Постанова
Іменем України
 
01 серпня 2019 року
м. Київ
 
справа № 669/982/16-ц
провадження № 61-21100св18
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Крата В. І.,
суддів: Антоненко Н. О., Журавель В. І. (суддя-доповідач),                   Краснощокова Є. В., Русинчука М. М.,                           
 
учасники справи:
позивач -  товариство з обмеженою відповідальністю «Україна - 2001»,
відповідачі: ОСОБА_1 , товариство з обмеженою відповідальністю науково-виробнича агрофірма «Перлина Поділля», державний реєстратор Білогірської селищної ради Хмельницької області,  
розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю науково-виробнича агрофірма «Перлина Поділля» на рішення Білогірського районного суду Хмельницької області від 06 грудня 2016 року у складі судді Давидюка О. І. та ухвалу апеляційного суду Хмельницької області                            від 31 березня 2017 року у складі колегії суддів: Костенка А. М., Грох Л. М., Купельського А. В.,
ВСТАНОВИВ:
Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
30 вересня 2016 року товариство з обмеженою відповідальністю «Україна - 2001» (далі - ТОВ «Україна - 2001») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , товариства з обмеженою відповідальністю науково-виробнича агрофірма «Перлина Поділля» (далі - ТОВ НВА «Перлина Поділля»), державного реєстратора Білогірської селищної ради Хмельницької області Яловчука В. В., у якому просило визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 1,7136 га з кадастровим номером НОМЕР_1 , укладений 22 червня 2016 року між ОСОБА_1 та ТОВ НВА «Перлина Поділля», скасувати рішення державного реєстратора Білогірської селищної ради Хмельницької області Яловчука В. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 01 липня 2016 року індексний номер 30269444 щодо державної реєстрації іншого речового права (права оренди земельної ділянки площею 1,7136 га, кадастровий номер НОМЕР_1 ), прийнятого на підставі договору оренди земельної ділянки, укладеного 22 червня 2016 року між ОСОБА_1 та ТОВ НВА «Перлина Поділля». 
Свої вимоги позивач обґрунтовував тим, що 24 березня 2010 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Україна - 2001» був укладений договір оренди земельної ділянки площею 1,7136 га (кадастровий                                                           № НОМЕР_1) строком на 10 років, який зареєстровано у відділі Держкомзему Білогірського району Хмельницької області, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 29 березня 2012 року                       № 682030004002031. 
Відповідно до пункту 37 вказаного договору оренди його дія припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбанням орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки, а згідно пункту 38 цього ж договору - шляхом його розірвання.
Проте у період дії договору оренди землі, укладеного між ТОВ «Україна - 2001» та ОСОБА_1 , 22 червня 2016 року остання уклала з ТОВ НВА «Перлина Поділля» договір оренди, який зареєстрований державним реєстратором Білогірської селищної ради Хмельницької області                 Яловчуком В. В. 01 липня 2016 року, на ту ж саму земельну ділянку, орендарем якої є ТОВ «Україна - 2001» і договір оренди з яким не припинив свою дію, не був розірваний. 
Вважає, що у зв`язку з укладенням ОСОБА_1 договору оренди з новим орендарем ТОВ НВА «Перлина Поділля» в період дії договору з попереднім орендарем були порушені права ТОВ «Україна - 2001», як орендаря, які підлягають захисту в судовому порядку шляхом визнання недійсним договору оренди землі між ОСОБА_1 та ТОВ НВА «Перлина Поділля» та скасування його державної реєстрації.  
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Білогірського районного суду Хмельницької області від 06 грудня 2016 року позов ТОВ «Україна - 2001» задоволено. 
Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки площею 1,7136 га кадастровий № НОМЕР_1 , укладений 22 червня 2016 року між ОСОБА_1 та ТОВ НВА «Перлина Поділля». 
Скасовано рішення державного реєстратора Білогірської селищної ради Хмельницької області про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від                  01 липня 2016 року індексний номер 30269444 щодо державної реєстрації іншого речового права (права оренди земельної ділянки площею 1,7136 га, кадастровий № НОМЕР_1 ), прийнятого на підставі договору оренди земельної ділянки, укладеного 22 червня 2016 року між                      ОСОБА_1 та ТОВ НВА «Перлина Поділля». 
Вирішено питання про розподіл судових витрат. 
Суд першої інстанції виходив із того, що укладенням орендодавцем                   ОСОБА_1 договору оренди з новим орендарем ТОВ НВА «Перлина Поділля» в період дії договору з попереднім орендарем ТОВ «Україна - 2001» були порушені права останнього на належне користування землею.
Короткий зміст ухвали апеляційної інстанції
Ухвалою апеляційного суду Хмельницької області від 31 березня 2017 року рішення  Білогірського районного суду Хмельницької області від 06 грудня 2016 року залишено без змін. 
Апеляційний суд погодився з рішенням суду першої інстанції про наявність підстав для визнання оспорюваного договору оренди землі недійсним, оскільки він укладений у період дії попереднього договору.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У квітні 2017 року ТОВ НВА «Перлина Поділля» звернулося до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ з касаційною скаргою, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами обох інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просило скасувати оскаржувані судові рішення, ухвалити нове рішення про відмову у позові.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Скарга аргументована тим, що суди не з`ясували фактичних обставин справи, не надали їм належної правової оцінки, у зв`язку з чим дійшли помилкових висновків при вирішенні спору.
Суди не врахували, що ТОВ НВА «Перлина Поділля» відповідно до вимог чинного законодавства уклало договір оренди землі та зареєструвало його у встановленому законом порядку.
Право оренди земельних ділянок не було належно зареєстроване за позивачем у порядку, встановленому Постановою Кабінету Міністрів України від 9 вересня 2009 року «Про затвердження порядків ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі».
У договорі оренди від 24 березня 2010 року, крім актів приймання-передачі земельних ділянок, немає інших додатків, що відповідно до статті 14 Закону України «Про оренду землі» мають бути їх невід`ємними частинами.
Суди першої й апеляційної інстанцій не оцінили показання свідка                      ОСОБА_2 , який виконував функції реєстратора і повідомив, що не посвідчував договір оренди від 24 березня 2010 року, не проставляв на них написи, не міг підтвердити автентичність печатки відповідного підрозділу, якою завірявся його підпис.
Суди незаконно відмовили у задоволенні клопотання ТОВ НВА «Перлина Поділля» про призначення у цій справі почеркознавчої експертизи.
Відзив/заперечення на касаційну скаргу 
ТОВ «Україна 2001» подало заперечення, в яких просило залишити без задоволення касаційну скаргу та без змін оскаржувані судові рішення як такі, що ухвалені з додержанням норм матеріального та процесуального права.
Зазначало, що оспорений договір, укладений між ним та ТОВ НВА «Перлина Поділля», суперечить вимогам статей 13, 27 Закону України «Про оренду землі», оскільки фактично не може бути передана у володіння та користування земельна ділянка, яка знаходиться в оренді іншої особи. 
Надходження справи до суду  касаційної інстанції
Статтею 388 ЦПК України у редакції Закону України від 03 жовтня 2017 року № 2147-VIII «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів», який набрав чинності 15 грудня 2017 року, передбачено, що судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.
На підставі підпункту 6 пункту 1 розділу XIII «Перехідні положення» ЦПК України справу № 669/982/16-ц передано до Касаційного цивільного суду.
Відповідно до підпункту 4 пункту 1 розділу XIII «Перехідні положення» ЦПК України касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Суди встановили, що відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку серії НОМЕР_3 ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 1,7136 га (кадастровий № НОМЕР_4 ), яка розташована на території Сивківської сільської ради Білогірського району Хмельницької області.
24 березня 2010 року між ТОВ «Україна 2001» та ОСОБА_1 був укладений договір оренди належної останній земельної ділянки строком на 10 років, який згідно з пунктом 43 договору набирає чинності після підписання його сторонами та його державної реєстрації.
У цей же день сторони договору підписали акт приймання-передачі вказаної земельної ділянки.
Договір зареєстрований у відділі Держкомзему у Білогірському районі, про що у договорі вчинено запис 29 березня 2012 року за № 682030004002031; посвідчений підписами сторін та посадової особи, яка провела державну реєстрацію та скріплений печаткою ТОВ «Україна 2001» та відділу Держкомзему у Білогірському районі Хмельницької області Головного управління Держкомзему у Хмельницькій області Державного комітету України із земельних ресурсів.
22 червня 2016 року ОСОБА_1 уклала договір оренди цієї ж земельної ділянки з ТОВ НВА «Перлина Поділля» строком на 10 років, який зареєстровано державним реєстратором Білогірської селищної ради Білогірського району Хмельницької області 01 липня 2016 року за номером 30269444.
Звертаючись до суду з позовом, ТОВ «Україна 2001» посилалось на те, що ОСОБА_1 , передавши 24 березня 2010 року земельну ділянку йому в оренду строком на 10 років на підставі договору, не розірвавши його, отримуючи на його виконання орендну плату, уклала 22 червня 2016 року договір оренди цієї ж земельної ділянки з іншим орендарем - ТОВ НВА «Перлина Поділля» також строком на 10 років. Такі дії ОСОБА_1 порушують права ТОВ «Україна 2001» та свідчать про недобросовісність відповідача, оскільки не може бути передана у володіння та користування земельна ділянка, яка знаходиться в оренді іншої особи, у зв`язку з чим просило визнати оспорений договір оренди недійсним.
Позиція Верховного Суду
Перевіривши доводи касаційної скарги та матеріали справи, колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для часткового задоволення касаційної скарги та скасування оскаржуваних судових рішень.
Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Наведені в касаційній скарзі доводи дають підстав для висновку про неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права.
Мотивувальна частина
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосування норм права
За змістом приписів статей 210 і 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.
Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина друга статті 792 ЦК України).
Згідно з частиною п`ятою статті 126 ЗК України (тут і далі - у редакції, чинній на час укладення договору оренди від 24 березня 2010 року) право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону.
Статті 18 і 20 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на час укладення договору оренди від 24 березня 2010 року, передбачали, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. 
Згідно з частиною першою статті 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання угоди недійсною (пункт «в» частини третьої статті 152 ЗК України).
Зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (частина перша статті 203 ЦК України).
Згідно з абзацом четвертим частини другої статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.
Задовольняючи позовні вимоги, суди першої й апеляційної інстанцій вважали, що укладення оскарженого договору у період дії договору оренди від 24 березня 2010 року щодо тієї самої земельної ділянки порушує права позивача на користування цією ділянкою.
Згідно зі статтею 202 ЗК України державна реєстрація земельних ділянок здійснюється у складі державного реєстру земель (частина перша). Державний реєстр земель складається з двох частин: а) книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок (далі - Книга записів);                                 б) Поземельної книги, яка містить відомості про земельну ділянку (частина друга).
Порядок державної реєстрації договору оренди земельної ділянки станом на 24 березня 2010 року регулювався Постановою Кабінету Міністрів України від 09 вересня 2009 року № 1021 «Про затвердження порядків ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі» (далі - Порядок).
Записи до розділів Книги записів вносилися при видачі документа, що посвідчує право на земельну ділянку, яким, зокрема, був договір оренди землі (пункт 10 Порядку). Дата внесення запису до розділу Книги записів була датою державної реєстрації документа, що посвідчує право на земельну ділянку (пункт 11 Порядку). Згідно з пунктом 16-2 Порядку підставою для державної реєстрації договору оренди була заява власника або набувача права, подана до відповідного територіального органу Держземагентства разом з іншими, визначеними цим пунктом, документами.
Отже, на час укладення позивачем договору оренди від 24 березня                      2010 року їх державна реєстрація була пов`язана із датою внесення запису до відповідного розділу Книги записів.
Реєстраційний напис на договорі оренди земельної ділянки є похідним від запису у Книзі записів. Державний реєстратор не був наділений правом проставити такий напис, допоки не зробив відповідний запис у Книзі записів за певним номером.
Аналогічний правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26 червня 2019 у справі № 669/927/16-ц (провадження 14-192цс19).
Суди попередніх інстанцій установили, що на оригіналі договору оренди від 24 березня 2010 року є відмітка посадової особи з прикладенням «мокрої» гербової печатки про те, що цей договір зареєстрований у відділі Держкомзему Білогірського району Хмельницької області, про що у Державному реєстрі земель зроблений запис  від 29 березня 2010 року                   № 682030004002031.
ТОВ НВА «Перлина Поділля» посилалось на те, що згідно з листами відділу Держгеокадастру у Білогірському районі Хмельницької області                          від 17 листопада 2016 року № 9 -28-99.1-1954/15-16 та від 21 листопада                   2016 року № 29-28-99.1-1986/15-16 записи про реєстрацію договору оренди від 24 березня 2010 року у Державному реєстрі земель не вчинялися, а Книга записів на земельну ділянку не формувалася. 
Суд першої інстанції, не дослідивши зазначені докази та не спростувавши доводи ТОВ НВА «Перлина Поділля» щодо відсутності Книги записів на земельну ділянку, вказав на наявність реєстраційного напису на договорі оренди від 24 березня 2010 року, що, на думку суду, беззаперечно свідчить про державну реєстрацію цього договору.
Апеляційний суд також не надав оцінки листу відділу Держгеокадастру у Білогірському районі Хмельницької області 21 листопада 2016 року                             № 29-28-99.1-1986/15-16, а також листу цього ж відділу від 17 листопада 2016 року № 9№9 -28-99.1-1954/15-16, в якому вказано про відсутність інформації щодо внесення записів про реєстрацію договору оренди                       від 24 березня 2010 року у Книгу записів і Поземельної книги та про відсутність інформації про реєстрацію цих договорів у Перехідній реєстраційний системі у зв`язку з припиненням її дії.
Між тим на підставі договору оренди від 24 березня 2010 року суд апеляційної інстанції встановив, що він був зареєстрований, про що у Державному реєстрі земель зроблений запис від 29 березня 2012 року                       № 682030004002031, і вказав, що відсутність з невідомих причин запису про реєстрацію договорів у Державному земельному кадастрі не може свідчити про те, що така реєстрація не відбулася.
Належно не дослідивши наявні у матеріалах справи докази, не надавши оцінки договору оренди від 24 березня 2010 року та листам відділу Держгеокадастру у Білогірському районі Хмельницької області, апеляційний суд дійшов суперечливих висновків щодо того, чи були внесені записи про державну реєстрацію договору оренди від 24 березня 2010 року у Державний реєстр земель (Книгу записів і Поземельну книгу), а не у Державний земельний кадастр, а відтак, чи був зареєстрований цей договір у встановленому на той час порядку.
Крім того, суди першої й апеляційної інстанцій не проаналізували доводи ТОВ НВА «Перлина Поділля» про те, що є підстави вважати, що реєстраційний напис на договорі оренди від 24 березня 2010 року вчинений не державним реєстратором, а іншою особою, а також не оцінили показання свідка ОСОБА_2 сукупно з іншими доказами.
Також колегія вважає, що суди попередніх інстанцій необґрунтовано відмовили у задоволенні клопотань ТОВ НВА «Перлина Поділля» про призначення судової почеркознавчої експертизи, які обґрунтуванні необхідністю встановлення обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, а саме: встановлення справжності підпису державного реєстратора та відбитку печатки у реєстраційному написі на договорі оренди від 24 березня 2010 року.
Відповідно до частини четвертої статті 10 ЦПК України ( у редакції, чинній на час розгляду справи судами першої й апеляційної інстанцій) суд сприяє всебічному і повному з`ясуванню обставин справи, здійсненню особами, які беруть участь у справі, їхніх прав у випадках, встановлених цим кодексом. Частинами першою та другою статті 133 ЦПК України у вказаній редакції передбачено, що особи, які беруть участь у справі і вважають, що подання потрібних доказів є неможливим або у них є складнощі в поданні цих доказів, мають право заявити клопотання про забезпечення цих доказів. Способами забезпечення судом доказів є, зокрема, призначення експертизи.
Суд першої інстанції в ухвалі від 06 грудня 2016 року вказав єдиною підставою для відмови у задоволенні клопотання ТОВ НВА «Перлина Поділля» про призначення судової почеркознавчої експертизи те, що клопотання виходить за межі позовних вимог і не є предметом розгляду цієї справи. Суд не звернув увагу, що з огляду на зміст позовних вимог її вирішення залежить, зокрема, від того, чи був чинним на момент укладення оскарженого договору, договір оренди від 24 березня 2010 року.
Суд апеляційної інстанції в ухвалі від 31 березня 2017 року зазначив про відсутність підстав для задоволення клопотання про призначення судової почеркознавчої експертизи через те, що воно вже було предметом розгляду у суді першої інстанції, а не тому що клопотання є необґрунтованим. Тобто, апеляційний суд не оцінив доводи ТОВ НВА «Перлина Поділля» щодо призначення вказаної судової експертизи.
Суди обох інстанцій не врахували, що відповідно до пункту 1 частини першої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» до загальних засад державної реєстрації прав належить гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження, а також не оцінили наявність або відсутність добросовісності ТОВ НВА «Перлина Поділля».
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Доводи касаційної скарги дають підстави для висновку, що оскаржені судові рішення ухвалені без додержання норм матеріального та процесуального права. У зв`язку з наведеним, колегія суддів вважає, що касаційну скаргу необхідно задовольнити частково, судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій скасувати, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.
Керуючись статтями 409, 411, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю науково-виробнича агрофірма «Перлина Поділля» задовольнити частково.
Рішення Білогірського районного суду Хмельницької області від 06 грудня 2016 року та ухвалу апеляційного суду Хмельницької області                            від 31 березня 2017 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття.
Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий | В. І. Крат
Судді: | Н. О. Антоненко     В. І. Журавель
| Є. В. Краснощоков
| М. М. Русинчук