ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 серпня 2019 року 
м. Київ
cправа №  916/569/18 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Могил С.К. - головуючий (доповідач), Волковицька Н.О., Случ О.В., 
за участю секретаря судового засідання Кравчук О.І.
та представників 
позивача: не з'явились,
відповідача: Астаф'євої Л.О. (ордер серії ПТ № 052747 від 20.08.2019),
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгова компанія "ГРЕГОРІ АРБЕР" 
на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 27.05.2019 (колегія суддів у складі: Колоколова С.І. - головуючого, Савицького Я.Ф., Разюк Г.П.)
та рішення Господарського суду Одеської області від 21.02.2019 (суддя Волков Р.В.)
у справі № 916/569/18
за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгова компанія "ГРЕГОРІ АРБЕР"
про розірвання договору оренди, виселення та стягнення 531 530,35 грн.,
(у судових засіданнях 23.07.2019 та 13.08.2019 оголошувались перерви до 13.08.2019 та 27.08.2019 відповідно), 

В С Т А Н О В И В:
У березні 2018 року Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся  до Господарського суду Одеської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгова компанія "ГРЕГОРІ АРБЕР" про: 1) розірвання договору оренди цілісного майнового комплексу комунального виробничо-торгівельного підприємства "ВІРА", розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Ільфа і Петрова, 20, від 27.09.2005, укладеного між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "Торгова компанія "ГРЕГОРІ АРБЕР"; 2) виселення Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгова компанія "ГРЕГОРІ АРБЕР" з цілісного майнового комплексу комунального виробничо-торгівельного підприємства "ВІРА", загальною площею 23 600, 8 м^2, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Ільфа і Петрова, 20 на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради; 3) стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгова компанія "ГРЕГОРІ АРБЕР" 531  530, 35 грн. заборгованості з орендної плати.
Позовні вимоги мотивовані тим, що відповідач в порушення норм чинного законодавства та укладеного між сторонами договору не використовує майно відповідно до мети його використання та здійснює без дозволу орендодавця реконструкцію орендованого майна, а також надає його в суборенду з порушенням п. 6.5 договору. Крім того, відповідачем не виконуються умови щодо сплати орендної плати своєчасно та у повному обсязі.
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 21.02.2019 провадження у справі в частині стягнення заборгованості з орендної плати у сумі 531 530, 35 грн. закрито у зв'язку з відсутністю предмету спору.
Рішенням Господарського суду Одеської області від 21.02.2019, залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 27.05.2019, позов задоволено: розірвано договір оренди цілісного майнового комплексу комунального виробничо-торгівельного підприємства "ВІРА" (розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Ільфа і Петрова, 20, від 27.09.2005) та виселено відповідача   з майнового комплексу на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.
Судами обох інстанцій встановлено, що між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (орендодавцем), правонаступником якого є Департамент комунальної власності Одеської міської ради (далі - Департамент), та Tовариством з обмеженою відповідальністю "Торговий дім "Грегорі Арбер" (орендарем) 27.09.2005 укладено договір оренди цілісного майнового комплексу комунального виробничо-торгівельного підприємства "ВІРА", розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Ільфа і Петрова, 20, за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування цілісний майновий комплекс комунального виробничо-торгівельного підприємства "ВІРА", який знаходиться в управлінні орендодавця згідно з рішенням виконавчого комітету Одеської міської ради від 04.08.2005 № 305 "Про передачу Представництву по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради цілісного майнового комплексу комунального підприємства "ВІРА" в управління", до складу якого входить нерухоме майно у вигляді нежилих будівель та споруд, які в цілому складаються з: адміністративної будівлі літ. "А", "Б" - 4487,0 м^2, їдальні літ. "В" - 1306,2 м^2, виробничого цеху літ. "Г" -14257,7 м^2, складу літ. "Е" - 121,4 м^2, складу літ. "З" - 371,8 м^2, боксу літ. "Л" - 3056,7 м^2, навісів літ. "Д", "Ж", "М", "И", "Н", приміщень охорони літ. "О", "К", огорожі, мостіння, загальною площею 23600,8 м^2. Земельна ділянка, площею 2,6 га, знаходиться у фактичному користуванні для виробничої та комерційної діяльності, відповідно до Державного акта на право постійного користування земельною ділянкою, виданого 30.10.1998 Овідіопольською районною державною адміністрацією комунальному виробничо-торгівельному підприємству "ВІРА" на підставі розпорядження Овідіопольської районної державної адміністрації від 23.09.1998 № 675.
Згідно з п.п. 5.1, 5.2 договору орендар зобов'язаний використовувати орендоване майно підприємства відповідно до його призначення (швейне виробництво) та умов договору, а також своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату в порядку та на умовах, визначених договором.
Пунктами 6.1, 6.5 договору передбачено, що орендар має право: самостійно визначати і здійснювати напрями господарської діяльності підприємства в межах, визначених установчими документами орендаря та/або юридичної особи чи відокремленого структурного підрозділу, створених на базі переданого в оренду підприємства; передавати в суборенду або іншим чином передавати третім особам належне йому право оренди та інші права (повністю чи в певній частині), які випливають з цього договору. Про надання частини майна в суборенду або інше передавання прав третім особам орендар повинен письмово повідомити орендодавця у 10-тиденний термін з моменту підписання відповідного договору.
Розділом 8 даного договору встановлено, що орендодавець має право: контролювати наявність, стан, напрями та ефективність використання майна, переданого в оренду за договором; виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього договору або його розірвання в разі погіршення стану орендованого майна підприємства, внаслідок невиконання або неналежного виконання умов договору, в тому числі несплати орендарем орендної плати протягом трьох місяців поспіль; вимагати розірвання договору оренди та компенсації збитків, якщо орендар користується об`єктом оренди не за призначенням чи з порушенням умов договору оренди.
Відповідно до п. 10.1 договору його укладено строком на 49 років - з 27.09.2005 до 27.09.2054 включно.
Цілісний майновий комплекс комунального виробничо-торгівельного підприємства "ВІРА" відноситься до комунальної власності територіальної громади м. Одеси на підставі свідоцтва про право власності від 26.11.2004, виданого 27.05.2004 за № 321.
Зазначене в договорі майно було передано орендареві від орендодавця за актом приймання-передачі від 27.09.2005.
У зв'язку з реорганізацією орендаря 25.01.2013 сторони уклали договір про внесення змін до договору оренди від 27.09.2005, згідно з яким орендодавцем за договором визначили Департамент комунальної власності Одеської міської ради, а орендарем - Товариство з обмеженою відповідальністю "Торгова компанія "Грегорі Арбер".
Департаментом комунальної власності Одеської міської ради 19.01.2018 видано наказ № 12 про створення комісії щодо проведення комплексної перевірки дотримання відповідачем умов договору оренди, встановлено строк до 10.02.2018  для проведення перевірки цільового використання майнового комплексу.
Відповідно до цього наказу було видано направлення від 01.02.2018 (вих. №01-13/531).
За результатами перевірки встановлено порушення умов договору: 
- частина орендованого об'єкта переобладнана під житлові приміщення (54 кімнати), у зазначених приміщеннях знаходились невстановлені особи, зі слів яких вони постійно проживають у цих кімнатах гуртожитку за плату;
- орендарем передано в суборенду частину площ об'єкта оренди, в порушення умов договору не всі договори суборенди були надані орендодавцю або у наданих договорах суборенди закінчився строк дії; 
- профіль використання більшої частини суборендованих приміщень не збігається з основним профілем використання цілісного майнового комплексу швейне виробництво, зокрема, обладнано їдальню-буфет, яка надає послуги за грошові кошти;
- велика частина віконних блоків у всіх орендованих приміщеннях замінена на метало-пластикові, що є капітальним ремонтом;
- будівля літ. "В" реконструйована без відповідного дозволу: проведено часткову реконструкцію з перебудовою перегородок, в приміщенні першого поверху вирізано пристрої віконних і дверних отворів;
- рішенням Одеської міської ради від 26.07.2017 надано дозвіл відповідачеві на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, орієнтовною площею 2,6 га, за адресою: м. Одеса, вул. Ільфа і Петрова, 20, цільове призначення для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель і споруд переробної, машинобудівної та іншої промисловості, вид використання для експлуатації та обслуговування адміністративно-виробничих будівель і споруд. При цьому, встановлено фактичне використання земельної ділянки без правовстановлюючих документів, що є підставою для ініціювання питання відшкодування збитків за використання зазначеної земельної ділянки;
- договори з відповідними службами про надання послуг з водопостачання та/або водовідведення або постачання електроенергії відсутні;
- орендарем не виконуються умови щодо сплати орендної плати своєчасно та у повному обсязі, станом на 27.03.2018 сума заборгованості становить 531 530,35 грн. Крім того, постановою Одеського апеляційного господарського суду у справі №916/1075/17 стягнуто з орендодавця на користь орендаря за договором 162 966, 16 грн. (сума заборгованості еквівалентна 3 місяцям поспіль).
За результатами проведеного обстеження складено акт обстеження нежитлових приміщень цілісного майнового комплексу, що орендуються, за адресою: м. Одеса, вул. Ільфа та Петрова, 20, вручений Васильєву В.В. за довіреністю 08.02.2018 для ознайомлення. 
В матеріалах справи наявні докази відправлення кур'єрською службою доставки за накладною № 9445 актa на адресу відповідача (дата відправлення 08.02.2018), який отримано 09.02.2018. 
14.02.2018 за вих. №01-13/748 позивачем складено пропозицію про розірвання договору, у зв'язку з його порушенням орендарем.
Обґрунтовуючи пред'явлені вимоги, позивач посилався на порушення відповідачем умов п.п. 3.3, 5.2 договору щодо своєчасного і в повному обсязі внесення орендної плати; п. 5.1 договору щодо використання орендованого майна підприємства відповідно до його призначення, а саме для швейного виробництва, та умов цього договору; умов п. 6.2 договору оренди цілісного майнового комплексу - двоповерхову будівлю літ. "В" реконструйовано без відповідного дозволу орендодавця; умов п. 6.5 договору - орендодавець несвоєчасно повідомлявся про передачу частини приміщення в суборенду.
Після пред'явлення позову у даній справі 26.04.2018 позивачем надіслано лист до управління ДАБК Одеської міської ради (ДАБК) з метою проведення перевірки виявлених під час проведення обстеження 01.02.2018 фактів реконструкції. 
Листом від 07.05.2018 №01-8/243вх ДАБК повідомила позивача про проведення перевірки. 
Актом, складеним за результатами проведення позапланового заходу державного нагляду (контролю) щодо дотримання відповідачем вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил під час виконання підготовчих і будівельних робіт від 15.05.2018 №000522 встановлено наступні порушення:
1. Істотно змінено планування першого поверху будівлі     літ. "В" (влаштовано перегородки, дверні прорізи, двох віконних прорізів з втручанням в несущу конструкцію зовнішньої фасадної стіни), змінено планування четвертого поверху адміністративної будівлі літ. "А-Б" (влаштовано перегородки офісних приміщень), які не вказані в технічному паспорті, що підтверджується матеріалами фотофіксації;
2. Нежитлові приміщення на 5, 6, 7, 8 поверхах восьмиповерхової адміністративної будівлі літ. "А-Б", частина приміщень 5-го поверху шестиповерхової виробничої будівлі літ. "Г" і частина приміщень першого поверху двоповерхової будівлі літ. "В" переобладнані під житлові кімнати гуртожитку;
3. Товариство з обмеженою відповідальністю "Торгова компанія "ГРЕГОРІ АРБЕР" експлуатує самочинно реконструйовані приміщення частини майнового комплексу, не введені в експлуатацію відповідно до вимог чинного законодавства.
В матеріалах справи міститься копія постанови Управління ДАБК ОМР від 25.05.2018, у якій зазначено, що наданий в ході перевірки технічний паспорт на нежитлові будівлі та споруди від 27.09.2010 не відповідає існуючій забудові, істотно змінено планування першого поверху будівлі "В" (влаштовано перегородки, дверні прорізи, двох віконних прорізів з втручанням в несущу конструкцію зовнішньої фасадної стіни), змінено планування четвертого поверху адміністративної будівлі літ. "А-Б" (влаштовано перегородки офісних приміщень), які не вказані в технічному паспорті, що підтверджується матеріалами фотофіксації. Нежитлові приміщення на 5, 6, 7, 8 поверхах восьмиповерхової адміністративної будівлі літ. "А-Б", частина приміщень 5-го поверху шестиповерхової виробничої будівлі літ. "Г" і частина приміщень першого поверху двоповерхової будівлі літ. "В" переобладнані під житлові кімнати гуртожитку.
За результатами проведеної перевірки встановлено, що вказані будівельні роботи із реконструкції частин майнового комплексу виконані без отримання права на їх виконання. Встановлено, що відповідачем здійснено будівельні роботи з реконструкції першого поверху будівлі літ. "В", четвертого поверху адміністративної будівлі літ. "А, Б" та виробничого корпусу літ. "Г" без отримання права на виконання таких робіт. 
Зазначеною постановою визнано орендаря винним у вчиненні правопорушення, передбаченого п. 2 ч. 2 ст. 2 Закону України "Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності".
Задовольняючи позовні вимоги в частині розірвання договору оренди та виселення, місцевий господарський суд, з яким погодився суд апеляційної інстанції, дійшов висновку про використання відповідачем орендованого майна не за цільовим призначенням та про наявність порушення умов договору оренди (за висновком апеляційного господарського суду істотного порушення). Що ж до позовних вимог в частині стягнення заборгованості з орендної плати у сумі 531 530, 35 грн., ухвалою від 21.02.2019 суд закрив провадження у справі, у зв`язку з відсутністю предмету спору.
Не погоджуючись з рішенням місцевого та постановою апеляційного господарських судів, відповідач звернувся до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з касаційною скаргою, у якій просить їх скасувати та прийняти нове - про відмову у задоволенні позову.
В обґрунтування своїх вимог заявник касаційної скарги посилається на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та порушення норм процесуального права, що призвело до помилкового висновку про задоволення позову. Зокрема заявник скарги зазначає, що:
-     висновки судів про доведеність факту використання майна не за цільовим призначенням, як безпосередньо відповідачем, так і особами, які отримували його в суборенду від відповідача, є необґрунтованими та неправильними. Cудами попередніх інстанцій не враховано, що для забезпечення швейного виробництва необхідно виконувати, в тому числі, роботу пов'язану з організацією та адмініструванням технологічних процесів, зокрема, пошук контрагентів, замовлення сировини, пошук покупців для подальшого продажу готової продукції, нарахування заробітної плати та інше;
- судами не було зобов'язано відповідача надати докази своєчасного направлення позивачу повідомлень про укладання договорів оренди, а позивачем не було надано доказів протилежного. При цьому, договором оренди не передбачено отримання згоди орендаря на передачу майна в суборенду. Висновок про порушення відповідачем п. 6.5 договору є таким, що не відповідає обставинам справи та нормам матеріального і процесуального права;
- судами безпідставно, без встановлення необхідних обставин застосовано норму ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України;
- відповідачем під час розгляду справи було заявлено клопотання про проведення експертизи, оскільки вирішення питання щодо віднесення проведених відповідачем робіт до капітального  чи поточного ремонту потребувало спеціальних знань, однак, в порушення вимог ч. 1 ст. 99 ГПК України, місцевим господарським судом відмовлено у задоволені вказаного клопотання без будь-якого обґрунтування вказаної позиції;
- судами не було прийнято до уваги висновок експерта, який відповідачем було самостійно замовлено, оскільки він не містить переконливого та достатнього обґрунтування відповідей на питання з урахуванням фактичної інформації щодо проведених відповідачем робіт та наявних у матеріалах справи інших доказів щодо проведення відповідних робіт; 
- судами не з'ясовано причини наявності двох актів за результатами перевірки. Більше того, не встановлено наявності повноважень у членів комісії для здійснення фото- та відеофіксації.
Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 26.06.2019 відкрито провадження за касаційною скаргою, призначено її до розгляду у відкритому судовому засіданні на 23.07.2019 та надано строк на подання відзивів на касаційну скаргу до 18.07.2019.
До Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду 11.07.2019 надійшов відзив від позивача, у якому він просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані рішення - без змін, посилаючись на правильність висновків судів попередніх інстанцій.
Також до Верховного Суду надійшли заперечення на відзив, у яких відповідач вказував на помилковість доводів позивача, та просив касаційну скаргу задовольнити, і додаткові пояснення до касаційної скарги.
Заслухавши доповідь головуючого судді та пояснення учасників справи, переглянувши в касаційному порядку постанову апеляційного та рішення місцевого господарських судів, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду дійшла висновку про наявність підстав для часткового задоволення касаційної скарги, з огляду на таке.
Частинами 1-2, 6 ст. 283 Господарського кодексу України (далі - ГК України) встановлено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ). До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Згідно з ч. 3 ст. 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.
Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 773 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Статтею 783 ЦК України визначено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту, якщо обов`язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.
Відповідно до ч. 1 ст. 782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. 
Відповідно до ч.ч. 1 і 4 ст. 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Загальні підстави розірвання договору визначені статтями 651, 652 ЦК України. 
Згідно зі ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Отже, за загальним правилом, встановленим як господарським, так і цивільним чинним законодавством, зміна та розірвання господарських та цивільних договорів допускається лише за згодою сторін або в судовому порядку (у разі відсутності згоди іншої сторони, яка отримала вимогу/пропозицію про розірвання договору).
Аналогічні висновки викладено у постанові об'єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 05.07.2019 у справі № 916/1684/18.
Водночас, як встановлено судами обох інстанцій, орендоване майно належить до комунальної власності, тому на спірні правовідносини поширюється також дія Закону України "Про оренду державного та комунального майна", відповідно до ст. 26 якого договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань і за інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
Обґрунтовуючи підстави даного позову, позивач, у тому числі, посилався на порушення відповідачем умов договору у зв`язку з використанням орендованого майна не за цільовим призначенням, здійсненням реконструкції орендованого майна без дозволу орендодавця, наданням орендованого майна в суборенду з порушенням п. 6.5 договору.
Отже, як правильно зазначив суд апеляційної інстанції, предметом доказування у даному спорі є наявність чи відсутність передбачених законодавством підстав для розірвання договору оренди нежитлового приміщення. При цьому сторона, яка ставить питання про розірвання договору, має довести наявність таких порушень договору, з якими сам договір або чинне законодавство пов`язує можливість його розірвання в судовому порядку. 
Статтею 73 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Згідно з положеннями ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Відповідно до ст.ст. 76, 77 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Положеннями ст. 86 ГПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили.
Водночас, рішення господарського суду має ґрунтуватись на оцінці наданих учасниками справи доказів в підтвердження своїх вимог або заперечень, та на повному з'ясуванні такого: чи мали місце обставини, на які посилаються особи, що беруть участь у процесі, та якими доказами вони підтверджуються; чи не виявлено у процесі розгляду справи інших фактичних обставин, що мають суттєве значення для правильного вирішення спору, і доказів на підтвердження цих обставин; яка правова кваліфікація відносин сторін, виходячи з фактів, установлених у процесі розгляду справи, та яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору.
Відповідно до ч. 5 ст. 236 ГПК України обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Верховний Суд звертає увагу на те, що хоча поняття "обґрунтованого" рішення не можна тлумачити як таке, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент учасників справи, а міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення, проте суд у будь-якому випадку, навіть без відображення окремих аргументів у своєму рішенні (якщо він вважає їх такими, що не впливають на правильне рішення спору або не відносяться до суті справи), повинен, під час розгляду справи, надати оцінку всім аргументам учасників справи в силу імперативних приписів ст. 236 ГПК України, особливо тим, оцінка яких є необхідною для правильного вирішення спору.
Так, у справі, що переглядається, вимоги позивача обґрунтовані актом обстеження нежитлових приміщень цілісного майнового комплексу, що орендуються, за адресою: м. Одеса, вул. Ільфа та Петрова, 20, складеним представниками позивача, у якому, за його твердженнями, зафіксовані порушення умов договору відповідачем. Таким чином, належна оцінка вказаного доказу на предмет його відповідності вимогам ст.ст. 76-79 ГПК України є необхідною для правильного вирішення спору у справі.
Керуючись межами перегляду справи в касаційній інстанції, не вдаючись до вирішення питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, або додаткової перевірки доказів, Верховний Суд зазначає, сама суть такого доказу як акт обстеження полягає у тому, що особи, уповноважені проводити відповідну дію, за результатами обстеження своїм підписом підтверджують наявність або відсутність певних обставин/фактів, які були зафіксовані або відсутні під час їх безпосереднього знаходження на об'єкті, у зв'язку з чим, для надання відповідної оцінки такому акту, необхідно встановити, зокрема: наявність у осіб повноважень на перевірку обстежуваного об'єкта; відповідність осіб, які здійснювали перевірку, особам, які підписали складений за результатами такого обстеження акт. 
Судами обох інстанцій встановлено, що Департаментом комунальної власності Одеської міської ради 19.01.2018 видано наказ № 12 про створення комісії щодо проведення комплексної перевірки дотримання відповідачем умов договору оренди, встановлено строк до 10.02.2018  для проведення перевірки цільового використання майнового комплексу. Відповідно до цього наказу було видано направлення від 01.02.2018 (вих. №01-13/531).
Разом з тим, покладаючи в основу прийнятих у справі рішень акт обстеження нежитлових приміщень цілісного майнового комплексу, що орендуються, за адресою: м. Одеса, вул. Ільфа та Петрова, 20, в якості доказу, що підтверджує позовні вимоги,  ані місцевий, ані апеляційний господарські суди не перевірили того, чи проведено обстеження та підписано акт за його результатами тими особами, які були уповноважені на вчинення відповідних дій наказом Департамента комунальної власності Одеської міської ради від 19.01.2018 № 12 про створення комісії щодо проведення комплексної перевірки дотримання відповідачем умов договору оренди та вказані у відповідному направленні від 01.02.2018 (вих. №01-13/531). 
Крім цього, суди обох інстанцій не встановили причин наявності двох актів, складених  за результатами перевірки дотримання орендарем умов договору, та чи підписані такі акти одними й тими ж самими особами, позаяк, як було вказано вище, своїм підписом в акті особа підтверджує наявність або відсутність порушення умов договору оренди, встановлених саме під час обстеження об'єкта оренди. При цьому особа, яка не була присутня під час відповідного обстеження, жодним чином не може підтверджувати або спростувати певні обставини, що були встановлені під час такого обстеження.
В свою чергу, на необхідності дослідження причини наявності двох актів за результатами перевірки вказував відповідач в апеляційній скарзі. Проте, суд апеляційної інстанції обмежився лише формальним та передчасним висновком, що наявність двох актів перевірки (заповненого рукописним текстом та надрукованого з використанням технічних приладів) не спростовує викладених в них обставин та, в даному випадку, не може слугувати достатньою підставою для скасування судового рішення.
Крім того, місцевим господарським судом встановлено, що позивач вже звертався з аналогічними позовами до відповідача про розірвання договору оренди та про його виселення, у тому числі, з підстав використання орендованого майна не за призначенням, в задоволенні яких було відмовлено рішенням Господарського суду Одеської області від 23.09.2011 у справі №15/17-2831-2011 (залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 03.11.2011); рішенням Господарського суду Одеської області від 19.05.2014 у справі №916/399/14 (залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 01.07.2014 та постановою Вищого господарського суду України від 04.09.2014).
З урахуванням підстав позовів, що були заявлені раніше, суд першої інстанції вказав на їх відмінність від підстав позову у справі, що розглядається, зокрема, порушення, встановлені актом обстеження від 01.02.2018, та встановлення факту проведення реконструкції.
Дійсно, як правильно зазначено судом першої інстанції, правові висновки, зроблені судом, не є обставинами, встановленими рішенням суду в іншій справі, в розумінні частин 3, 4 ст. 75 ГПК України, а відповідно до ч. 7 ст. 75 ГПК України правова оцінка, надана судом певному факту при розгляді іншої справи, не є обов'язковою для господарського суду. 
Разом з тим, надання оцінки певним обставинам під час розгляду справи                              № 916/569/18, які оцінювались при розгляді інших справ за аналогічними позовами між тими ж сторонами спору, ставить під сумнів правильність та однозначність зроблених судами висновків у відповідних попередніх судових рішеннях. Вказане не означає, що суд мусить їх безальтернативно покладати в основу свого рішення за аналогічним позовом між тими ж самими сторонами. Однак, з огляду на те, що такі судові рішення (у інших справах) набрали законної сили і є обов'язковими для виконання, у зв'язку з чим правильність зроблених у них висновків презюмується, суд не може надавати протилежну оцінку таким обставинам у справі, що переглядається, обмежившись лише формальним посиланням на відсутність преюдиційних обставин для розгляду конкретної справи в розумінні положень ст. 75 ГПК України, не навівши достатньо переконливих підстав для неврахування висновків, зроблених за результатами дослідження обставин, зокрема, використання орендованого майна не за призначенням, у справах № 916/399/14 та № 15/17-2831-2011. 
Одним з основних елементів верховенства права є принцип правової певності, який серед іншого передбачає, що рішення суду з будь-якої справи, яке набрало законної сили, не може бути поставлено під сумнів. В свою чергу, відмінність підстав позовів, що були заявлені раніше, від підстав позову у справі, що розглядається (як встановлено місцевим господарським судом), за однакової кваліфікації дій в частині розгляду питання про дотримання орендарем умов договору, піддає сумніву правильність та стабільність висновків судів у раніше розглядуваних справах та самих судових актів, які набрали законної сили, у зв'язку з чим відповідна протилежна оцінка обставин повинна бути тією мірою обґрунтована, в якій вона б не ставила під сумнів висновків, зроблених у інших справах, за аналогічними позовами між відповідними учасниками справи.
Проте з оскаржуваного у даній справі рішення місцевого господарського суду не вбачається належного обґрунтування підстав неврахування висновків судів, зроблених у справах № 916/399/14 та № 15/17-2831-2011, на які, як на підставу своїх заперечень посилався відповідач, а у постанові суду апеляційної інстанції  взагалі відсутнє мотивування відхилення доводів відповідача в цій частині. 
Що ж до висновків судів обох інстанцій про проведення позивачем реконструкції орендованого майна без дозволу орендодавця, Верховний Суд вважає їх також передчасними, з огляду на таке.
Відповідно до ч. 1 ст. 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Відповідно до ст. 1 Закону України "Про судову експертизу" судова експертиза - це дослідження експертом на основі спеціальних знань матеріальних об'єктів, явищ і процесів, які містять інформацію про обставини справи, що перебуває у провадженні, зокрема, суду. Водночас, як слідує з ч.1 ст. 99 ГПК України, експертиза призначається для з'ясування питань, що потребують спеціальних знань. Судова експертиза призначається для лише якщо: для з'ясування обставин, що мають значення для справи, необхідні спеціальні знання у сфері іншій, ніж право, без яких встановити відповідні обставини неможливо; жодною стороною не наданий висновок експерта з цих самих питань або висновки експертів, надані сторонами, викликають обґрунтовані сумніви щодо їх правильності, або за клопотанням учасника справи, мотивованим неможливістю надати експертний висновок у строки, встановлені для подання доказів, з причин, визнаних судом поважними, зокрема через неможливість отримання необхідних для проведення експертизи матеріалів.
Так, позивачем було заявлено відповідне клопотання про призначення судово-будівельної технічної експертизи під час розгляду справи у суді першої інстанцій, яке місцевим господарським судом ухвалою від 26.06.2018 відхилено без будь-якого мотивування, лише із зазначенням того, що суд, дослідивши матеріали справи та заслухавши усні пояснення присутніх представників сторін, не вбачає підстав для задоволення вищезазначеного клопотання представника відповідача. 
Проте, як вбачається з зазначеної ухвали, судом не вказано на відсутність необхідності дослідження обставин, для з'ясування яких подавалось клопотання про призначення експертизи, і що наявні у матеріалах справи докази на час винесення ухвали свідчать про можливість встановлення обставин, що мають значення для справи, без призначення експертизи.
В той же час, представником відповідача після відмови судом у призначенні експертизи було подано клопотання про залучення до матеріалів справи висновку експерта №48/18 про проведення судової будівельно-технічної експертизи за заявою директора ТОВ "Торгова компанія "Грегорі Арбер" від 13.07.2018. За результатами його оцінки суд першої інстанції дійшов висновку, що він не містить переконливого та достатнього обґрунтування відповідей на питання з урахуванням фактичної інформації щодо проведених відповідачем робіт та наявних у матеріалах справи інших доказів щодо проведення робіт, а тому суд критично ставиться до висновків, викладених експертом.
При цьому, суд зазначив, що істотна зміна планування, зокрема влаштування двох віконних прорізів з втручанням в несущу конструкцію зовнішньої фасадної стіни, про що зазначає позивач, підтверджується матеріалами справи (технічним паспортом; актом від 15.05.2018 №000522; постановою, якою визнано орендаря винним у вчиненні правопорушення, передбаченого п. 2 ч. 2 ст. 2 ЗУ "Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності" - виконання будівельних робіт без повідомлення про початок їх виконання, а також наведення недостовірних даних у такому повідомленні, вчинене щодо обєктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з незначними наслідками (СС1).).
Разом з тим, згідно з п. 3 ч. 1 ст. 234 ГПК України ухвала, що викладається окремим документом, складається, зокрема, з мотивувальної частини із зазначенням мотивів, з яких суд дійшов висновків, і закону, яким керувався суд, постановляючи ухвалу.
Таким чином, відхиляючи клопотання відповідача про призначення судово-будівельної технічної експертизи суд першої інстанції повинен був мотивувати своє рішення із зазначенням підстав відхилення відповідного клопотання, а не обмежитись формальним висновком про те, що не вбачає підстав для задоволення вищезазначеного клопотання представника відповідача.
В свою чергу, апеляційний господарський суд не прийняв до уваги доводи скаржника щодо безпідставного відхилення судом першої інстанції клопотання про призначення судової будівельно-технічної експертизи, з посиланням на те, що актом, складеним за результатами проведення позапланового заходу державного нагляду (контролю) щодо дотримання відповідачем вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил під час виконання підготовчих і будівельних робіт від 15.05.2018 №000522 управлінням ДАБК Одеської міської ради  встановлено порушення відповідачем законодавства у сфері містобудування.
Разом з тим, Верховний Суд вважає, що апеляційний господарський суд, всупереч ст. 282 ГПК України, не зазначив мотивів відхилення аргументів, викладених відповідачем в апеляційній скарзі стосовно безпідставного відхилення судом першої інстанції клопотання про призначення судової будівельно-технічної експертизи та доводів, з яких судом не було прийнято наданий відповідачем висновок експерта, і порушив вимоги ст. 86 ГПК України, обмежившись констатацією факту наявності інших доказів у справі. 
Вказані порушення не можуть бути усунуті Верховним Судом в силу меж перегляду справи судом касаційної інстанції, проте оцінка викладених вище доводів є необхідною для правильного вирішення спору по суті, у зв'язку з тим, що однією з підстав позову є проведення відповідачем реконструкції орендованого об'єкта.
Враховуючи викладене та беручи до уваги передбачені ГПК України межі перегляду справи в касаційній інстанції, які не дають їй права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази, а також зважаючи на положення ч. 4 ст. 310 ГПК України колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верхвоного Суду,дійшла висновку, що постанова апеляційного та рішення місцевого господарських судів у даній справі підлягають скасуванню, а справа - направленню на новий розгляд до Господарського суду Одеської області.
Під час нового розгляду справи суду необхідно врахувати викладене, всебічно і повно перевірити доводи, на яких ґрунтуються вимоги та заперечення сторін, надати належну правову оцінку наявним у матеріалах справи доказам та аргументам учасників справи, і, в залежності від встановлених обставин, вирішити спір відповідно до норм матеріального та процесуального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин. 
В свою чергу, оскільки місцевий господарський суд, з урахуванням відсутності в матеріалах справи доказів невнесення орендної плати протягом трьох місяців підряд, дійшов  висновку про відсутність підстав для розірвання договору оренди відповідно до п. 8.2. договору та ст. 782 ЦК України, а у касаційній скарзі її заявник не оспорює зазначені висновки суду першої інстанції, Верховний Суд, керуючись положеннями ст. 300 ГПК України, не здійснює їх оцінки на відповідність норм матеріального та процесуального права.
Згідно з ч. 1 ст. 316 ГПК України вказівки, що містяться у постанові суду касаційної інстанції, є обов'язковими для суду першої та апеляційної інстанцій під час нового розгляду справи.
Оскільки постанова Південно-західного апеляційного господарського суду від 27.05.2019 та рішення Господарського суду Одеської області від 21.02.2019 у справі  № 916/569/18 підлягають скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції, розподіл судових витрат, відповідно до ст. 129 ГПК України, не здійснюється. 
На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 240, 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 ГПК України, Суд, -                                           
П О С Т А Н О В И В: 
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгова компанія "ГРЕГОРІ АРБЕР" задовольнити частково. 
Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 27.05.2019 та рішення Господарського суду Одеської області від 21.02.2019 у справі                           № 916/569/18  скасувати. 
Справу № 916/569/18  направити на новий розгляд до Господарського суду Одеської області.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає. 
Головуючий  суддя                                                                            Могил С.К.   
Судді:                                                                                                    Волковицька Н.О.
                                                                                                              Случ О.В.