 632 Цивільного кодексу України, статей 1, 13, 18  Закону України "Про оренду землі", пунктів 34, 35 частини 1 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування" фактично перебрали на себе функції органу місцевого самоврядування.
ТОВ ТПФ "АВС-Цитрус" наголошує, що зміни до договору оренди землі мають бути внесені з огляду на зміну розміру нормативної грошової оцінки земель с. Коблевого, але у законний спосіб, на підставі виготовленої технічної документації з нормативної грошової оцінки земель, затвердженої у визначеному законом порядку.
3.2. У відзиві на касаційну скаргу прокурор просить залишити її без задоволення, а постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 22.04.2019  - без змін, наголошуючи на правомірності висновків суду апеляційної інстанції. Що висновком експерта підтверджено зміну (збільшення) нормативної грошової оцінки орендованих відповідачем земельних ділянок порівняно з їх оцінкою станом на 2005 рік, наявність підстав для внесення змін до договору від 28.01.2005 і збільшення нормативної грошової оцінки земельної ділянки з 140  391,00 грн до 14  788  924, 00 грн, а також річної орендної плати з 14  039,10 грн до 998  252,37 грн.          
4. Розгляд касаційної скарги і позиція Верховного Суду
4.1. Заслухавши суддю-доповідача, присутніх у судовому засіданні прокурора і представника відповідача, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
4.2. Суди попередніх інстанцій установили, що на виконання розпорядження від 19.10.2004 № 993 зі змінами, внесеними згідно з розпорядженням від 28.01.2005                  № 83, між Березанською райдержадміністрацією (орендодавець) і ТОВ ТПФ "АВС - Цитрус" (орендар) 27.01.2005 укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне володіння та користування земельну ділянку рекреаційного призначення для розміщення існуючої бази відпочинку "Вінниця" у зоні відпочинку в межах території Коблівської сільської ради за адресою: провулок Вінницький, 4, Березанського району, Миколаївської області, за межами населеного пункту.
Так, за умовами пункту 2 договору від 28.01.2005 в оренду передається земельна ділянка загальною площею 4,0800 га забудованих земель (землі кемпінгів, будинків відпочинку), із них 0,1248 га - під двоповерховою забудовою, 0,1226 га - під трьох - і більше поверховою забудовою, 3,8326 га - під проїздами, проходами та площадками, із земель запасу.
Кадастрові номери земельних ділянок: 4820982200:09:000:0225; 4820982200:09:000:0226; 4820982200:07:000:0002; 4820982200:07:000:0003.
За змістом пункту 3 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з витягом із технічної документації про визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, виданим Березанським районним відділом земельних ресурсів 28.01.2005 № 01-6-135, становить 140  391,00 грн.
Відповідно до пунктів 7 і 9 договору орендна плата за земельну ділянку сплачується виключно у грошовій формі (у гривнях), її розмір становить 14  039,10 грн за рік згідно з розрахунком, проведеним Березанським районним управлінням економіки від 06.12.2004 № 1152. Орендар вносить орендну плату до Коблівської сільської ради на розрахунковий рахунок Управління Державної казначейської служби України у Миколаївській області щомісячно не пізніше 30 числа місяця, наступного за звітним.
Згідно з пунктом 10 договору від 28.01.2005 розмір орендної плати може переглядатися з періодичністю п`ять років у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; - зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документально; в інших випадках, передбачених законом.
4.3. Суди попередніх інстанцій також установили, що згідно з інформацією Березанського відділення Очаківської ОДПІ ГУ ДФС у Миколаївській області ТОВ ТПФ "АВС-Цитрус" сплачує орендну плату за користування земельною ділянкою загальною площею 4,0800 га у розмірі 10 % від нормативної грошової оцінки, що становить 14  039,00 грн.
Відповідно до рішення Миколаївської обласної ради від 23.09.2011 № 2 "Про встановлення та зміну межі населеного пункту Коблеве Березанського району Миколаївської області" та рішення Коблівської сільської ради  від 16.12.2011 № 6 "Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо складання документів по встановленню та зміні межі населеного пункту Коблеве" на час звернення до суду земельна ділянка загальною площею 4,0800 га, яку передано в оренду ТОВ ТПФ "АВС - Цитрус", входить до меж с. Коблевого та належить до комунальної власності.
За змістом витягів із технічної документації про нормативну грошову оцінку та довідки Коблівської сільської ради від 16.03.2017 відведені в оренду ТОВ ТПФ "АВС-Цитрус" земельні ділянки входять до меж с. Коблевого.
4.4. Також суди установили, що згідно з рішенням Коблівської сільської ради від 25.10.2012 № 29 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель с. Коблевого Березанського району, відповідно до пункту 2 якого технічна документація вводиться у дію з 25.10.2012 (том 1, а. с. 39).
25.10.2012 Коблівською сільською радою прийнято рішення № 29, яким передбачено переглянути розмір орендної плати за чинними договорами оренди землі, укладеними з орендарями земельних ділянок, розмір орендної плати за якими не відповідає нормативній грошовій оцінці за цим рішенням, зобов`язано переукласти договори (том 1, а. с. 49).
Крім того, рішенням Коблівської сільської ради від 10.07.2013 № 8 затверджено Положення, яким визначено встановлено ставки податку за земельні ділянки сільськогосподарського та несільськогосподарського призначення (том 1,                               а. с. 50-53).
Рішенням Коблівської сільської ради  від 24.03.2017 № 1 визначено ставки податку за земельні ділянки в межах населених пунктів Коблівської сільської ради на 2017 рік.
Згідно з пунктами 2.2, 2.6 Положення для визначення розміру орендної плати застосовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Розмір орендної плати за земельні ділянки встановлюється у відсотках від нормативної грошової оцінки земель; ставка орендної плати для земель рекреаційного призначення становить 12 % від нормативної грошової оцінки земель с. Коблевого.
Згідно з пунктом 3.3 Положення розмір орендної плати може бути скорегований відповідно до вимог чинного законодавства.
4.5. Предметом позову у справі, що розглядається, є вимога прокурора в інтересах держави в особі Березанської райдержадміністрації та Коблівської сільської ради про внесення змін до пунктів 3 і 7 договору від 28.01.2005 щодо розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка становить 14 831 803,92 грн, та про зміну розміру орендної плати за землю із посиланням на положення статей 632, 651 Цивільного кодексу України, статей 288, 289 Податкового кодексу України, статей 1, 15, 21, 30 Закону України "Про оренду землі", статей 1, 13, 15, 18 Закону України "Про оцінку земель", статей 16, 26, 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні".
4.6. Частиною 1 статті 632 Цивільного кодексу України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, передбачених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки, тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.
Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (частини 1 та 2 статті 21 Закону України "Про оренду землі").
Згідно з пунктом 3 частини 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення, перегляду та відповідальності за її несплату. 
4.7. За змістом частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Відповідно до частини 2 статті 632 цього Кодексу зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.
Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" визначено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Зважаючи на положення статей 632, 651 Цивільного кодексу України та статті 30 Закону України "Про оренду землі", слід дійти висновку, що за загальним правилом зміна умов договору, у тому числі стосовно розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін. За відсутності такої згоди договір може бути змінено за рішенням суду лише у випадках, установлених умовами договору або в силу закону.
При цьому згідно з пунктом 32 договору від 28.01.2005 передбачено можливість зміни умов договору у письмовій формі. У разі недосягнення згоди щодо умов договору спір вирішується в судовому порядку. 
4.8. Як убачається із матеріалів справи, прокурор звертаючись із позовом про внесення змін до договору від 28.01.2005, послався, зокрема, на рішення Коблівської сільської ради від 25.10.2012 № 19, яким затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель с. Коблевого.
Зі змісту наданого прокурором висновку державної експертизи землевпорядної документації із нормативної грошової оцінки земель с. Коблевого Коблівської сільської ради від 04.10.2012 № 590-20/3 убачається, що середня (базова) вартість 1 м^2 земель населеного пункту становить 125,84 грн (том 1, а. с. 41-42).
Разом із цим, як установили суди, згідно з наявними у матеріалах справи витягами з технічної документації, сформованими 06-07.03.2017, нормативна грошова оцінка земельних ділянок становить: земельної ділянки площею 20 200 м^2 -                                              7 626 893,37 грн; земельної ділянки площею 9 000 м^2 - 3 398 120,81 грн; земельної ділянки площею 8 000 м^2 - 2 855 447,88 грн; земельної ділянки площею 3 600 м^2 -                                   951 341,86 грн. Середню (базову) вартість 1м^2 земель населеного пункту визначено у сумі 39,33 грн. Визначено коефіцієнт - 1,03, 0,91 і 0,89, а також коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки - 6,072 (том 1, а. с. 45-48).
Суди попередніх інстанцій також зазначили, що згідно з довідкою від 16.03.2017                 № 322, виданою Коблівською сільською радою, нормативна грошова оцінка земельних ділянок, які перебувають в оренді ТОВ ТПФ "АВС-Цитрус", відповідає вартості, зазначеній у витягах з технічної документації, сформованих 06.03.2017.
Згідно з довідкою Коблівської сільської ради від 16.05.2017 № 683 нормативна грошова оцінка земельних ділянок, які перебувають в оренді ТОВ ТПФ "АВС-Цитрус", становить: земельної ділянки площею 20 200 м^2 (кадастровий номер 4820982200:09:000:0225) - 1 906 274,00 грн; земельної ділянки площею 9 000 м^2 (кадастровий номер 4820982200:09:000:0226) - 849 330,00 грн; земельної ділянки площею 8 000 м^2 (кадастровий номер 4820982200:07:000:0002) - 754 960,00 грн; земельної ділянки площею 3 600 м^2 (кадастровий номер 4820982200:07:000:0003) - 339 732,00 грн.
Водночас за змістом наданих ТОВ ТПФ "АВС-Цитрус" витягів із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок відділу Держегокадастру у Березанському районі від 22.09.2017 нормативна грошова оцінка земельних ділянок, які орендує відповідач, становить: земельної ділянки площею 20 200 м^2 (кадастровий номер 4820982200:09:000:0225) - 140 6881,30 грн; земельної ділянки площею 9 000 м^2 (кадастровий номер 4820982200:09:000:0226) - 849 220,71 грн; земельної ділянки площею 8 000 м^2 (кадастровий номер 4820982200:07:000:0002) - 754 077,06 грн; земельної ділянки площею 3 600 м^2 (кадастровий номер 4820982200:07:000:0003) - 264 094,53 грн.
4.9. Суд апеляційної інстанції, ураховуючи розбіжності щодо вартості орендованих ТОВ ТПФ "АВС-Цитрус" земельних ділянок, призначив судову експертизу з питань землеустрою, згідно з висновком якої (від 15.03.2019 № 18-6026/6027) нормативна грошова оцінка земельних ділянок за адресою: пров. Вінницький, 4, у межах населеного пункту с. Коблевого на території Коблівської сільської ради Березанського району Миколаївської області, кадастрові номери: 4820982200:09:000:0225; 4820982200:09:000:0226; 4820982200:07:000:0002; 4820982200:07:000:0003, зазначена у витягах із технічної документації від 06-07.03.2017, не відповідає Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженому наказом Міністерства аграрної політики України та продовольства України 25.11.2016 № 489, зареєстрованому у Міністерстві юстиції України 19.12.2016 за № 1647/2977 (далі - Порядок), чинному на дату формування витягів із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки - 2017 рік у частині значення середньої (базової) вартості земель населеного пункту; кількості локальних факторів та у результаті значення сукупного коефіцієнта щодо земельних ділянок, кадастрові номери 4820982200:07:000:0003 і 4820982200:07:000:0002, а також значення коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки. Нормативна грошова оцінка кожної окремої земельної ділянки, зазначена у витягах відрізняється від проведеної оцінки з урахуванням вимог, визначених Порядком № 489. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок за адресою: пров. Вінницький, 4, у межах населеного пункту с. Коблевого на території Коблівської сільської ради становить: земельної ділянки, кадастровий номер 4820982200:09:000:0225 - 7 649 134,00 грн; земельної ділянки, кадастровий номер 4820982200:09:000:0226 - 3 408 030,00 грн; земельної ділянки, кадастровий номер 4820982200:07:000:0003 - 1 055 520,00 грн; земельної ділянки, кадастровий номер 4820982200:07:000:0002 - 2 676 240,00 грн.
4.10. Суд апеляційної інстанції установив, що вартість земельних ділянок, які орендує відповідач, визначена прокурором, не відповідає технічній документації з нормативної грошової оцінки земель с. Коблевого, оскільки згідно із цією технічною документацією середня (базова) вартість 1 м^2 земель для с. Коблевого становить 125,84 грн/м^2 (том 1, а. с. 203). Натомість за змістом витягів, наданих прокурором на підтвердження позовних вимог, середня (базова) вартість 1 м^2 земель для                                 с. Коблевого становить 39,33 грн/м^2 (том 1, а. с. 45-48).
Ураховуючи наведене, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що до договору оренди необхідно внести зміни щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок загальною площею 4,08 га з урахуванням вартості земельних ділянок, визначеної експертом під час проведення експертного дослідження.
Разом із цим, частково скасовуючи рішення місцевого суду, суд апеляційної інстанції, ураховуючи рішення Коблівської сільської ради від 24.03.2017 № 1, яким затверджено Порядок встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів Коблівської сільської ради на 2017 рік, за змістом пунктів 1.5 і 1.6 якого розмір орендної плати за землю нараховується із розрахунку: 5 місяців літній період роботи - травень, червень, липень, серпень, вересень; 7 місяців зимовий період роботи - жовтень, листопад, грудень, січень, лютий, березень, квітень, а порядок встановлення розмірів орендної плати визначається, зокрема, для зони відпочинку в с. Коблевого у розмірі 12 % у літній період роботи  і 3 % у зимовий період роботи, дійшов висновку про необхідність часткового задоволення позову прокурора.
Суд першої інстанції, у свою чергу, повністю задовольняючи позовні вимоги, дійшов висновку про доведеність та обґрунтованість позовних вимог прокурора у повному обсязі.  
4.11. Проте колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що за змістом пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України (у редакції, чинній на час звернення прокурора до суду) та статті 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території, і не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки.
Згідно з пунктом 10 договору розмір орендної плати може переглядатися із періодичністю один раз на п`ять років у разі, зокрема, зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції.
Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, а нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, зміна розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої сторонами у договорі оренди землі.
4.12. Водночас за змістом статті 1 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок - це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.
Відповідно до пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
Тобто нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.
За змістом частини 1 статті 15 Закону України "Про оцінку земель" підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. 
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 -7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7 - 10 років (стаття 18 Закону України "Про оцінку земель").
Частинами 1, 2 статті 20 цього Закону передбачено, що за результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. 
Відповідно до частин 1, 3 статті 23 Закону України "Про оцінку земель" технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.
Згідно з частиною 4 статті 23 цього Закону рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України, якою, в свою чергу, передбачено, що рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів, офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.
Згідно з пунктами 34, 35 частини 1 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин; затвердження ставок земельного податку відповідно до Податкового кодексу України.
Статтею 144 Конституції України і статтею 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.
4.13. Ураховуючи положення чинного законодавства, виходячи із предмета і підстав позову, колегія суддів вважає висновки судів попередніх інстанцій суперечливими та передчасними, а також такими, що зроблені без урахування положень, зокрема, пункту 271.2 статті 271, пункту 289.1 статті 289, статей 13, 15, 18, 20, 23 Закону України "Про оцінку земель", а також без установлення обставин щодо проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок і затвердження відповідної документації у передбаченому законодавством порядку.
Суди попередніх інстанцій не надали оцінки поданим прокурором доказам, зокрема  витягам із технічної документації про нормативну грошову оцінку спірних земельних ділянок, наданим як прокурором, так і відповідачем, не з`ясували наявності у зазначених документах всіх відомостей, необхідних для визначення критеріїв обчислення розміру нормативної грошової оцінки.
При цьому висновок суду апеляційної інстанції щодо встановлення розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок з урахуванням вартості таких земельних ділянок, визначеної експертом під час проведення експертного дослідження, колегія суддів вважає таким, що суперечить положенням чинного законодавства, зокрема пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України, положенням Закону України "Про оцінку земель", Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", а також змісту частини 1 статті 104 Господарського процесуального кодексу України, за змістом якою висновок експерта для суду не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 86 цього Кодексу.
Відповідно до статті 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами як письмові, речові та електронні докази.
Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи (частини 1, 3 статті 74 цього Кодексу).
Згідно зі статтею 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Проте, зазначене залишилося поза увагою судів попередніх інстанцій.
5. Висновки Верховного Суду
5.1. Згідно зі статтею 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
5.2. Частиною 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Згідно зі статтею 300 цього Кодексу, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
5.3. За змістом пункту 2 частини 1 статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.
Згідно з частиною 3 статті 310 цього Кодексу підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази.   
5.4. За таких обставин висновки судів про наявність правових підстав для задоволення позову про внесення змін до договору від 28.01.2005 щодо розміру  нормативної грошової оцінки земельної ділянки і розміру орендної плати без з`ясування правомірності визначення розміру нормативної грошової оцінки, є передчасними і такими, що зроблено без дослідження всіх зібраних у справі доказів, а отже судові рішення у справі слід скасувати, а справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.
Під час нового розгляду суду слід урахувати наведене, надати оцінку правомірності вимог прокурора та оцінити всі доводи учасників справи із належним обґрунтуванням прийняття або неприйняття відповідних доводів та доказів, а отже і встановити обставини щодо наявності або, навпаки, відсутності підстав для задоволення позову.    
6. Розподіл судових витрат
6.1. Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється (частина 14 статті 129 Господарського процесуального кодексу України).
Керуючись статтями 300, 301, пунктом 2 частини 1 статті 308, статтями 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд 
П О С Т А Н О В И В :
1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю торгово-промислової фірми "АВС-Цитрус" задовольнити частково. 
2. Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 22.04.2019 і рішення Господарського суду Миколаївської області від 06.07.2017 у справі                            № 915/434/17 скасувати, а справу передати на новий розгляд до Господарського суду Миколаївської області. 

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                                  Т. Б. Дроботова

Судді                                                                                                      Н. О. Багай
                                                                                                         
                                                                                                  В. А. Зуєв