Постанова 
Іменем України 
 
06 листопада 2019 року
м. Київ
 
справа № 643/9788/13-ц
провадження № 61-35784св18
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Луспеника Д. Д.,
суддів: Білоконь О. В., Гулька Б. І., Синельникова Є. В., Черняк Ю. В. (суддя-доповідач),
 
учасники справи:
позивач - Публічне акціонерне товариство акціонерний банк «Укргазбанк»,
відповідач - ОСОБА_1 ,
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Маслак Наталія Володимирівна, 
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Публічного акціонерного товариства акціонерного банку «Укргазбанк» на рішення Московського  районного суду м. Харкова від 19 травня 2014 року у складі Яремчука В. І. та рішення Апеляційного суду Харківської області від 23 лютого 2017 року у складі колегії суддів: Кургової С. С., Гуцал Л. В., Пилипчук Н. П.,
 
ВСТАНОВИВ:
 
Короткий зміст позовних вимог
 
У червні 2013 року Публічне акціонерне товариство акціонерний банк «Укргазбанк» (далі - ПАТ КБ «Укргазбанк») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Маслак Н. В. (далі - приватний нотаріус ХМНО Маслак Н. В.), про звернення стягнення на предмет іпотеки. 
 
Позовна заява мотивована тим, що 26 грудня 2007 року між ПАТ АБ «Укргазбанк» та ОСОБА_2 укладений кредитний договір № 20, згідно з умовами якого ОСОБА_2 отримав у борг 2 644 000,00 доларів США, що в еквіваленті 13 352 200,00 грн, зі сплатою 12,5 % річних, на строк до 25 грудня 2012 року, для придбання нежитлової будівлі по АДРЕСА_1 . 
 
26 грудня 2007 року між ПАТ АБ «Укргазбанк» та ОСОБА_3 укладений договір поруки № 20, за яким ОСОБА_3 зобов`язався відповідати перед банком за неналежне виконання ОСОБА_2 умов кредитного договору від 26 грудня 2007 року № 20.
 
З метою забезпечення виконання ОСОБА_2 умов кредитного договору 09 червня 2008 року між ПАТ АБ «Укргазбанк» та ОСОБА_2 , ОСОБА_3 укладений договір іпотеки без оформлення заставної № 16/08-Б, відповідно до якого в іпотеку переданий житловий будинок АДРЕСА_1 (у будинку розташовано 123 квартири).
 
Заочним рішенням Московського районного суду м. Харкова від 11 вересня 2009 року у справі № 2-9601/09 позов ОСОБА_2 та ОСОБА_3 до ПАТ АБ «Укргазбанк» задоволено.
Визнано недійсним договір іпотеки без оформлення заставної № 16/08-Б, укладений 09 червня 2008 року між ПАТ АБ «Укргазбанк» та ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , внесено до Державного реєстру іпотек відомості про виключення запису з реєстру щодо об`єкта - житловий будинок АДРЕСА_1 , та знято заборону щодо його відчуження. 
 
Рішенням Апеляційного суду Харківської області від 04 квітня 2012 року апеляційну скаргу ПАТ АБ «Укргазбанк» задоволено частково, заочне рішення Московського районного суду м. Харкова від 11 вересня 2009 року скасовано, у позові ОСОБА_2 та ОСОБА_3 відмовлено. 
 
У період між ухваленням зазначених судових рішень ОСОБА_2 та ОСОБА_3 відчужили на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Аліма-Т» (далі - ТОВ «Аліма-Т») квартиру АДРЕСА_2 , яке, у свою чергу, на підставі договору купівлі-продажу від 11 листопада 2011 року відчужило спірне нерухоме майно на користь ОСОБА_1 .  
Оскільки особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статусу іпотекодавця, має всі його права та несе всі його зобов`язання за іпотечним договором, то ПАТ АБ «Укргазбанк», з урахуванням уточнених позовних вимог (а. с. 37-38 том 2), просило у рахунок погашення заборгованості ОСОБА_2 у розмірі 3 664 801,99 доларів США та 23 800 945,13 грн звернути стягнення на предмет іпотеки - квартиру АДРЕСА_2 , шляхом її реалізації на прилюдних торгах у порядку, визначеному Законом України «Про виконавче провадження», за ціною продажу предмета іпотеки з прилюдних торгів у розмірі 90 % від вартості предмета іпотеки, визначеною суб`єктом оціночної діяльності відповідно до законодавства України. 
 
У листопаді 2013 року ОСОБА_1 подала зустрічний позов до ПАТ АБ «Укргазбанк», у якому просила визнати припиненими правовідносини щодо іпотеки квартири АДРЕСА_2 , які виникли на підставі договору іпотеки без оформлення заставної № 16/08-Б, укладеного 09 червня 2008 року між ПАТ АБ «Укргазбанк» та ОСОБА_2 , ОСОБА_3 ; внести до Державного реєстру іпотек відомості про виключення запису від 14 травня 2012 року в частині спірної квартири, а також зняти заборону на відчуження цього нерухомого майна. 
 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
 
Рішенням Московського районного суду м. Харкова від 19 травня 2014 року у позові ПАТ АБ «Укргазбанк» відмовлено. 
Зустрічні позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено. 
Визнано припиненими правовідносини, які виникли на підставі договору іпотеки без оформлення заставної № 16/08-Б, укладеного 09 червня 2008 року між ПАТ АБ «Укргазбанк» та ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , з внесенням до Державного реєстру іпотек відомостей про виключення запису від 14 травня 2012 року № 36009183 у частині квартири АДРЕСА_2 та зняттям заборони щодо відчуження зазначеного нерухомого майна.
 
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що в момент укладення договору купівлі-продажу, 11 листопада 2011 року, між ТОВ «Аліма-Т» та ОСОБА_1 спірна квартира не була предметом іпотеки та під забороною відчуження не перебувала, а тому відповідач набула право власності на неї на законних підставах. Посилання позивача на статтю 23 Закону України «Про іпотеку», якою передбачено, що у разі переходу права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою, суд визнав безпідставними. Договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , укладений між ТОВ «Аліма-Т» і  ОСОБА_1 , відповідає вимогам статтей 655, 657 ЦК України. Відповідач отримала у власність спірну квартиру від особи, яка на момент укладання договору купівлі-продажу була законним власником цієї квартири, цей правочин відповідає вимогам статтей 203, 209, 210, 334 ЦК України та його було вчинено у період відсутності в Державному реєстрі відомостей про обтяження цього нерухомого майна іпотекою. На підставі вищезазначеного, з урахуванням того, що ОСОБА_1 набула право власності на квартиру АДРЕСА_2 , яка не була обтяжена іпотекою, апеляційний суд визнав позовні вимоги ПАТ АБ «Укргазбанк» про звернення стягнення на предмет іпотеки безпідставними та такими, що не підлягають задоволенню.
 
Короткий зміст рішень суду апеляційної та касаційної інстанцій
 
Рішенням Апеляційного суду Харківської області від 22 жовтня 2014 року апеляційну скаргу ПАТ АБ «Укргазбанк» задоволено, рішення Московського районного суду м. Харкова від 19 травня 2014 року скасовано. 
У рахунок погашення заборгованості ОСОБА_2 за кредитним договором від 26 грудня 2007 року № 20 у розмірі 3 664 801,99 доларів США (заборгованість за основним зобов`язанням - 2 382 796,72 доларів США та процентів - 282 005,27 доларів США) і пені у розмірі 23 800 945,13 грн, яка складається із пені за прострочення погашення кредиту - 16 956 872,72 грн та пені за прострочення погашення процентів - 6 844 072,32 грн, звернуто стягнення на предмет іпотеки - квартиру АДРЕСА_2 , яка належить ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Маслак Н. В. 11 листопада 2011 року за реєстровим номером 3307, шляхом проведення прилюдних торгів у межах процедури виконавчого провадження, передбаченого Законом України «Про виконавче провадження», з дотриманням вимог статті 39 Закону України «Про іпотеку», за початковою ціною продажу у розмірі 90 % від вартості предмета іпотеки, визначеною суб`єктом оціночної діяльності, а також судові витрати у розмірі 114,70 грн.
У задоволенні зустрічного позову ОСОБА_1 відмовлено.  
 
Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 25 лютого 2015 року касаційну скаргу ОСОБА_1 відхилено, рішення Апеляційного суду Харківської області від 22 жовтня 2014 року залишено без змін. 
 
Постановою Верховного Суду України від 02 вересня 2015 року заяву ОСОБА_1 задоволено частково, рішення Апеляційного суду Харківської області від 22 жовтня 2014 року та ухвалу Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 25 лютого 2015 року в частині задоволення позову ПАТ АБ «Укргазбанк» про звернення стягнення на предмет іпотеки скасовано та справу в цій частині направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції. У задоволенні заяви ОСОБА_1 у частині перегляду рішення Апеляційного суду Харківської області від 22 жовтня 2014 року та ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 25 лютого 2015 року про визнання іпотеки припиненою відмовлено. Постанова Верховного Суду України мотивована тим, що звернувши стягнення на квартиру як на частину об`єкта нерухомого майна (частину предмета іпотеки), апеляційний суд не обґрунтував такого рішення та не встановив, як співвідноситься предмет іпотеки з його частиною, а вартість предмета іпотеки (будинку) з вартістю квартири, набутої ОСОБА_1 . 
 
Рішенням Апеляційного суду Харківської області від 18 листопада 2015 року апеляційну скаргу ПАТ АБ «Укргазбанк» задоволено. 
Рішення Московського районного суду м. Харкова від 19 травня 2014 року  скасовано.
Позовні вимоги ПАТ АБ «Укргазбанк» до ОСОБА_1 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , приватний нотаріус ХМНО Маслак Н. В., про звернення стягнення на предмет іпотеки задоволено. 
У рахунок погашення заборгованості ОСОБА_2 за кредитним договором від 26 грудня 2007 року № 20 у розмірі 3 644 801,99 доларів США, з яких 2 382 796,72 доларів США - основне зобов`язання, 282 005,27 доларів США - прострочена заборгованість за процентами; та у розмірі 23 800 945,13 грн - пеня, яка складається з пені за прострочення погашення кредиту - 16 956 872,82 грн та пені за прострочення погашення процентів - 6 844 072,35 грн, звернуто стягнення на предмет іпотеки - квартиру АДРЕСА_2 , шляхом проведення прилюдних торгів у межах процедури виконавчого провадження, передбаченого Законом України «Про виконавче провадження», з дотриманням вимог статті 39 Закону України «Про іпотеку» за початковою ціною продажу предмета іпотеки у розмірі 90 % від вартості предмета іпотеки, визначеного суб`єктом оціночної діяльності, але не нижчої за звичайні ціни на цей вид майна. 
У задоволенні зустрічного позову ОСОБА_1 до ПАТ АБ «Укргазбанк» про визнання правовідносин припиненими відмовлено. 
 
Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 28 березня 2016 року касаційну скаргу ОСОБА_1 відхилено, рішення Апеляційного суду Харківської області від 18 листопада 2015 року залишено без змін. 
 
Постановою Верховного Суду України від 05 жовтня 2016 року заяву ОСОБА_1 задоволено частково, ухвалу Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 28 березня 2016 року та рішення Апеляційного суду Харківської області від 18 листопада 2015 року скасовано в частині вирішення вимог про звернення стягнення на предмет іпотеки та справу в цій частині направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
 
Рішенням Апеляційного суду Харківської області від 23 лютого 2017 року апеляційну скаргу ПАТ АБ «Укргазбанк» задоволено частково. 
Рішення Московського районного суду м. Харкова від 19 травня 2014 року в частині позову ПАТ АБ «Укргазбанк» до ОСОБА_1 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , приватний нотаріус ХМНО Маслак Н. В., про звернення стягнення на предмет іпотеки скасовано та ухвалено у цій частині нове рішення, яким відмовлено з інших підстав. 
 
Рішення суду апеляційної інстанції мотивовано тим, що сторонами не оспорювалося те, що спірна квартира дійсно обтяжена іпотекою, оскільки є складовою частиною багатоквартирного житлового будинку, переданого в іпотеку. Разом із цим предметом іпотеки були не окремі квартири, а житловий будинок у цілому, а тому спірна квартира на час укладення договору іпотеки без оформлення заставної № 16/08-Б не була відокремленою складовою предмета іпотеки. Правові підстави вважати, що ця квартира стала самостійним предметом іпотеки, відсутні. Зазначений договір іпотеки не містить процедури звернення стягнення на квартиру як складову частину предмета іпотеки, а тому позовні вимоги ПАТ АБ «Укргазбанк» не підлягають задоволенню.
 
Короткий зміст вимог касаційної скарги та її доводів
 
У березні 2017 року ПАТ АБ «Укргазбанк» подало до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просило скасувати рішення судів першої та апеляційної інстанцій й ухвалити нове рішення, яким позов ПАТ АБ «Укргазбанк» задовольнити у повному обсязі.
 
Касаційна скарга мотивована тим, що постановою Верховного Суду України від 05 жовтня 2016 року ухвалу Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 28 березня 2016 року та рішення Апеляційного суду Харківської області від 18 листопада 2015 року скасовано в частині вирішення вимог про звернення стягнення на предмет іпотеки та справу в цій частині направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції з тих підстав, що ухваливши рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження за початковою ціною, визначеною суб`єктом оціночної діяльності, у порушення вимог статті 39 Закону України «Про іпотеку» суд апеляційної інстанції, з висновками якого погодився касаційний суд, не зазначив у рішенні необхідних складових, передбачених цією нормою, зокрема пріоритету та розміру вимог інших кредиторів, які підлягають задоволенню з вартості предмета іпотеки; початкової ціни предмета іпотеки для його подальшої реалізації, визначеної відповідно до частини шостої статті 38 цього Закону. Посилання суду в резолютивній частині рішення на визначення початкової ціни предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності суперечить вимогам статей 39 та 43 Закону України «Про іпотеку». Апеляційний суд Харківської області, ухвалюючи 23 лютого 2017 року рішення про відмову у позові, не врахував правового висновку, викладеного у постанові Верховного Суду України від 05 жовтня 2016 року, та безпідставно відмовив у позові. 
 
Короткий зміст позиції інших учасників справи
 
Інші учасники справи не скористалися своїм процесуальними правами подати відзив на касаційну скаргу ПАТ АБ «Укргазбанк».
 
Надходження касаційної скарги до Верховного Суду
 
Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 31 березня 2017 року відкрито касаційне провадження у справі, витребувано її матеріали з Московського районного суду м. Харкова. 
 
Відповідно до підпункту 4 пункту 1 розділу XIII Перехідних положень ЦПК України касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.
 
Відповідно до статті 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд. 
 
У червні 2018 року справу передано до Верховного Суду. 
 
Ухвалою Верховного Суду від 23 липня 2018 року справу призначено до судового розгляду. 
 
Фактичні обставини, встановлені судами
 
Судами попередніх інстанцій встановлено, що 26 грудня 2007 року між ПАТ АБ «Укргазбанк» та ОСОБА_2 укладений кредитний договір № 20, згідно з умовами якого ОСОБА_2 отримав у борг 2 644 000,00 доларів США, що в еквіваленті 13 352 200,00 грн зі сплатою 12,5 % річних, на строк до 25 грудня 2012 року, для придбання нежитлової будівлі по АДРЕСА_1 . 
 
26 грудня 2007 року між ПАТ АБ «Укргазбанк» та ОСОБА_3 укладений договір поруки № 20, за яким ОСОБА_3 зобов`язався відповідати перед банком за неналежне виконання ОСОБА_2 умов кредитного договору від 26 грудня 2007 року № 20.
 
З метою забезпечення виконання ОСОБА_2 умов кредитного договору 09 червня 2008 року між ПАТ АБ «Укргазбанк» та ОСОБА_2 , ОСОБА_3 укладений договір іпотеки без оформлення заставної № 16/08-Б, відповідно до якого в іпотеку передано житловий будинок АДРЕСА_1 (у будинку розташовано 123 квартири).
 
Відомості про іпотеку внесені до Державного реєстру іпотек, на відчуження нерухомого майна накладено заборону.
 
Пунктом 3.1.6 договору іпотеки визначено, що іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки в разі одноразового чи неодноразового прострочення іпотекодавцем сплати процентів за користування кредитними коштами, неповернення кредиту або порушення інших умов кредитного договору та набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки незалежно від настання строку виконання кредитного договору, якщо іпотекодержатель і наступник іпотекодавців не досягнуть згоди про інше.
 
Заочним рішенням Московського районного суду м. Харкова від 11 вересня 2009 року у справі № 2-9601/09 позов ОСОБА_2 та ОСОБА_3 до ПАТ АБ «Укргазбанк» задоволено.
Визнано недійсним договір іпотеки без оформлення заставної № 16/08-Б, укладений 09 червня 2008 року між ПАТ АБ «Укргазбанк» та ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , внесено до Державного реєстру іпотек відомості про виключення запису з реєстру щодо об`єкта - житловий будинок АДРЕСА_1 , та знято заборону щодо його відчуження. 
 
Рішенням Апеляційного суду Харківської області від 04 квітня 2012 року апеляційну скаргу ПАТ АБ «Укргазбанк» задоволено частково, заочне рішення Московського районного суду м. Харкова від 11 вересня 2009 року скасовано, у позові ОСОБА_2 та ОСОБА_3 відмовлено. 
 
У період між ухваленням зазначених судових рішень ОСОБА_2 та ОСОБА_3 відчужили на користь ТОВ «Аліма-Т» квартиру АДРЕСА_2 , яке, у свою чергу, 11 листопада 2011 року відчужило її на користь ОСОБА_1 .  
 
Позиція Верховного Суду 
 
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час виникнення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи. 
 
Положеннями частини другої статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права. 
 
Відповідно до вимог частини першої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. 
 
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню. 
 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, і застосовані норми права
 
Щодо зустрічних позовних вимог ОСОБА_1 до ПАТ АБ «Укргазбанк» про визнання припиненими правовідносин, які виникли на підставі договору іпотеки.  
 
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника в порядку, встановленому цим Законом.
 
Частиною п`ятою статті 3 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотека має похідний характер від основного зобов`язання і є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.
 
Згідно з частиною першою статті 7 Закону України «Про іпотеку» за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.
 
Частинами першою, третьою статті 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
 
Статтею 23 Закону України «Про іпотеку»визначено, що в разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі та на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.
 
Згідно із частиною першою статті 4 Закону України «Про іпотеку» обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому законодавством.
 
Правові, економічні та організаційні засади проведення державної реєстрації речових та інших прав, які підлягають реєстрації за цим Законом, та їх обтяжень визначені Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
 
Відповідно до частини третьої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації, виникають з моменту такої реєстрації.
 
Аналогічні положення містяться й у частині другій статті 3 Закону України «Про іпотеку», згідно з якою взаємні права й обов`язки іпотекодавця та іпотекодержателя виникають з моменту державної реєстрації іпотеки відповідно до закону.
 
Крім того, державна реєстрація іпотек на час її виникнення регулювалася Тимчасовим порядком державної реєстрації іпотек, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 31 березня 2004 року № 410 (утратив чинність 31 січня 2013 року), та Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2013 року № 868.
 
Відповідно до частин першої, другої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» записи до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вносяться на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
 
У разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав до Державного реєстру прав вноситься відповідний запис.
 
Пунктами 74, 75 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень передбачено, що рішення суду щодо обтяження прав на нерухоме майно, яке набрало законної сили, є документом, що підтверджує виникнення, перехід та припинення обтяжень речових прав на нерухоме майно.
 
Якщо судовий акт скасовано, то він не породжує жодних правових наслідків з моменту його ухвалення.
 
За таких умов у разі скасування незаконного судового рішення про визнання іпотеки недійсною, на підставі якого з Державного реєстру іпотек виключено запис про обтяження, дія іпотеки підлягає відновленню з моменту вчинення первинного запису, який виключено на підставі незаконного рішення суду. Це означає, що іпотека є дійсною з моменту внесення про неї первинного запису в Державний реєстр іпотек.
 
Зазначений висновок узгоджується і з положенням статті 204 ЦК України, яка закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили.
 
Таким чином, у разі неспростування презумпції правомірності договору (у справі, що переглядається, - у зв`язку зі скасуванням судового рішення) всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню.
 
Тому ухвалення судом рішення про недійсність договору іпотеки, яке згодом було скасоване, не спростовує презумпції правомірності правочину, а договір іпотеки (права й обов`язки сторін) залишається чинним з моменту його первинної реєстрації в Державному реєстрі іпотек.
 
За таких обставин, ураховуючи сутність іпотеки та зміст правових механізмів забезпечення прав усіх сторін спірних правовідносин, ефективним відновленням прав кредитора у зв`язку зі скасуванням незаконного рішення є застосування передбаченої угодою сторін процедури звернення стягнення на іпотечне майно як однієї з умов надання (отримання) кредиту.
 
Такі правові висновки викладені у постановах Верховного Суду України від 16 вересня 2015  року (провадження № 6?1193цс15) та від 05 жовтня 2016 року (провадження № 6-1582цс16) і Велика Палата у своїй постанові від 19 червня 2019 року у справі № 643/17966/14-ц (провадження № 14-203цс19) підтримала зазначені правові висновки. 
 
Отже, вирішуючи спір у частині зустрічного позову про визнання припиненими правовідносин, які виникли з іпотечного договору, встановивши факт переходу права власності на спірну квартиру до нового власника у період, коли за рішенням суду іпотечний договір було визнано недійсним, але згодом це судове рішення було скасовано, суди дійшли неправильного висновку про те, що на спірні правовідносини положення статті 23 Закону України «Про іпотеку» не поширюються.
 
Частинами першою, третьою статті 412 ЦПК України установлено, що підставами для скасування судових рішень повністю або частково й ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.
 
Таким чином, рішення судів першої й апеляційної інстанцій в частині вирішення зустрічних позовних вимог ОСОБА_1 до ПАТ АБ «Укргазбанк» про визнання припиненими правовідносин щодо іпотеки квартири АДРЕСА_2 , які виникли на підставі договору іпотеки без оформлення заставної № 16/08-Б, укладеного 09 червня 2008 року між ПАТ АБ «Укргазбанк» та ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , внесення до Державного реєстру іпотек відомості про виключення запису від 14 травня 2012 року в частині спірної квартири та зняття заборони на відчуження цього нерухомого майна, підлягають скасуванню з ухваленням у цій частині нового рішення про відмову у позові. 
 
Щодо позовних вимог ПАТ АБ «Укргазбанк» до ОСОБА_1 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , приватний нотаріус ХМНО Маслак Н. В., про звернення стягнення на предмет іпотеки. 
 
Згідно зі статтею 379 ЦК України житлом визначається житловий будинок, квартира, інші приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них. 
 
Житло як об`єкт права власності повинен відповідати певним критеріям: 1) це має бути приміщення; 2) вказане приміщення має бути придатним для постійного проживання в ньому, відповідати встановленим санітарним, технічним, протипожежним нормам, які встановлюються спеціальним законодавством України.
 
ЦК України визначає, зокрема, такі об`єкти права власності, які можуть розглядатися як житло: житловий будинок (стаття 380 ЦК України), садиба (стаття 381 ЦК України) та квартира (стаття 382 ЦК України). 
 
Відповідно до частини першої статті 382 ЦК України квартирою визнається ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання.
 
Пунктом 1 частини першої статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначено, що багатоквартирний будинок - це житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна.
 
Відповідно до статті 5 Закону України «Про іпотеку» предметом іпотеки можуть бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об`єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом. Предметом іпотеки також може бути об`єкт незавершеного будівництва, майнові права на нього, інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником такого майна на час укладення іпотечного договору. Частина об`єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об`єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості. Нерухоме майно передається в іпотеку разом з усіма його приналежностями, якщо інше не встановлено іпотечним договором.
 
Чинне законодавство, зокрема ЦК України, Закон України «Про іпотеку», не містить жодної статті, яка б визначала особливості іпотеки житла - багатоквартирного житлового будинку чи квартир у ньому.
 
У разі передачі в іпотеку багатоквартирного житлового будинку в цілому, а не окремої квартири у ньому, то таке житлове приміщення як квартира, як і інші нежитлові та допоміжні приміщення, що знаходяться у ньому, не можна вважати відокремленими предметами іпотеки, на які може бути звернуто стягнення, як на самостійні об`єкти нерухомого майна.
 
Оскільки квартира у багатоквартирному житловому будинку не була самостійним предметом іпотеки, тому позивач не вправі реалізувати свої права іпотекодержателя шляхом примусового звернення стягнення на неї у встановленому законом порядку незалежно від інших квартир у багатоквартирному житловому будинку, бо таке житлове приміщення як окрема частина об`єкта нерухомого майна не було самостійним предметом іпотеки, а може бути визначено як частка багатоквартирного будинку, який є предметом іпотеки.
 
За викладених обставин неможливо звернути стягнення на квартиру як на частину об`єкта нерухомого майна (частину предмета іпотеки) в разі визначення предметом іпотеки за договором іпотеки будинку у цілому, а не окремих квартир. 
 
Такий правовий висновок також узгоджується із правовим висновком, викладеним у постанові Великої Палата від 19 червня 2019 року у справі № 643/17966/14-ц (провадження № 14-203цс19) та у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 31 липня 2019 року у справі № 643/10533/13-ц (провадження № 61?12911св18).
 
За відсутності підтверджень: введення в експлуатацію на момент передачі в іпотеку багатоквартирного житлового будинку, що знаходиться на АДРЕСА_1 ; співвідношення предмета іпотеки (будинку) з його частиною (квартирою) і вартості предмета іпотеки з вартістю спірної квартири; передбачення укладеним між сторонами договором, а також законодавством правових підстав, процедури та порядку звернення стягнення в примусовому порядку на квартиру як складову предмета іпотеки - багатоквартирного житлового будинку, спірне житлове приміщення не є самостійним об`єктом іпотеки.
 
Суд апеляційної інстанції правильно зазначив, що чинним законодавством не передбачено правових підстав, процедури та порядку звернення стягнення на квартиру як складову предмета іпотеки - багатоквартирного житлового будинку, у зв`язку із чим зробив обґрунтований висновок, що спірне житлове приміщення не є самостійним об`єктом іпотеки.
 
Згідно із статтею 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
 
Таким чином, рішення апеляційного суду в частині позову ПАТ КБ «Укргазбанк» до ОСОБА_1 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору:  ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , приватний нотаріус ХМНО Маслак Н. В., про звернення стягнення на предмет іпотеки підлягає залишенню без змін. 
 
Керуючись статтями 400, 409, 410, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду 
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу Публічного акціонерного товариства акціонерного банку «Укргазбанк» задовольнити частково. 
 
Рішення Апеляційного суду Харківської області від 23 лютого 2017 року в частині позову Публічного акціонерного товариства акціонерного банку «Укргазбанк» до  ОСОБА_1 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Маслак Наталія Володимирівна, про звернення стягнення на предмет іпотеки залишити без змін. 
 
Рішення Московського районного суду м. Харкова від 19 травня 2014 року у нескасованій частині та рішення Апеляційного суду Харківської області від 23 лютого 2017 року в частині зустрічного позову ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства акціонерного банку «Укргазбанк» про визнання припиненими правовідносин щодо іпотеки квартири АДРЕСА_2 , які виникли на підставі договору іпотеки без оформлення заставної № 16/08-Б, укладеного 09 червня 2008 року між Публічним акціонерним товариством акціонерним банком «Укргазбанк» та  ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , внесення до Державного реєстру іпотек відомостей про виключення запису від 14 травня 2012 року в частині спірної квартири та зняття заборони на відчуження цього нерухомого майна скасувати. 
 
У позові ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства акціонерного банку «Укргазбанк» про визнання припиненими правовідносин щодо іпотеки квартири АДРЕСА_2 , які виникли на підставі договору іпотеки без оформлення заставної № 16/08-Б, укладеного 09 червня 2008 року між Публічним акціонерним товариством акціонерним банком «Укргазбанк» та ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , внесення до Державного реєстру іпотек відомостей про виключення запису від 14 травня 2012 року в частині спірної квартири та зняття заборони на відчуження цього нерухомого майна відмовити. 
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                     Д. Д. Луспеник

Судді:                                                                                                О. В. Білоконь 

                                                                                                            Б. І. Гулько

                                                                                                            Є. В. Синельников 

                                                                                                            Ю. В. Черняк