ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 серпня 2019 року 
м. Київ
Справа №  921/1204/15-г/6 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Зуєва В. А. - головуючого, Багай Н. О., Случа О. В.,
секретар судового засідання - Савінкова Ю. Б.,
за участю представників:
позивача не з`явився, 
відповідача не з`явився, 
третіх осіб не з`явилися, 
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Житлово-будівельного кооперативу "Файне місто 2"
на постанову Західного апеляційного господарського суду від 12.03.2019 (судді: Хабіб М. І., Матущак О. І., Мирутенко О. Л.)
та рішення Господарського суду Тернопільської області від 01.11.2018 (суддя Андрусик Н. О.) у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Комунсервіс-Серет"
до Житлово-будівельного кооперативу "Файне місто 2"
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача Тернопільська міська рада
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача Товариство з обмеженою відповідальністю "Золота середина"
про визнання недійсним договору забудови земельної ділянки,
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог 
1.1. У грудні 2015 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Комунсервіс-Серет" (далі - ТОВ "Комунсервіс-Серет") звернулося до Господарського суду Тернопільської області з позовом до Житлово-будівельного кооперативу "Файне місто 2" (далі - ЖБК "Файне місто 2") про визнання недійсним договору забудови земельної ділянки.
1.2. Позовні вимоги обґрунтовані невідповідністю укладеного із відповідачем договору забудови земельної ділянки від 26.09.2015 (далі - договір від 26.09.2015) вимогам законодавства, а саме: статті 238 Цивільного кодексу України, Закону України "Про інвестиційну діяльність", Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", Закону України "Про оренду землі", у зв`язку з чим на підставі статей 203, 215 Цивільного кодексу України позивач просив визнати його недійсним.
1.3. У відзиві на позов ЖБК "Файне місто 2" посилався на недоведеність позивачем факту, що відповідач здійснив оформлення права власності на об`єкти нерухомого майна безпосередньо за членами кооперативу, а не за самим кооперативом. При цьому, наявність у змісті договору від 26.09.2015 положень про отримання відповідачем майнових прав на всі об`єкти нерухомості у багатоквартирних житлових будинках з правом реєстрації права власності на них за асоційованими членами кооперативу жодним чином не може свідчити про порушення вимог чинного законодавства. Зазначав, що позивачем не доведено порушення його прав та інтересів внаслідок укладення спірного договору від 26.09.2015. 
1.4. Тернопільська міська рада у письмових поясненнях зазначила, що за відсутності права власності чи права користування земельною ділянкою відповідач не може бути наділений правами землекористувача, а відтак і правами замовника будівництва. Зауваживши, що спірний договір забудови земельної ділянки є за своєю правовою природою змішаним, Тернопільська міська рада підтримала позицію позивача щодо невідповідності спірного договору вимогам чинного законодавства.
2. Короткий зміст судових рішень у справі
2.1. Справа розглядалася судами неодноразово.
2.2. Останнім рішенням Господарського суду Тернопільської області від 01.11.2018, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 12.03.2019, позов задоволено.
2.3. Рішення судів першої та апеляційної інстанцій обґрунтовано тим, що всупереч вимогам закону, пунктом 4.1.4 договору від 26.09.2015 фактично передбачено передачу відповідачу функцій замовника будівництва та при здійсненні забудови земельної ділянки, яка перебуває у користуванні позивача, відповідач діє у власних інтересах. Оспорюваний договір фактично передбачає відчуження позивачем за плату права користування та права забудови земельної ділянки комунальної власності відповідачу, який не є користувачем цієї земельної ділянки, що суперечить вимогам закону.
2.4. Крім того, за змістом пункту 2.1 договору та додатку №1 до договору вбачається, що здійснення будівництва фінансується членами кооперативу, які отримують у власність об`єкт будівництва, що не відповідає вимогам закону, оскільки право власності на об`єкт нерухомості мав отримувати саме кооператив.
2.5. Умови договору щодо отримання у власність новоствореного нерухомого майна особою, яка не є власником чи користувачем земельної ділянки та не є замовником будівництва, суперечать положенням чинного законодавства, згідно з якими право власності на зведену на земельній ділянці будівлю виникає у власника земельної ділянки або в користувача земельної ділянки, якому власник надав право її забудови.
3. Короткий зміст вимог касаційної скарги
3.1. ЖБК "Файне місто 2" у касаційній скарзі просить рішення Господарського суду Тернопільської області від 01.11.2018 та постанову Західного апеляційного господарського суду від 12.03.2019 скасувати та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити повністю.
3.2. На думку скаржника, суди попередніх інстанцій порушили норми матеріального права статті 3, 15, 16 Цивільного кодексу України, Закону України "Про інвестиційну діяльність", Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", Закону України "Про кооперацію", Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" та статті 310 Господарського процесуального кодексу України. 
3.3. ЖБК "Файне місто 2" зазначив, що судами попередніх інстанцій не забезпечено правильне застосування норм матеріального права та не наведено належних і достатніх аргументів на спростування висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 05.06.2018 у зазначеній справі. За змістом додатку №1 до договору право власності на всі об`єкти нерухомості у багатоквартирних житлових будинках отримує саме кооператив із правом реєстрації прав власності на такі об`єкти за асоційованими членами кооперативу, що спростовує висновки судів про невідповідність договору статті 384 Цивільного кодексу України, статті 19-1 Закону України "Про кооперацію". При цьому, посилаючись на невідповідність спірного договору вимогам законодавства, судами порушено межі судового розгляду, оскільки позивач у позові не обґрунтовував недійсність оспорюваного договору через вказані приписи закону.
3.4. Крім того, скаржник зазначає, що позивачем не доведено порушення його прав та охоронюваних законом інтересів, враховуючи, що судами не було встановлено оформлення права власності на квартири безпосередньо за членами кооперативу. Водночас, за положеннями пункту 4.1.13 договору передбачено передачу від кооперативу на користь асоційованого члена відповідного об`єкта нерухомого майна, будівництво та фінансування якого здійснюється за рахунок пайових внесків, а не безпосереднє виникнення майнового права у члена кооперативу до моменту передачі об`єкту нерухомого майна від кооперативу.
3.5. Додатково ЖБК "Файне місто 2" наголосив, що твердження судів попередніх інстанцій щодо порушення господарського інтересу позивача не відповідають дійсності, оскільки за обставинами справи вбачається, що саме позивач здійснював протидію процесу будівництва та виконання умов спірного договору.
4. Розгляд касаційної скарги і позиція Верховного Суду
4.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі, перевіривши правильність застосування судами норм матеріального і дотримання норм процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав. 
4.2. Судами попередніх інстанцій установлено, що 16.04.2015 Тернопільська міська рада (орендодавець) передала ТОВ "Комунсервіс-Серет" (орендар) за договором оренди землі, у строкове платне користування земельну ділянку площею 3,6300 га по вул. Микулинецькій, 116 у м. Тернополі для обслуговування каналізаційного відстійника і його реконструкції, а також для будівництва групи житлових об`єктів. Право оренди землі за позивачем зареєстровано 26.05.2015.
4.3. 26.09.2015 між ТОВ "Комунсервіс-Серет" та ЖБК "Файне місто 2" укладено договір забудови земельної ділянки, предметом якого є здійснення посекційного будівництва багатоквартирних житлових будинків із вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями на земельній ділянці площею 3,6300 га по вул. Микулинецькій, 116 у м. Тернополі .
4.4. Взаємні права і обов`язки сторони обумовили в розділі 4 договору, зокрема, позивач зобов`язався надати кооперативу право на використання будівельного майданчика на умовах і в цілях, встановлених цим договором, а також містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки; дозвіл (декларацію) про початок виконання будівельних робіт; витяг з Державного земельного кадастру; довідку Тернопільської ОДПІ про відсутність заборгованості по орендній платі за землю та інші документи. Передача документації здійснюється сторонами шляхом підписання відповідного акта приймання-передачі. В обов`язки позивача входило: затвердження проектної документації на будівництво об`єкта, яка буде виготовлена за замовленням кооперативу; погодження проектної документації, що стосується будівництва; отримання погодження здійснення будівництва у всіх компетентних органах, установах та організаціях відповідно до вимог чинного законодавства України; отримати всю необхідну документацію та дозволи на будівництво об`єкта; сприяти в оформленні права власності за членами (асоційованими членами) кооперативу.
4.5. Згідно з пунктами 4.2.3, 4.2.8 договору відповідач зобов`язався своєчасно та в повному обсязі здійснити фінансування будівництва, у тому числі за рахунок коштів членів кооперативу, а також оплату (придбання): проектно-кошторисної документації, висновку її експертизи, іншої необхідної для будівництва об`єкту документації, всіх необхідних будівельних матеріалів та конструкцій, інших видів необхідних ресурсів, в т.ч. електро-, водо-, газопостачання, тощо.
4.6. Відповідно до пунктів 4.1.4, 4.2.2 договору позивач передав, а відповідач прийняв на себе функції "Замовника будівництва" об`єкта в розумінні Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", у зв`язку з чим позивач видав на ім`я представника кооперативу довіреність від 26.09.2015 згідно додатку № 2. Цією довіреністю позивач уповноважив відповідача від імені ТОВ "Комунсервіс-Серет": підписувати та подавати до територіальних органів архітектури, земельних ресурсів та Держземагенства необхідні для будівництва документи та отримувати технічні умови і дозволи; затверджувати від імені товариства проект будівництва об`єкту; підписувати та подавати до Держархбудінспекції декларацію про готовність об`єкту будівництва до експлуатації; підписання та подання від імені товариства заяв про присвоєння адреси об`єкту будівництва, тощо.
4.7. На вчинення дій, передбачених довіреністю, позивач уповноважив голову ЖБК "Файне місто 2" або осіб, яким голова кооперативу передоручить права, отримані за довіреністю.
4.8. Згідно з додатками №№ 1, 3, які є невід`ємними частинами договору, кооператив отримує майнові права на всі об`єкти нерухомості у багатоквартирних житлових будинках із вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями, з правом реєстрації прав власності за членами (асоційованими членами) кооперативу, за що повинен був сплатити товариству у визначені строки грошові кошти. При цьому, сторони за договором передбачили, що кошти будуть сплачуватися кооперативом (його членами) безпосередньо товариству.
4.9. Відповідно до Статуту ЖБК "Файне місто 2" кооператив засновано трьома жителями м. Хмельницького, він є неприбутковою організацією, створеною для задоволення житлових, економічних та соціальних потреб членів та асоційованих членів, і не має на меті отримання прибутку. Судами встановлено, що станом на день укладення спірного договору від 26.09.2015 кооператив налічував 3 члени та два асоційованих члени.
4.10. Відповідно до акта приймання-передачі від 26.09.2015 позивач передав відповідачу містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки від 28.05.2015 № 523, витяг з Державного земельного кадастру, технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі.
4.11. 15.10.2015 Управлінням Держархбудінспекції у Тернопільській області зареєстровано Декларацію про початок виконання будівельних робіт з будівництва багатоквартирних житлових будинків на земельній ділянці по вул. Микулинецькій, 116 у м. Тернополі . У якості замовника будівництва у вказаній декларації зазначено ТОВ "Комунсервіс-Серет", яким і підписано декларацію від імені замовника.
4.12. 16.10.2015 ЖБК "Файне місто 2" і ТОВ "Комунсервіс-Серет" (в особі уповноваженого кооперативом представника) уклали договір генерального будівництва з ТОВ "Золота середина".
4.13. Рішеннями виконавчого комітету Тернопільської міської ради від 10.11.2015     № 1060 та від 16.12.2015 № 134 скасовано раніше видані ТОВ "Комунсервіс-Серет" містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки від 28.05.2015 № 523 у звязку із поданням заяви про скасування декларації замовником будівництва "Комунсервіс-Серет".
4.14. Наказом Управління Держархбудінспекції у Тернопільській області від 19.11.2015 № 14-Д скасовано реєстрацію поданої ТОВ "Комунсервіс-Серет" декларації про початок виконання будівельних робіт з будівництва багатоквартирних житлових будинків на земельній ділянці по вул. Микулинецькій, 116 у м. Тернополі .
4.15. Посилаючись на скасування містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, а також декларації про початок виконання будівельних робіт, позивач направив до відповідача письмове повідомлення від 17.12.2015 про анулювання (скасування) довіреності від 26.09.2015, виданої ЖБК "Файне місто 2" на виконання договору, яке отримано кооперативом 21.12.2015.
4.16. Судами також встановлено, що 15.12.2015 ЖБК "Файне місто 2", як замовник, зареєстрував в Управлінні Держархбудінспекції у Тернопільській області декларацію про початок виконання будівельних робіт. Постановою Тернопільського окружного адміністративного суду від 29.01.2016 у справі №819/9/16, залишеною без змін ухвалою Львівського апеляційного адміністративного суду від 08.09.2016, відмовлено у задоволенні позову ТОВ "Комунсервіс-Серет" про визнання протиправною та скасування реєстрації цієї декларації. Відповідно до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомості від 25.10.2018 за ЖБК "Файне місто 2" 03.02.2016 зареєстровано право власності на об`єкт незавершеного будівництва багатоквартирного житлового будинку 2015 року побудови з готовністю 3%, що розміщений на земельній ділянці, площею 3,63 га по вул. Микулинецькій, 116 у м. Тернополі . У той же час, відповідно до повідомлення Відділу державного архітектурно-будівельного контролю Тернопільської міської ради, декларацію про початок виконання будівельних робіт скасовано наказом від 13.04.2016.
4.17. Судами також встановлено, що на час розгляду справи орендарем спірної земельної ділянки є ТОВ "Комунсервісбуд" згідно договору оренди від 06.06.2016, укладеного на підставі рішення Тернопільської міської ради від 03.03.2016 №7/6/3, терміном на 5 років. Право орендного користування земельною ділянкою за ТОВ "Комунсервісбуд" зареєстровано в реєстрі 06.06.2016, при цьому ініціатором скасування декларації виступило ТОВ "Комунсервісбуд".
4.18. Звертаючись із зазначеним позовом до суду, позивач посилався на наявність правових підстав для визнання недійсним договору від 26.09.2015 з огляду на його невідповідність положенням статті 238 Цивільного кодексу України, Закону України "Про інвестиційну діяльність", Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", Закону України "Про оренду землі".
4.19. За положеннями частин 1, 2 статті 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Таким способом захисту цивільних прав та інтересів може бути, зокрема, визнання правочину недійсним.
4.20. Відповідно до частин 1, 2 статті 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.
4.21. Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (стаття 215 Цивільного кодексу України).
4.22. Згідно зі статтею 217 Цивільного кодексу України правочин не може бути визнаний недійсним у цілому, якщо закону не відповідають лише його окремі частини й обставини справи свідчать про те, що він був би вчинений і без включення недійсної частини. У цьому разі відповідно до статті 217 цього Кодексу суд може визнати недійсною частину правочину, з`ясувавши думку сторін правочину. Якщо у недійсній частині правочин був виконаний однією зі сторін, суд визначає наслідки його недійсності залежно від підстав, з яких він визнаний недійсним.
4.23. Отже, законодавець передбачив можливість визнання правочину недійсним як в цілому, так і окремих його частин. Недійсною може бути визнана лише окрема частина правочину, за умови, що без її включення правочин все одно вважався б вчиненим.
Однак суди попередніх інстанцій, визнаючи недійсним договір забудови земельної ділянки, з мотивів, що пункт 4.1.4 суперечить вимогам закону, не надали йому належної правової оцінки, не дослідили зазначений пункт договору у системному зв`язку з іншими його положеннями, зокрема пунктами 4.1.5, 4.2.6, не з`ясували чи був би вчинений правочин і без включення пункту 4.1.4 договору.
4.24. При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину підлягають застосуванню загальні приписи статей 3, 15, 16 Цивільного кодексу України, які передбачають право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину і має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, що передбачені законом, але й визначено, чи було порушено цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушено, в чому полягає його порушення, оскільки в залежності від цього визначається належний спосіб захисту порушеного права, якщо воно мало місце.
Подібна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду України від 06.07.2016 у справі № 910/1891/14, від 14.09.2016 у справі № 914/3389/15.
4.25. Водночас судами попередніх інстанцій не надано відповідної правової оцінки обставинам пов`язаним з укладенням договору, його виконанням, а також діями сторін в процесі його виконання. При цьому Суд звертає увагу, що відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України до загальних засад цивільного законодавства віднесено свобода договору; свобода підприємницької діяльності, яка не заборонена законом; судовий захист цивільного права та інтересу; справедливість, добросовісність та розумність.
4.26. Згідно з частиною першою статті 19 Закону України "Про кооперацію" для досягнення мети своєї діяльності кооператив набуває та використовує майно, фінансові та інші ресурси. Частиною 3 вказаної статті передбачено, що кооператив є власником будівель, споруд, грошових та майнових внесків його членів, виготовленої продукції, доходів, одержаних від її реалізації та провадження іншої передбаченої статутом діяльності, а також іншого майна, придбаного на підставах, не заборонених законом.
4.27. Відповідно до статті 384 Цивільного кодексу України будинок, споруджений або придбаний житлово-будівельним (житловим) кооперативом, є його власністю. Член житлово-будівельного (житлового) кооперативу має право володіння і користування, а за згодою кооперативу - і розпоряджання квартирою, яку він займає в будинку кооперативу, якщо він не викупив її. У разі викупу квартири член житлово-будівельного (житлового) кооперативу стає її власником. Аналогічні положення закріплені у статті 19-1 Закону України "Про кооперацію".
4.28. Відповідно до пункту 2.1 оспорюваного договору його предметом є здійснення будівництва за рахунок фінансування членів кооперативу із метою отримання у власність об`єкта будівництва членами кооперативу. 
4.29. Відповідно до умов пунктів 3.1, 4.4.1 та додатку №1 до договору кооператив отримує майнові права на всі об`єкти нерухомості у запроектованих та збудованих багатоквартирних будинках на земельній ділянці з правом реєстрації прав власності на них за членами кооперативу.
4.30. За висновками судів попередніх інстанцій з наведених положень договору вбачається, що всупереч положенням статті 384 Цивільного кодексу України та статті 19-1 Закону України "Про кооперацію" право власності на об`єкт будівництва отримують члени кооперативу, а не сам кооператив. 
4.31. Водночас судами попередніх інстанцій не надано відповідної правової оцінки обставинам та доводам ЖБК "Файне місто 2" відносно того, що зі змісту спірного договору вбачається, що останній за своєю правовою природою є змішаним, у зв`язку з чим до таких договірних відносин суд застосовує у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі. У той же час, при вирішенні спору суди мають виходити із предмету та підстав заявленого позову, а також складу сторін, між якими виникли спірні правовідносини.
4.32. Положеннями частини третьої статті 102-1 Земельного кодексу України, частиною третьою статті 413 Цивільного кодексу України передбачено, що право користування земельною ділянкою державної або комунальної власності для забудови не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам (крім випадків переходу права власності на будівлі та споруди, що розміщені на такій земельній ділянці), внесено до статутного фонду, передано у заставу. 
4.33. Частиною другою статті 8-1 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності, наданої для будівництва житлового будинку, може бути відчужене орендарем за згодою орендодавця у разі, якщо таке будівництво розпочате, на строк та на умовах, визначених первинним договором оренди, або якщо таке відчуження передбачено первинним договором оренди. 
4.34. Відповідно до частини четвертої статті 26 та пункту 2 частини третьої статті 33 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації. Функції замовника комплексної забудови території може виконувати власник (користувач) відповідної земельної ділянки в межах такої земельної ділянки, переданої (наданої) йому в установленому законом порядку.
4.35. Разом з тим, як встановлено судами попередніх інстанцій, об`єктом забудови є земельна ділянка, яка отримана позивачем для житлової та громадської забудови, а саме будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку. При цьому законодавством не встановлено виключного переліку форм організації такого будівництва, його фінансування тощо. Зазначені питання можуть бути вирішені особою, що отримала земельну ділянку в оренду в тому числі шляхом укладення різних за своєю юридичною природою видів договорів з різними суб`єктами, які не тягнуть за собою передачу прав на земельну ділянку (договір доручення, договір про спільну діяльність, інвестиційний договір тощо).
Подібна позиція була висловлена у постанові Верховного Суду від 20.11.2018 у справі № 921/7/18.
4.36. Верховний Суд у постанові від 05.06.2018 у цій справі звертав увагу на вищезазначені обставини. Зокрема, скасовуючи рішення судів попередніх інстанцій та направляючи справу на новий розгляд, зазначив про передчасність висновків судів про те, що сторонами фактично ототожнено будівельний майданчик та орендовану позивачем земельну ділянку, а також щодо її передачі відповідачу у користування з метою забудови за відсутності відповідних доказів у матеріалах справи.
Крім того, як зазначив Верховний Суд, суди попередніх інстанцій не врахували зазначених вище положень законодавства та умов договору від 26.09.2015, з яких вбачається, що замовником будівництва та законним користувачем земельної ділянки виступає саме позивач, тоді як відповідач має виконувати функції замовника від імені та в інтересах позивача саме як повірений на підставі довіреності від 26.09.2015, що також підтверджується встановленими судами обставинами про те, що містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки від 28.05.2015 №523 видавалися позивачу як замовнику будівництва, так само як і при реєстрації декларації 15.10.2015 про початок виконання будівельних робіт з будівництва багатоквартирних житлових будинків на земельній ділянці по вул. Микулинецькій, 116 у м. Тернополі в якості замовника будівництва зазначено позивача, яким і підписано декларацію від імені замовника.
4.37. Отже, суди не виконали викладених у постанові Верховного Суду вказівок щодо правильного застосування, зокрема, статті 26 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" і встановлення всіх фактичних обставин справи та оцінки всіх доказів, оскільки не встановили наявність у матеріалах справи відповідних доказів про передання відповідачу земельної ділянки у користування з метою забудови, обмежившись лише висновком, зробленим на підставі умов договору від 26.09.2015, яким таке право не передбачалося.
4.38. Суд також звертає увагу на те, що частиною другою статті 152 Земельного кодексу України закріплено, що власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
Згідно з пунктом "в" частини третьої статті 152 Земельного кодексу України захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом визнання угоди недійсною, визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, застосування інших, передбачених законом, способів. 
Отже, передумовами та матеріальними підставами для захисту права власності або права користування земельною ділянкою у судовому порядку, зокрема у визначений спосіб, є наявність підтвердженого належними доказами права особи (власності або користування) щодо земельної ділянки, а також підтверджений належними доказами факт порушення цього права на земельну ділянку (невизнання, оспорювання або чинення перешкод у користуванні, користування з порушенням законодавства, користування з порушенням прав власника або землекористувача тощо). Зазначена позиція висловлювалась Верховним Судом неодноразово (постанови Верховного Суду від 20.03.2018 у справі № 910/1016/17, від 17.04.2018 у справі № 914/1521/17, від 04.09.2018 у справах № 915/1279/17, № 915/1284/17, від 20.11.2018 у справі № 921/7/18.)
Водночас судами попередніх інстанцій не надано відповідної правової оцінки обставинам та доводам сторін щодо наявності або відсутності порушення права на земельну ділянку, на захист якого спрямовано позов про визнання договору недійсним.
4.39. Щодо доводів скаржника про неврахування господарськими судами висновків, викладених Верховним Судом у постанові від 05.06.2018 у цій справі щодо неоднакового застосування положень частини третьої статті 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність", статті 4 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", то останні свого підтвердження не знайшли, оскільки суди встановили, що на спірні правовідносини за участю відповідача не поширюється дія Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", а також можливість віднесення кооперативу до альтернативних способів фінансування будівництва.
4.40. Зважаючи на вищевикладене, в умовах відсутності оцінки судами вказаного договору щодо його юридичної природи, змісту правовідносин, наявності порушеного права, його характеру та обраного способу захисту прав колегія суддів вважає висновки судів першої та апеляційної інстанцій передчасними і такими, що зроблені без дослідження всіх зібраних у справі доказів та без врахування вказівок Верховного Суду у постанові від 05.06.2018 у цій справі, у зв`язку з чим оскаржувані у справі судові рішення необхідно скасувати, а справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.
4.41. Під час нового розгляду суду необхідно урахувати викладене, оцінити правомірність вимог позивача, надати належну оцінку всім доводам учасників справи із належним обґрунтуванням прийняття або неприйняття відповідних доводів і доказів, та встановити обставини щодо наявності або відсутності підстав для задоволення позову.
4.42. Посилання ЖБК "Файне місто 2" у касаційній скарзі на те, що у позовній заяві ТОВ "Комунсервіс-Серет" не обґрунтувало недійсність спірного договору з посиланням на положення статті 384 Цивільного кодексу України та статті 19-1 Закону України "Про кооперацію", а тому суди попередніх інстанцій вийшли за межі позовних вимог, є необґрунтованими, оскільки як вбачається зі змісту позовної заяви, ТОВ "Комунсервіс-Серет" в обґрунтування поданого позову, посилався на вказані норми права (Т.1, а.с. 7-9).
5. Висновки Верховного Суду
5.1. Згідно з частинами 1, 2 статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
5.2. За змістом частини 3 статті 310 цього Кодексу підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо, зокрема, суд не дослідив зібрані у справі докази.
5.3. Підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення лише за умови, якщо це порушення призвело до ухвалення незаконного рішення. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню (частини 1-3 статті 311 цього Кодексу).
5.4. Ураховуючи викладене та беручи до уваги, що суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази, ухвалені у справі судові рішення необхідно скасувати із направленням справи на новий розгляд до місцевого господарського суду, а касаційну скаргу задовольнити частково.
6. Розподіл судових витрат
6.1. Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється (частина чотирнадцята статті 129 Господарського процесуального кодексу України).
Керуючись статтями 300, 301, пунктом 2 частини 1 статті 308, статтями 310, 314, 315,  316, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
ПОСТАНОВИВ :
1. Касаційну скаргу Житлово-будівельного кооперативу "Файне місто 2" задовольнити частково.
2. Постанову Західного апеляційного господарського суду від 12.03.2019 і рішення Господарського суду Тернопільської області від 01.11.2018 у справі №921/1204/15-г/6 скасувати, а справу передати на новий розгляд до Господарського суду Тернопільської області.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                          В. А. Зуєв

Судді                                                                                                    Н. О. Багай 
                                                                                          
                                                                                                    О. В. Случ