Постанова
Іменем України
 
30 вересня 2019 року
м. Київ
 
справа № 585/5078/18
провадження № 61-11283св19
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: Русинчука М. М. (суддя-доповідач), Антоненко Н. О., Журавель В. І.,
 
учасники справи:
позивач -  ОСОБА_1 ,
відповідач -  ОСОБА_2 ,
 
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу  ОСОБА_2 , подану її представником ОСОБА_3 , на постанову Сумського апеляційного суду від 06 травня             2019 року в складі колегії суддів: Кононенко О. Ю., Криворотенка В. І., Хвостика С. Г.,
 
ВСТАНОВИВ:
 
Короткий зміст позовних вимог
У грудні 2018 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 , в якому просив розірвати, укладений між ним та відповідачем, договір найму жилого будинку з надвірними будівлями № 1 від 12 квітня 2012 року, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 та виселити ОСОБА_2 з вказаного жилого будинку без надання іншого жилого приміщення.
Свої вимоги мотивував тим, що він є власником зазначеного жилого будинку з надвірними будівлями. Рішенням Роменського міськрайонного суду Сумської області від 28 березня 2013 року, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Сумської області від 14 травня 2013 року та ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 11 липня 2013 року, було визнано укладеним з 11 травня 2012 року договір № 1 від 12 квітня 2012 року найму вказаного жилого приміщення між ним та ОСОБА_2 Цим рішенням внесені зміни до пункту 10.1 договору, зокрема в частині, що цей договір набуває юридичної сили з 28 березня 2013 року і діє до 12 квітня 2016 року. 
У зв`язку з тим, що він не попередив відповідача за три місяці до припинення дії договору найму про відмову від укладення договору на новий строк, а відповідач не звільнила його помешкання, цей договір в силу частини першої статті 822 ЦК України був укладений на таких же умовах і на такий самий строк, тобто до 12 квітня 2019 року. 
Оскільки, всупереч пункту 2.2 укладеного договору, відповідач не платить за проживання у будинку, він 12 липня 2018 року надіслав їй заяву про виселення з жилого будинку та розірвання договору найму № 1 від 12 квітня 2012 року, яку вона отримала 15 липня 2018 року. Проте, ОСОБА_2 продовжує користуватися жилим будинком і відмовляється в добровільному порядку оплачувати за проживання, чим порушує його право власності.
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Рішенням Роменського міськрайонного суду Сумської області від 21 лютого 2019 року в задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено. 
Суд першої інстанції, відмовляючи в задоволенні позову, виходив з того, що відповідач виконує умови договору по сплаті орендних платежів, сплачує частково заборгованість за виконавчими листами.
Постановою Сумського апеляційного суду від 06 травня 2019 року рішення Роменського міськрайонного суду Сумської області від 21 лютого 2019 року скасовано та прийнято нову постанову.
Розірвано договір найму житлового будинку з надвірними будівлями за адресою: АДРЕСА_1 , № 1 від              12 квітня 2012 року, укладений між ОСОБА_1 та                 ОСОБА_2 
Виселено ОСОБА_2 з жилого будинку АДРЕСА_1 без надання іншого жилого приміщення.
Апеляційний суд вважав, що висновок суду першої інстанції про те, що ОСОБА_2 виконує умови договору оренди житла зі сплати орендних платежів є помилковим, оскільки за встановленими обставинами справи відповідач систематично не вносить орендну плату, що є підставою відповідно до пункту 1 частини другої статті 825 ЦК України для розірвання цього договору та виселення її із спірного житла без надання іншого жилого приміщення.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У липні 2019 року ОСОБА_2 подала до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій, посилаючись на неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення суду апеляційної інстанції, а рішення суду першої інстанції залишити в силі.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
У касаційній скарзі заявник вказує, що суд апеляційної інстанції протиправно застосував норми пункту 1 чатини другої статті 825, статті 826 ЦК України, хоча, на її думку, в спірних правовідносинах мали би бути застосовані положення частини третьої статті 825, частини першої статті 405 ЦК України та статті 156 ЖК України.
Крім того, заявник вказала, що не отримувала заяви про її виселення з будинку та розірвання договору найму житлового будинку з надвірними будівлями № 1 від 12 квітня 2012 року. Проте вказані доводи проігноровано судом апеляційної інстанції, а в постанові апеляційного суду зазначено про отримання нею такої заяви, що не відповідає фактичним обставинам справи.
Відзив на касаційну скаргу 
У серпні 2019 року до касаційного суду надійшло заперечення на касаційну скаргу ОСОБА_2 , в якому позивачем зазначено, що оскаржувана постанова апеляційного суду є законною та обгрунтованою. 15 липня 2018 року відповідач отримала заяву з вимогою про виселення, що підтверджується повідомленням про вручення поштового відправлення. Крім того, факт отримання заяви про виселення та розірвання договору найму не заперечується відповідачем та встановлено рішення судів попередніх інстанцій в цій справі. Тому, доводи відповідача щодо неотримання вказаної заяви є необгрунтованими.
 
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 24 липня 2019 року поновлено відповідачу строк на касаційне оскарження, відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ОСОБА_2 , витребувано цивільну справу з суду першої інстанції та зупинено виконання постаниви постановуСумського апеляційного суду від 06 травня 2019 року до закінчення касаційного провадження.
 
Позиція Верховного Суду
Перевіривши доводи касаційної скарги та матеріали справи, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення касаційної скарги.
Суди встановили, що  ОСОБА_1 є власником жилого будинку з надвірними будівлями за адресою: АДРЕСА_1 , що підтверджується договором дарування, посвідченим державним нотаріусом Роменської нотаріальної контори 16 лютого 1996 року та зареєстрованим Державним підприємством Роменське міжміське бюро технічної інвентаризації, реєстр № 1-2-161.
Рішенням Роменського міськрайонного суду Сумської області від 28 березня 2013 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Сумської області від 14 травня 2013 року, визнано укладеним з 11 травня 2012 року договір            № 1 від 12 квітня 2012 року найму жилого будинку з надвірними будівлями за адресою: АДРЕСА_1 між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 ; внесено зміни до пункту 10.1 договору найму, а саме, що цей договір набуває юридичної сили з 28 березня 2013 року і діє до 12 квітня 2016 року. Не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору наймодавець пропонує наймачу укласти договір на таких самих або інших умовах.
Відповідно до пунктів 2.1, 2.2 вказаного договору, розмір плати за користування майном встановлюється у розмірі 1 000,00 грн на місяць. Плата повинна вноситись наймачем по 1 000,00 грн у готівковій формі щомісячно до 20 числа наступного місяця шляхом перерахування грошових коштів.
Згідно з пунктом 2.5 цього договору, наймач самостійно сплачує за комунальні послуги, послуги телефонного зв`язку і кабельного телебачення підприємствам, які надають такі послуги, за затвердженими в установленому порядку тарифами на підставі укладених з ними договорів.
Пунктом 8.2 договору передбачено, що у разі невиконання наймачем умов цього договору, не оплати комунальних послуг, не плати за найм майна більше 6 місяців, руйнування, псування майна, порушення прав та інтересів сусідів, використання майна не за цільовим призначенням, самовільне переобладнання, перепланування майна, без дозволу наймодавця, здійснення поселення сторонніх осіб та/або уклали без такої згоди договір піднайму, недбалою поведінкою створює загрозу чи знищення майна, договір може бути розірваний за рішенням суду або за заявою наймодавця.
З довідки управління адміністративних послуг від 20 грудня 2018 року за                № 04-05/5016 встановлено, що ОСОБА_2 зареєстрована в будинку за адресою АДРЕСА_1 .
Заочним рішенням Роменського міськрайонного суду Сумської області від              14 травня 2015 року із ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 стягнуто заборгованість за проживання у жилому будинку за договором найму жилого будинку з надвірними будівлями № 1 від 12 квітня 2012 року в сумі 21 129,03 грн за період з 28 березня 2013 року до 31 грудня 2014 року.
Заочним рішенням Роменського міськрайонного суду Сумської області від             04 серпня 2015 року із ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 стягнуто заборгованість за проживання у жилому будинку за договором найму жилого будинку з надвірними будівлями № 1 від 12 квітня 2012 року в сумі 4 000,00 грн; заборгованість з пені в сумі 6 944,81 грн, 3 % річних в сумі 816,80 грн та інфляційні збитки в сумі 11 803,60 грн. 
Залишок нестягнутої з ОСОБА_2 заборгованості за виконавчими листами № 2/585/300/15 та № 2/585/691/15, виданими 07 липня 2015 року та 23 вересня 2015 року Роменським міськрайонним судом, станом на 08 жовтня та 08 листопада 2018 року складає, відповідно, 11 121,55 грн та 14 966,50 грн. 
Вказаний договір набув законної сили з 28 березня 2013 року і діяв до                      12 квітня 2016 року.
У зв`язку з тим, що ОСОБА_1 не попередив відповідача за три місяці до припинення дії договору найму про відмову від укладення договору на новий строк, а відповідач не звільнила його помешкання, договір в силу частини першої статті 822 ЦК України вважається таким, що був укладений на таких же умовах і на такий самий строк, тобто до 12 квітня 2019 року.
Позивач звертався до відповідача із письмовою заявою від 12 липня                 2018 року про виселення з жилого будинку АДРЕСА_1 та розірвання договору № 1 від 12 квітня 2012 року найму жилого будинку з надвірними будівлями, яку ОСОБА_2 отримала 13 липня 2018 року.
За частиною першою статті 158 ЖК України, наймач користується жилим приміщенням у будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, відповідно до договору найму жилого приміщення.
Статтею 162 ЖК України визначено, що плата за користування жилим приміщенням в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, встановлюється угодою сторін. Строки внесення квартирної плати визначаються угодою сторін. Наймач зобов`язаний своєчасно вносити квартирну плату.
Частиною четвертою статті 168, статтею 169 ЖК України передбачено, що договір найму жилого приміщення, укладений як на визначений, так і на невизначений строк, може бути розірвано за вимогою наймодавця у разі систематичного невнесення наймачем квартирної плати. У разі припинення договору найму жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, наймач і особи, які проживають разом з ним, зобов`язані звільнити жиле приміщення, а в разі відмовлення - підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення.
Відповідно до частини першої, третьої статті 810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов`язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.До договору найму житла, крім найму житла, що є об`єктом права державної або комунальної власності, застосовуються положення цього Кодексу, якщо інше не встановлено законом.
Згідно з частиною першою, третьою статті 820 ЦК України розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі найму житла. Наймач вносить плату за користування житлом у строк, встановлений договором найму житла. Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця.
Вимогами частиною третьою статті 815 ЦК України передбачено, що наймач зобов`язаний своєчасно вносити плату за житло. Наймач зобов`язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму.
Відповідно до частини першої статті 821 ЦК України договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п`ять років.
Згідно з пунктом 1 частиною другою статті 825 ЦК України договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі - понад два рази.
У разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла (стаття 826 ЦК України).
Судами встановлено, що відповідач відповідно до умов договору не вносить щомісячної плати за користування житлом більше шести місяців, що підтверджується заочним рішенням Роменського міськрайонного суду від               14 травня 2015 року, заочним рішенням Роменського міськрайонного суду від 04 серпня 2015 року, якими стягнуто заборгованість зі сплати за житло за договором найму, і які набрали законної сили.
Крім того, як зазначив апеляційний суд, на спростування доводів позовної заяви, відповідач не надала суду жодного доказу оплати за користування майном у встановленому договором порядку, розмірі та у встановлені строки. При цьому, сплата відповідачем заборгованості за виконавчими листами не може вважатися оплатою орендної плати відповідно до умов укладеного договору.
Ураховуючи наведене, висновок суду першої інстанції про те, що відповідач виконує умови договору зі сплати орендних платежів є помилковим, оскільки він суперечить матеріалам справи та встановленим судом обставинам.
За таких обставин апеляційний суд дійшов обґрунтованого висновку про те, що укладений між сторонами договір найму жилого приміщення на підставі пункту 1 частини другої статті 825 ЦК України підлягає розірванню, а відповідач - виселенню зі спірного житла без надання іншого жилого приміщення.
Доводи касаційної скарги про неотримання відповідачем заяви про її виселення з будинку та розірвання договору найму житлового будинку з надвірними будівлями № 1 від 12 квітня 2012 року є необгрунтованими та спростовуються матеріалами справи (а.с. 25). Крім того, наведена обставина (попереднє направлення наймодавцем вимоги про розірвання договору найму житла і виселення) не має правового значення для вирішення спору, що виник між сторонами, оскільки для розірвання договору найму житла у зв'язку з невнесенням наймачем плати за житло впродовж шести місяців наймодавець не зобов'язаний попередньо направляти таку вимогу наймачу, а для реалізації зазначеного права в цьому випадку йому достатньо звернутися з відповідною вимогою до суду (пункт 2 частини другої статті 825 ЦК України).
Інші докази та обставини, на які є посилання у касаційній скарзі, були предметом дослідження судами попередніх інстанцій і їм надана належна оцінка. Твердження відповідача зводяться до переоцінки доказів, що знаходиться поза межами повноважень суду касаційної інстанції.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
За правилами частини третьої статті 401 ЦПК Українипередбачено, що суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
Оскільки підстави для скасування оскарженої постанови апеляційного суду відсутні, касаційну скаргу належить залишити без задоволення, а постанову суду апеляційної інстанції - без змін.
Враховуючи те, що касаційна скарга ОСОБА_2 підлягає залишенню без задоволення, відповідно до положень частини третьої статті 436 ЦПК України Верховний Суд поновлює виконання постанови Сумського апеляційного суду від 06 травня 2019 року.
 
Керуючись статтями 400, 401, 409, 416, 436 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу  ОСОБА_2 залишити без задоволення.
 
Постанову Сумського апеляційного суду від 06 травня 2019 року залишити без змін.
 
Поновити виконання постанови Сумського апеляційного суду від 06 травня 2019 року
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді                                                                                                           М. М. Русинчук

          Н. О. Антоненко

                                                                                                                       В. І. Журавель