ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 жовтня 2019 року 
м. Київ

Справа №  907/698/18 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Багай Н. О.  - головуючого, Пількова К. М., Зуєва В. А.,

за участю секретаря судового засідання:  Мартинюк М. О.,

за участю представників сторін:
позивача   -  не з`явився,  
відповідача -  не з`явився,  

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу фізичної особи - підприємця Балеги Мар`яни Іванівни

на постанову Західного апеляційного господарського суду від 15.07.2019 (судді: Якімець Г. Г., Бойко С. М., Матущак О. І.) і рішення Господарського суду Закарпатської області від 15.04.2019 (суддя Ремецькі О. Ф.) у справі

за позовом Відділу з питань приватизації майна в районі Виноградівської районної ради

до фізичної особи - підприємця Балеги Мар`яни Іванівни

про розірвання договору оренди,

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог

1.1. Відділ з питань приватизації майна в районі Виноградівської районної ради (далі - Відділ з питань приватизації майна) звернувся до Господарського суду Закарпатської області з позовом до Фізичної особи-підприємця Балеги Мар`яни Іванівни (далі - ФОП Балега М. І.) про розірвання договору №2/17 оренди нежитлових приміщень, укладеного 01.05.2017 між Відділом з питань приватизації майна та ФОП Балегою М. І. (далі - договір оренди).

1.2. В обґрунтування позовних вимог Відділ з питань приватизації зазначив, що відповідачем порушено умови договору оренди та вимоги чинного законодавства у сфері договірних орендних правовідносин, а саме: страхування орендованого майна проведено з порушенням строку, невикористання орендованого майна за цільовим призначенням, погіршення стану орендованого приміщення.

2. Короткий зміст судових рішень

2.1. Рішенням Господарського суду Закарпатської області від 15.04.2019 позов  Відділу з питань приватизації майна в районі Виноградівської районної ради до Фізичної особи-підприємця Балеги Мар`яни Іванівни задоволено. Вирішено розірвати договір №2/17 від 01.05.2017 оренди нежитлових приміщень (вбудовані приміщення) площею 49,8 кв.м., розміщених за адресою: м . Виноградів , вул. Лікарняна, буд . 13 (перший поверх), укладений між Відділом з питань приватизації майна та ФОП Балегою М. І. 

2.2. Постановою Західного апеляційного господарського суду від 15.07.2019 рішення Господарського суду Закарпатської області від 15.04.2019 залишено без змін. 

2.3. Рішення судів мотивовані тим, що всупереч умовам укладеного договору оренди, відповідач протягом 1 року і 2 місяців не використовував орендовані приміщення за цільовим призначенням, порушив строк, передбачений договором оренди, для здійснення страхування орендованого приміщення, орендарем не здійснено заходів протипожежної безпеки. Відповідачем самовільно розпочато ремонтні роботи, тому  стан, в якому перебувають орендовані приміщення, є гіршими ніж на момент передачі їх в оренду. Крім того, судами зазначено, що орендоване майно передавалося в оренду відповідачу як фізичній особі - підприємцю з метою здійснення підприємницької діяльності, а згідно з відомостями з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань від 16.01.2019 №1004867886 відповідач припинив діяльність фізичної особи-підприємця за власним рішенням 27.10.2017, тому це унеможливлює використання орендованого приміщення за цільовим призначенням. Посилаючись на статті 188, 193, 291 Господарського кодексу України, частину 3 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", статті 627, 629 Цивільного кодексу України, суди дійшли висновків, що позовні вимоги належним чином обґрунтовані та підлягають задоволенню.

3. Короткий зміст касаційної скарги  

3.1. Не погоджуючись із рішенням Господарського суду Закарпатської області від 15.04.2019 та постановою Західного апеляційного господарського суду від 15.07.2019, ФОП Балега М. І. звернулася Касаційного господарського суду у складі Верховного суду з касаційною скаргою,  в якій просить скасувати рішення Господарського суду Закарпатської області від 15.04.2019 і постанову Західного апеляційного господарського суду від 15.07.2019 у справі №907/698/18 та прийняти нове рішення про відмову в позові. 

3.2. В обґрунтування касаційної скарги скаржник, зазначає про порушення судами першої  та апеляційної інстанцій норм матеріального і процесуального права. Вказує, що відновила державну реєстрацію підприємницької діяльності до винесення рішення судом першої інстанції, а тому суд неправомірно з  цієї підстави задовольнив позовні вимоги. Крім того, зазначає, що судом першої інстанції порушено право на захист у зв`язку з незаконною відмовою у задоволенні клопотання скаржника про відкладення розгляду справи, неправомірним поверненням без розгляду зустрічного позову відповідача. Наголошує на невірне застосування статті 651 Цивільного кодексу України, зазначаючи про суб`єктивність оцінки суду щодо істотних порушень умов договору. Щодо підстав для розірвання договору оренди, вважає, що вони відсутні, оскільки орендоване приміщення передано відповідачу у непридатному для використання стані, а використання останнього потребувало проведення капітального ремонту, дозвіл на який з боку позивача не було надано, відтак, скаржник зазначає, що невикористання орендованого приміщення мало місце з вини орендодавця, який не надав дозволу на проведення ремонту. Щодо порушення строку страхування орендованого приміщення скаржниця наголошує, що таке не призвело до завдання позивачу будь-яких збитків, відтак, не може бути підставою для розірвання договору оренди. Також вважає неналежним доказом акт огляду орендованого приміщення від 26.07.2018, оскільки огляд проводився без участі орендаря. 

4. Обставини справи, встановлені судами

4.1.  Між Відділом з питань приватизації майна (орендодавець) та фізичною особою - підприємцем Балегою Мар`яною Іванівною (орендар) 01.05.2017 укладено договір оренди нежитлових приміщень №2/17, відповідно до якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування окреме індивідуально визначене нежитлове приміщення (будівлю) - вбудовані приміщення (Дитячий корпус) (далі - приміщення), площею 49,8 кв. м, розміщене за адресою: м. Виноградів,  Лікарняна,13, на І поверсі будівлі (будинку, приміщення, будівлі), що знаходиться на балансі Районної ради. Приміщення передається в оренду з метою медичної практики та надання послуг населенню з комп`ютерної томографії.

4.2. Згідно з пунктами 2.1-2.2 договору оренди Орендар вступає у строкове платне користування Приміщенням у термін, указаний в договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього Договору та акта приймання-передачі Приміщення. Передача приміщення в оренду не тягне за собою виникнення в Орендаря права власності на це Приміщення.

4.3. Розділом 5 договору оренди визначено обов`язки      орендаря, зокрема: використовувати орендоване приміщення відповідно до його призначення та умов договору; своєчасно і у повному обсязі сплачувати орендну плату; забезпечити збереження орендованого приміщення, запобігати його пошкодженню, псуванню, здійснювати заходи протипожежної безпеки; своєчасно, за погодженням з власником, здійснювати капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого приміщення; протягом місяця після укладення цього Договору застрахувати орендоване приміщення не менше ніж на його балансову (в разі наявності оцінки - ринкову) вартість на користь орендодавця в порядку, визначеному законодавством.

4.4. Пунктом 8.1 договору оренди встановлено право Орендодавця контролювати наявність, стан та ефективність використання приміщення, переданого в оренду за цим Договором.

4.5. Згідно з актом прийому-передачі нежитлових приміщень в орендне користування від 01.05.2017  відповідачу передано вбудовані приміщення (Дитячий корпус) за адресою  м. Виноградів, вул. Лікарняна, 13, з метою медичної практики та надання послуг населенню з комп`ютерної томографії.  Згідно з указаним актом орендар самостійно вирішує питання щодо підключення до мереж електропостачання, водопостачання.

4.6. Відповідач 25.05.2018 звернулася до Голови Виноградівської районної ради з заявою про надання дозволу  на проведення капітального ремонту орендованих приміщень та затвердження вартості ремонтних робіт в розмірі 100,967 тис. грн. (в заяві зазначено про додатки до неї:  дефектний акт на 2 арк., локальний кошторис на 4 арк.)

4.7. У відповідь на заяву орендаря щодо надання дозволу на проведення капітального ремонту орендованих приміщень, відповідачці запропоновано  доопрацювати та подати до районної ради належним чином оформлену кошторисну документацію, оскільки зазначено, що у доданому до заяви кошторисі не вказано мету та вид будівельних робіт (листом      від 13.07.2018 №01-09/301)

4.8. Працівниками відділу з питань приватизації майна 26.07.2018 проведено перевірку виконання орендарями, що орендують приміщення в будівлях районної лікарні, умов договорів оренди (у тому числі і на підставі Договору №2/17), на підставі чого складено акт перевірки виконання орендарем обов`язків по договору оренди від 26.07.2018. 

За результатами перевірки позивач повідомив відповідачку про те, що за весь період оренди (1 рік 2 місяці) орендар не використовує орендовані приміщення за цільовим призначенням, страхування орендованого приміщення орендарем (Відповідачем) проведено лише в переддень проведення перевірки 25.07.2018. Крім того, комісією орендодавця вказано про порушення вимог п.5.3 Договору, а саме, орендарем не здійснено заходів протипожежної безпеки, стан, в якому перебувають орендовані приміщення, є гіршим ніж на момент передачі їх в орендне користування, що підтверджувалося висновком про вартість майна (з фотофіксацією стану об`єкта оренди) від 31.10.2016.

4.9. Відповідачка 08.08.2018 звернулася до позивача та просила надати дозвіл на проведення капітального ремонту орендованого нею приміщення та затвердити вартість ремонтних робіт в розмірі 245,256 тис. грн. На додаток до заяви   подано локальний кошторис на будівельні роботи №2-1-1 на Капітальний ремонт вбудованого приміщення на 1-му поверсі дитячого корпусу Виноградівської РЛ та копію кваліфікаційного сертифікату відповідального виконавця окремих видів робіт (послуг). 

4.10. З матеріалів справи видно, що питання "Про надання дозволу орендарю ФОП Балега М. І. на проведення ремонту орендованих приміщень" розглянуто на 26 сесії районної ради 7 скликання, рішення по даному питанню не прийнято та дозвіл на проведення капітального ремонту орендованих приміщень не надано (лист від 19.12.2018 № 01-17/56, т.1 а.с. 90).

4.11. Причиною виникнення спору стало питання про наявність або відсутність правових підстав для дострокового розірвання договору оренди комунального майна. 

5. Позиція Верховного Суду

5.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування господарськими судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

5.2. Предметом спору є вимога позивача про дострокове розірвання договору оренди комунального майна з підстав невиконання відповідачкою своїх зобов`язань. 

5.3. Суди попередніх інстанцій, зазначивши про неналежне виконання відповідачкою  умов договору оренди щодо використання орендованого приміщення за цільовим призначенням, порушення строків страхування орендованого майна, нездійснення заходів протипожежної безпеки та погіршення стану орендованого майна, та пославшись на п.8.2 договору оренди, статті 2, 18, 19, 26, 29 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", статтю 783 Цивільного кодексу України, вказали про наявність правових підстав для дострокового розірвання договору оренди комунального майна.

5.4. Згідно з частиною третьою статті 291 Господарського кодексу України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

5.5. Статтею 783 Цивільного кодексу України визначено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту, якщо обов`язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

5.6. При цьому повинні враховуватися приписи частини другої статті 651 Цивільного кодексу України, які є загальними для розірвання договору та які передбачають можливість розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.

5.7. Водночас, як установлено судами, орендоване майно належить до  об`єктів комунальної власності, тому на спірні правовідносини поширюється також дія Закону України "Про оренду державного та комунального майна", згідно з частиною 3 статті 26 якого підставою для дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду може бути невиконання сторонами своїх зобов`язань.

При цьому вказана норма застосовується з урахуванням наведених загальних положень Господарського кодексу України та Цивільного кодексу України.

5.8. Таким чином, істотне порушення орендарем (наймачем) умови договору оренди державного (комунального) майна є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання вказаного договору оренди в судовому порядку та повернення орендованого майна орендодавцю (наймодавцю). Якщо договором передбачено право орендодавця вимагати дострокового розірвання договору та визначено такі випадки, зокрема, у випадках погіршення стану орендованого майна внаслідок невиконання або неналежного виконання умов договору, виявлення такого порушення є достатньою підставою для розірвання договору без з`ясування істотності його порушення.

5.8. Відповідно до пункту 10.4 договору оренди, даний договір може бути розірвано за взаємної  згоди або ініціативи однієї із сторін рішенням господарського суду.  

5.9. Колегія суддів погоджується з висновком суду апеляційної інстанції про те, що порушення строку страхування орендованого приміщення не є достатньою підставою для розірвання договору оренди. Як установлено судами, на момент розгляду та вирішення спору об`єкт оренди було застраховано.

5.10. Проте судами не надано належної оцінки доказам у справі, зокрема Висновку про вартість майна, переданого в  оренду, від 31.10.2016 (а.с. 17, т.1),  в якому зазначено, що технічний стан об`єкта незадовільний, а відтак, не наведено мотивів їх відхилення.

5.11. Висновок суду першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції, щодо погіршення стану орендованого майна, ґрунтується на доказах фотофіксації  орендованого приміщення (а.с. 19-23, а.с. 32-35, т.1). При цьому не взято до уваги, що в Акті перевірки виконання орендарем обов`язків по договору оренди від 26.07.2018 відсутні будь-які відомості про здійснення фотозйомки під час проведення перевірки. Крім того, не враховано, що згідно з Висновком про вартість майна, переданого в оренду від 31.10.2016, приміщення на момент передачі в оренду було в незадовільному технічному стані.

5.12. Оскільки «погіршення» об`єкта оренди  означає втрату чи зменшення його корисних властивостей, зменшення його вартості, судам потрібно було установити, в чому саме полягало погіршення стану орендованого приміщення та яким чином це вплинуло на корисні властивості об`єкта оренди чи його вартість.

5.13. Висновок суду про невиконання обов`язку орендарем щодо використання його за цільовим призначенням зроблено без належної оцінки Висновку про вартість майна, переданого в  оренду, від 31.10.2016, та доводів відповідача щодо неможливості використання орендованого ним майна у стані, в якому його було передано в оренду.

5.14. Таким чином,  ухвалюючи оскаржувані рішення і постанову, суди не дослідили усіх доказів та не встановили тих фактичних обставин справи, від яких залежить її правильне вирішення, та не надали їм належної правової оцінки, тому дійшли передчасного висновку про обґрунтованість позовних вимог. Тому оскаржувані судові рішення ухвалено з порушенням норм процесуального права.

5.15. Відсутність у Верховного Суду процесуальної можливості з`ясувати дійсні обставини справи перешкоджає прийняттю законного рішення у справі, тому постановлені рішення підлягають скасуванню з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Під час нового розгляду справи суду першої інстанції слід установити й дослідити фактичні обставини справи, які мають значення для її правильного вирішення, а також надати їм належну правову оцінку з урахуванням викладеного в цій постанові та з урахуванням  норм матеріального права, що регулюють спірні правовідносини.

6. Висновки Верховного Суду

6.1. Згідно із пунктом 2 частини 1 статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд.

6.2. Відповідно до пункту 1 частини 3 та частини 4 статті 310 Господарського процесуального кодексу України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази. 

6.3. Враховуючи викладене, Верховний Суд дійшов висновку про те, що касаційну скаргу ФОП Балеги Мар`яни Іванівни слід задовольнити частково, оскаржувані постанову суду апеляційної інстанції та рішення суду першої інстанції - скасувати, а справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

7. Розподіл судових витрат

7.1. Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється (частина 14    статті 129 Господарського процесуального кодексу України).

Керуючись статтями    300,    301, пунктом 2 частини 1 статті    308, статтями    310,    314,    315,    317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу фізичної особи - підприємця Балеги Мар`яни Іванівни задовольнити частково.

2. Постанову Західного апеляційного господарського суду від 15.07.2019 і рішення Господарського суду Закарпатської області від  15.04.2019 у справі   № 907/698/18 скасувати, справу направити на новий розгляд до  Господарського суду Закарпатської області.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                             Н. О. Багай

Судді                                                                                                          К. М. Пільков
                                                                                                                                  
                                                                                                                    В. А. Зуєв