ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 вересня 2019 року 
м. Київ
Справа №  909/921/18 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Могил С.К. - головуючий (доповідач), Волковицька Н.О., Случ О.В., за участю секретаря судового засідання Кравчук О.І., за відсутності представників сторін,   розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Фізичної особи-підприємця Кліща Степана Миколайовича  на постанову Західного апеляційного господарського суду від 10.07.2019 та рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 14.03.2019  у справі № 909/921/18  за позовом Фізичної особи-підприємця Сівецької Тетяни Володимирівни до Фізичної особи-підприємця Кліща Степана Миколайовича про розірвання договору оренди нежитлового приміщення.
В С Т А Н О В И В:
Фізична особа-підприємець Сівецька Тетяна Володимирівна звернулась до Господарського суду Івано-Франківської області з позовом до фізичної особи-підприємця Кліща Степана Миколайовича про розірвання договору оренди нежитлового приміщення від 03.07.2015.
В обґрунтування своїх вимог Сівецька Т.В. посилалась на здійснення Кліщем С.М. без її згоди та з порушенням законодавства у сфері містобудівної діяльності реконструкції об`єкта оренди зі зміною зовнішніх конструкцій фасаду тераси, зокрема, замурування  зовнішньої стіни, яке унеможливлює використання переданої в оренду тераси за призначенням. 
Господарські суди обох інстанцій дійшли висновків про обґрунтованість та доведеність позовних вимог, тому рішенням від 14.03.2019, залишеним без змін постановою від 10.07.2019,  позовні вимоги задовольнили. 
При цьому, судами встановлено, що договір оренди, з приводу розірвання якого виник спір у даній справі, був укладений між позивачем (орендодавцем) та відповідачем (орендарем) 03.07.2015. На умовах вказаного договору, позивач за Актом приймання-передачі від 03.07.2015 передала, а відповідач прийняв в строкове платне користування нежитлове приміщення 2-го поверху загальною прощею 156,8 кв. м. та терасу - площею 46,4 кв.м., що знаходяться за адресою: м. Галич, вул. Є.Коновальця, 3 .
Відповідно до п. 4.1 договору орендодавець надала орендарю дозвіл на проведення робіт по внутрішньому переплануванню та покращенню майна в орендованому приміщенні відповідно до його зайняття підприємницькою діяльністю.
Позивач стверджує, що 10.02.2017, при огляді об`єкта оренди, нею виявлено, що відповідачем без її згоди проведено реконструкцію об`єкта нерухомості, а саме, змінено зовнішні конструкції зовнішнього фасаду приміщення - тераси, в зв`язку з чим,  позивачем на адресу відповідача направлено претензію-пропозицію про розірвання договору в добровільному порядку та звільнення займаних приміщень.
В свою чергу відповідач 03.03.2017 звернувся до Управління Державної архітектурно-будівельної інспекції в Івано-Франківській області із заявою про перевірку законності проведення власником приміщення реконструкції.
10.03.2017 відповідачем надано відповідь на надіслану претензію-пропозицію, в якій повідомлено позивача, що її вимоги задоволенню не підлягають, оскільки відповідачем не проводилась  реконструкція приміщення тераси, а лише здійснено внутрішні перепланування та покращення майна у відповідності з умовами п. 4.1. укладеного договору оренди. 
Звертаючись до суду з позовом про розірвання договору, позивач на підтвердження своїх доводів про те, що здійснені відповідачем будівельні роботи є саме реконструкцією приміщення, внаслідок якого приміщення неможливо використовувати за призначенням, надала Акт перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил від 27.03.2017, яким зафіксовано виявлені перевіркою порушення п. 2 ч. 1 ст. 34 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", встановлено факт виконання реконструкції другого поверху кафе, а саме, замурування зовнішньої стіни тераси та демонтування вікна між терасою та залом кафе у 2015 році без зареєстрованої декларації про початок виконання будівельних робіт; протокол про правопорушення у сфері містобудівної діяльності від 27.03.2017 та припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил від 27.03.2017, яким зобов`язано позивача усунути виявлені порушення до 27.05.2017 шляхом направлення декларації про початок виконання будівельних робіт або повернути приміщення до попереднього стану; постанову про накладення на позивача штрафу в розмірі 57 600,00 грн. за порушення у сфері містобудівної діяльності, яка судовими рішеннями у справі №809/589/17 визнана протиправною та скасована; копію рішення Івано-Франківського окружного адміністративного суду від 07.02.2018 у справі №809/814/17 за позовом Сівецької Тетяни Володимирівни до головного інспектора будівельного нагляду Управління Державної архітектурно-будівельної інспекції в Івано-Франківській області про визнання дій протиправними та скасування припису від 27.03.2017, яким скасовано припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил від 27.03.2017 щодо об`єкта нерухомого майна, яке знаходиться за адресою: м. Галич, вул. Є. Коновальця, 3 ; скріншот (знімок екрана) сторінки Google з виглядом вулиці Євгена Коновальця в місті Галичі станом на травень 2015 року;  скріншот (знімок екрана) з Інтернет - ресурсу "DOM.RIA" із оголошенням про здачу в оренду приміщення; роздруківки сторінки Google з виглядом вулиці Євгена Коновальця в місті Галичі станом на травень 2015 року.
Судами з`ясовано, що з 03.07.2015 по час розгляду справи відповідач користується нежитловими приміщенням площею 156,8 кв.м та терасою площею 46,4 кв.м (за адресою: м. Галич, вул. Є. Коновальця, 3 ) на підставі укладеного з позивачем договору оренди.
Рішенням Івано-Франківського окружного адміністративного суду від 07.02.2018 у справі № 809/814/17 за позовом Сівецької Тетяни Володимирівни до головного інспектора будівельного нагляду Управління Державної архітектурно-будівельної інспекції в Івано-Франківській області про визнання дій протиправними та скасування припису від 27.03.2017, скасовано припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил від 27.03.2017 щодо об`єкта нерухомого майна, яке знаходиться за адресою: м. Галич, вул. Є. Коновальця, 3 , та встановлено, що реконструкція тераси Сівецькою Тетяною Володимирівною не здійснювалась. Зазначене рішення набрало законної сили.
В постанові Львівського апеляційного адміністративного суду від 05.10.2017 у справі № 809/589/17 за позовом Сівецької Т.В. до головного інспектора будівельного нагляду інспекційного відділу управління державної архітектурно-будівельної інспекції в Івано-Франківській області про визнання протиправною та скасування постанови про накладення штрафу за порушення у сфері містобудівної діяльності, встановлено, що у відповіді на претензію-пропозицію № 1 від 10.03.2017 орендар фактично підтвердив, що вказані вище роботи в орендованих нежитлових приміщеннях виконані ним, однак вважає їх не реконструкцією, а внутрішнім переплануванням та покращенням орендованого майна, на яке (перепланування) позивач як орендодавець надала йому дозвіл, відповідно до умов п. 4.1. договору. 
Дійшовши висновків, що встановлені вказаними судовими рішеннями обставини свідчать про використання відповідачем переданого в оренду приміщення не за призначенням та з порушенням умов договору оренди, суди обох інстанцій задовольнили позов та розірвали договір оренди на підставі ст. 783 ЦК України.
Не погоджуючись з судовими рішеннями, відповідач подав до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій посилається на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, тому просить їх скасувати і прийняти нове рішення про задоволення позову.
Заслухавши доповідь головуючого судді, переглянувши в касаційному порядку оскаржені постанову та рішення господарських судів, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду дійшла висновку про наявність правових підстав для часткового задоволення касаційної скарги, з огляду на таке.
Частиною 1 ст. 193 ГК України передбачено, що суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Згідно з ч. 3 ст. 285 ГК України орендар зобов`язаний берегти орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його псуванню або пошкодженню, та своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату.
Відповідно до приписів ч. 3 ст. 291 ГК України, договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.
Статтею 188 ГК України встановлено припис щодо недопустимості розірвання господарських договорів в односторонньому порядку, якщо інше не передбачено законом або договором. 
На підтвердження наявності у позивача права вимагати розірвання договору у зв`язку із здійсненням реконструкції приміщення, суди обох інстанцій зазначили, що у відповідача згідно з п. 4.1 договору був дозвіл лише на проведення робіт по внутрішньому переплануванню та покращенню майна в орендованому приміщенні відповідно до його зайняття підприємницькою діяльністю, натомість право на проведення реконструкції орендарем предмета оренди умовами договору оренди не передбачено, що за висновками судів є порушенням умов договору.
Однак колегія суддів касаційної інстанції не може погодитись із цими висновками, оскільки судами не зазначено, порушення відповідачем яких саме умов договору має наслідком виникнення у позивача права вимагати розірвання договору, а також не обґрунтовано яким чином здійснення відповідачем вказаних дій спричинило зміну призначення орендованого приміщення, з урахуванням того, що серед матеріалів справи відсутні докази зміни цільового призначення відповідного приміщення.
Розділом 9 договору оренди передбачено, що дія цього договору припиняється внаслідок закінчення строку дії, загибелі орендованого майна, дострокового його припинення за згодою сторін або за заявою орендаря. 
В силу приписів ч. 2 ст. 773 ЦК України, якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Статтею 783 ЦК України врегульовано підстави для розірвання договору найму на вимогу наймодавця. Так, в силу приписів цієї статті, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; 3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов`язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.
Таким чином, для дострокового розірвання договору оренди на підставі вказаних  норм закону необхідним є обов`язкове встановлення обставин, з якими закон пов`язує виникнення у орендодавця права заявляти відповідні вимоги. Зокрема, у разі виникнення спору щодо наслідків здійснення орендарем ремонту/реконструкції приміщення та наявності у зв`язку з цим наміру у орендодавця наміру розірвати укладений договір, обов`язковим є встановлення фактів порушення орендарем умов договору або користування приміщенням всупереч його призначенню або обставин створення недбалими діями орендаря загрози пошкодження орендованого майна.
Між тим, розриваючи договір оренди у зв`язку зі здійсненням реконструкції приміщення, суди належним чином не обґрунтували свій висновок про неможливість використання орендованого приміщення за призначенням або наявності інших підстав для дострокового припинення дії договору.
Як вбачається зі змісту договору, ним не визначено в якості достатньої підстави для розірвання  договору на вимогу орендодавця здійснення самовільної реконструкції орендованого приміщення. Більше того, в п. 9.1.4 договору сторони погодили, що наведений у п. 9.1.1. - 9.1.3. перелік підстав припинення дії договору є вичерпним.
Також судами не встановлено обставин, які свідчать, що відповідач змінив цільове призначення орендованого майна чи використовував його всупереч обумовленій договором меті або своєю недбалою поведінкою створив загрозу пошкодження орендованого майна.
За таких обставин не можна визнати законними і обґрунтованими судові рішення, якими договір розірвано передчасно, без встановлення та дослідження всіх необхідних обставин, що належним чином підтверджують або спростовують доводи позивача про наявність передбачених законом підстав для задоволення його вимог. 
Відповідно до ст. 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
Враховуючи встановлені вказаною статтею межі повноважень касаційної інстанції, оскаржувані відповідачем судові рішення підлягають скасуванню, а справа - передачі справи на новий розгляд для здійснення повного і всебічного розгляду всіх необхідних обставин справи та належного з`ясування наслідків здійснення спірної реконструкції, а також належної оцінки проігнорованих судами доказів.
Так, зі змісту оскаржуваних рішень вбачається, що судами не надано належної оцінки наявному серед матеріалів справи Технічному паспорту, який містить помітку "Дублікат"  (а.с. 130 - 133). Посилання апеляційного суду на те, що відповідачем не надано оригіналу вищевказаного технічного паспорта, в силу вимог ст. 86 ГПК України не може вважатись належною оцінкою такого доказу, оскільки вона має ґрунтуватись на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні відповідних доказів.  
Під час нового розгляду справи суду слід врахувати викладені в даній постанові вказівки, належним чином дослідити питання щодо наявності або відсутності достатніх підстав для розірвання договору оренди з урахуванням відповідних положень укладеного між сторонами договору, Цивільного та Господарського кодексів України, належним чином обґрунтувати свій висновок з цього питання та надати повну і всебічну оцінку всім доказам, які мають значення для правильного вирішення спору. 
Керуючись ст.ст. 240, 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 ГПК України, Суд
П О С Т А Н О В И В:
Касаційну скаргу Фізичної особи-підприємця Кліща Степана Миколайовича задовольнити частково.
Постанову Західного апеляційного господарського суду від 10.07.2019 та рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 14.03.2019 у справі № 909/921/18 скасувати, справу передати на новий розгляд до Господарського суду Івано-Франківської області.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий  суддя | Могил С.К.
Судді: | Волковицька Н.О.
| Случ О.В.