Постанова
Іменем України
 
21 серпня 2019 року 
м. Київ
 
справа № 523/994/14-ц
провадження № 61-8560св18
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: 
 
головуючого - Сімоненко В. М.,
суддів: Калараш А. А., Лесько А. О., Мартєва С. Ю.,  Штелик С. П. (суддя-доповідач),  
 
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 , 
відповідачі:  товариство з обмеженою відповідальністю «Альянс Висотбуд», публічне акціонерне товариство «Укрсоцбанк», 
треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кравченко Інеса Володимирівна, комунальне підприємство «Міське капітальне будівництво», 
 
розглянув в порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» на рішення Суворовського районного суду м. Одеси в складі судді Кисельова В. К. від 17 листопада           2014 року та рішення апеляційного суду Одеської області в складі суддів: Громіка Р. Д., Панасенкова В. О., Парапана В. Ф., від 20 січня 2016 року,  
 
В С Т А Н О В И В :
 
Відповідно до підпункту 4 пункту 1 розділу XIII «Перехідні положення» ЦПК України (далі - Цивільний процесуальний кодекс України), у редакції Закону України № 2147-VIII від 03 жовтня 2017 року «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів», касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.
 
Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
 
У жовтні 2013 року ОСОБА_1 разом з іншими звернувся до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» (далі - ТОВ «Альянс-Висотбуд»), публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» (далі - ПАТ «Укрсоцбанк»), треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кравченко І. В., Комунальне підприємство «Міське капітальне будівництво» (далі - КП «Міське капітальне будівництво»), про визнання майнових прав на об`єкт інвестування та визнання частково недійсним іпотечного договору.
 
Позов ОСОБА_1 було виділено в окреме провадження ухвалою Суворовського районного суду м. Одеси від 14 січня 2014 року. 
 
Позовна заява мотивована тим, що 17 березня 2005 року між Управлінням капітального будівництва Одеської міської ради та ТОВ «Альянс-Висотбуд» укладений  контракт на будівництво житлового будинку АДРЕСА_1 .
 
01 липня 2008 року між ПАТ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд», Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Жилстрой» (далі - ТОВ «Альянс-Жилстрой») укладений генеральний договір про співробітництво, згідно з яким ТОВ «Альянс-Висотбуд» має право продати ПАТ «Укрсоцбанк» безпроцентні (цільові) облігації. Загальна вартість всіх лотів цінних паперів, що будуть придбаватись та одночасно перебувати у власності банку, не повинна перевищувати ліміт у розмірі 15 479 750 грн 00 коп. 
 
01 липня 2008 року між ПАТ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд» укладений іпотечний договір, згідно з яким товариство як забезпечення виконання своїх зобов`язань за генеральним договором про співробітництво від 01 липня 2008 року передало в іпотеку майнові права на незакінчені будівництвом квартири, розміщені у багатоповерховому житловому будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1 . 
 
02 та 16 липня 2008 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та ПАТ «Укрсоцбанк» укладені кредитні договори, за умовами яких банк надав товариству кредит у розмірі 1 900 323,60 доларів США та 741 137,25 доларів США відповідно.
 
02 та 16 липня 2008 року з метою забезпечення виконання вказаних кредитних договорів між ПАТ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд» укладені договори іпотеки, за умовами яких товариство передало в іпотеку майнові права на незакінчені будівництвом квартири у багатоповерховому житловому будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1 .
 
Разом із цим, 22 жовтня 2009 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Альянс-Висотбуд» був укладений договір купівлі продажу майнових прав № 22/27             від 22 жовтня 2009 року, відповідно до якого ОСОБА_1 придбав майнові права на однокімнатну квартиру АДРЕСА_2 , яку товариство зобов`язалося після завершення будівництва зазначеного будинку передати йому за актом приймання-передачі у І кварталі 2010 року.    
 
Свої зобов`язання ОСОБА_1 виконав в повному обсязі, сплативши ТОВ «Альянс-Висотбуд» грошові кошти в сумі 242 825 грн за купівлю майнових прав на квартиру в об`єкті будівництва, що знаходиться за адресою АДРЕСА_2 , згідно договору купівлі-продажу майнових прав № 22/27 від 22 жовтня 2009 року. 
 
Позивач стверджує, що до теперішнього часу ТОВ «Альянс-Висотбуд» свої зобов`язання не виконав, порушив та не дотримався умов договору укладеного. 
 
Крім того, ТОВ «Альянс-Висотбуд» уклало із ПАТ «Укрсоцбанк» іпотечний договір, за умовами якого в іпотеку передано майнові права на незакінчені будівництвом квартири, серед яких і квартири у будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , тобто вчинило дії, про які ОСОБА_1 не знав та які можуть призвести до втрати ним права власності на проінвестоване нерухоме майно, а тому позивач просив суд:
- визнати за ним майнові права на об`єкт інвестування - однокімнатну квартиру АДРЕСА_2 ; 
- визнати недійсними підпункти 1.1. іпотечних договорів № № 51-07/204,               02 10/2628, 02-10/2999 від 01, 02, 16 липня 2008 року відповідно, укладених між ПАТ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд», у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру АДРЕСА_2 ; 
- зняти заборону відчуження на квартиру АДРЕСА_2 ;  
- виключити з Державного реєстру іпотек записи про обтяження квартири іпотекою.
 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
 
Рішенням Суворовського районного суду м. Одеси в складі від 17 листопада 2014 року позов ОСОБА_1 задоволено.  
Визнано за ОСОБА_2 майнові права на об`єкт інвестування - 1-кімнатну квартиру АДРЕСА_2 , згідно умов договору купівлі продажу майнових прав № 22/27 від 22 жовтня 2009 року.
Визнано недійсним п. 1. 1 іпотечного договору № 51-07/204 від 01 липня            2008 року, укладений між акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру   АДРЕСА_2 .
Визнано недійсним п. 1. 1 іпотечного договору № 02-10/2628 від 02 липня 2008 року, укладений між акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру   АДРЕСА_2 .
Визнати недійсним п. 1. 1 іпотечного договору № 02-10/2999 від 16 липня 2008 року, укладений між акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру   АДРЕСА_2 .
Знято заборону відчуження на квартиру АДРЕСА_2 та виключено з Державного реєстру іпотек записи про обтяження її іпотекою.
Стягнуто у рівних частках з товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» та публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» судовий збір у розмірі 3 564 грн, тобто по 1 782 грн з кожного, зарахувавши його до спеціального фонду Державного бюджету України. 
 
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що між сторонами виникли договірні правовідносини щодо інвестування будівництва квартири. Позивач як інвестор проінвестував будівництво об`єкта нерухомості за власні кошти, у зв`язку із чим він до введення об`єкта нерухомості в експлуатацію є власником майнових прав на об`єкт інвестування. При укладенні оспорюваних договорів іпотеки їх сторони порушили положення статті 5 Закону України від 05 червня 2003 року «Про іпотеку», а тому суд дійшов висновку, що умови цих договорів в частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру ОСОБА_1 підлягають визнанню недійсними відповідно до статей 203, 215 ЦК України. 
 
Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції
 
Рішенням апеляційного суду Одеської області від 20 січня 2016 року апеляційну скаргу публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» задоволено частково.
Рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 17 листопада 2014 року скасовано в частині вирішення вимог про визнання права власності на майнові права на спірну квартиру та ухвалити в цій частині нове рішення.
У задоволенні позову ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд», публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кравченко Інеса Володимирівна, комунальне підприємство «Міське капітальне будівництво», про визнання майнових прав на об`єкт інвестування відмовлено.
В решті рішення суду першої інстанції залишено без змін. 
 
Рішення суду апеляційної інстанції мотивовано тим, що майнові права на відповідну квартиру у незавершеному будівництвом житловому будинку, вартість яких була сплачена ОСОБА_1 за договором купівлі-продажу у повному обсязі, відповідно до положень Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час укладення договорів іпотеки) не могли бути предметом іпотеки,  а тому ТОВ «Альянс-Висотбуд» неправомірно передало в іпотеку зазначені майнові права ПАТ «Укрсоцбанк». Задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_1 про визнання за ним майнових прав на спірну квартиру, суд першої інстанції не врахував, що таке право у позивача виникло на підставі договору купівлі-продажу від 06 вересня 2010 року, який ніким не оспорювався та недійсним у судовому порядку не визнавався, у зв`язку з чим підстави для визнання цього права у судовому порядку за позивачем відсутні.  Апеляційний суд указав, що висновки суду першої інстанції в частині вимог про визнання частково недійними спірних іпотечних договорів, зняття заборони відчуження на об`єкт інвестування та виключення відомостей з Державного реєстру іпотек відповідають вимогам закону, обставини справи в цій частині встановлені повно, а доводи апеляційної скарги не підтверджені належними та допустимими доказами і не спростовують таких висновків суду першої інстанції. 
 
Короткий зміст вимог касаційної скарги
 
У касаційній скарзі, поданій у травні 2016 року до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ, ПАТ «Укрсоцбанк», посилаючись на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржені судові рішення в частині вирішення вимог про визнання частково недійними спірних іпотечних договорів, зняття заборони відчуження на об`єкт інвестування та виключення відомостей з Державного реєстру іпотек та ухвалити в указаній частині нове рішення, яким відмовити у задоволенні указаних вимог ОСОБА_1 . 
 
Аргументи учасників справи
 
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
 
Касаційна скарга мотивована тим, що суди попередніх інстанцій, на думку скаржника, не повно дослідили зібрані у справі докази та дійшли помилкових висновків про задоволення позову в частині, яка оскаржується. Суди попередніх інстанцій не взяли до уваги черговість укладення договорів, а саме те, що на момент укладення договору купівлі-продажу майнових прав від 22 жовтня 2009 року вже існували іпотечні договори, укладені між ПАТ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд», і нотаріусом Київського міського нотаріального округу внесено відомості до Державного реєстру іпотек і Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна запис про обтяження нерухомого майна іпотекою та накладено на нього заборону відчуження. Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним договором та іпотечні сертифікати» є спеціальним законом, що регулює спірні правовідносини та містить спеціальні норми щодо умов укладення договору іпотеки, предметом якого є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено. Однак, суди не застосували норми цього закону, обмежившись лише посиланням на норми Закону України «Про іпотеку». Задовольняючи відповідні позовні вимоги, суди не звернули увагу на те, що позивач не є стороною оспорюваних іпотечних договорів, а тому під час їх укладення його права та законні інтереси не було порушено.
 
В іншій частині рішення суду апеляційної інстанції не оскаржується, у зв`язку із чим в силу вимог статті 400 ЦПК України Верховним Судом не переглядається.  
 
Доводи інших учасників справи
 
У січні 2017 року  ОСОБА_1 подав відзив на касаційну скаргу, посилаючись на те, що обставини справи судами попередніх інстанцій встановлені повно та відповідають фактичними обставинам, які склалися між учасниками даної справи. У відзиві на касаційну скаргу заявник просив відмовити у задоволенні касаційної скарги та залишити оскаржувані рішення без змін, посилаючись на їх законність і обґрунтованість. 
 
Обставини справи, встановлені судами 
 
Судами встановлено, що 28 лютого 2005 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та управлінням капітального будівництва Одеської міської ради  укладений договір про співробітництво № 17 05. 
 
17 березня 2005 року між управлінням капітального будівництва Одеської міської ради та ТОВ «Альянс-Висотбуд» укладений  контракт на будівництво житлового будинку АДРЕСА_1 .
 
01 липня 2008 року між ПАТ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд», ТОВ «Альянс-Жилстрой» укладений генеральний договір про співробітництво, згідно з яким ТОВ «Альянс-Висотбуд» має право продати ПАТ «Укрсоцбанк» безпроцентні (цільові) облігації. Загальна вартість усіх лотів цінних паперів, що будуть придбаватись та одночасно перебувати у власності банку, не повинна перевищувати ліміт у розмірі 15 479 750 грн. 
 
01 липня 2008 року між ПАТ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд» укладений іпотечний договір, згідно з яким товариство як забезпечення виконання своїх зобов`язань за генеральним договором про співробітництво від 01 липня 2008 року передало в іпотеку майнові права на незакінчені будівництвом квартири, розміщені у багатоповерховому житловому будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1 . 
 
02 та 16 липня 2008 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та ПАТ «Укрсоцбанк» укладені кредитні договори, за умовами яких банк надав товариству кредит у розмірі 1 900 323,60 доларів США та 741 137,25 доларів США відповідно.
 
02 та 16 липня 2008 року з метою забезпечення виконання вказаних кредитних договорів між ПАТ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд» укладені договори іпотеки, за умовами яких товариство передало в іпотеку майнові права на не закінчені будівництвом квартири у багатоповерховому житловому будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1 .
 
22 жовтня 2009 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Альянс-Висотбуд» був укладений договір купівлі продажу майнових прав № 22/27 від 22 жовтня 2009 року. 
 
Основною метою укладення цього Договору було фінансування            ОСОБА_1 будівництва квартири, шляхом купівлі майнових прав на квартиру в об`єкті будівництва, що надавало право покупцю майнових прав після завершення будівництва отримати цю квартиру у приватну власність.
 
Пунктом 3.1.3 договору купівлі продажу майнових прав № 22/27                            від 22 жовтня 2009 року визначено, що після закінчення будівництва ТОВ «Альянс-Висотбуд» зобов`язаний передати ОСОБА_1 квартиру, вказану в даному договорі. 
 
Згідно пункту 4.2 договору купівлі продажу майнових прав № 22/27                      від 22 жовтня 2009 року термін закінчення будівельно-монтажних робіт на об`єкті будівництва, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 та введення його в експлуатацію - І квартал 2010 року.
 
Відповідно до пункту 5.1 договору купівлі продажу майнових прав № 22/27  від 22 жовтня 2009 року вартість майнових прав на квартиру складає             242 825 грн. 
 
Свої зобов`язання ОСОБА_1 виконав в повному обсязі, сплативши ТОВ «Альянс-Висотбуд» грошові кошти в сумі 242 825 грн за придбання майнових прав на квартиру в об`єкті будівництва. 
 
ТОВ «Альянс-Висотбуд» свої зобов`язання не виконав та порушив умови договору укладеного з позивачем.
 
Мотивувальна частина
 
Позиція Верховного Суду
 
Згідно частини третьої статті 3 ЦПК України провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи. 
 
Згідно статті 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.
 
Відповідно до частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
 
Відповідно до статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
 
За частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
 
Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню. 
 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд та застосовані норми права
 
Обов`язком суду при розгляді справи є дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об`єктивності з`ясування обставин справи та оцінки доказів.
 
Усебічність та повнота розгляду передбачає з`ясування усіх юридично значущих обставин та наданих доказів з усіма притаманними їм властивостями, якостями та ознаками, їх зв`язків, відносин і залежностей. Усебічне, повне та об`єктивне з`ясування обставин справи забезпечує, як наслідок, постановлення законного й обґрунтованого рішення.
 
Відповідно до частин першої - п`ятої  статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
 
Згідно частин першої та другої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - и третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
 
Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
 
Відповідно до статті 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами. 
 
Майнові права на нерухомість - об`єкт будівництва (інвестування) не вважаються речовими правами на чуже майно, оскільки об`єктом цих прав є не чуже майно, а також не вважаються правом власності, оскільки об`єкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього.
 
Майнове право, що є предметом договору купівлі-продажу, - це обумовлене право набуття у майбутньому права власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, необхідні й достатні для набуття речового права.   
 
Майновими визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги. 
 
Майнове право, яке можна визначити як право очікування, є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
 
Такий правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду України від 24 червня 2015 року (провадження № 6-318цс15) та постанові цього ж суду від 18 листопада 2015 року (провадження № 6-1858цс15), від висновків яких не відступила Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові                             від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19). 
 
Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.  
 
Стаття 331 ЦК України встановила загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію. 
 
За правилами статті 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред`явлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує її право власності.  
 
Оскільки відповідно до статті 328 ЦК України набуття права власності - це певний юридичний механізм, з яким закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на окремі об`єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен установити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об`єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, визначеному статтею 392 цього Кодексу.  
 
У справі, яка переглядається, позивач виконав свої грошові зобов`язання за договором купівлі-продажу майнових прав, повністю сплативши вартість об`єкта будівництва, установлену цим договором, тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення правових передумов, необхідних і достатніх для набуття права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва або для набуття права на майнові права на цей об`єкт. 
 
Проте право власності на спірну квартиру у позивача не виникло. Порядок оформлення права власності на об`єкт інвестування після введення такого об`єкта в експлуатацію врегульовано чинними на час укладення договору купівлі-продажу майнових прав Законом України від 19 червня 2003 року «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та Законом України «Про інвестиційну діяльність». За змістом   договору купівлі-продажу майнових прав позивач отримала лише право на набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно.
 
Апеляційний суд, врахувавши, що майнове право позивача на квартиру ніким не заперечується, а договір купівлі-продажу майнових прав ніким не оспорюється, обґрунтовано відмовив у задоволенні позовних вимог про визнання за позивачем права на майнові права на об`єкт інвестування. 
 
Разом із тим, за змістом частин першої, третьої статті 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи; правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом.
 
Згідно з частиною першою статті 576 ЦК України предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення. 
 
Відповідно до частини другої статті 583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави. 
 
Статтями 1, 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час укладення договорів іпотеки) визначено, що застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом. Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно  належить  іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно  може  бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом  порядку як окремий виділений у натурі об`єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом. Предметом іпотеки також може бути об`єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Частина об`єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об`єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості.
 
На час укладення спірних договорів іпотеки стаття 5 Закону України «Про іпотеку» не визначала майнові права як предмет іпотеки, а відповідні зміни до цієї статті були внесені Законом України від 25 грудня 2008 року «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва».
 
Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірних договорів) встановлює відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном. 
 
Отже, предметом правового регулювання згідно з Законом України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» є відносини з приводу іпотечного боргу, який виникає після невиконання договору, забезпеченого іпотекою, а не для забезпечення кредитного договору.
 
Майнові права на об`єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі і до Закону України «Про іпотеку».
 
За змістом статей 215, 216 ЦК України вимоги про визнання оспорюваного правочину недійсним і застосування наслідків його недійсності можуть бути заявлені як однією із сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненим правочином.
 
Оскільки оспорюваними договорами передано в іпотеку майнові права на квартиру, які на момент подання позову належать ОСОБА_1 , останній відповідно до положень статей 15, 16, 215, 216 ЦК України має право оспорювати зазначені іпотечні договори в судовому порядку, оскільки ці договори стосуються його прав та інтересів.  
 
Суд першої інстанції, з рішенням якого у цій частині погодився апеляційний суд, визнаючи недійсними іпотечні договори: від 01 липня 2008 року                   № 51-07/204, від 02 липня 2008 року № 02-10/2628, від 16 липня 2008 року               № 02-10/2999, укладені між ПАТ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд», у частині передачі в іпотеку майнових прав на спірну квартиру, в силу статей 203, 215 ЦК України, виходив з того, що вказані договори укладені з порушенням вимог частини другої статті 583 ЦК України та статті 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час укладення договорів іпотеки). Суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про те, що майнові права на спірну квартиру у незавершеному будівництвом житловому будинку, відповідно до положень Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), не могли були предметом іпотеки, а отже ТОВ «Альянс-Висотбуд» неправомірно передало в іпотеку зазначені майнові права ПАТ «Укрсоцбанк».
 
Доводи касаційної скарги про те, що на спірні правовідносини поширюється дія Закону України від 19 червня 2003 року «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним договором та іпотечні сертифікати», є необґрунтованими, оскільки предметом правового регулювання згідно із указаним Законом є відносини з приводу іпотечного боргу, який виникає після невиконання договору, забезпеченого іпотекою, а не для забезпечення кредитного договору, що спростовує доводи касаційної скарги. 
 
З урахуванням зазначеного, суди попередніх інстанцій правильно визнали недійсними пункти 1.1 іпотечних договорів від 01 липня 2008 року                    № 51-07/204, від 02 липня 2008 року №02-10/2628, та від 16 липня 2008 року № 02-10/2999, укладених між ПАТ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру АДРЕСА_2 . А тому оскаржувані судові рішення у цій частині не підлягають скасуванню. 
 
Аналогічні правові висновки викладено у постанові Верховного Суду                     від 26 червня 2019 року у справі № 523/13452/15-ц (провадження № 61-8653св18), постанові Верховного Суду від 07 серпня 2019 року у справі            № 523/7001/16-ц (провадження № 61-13786св18). 
 
Разом із цим апеляційний суд, залишаючи без змін рішення суду першої інстанції в частині позовних вимог про зняття заборони відчуження на квартиру АДРЕСА_2 , та виключення з Державного реєстру іпотек запису про її обтяження, не врахував роз`яснення, викладені у пунктах 8, 10 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», відповідно до яких рішенням суду не може бути зобов`язано сторони здійснити державну реєстрацію правочину, оскільки це суперечить загальним засадам цивільного законодавства - свободі договору (пункт 3 частини першої статті 3 ЦК України). 
 
Також суди попередніх інстанцій не взяли до уваги те, що суб`єкт проведення реєстраційних дій, який здійснює скасування попередньої реєстрації, не було залучено до участі у справі як відповідача, а тому позовні вимоги у цій частині не підлягають задоволенню. 
 
Аналогічні правові висновки викладено у постанові Верховного Суду             від 19 червня 2019 року у справі № 523/1137/14-ц (провадження № 61-7690св18).
 
Однакове застосування закону забезпечує загальнообов`язковість закону, рівність перед законом та правову визначеність у державі, яка керується верховенством права. Єдина практика застосування законів поліпшує громадське сприйняття справедливості та правосуддя, а також довіру до відправлення правосуддя.
 
Неодноразове ухвалення протилежних і суперечливих судових рішень, особливо судами вищих інстанцій, може спричинити порушення права на справедливий суд, закріплене в пункті 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
 
Загальновизнаний принцип правової визначеності передбачає стабільність правового регулювання і виконуваність судових рішень.  
 
Частиною першою статті 412 ЦПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права.
 
Частиною третьою статті 412 ЦПК України передбачено, що неправильним застосуванням норм матеріального права вважається неправильне тлумачення закону або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню. 
 
За таких обставин рішення Суворовського районного суду м. Одеси                    від 17 листопада 2014 року та рішення апеляційного суду Одеської області  від 20 січня 2016 року в частині позовних вимог ОСОБА_1 прозняття заборони відчуження на квартиру та виключення з Державного реєстру іпотек запису про її обтяження підлягають скасуванню з ухваленням у цій частині нового рішення про відмову у позові.  
 
Керуючись статтями 400, 409, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду,  
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» задовольнити частково.  
 
Рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 17 листопада 2014 року та рішення апеляційного суду Одеської області  від 20 січня 2016 року у частині позовних вимог ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд», публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кравченко І. В., комунальне підприємство «Міське капітальне будівництво, про зняття заборони відчуження на квартиру АДРЕСА_2 , та виключення з Державного реєстру іпотек запису про її обтяження скасувати.  
 
У позові ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд», публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кравченко І. В., комунальне підприємство «Міське капітальне будівництво, про зняття заборони відчуження на квартиру АДРЕСА_2 , та виключення з Державного реєстру іпотек запису про її обтяження відмовити.
 
Рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 17 листопада 2014 року та рішення апеляційного суду Одеської області  від 20 січня 2016 року у частині позовних вимог ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд», публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кравченко І. В., комунальне підприємство «Міське капітальне будівництво, про визнання частково недійними іпотечних договорів залишити без змін.  
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає. 

Головуючий                                                          В. М. Сімоненко 
 
Судді:                                                                    А. А. Калараш  
 
                                                                                 А. О. Лесько
 
                                                                             С. Ю. Мартєв 
 
                                                                              С. П. Штелик