Постанова
Іменем України
 
07 серпня 2019 року
м. Київ
 
справа № 523/7001/16-ц
провадження № 61-13786св18
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: 
головуючого - Сімоненко В. М.,
суддів: Калараша А. А., Лесько А. О., Мартєва С. Ю., Штелик С. П. (суддя- доповідач),
розглянув в порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» на рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 15 вересня 2016 року у складі судді Середи І. В. та ухвалу апеляційного суду Одеської області від 14 листопада 2016 року у складі суддів: Дрішлюка А. І., Процик М. В., Сєвєрова Є. С.,
 
учасники справи:
позивач -   ОСОБА_1 , 
відповідачі: публічне акціонерне товариство «Укрсоцбанк», товариство з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд»,
треті особи: Управління капітального будівництва Одеської міської ради, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кравченко Інесса Володимирівна, 
 
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Короткий зміст позовних вимог
Утравні 2016 року       ОСОБА_1  суду із позовом до публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» (далі - ПАТ «Укрсоцбанк»)та товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» (далі - ТОВ «Альянс-Висотбуд»), в якому просив визнати частково недійсними пункти 1.1  іпотечних договорів №51-07/204 від 01 липня 2008 року, №02-10/2628 від 02 липня                     2008 року, № 02-10/2999 від 16 липня 2008 року та № 02-10/3420 від 12 серпня 2008 року, укладених між акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ТОВ«Альянс-Висотбуд», у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру     НОМЕР_2 на 12 поверсі у 16-ти поверховому 1-но секційному житловому будинку АДРЕСА_1 .
 
В обгрунтування позовних вимог посилався на те, що між ним та ТОВ «Альянс-Висотбуд» 04 листопада 2008 року укладений договір резервування приміщення № 104Р/28, а також договір комісії № Б-267/2008 щодо купівлі цінних паперів. Основною метою укладення договорів є фінансування ним будівництва квартири шляхом резервування приміщення для придбання в майбутньому у власність в процесі погашення цільових облігацій. Він є добросовісним набувачем квартири, виконав усі умови, які на нього були покладені,та повністю сплатив грошову суму, отримав квартиру на законних підставах.
 
Разом з тим, у2008 році між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та ПАТ «Укрсоцбанк» були укладені іпотечні договори, за умовами яких передано в іпотеку банку в забезпечення зобов`язань за кредитоммайнові права на квартири в житловому будинку, який   будується, у тому числі й незакінчену будівництвом   квартиру                     НОМЕР_2 (будівельний номер АДРЕСА_1) ,   придбану ним за вказаним вище договором. Наявність таких договорів про іпотеку порушує охоронювані законом права та його інтереси на майнові права на квартиру, оскільки такі дії можуть призвести до втрати ним права власності на проінвестовану нерухомість.
 
У серпні 2015 року ПАТ «Укрсоцбанк»звернулося до суду із позовом до    ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки  шляхом визнання права власності на квартиру              НОМЕР_2, загальною площею 43,5 кв. м, житловою 17,5 кв. м по АДРЕСА_1 і. Вказана вимога обгрунтована тим, що 02липня 2008 року між банком та ТОВ «Альянс-Висотбуд» укладений кредитний договір № 24-12/135, за умовами якого ТОВ «Альянс-Висотбуд» надано кредит у розмірі 1 009 323 долари 60 центів США зі сплатою 12 % річних на строк до 18 лютого 2009 року. На забезпечення належного виконання кредитного зобов`язання між ПАТ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд» 02 липня 2008 року укладено іпотечний договір № 02-10/2628, за умовами якого товариство передало банку в якості іпотеки майнові права на незакінчені будівництвом квартири, в тому числі і квартиру         НОМЕР_2 в житловому будинку АДРЕСА_1.  ТОВ «Альянс-Висотбуд» не виконало умови кредитного договору, в зв`язку з чим розмір заборгованості станом на 15 червня 2015 року складає 892 012 доларів 66 центів США. Іпотечна квартира перейшла у власність ОСОБА_1 , проте перехід права власності на іпотечне майно до іншої особи в силу статті 23 Закону України «Про іпотеку» не припиняє дії іпотеки,  тому до ОСОБА_1 переходять усі права та обов`язки іпотекодавця. В рахунок часткового погашення заборгованості ТОВ «Альянс-Висотбуд» у розмірі 735 000 грн банк просив звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання за банком права власності на вказану квартиру.
 
Ухвалою Суворовського районного суду м. Одеси від 29 червня 2016 року об`єднано в одне провадження позов  ОСОБА_1 до ПАТ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд», за участю третіх осіб Управління капітального будівництва Одеської міської ради та приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кравченко І. В. про визнання частково недійсними іпотечних договорів, з провадженням за позовом ПАТ «Укрсоцбанк» до    ОСОБА_1 , за участю третьої особи ТОВ «Альянс-Висотбуд» про звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
 
Рішенням Суворовського районного суду м. Одеси від 15 вересня 2016 рокупозовні вимоги ОСОБА_1 задоволено. Визнано недійсним пункт 1.1 іпотечного Договору № 51-07/204 від 01 липня 2008 року, укладеного між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд», у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру                           НОМЕР_2 в 16-ти поверховому 1-но секційному житловому будинку АДРЕСА_1 . Визнано недійсним пункт 1.1 іпотечного Договору № 02-10/2628                        від 02 липня 2008 року, укладеного між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд», у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру НОМЕР_2 в 16-ти поверховому 1-но секційному житловому будинку АДРЕСА_1 . Крім цього, визнано недійсним пункт 1.1 іпотечного Договору № 02-10/2999 від 16 липня 2008 року, укладеного між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру НОМЕР_2 в 16-ти поверховому 1-но секційному житловому будинку АДРЕСА_1 . А також визнано недійсним пункт 1.1 іпотечного Договору                                   № 02-10/3420 від 12 серпня 2008 року, укладеного між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд», у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру НОМЕР_2 в 16-ти поверховому 1-но секційному житловому будинку АДРЕСА_1 . 
 
Рішення суду мотивовано тим, що майнові права на спірну квартиру, власником якої є    ОСОБА_1 ,  відповідно до положень Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, не могли бути предметом іпотеки, а відтак ТОВ «Альянс-Висотбуд»  неправомірно передало в іпотеку зазначені майнові права АКБ СР «Укрсоцбанк».                            ОСОБА_1 у повному обсязі проінвестував будівництво спірної квартири власними коштами, що засвідчує його права на отримання у власність цього житлового приміщення, а тому та обставина, що на момент укладення договорів іпотеки ТОВ «Альянс-Висотбуд» не мало правових обмежень щодо укладення з АКБ СР «Укрсоцбанк» спірних договорів,не має правового значення для вирішення справи по суті. На підставі викладеного суд дійшов висновку, що спірні договори іпотеки є недійсними в силу статей 203, 215 ЦК України, як такі, що укладені з порушенням вимог частини другої статті 583 ЦК України та                      статті 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки. Оскільки задоволення позовних вимог                    ОСОБА_1 виключає можливість задоволення вимог про звернення стягнення на предмет іпотеки, позов ПАТ «Укрсоцбанк» не підлягає задоволенню.
 
Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції
 
Ухвалою апеляційного суду Одеської області від 14 листопада 2016 року рішення суду першої інстанції залишено без змін.
 
Ухвала апеляційного суду мотивована тим, що, враховуючи положення ЦК України, Закону України «Про іпотеку», Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», правові позиції Верховного Суду України, факт набуття позивачем права власності на спірну квартиру, а також той факт, що відповідно до положень Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, майнові права на спірну квартиру не могли бути предметом іпотеки, правильними є висновки суду першої інстанції про те, що ТОВ «Альянс-Висотбуд»  неправомірно передало в іпотеку майнові права ПАТ «Укрсоцбанк», а тому позовні вимоги ОСОБА_1  про визнання частково недійсними іпотечних договорів  задоволені в повному обсязі.
 
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
 
(1)Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
 
У касаційній скарзі, поданій у грудні 2016 року до Вищого спеціалізованого суду з розгляду цивільних і кримінальних справ, ПАТ «Укрсоцбанк» просить скасувати судові рішення, відмовити ОСОБА_1 у позові та задовольнити позов банку, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права.
 
Підстави касаційного оскарження обґрунтовано тим, що судами не прийнято до уваги черговість укладення договорів, а саме те, що на момент укладення договору резервування приміщення та договору комісії щодо купівлі цінних паперів вже існували іпотечні договори між банком та ТОВ «Альянс-Висотбуд». Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним договором та іпотечні сертифікати» є спеціальним законом, що регулює спірні правовідносини та містить спеціальні норми щодо умов укладення договору іпотеки, предметом якого є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено. Разом із цим суди не застосували норми цього закону. Задовольняючи позовні вимоги, суди не звернули увагу на те, що позивач не є стороною оспорюваних ним іпотечних договорів, а тому під час їх укладення його права та законні інтереси не було порушено. 
 
(2) Позиція ОСОБА_1 .
 
У запереченні на касаційну скаргу ОСОБА_1 зазначає, що він повністю сплатив вартість об`єкта будівництва та набув спірну квартиру у власність, у зв`язку з чим оспорюваними правочинами порушується його право власності на квартиру. Земельна ділянка, на якій знаходиться об`єкт незавершеного будівництва, перебуває у комунальній власності. При цьому Одеська міська рада не надавала згоди шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об`єкт незавершеного будівництва. Крім того, на момент укладення договорів іпотеки майнові права на окремі приміщення в будинку не могли бути предметом іпотеки. 
 
РУХ СПРАВИ У СУДІ КАСАЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЇ
 
16 березня 2018 року справу передано до Верховного Суду, а 11 червня                       2019 року - судді-доповідачу Штелик С. П.
 
Відповідно до пункту 4 розділу XIII Перехідні положення ЦПК України у редакції Закону України № 2147-УІІІ від 03 жовтня 2017 року «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів» касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.
 
Згідно частини третьої статті З ЦПК України провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
 
Згідно статті 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.
 
Відповідно до частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Відповідно до статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
 
За частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
 
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
 
(1) Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої й апеляційної
Інстанцій
 
Касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення.
 
Суди установили, що 17 березня 2005 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та Управлінням капітального будівництва Одеської міської Ради (замовник) було укладено контракт № 23-05, відповідно до якого планувалося будівництво 16-ти поверхового житлового будинку АДРЕСА_1. За умовами контракту ТОВ «Альянс-Висотбуд» зобов`язується своїми та залученими силами і коштами виконати будівництво вказаного житлового будинку з орієнтовною загальною площею квартир 7 527,1 кв. м та здати у встановлені цим контрактом строки об`єкт в експлуатацію відповідно до проектно-кошторисної документації. В свою чергу Управління капітального будівництва зобов`язалося надати підряднику будівельний майданчик, затверджену проектно-кошторисну документацію та сумісно з підрядником передати об`єкт на баланс експлуатуючої організації.
 
01 липня 2008 року на виконання умов Генерального договору про співробітництво № 51-07/203 від 01 липня 2008 року, укладеного між ТОВ «Альянс-Висотбуд, Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укргазбанком», правонаступником якого є ПАТ «Укргазбанк», ТОВ «Альянс-Висотбуд» уклало з АКБ СР «Укрсоцбанк» іпотечний договір №51-07/204, за умовами якого ТОВ «Альянс-Висотбуд» як іпотекодавець передало в іпотеку АКБ СР «Укрсоцбанк» в забезпечення своїх зобов`язань майнові права, в тому числі на незакінчену будівництвом квартиру  НОМЕР_2, вартістю 186  795    грн, загальною площею 41,51 кв. м, яка розташована на 12-му поверсі, у житловому будинку (будівельний АДРЕСА_1) за будівельною адресою :              АДРЕСА_1 .
 
02 липня 2008 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та АКБ СР «Укрсоцбанк» укладено договір кредиту № 24-12/135, відповідно до умов якого товариство отримало грошові кошти в розмірі 1 009 323 долари 60 центів США. У рахунок забезпечення даного договору кредиту 02 липня 2008 року ТОВ «Альянс-Висотбуд» уклало з АКБ СР «Укрсоцбанк» іпотечний договір № 02-10/2628 та передало останньому в якості іпотечного майна майнові права на незакінчені будівництвом квартири, в тому числі і на квартиру        НОМЕР_2, вартістю 186 795 грн, загальною площею 41,51 кв. м, яка розташована на 12-му поверсі, у житловому будинку АДРЕСА_1 за будівельною адресою:                АДРЕСА_1 .
 
16 липня 2008 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та АКБ СР «Укрсоцбанк» укладено кредитний договір № 24-12/155, за яким ТОВ «Альянс-Висотбуд» отримало від АКБ СР «Укрсоцбанк» грошові коштів в розмірі                                       741 137 доларів 25 центів США. З метою забезпечення кредитного зобов`язання згідно з нотаріально посвідченим договором іпотеки № 02-10/2999 від 16 липня                             2008 року ТОВ «Альянс-Висотбуд» передало АКБ СР «Укрсоцбанк» в якості іпотеки майнові права на незакінчені будівництвом квартири, в тому числі і на квартиру НОМЕР_2, вартістю 186 795 грн, загальною площею 41,51 кв. м, яка розташована на 12-му поверсі, у житловому будинку АДРЕСА_1 за будівельною адресою : АДРЕСА_1 .
 
12 серпня 2008 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та АКБ СР «Укрсоцбанк» укладено генеральний договір про здійснення кредитування № 24/12/179, на забезпечення виконання якого між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та АКБ СР «Укрсоцбанк» 12 серпня 2008 року укладений іпотечний договір, за яким в якості іпотечного майна передано банку майнові права на незакінчені будівництвом квартири, в тому числі і на квартиру  НОМЕР_2, вартістю 186 795        грн, загальною площею 41,51 кв. м, яка розташована на 12-му поверсі, у житловому будинку АДРЕСА_1 за будівельною адресою:                АДРЕСА_1 .
 
04 листопада 2008 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Альянс-Висотбуд» укладено договір резервування приміщення № 104Р/28. Відповідно до                      пункту 2.1 договору ТОВ «Альянс-Висотбуд» зобов`язувалося здійснити за  ОСОБА_1 резервування на квартиру              НОМЕР_2, загальною площею 41,51 кв. м, яка розташована на 12-му поверсі, у житловому будинку АДРЕСА_1 за адресою: АДРЕСА_1 . Відповідно до пункту 2.3 договору резервування зазначеної квартири здійснювалося з метою придбання її ОСОБА_1 у майбутньому у власність в процесі погашення цільових облігацій, емітованих ТОВ «Альянс-Висотбуд». На виконання даного договору 04 листопада 2008 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Альянс-Висотбуд» укладено договір комісії щодо купівлі цінних паперів № Б/267/2008.
 
ОСОБА_1 зобов`язання за договорами виконав, що підтверджується свідоцтвом про право власності від 03 травня 2012 року № НОМЕР_1 , виданим виконавчим комітетом Одеської міської ради, а також витягом з державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 34077364 від 10 травня 2012 року, згідно з якими ОСОБА_1 є власником квартири        НОМЕР_2, загальною площею 43,5 кв. м, житловою площею 17,5 кв. м, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 .
 
25 червня 2015 року ОСОБА_1 отримав від ПАТ «Укрсоцбанк» лист-вимогу, яким повідомлено, що ТОВ «Альянс-Висотбуд» порушило свої зобов`язання за кредитним договором № 24-12/135 від 02 липня 2008 року, укладеним між ПАТ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд», внаслідок чого в останнього станом на 15 червня 2015 року виникла заборгованість у розмірі          892 012 долари 66 центів США. ПАТ «Укрсоцбанк» повідомило, що має намір звернутися до суду для задоволення своїх забезпечених іпотекою вимог шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки (квартиру        НОМЕР_2, загальною площею 43,5 кв. м, житловою площею 17,5 кв. м, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 ). При цьому ПАТ «Укрсоцбанк» посилався на положення статті 23 Закону України «Про іпотеку», відповідно до яких у разі переходу права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою.
 
Відповідно до статті 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами. 
 
Майнові права на нерухомість - об`єкт будівництва (інвестування) не вважаються речовими правами на чуже майно, оскільки об`єктом цих прав є не чуже майно, а також не вважаються правом власності, оскільки об`єкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього.
 
Майнове право, що є предметом договору купівлі-продажу, - це обумовлене право набуття у майбутньому права власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, необхідні й достатні для набуття речового права.   
Майновими визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги. 
 
Майнове право, яке можна визначити як право очікування, є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
 
Такий правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду України від 24 червня 2015 року (провадження № 6-318цс15) та постанові цього ж суду від 18 листопада 2015 року (провадження № 6-1858цс15), від висновків яких не відступила Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19).
 
За змістом частин першої, третьої статті 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи; правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом.
Згідно з частиною першою статті 576 ЦК України предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення. 
 
Відповідно до частини другої статті 583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави. 
 
Статтями 1, 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час укладення договорів іпотеки) визначено, що застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом. Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно  належить  іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно  може  бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом  порядку як окремий виділений у натурі об`єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом. Предметом іпотеки також може бути об`єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Частина об`єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об`єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості.
 
На час укладення спірних договорів іпотеки (01, 02, 16 липня та 12 серпня 2008 року) стаття 5 Закону України «Про іпотеку» не визначала майнові права як предмет іпотеки, а відповідні зміни до цієї статті були внесені Законом України від 25 грудня 2008 року «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва».
 
Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірних договорів) встановлює відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном. 
 
Отже, предметом правового регулювання згідно із Законом України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» є відносини з приводу іпотечного боргу, який виникає після невиконання договору, забезпеченого іпотекою, а не для забезпечення кредитного договору, що спростовує доводи касаційної скарги про те, що на спірні правовідносини поширюється дія Закону України від 19 червня 2003 року «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним договором та іпотечні сертифікати». 
 
Майнові права на об`єкт незавершеного будівництва (квартиру) віднесені до предмета іпотеки Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі і до Закону України «Про іпотеку».
 
За змістом статей 215, 216 ЦК України вимоги про визнання оспорюваного правочину недійсним і застосування наслідків його недійсності можуть бути заявлені як однією із сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненим правочином.
 
Оскільки оспорюваними договорами передано в іпотеку майнові права на квартиру, які належать  ОСОБА_1 , він відповідно до положень статей 15, 16, 215, 216 ЦК України має право оспорювати зазначені іпотечні договори в судовому порядку, оскільки ці договори стосуються його прав та інтересів.  
Суд першої інстанції, з рішенням якого погодився апеляційний суд, визнаючи недійсними іпотечні договори, укладені між ПАТ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд», у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру       НОМЕР_2 у шістнадцятиповерховому житловому будинку по АДРЕСА_1 , в силу статей 203, 215 ЦК України, виходив з того, що вказані договори укладені з порушенням вимог частини другої статті 583 ЦК України та статті 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час укладення договорів іпотеки). Суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про те, що майнові права на спірну квартиру у незавершеному будівництвом житловому будинку відповідно до положень Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), не могли були предметом іпотеки, а отже ТОВ «Альянс-Висотбуд» неправомірно передало в іпотеку зазначені майнові права ПАТ «Укрсоцбанк».
 
З урахуванням зазначеного, суди попередніх інстанцій правильно визнали недійсними пункти 1.1. іпотечних договорів №51-07/204 від 01 липня 2008 року, №02-10/2628 від 02 липня 2008 року, № 02-10/2999 від 16 липня 2008 року та                   №02-10/3420 від 12 серпня 2008 року, укладених між ПАТ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру         НОМЕР_2 у шістнадцятиповерховому житловому будинку по АДРЕСА_1 . 
 
Доводи касаційної скарги висновків судів не спростовують. 
 
Аналогічні висновки щодо вирішення спірних правовідносин викладені у постановах Верховного Суду України від 23 березня 2016 року у справі                            № 6-289цс16, від 16 березня 2016 року у справі № 6-290цс16, постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 19 червня 2019 року у справі № 523/1137/14-ц (провадження № 61-7690св18), постанові  Верховного Суду у складі колегії суддівТретьої судової палати Касаційного цивільного суду від 26 червня                  2019 року у справі № 523/13452/15-ц (провадження № 61-8653св18). 
 
З метою недопущення суперечностей у прецедентній практиці касаційного суду, за якої частина інвесторів будівництва житла ТОВ «Альянс-Висотбуд» у подібній ситуації мали можливість розглянути свої справи по суті, а вимоги іншої частини - визнано необґрунтованими, забезпечення гарантованого статтею 6 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод права на справедливий судовий розгляд,  відносно чого зауважує у своїй практиці Європейський суд з прав людини, зокрема у справі «Аксіс та інші проти Туреччини» від 30 квітня 2019 року (заява № 4529/06), колегія суддів не вбачає підстав для відступу від вищенаведених висновків.  

 (2) Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
 
Відповідно до частини першої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
 
З урахуванням викладеного та керуючись статтями 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду,
П О С Т А Н О В И В:
Касаційну скаргу публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» залишити без задоволення.
Рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 15 вересня 2016 року та ухвалу апеляційного суду Одеської області від 14 листопада 2016 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий                                                          В. М. Сімоненко
 
Судді:                                                                    А. А. Калараш
 
                                                                                 А. О. Лесько
 
                                                                             С. Ю. Мартєв
 
                                                                    С. П. Штелик