ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 травня 2019 року 
м. Київ

Справа №  5002-10/1364-2012 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Катеринчук Л.Й. - головуючий, Погребняк В.Я., Чумак Ю.Я.
за участі секретаря судового засідання Лавринчук О.Ю.

учасники справи:
позивач - Публічне акціонерне товариство "Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк",
представник - Суденко Р.В. (довіреність від 06.06.2018)
відповідач-1 - Товариство з обмеженою відповідальністю "Консоль ЛТД",
відповідач-2 - Товариство з обмеженою відповідальністю "Реал Естейт",
відповідач-3 - Товариство з обмеженою відповідальністю "Стрім-Авто",
відповідач-4 - Публічне акціонерне товариство "Севастопольський завод залізобетонних виробів",
Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Золотоустівська 50",
представник - Голова Правління ОСББ "Золотоустівська 50" Каменецький Ю.Г.
ОСОБА_1, особисто
розглянув касаційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Золотоустівська 50"
на постанову Північного апеляційного господарського суду (в частині розгляду позовних вимог про звернення стягнення на майнові права за договором іпотеки від 28.12.2005 (реєстровий №6179))
від 28.01.2019
у складі колегії суддів: Пономаренко Є.Ю. (головуючий), Дідиченко М.А., Руденко М.А.
та на рішення Господарського суду Київської області (в частині розгляду позовних вимог про звернення стягнення на майнові права за договором іпотеки від 28.12.2005 (реєстровий №6179))
від 03.09.2018 
у складі судді Бабкіної В.М.
та касаційну скаргу  ОСОБА_1 
на постанову Північного апеляційного господарського суду (в частині розгляду позовних вимог про звернення стягнення на майнові права за договором іпотеки від 28.12.2005 (реєстровий №6179))
від 28.01.2019
у складі колегії суддів: Пономаренко Є.Ю. (головуючий), Дідиченко М.А., Руденко М.А.
та на рішення Господарського суду Київської області (в частині розгляду позовних вимог про звернення стягнення на майнові права за договором іпотеки від 28.12.2005 (реєстровий №6179))
від 03.09.2018 
у складі судді Бабкіної В.М.
у справі №5002-10/1364-2012
за позовом Публічного акціонерного товариства "Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк"
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Консоль ЛТД", Товариства з обмеженою відповідальністю "Реал Естейт", Товариства з обмеженою відповідальністю "Стрім-Авто" та Публічного акціонерного товариства "Севастопольський завод залізобетонних виробів"
про стягнення 42 760 259, 39 грн.
ПРОЦЕДУРА КАСАЦІЙНОГО ПРОВАДЖЕННЯ У ВЕРХОВНОМУ СУДІ
1. 18.02.2019 через Північний апеляційний господарський суд Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Золотоустівська 50" звернулося до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з касаційною скаргою на постанову Північного апеляційного господарського суду від 28.01.2019 (в частині розгляду позовних вимог про звернення стягнення на майнові права за договором іпотеки від 28.12.2005 (реєстровий №6179)) та на рішення Господарського суду Київської області від 03.09.2018 (в частині розгляду позовних вимог про звернення стягнення на майнові права за договором іпотеки від 28.12.2005 (реєстровий №6179)) у справі №5002-10/1364-2012 в порядку статей 286-289 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).
2. 19.02.2019 через Північний апеляційний господарський суд ОСОБА_1 звернулася до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з касаційною скаргою на постанову Північного апеляційного господарського суду від 28.01.2019 (в частині розгляду позовних вимог про звернення стягнення на майнові права за договором іпотеки від 28.12.2005 (реєстровий №6179)) та на рішення Господарського суду Київської області від 03.09.2018 (в частині розгляду позовних вимог про звернення стягнення на майнові права за договором іпотеки від 28.12.2005 (реєстровий №6179)) у справі №5002-10/1364-2012 в порядку статей 286-289 ГПК України.
3. Автоматизованою системою документообігу суду для розгляду зазначених касаційних скарг у справі №5002-10/1364-2012 визначено колегію суддів Верховного Суду у складі: головуючий суддя - Катеринчук Л.Й., суддя - Погребняк В.Я., суддя - Чумак Ю.Я., що підтверджується протоколами передачі справи раніше визначеному складу суду від 11.03.2019.
4. Ухвалою Верховного Суду від 21.03.2019 відкрито касаційне провадження у справі №5002-10/1364-2012 за касаційними скаргами Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Золотоустівська 50" та ОСОБА_1 на постанову Північного апеляційного господарського суду від 28.01.2019 (в частині розгляду позовних вимог про звернення стягнення на майнові права за договором іпотеки від 28.12.2005 (реєстровий №6179)) та на рішення Господарського суду Київської області від 03.09.2018 (в частині розгляду позовних вимог про звернення стягнення на майнові права за договором іпотеки від 28.12.2005 (реєстровий №6179)) та призначено їх розгляд в судовому засіданні на 21.05.2019, в якому оголошено перерву до 28.05.2019.
5. 24.04.2019 Публічне акціонерне товариство "Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк" подало відзив на касаційні скарги.
6. 27.05.2019 ОСОБА_1 подала додаткові пояснення до касаційної скарги.
ПРОВАДЖЕННЯ У СУДАХ ПЕРШОЇ ТА АПЕЛЯЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЙ
Короткий зміст позовних вимог
7. У жовтні 2014 року Публічне акціонерне товариство "Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк" (далі - ПАТ "Промінвестбанк", позивач) звернулося до Господарського суду Київської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю фірми "Консоль ЛТД" (далі - ТОВ фірма "Консоль ЛТД", відповідач-1), Товариства з обмеженою відповідальністю "Реал Естейт" (далі - ТОВ "Реал Естейт", відповідач-2), Товариства з обмеженою відповідальністю "Стрім-Авто" (далі - ТОВ "Стрім-Авто", відповідач-3), Відкритого акціонерного товариства "Севастопольський завод залізобетонних виробів" (далі - ВАТ "Севастопольський завод залізобетонних виробів", відповідач-4) про стягнення 42 760 259, 39 грн. заборгованості за кредитним договором №160 від 27.12.2005, в тому числі шляхом звернення стягнення на рухоме та нерухоме майно відповідачів за договорами застави та іпотеки, зокрема, за договором іпотеки від 08.12.2005 (реєстровий №6179) , укладеним між позивачем та відповідачами 1, 3, згідно з переліком майна, зазначеного у прохальній частині позовної заяви.
7.1. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що у зв`язку з порушенням відповідачем-1 - ТОВ фірмою "Консоль ЛТД" зобов`язань, передбачених кредитним договором, банк отримав право вимоги солідарного стягнення заборгованості з відповідачів 2, 3, 4 - ТОВ "Реал Естейт", ТОВ "Стрім-Авто" та ВАТ "Севастопольський завод залізобетонних виробів", які виступили поручителями (майновими поручителями, заставодавцями, іпотекодавцями) в забезпечення виконання зобов`язань відповідача-1 за кредитним договором №160 від 27.12.2005 перед банком.
Провадження в судах першої та апеляційної інстанцій з розгляду позовних вимог в частині стягнення кредитної заборгованості 
8. 08.09.2015 Господарський суд Київської області позов задовольнив частково; стягнув солідарно з ТОВ фірми "Консоль ЛТД" та ВАТ "Севастопольський завод залізобетонних виробів" відповідно до договору поруки №160-п/-1 від 27.12.2005 на користь ПАТ "Промінвестбанк" заборгованість за кредитним договором №160 від 27.12.2005 станом на 11.04.2012 в розмірі 42 760 259, 39 грн, яка складається із заборгованості за кредитом в розмірі 34 421 150, 96 грн, заборгованості зі сплати процентів за користування кредитом в розмірі 7 538 209, 57 грн, заборгованості зі сплати пені за прострочку сплати процентів за користування кредитом в розмірі 800 898, 86 грн; стягнув з ТОВ "Реал Естейт" на користь ПАТ "Промінвестбанк" згідно з договором поруки №160-п/ф від 12.02.2009 - 14 146 євро 77 євроцентів, що в еквіваленті становить 148 330, 29 грн; стягнув з ТОВ "Реал Естейт" на користь ПАТ "Промінвестбанк" згідно з договором поруки №160-п/ф/2 від 12.03.2009 - 15 879 євро 99 євроцентів, що в еквіваленті становить 166 503, 35 грн; стягнув з ТОВ "Реал Естейт" на користь ПАТ "Промінвестбанк" згідно з договором поруки №160-п/ф/3 від 07.07.2009 - 27 742 євро 03 євроценти, що в еквіваленті становить 290 878, 07 грн; стягнув з ТОВ "Реал Естейт" на користь ПАТ "Промінвестбанк" згідно з договором поруки №160-п/ф/4 від 18.09.2009 - 11 723 євро 61 євроцент, що в еквіваленті становить 122 923, 27 грн.; в решті позовні вимоги залишив без розгляду; стягнув з ТОВ фірми "Консоль ЛТД" на користь ПАТ "Промінвестбанк" 24 360 грн. судового збору, стягнув з ТОВ "Реал Естейт" на користь ПАТ "Промінвестбанк" 24 360 грн. судового збору, стягнув з ВАТ "Севастопольський завод залізобетонних виробів" на користь ПАТ "Промінвестбанк" 24 360 грн. судового збору.
8.1. Рішення суду мотивоване тим, що позивачем належними та допустимими доказами доведено невиконання відповідачем-1 у визначений кредитним договором строк взятих на себе договірних зобов`язань, внаслідок чого у нього виникла заборгованість за кредитом в розмірі 34 421 150, 96 грн. та зі сплати процентів за користування кредитом в розмірі 7 538 209, 57 грн., та правомірність стягнення заборгованості з відповідачів 1, 2, 4 грошових коштів на підставі укладених договорів. 
8.2. Разом з тим, позовні вимоги щодо звернення стягнення на предмети застави та іпотеки місцевий суд залишив без розгляду з посиланням на ненадання позивачем в повному обсязі витребуваних для проведення судової експертизи доказів: актів технічного стану, технічних умов та технічної документації на предмети застави (іпотеки), відомостей про рік випуску та дату введення їх в експлуатацію, повних товарних і технічних характеристик об`єктів дослідження, що, за висновком експертів, унеможливило проведення судової експертизи та встановлення вартості предметів застави та іпотеки, а відсутність можливості визначити ринкову вартість предметів забезпечувальних зобов`язань унеможливлює розгляд спору в цій частині по суті.
9. 19.09.2017 Київський апеляційний господарський суд залишив без задоволення апеляційну скаргу ПАТ "Промінвестбанк" про скасування рішення в частині залишення без розгляду спірних вимог про звернення стягнення на предмет застави, а рішення Господарського суду Київської області від 08.09.2015 залишив без змін.
9.1. Апеляційний суд погодився з висновками суду першої інстанції про правомірність залишення без розгляду спірних позовних вимог, зазначивши про те, що вимогами статті 39 Закону України "Про іпотеку" передбачено перелік компонентів, які необхідно відобразити в рішенні про звернення стягнення на предмет іпотеки, зокрема, початкову ціну предмета іпотеки. 
9.2. Апеляційний суд зазначив, що його ухвалою від 19.04.2016 у даній справі призначалась судова експертиза з визначення ринкової вартості рухомого, нерухомого майна, майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва та об`єктів нерухомого майна відповідачів, якими забезпечувалися зобов`язання за кредитним договором, що є предметом спору у цій справі. Судові експерти Береговий С .В. та Боднар В.М. просили надати для проведення експертизи акти технічного стану об`єктів дослідження, які є предметом спору станом на даний час, технічні умови та технічну документацію на зазначені об`єкти, надати повну товарну та технічну характеристику на об`єкти дослідження, що дозволить їх ідентифікувати. З огляду на неподання позивачем витребуваних судами доказів для проведення судової експертизи з визначення вартості на даний час предметів застави та іпотеки, апеляційний суд залишив без змін рішення суду першої інстанції в частині залишення без розгляду спірних вимог про звернення стягнення на заставне майно відповідачів.
10. 13.03.2018 Постановою Верховного Суду касаційну скаргу ПАТ "Промінвестбанк" задоволено; постанову апеляційного суду від 19.09.2017 та рішення суду першої інстанції від 08.09.2015 у справі №5002-10/1364-2012 скасовано в частині залишення без розгляду позовних вимог ПАТ "Промінвестбанк" про звернення стягнення на майно ТОВ фірми "Консоль ЛТД", ТОВ "Реал Естейт", ТОВ "Стрім-Авто", ВАТ "Севастопольський завод залізобетонних виробів", справу в зазначеній частині направлено для розгляду до місцевого господарського суду.
10.1. Касаційний суд зазначив, що в порушення вимог статей 34, 43, 82 ГПК України в редакції до 15.12.2017, чинній на момент прийняття оскаржуваних судових рішень, місцевим та апеляційним судами не досліджено та не надано оцінки укладеним між позивачем та відповідачами договорам застави майна та іпотеки про визначення між сторонами договору вартості предметів застави (іпотеки) та доводам позивача, що така вартість предметів забезпечення є безспірною, оскільки вона узгоджена сторонами договору і позивач не заперечує щодо зазначення її в рішенні суду як початкової ціни продажу майна з публічних торгів. 
10.2. Касаційний суд зазначив, що відповідачі 1, 3 за договором іпотеки від 28.12.2005 (реєстровий №6179) передали позивачу майнові права на житловий будинок в місті Києві, вул. Золотоустівська, 50, заставною вартістю 15 млн. грн. Розглядаючи спір про звернення стягнення на майно, що знаходиться в місті Києві, шляхом його продажу з публічних торгів, суди не перевірили чи перетворилися майнові права на об`єкт нерухомості у право власності на цей об`єкт по завершенню будівництва зазначеного будинку, за ким зареєстровано право власності на об`єкт нерухомості за цією адресою, чи є реальна можливість окремо від іншого майна, переданого в заставу, визначити вартість даного предмета застави шляхом проведення його оцінки.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції за результатами нового розгляду справи в частині позовних вимог про звернення стягнення на предмети застави (іпотеки)
11. 03.09.2018 Господарський суд Київської області позовні вимоги ПАТ "Промінвестбанк" в частині вимог про звернення стягнення на майно та майнові права ТОВ фірми "Консоль ЛТД", ТОВ "Реал Естейт", ТОВ "Стрім-Авто", та ВАТ "Севастопольський завод залізобетонних виробів" задовольнив частково; стягнув солідарно з ТОВ фірми "Консоль ЛТД", ТОВ "Реал Естейт", ТОВ "Стрім-Авто" та ВАТ "Севастопольський завод залізобетонних виробів" на користь ПАТ "Промінвестбанк" заборгованість за кредитним договором №160 від 27.12.2005 станом на 11.04.2012, яка складається із заборгованості за кредитом в розмірі 34 421 150, 96 грн., заборгованості зі сплати процентів за користування кредитом в розмірі 7 538 209, 57 грн., заборгованості зі сплати пені за прострочку сплати процентів за користування кредитом в розмірі 800 898, 86 грн., а всього - 42 760 259, 39 грн., шляхом звернення стягнення на предмети застави та іпотеки відповідно до договорів застави та іпотеки, укладених між позивачем, як заставодержателем (іпотекодержателем), та відповідачами 1, 2, 4, як заставодавцями (іпотекодавцями), відповідно до переліків, викладених в пунктах 2.1.-2.10. резолютивної частини рішення місцевого суду, шляхом продажу на прилюдних торгах за початковою ціною, яка буде встановлена згідно з експертним висновком суб`єкта оціночної діяльності у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої Законом України "Про виконавче провадження". У задоволенні позовних вимог щодо стягнення з ТОВ "Стрім-Авто" (відповідача-3) та ТОВ фірми "Консоль ЛТД" (відповідача-1) заборгованості за кредитним договором №160 від 27.12.2005 шляхом звернення стягнення відповідно до договору іпотеки від 28.12.2005 (реєстровий №6179) на майнові права на нерухоме майно, а саме на житловий будинок, що зводиться на земельній ділянці площею 2228 кв.м. за адресою: м. Київ, вул. Златоустівська, 50 , шляхом продажу на прилюдних торгах за початковою ціною, яка буде встановлена згідно експертного висновку суб`єкта оціночної діяльності у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої Законом України "Про виконавче провадження", відмовлено.
12. Задовольняючи позовні вимоги в частині вимог до відповідачів 1, 2, 4 - ТОВ фірми "Консоль ЛТД", ТОВ "Реал Естейт" та ВАТ "Севастопольський завод залізобетонних виробів", місцевий суд виходив із встановлених обставин дійсності їх забезпечувальних зобов`язань за договорами поруки та застави (іпотеки) перед позивачем - ПАТ "Промінвестбанк", а також вартості заставного майна, що визначена в договорах застави та іпотеки на момент розгляду позовних вимог та обставин наявності у ТОВ фірми "Консоль ЛТД" заборгованості перед ПАТ "Промінвестбанк" за кредитним договором №160 від 27.12.2005 на суму 42 760 259, 39 грн., що підтверджена рішенням місцевого суду від 08.09.2015 у даній справі, яке в цій частині залишено без змін Постановою Верховного Суду від 13.03.2018.
13. Місцевий суд відмовив в позові ПАТ "Промінвестбанк" в частині вимог до відповідачів 1, 3 - ТОВ фірми "Консоль ЛТД" та ТОВ "Стрім-Авто" про стягнення заборгованості за кредитним договором шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки за договором іпотеки від 28.12.2005 (реєстровий №6179), оскільки відповідачами 1, 3 передано в заставу банку майнові права у житловому будинку, що зводиться на земельній ділянці, площею 2228 кв.м. за адресою: м. Київ, вул. Златоустівська, 50 , заставною вартістю 15 000 000 грн., тобто майнові права на майно, яке буде належати іпотекодавцеві в майбутньому. При цьому, відповідно до підпункту 4.1.9 пункту 4.1 договору іпотеки, іпотекодавець зобов`язався після введення житлового будинку, що будується, в експлуатацію отримати свідоцтво на право власності та здійснити реєстраційні дії щодо новоствореного нерухомого майна, оформити його довідку-характеристику та впродовж 90 днів внести зміни та доповнення до договору іпотеки шляхом підписання сторонами нового договору іпотеки новоствореного нерухомого майна. 
Разом з тим, як встановлено судом першої інстанції, під час розгляду даної справи суду не надано доказів того, чи перетворилися майнові права на об`єкт нерухомості (житловий будинок у м. Києві по вул. Златоустівській, 50), передані в іпотеку ПАТ "Промінвестбанк" за договором іпотеки від 28.12.2005 (реєстровий №6179), у право власності на цей об`єкт по завершенню будівництва будинку, за ким зареєстровано право власності на об`єкт нерухомості за адресою: м. Київ, вул. Златоустівська, 50 , чи є реальна можливість окремо від іншого майна, переданого в заставу, визначити вартість такого предмета застави шляхом проведення його оцінки.
Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції
14. 28.01.2019 постановою Північний апеляційний господарський суд апеляційну скаргу ПАТ "Промінвестбанк" задовольнив; рішення Господарського суду Київської області від 03.09.2018 у справі №5002-10/1364-2012 скасував в частині (пункт 3 резолютивної частини) відмови у задоволенні вимоги про стягнення з ТОВ "Стрім-Авто" та ТОВ фірми "Консоль ЛТД" заборгованості за кредитним договором №160 від 27.12.2005 шляхом звернення стягнення на майнові права на нерухоме майно, а саме на житловий будинок на земельній ділянці площею 2228 кв.м. за адресою: м. Київ, вул. Златоустівська, 50 , за договором іпотеки від 28.12.2005 (реєстровий №6179) та прийняв в цій частині нове рішення про її задоволення; стягнув з ТОВ "Стрім-Авто" та ТОВ фірми "Консоль ЛТД" на користь ПАТ "Промінвестбанк" заборгованість за кредитним договором №160 від 27.12.2005 шляхом звернення стягнення на майнові права на нерухоме майно, а саме на житловий будинок на земельній ділянці, площею 2228 кв.м. за адресою: м. Київ, вул. Златоустівська, 50 , за договором іпотеки від 28.12.2005 (реєстровий №6179) шляхом продажу на прилюдних торгах за початковою ціною, яка буде встановлена згідно експертного висновку суб`єкта оціночної діяльності у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої Законом України "Про виконавче провадження"; в решті рішення Господарського суду Київської області від 03.09.2018 у справі №5002-10/1364-2012 залишив без змін; стягнув з ТОВ "Стрім-Авто" на користь ПАТ "Промінвестбанк" 3 654 грн. судового збору за подання апеляційної скарги; стягнув з ТОВ фірми "Консоль ЛТД" на користь ПАТ "Промінвестбанк" 3 654 грн. судового збору за подання апеляційної скарги.
14.1. Апеляційним судом здійснено апеляційний перегляд рішення суду першої інстанції від 03.09.2018 в частині розгляду позовних вимог про звернення стягнення на предмет іпотеки за договором іпотеки від 28.12.2005 (реєстровий №6179) та зроблено висновок про те, що кредитні зобов`язання ТОВ фірми "Консоль ЛТД" перед ПАТ "Промінвестбанк" забезпечено майновими правами на нерухоме майно, що зводиться на земельній ділянці, площею 2228 кв.м. за адресою: м . Київ, вул. Златоустівська, 50, заставною вартістю 15 млн. грн., та буде належати в майбутньому іпотекодавцям - ТОВ фірмі "Консоль ЛТД" та ТОВ "Стрім-Авто"; за даними довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо спірного майна за №131799493 вбачається проведення державної реєстрації за ПАТ "Промінвестбанк" як іпотекодержателем обтяження предмета іпотеки за договором іпотеки від 28.12.2005 (реєстровий №6179), тоді як докази перетворення майнових прав на нерухоме майно у право власності на новостворений об`єкт нерухомості на момент звернення банку з позовними вимогами про звернення стягнення на предмет іпотеки відсутні.
14.2. Суд апеляційної інстанції, з посиланням на приписи статей 575, 576 ЦК України, статті 5 Закону України "Про іпотеку" (в редакції на момент укладення договору іпотеки 28.12.2005) та статті 5 Закону України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати" (в редакції станом на 28.12.2005), дійшов висновку, що майнові права на об`єкт незавершеного будівництва, який стане власністю іпотекодавця після укладення договору іпотеки, можуть бути предметом іпотеки, тому звернення іпотекодержателем стягнення на майнові права відповідачів 1, 3 на спірний об`єкт житлового будівництва у місті Києві по вул. Златоустівській , 50, шляхом їх продажу на прилюдних торгах за початковою вартістю, яка буде визначена відповідно до експертного висновку суб`єкта оціночної діяльності у виконавчому провадженні, є належним способом захисту права іпотекодержателя на одержання задоволення вимог до відповідача-1 як позичальника кредитних коштів за рахунок майна відповідача-3 як майнового поручителя. 
При цьому апеляційним судом в резолютивній частині постанови ототожнено поняття "майнові права на нерухоме майно" з поняттям нерухомого майна шляхом конкретизації "а саме на житловий будинок на земельній ділянці, площею 2228 кв.м. за адресою: м. Київ, вул. Златоустівська, 50".
УЗАГАЛЬНЕНІ ДОВОДИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ В КАСАЦІЙНОМУ СУДІ
Доводи скаржника-1 (ОСББ "Золотоустівська 50")
15. Скаржник-1 доводив, що під час розгляду позовних вимог про звернення стягнення на майнові права відповідачів 1, 3 на нерухоме майно (житловий будинок, що зводиться на земельній ділянці, площею 2228 кв.м. за адресою: м. Київ , вул . Златоустівська ( Золотоустівська ) , 50 ), що є предметом іпотеки відповідно до договору іпотеки від 28.12.2005 (реєстровий №6179), суди попередніх інстанцій не врахували обставин того, що житловий будинок, збудований за зазначеною адресою у місті Києві, було прийнято в експлуатацію 16.01.2008, у зв`язку з чим майнові права на об`єкт незавершеного будівництва не існують, оскільки вони перетворилися у право власності співвласників квартир та приміщень, що знаходяться у такому будинку, в підтвердження чого надано акт державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта від 16.01.2008. Скаржник наполягав, що невнесення змін до договору іпотеки між іпотекодавцями та банком після здачі будинку в експлуатацію щодо оформлення іпотеки нерухомого майна припинило чинність іпотеки майнових прав за договором 28.12.2005.
16. Скаржник-1, з посиланням на приписи частини 2 статті 382 ЦК України та частини 1 статті 5 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", зауважив, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку, та в порядку Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" створили ОСББ "Золотоустівська 50", що підтверджується протоколом від 26.11.2014 установчих зборів ОСББ житлового будинку, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Золотоустівська, 50, Статутом ОСББ "Золотоустівська 50" та випискою з ЄДР; відповідно до Акта приймання-передачі житлового будинку на баланс від 11.12.2014, житловий будинок за адресою: м. Київ, вул. Златоустівська (Золотоустівська), 50 , разом з технічною документацією передано на баланс ОСББ "Золотоустівська 50". 
17. Скаржник-1 зазначив, що при новому розгляді справи місцевим та апеляційним судами не виконано вказівок Верховного Суду відповідно до Постанови від 13.03.2018 у даній справі щодо з`ясування того, чи перетворилися майнові права позивача на об`єкт нерухомості за адресою: м. Київ, вул. Золотоустівська, 50 у право власності на цей об`єкт по завершенню будівництва зазначеного будинку, за ким зареєстровано право власності на об`єкт нерухомості за зазначеною адресою та чи є реальна можливість визначити вартість предмета іпотеки шляхом проведення його оцінки. Скаржник-1 зауважив, що ухвалою від 23.07.2018 суд першої інстанції зобов`язав учасників справи надати суду відповідні письмові пояснення, на виконання якої від позивача надійшли письмові пояснення №09-1-8 від 01.08.2018 (вх. №15166/18 від 06.08.2018) про те, що він не має можливості надати суду відповідні документи щодо перетворення майнових прав на об`єкт нерухомості - житловий будинок у місті Києві по вул. Золотоустівська, 50 , переданих за договором іпотеки від 28.12.2005 (реєстровий №6179), у право власності на цей об`єкт, та щодо осіб, за якими зареєстровано право власності на об`єкт нерухомості за вказаною адресою; таких доказів не надано й апеляційному суду. Зазначене свідчить про недобросовісність учасників справи щодо надання витребуваних судом документів, що стосуються житлового будівництва по вул. Золотоустівській , 50 у місті Києві , у зв`язку з чим суду належало самостійно в порядку частини 4 статті 74 ГПК України витребувати у компетентних органів докази прийняття в експлуатацію житлового будинку та проведення реєстрації прав власності на нього.
18. Скаржник-1 доводив відсутність правових підстав для реалізації позивачем звернення стягнення на майнові права відповідачів 1, 3 на незавершений будівництвом об`єкт нерухомості, переданий в іпотеку позивача на підставі договору іпотеки від 28.12.2005 (реєстровий №6179) в забезпечення виконання кредитних зобов`язань відповідача-1, з посиланням на те, що підпунктом 4.1.9. пункту 4.1. спірного договору іпотеки сторони погодили обов`язок іпотекодавців (відповідачів 1, 3) після введення в експлуатацію житлового будинку, що будується на земельній ділянці по вул . Золотоустівській, 50 у місті Києві , отримати свідоцтво про право власності на будинок, провести його державну реєстрацію, оформити довідку-характеристику чи інший документ про визначення інвентаризаційної вартості об`єкта нерухомості та впродовж 90 днів внести зміни та доповнення до цього договору іпотеки шляхом підписання іпотекодавцями (відповідачами 1, 3) та іпотекодержателем (позивачем) нового договору іпотеки спірного нерухомого майна; сторонами зміни до договору іпотеки щодо предмета іпотеки не вносилися, тому з урахуванням факту прийняття 16.01.2008 в експлуатацію житлового будинку, майнові права на який були передані в іпотеку позивачу, не є можливим звернення стягнення на предмет іпотеки, визначений у договорі іпотеки в редакції від 28.12.2005, так як на момент розгляду даного спору у 2018 році майнові права на об`єкт незавершеного будівництва, передані в іпотеку позивача у 2005 році, припинили своє існування у зв`язку з набуттям співвласниками квартир та інших приміщень у спірному будинку права власності на належне їм нерухоме майно у складі об`єкта нерухомості по вул. Золотоустівській, 50 у місті Києві .
19. Скаржник-1 доводить, що майнові права на об`єкт незавершеного будівництва не могли бути предметом іпотеки на момент укладення спірного договору іпотеки від 28.12.2005 (реєстровий №6179); скаржник-1 з посиланням на приписи статті 5 Закону України "Про іпотеку" (в редакції станом на 28.12.2005) зауважив, що законодавцем визначено допустимими предметами іпотеки один або декілька об`єктів нерухомого майна, тоді як майнові права на об`єкт незавершеного будівництва були віднесені до предмета іпотеки Законом України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва" №800-VI від 25.12.2008, тобто після укладення між позивачем і відповідачами 1, 3 договору іпотеки 28.12.2005. Скаржник-1 зіслався на правову позицію Верховного Суду у Постанові від 13.02.2018 у справі №910/9452/17 про порушення сторонами іпотечного договору вимог статті 5 Закону України "Про іпотеку" при визначенні предметом іпотеки майнових прав на незавершене будівництво, що має наслідком недійсність такого договору. 
Скаржник-1 вбачає порушення приписів частини 2 статті 18 Закону України "Про іпотеку" (в редакції станом на 28.12.2005) при погодженні сторонами договору іпотеки умов щодо предмета іпотеки, як його істотної умови, що на думку скаржника-1 свідчить про те, що спірний договір не є укладеним та не породжує для його сторін жодних прав та обов`язків. 
Доводи скаржника-2 (ОСОБА_1 )
20. Скаржник-2 зазначила, що ОСОБА_1 є власником квартири АДРЕСА_1 , що підтверджується Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №155918566 від 12.02.2019, тому звернення позивачем стягнення на предмет іпотеки - житловий будинок по вул. Золотоустівській, 50 у місті Києві в рахунок виконання кредитних зобов`язань відповідача-1, якому на момент укладення договору іпотеки від 28.12.2005 належали майнові права на незавершений будівництвом об`єкт нерухомості на земельній ділянці за адресою: м. Київ, вул. Золотоустівська, 50 , порушує права ОСОБА_1 , яка є співвласником спірного об`єкта нерухомості, що складається з ряду квартир та інших приміщень, які належать на праві власності фізичним та юридичним особам.
21. Інші доводи скаржника-2 аналогічні доводам скаржника-1 за змістом пунктів 15-19 описової частини цієї постанови.
Доводи інших учасників справи
22. ПАТ "Промінвестбанк" у відзиві на касаційні скарги заперечувало доводи скаржників 1, 2 про недопустимість передання в іпотеку майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва станом на момент укладення між позивачем та відповідачами 1, 3 договору іпотеки від 28.12.2005 (реєстровий №6179) та погодилось з висновками суду апеляційної інстанції про задоволення позову в частині вимог банку про звернення стягнення на майнові права відповідачів 1, 3 у незавершеному будівництвом об`єктів нерухомості, що по вул. Золотоустівській, 50 у місті Києві .
НОРМИ ПРАВА, ЩО ПІДЛЯГАЮТЬ ЗАСТОСУВАННЮ 
23. Конвенція про захист прав людини і основоположних свобод
Стаття 6 - кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру або встановить обґрунтованість будь-якого висунутого проти нього кримінального обвинувачення.
Стаття 1 Протоколу №1 до Конвенції - кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений свого майна інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом або загальними принципами міжнародного права.
24. Цивільний кодекс України
Частини 1, 2 статті 15 - кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Частина 1 статті 316 - правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Частина 1 статті 317 - власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Частина 1 статті 319 - власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
Частина 1 статті 321 - право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Частина 2 статті 382 - усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. 
Стаття 385 - власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків), яке є юридичною особою, що створюється та діє відповідно до закону та статуту.
25. Закон України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" в редакції Закону України №417-VIII від 14.05.2015, чинній на дату створення ОСББ "Золотоустівська 50" 26.11.2014
Стаття 1 - об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об`єднання) - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна; співвласники багатоквартирного будинку (далі - співвласники) - власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку.
Частина 1 статті 4 - об`єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.
Частина 4 статті 4 - основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.
Частина 1 статті 16 - об`єднання має право відповідно до законодавства та статуту об`єднання, зокрема, захищати права, представляти інтереси співвласників у судах, органах державної влади і органах влади Автономної Республіки Крим, органах місцевого самоврядування, на підприємствах, в установах та організаціях незалежно від форми власності.
26. Закон України "Про іпотеку" в редакції Закону України №898-IV від 05.06.2003, чинній на момент укладення договору іпотеки від 28.12.2005
Частина 1 статті 1 - нерухоме майно (нерухомість) - земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці і невід`ємно пов`язані з нею, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Правовий режим нерухомого майна поширюється на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об`єкти. Іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Частина 1 статті 5 - предметом іпотеки можуть бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об`єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.
Частина 2 статті 5 - предметом іпотеки також може бути об`єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору.
Частина 5 статті 16 - у разі передачі в іпотеку об`єкта незавершеного будівництва забудовником і звернення стягнення на завершену будівлю (споруду) іпотека не поширюється на ту її частину, яка виділена в натурі і була придбана будь-якою особою (покупцем) на підставі цивільно-правового договору шляхом повної сплати її вартості до моменту прийняття рішення про звернення стягнення, якщо інше не встановлено договором з покупцем. Після звернення стягнення до нового власника завершеної будівлі (споруди) або об`єкта незавершеного будівництва переходять визначені договором права і обов`язки забудовника щодо третіх осіб-покупців.
Частина 1 статті 18 - іпотечний договір укладається між одним або декількома іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Іпотечний договір повинен містити такі істотні умови, зокрема, зміст та розмір основного зобов`язання, строк і порядок його виконання; опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані (пункти 2, 3 частини 1 цієї статті).
Частина 2 статті 18 - у разі відсутності в іпотечному договорі однієї з вказаних вище істотних умов він вважається неукладеним.
27. Господарський процесуальний кодекс України
Частини 1, 2, 5 статті 236 - судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи. 
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
А. Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій
А.1. Щодо меж розгляду справи судом касаційної інстанції
28. З огляду на повноваження суду касаційної інстанції при перегляді судових рішень в касаційному порядку відповідно до статті 300 ГПК України, Верховний Суд вважає прийнятною касаційну скаргу щодо доводів скаржників 1, 2 про порушення положень статті 382 ЦК України, статей 1, 4, 16 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", статей 5, 18 Закону України "Про іпотеку" (в редакції станом на 28.12.2005) та статей 74, 198 ГПК України при прийнятті оскаржуваної постанови апеляційного суду від 28.01.2019.
А.2. Юридична оцінка доводів касаційної скарги та висновків судів
29. Юридичний аналіз приписів статті 15 ЦК України дозволяє зробити висновок про те, що особі гарантується право на звернення до суду за захистом своїх особистих майнових прав та інтересів. За змістом статті 4 ГПК України вбачається, що процесуальним законом гарантується право на звернення до господарського суду фізичним та юридичним особам за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також особам, яким законом надано право звертатися до суду в інтересах інших осіб. 
30. Положеннями статей 316, 317, 319, 321 ЦК України передбачено, що правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб; зміст права власності становлять права володіння, користування та розпорядження власником належним йому майном, які власник реалізує на власний розсуд; право власності є непорушним, ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
31. За змістом частини 2 статті 382 та статті 385 ЦК України вбачається, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку, у зв`язку з чим для забезпечення експлуатації такого будинку, користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку можуть створити об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ).
Аналіз статей 1, 4, 16 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" дозволяє дійти висновку, що основна діяльність ОСББ полягає в здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних послуг та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.
Отже, зазначений Закон визначає ОСББ як юридичну особу, створену власниками для сприяння використання їх власного майна, управління, утримання і використання неподільного та загального майна.
Такого правового висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у Постанові від 18.09.2018 у справі №916/782/17 (пункти 6.10., 6.11. Постанови).
32. Закон України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" наділяє ОСББ відповідно до законодавства та статуту правом захищати права, представляти інтереси співвласників в судах (частина 1 статті 16 Закону). Отже, ОСББ є органом представництва усіх співвласників багатоквартирного будинку, що створили ОСББ.
Як вбачається з матеріалів справи, 17.11.2015 загальними зборами членів ОСББ "Золотоустівська 50" затверджено Статут ОСББ "Золотоустівська 50" у новій редакції, за змістом пункту 2.3. якого вбачається, що до завдань та предмета діяльності ОСББ віднесено забезпечення реалізації прав співвласників на володіння та користування спільним майном; пунктом 5.1. Статуту співвласнику надано право вимагати від статутних органів захисту своїх прав; згідно з пунктом 3.7. Статуту, Правління ОСББ обирає зі свого складу Голову правління, який на виконання своїх повноважень діє без доручення від імені ОСББ та укладає в межах своєї компетенції договори і вчиняє інші правочини відповідно до рішень Правління або Загальних зборів (том 5, а.с. 20-28).
Звертаючись до Верховного Суду з касаційною скаргою, ОСББ "Золотоустівська 50" в особі Голови Правління Каменецького Ю.Г., з посиланням на приписи статей 1, 4, 16 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", зазначило, що діє в інтересах фізичних та юридичних осіб, які є власниками квартир та інших нежитлових приміщень у багатоквартирному житловому будинку за адресою: м. Київ, вул. Золотоустівська, 50 , права яких, як власників, порушено внаслідок задоволення апеляційним судом позовних вимог ПАТ "Промінвестбанк" до ТОВ фірми "Консоль ЛТД" та ТОВ "Стрім-Авто" про звернення стягнення на предмет іпотеки (майнові права на спірний житловий будинок) за договором іпотеки від 28.12.2005 (том 5, а.с. 1-10).
ОСОБА_1 доводила порушення оскаржуваною постановою від 28.01.2019 її прав як власника квартири №НОМЕР_1 у багатоквартирному житловому будинку за зазначеною адресою з посиланням на те, що спірний об`єкт нерухомості прийнято в експлуатацію 16.01.2008 з подальшою реєстрацією за ОСОБА_1 права власності на окрему квартиру ( НОМЕР_1 ) у цьому будинку, що підтверджується Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №155918566 від 12.02.2019.
Отже, ОСББ "Золотоустівська 50" як юридична особа, що в силу закону (частини 1 статті 16 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" та Статуту ОСББ "Золотоустівська 50" (пункт 2.3.) уповноважена на захист прав співвласників житлового будинку по вул . Золотоустівській , 50 у місті Києві , а також ОСОБА_1 , як власник окремої квартири у цьому будинку та співвласник майна багатоквартирного будинку, обрали належний спосіб захисту їх прав, оскарживши в касаційному порядку постанову апеляційного суду від 28.01.2019 про звернення стягнення на житловий будинок на земельній ділянці, що у місті Києві по вул. Золотоустівській, 50 , на погашення кредитної заборгованості ТОВ фірми "Консоль ЛТД" перед ПАТ "Промінвестбанк", оскільки відчуження спірного багатоквартирного будинку з прилюдних торгів може порушити права власників окремих квартир та нежитлових приміщень у будинку на мирне володіння їх майном, захист яких гарантовано статтею 1 Протоколу №1 до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та національним законодавством України.
33. Відповідно до статті 190 ЦК України, майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.
Згідно з частиною 2 статті 3 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", майновими правами, які можуть оцінюватися, визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги.
Отже, майнове право, яке можна визначити як "право очікування", є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
Відтак, майнове право на нерухоме майно як об`єкт цивільних прав - це обумовлене право набуття в майбутньому права власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.
Такого правового висновку дійшов Верховний Суд України у Постанові від 30.01.2013 року у справі №6-168цс12, від якого колегія суддів Верховного Суду при розгляді даної справи не вбачає за необхідне відступати.
34. Статтею 5 Закону України "Про іпотеку" (в редакції станом на момент укладення 28.12.2005 між позивачем та відповідачами 1, 3 договору іпотеки майнових прав на спірне нерухоме майно) визначено коло об`єктів, які можуть бути предметом іпотеки, а саме: нерухоме майно (його частина), об`єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за визначених у зазначеній статті умов. Отже, цей Закон не визначає майнові права на нерухоме майно як предмет договору іпотеки та, відповідно, не регулює відносин, що складаються при передачі в іпотеку майнових прав.
Майнові права на об`єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки відповідно до Закону України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва" №800-VI від 25.12.2008, яким були внесені зміни до законодавчих актів України, в тому числі і до Закону України "Про іпотеку", тоді як спірний договір іпотеки було укладено 28.12.2005.
Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду України від 30.01.2013 у справі №6-168цс12, від 17.04.2013 у справі №6-8цс13 та від 20.04.2016 у справі №6-2994цс15 та постанові Верховного Суду 13.02.2018 у справі №910/9452/17.
35. За змістом статей 628, 638 ЦК України вбачається, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства; договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору, зокрема, щодо умови про предмет договору.
Положеннями статті 18 Закону України "Про іпотеку", яка є спеціальною нормою, що визначає вимоги до змісту іпотечного договору, передбачено, що істотною умовою договору іпотеки є опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані; наслідком непогодження сторонами хоча б однієї із його істотних умов є неукладеність іпотечного договору (частина 2 цієї статті Закону).
36. Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судами, на підставі договору іпотеки від 28.12.2005 (реєстровий №6179) ТОВ фірма "Консоль ЛТД" та ТОВ "Стрім-Авто" передали в іпотеку ПАТ "Промінвестбанк" майнові права на нерухоме майно, яке буде належати іпотекодавцям в майбутньому, а саме: житловий будинок, що буде збудований на земельній ділянці, площею 2228 кв.м., яка орендується ТОВ "Стрім-Авто", за адресою: м. Київ, вул. Златоустівська, 50; іпотекодавці набудуть право власності на нерухоме майно з моменту його державної реєстрації у відповідному державному органі (пункт 1.1. договору) (том 1, а.с. 166-169).
Апеляційний суд, задовольняючи позовні вимог ПАТ "Промінвестбанк" про звернення стягнення на предмет іпотеки, виходив з того, що позивачем підтверджено дійсність запису про обтяження іпотекою банку-позивача належних відповідачам 1, 3 майнових прав на спірне нерухоме майно відповідно до довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №131799493, а відповідачами не спростовано наявності на даний час спірних майнових прав та їх перетворення у право власності на завершений будівництвом багатоквартирний будинок у місті Києві по вул. Златоустівській, 50 .
Разом з тим, суд апеляційної інстанції, в порушення приписів статей 86, 236, 269 ГПК України, не надав оцінки спірному договору іпотеки від 28.12.2005 на предмет відповідності його умов щодо предмета іпотеки (майнові права на об`єкт незавершеного будівництва) вимогам частин 1, 2 статті 5 Закону України "Про іпотеку" в редакції до набрання чинності з 14.01.2009 Законом №800-VI від 25.12.2008, яким внесено зміни до частини 2 статті 5 Закону України "Про іпотеку" та передбачено серед об`єктів цивільних прав, що можуть бути предметом іпотеки, майнові права на об`єкт незавершеного будівництва. 
Відтак, апеляційним судом зроблено передчасний висновок про дійсність правовідносин відповідачів 1, 3, як іпотекодавців, та позивача, як іпотекодержателя, за договором іпотеки від 28.12.2005 (реєстровий №6179) та можливість реалізації позивачем права на звернення стягнення на майнові права на житловий будинок на земельній ділянці, площею 2228 кв.м., за адресою: м. Київ, вул. Златоустівська, 50 , який на момент пред`явлення банком-іпотекодержателем позовних вимог у жовтні 2014 року було завершено будівництвом та введено в експлуатацію ще 16.01.2008, тоді як в іпотеку у 2005 році передавалися майнові права на об`єкт незавершеного будівництва.
37. Суд апеляційної інстанції не з`ясував чи доведено належними доказами обставини того, що на момент укладення спірного договору іпотеки іпотекодавці мали документальне підтвердження набуття ними права власності на предмет іпотеки (об`єкт нерухомості) в майбутньому після завершення його будівництва та здачі в експлуатацію, як цього вимагає диспозиція частини 2 статті 5 Закону України "Про іпотеку" (в редакції станом на 28.12.2005), та не досліджено обставин набуття відповідачами 1, 3 права власності на завершений будівництвом житловий будинок на момент пред`явлення позивачем вимоги про звернення стягнення на предмет іпотеки. 
38. За змістом частини 5 статті 16 Закону України "Про іпотеку" в редакції станом на 28.12.2005 вбачається, що у разі передачі в іпотеку об`єкта незавершеного будівництва забудовником і звернення стягнення на завершену будівлю (споруду) іпотека не поширюється на ту її частину, яка виділена в натурі і була придбана будь-якою особою (покупцем) на підставі цивільно-правового договору шляхом повної сплати її вартості до моменту прийняття рішення про звернення стягнення, якщо інше не встановлено договором з покупцем. 
Як вбачається з долученої представником ПАТ "Промінвестбанк" до матеріалів справи довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно і Державного реєстру іпотек №131799493 від 23.07.2018, 17.02.2011 у Державному реєстрі іпотек зареєстровано обтяження іпотекою ПАТ "Промінвестбак" майнових прав на нерухоме майно, яке буде належати іпотекодавцю в майбутньому - об`єкт незавершеного будівництва (житловий будинок, що буде збудований за адресою: м. Київ, вул. Золотоустівська, 50, та 85% якого належить ТОВ фірмі "Консоль ЛТД", а 15% - ТОВ "Стрім-Авто") (реєстраційний номер обтяження - 2753033); при цьому, до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено ряд записів про право власності фізичних осіб на групи приміщень у спірному багатоквартирному будинку з визначенням форми власності (приватна) та часток кожного із власників у спірному майні ( ОСОБА_7 - запис №14106369, ОСОБА_8 - запис №20675234, ОСОБА_9 - запис №7315188, ОСОБА_10 - запис №7315172, ОСОБА_11 - запис №7315184) (том 4, а.с. 175-177).
В порушення вимог частини 5 статті 16 Закону України "Про іпотеку", суд апеляційної інстанції не перевірив, яка частина спірного об`єкта нерухомості після завершення його будівництва та проведення державної реєстрації права власності, була набута у власність ТОВ "Стрім-Авто", як замовником будівництва та іпоткодавцем майнових прав на спірне нерухоме майно за договором іпотеки від 28.12.2005, та не врахував, що іпотека не поширюється на ту частину завершеного будівництвом об`єкта нерухомості, яка набута у власність іншими особами на підставі цивільно-правових договорів (інвестування з подальшим укладенням договору купівлі-продажу, дарування, міни тощо) до моменту звернення ПАТ "Промінвестбанк" 13.10.2014 з позовом до ТОВ фірми "Консоль ЛТД" та ТОВ "Стрім-Авто" про звернення стягнення на предмет іпотеки за договором іпотеки від 28.12.2005 (реєстровий №6179).
39. Верховний Суд зазначає, що апеляційним судом не взято до уваги обставин того, що після введення 16.01.2008 спірного багатоквартирного будинку в експлуатацію 17.02.2011 до Державного реєстру іпотек внесено запис про обтяження іпотекою ПАТ "Промінвестбак" майнових прав на нерухоме майно, яке буде належати іпотекодавцю в майбутньому - об`єкт незавершеного будівництва (житловий будинок, що буде збудований за адресою: м. Київ, вул. Золотоустівська, 50 ) (реєстраційний номер обтяження 2753033); зазначений запис є дійсним та може бути використаний у спорі з третіми особами як такий, що підтверджує обтяження банком-позивачем саме майнових прав відповідачів 1, 3 на спірний об`єкт незавершеного будівництва, а не збудованого та введеного в експлуатацію житлового будинку, який є самостійним об`єктом цивільного обороту. В той час, як майнові права на незавершене будівництво уже перетворилися у права співвласників на зданий в експлуатацію об`єкт нерухомості, що вимагало індивідуального визначення об`єктів нерухомості (квартир, нежитлових приміщень) при реєстрації майнових прав з огляду зміну статусу будівлі на об`єкт нерухомого майна. 
40. В рішеннях Європейського суду з прав людини наголошується про те, що правосуддя має не тільки чинитися, також має бути видно, що воно чиниться. На кону стоїть довіра, яку в демократичному суспільстві суди повинні вселяти у громадськість. (Рішення ЄСПЛ у справі "Де Куббер проти Бельгії" від 26.10.1984 та Рішення ЄСПЛ у справі "Кастілло Альгар проти Іспанії" від 28.10.1998). Якщо помилка національного суду щодо питань права або факту є настільки очевидною, що її можна кваліфікувати як "явну помилку" (тобто помилку, якої б не міг припуститися розумний суд) вона може порушити справедливість провадження (Справа "Хамідов проти Росії").
Суд вважає, що допущені апеляційним судом процесуальні порушення на предмет повноти дослідження обставин дійсності забезпечувальних зобов`язань відповідачів 1, 3 перед позивачем за договором іпотеки від 28.12.2005 (реєстровий №6179), а також неправильне застосування до спірних правовідносин приписів статей 5, 16, 18 Закону України "Про іпотеку" (в редакції на момент укладення спірного договору), є такими помилками, які порушили принципи диспозитивності, пропорційності господарського судочинства, а також рівності учасників справи перед законом і судом, та не забезпечили справедливого апеляційного перегляду справи в частині позовних вимог про звернення стягнення на майнові права на житловий будинок по вул. Златоустівській, 50 у місті Києві , який завершений будівництвом та введений в експлуатацію у 2008 році з подальшим набуттям житлових і нежитлових приміщень у зазначеному будинку у власність третіми особами з проведенням державної реєстрації їх речових прав на частини спірного нерухомого майна у відповідних державних реєстрах та реалізацією співвласниками права на створення ОСББ "Золотоустівська 50" як представницького органу всіх власників квартир та нежитлових приміщень у спірному багатоквартирному будинку.
А.3. Мотиви відхилення (прийняття) доводів касаційної скарги 
41. Суд погоджується з доводами скаржників 1, 2 про передчасність висновків суду апеляційної інстанції за результатами апеляційного перегляду рішення місцевого суду в частині розгляду позовних вимог про звернення стягнення на предмет іпотеки за догвором іпотеки від 28.12.2005 (реєстровий №6179), що підтверджується висновками пунктів 29-40 мотивувальної частини цієї постанови, без участі власників квартир у спірному будинку та скаржника-1 як юридичної особи, створеної з метою управління майном співвласників спірного будинку та представництва їх інтересів у судах. 
Б. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
42. Пунктом 2 частини 1 статті 308 ГПК України суду касаційної інстанції надано право за результатами розгляду касаційної скарги скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема, за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.
На підставі викладеного, Верховний Суд дійшов висновку про часткове задоволення касаційних скарг ОСББ "Золотоустівська 50" та ОСОБА_1 , скасування постанови Північного апеляційного господарського суду від 28.01.2019 (в частині розгляду позовних вимог про звернення стягнення на майнові права за договором іпотеки від 28.12.2005 (реєстровий №6179)) у справі №5002-10/1364-2012 та передання справи на новий апеляційний розгляд до суду апеляційної інстанції.
При новому апеляційному розгляді справи апеляційному суду належить перевірити дійсність укладеного між позивачем та відповідачами 1, 3 договору іпотеки від 28.12.2005 (реєстровий №6179), зважаючи на вимоги частин 1, 2 статті 5 Закону України "Про іпотеку" в редакції до набрання чинності Законом №800-VI від 25.12.2008, відповідність предмета іпотеки зазначеним вимогам закону та перевірити чинність такого договору згідно з вимогами частини 1 статті 18 Закону України "Про іпотеку", що визначає істотні умови іпотечного договору, погодження яких сторонами є обов`язковим при укладенні договору іпотеки; дослідити обставини оформлення права власності на заверешений будівництвом об`єкт нерухомості по вул. Златоустівській, 50 після його введення в експлуатацію у 2008 році та визначити частку у загальній площі спірного житлового будинку, яка набута у власність відповідачем-3, як замовником будівництва, та на яку в силу частини 5 статті 16 Закону України "Про іпотеку" (в редакції станом на 28.12.2005) є допустимим звернення стягнення позивачем-іпотекодержателем за умов дійсності спірного договору іпотеки; з огляду на встановлене дійти обґрунтованого висновку за результатами розгляду апеляційної скарги ПАТ "Промінвестбанк" на рішення місцевого суду від 03.09.2018 в частині відмови у задоволенні позову про звернення стягнення на предмет іпотеки за договором іпотеки від 28.12.2005 (реєстровий №6179).
В. Судові витрати
43. У зв`язку із частковим задоволенням касаційних скарг та скасуванням постанови суду апеляційної інстанції про перегляд рішення місцевого суду про відмову у позові в оскаржуваній частині, питання про розподіл судових витрат касаційним судом не вирішується, оскільки апеляційний перегляд рішення суду першої інстанції в цій частині не завершено.
На підставі викладеного та керуючись статтями 240, 308, 310, 315 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду,-
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційні скарги Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Золотоустівська 50" та ОСОБА_1 задовольнити частково.
2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 28.01.2019 (в частині розгляду позовних вимог про звернення стягнення на майнові права за договором іпотеки від 28.12.2005 (реєстровий №6179)) у справі №5002-10/1364-2012 скасувати.
Справу №5002-10/1364-2012 передати на новий апеляційний розгляд до Північного апеляційного господарського суду.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                      Л.Й. Катеринчук
Судді                                                                                                  В.Я. Погребняк                                                                                                                                                                    
                                                                                                           Ю.Я. Чумак