ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 жовтня 2019 року 
м. Київ
справа №  905/2236/18 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Булгакової І.В. (головуючий), Львова Б.Ю. і Малашенкової Т.М.,
за участю секретаря судового засідання - Шевчик О.Ю.,

учасники справи:
позивач-1 - Слов'янська міська рада Донецької області,
представник позивача-1 - не з'явився,
позивач-2 - Управління комунальної власності Слов'янської міської ради,
представник позивача-2 - не з'явився,
відповідач - фізична особа-підприємець Богданець Тетяна Вікторівна,
представник відповідача - не з'явився,
за участю Слов'янської місцевої прокуратури,
представник прокуратури - Безкоровайний Б.О., прокурор (посвідчення від 22.12.2015 № 036984),

розглянув касаційну скаргу прокуратури Харківської області 
на рішення господарського суду Донецької області  від 22.04.2019 (головуючий суддя Чернова О.В.)
та постанову Східного апеляційного господарського суду від 07.08.2019 (головуючий Чернота Л.Ф., судді: Зубченко І.В. і Радіонова О.О.)
у справі № 905/2236/18
за позовом керівника Слов'янської місцевої прокуратури (далі - Прокуратура) в інтересах держави в особі: 1) Слов'янської міської ради Донецької області (далі - Рада); 2) Управління комунальної власності Слов'янської міської ради (далі - Управління), 
до фізичної особи-підприємця Богданець Тетяни Вікторівни (далі - Підприємець) 
про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення.
За результатами розгляду касаційної скарги Касаційний господарський суд
ВСТАНОВИВ:
Керівник Прокуратури в інтересах держави в особі Ради та Управління звернувся до господарського суду Донецької області з позовом до Підприємця про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 06.04.2017 № 1/17 (далі - Договір).
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що рішення Ради від 15.02.2017 № 8-ХХ-7, від 09.11.2016 № 19-XVII-7, на підставі яких здійснено продаж об'єкта приватизації за Договором, визнані у судовому порядку протиправними та скасовані, що є підставою для визнання недійним Договору.
Рішенням господарського суду Донецької області  від 22.04.2019, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 07.08.2019, у задоволенні позовних вимог відмовлено.
Рішення судів попередніх інстанцій мотивовані тим, що порушення допущені Радою при укладенні спірного правочину не можуть бути підставою для визнання Договору недійсним, оскільки покупцем об'єкта приватизації - Підприємцем дотримано встановлені Радою умови та порядок приватизації, що зумовлює визнання Підприємця добросовісним набувачем права власності на нежитлове приміщення.
Не погоджуючись з рішеннями судів попередніх інстанцій, Прокуратура звернулась до суду касаційної інстанції з касаційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судами норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення судів попередніх інстанцій та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.
Касаційна скарга обґрунтована тим, що:
- визнання недійсним у судовому порядку приватизаційного рішення Ради і набрання судовим рішенням чинності, згідно з позицією Верховного Суду України, свідчить про відсутність волі місцевої громади (власника майна) на відчуження майна у момент такого відчуження, у зв'язку з чим власник має право на витребування свого майна від добросовісного набувача відповідно до пункту 3 частини першої статті 388 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), оскільки майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом;
- Підприємцем порушено вимоги статті 18-2 Закону України ?Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)? (у редакції, чинній на момент укладення Договору), а саме Підприємець звернувся із заявою про приватизацію об'єкта оренди до проведення поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, у розмірі не менш як 25 % ринкової вартості майна.
- судами не надано належної правової оцінки актам виконаних робіт та договору по капітальному ремонту нежитлового приміщення від 18.11.2016 № 18/11. 
Від Ради, Управління та Підприємця відзиви на касаційну скаргу не надходили.
Перевіривши правильність застосування попередніми судовими інстанціями норм матеріального і процесуального права, відповідно до встановлених ними обставин справи, заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представника Прокуратури, Касаційний господарський суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення касаційної скарги з огляду на таке.
Місцевим та апеляційним господарськими судами встановлено, що 10.07.2012 рішенням Ради № 3ХХVIII-6 ?Про затвердження Порядків з питань приватизації майна комунальної власності територіальної громади м. Слов'янська? затверджено Порядок продажу об'єктів малої приватизації - об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Слов'янська шляхом викупу, на аукціоні (у тому числі за методом зниження ціни), за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону (далі - Порядок).
Відповідно до пункту 6.15 Порядку у разі коли на конкурс з продажу об'єкта надійшла заява від одного покупця, такий об'єкт може бути проданий безпосередньо такому покупцеві за запропонованою ним ціною, але не нижче початкової ціни продажу.
Згідно з пунктом 7.1 Порядку приватизація майна комунальної власності шляхом викупу застосовується відповідно до абзацу другого пункту 5.7 та пункту 6.15 цього Порядку, а також відносно об'єктів, переданих в оренду, у випадку, якщо орендарем за згодою орендодавця здійснено за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від об'єкта оренди без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб'єктом оціночної діяльності суб'єктом господарювання для цілей оренди майна.
Пунктом 7.3 Порядку передбачено, що по кожному об'єкту, що підлягає приватизації шляхом викупу, міською радою приймається рішення.
Відповідно до пункту 8.7 Порядку приватизація об'єкту вважається завершеною з моменту його продажу та оформлюється наказом Управління.
16.08.2013 Управлінням (орендодавець) та Підприємцем (орендар) укладено договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади м. Слов'янська № 15/13 (далі - Договір оренди), за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) нежитлове приміщення, розташоване за адресою: Донецька область, місто Слов'янськ, вулиця Батюка, будинок 21/83, приміщення 2 (два). Об'єкт передається в оренду з метою використання для (під) майстерню для пошиву одягу.
Згідно з пунктом 2.1 Договору оренди об'єкт оренди є майном комунальної власності та належить територіальної громаді м. Слов'янська в особі Слов'янської міської ради на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно індексний номер: 7782530, виданого 09.08.2013 державним реєстратором Реєстраційної служби Слов'янського міського управління юстиції Донецької області Кубенко О.О.  Об'єкт оренди знаходиться на балансі комунального підприємства ?ЖЕК №4?.  
Пунктом 2.3 Договору оренди передбачено, що згідно із звітом № 1-513 про незалежну оцінку вартості нерухомого майна, складеного суб'єктом оціночної діяльності фізичною особою-підприємцем Карпенко В.А. 03.06.2013 вартість об'єкта оренди станом на 31.05.2013 становить 115 819,00 грн. 
Відповідно до пункту 8.1 Договору оренди капітальний ремонт, реконструкція, перепланування та технічне переобладнання об'єкта оренди орендар проводить за власні кошти згідно з Порядком надання орендарю згоди орендодавця на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна комунальної власності територіальної громади м. Слов'янська, затвердженого рішенням виконкому Слов'янської міської ради, виключно за погодження орендодавця, яке оформлюється у вигляді додаткової угоди до Договору оренди. 
Згідно з пунктом 10.1 Договору оренди цей договір набирає чинності від дати підписання сторонами акта приймання-передачі та діє з 16.08.2013 по 16.08.2038 включно.           
Договір оренди підписаний сторонами та посвідчено приватним нотаріусом Слов'янського міського нотаріального округу Донецької області Панченко А.В., який зареєстровано в реєстрі за № 4026 та зареєстровано 16.08.2013 у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за індексним номером 8090796.
16.08.2013 за актом приймання-передачі орендодавець передав, а орендар прийняв майно комунальної власності територіальної громади м. Слов'янська нежитлове приміщення, загальною площею 112,1 кв.м., розташованого на першому поверсі житлового будинку за адресою: м. Слов'янськ, вул. Батюка, будинок 21/83, приміщення 2.
Рішеннями Ради від 26.11.2014 № 18-LХІХ-6 ?Про затвердження Програми приватизації об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Слов'янська на 2015-2017 роки? та від 10.02.2016 №12-VI-7 ?Про затвердження Переліку об'єктів приватизації комунальної власності територіальної громади Слов'янська на 2015-2017 роки? визначено об'єкти нерухомості комунальної власності, які підлягали приватизації на території м. Слов'янська.
05.01.2016 комунальним підприємством ?ЖЕК № 4? за результатами обстеження нежитлового приміщення, яке знаходиться у житловому будинку № 21/83 по вул. Батюка, загальною площею 112,1 кв.м. складено акт технічного стану приміщення, згідно з яким встановлено незадовільний стан обстеженого приміщення.
Також комунальним підприємством ?ЖЕК № 4? складно довідку про доцільність виконання капітального ремонту нежитлового приміщення, яке знаходиться у житловому будинку № 21/83 по вул. Батюка, загальною площею 112,1 кв.м. 
10.02.2016 Радою прийнято рішення № 1212-VI-7 ?Про затвердження Переліку об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Слов'янська, які підлягають приватизації в 2016-2017 роках?.
Зведеним кошторисом розрахунку вартості об'єкта будівництва від 14.04.2016 передбачено, що вартість капітального ремонту нежитлового приміщення по вул. Батюка 21/83, приміщення 2, м. Слов'янськ Донецької області складає 155,70558 тис. грн. 
19.05.2016 Управлінням та Підприємцем укладено договір про внесення змін            № 1 до Договору оренди, за умовами якого сторони дійшли згоди доповнити пункт 5.3 Договору оренди, яким визначені права орендаря, абзацом такого змісту: ?- викупити об'єкт оренди відповідно до чинного законодавства України? та доповнити розділ 8 Договору оренди пунктом 8.6 такого змісту: ?Управління комунальної власності Слов'янської міської ради дає згоду на виконання капітального ремонту об'єкту оренди за рахунок власних коштів орендатора тільки в обсягу тих робіт, які визначені в акті технічного стану від 05.01.2016, складеним та підписаним балансоутримувачем - КП ?ЖЕК №4?.
20.09.2016 Підприємець звернувся до Управління із заявою про включення до переліку об'єктів, що підлягають приватизації від 19.09.2016 об'єкта приватизації - нежитлового приміщення (112,1 кв.м.) за адресою: Донецька область,                        м. Слов'янськ, вул. Батюка, будинок 21/83, приміщення 2 з метою приватизації шляхом викупу за грошові кошти під майстерню для пошиву одягу.
05.10.2016 Виконавчим комітетом Слов'янської міської ради прийнято рішення № 703 ?Про клопотання перед Слов'янською міською радою?, яким вирішено клопотати перед радою про внесення доповнення у додаток до рішення Ради від 10.02.2016 № 12-VI-7 ?Про затвердження Переліку об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Слов'янська, які підлягають приватизації в 2016-2017 роках? у частині включення до вказаного переліку об'єкта комунальної власності територіальної громади м. Слов'янська, розташованого за адресою: м. Слов'янськ, вул. Батюка, 21/83, приміщення 2.
Рішенням Ради від 09.11.2016 № 19-ХVII-7 ?Про внесення доповнення у додаток до рішення Слов'янської міської ради від 10.02.2016 №12-VІ-7 ?Про затвердження Переліку об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Слов'янська, які підлягають приватизації у 2016-2017 роках?, нежитлове приміщення (112,1 кв.м) за адресою: м. Слов'янськ, вул. Батюка, 21/83, приміщення 2, включено до Переліку об'єктів, які підлягають приватизації, без визначення способу приватизації. 
У подальшому до Управління звернувся Підприємець (орендар вказаного комунального майна) із заявою, в якій посилаючись на пункт 1 частини першої статті 18-2 Закону України ?Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)? (у редакції, чинній на момент проведення приватизації спірного майна) та розділ 7 ?Порядку продажу об'єктів малої приватизації - об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Слов'янська", висловив пропозицію про розгляд питання щодо надання дозволу на приватизацію шляхом викупу, орендованого нею комунального майна територіальної громади м. Слов'янська за адресою: вул. Батюка 21/83 приміщення 2. До вказаної заяви Підприємцем додано  документи, що підтверджують виконання капітального ремонту вказаного приміщення у листопаді 2016 року, а саме аудиторський висновок про фінансування невід'ємних поліпшень орендованого майна на суму більше 25% ринкової вартості об'єкта, який зроблений 25.01.2017 товариством з обмеженою відповідальністю "ЗовнішІнформАудіт Л", в якому встановлено, що загальна сума понесених орендарем витрат на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна склала 37   896,00 грн., що складає 32,72 % від ринкової вартості майна станом на 31.05.2013.   
01.02.2017 Виконавчим комітетом Слов'янської міської ради прийнято рішення № 76, яким вирішено клопотати перед радою про приватизацію орендарем (Підприємцем) майна комунальної власності територіальної громади м. Слов'янська, а саме нежитлового приміщення (112,1 кв.м) за адресою: вул. Батюка, 21/83, приміщення 2, м. Слов'янськ, що знаходиться на балансі комунального підприємства ?ЖЕК № 4? та визначений спосіб приватизації - викуп. 
Судами встановлено, що в матеріалах справи міститься довідка про вартість витрат, понесених Підприємцем у зв'язку із здійсненням невід'ємних полішень нежитлового приміщення, що орендується м. Слов'янськ, вул. Батюка, будинок 21/83, приміщення 2 на суму 37 896,00 грн., а також квитанція до прибуткового касового ордеру від 18.11.2016 № 53 про оплату Підприємцем робіт з капітального ремонту нежитлового приміщення по вул. Батюка, будинок 21/83, приміщення 2  у м. Слов'янську.
Рішенням Ради від 15.02.2017 № 8-ХХ-7 ?Про приватизацію майна комунальної власності територіальної громади м. Слов'янська розташованого за адресою: м. Слов'янськ, вул. Батюка 21/83, приміщення 2? дозволено приватизацію майна комунальної власності територіальної громади м. Слов'янська - нежитлового приміщення (112,1 кв.м) Підприємцем шляхом викупу та на підставі наказу від 27.02.2017 № 20 по Управлінню ?Про приватизацію нежитлового приміщення (112,1 кв.м) за адресою: Донецька обл., м. Слов'янськ, вул. Батюка, 21/83, приміщення 2?; розпочато підготовку об'єкта до приватизації; затверджено зведений акт інвентаризаціїї об'єкта приватизації та підготовлено проект договору купівлі-продажу та документи нотаріусу для укладення договору купівлі-продажу.
06.04.2017 Управлінням (продавець) та Підприємцем (покупець) укладено Договір, за умовами якого продавець зобов'язується передати у власність покупцю нежитлове приміщення загальною площею 112,1 кв.м. (далі - об'єкт приватизації) за адресою: Донецька область, м. Слов'янськ, вул. Батюка, 21/83, приміщення 2 (два), а покупець зобов'язується прийняти об'єкт приватизації, сплатити ціну його продажу і виконати визначені Договором умови.  Об'єктом приватизації є майно комунальної власності та належить територіальній громаді в особі Ради на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно індексний номер: 7782530, виданого 09.08.2013 Реєстраційною службою Слов'янського міськрайонного управління юстиції Донецької області, державний реєстратор: Кубеко О.О. 
Відповідно до пункту 1.2 Договору ціна продажу об'єкта приватизації, встановлена на підставі висновку про вартість майна, складеного суб'єктом оціночної діяльності товариством з обмеженою відповідальністю ?Інжиніринговий Центр ?Екскон? та затвердженого наказом Управління від 04.04.2017 № 29 без урахування ПДВ станом на 28.02.2017 становить 341 936,93 грн., сума податку на додану вартість становить 68 387,39 грн., всього з урахування ПДВ ціна продажу об'єкту приватизації становить 410 324,32 грн. 
Згідно з пунктом 1.3 Договору вказаний у цьому Договорі об'єкт приватизації продано шляхом викупу з урахуванням ПДВ за 410 324,32 грн., у тому числі сума податку на додану вартість становить 68 387,39 грн. 
Пунктом 2.1 Договору передбачено, що покупець зобов'язаний внести 410 324,32 грн., у  тому числі суму ПДВ, яка становить 68 387,39 грн., у повному обсязі за придбаний об'єкт приватизації протягом 30 календарних днів з моменту нотаріального посвідчення цього Договору. 
Відповідно до пункту 2.4 Договору відшкодування покупцем витрат, пов'язаних з підготовкою об'єкта приватизації до продажу у сумі 1 342,00 грн. здійснюється шляхом перерахування грошових коштів протягом 30 календарних днів з моменту нотаріального посвідчення цього Договору з рахунка покупця на рахунок продавця. 
Згідно з пунктом 3.1 Договору передача об'єкта приватизації покупцю здійснюється продавцем у 3-денний строк після оплати покупцем у повному обсязі ціни продажу об'єкта приватизації та відшкодування продавцю витрат, пов'язаних з підготовкою об'єкта приватизації до продажу.
Пунктом 3.3 Договору передбачено, що право власності на об'єкт приватизації переходить до покупця після державної реєстрації в установленому законодавством порядку, яка здійснюється після сплати у повному обсязі ціни продажу об'єкта приватизації. 
Відповідно до пункту 13.1 цей Договір підлягає нотаріальному посвідченню, державній реєстрації та реєстрації у виконкомі Слов'янської міської ради.  Договір набирає чинності з моменту його укладання. 
Вказаний договір посвідчено нотаріально 06.04.2017 та зареєстровано у Державному реєстрі за №1493. 
На виконання умов Договору Підприємцем здійснено оплату ціни продажу об'єкта приватизації, з урахуванням відшкодування витрат, на загальну суму 411 666,32 грн., що підтверджується платіжними дорученнями від 06.04.2017 № 2, від 18.04.2017 № 2 та від 18.04.2017 № 3. 
19.04.2017 за актом приймання-передачі майна комунальної власності продавець передав, а покупець прийняв продане шляхом викупу майно комунальної власності - нежитлове приміщення (112,1 кв.м.) за адресою: Донецька область, м. Слов'янськ, вул. Батюка, 21/83, приміщення 2, ціна продажу якого становить 410 324,32 грн.   
Наказом Управління від 20.04.2017 № 32 завершено приватизацію нежитлового приміщення (112,1 кв.м.) за адресою: Донецька область, м. Слов'янськ, вул. Батюка, 21/83, приміщення 2.
24.04.2017 право власності на нежитлове приміщення, загальною площею                      112,1 кв.м. за адресою: Донецька область, м. Слов'янськ, вул. Батюка, 21/83, приміщення 2 зареєстровано за Богданець Тетяною Вікторівною, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 24.04.2017 № 85673090. 
Рішенням Виконавчого комітету Слов'янської міської ради від 03.05.2017 № 332 вирішено зареєструвати Договір, який укладений між Управлінням та Підприємцем.
Судами попередніх інстанцій встановлено, що постановою Слов'янського міськрайонного суду Донецької області від 13.12.2017 у справі № 243/2982/17 рішення Ради від 15.02.2017 № 8-ХХ-7, рішення Ради від 09.11.2016 № 19-ХVII-7 ?Про внесення доповнення у додаток до рішення Слов'янської міської ради від 10.02.2016 № 12-VI-7 ?Про затвердження Переліку об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Слов'янська, які підлягають приватизації в 2016-2017 роках?, рішення виконавчого комітету Слов'янської міської ради Донецької області від 01.02.2017 № 76 ?Про клопотання перед Слов'янською міською радою про приватизацію майна комунальної власності територіальної громади м. Слов'янська, розташованого за адресою: вул. Батюка, 21/83, приміщення 2, м. Слов'янськ? та рішення виконавчого комітету Слов'янської міської ради Донецької області від 05.10.2016 № 703 ??Про клопотання перед Слов'янською міською радою? визнано протиправними та скасовані.          
Постановою Донецького апеляційного адміністративного суду від 15.03.2018 залишено без змін постанову Слов'янського міськрайонного суду Донецької області від 13.12.2017 у справі № 243/2982/17 у частині  визнання протиправними та скасування зазначених рішень Ради.          
Судами встановлено, що листом від 02.04.2018 № 01.01-12/570,0325-203 Рада звернулась до Підприємця з проханням у добровільному порядку повернути до комунальної власності територіальної громади м. Слов'янська нежитлове приміщення загальною площею 112,1 кв.м. за адресою: Донецька область, м. Слов'янськ, вул. Батюка, 21/83, приміщення 2, у зв'язку з визнанням протиправними та скасування рішень Ради від 15.02.2017 № 8-ХХ-7, від 09.11.2016 №19-ХVII-7, від 01.02.2017 № 76, від 05.10.2016 № 703.  
У відповідь на вказаний лист Підприємцем надіслано Раді лист від 04.05.2018, в якому зазначено, що Підприємець є добросовісним набувачем права власності на спірний об'єкт у розумінні положень ЦК України. Крім того, Підприємець посилався на наявність у нього права на відшкодування понесених витрат у разі визнання спірного Договору недійсним.
Причиною виникнення спору в даній справі стало питання наявності чи відсутності підстав для визнання недійсним Договору.
Приймаючи оскаржувані рішення, суди виходили з того, що згідно із статтею 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Частиною першою статті 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Тобто правочин, який був вчинений з недодержанням у момент його вчинення вимог ЦК України і його зміст суперечить нормам ЦК України, має бути визнаний судом недійсним.
При цьому відповідно до частини першої статті 25 Закону України ?Про оренду державного та комунального майна? приватизація об'єкта оренди здійснюється відповідно до чинного законодавства.
Згідно з частинами першою та другою Закону України ?Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)? (у редакції, чинній на момент спірних відносин) об'єктами малої приватизації є окреме індивідуально визначене майно, в тому числі разом із земельними ділянками державної власності, на яких таке майно розташовано (група А).
Статтею 3 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" визначені способи малої приватизації, до яких, поряд із іншими, віднесено викуп.
Відповідно до частини першої статті 7 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" місцеві ради затверджують за поданням органів приватизації переліки об'єктів, які перебувають у комунальній власності та підлягають приватизації шляхом продажу за конкурсом, на аукціоні та шляхом викупу.
Включення об'єктів малої приватизації до переліків, зазначених у частині першій статті 7 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", здійснюється відповідно до Державної та місцевих програм приватизації чи з ініціативи відповідних органів приватизації або покупців.
Так, рішенням Ради від 21.11.2014 № 18-LXIX-6 затверджено Програму приватизації об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Слов'янська на 2015-2017 роки.
Згідно з пунктом 30 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні"     прийняття рішення про затвердження місцевих програм приватизації, а також переліку об'єктів комунальної власності, які не підлягають приватизації, визначення доцільності, порядку та умов приватизації об'єктів комунальної власності, є виключною компетенцією сільських, селищних, міських рад.
Приписами статті 19 Конституції України передбачено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Судами встановлено, що рішенням Ради від 10.02.2016 №1212-VI-7, з урахуванням рішення Ради від 09.11.2016 № 19-XVII-7 ?Про внесення доповнення у додаток до рішення Слов'янської міської ради від 10.02.2016 № 12-VI-7 ?Про затвердження Переліку об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Слов'янська, які підлягають приватизації в 2016-2017 роках?, затверджено Перелік об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Слов'янська, які підлягають приватизації у 2016-2017 роках, до якого включено нежитлове приміщення, загальною площею 112,1 кв.м.,  розташоване за адресою: вул. Батюка, 21/83, приміщення 2, м. Слов'янськ.
Відповідно до частини другої статті 777 ЦК України наймачеві надано переважне право придбати річ, що є об'єктом найму, за умов належного виконання своїх обов'язків за договором найму, в разі її продажу наймодавцем.
Згідно з частиною першою статті 289 Господарського кодексу України орендар має право на викуп об'єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди.
Пунктом 5.3 Договору оренди сторони передбачили право орендаря викупити об'єкт оренди відповідно до чинного законодавства України. 
Відповідно до статті 11 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)"   (у редакції, чинній на момент виникнення правовідносин) викуп застосовується щодо об'єктів малої приватизації, які не продано на аукціоні, за конкурсом, а також у разі, якщо право покупця на викуп об'єкта передбачено законодавчими актами.
Таким чином викуп, як спосіб приватизації, може застосовуватись у двох випадках: 
1) до тих об'єктів приватизації, які не були продані на аукціоні або за конкурсом; 
2) у разі, якщо право покупця на викуп об'єкта передбачено законодавчими актами.
Згідно з пунктом 1 частини першої статті 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" приватизація об'єктів групи А здійснюється з урахуванням таких особливостей: у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем      за згодою     орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди,     в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання для цілей оренди майна.
Враховуючи викладене суди дійшли висновку, що у даному випадку спірний Договір на момент його вчинення був укладений з додержанням вимог діючого законодавства України.
Що ж до посилання Прокурора на визнання постановою Слов'янського міськрайонного суду Донецької області від 13.12.2017 у справі № 243/2982/17, залишеною без змін постановою Донецького апеляційного адміністративного суду від 15.03.2018 протиправними та скасування рішень Ради, що передували укладанню Договору як на підставу визнання спірного Договору недійсним, то судами встановлено, що зазначені постановою Слов'янського міськрайонного суду Донецької області від 13.12.2017 у справі № 243/2982/17, яка залишена без змін постановою Донецького апеляційного адміністративного суду від 15.03.2018, порушення органом місцевого самоврядування (Радою) при укладенні спірного правочину, не можуть бути підставою для визнання спірного Договору недійсним, оскільки покупцем об'єкта приватизації (Підприємцем) дотримано визначені Радою умови та порядок приватизації, що зумовлює визнання Підприємця добросовісним набувачем права власності на вказаний об'єкт. 
Частиною першою статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод передбачено, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
При цьому суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини та Європейської комісії з прав людини як джерело права, відповідно до статті 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини".
Пунктами 32-35 рішення Європейського суду з прав людини від 24.06.2003 "Стретч проти Сполученого Королівства" визначено, що майном у зазначеній статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, вважається законне та обґрунтоване очікування набути майно або майнове право за договором, укладеним з органом публічної влади. За висновком Європейського суду в зазначеній справі "наявність порушень з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила". Оскільки особу позбавили права на його майно лише з тих підстав, що порушення були вчинені з боку публічного органу, а не громадянина, у такому випадку мало місце "непропорційне втручання у право заявника на мирне володіння своїм майном та, відповідно, відбулось порушення статті 1 Першого протоколу Конвенції?.
Крім того, за змістом рішення Європейського суду з прав людини у справі "Рисовський проти України" суд підкреслює особливу важливість принципу "належного урядування". Він передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб. Зокрема, на державні органи покладено обов'язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси.
Принцип "належного урядування", як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість. Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам. З іншого боку, потреба виправити минулу "помилку" не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов'язків. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються. 
Також судами встановлено, що здійснюючи приватизаційну політику щодо Підприємця, Рада та Виконавчий комітет Слов'янської міської ради діяли як органи публічної влади і повинні були ухвалювати свої рішення в межах чинних на той час законів. Вони мали виключні повноваження щодо встановлення умов приватизації та ухвалення необхідних для її проведення актів, не погоджуючи своїх дій та рішень з покупцями.
Покупці не мали і не могли мати можливості перевіряти правильність актів Ради та Виконавчого комітету Слов'янської міської ради щодо приватизації ними майна. 
Самі по собі допущені органами публічної влади порушення при визначенні умов та порядку приватизації не можуть бути безумовною підставою для визнання приватизаційних договорів недійсними, повернення приватизованого майна державі в порушення права власності покупця, якщо вони не допущені внаслідок винної, протиправної поведінки самого покупця. 
Вказана правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 14.03.2007 у справі № 21-8во07.
Що ж до доводів Прокурори про здійснення Підприємцем оплати поліпшень по капітальному ремонту 18.11.2016, тобто після звернення 20.09.2016 до Управління, як порушення порядку приватизації у розумінні статті 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", то такі доводи були предметом розгляду судів попередніх інстанцій та були відхилені ними, оскільки на момент прийняття рішення про приватизацію орендованого майна, а саме 15.02.2017, орендарем здійснено та сплачено за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди,      в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, що підтверджується наявними в матеріалах справи доказами.   
Також судами зазначено, що 20.09.2016 Підприємець звернувся до Управління із заявою від 19.09.2016 про включення до переліку об'єктів, що підлягають приватизації, на що Рада листом від 26.09.2016 № 03-08-1327 повідомила, що перелік об'єктів комунальної власності, що підлягають приватизації, формується та затверджується без визначення способу приватизації. 
16.01.2017 Підприємцем надано аудиторський висновок, яким підтверджується фінансування невід'ємних поліпшень на суму більш ніж 25% ринкової вартості об'єкта, за якою він був переданий в оренду, визначеної суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання для цілей оренди майна. Отже лише після вказаних дій Радою прийнято рішення від 01.02.2017 № 76, яким дозволено приватизацію спірного об'єкту та визначено спосіб приватизації шляхом викупу.     
Враховуючи викладене, суди дійшли висновку про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог.
Посилання в касаційній скарзі на те, що: визнання недійсним у судовому порядку приватизаційного рішення Ради і набрання судовим рішенням чинності, згідно з позицією Верховного Суду України, свідчить про відсутність волі місцевої громади (власника майна) на відчуження майна у момент такого відчуження, у зв'язку з чим власник має право на витребування свого майна від добросовісного набувача відповідно до пункту 3 частини першої статті 388 ЦК України, оскільки майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом; Підприємцем порушено вимоги статті 18-2 Закону України ?Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)? (у редакції, чинній на момент укладення Договору), а саме Підприємець звернувся із заявою про приватизацію об'єкта оренди до проведення поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, у розмірі не менш як 25 % ринкової вартості майна; судами не надано належної правової оцінки актам виконаних робіт та договору по капітальному ремонту нежитлового приміщення від 18.11.2016 № 18/11, - не приймаються Касаційним господарським судом, оскільки спростовуються викладеними у даній постанові доводами судів попередніх інстанцій.
Відповідно до статті 300 ГПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається.
З огляду на викладене Касаційний господарський суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення касаційної скарги, оскільки судами було прийнято рішення з дотриманням норм матеріального та процесуального права, що надає підстави залишити їх без змін.
У зв'язку з тим, що суд відмовляє у задоволенні касаційної скарги та залишає без змін раніше прийняті у даній справі судові рішення, а також враховуючи, що учасники справи не подавали заяв про розподіл судових витрат, понесених у зв'язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, суд покладає на скаржника витрати зі сплати судового збору за подання касаційної скарги.
Керуючись статтями 129, 308, 309, 315 ГПК України, Касаційний господарський суд
П О С Т А Н О В И В :
Касаційну скаргу прокуратури Харківської області залишити без задоволення, а рішення господарського суду Донецької області  від 22.04.2019 та постанову Східного апеляційного господарського суду від 07.08.2019 у справі                                № 905/2236/18 - без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Суддя                                                                                                    І. Булгакова
Суддя                                                                                                    Б. Львов
Суддя                                                                                                    Т. Малашенкова