ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 вересня 2019 року 
м. Київ
Справа №  916/1921/18 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
головуючий - Огороднік К.М., судді: Банасько О.О., Васьковський О.В.,

за участю секретаря судового засідання - Ксензової Г.Є.;

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради
на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 14.05.2019
та рішення Господарського суду Одеської області від 10.01.2019 
у справі №916/1921/18
за позовом  Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради
до Благодійного фонду допомоги  "Надія"
про розірвання договору оренди та зобов`язання вчинити певні дії, -

ВСТАНОВИВ:

В судове засідання представник позивача не з`явився, хоча про дату та час слухання справи повідомлений належним чином; представника відповідача, який з`явився у судове засідання визнано не належним представником з огляду на відсутність належних доказів на підтвердження його повноважень.

Короткий зміст позовних вимог
Фонд комунального майна Ізмаїльської міської ради (далі - Фонд комунального майна, позивач) звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до Благодійного фонду допомоги "Надія" (далі - Благодійний фонд, відповідач), в якому просить господарський суд розірвати договір оренди нежитлового майна, яке розташоване за адресою: м. Ізмаїл вул. Телеграфна ( колишня Железнякова), 19-а, укладений між Фондом комунального майна та Благодійним фондом від 04.05.2001 та зобов`язати відповідача повернути об`єкт оренди.
В обґрунтування позовних вимог посилається на порушення відповідачем істотних умов договору оренди нежитлового майна від 04.05.2001. Крім того, позивачем зазначено, що має місце зміна обставин, а саме Фонд комунального майна та Благодійний фонд не могли передбачити зміни в законодавстві та скасування пільг з оренди комунального майна.
З посиланням на норми ст.ст. 526, 629, 651, 652 ЦК України, ст.ст. 188, 193, 288 ГК України та Закон України "Про оренду державного та комунального майна" позивач просив суд задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції
Рішенням Господарського суду Одеської області від 10.01.2019 у справі №916/1921/18 в задоволені позову Фонду комунального майна до Благодійного фонду про розірвання договору оренди та зобов`язання вчинити певні дії  відмовлено повністю. Судові витрати покладено на Фонд комунального майна. 
Постановою Південно-Західного апеляційного господарського суду від 14.05.2019 у справі №916/1921/18 апеляційну скаргу Фонду комунального майна залишено без задоволення. Рішення Господарського суду Одеської області від 10.01.2019 у справі №916/1921/18 залишено без змін. 

Правова позиція судів першої та апеляційної інстанції
Рішення Господарського суду Одеської області від 10.01.2019 у справі №916/1921/18 обґрунтоване посиланням на норми ст.ст. 6, 626, 627, 628, 651, 652, 653 ЦК України, ст.ст. 181, 188 ГК України та мотивовано недоведеністю з боку Фонду комунального майна існування передбачених ст. 652 ЦК України підстав для розірвання договору оренди нерухомого майна від 04.05.2001 у зв`язку з істотною зміною обставин.
Суд апеляційної інстанції погодився з висновками Господарського суду Одеської області щодо відсутності підстав для розірвання договору оренди нерухомого майна від 04.05.2001 у зв`язку з істотною зміною обставин.

Короткий зміст вимог касаційної скарги. Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу та виклад позиції інших учасників справи.

У касаційній скарзі позивач просить скасувати постанову Південного-Західного апеляційного господарського суду від 14.05.2019 та рішення Господарського суду Одеської області від 10.01.2019 у справі №916/1921/18 та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги Фонду комунального майна до Благодійного фонду задовольнити в повному обсязі. 
Касаційну скаргу мотивовано тим, що Фонд комунального майна не міг усунути причини зміни обставин, а саме зміни у законодавстві при всій своїх турботливості та обачності. При укладенні оскаржуваного договору оренди Фонд комунального майна розраховував на отримання орендної плати відповідно до норм Закону, про що свідчить пункт 3.3. договору, відповідно до якого розмір орендної плати може бути переглянуто за вимогою однією із сторін у випадку зміни методики її розрахунку, зміни централізованих цін та тарифів та в інших випадках, передбачених законодавством України. Із суті договору та звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе орендодавець, а саме Фонд.
Крім того орендарем не виконуються умови утримання орендованого майна, тобто проведення поточного та капітального ремонтів, не дотримуються санітарні та протипожежні норми. Відповідно до матеріалів справи, останні поліпшення спірного приміщення відбувалися не пізніше 2005 року, на що не звернули суди попередніх інстанцій.
У відзиві на касаційну скаргу Благодійний фонд просить відмовити в її задоволенні, а оскаржувані судові рішення залишити без змін.

Стислий виклад обставин справи, встановлених судами першої та апеляційної інстанцій
04.05.2001 між Фондом комунального майна (орендодавець) та Благодійним фондом (орендар) був укладений договір оренди нерухомого майна, за умовами якого орендодавець передає а орендар приймає в користування нежитлове приміщення, яке розташоване за адресою: м. Ізмаїл вул. Железнякова 19, загальною площею 356,7 кв.м. (п. 1.1 договору). 
Розпорядженням Ізмаїльського міського голови №503р від 05.12.2014 нежитловим приміщення літ. "Б", "В", розташованих за адресою: вул. Железнякова 17-19, було присвоєно самостійний юридичний адресний номер - вул. Железнякова, 19-а, а розпорядженням Ізмаїльського міського голови №57р від 19.02.2016 вул. Железнякова була перейменована на вул. Телеграфну. 
Пунктом 2.1 договору передбачено, що вступ орендаря в користування та володіння майном здійснюється одночасно з підписання сторонами договору та акту приймання-передачі майна. 
14.05.2001 між сторонами у справі був підписаний Акт приймання-передачі нежитлового приміщення, за яким орендодавець передав, а орендар прийняв нежитлове приміщення, яке розташоване за адресою: м. Ізмаїл вул. Железнякова 19, загальною площею 356,7 кв.м.
Згідно п. 3.1 договору орендна плата складає 1 грн на рік відповідно до рішення міської ради №329-ХХІІІ від 15.09.2000 "Про надання пільг" на підставі Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
12.02.2009 Ізмаїльською міською радою було прийнято рішення №2044-V "Про внесення змін в рішення Ізмаїльської міської ради від 31.01.2008", за яким відповідно до п. 3 Благодійному фонду допомоги "Надія" надано пільгу з орендної плати та встановлено останню в розмірі 1,00 грн на рік з 01 січня 2009 року.
27.07.2009 між Фондом комунального майна (орендодавець) та Благодійним фондом (орендар) були підписані зміни до договору оренди від 04.05.2001, згідно яких сторони дійшли згоди викласти пункт 1.1 в наступній редакції: "Орендодавець передає, а орендар приймає в користування нежитлове приміщення, яке розташоване за адресою: м. Ізмаїл вул. Железнякова 19, загальною площею 229,45 кв.м".
Крім того відповідними змінами вирішили викласти п. 3.1 в наступній редакції: "Надати пільгу по орендній платі Благодійному фонду допомоги "Надія" по вул. Железнякова 19, встановивши її в розмірі 1 грн на рік з 01.01.2009". 
15.04.2010 між Фондом комунального майна (Орендодавець) та Благодійним фондом (Орендар) були підписані зміни до договору оренди від 04.05.2001, згідно яких сторони дійшли згоди викласти пункт 3.1 в наступній редакції: "Орендна плата встановлюється на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої рішення Ізмаїльської місткої ради №464-V від 05.03.2007 та рішенням Ізмаїльської міської ради №1598-V від 30.09.2008 "Про затвердження додаткових орендних ставок" та складає на 01.04.2010 - 183,37 грн в місяць. Орендарю надана пільга з оренди приміщення в розмірі 1 (одна) грн на рік з відшкодуванням з 14.04.2010 орендодавцю - платнику ПДВ орендарем суму ПДВ з розрахунку орендної плати з урахуванням щомісячної індексації, тобто 36,37 грн станом на 01.04.2010. 
Законом України "Про внесення змін до Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 24.04.2011 було виключено п. 4 ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", відповідно до якого орендарям збиткових підприємств, а також об`єктів, що мають важливе соціальне значення, орендодавець може надавати пільги щодо орендної плати. Порядок визначення таких підприємств (об`єктів), а також умови надання цих пільг встановлюються: органами місцевого самоврядування - для підприємств (об`єктів), що перебувають у комунальній власності.
28.04.2017 Ізмаїльською міською радою було прийнято рішення №2170-ІІІ "Про внесення змін в рішення Ізмаїльської міської ради Одеської області №2044-V від 12.02.2009". Пунктом 1 зазначеного рішення п. 3 рішення Ізмаїльської міської ради №2044-V від 12.02.2009 та відповідні зміни до договору оренди було скасовано. 
Постановою Одеського апеляційного адміністративного суду від 25.10.2017 по справі №500/3846/17 було визнано протиправним та скасовано п. 1 рішення Ізмаїльської міської ради Одеської області від 28.04.2017 року 2170-ІІІ "Про внесення змін в рішення Ізмаїльської міської ради Одеської області №2044-V від 12.02.2009 року".
Отже, як встановлено судами, розмір орендної плати залишився в редакції змін укладених між сторонами 15.04.2010.
Позивач вказує, що у зв`язку з необхідністю приведення договору у відповідність до діючого законодавства неодноразово звертався на адресу відповідача з відповідними пропозиціями. Крім того 21.11.2017 була замовлена оцінка ринкової вартості орендованого майна. 
Листом №01/04-662 від 05.12.2017 позивач направив на адресу відповідача додаткову угоду до договору від 04.05.2001 та розроблену з урахуванням норм діючого законодавства ринкову оцінку вартості орендованого майна. Проте відповідний лист був залишений відповідачем без відповіді та задоволення. 
Фонд комунального майна звернувся до Господарського суду Одеської області з даним позовом.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій з посиланням на норми права, якими керувалися суди
Відповідно до ч. 1, 3 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору.
Статтею 627 ЦК України визначено, що відповідно до ст. 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового оборогу, вимог розумності та справедливості.
Положеннями ст.ст. 11, 629 ЦК України встановлено, що договір є однією з підстав виникнення зобов`язань та є обов`язковим для виконання сторонами.
Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (ч.ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України).
Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, установлених зазначеною нормою. Вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні з`ясувати не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у виді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати (наведена правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 18.09.2013 у справі №6-75цс13).
Відповідно до ч. 1 ст. 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:
1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;
2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;
3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;
4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона (ч. 2 ст. 652 ЦК України).
Отже, закон пов`язує можливість розірвання договору безпосередньо з наявністю чотирьох умов, визначених ч. 2 ст. 652 ЦК України, при істотній зміні обставин. 
Істотними обставинами, які змінилися, як підставу для розірвання, позивач визначає зміну в законодавстві, а саме Законом України "Про внесення змін до Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 24.04.2011 було виключено пункт 4 статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", відповідно до якого органами місцевого самоврядування надавалася пільга з оренди комунального майна. 
Виходячи із фактичних обставин справи, встановлених судами попередніх інстанцій та врахувавши положення законодавства, які регулюють порядок розірвання договору за рішенням суду за ініціативою однієї зі сторін, Суд погоджується з висновками судів попередніх інстанцій про відсутність обставин, які б передбачали можливість розірвання договору оренди з підстав, заявлених у позові.
Посилання скаржника, що істотними обставинами, які змінилися, як підстава для розірвання є зміни в законодавстві, а саме Закон України "Про внесення змін до Закону України "Про ордену державного та комунального майна" від 24.04.2011, яким було виключено пункт 4 ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", відповідно до якого органами місцевого самоврядування надавалася пільга з оренди комунального майна, колегією суддів не приймається, оскільки означений Закон не містить жодних положень щодо розірвання чи обов`язку приведення у відповідність з ним раніше укладених договорів оренди нерухомого майна. 
Наведене повністю узгоджується з вимогами частини 2 ст. 5 ЦК України, так як акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи.
При цьому сама по собі зміна законодавства у сфері оренди державного/комунального майна, зокрема, щодо виключення права органам місцевого самоврядування надавати пільги з оренди комунального майна, не може бути підставою для розірвання укладеного у травні 2001 року договору оренди, оскільки у зв`язку з такою зміною на орендодавця не покладаються додаткові обов`язки майнового характеру щодо об`єкта оренди та позивачем не доведено понесення додаткових витрат з підстав дії спірного договору.
Подібна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 29.01.2019 у справі № 926/708/18.
Щодо позовних вимог про зобов`язання відповідача повернути Фону комунального майна орендовані нежитлові приміщення за адресою: м. Ізмаїл, вул. Телеграфна, 19-а, загальною площею 229,45 кв.м., зазначена вимога є похідною вимоги про розірвання договору оренди, та оскільки судами відмовлено в задоволенні первісної вимоги, отже, відсутні правові підстави для задоволення вимог Фону в частині зобов`язання відповідача повернути об`єкт оренди. 
Інші доводи, викладені в касаційній скарзі Фонду комунального майна, колегія суддів вважає необґрунтованими, з огляду на те, що вони не спростовують висновків судів попередніх інстанцій та, передусім, зводяться до переоцінки доказів, а Суд касаційної інстанції в силу частини 2 статті 300 Господарського процесуального кодексу України не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Відповідно до ст. 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

Згідно із ч. 1 ст. 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

З урахуванням меж перегляду справи в касаційній інстанції, колегія суддів вважає, що постанова суду апеляційної інстанції та рішення місцевого господарського суду прийняті з додержанням норм матеріального і процесуального права, підстав для їх зміни чи скасування немає.

Судові витрати

Оскільки суд дійшов висновку, що касаційна скарга задоволенню не підлягає і підстав для скасування оскаржуваних судових рішень не вбачається, судові витрати відповідно до ст. 129 ГПК України покладаються на заявника касаційної скарги.

Керуючись ст.ст. 240,  300,  301,  304,  308, 309, 314, 315, 317 ГПК України, Верховний Суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради залишити без задоволення.

2. Постанову Південно-Західного апеляційного суду від 14.05.2019 та рішення Господарського суду Одеської області від 10.01.2019 у справі №916/1921/18 залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя                                                                                      Огороднік К. М.

Судді                                                                                                            Банасько О. О.

                                                                                                 Васьковський О.В.