ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 серпня 2019 року 
м. Київ

Справа №  922/818/18 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Сухового В.Г. - головуючого, Берднік І.С., Міщенка І.С.
за участю секретаря судового засідання - Журавльова А.В.,
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Івера" на постанову Східного апеляційного господарського суду від 21.01.2019 (головуючий суддя Хачатрян В.С., судді Склярук О.І., Слободін М.М.) та рішення Господарського суду Харківської області від 06.05.2018 (суддя Жигалкін І.П.) у справі № 922/818/18
за позовом Харківської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Івера"
про стягнення безпідставно збережених коштів в розмірі 338 392,56 грн,
Історія справи
Короткий зміст вимог
1. У березні 2018 року Харківська міська рада (далі - позивач) звернулася до Господарського суду Харківської області із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Івера" (далі - відповідач) про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати в сумі 338 392,56 грн за період з 01.02.2016 по 30.11.2017, на підставі статей 1212 - 1214 Цивільного кодексу України. 
1.1. Позовні вимоги обґрунтовано тим, що відповідач, набувши право власності на об`єкт нерухомості, розташований на земельній ділянці комунальної форми власності, належним чином не оформив та не зареєстрував речові права на землю, в період з 01.02.2016 по 30.11.2017 не вносив плату за користування земельною ділянкою, внаслідок чого зберіг у себе грошові кошти у розмірі орендної плати. 
Короткий зміст оскаржуваних рішень судів попередніх інстанцій
2. Рішенням Господарського суду Харківської області від 06.05.2018, яке залишено без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 21.01.2019, позовні вимоги задоволено. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Івера" на користь Харківської міської ради безпідставно збережені кошти в розмірі 338 392,56 грн та судовий збір у розмірі 5 075,89 грн.
2.1. Мотивуючи рішення, суд першої інстанції, посилаючись на положення статей 120, 125 Земельного кодексу України, статтю 1212 Цивільного кодексу України, вказав, що відповідач володів нежитловою будівлею, розташованою на земельній ділянці по вул. Миру, 38 у м. Харкові , проте, відповідне право користування щодо вказаної земельної ділянки не зареєстрував, а тому можна стверджувати, що він користується земельною ділянкою без достатніх правових підстав.
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції вказав, що розрахунок розміру доходу, одержаного відповідачем за користування земельною ділянкою територіальної громади міста Харкова, здійснюється на підставі нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки (визначеної шляхом множення площі ділянки та нормативної грошової оцінки одного квадратного метра землі) з урахуванням ставки річної орендної плати за спірний період, та прийняв у якості доказу користування земельною ділянкою Акт обстеження, визначення меж, площі та конфігурації земельної ділянки, у якому зазначено межі та площу ділянки, яка використовується відповідачем. 
2.2. Апеляційний господарський суд погодився з висновками суду першої інстанції, та, посилаючись, зокрема, на правову позицію Великої Палати Верховного Суду, викладену у постанові від 20.11.2018 у справі №922/3412/17 вказав, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташовано даний об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними, що дає підстави для задоволення позовних вимог. 
Короткий зміст вимог касаційної скарги
3. Не погоджуючись з рішеннями судів попередніх інстанцій, відповідач подав касаційну скаргу, в якій просить оскаржувані рішення скасувати та прийняти нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.  
Аргументи учасників справи
Доводи відповідача, викладені у касаційній скарзі (узагальнено)
4. Скаржник зазначає, що оскаржувані у даній справі рішення ухвалені за неправильного застосування норм матеріального права, а саме: судами попередніх інстанцій вибірково застосовано положення статей 125, 79 Земельного кодексу України та не застосовано норми права, які підлягали застосуванню - статті 79-1 названого Кодексу, статтю 377 Цивільного кодексу України, статті 3, 7, 13, 15 Закону України "Про оренду землі".
4.1. Зокрема, на думку скаржника, для вирішення даного спору встановленню підлягали обставини, зокрема, чи є земельна ділянка, за користування якою позивач просить стягнути безпідставно збережені кошти, об`єктом цивільних прав та обгрунтованість порядку та підстав здійснення нарахування орендної плати за користування нею. Надані позивачем докази на підтвердження займаної відповідачем площі земельної ділянки - топографічний план та акт обстеження земельної ділянки є недопустимими доказами, оскільки чинним законодавством не передбачено формування земельних ділянок на підставі таких документів, які не є документацією з землеустрою. Також скаржник вказує, що обстеження земельної ділянки відбувалось 26.12.2017, проте, нарахування безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за земельну ділянку по вул. Миру,38 у м. Харкові , на якій знаходиться належне відповідачу на праві власності майно, позивач здійснює з 01.02.2016 без надання доказів правомірності такого нарахування.      
5. Позивачем відзиву на касаційну скаргу не надано, що у відповідності до ч. 3 ст. 295 ГПК України не перешкоджає перегляду судових рішень.
Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій 
6. Господарськими судами попередніх інстанцій установлено, що відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 26.12.2017 року №109099020, право власності на нежитлову будівлю літ. "А-1", загальною площею 268,5 кв.м. по вул. Миру, 38 у м. Харкові зареєстровано за Товариством з обмеженою відповідальністю "Івера" на підставі договору та акту приймання-передачі нерухомого майна від 18.01.2016.
6.1. Відповідно до листа Управління Держгеокадастру у м. Харкові Харківської області від 17.10.2017 №19-20-0.23.08-2237/116-17 та листа Департаменту земельних відносин Харківської міської ради від 19.10.2017 року №6582/0/225-17 речові права на земельну ділянку по вул. Миру, 38 у м. Харкові не зареєстровані.
6.2. Департаментом територіального контролю Харківської міської ради 26.12.2017 здійснено обстеження земельної ділянки та встановлено, що Товариство з обмеженою відповідальністю "Івера" з 27.01.2016 до цього часу використовує земельну ділянку площею 0,0535 га по вул. Миру, 38 у м. Харкові для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ. "А-1" загальною площею 268,5 кв.м, без виникнення права власності/користування та без державної реєстрації цих прав, про що складено акт обстеження, визначення меж, площі та конфігурації земельної ділянки за адресою: м. Харків, вул. Миру, 38 . Вказаний акт обстеження містить додатки із планом меж фактичного користування земельною ділянкою, ситуаційною схемою розміщення земельної ділянки, а також фото земельної ділянки та розташованої на ній будівлі. Межі земельної ділянки визначено відповідно до зовнішніх меж будівлі.
ПОЗИЦІЯ  ВЕРХОВНОГО  СУДУ
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій
7. Відповідно до положень ст. 80 Земельного кодексу України суб`єктами права на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.
8. У відповідності до статей 122, 123, 124 Земельного кодексу України міські ради передають земельні ділянки у власність або користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі - продажу права оренди земельної ділянки.
9. В силу статті 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону. 
10. Плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).
11. Земельним податком є обов`язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів, а орендною платою за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункти 14.1.72, 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України у вказаній редакції).
12. З наведеного вбачається, що чинним законодавством розмежовано поняття "земельний податок" і "орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності".
13. Відповідач не є власником або постійним землекористувачем спірної земельної ділянки, а тому не є суб`єктом плати за землю у формі земельного податку, при цьому, єдино можливою формою здійснення плати за землю для нього як землекористувача є орендна плата (підпункт 14.1.72 пункту 14.1 статті 14 ПК України).
14. Частина перша статті 93 Земельного кодексу України встановлює, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Землекористувачі також зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт "в" частини першої статті 96 Земельного кодексу України).
15. В силу статті 125 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права. 
16. Предметом позову в цій справі є стягнення з власника об`єктів нерухомого майна безпідставно збережених коштів орендної плати на підставі статей 1212, 1214 Цивільного кодексу України за фактичне користування без належних на те правових підстав, земельною ділянкою, на якій ці об`єкти розміщені. 
17. Суди попередніх інстанцій установили, що відповідач є власником нерухомого майна, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Матеріали справи не містять доказів належного оформлення власником будівлі права користування земельною ділянкою, зокрема, укладення відповідних договорів оренди з Харківською міською радою та державної реєстрації такого права.
18. Колегія суддів зазначає, що зі змісту глави 15, статей 120, 125 Земельного кодексу України та з урахуванням положень статті 1212 Цивільного кодексу України до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформленого права на цю ділянку (без укладеного договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Аналогічний правовий висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі 629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17, від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17, постановах Верховного Суду від 14.01.2019 у справі № 912/1188/17, від 21.01.2019 у справі № 902/794/17, від 04.02.2019 у справі № 922/3409/17, від 12.03.2019 у справі 916/2948/17, від 09.04.2019 у справі № 922/652/18, а також у постановах Верховного Суду України від 30.11.2016 у справі № 922/1008/15, від 07.12.2016 у справі № 922/1009/15, від 12.04.2017 у справах №922/207/15 і № 922/5468/14, що було вірно враховано судами попередніх інстанцій. 
19. Водночас, слід зауважити, що судами попередніх інстанції хоча й було правильно застосовано норми матеріального права та вказано про можливість застосування до правовідносин сторін положень статті 1212 Цивільного кодексу України, однак, не враховано таке. 
20. За змістом статей 74, 77, 86 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. 
21. Виходячи з заявлених позивачем вимог про сплату коштів за використання земельної ділянки без правовстановлюючих документів, при вирішенні спору судам слід враховувати таке. 
22. Як зазначалось вище, об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону. 
23. Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди (ч. 1 ст. 21 названого Закону). 
24. Визначення земельної ділянки наведено в частині 1 статті 79 Земельного кодексу України, відповідно до положень якої земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. 
25. Як встановлено приписами ч.1, 3, 4, 9 ст. 79-1 Земельного кодексу України, формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру; сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі; земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера; земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї. 
26. Згідно з ч. 2 розділу VII Прикінцеві та перехідні положення Закону України "Про Державний земельний кадастр" земельні ділянки, право власності (користування) на які виникло до 2004 року, вважаються сформованими незалежно від присвоєння їм кадастрового номера.  
27. Зазначені обставини, з урахуванням вимог статті 77 ГПК України, повинні бути підтверджені певними засобами доказування відповідно до земельного законодавства і не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.  
28. Відповідно до статті 3 Закону України "Про оренду землі" об`єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.
29. При вирішенні даного спору, слід перевірити, з урахуванням наданих позивачем доказів, чи є земельна ділянка, за користування якою позивач просить стягнути збережені кошти (в розмірі орендної плати), сформованим об`єктом цивільних прав.
30. Крім того, колегія суддів зазначає, що основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності є нормативна грошова оцінка земель, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями пункту 288.5.1 статті 288 ПК України (аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10.09.2018 по справі №920/739/17).
31. Відповідно до частини 2 статті 20 та частини 3 статті 23 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.
32. Враховуючи положення статті 79-1 Земельного кодексу України та статей 20, 23 Закону України "Про оцінку земель", колегія суддів вважає, що виходячи з наведених норм, господарським судам необхідно перевірити, чи надано позивачем належні і допустимі докази в розумінні ГПК України, які входять до кола обставин, що підлягають доказуванню у даному спорі. Лише у такому випадку, суд має право, дослідивши та надавши належну оцінку зібраним у справі доказам, застосувати відповідні норми права до спірних правовідносин сторін. 
33. Водночас, у даній справі суди попередніх інстанцій наведеного вище не врахували, та задовольнили позовні вимоги, виходячи з інформації, зазначеної в акті обстеження, визначення меж, площі та конфігурації земельної ділянки за адресою: м. Харків, вул. Миру, 38 від 26.12.2018 та складеного на підставі акту розрахунку, в якому враховано розмір нормативно - грошової оцінки виходячи з вартості 1 кв.м землі в м. Харкові, що суперечить Закону України "Про оцінку земель" та статті 79-1 Земельного кодексу України та не перевірили, чи відповідає складання такого акту нормам земельного законодавства. 
34. Таким чином, слід дійти висновку, що суди попередніх інстанцій не дослідили надані позивачем докази з точки зору їх достатності та допустимості для вирішення даного спору, передчасно посилаючись на обґрунтованість розрахунку стягуваної суми. 
35. З урахуванням наведеного, доводи касаційної скарги, викладені в п.4.1 даної постанови визнаються судом обґрунтованими.  
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
36. З огляду на те, що судами попередніх інстанцій допущено наведені вище порушення норм процесуального права в частині перевірки обставин справи допустимими доказами, колегія суддів вбачає підстави для задоволення касаційної скарги шляхом скасування оскаржуваних рішень і передачі справи на новий розгляд.
37. Допущені судами порушення не можуть бути усунуті Верховним Судом в силу меж розгляду справи в суді касаційної інстанції (стаття 300 ГПК України). Відсутність у Верховного Суду процесуальної можливості досліджувати зібрані у справі докази перешкоджає ухваленню нового рішення, в якому необхідно дати висновок про правильність застосування норм матеріального права залежно від встановлених судами попередніх інстанцій обставин відповідно до наданих їм процесуальних повноважень.
38. При новому розгляді справи суду необхідно врахувати вищевикладене, повно та всебічно дослідити і надати правову оцінку усім зібраним у справі доказам у сукупності та розглянути справу з дотриманням норм чинного законодавства.
Щодо судових витрат
39. З огляду на те, що касаційна скарга підлягає задоволенню, а справа - передачі на новий розгляд до суду першої інстанції, з урахуванням статті 129 ГПК України, розподіл судових витрат у справі має здійснити господарський суд, який прийматиме рішення по суті спору, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Івера" задовольнити. 
2. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 21.01.2019 та рішення Господарського суду Харківської області від 06.05.2018 у справі № 922/818/18 скасувати.
3. Справу №922/818/18 направити на новий розгляд до суду першої інстанції. 
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                Суховий В.Г.

Судді                                                                                          Берднік І.С.

                                                                                            Міщенко І.С.