ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 серпня 2019 року 
м. Київ

Справа №  905/2186/18 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: 
Случ О. В. - головуючий, Волковицька Н. О., Могил С. К.,
за участю секретаря судового засідання - Багрій М. В.,
за участю представників:
позивача - Вакуляк Ю. А.,
відповідача - не з'явилися,
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Донецькій області на рішення Господарського суду Донецької області від 04.03.2019 (суддя Чернова О. В.) і постанову Східного апеляційного господарського суду від 28.05.2019 (головуючий суддя         Крестьянінов О. О., судді Фоміна В. О., Шевель О. В.) у справі №905/2186/18
за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Донецькій області
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Протей»
про укладання договору № 4 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 16.02.1999 р. № 327/1999 в редакції позивача,
Короткий зміст позовних вимог
1. Регіональне відділення Фонду державного майна України по Донецькій області (далі - позивач) звернулось до Господарського суду Донецької області із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Протей» (далі - відповідач, ТОВ «Протей») про укладання договору № 4 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 16.02.1999 №327/1999 в редакції позивача.
2. Позовні вимоги обґрунтовано тим, що відповідач безпідставно відмовив позивачу в укладенні договору № 4 про внесення змін до договору оренди від 16.02.1999             № 327/1999 в редакції позивача.
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
3. Рішенням Господарського суду Донецької області від 04.03.2019 у справі                  № 905/2186/18, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 28.05.2019, у задоволенні позову відмовлено повністю.
4. Аргументуючи судове рішення, місцевий господарський суд, з яким погодився суд апеляційної інстанції, зазначив, що позивачем не надано належних доказів проведення оцінки об`єкту оренди на момент продовження строку дії спірного договору (16.02.2015), хоча саме регіональне відділення Фонду державного майна України є замовником незалежної оцінки майна. 
5. Суди дійшли висновку, що бездіяльність або помилка державного органу, яке полягає у непроведенні оцінки об`єкта оренди на момент продовження строку дії спірного договору, в порядку статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», не може бути підставою для задоволення позовних вимог. Крім того, місцевий господарський суд зазначив, що при здійснені розрахунку орендної плати за базовий місяць оренди позивачем використана вартість об`єкта оренди за висновком про вартість майна станом на 2001, тобто за оцінкою оренди, що була зроблена більш як три роки тому.
6. Також місцевий господарський суд дійшов висновку, що оскільки матеріали справи не містять доказів звернення позивача протягом місяця після закінчення передбаченого договором строку його дії з відповідною заявою до відповідача про припинення договору чи зміни його умов, то строк дії договору оренди від 16.02.1999 № 327/99 продовжено на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
7. Апеляційний господарський суд вважає слушними доводи суду першої інстанції, що позивачем під час розгляду справи не доведено належними та допустимими доказами обставин належності майна, що є предметом договору оренди, до державної власності, а відповідно і права регіонального відділення Фонду державного майна України виступати його орендодавцем. Не доведеною позивачем є і обставина надання об`єкту оренди (окреме індивідуально визначене майно - частина території автогосподарства загальною площею 16 000 м.кв.) статусу нерухомого майна, оскільки відсутні докази проведення його відповідної державної реєстрації.
8. Враховуючи викладене, суди дійшли висновку, що строк дії договору оренди продовжено до 16.02.2031 у відповідності до положень частини другої статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», а відтак вимоги позивача про укладання договору № 4 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 16.02.1999 № 327/1999 в редакції позивача задоволенню не підлягають.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
9. Не погоджуючись із рішенням Господарського суду Донецької області від 04.03.2019 і постановою Східного апеляційного господарського суду від 28.05.2019 у справі № 905/2186/18, Регіональне відділення фонду державного майна України по Донецькій області звернулося до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить рішення і постанову скасувати та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити повністю. 
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
10. Підставами для скасування рішення та постанови скаржник вважає порушення і неправильне застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального і процесуального права, зокрема статей 11, 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».
11. Скаржник наголошує, що продовження строку дії договору оренди обумовлюється необхідністю проведення оцінки об'єкта оренди, якщо остання оцінка була зроблена більш як три роки до моменту продовження дії договору оренди. Враховуючи, що остання оцінка об'єкта оренди була проведена більш як три роки тому (у 2001 році), перед продовженням (поновленням) договору оренди (у 2015 році) обов'язково мала бути проведена оцінка.
12. Заявник також звертає увагу, що внаслідок здійснення незалежної оцінки орендованого майна за договором оренди від 16.02.1999 № 327/99 мав змінитися й розмір орендної плати, оскільки розмір орендної плати є істотною умовою договору. 
13. Скаржник також зазначає, що об'єктом оренди за договором оренди від 16.02.1999 №327/99 є частина території автогосподарства загальною площею 16  000 кв. м., яка є нерухомим майном - спорудою, тому саме регіональне відділення Фонду державного майна України мало право виступити орендодавцем зазначеного майна.
14. Окрім цього, скаржник акцентує увагу на порушенні судами попередніх інстанцій норм процесуального права, а саме: статей 76-79 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
15. У відзиві на касаційну скаргу ТОВ «Протей» просить рішення та постанову залишити без змін, а касаційну скарну - без задоволення, оскільки суди попередніх інстанцій дійшли правомірного висновку, що строк дії договору оренди від 16.02.1999 № 327/99 у 2015 році продовжено на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором, тобто до 2031 року. Крім цього, відповідач звертає увагу суду на те, що діючим законодавством не передбачено, що оцінка повинна проводитись саме орендарем.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
16. 16.02.1999 між Донецьким регіональним відділенням Фонду державного майна України (орендодавець) та ТОВ «Протей» (орендар) укладено договір оренди                № 327/99, за умовами якого орендар приймає в оренду державне майно - окреме індивідуально визначене майно - частину території автогосподарства, загальною площею - 16 000 кв. м., що знаходиться за адресою: м. Маріуполь,                               вул. Червонофлотська,125. 
17. Вартість переданого в оренду державного майна станом на 24.04.2001 становить 81  560,00 грн (пункт 1.2. в редакції додаткової угоди № 1 від 01.06.2001). 
18. Відповідно до пункту 2.1. договору власником орендованого майна залишається держава, а орендар володіє та користується цим майном протягом строку оренди. Майно передається в оренду за актом прийому - передачі (пункт 2.4. договору). 
19. Згідно пункту 3.1. договору (в редакції додаткової угоди № 2 від 01.06.2001) орендна плата визначена відповідно до чинного законодавства, згідно до розрахунку орендної плати і сплачується до державного бюджету щомісяця не пізніше 10 числа наступного за звітним періодом місяця, з урахуванням щомісячного індексу інфляції.
20. Відповідно до пункту 7.1. договору (в редакції договору № 3 від 13.12.2005 про внесення змін до договору оренди від 16.02.1999) чинний договір діє з 16.02.1999 по 16.02.2015.
21. Згідно з Розрахунком орендної плати від 01.06.2001 вартість майна переданого в оренду, станом на 24.04.2001 складає 81 560,00 грн; орендна ставка складає 10%; орендна плата в рік складає 8 156,00 грн, орендна плата в місяць: 679,67 грн.
22. Наказом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Донецькій області № 00414 від 23.06.2018 зобов'язано Відділ з питань оренди державного майна забезпечити внесення змін в частині заміни розділів 1-9 новими розділами 1-12 договору оренди нерухомого майна від 16.02.1999 №327/1999 (строк дії договору оренди до 16.02.2031), укладеного між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Донецькій області та ТОВ «Протей», підготувавши договір № 4 про внесення змін до вказаного договору. Крім того, вирішено провести перерахунок орендної плати з 17.02.2015 на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786.
23. Листом від 26.06.2018 позивач направив відповідачу для підписання три примірники проекту договору № 4 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 16.02.1999 №327/99, які отримано відповідачем 04.07.2018.
24. Листом від 20.07.2018 відповідач звернувся до позивача з проханням роз'яснити необхідність підписання нової редакції договору або внесення змін з посиланням на норми діючого законодавства враховуючи наявність діючого договору, строк якого закінчується у 2031 році. Також, зазначив, що до отримання відповідних роз'яснень не вважає за можливе підписувати цей проект договору, оскільки запропоновані зміни до діючого договору є необґрунтованими та недоцільними.
25. Оцінка об'єкту оренди була проведена у 2001 році, перед продовженням (поновленням) договору оренди у 2015 році оцінка об'єкту оренди не проводилась.
Позиція Верховного Суду
26. Дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу слід задовольнити частково з огляду на таке.
27. Спір у справі стосується укладання договору № 4 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, від 16.02.1999          № 327/1999 в редакції позивача, оскільки при продовженні строку дії оренди відповідачем не здійснено нової оцінки об'єкту оренди та відповідно не змінено розмір орендної плати.
28. Відповідно до положень частини першої статті 759 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
29. Статтею 764 ЦК України передбачено, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
30. У відповідності до частини четвертої статті 284 Господарського кодексу України (далі - ГК України) у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
31. Частиною другою статті 291 ГК України зокрема встановлено, що договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено. Аналогічні положення містить частина друга статті 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна». 
32. Згідно з положенням статті 11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди.
33. Відповідно до частини другої статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
34. Пунктом 2 Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995 № 629, оцінка об'єктів оренди проводиться з метою визначення вартості таких об'єктів згідно з положеннями (національними стандартами) оцінки майна та цією Методикою з урахуванням положень (стандартів) бухгалтерського обліку для відображення її в договорі оренди та використання під час розрахунку орендної плати. Оцінка обов'язково проводиться перед укладенням договору оренди та перед продовженням (поновленням) договору оренди у разі, коли на момент продовження дії такого договору остання оцінка об'єкта оренди була проведена більш як три роки тому. Передбачені цією Методикою послуги з проведення незалежної оцінки об'єкта оренди (активів, що входять до складу об'єкта оренди) та аудиторської перевірки об'єкта оренди оплачує орендар. Результати незалежної оцінки є чинними протягом шести місяців від дати оцінки, якщо інший строк не передбачений у звіті щодо незалежної оцінки.
35. Відповідно до частини першої статті 5 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендодавцями є Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутного (складеного) капіталу господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), що є державною власністю, крім майна, що належить до майнового комплексу Національної академії наук України та галузевих академій наук, а також майна, що належить вищим навчальним закладам та/або науковим установам, що надається в оренду науковим паркам та їхнім партнерам.
36.    Крім того, частиною першою статті 287 ГК України передбачено, що орендодавцями щодо державного та комунального майна є Фонд державного майна України, його регіональні відділення - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке є державною власністю, а також іншого майна у випадках, передбачених законом.
37. Колегія суддів відзначає, що в оскаржуваних судових рішеннях суди попередніх інстанцій на підставі встановлених обставин справи прийшли до суперечливих і взаємовиключних висновків. 
38. Зокрема, суди встановили, що строк дії договору оренди № 327/99 від 16.02.1999 (орендодавцем за яким є регіональне відділення Фонду державного майна України, а предметом - державне майно) продовжено на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором, проте дійшли до висновків, що (1) позивачем не доведено належними та допустимими доказами обставин належності майна, що є предметом договору оренди, до державної власності, а відповідно і права регіонального відділення Фонду державного майна України виступати його орендодавцем, і (2) враховуючи, що остання оцінка об'єкта оренди була проведена більш як три роки тому (у 2001 році), перед продовженням (поновленням) договору оренди обов'язково мала бути проведена оцінка.
39. Окрім цього, суди попередніх інстанцій не надали належної оцінки та не встановили, наявність або відсутність яких обставин (фактів) підтверджує лист Маріупольського БТІ від 28.07.2010 №  366. Так, Східний апеляційний господарський суд у своїй постанові, пославшись на наявність в матеріалах справи копії цього листа, просто зазначив його зміст.
40. Отже, вирішуючи спір у справі, суди першої та апеляційної інстанцій не дослідили належним чином та не надали правову оцінку обставинам щодо статусу орендованого майна та повноважень Регіонального відділення Фонду державного майна України по Донецькій області як орендодавця такого майна.
41. Обґрунтованим вважається рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи. Проте рішення місцевого та апеляційного господарських судів вказаним вимогам не відповідають.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
42. Згідно зі статтею 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
43. Верховний Суд дійшов висновку, що судами першої та апеляційної інстанцій належним чином не з'ясовано й не перевірено усіх обставин справи та пов'язаних з ними доводів, що є порушенням вимог статей 86, 236 ГПК України щодо ухвалення судового рішення на підставі всебічного, повного і об'єктивного розгляду в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.
44. За наведених обставин, ураховуючи положення чинного законодавства, колегія суддів вважає висновки судів першої та апеляційної інстанцій передчасними, суперечливими, взаємовиключними і такими, що зроблено без дослідження всіх зібраних у справі доказів та доводів, тому судові рішення у справі необхідно скасувати, а справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.
45. У такому розгляді суду першої інстанції необхідно врахувати викладене, здійснити належну перевірку доказами обставин, зазначених у цій постанові, надати цим доказам та доводам належну правову оцінку і вирішити спір відповідно до закону.
Розподіл судових витрат
46. Оскільки справа передається на новий розгляд до суду першої інстанції, розподіл судових витрат у порядку статті 129 ГПК України не здійснюється.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 ГПК України, Суд
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Донецькій області задовольнити частково.
2. Рішення Господарського суду Донецької області від 04.03.2019 і постанову Східного апеляційного господарського суду від 28.05.2019 у справі № 905/2186/18 скасувати.
3. Справу № 905/2186/18 передати на новий розгляд до Господарського суду Донецької області.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає. 

Головуючий                                                                                          О. В. Случ 
Судді                                                                                                    Н. О. Волковицька 
                                                                                                    С. К. Могил