ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 липня 2019 року 
м. Київ

справа №  906/1177/18 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Малашенкової Т.М. (головуючий), Бенедисюка І.М., Селіваненка В.П.,
за участю секретаря судового засідання Чупрій А.П.,

представників учасників справи:
позивача (за первісним позовом)- товариства з обмеженою відповідальністю "АВ Фармація" (далі - ТОВ "АВ Фармація", позивач) - Томчука М.В. (адвокат, посв. від 24.05.2007 № 3316/10),
відповідача (за первісним позовом) - фізичної особи-підприємця Колос Лариси Павлівни (далі -ФОП Колос Л . П. , скаржник, відповідач) - не з`явився,
третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача (за первісним позовом) - фізичної особи-підприємця Феалегарі Ебадоллах Мохтар (далі - ФОП Феалегарі Е. М .) - не з`явився,

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу ФОП Колос Л.П.
на рішення господарського суду Житомирської області від 02.04.2019 (головуючий - суддя Давидюк В.К.) та
постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 23.05.2019 (головуючий - суддя Петухов М.Г., судді - Мельник О.В., Розізнана І.В.)

у справі № 906/1177/18
за первісним позовом ТОВ "АВ Фармація" 
до ФОП Колос Л.П . ,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача за первісним позовом:      ФОП Феалегарі Е.М.,            
про визнання   переважного   права   на укладення договору оренди,

та за зустрічним позовом ФОП Колос Л.П. 
до ТОВ "АВ Фармація"
про стягнення збитків, завданих порушенням прав орендодавця.

ІСТОРІЯ СПРАВИ

1. Короткий зміст позовних вимог
1.1. ТОВ "АВ Фармація" звернулося до господарського суду Житомирської області з позовом до ФОП Колос Л.П. про визнання      переважного права      на укладення договору оренди ізольованої частини нежитлового приміщення першого поверху, з окремим входом, загальною площею 71 кв.м за адресою: м. Житомир, вул. Михайлівська, 9.
1.1.1. Позовні вимоги з посиланням на приписи статті 777 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) мотивовано тим, що орендодавець ФОП Колос Л.П. не надала позивачу жодної можливості скористатися переважним правом на укладення нового договору оренди.
1.2. ФОП Колос Л.П. звернулась до суду із зустрічним позовом до ТОВ "АВ Фармація" про стягнення збитків, завданих порушенням прав орендодавця.
1.2.1. З посиланням на приписи статті 785 ЦК України та статей 224, 225 Господарського кодексу України (далі - ГК України) позовні вимоги обґрунтовано тим, що ТОВ "АВ Фармація" не виконало обов`язок щодо повернення майна після закінчення строку дії договору оренди ФОП Колос Л.П. , якій як орендодавцю завдано збитків. 
2. Короткий зміст рішення суду першої інстанції , постанови суду апеляційної інстанції 
2.1. Рішенням господарського суду Житомирської області від 02.04.2019, залишеним без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 23.05.2019, первісний позов ТОВ "АВ Фармація"  задоволено. Визнано переважне право ТОВ "АВ Фармація" на укладення з ФОП Колос Л.П. договору оренди ізольованої частини нежитлового приміщення першого поверху, з окремим виходом, загальною площею 71,0 кв.м, за адресою: м. Житомир, вул. Михайлівська, 9 . Стягнуто з ФОП Колос Л.П. на користь ТОВ "АВ Фармація" 1762 грн судового збору. У задоволенні зустрічних позовних вимог відмовлено.
Суди першої та апеляційної інстанції дійшли висновку про обґрунтованість первісних позовних вимог та недоведеність зустрічних.  
3. Короткий зміст вимог касаційної скарги

3.1. ФОП Колос Л.П. , посилаючись на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, просить суд касаційної інстанції оскаржувані судові акти у справі скасувати та ухвалити нове рішення, яким задовольнити зустрічні позовні вимоги, а у задоволенні первісного позову відмовити.  

3.2.20.06.2019 на адресу касаційної інстанції надійшли доповнення до касаційної скарги ФОП Колос Л .П .

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ 

4. Доводи особи, яка подала касаційну скаргу 

4.1. Місцевим та апеляційним господарськими судами: 
- не взято до уваги, що між сторонами не було досягнуто домовленостей про подальшу оренду приміщення;
- неправильно застосовано норми статті 777 ЦК України, що призвело до невірного висновку про те, що саме ФОП Колос Л.П. зобов`язана була письмово запропонувати ТОВ "АВ Фармація" інші істотні умови договору оренди на новий строк, а не навпаки;
- невірно встановлено, що переважне право орендаря, незалежно від закінчення строку дії договору оренди, є таким, що превалює над правом власності орендодавця;
- помилково застосовано правовий висновок, викладений у постанові Верховного Суду від 18.01.2018 у справі № 910/12017/17;
- не враховано факт неналежного виконання ТОВ "АВ Фармація" зобов`язань за договором оренди, а саме: не застраховано об`єкт оренди.

5. Позиція позивача

5.1. У відзиві на касаційну скаргу ТОВ "АВ Фармація" заперечує проти доводів скаржника, зазначаючи про їх незаконність та необґрунтованість, і просить скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані рішення - без змін.

РОЗГЛЯД СПРАВИ ВЕРХОВНИМ СУДОМ 

Склад суду касаційної інстанції змінювався відповідно до наявних у справі витягів з протоколів автоматизованого розподілу судової справи між суддями. 

Розпорядженням в.о. заступника керівника апарату - керівника секретаріату Касаційного господарського суду від 25.07.2019 №   29.3-02/1493 у зв`язку з перебуванням судді Колос І.Б. на лікарняному призначено повторний автоматичний розподіл судової справи №   906/1177/18, відповідно до якого визначено склад колегії суддів: Малашенкова Т.М. (головуючий), Бенедисюк І.М., Селіваненко В.П.

6. СТИСЛИЙ ВИКЛАД ОБСТАВИН СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНИХ СУДАМИ ПЕРШОЇ ТА АПЕЛЯЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЙ
6.1. 01.02.2015 між ФОП Колос Л . П. (орендодавець) та ТОВ "АВ Фармація" (орендар) укладено договір оренди приміщення (далі - договір), за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає за плату на певний строк з 01.02.2015 по 01.01.2018 у користування ізольовану частину нежитлового приміщення першого поверху з окремим входом, загальною площею 71,0 кв. м, за адресою: м. Житомир, вул. Михайлівська, 9 (пункт 1.1 договору).
6.2. Відповідно до пункту 2.1 договору предмет договору надається для здійснення роздрібної торгівлі лікарськими засобами та виробами медичного призначення (аптеки).
6.3. Згідно з пунктом 3.2 договору орендна плата становить 15000,00 грн. за один календарний місяць оренди та сплачується орендарем авансом у безготівковій формі шляхом перерахування на розрахунковий рахунок орендодавця не пізніше 10-го числа кожного місяця   за поточний місяць.
6.4. У пункті 4.1 договору сторони домовилися, що приймання-передача предмета договору здійснюється уповноваженими представниками сторін за актом приймання-передачі, який є невід`ємною частиною цього договору та підписується сторонами одночасно з підписанням цього договору.
6.5. Договір укладено на термін 35 (тридцять п`ять) місяців (пункт 6.1. договору).
6.6. Згідно з актом приймання-передачі від 01.04.2015 ФОП Колос Л.П. передала в оренду ТОВ "АВ Фармація" ізольовану частину нежитлового приміщення першого поверху з окремим входом, загальною площею 71,0 кв. м за адресою: м. Житомир, вул. Михайлівська, 9.
6.7. Додатковою угодою від 01.03.2017 змінено розмір орендної плати, яка становить 20000,00 грн.
6.8. У додатковій угоді від 01.01.2018 сторони домовилися викласти пункт 6.3 договору в новій редакції, за яким загальний строк оренди ізольованої частини нежитлового приміщення першого поверху за адресою: м. Житомир, вул. Михайлівська, 9 , з окремим входом, загальною площею 71 кв. м, продовжується на наступні 12 місяців, а саме: з 01.01.2018 по 01.01.2019. 
6.9. Щомісячна орендна плата за строкове платне користування об`єктом оренди з 01.01.2018 становить 40000,00 грн.
6.10. Пунктом 6.2 договору передбачено, що дія договору припиняється у випадках: закінчення строку, на який його було укладено; дострокове: за згодою сторін або за рішенням суду; якщо орендар не сплачує орендну плати протягом більш одного місяця; в інших випадках, передбачених договором та чинним законодавством.
6.11. Повідомленням від 18.12.2018 ФОП Колос Л.П. поінформувала орендаря про відсутність наміру продовжувати дію договору оренди від 01.02.2015 та звільнення приміщення.
6.12. 19.12.2018 ТОВ "АВ Фармація" листом № 21/12-18 висловило бажання продовжити термін дії договору оренди на наступні 35 календарних місяців (на умовах чинного договору оренди)  та направило проект додаткової угоди.
6.13. 22.12.2018 ФОП Колос Л.П. повторно надіслала повідомлення про припинення договору оренди та необхідність звільнення приміщення.
6.14. Листом від 26.12.2018 орендодавець вказала про відсутність наміру продовжувати строк дії договору оренди та надалі здавати своє майно в найм, незалежно від переважного права ТОВ "АВ Фармація" на його пролонгацію.
6.15. 04.01.2019  ФОП Колос Л.П. надіслала ТОВ "АВ Фармація" вимогу про звільнення приміщення.
6.16. 02.01.2019 між ФОП Колос Л.П. та ФОП Феалегарі Е.М. укладено договір оренди приміщення, за яким орендодавець передає, а орендар приймає за плату на певний строк у користування ізольовану частину нежитлового приміщення першого поверху, з окремим входом, площею 71,0 кв.м та частину підвального приміщення площею 86,2 кв.м, які знаходяться у м. Житомирі по вул. Михайлівській, № 9 .
6.17. За пунктом 2.1 договору від 02.01.2019 приміщення надається для здійснення діяльності закладу харчування - кав`ярні.
6.18. Орендна плата нараховується з моменту передачі предмета договору за актом приймання-передачі. Загальний строк оренди складає тридцять п`ять місяців (пункт 3.1 договору).
6.19. Відповідно до пункту 3.2 договору орендна плата за передачу у користування ізольованої частини нежитлового приміщення першого поверху, з окремим входом, площею 71,0 кв.м, становить 50000,00 грн за один календарний місяць оренди. Орендна плата за передачу у користування частини підвального приміщення площею 86,2 кв.м за перші 15 місяців дії даного договору не сплачується орендарем. З 15 (п`ятнадцятого) місяця дії договору орендна плата за передачу у користування частини підвального приміщення площею 86,2 кв.м становить 20000,00 гривень за кожен календарний місяць оренди.
6.20. 12.01.2019 власниця приміщення повідомила ТОВ "Явір-2000" та ТОВ "АВ Фармація" про те, що 15.01.2019 інспектором  Інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю буде проводитися перевірка належного об`єкта - приміщення аптеки та  про примусовий вхід до приміщення за адресою: м. Житомир, вул. Михайлівська, 9 .
6.21. Цього ж дня ФОП Колос Л.П. звернулася із заявою до Житомирського ВП ГУНП в Житомирській області з проханням забезпечити громадський порядок 15.01.2019 під час примусового входження до приміщення за вказаною адресою.
6.22. 15.01.2019 ФОП Колос Л.П. та ФОП Феалегарі Е.М. підписали акт приймання-передачі орендованого приміщення.
6.23. 16.01.2019 між ФОП Колос Л.П. та  ФОП Гривою О.М. укладено договір № 02/19 на демонтажні роботи охоронно-тривожної сигналізації та відеоспостереження, за яким підрядник виконав роботи з демонтажу обладнання охоронної сигналізації і відеоспостереження, яке ТОВ "АВ Фармація" не демонтувало після закінчення строку дії договору оренди. Вартість робіт за вказаним договором становить 1200,00 грн.
6.24. 17.01.2019 між ФОП Колос Л.П. та   ФОП Воронецьким О.В. укладено договір № 03, згідно з умовами якого виконавець виконав демонтаж торгових меблів за адресою: м. Житомир, вул. Михайлівська, 9 на суму 4000 грн.
6.25. 18.01.2019 між ФОП Колос Л.П. та ФОП Євтушенко Ф.В. укладено договір зберігання торгових та офісних меблів, що належать ТОВ "АВ Фармація", від яких підприємство не звільнило орендоване приміщення 01.01.2019. За зберігання майна ФОП Колос Л.П. сплатила 5000 грн. на підставі пункту 4.1 договору.

7. ДЖЕРЕЛА ПРАВА Й АКТИ ЇХ ЗАСТОСУВАННЯ
7.1. Конституція України:
частини перша, друга, четверта статті 41:
- кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.
7.2. Цивільний кодекс України (далі - ЦК України): 
частина перша статті 15: 
- кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
частини перша та друга статті 16: 
- кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу;
частина перша статті 316: 
- правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб;
частина перша статті 317:
- власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном;
частина перша та друга статті 319:
- власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд;
- власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов`язків власник зобов`язаний додержуватися моральних засад суспільства;
частини перша та друга статті 321:
- право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом;
частина перша статті 509:
- зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку;
стаття 525:
- одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом;
частина перша статті 526:
- зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства;
частина перша статті 530:
- якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін);
частина перша статті 627:
- відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості;
частина перша статті 628: 
- зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства;
стаття 629:
- договір є обов`язковим для виконання сторонами; 
частина перша статті 763:
- договір найму укладається на строк, встановлений договором;
частина перша статті 777:
- наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк;
- наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк;
- умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється;
стаття 785:
-  у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі;
- якщо наймач не виконує обов`язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення;
7.3. Господарський кодекс України (далі - ГК України): 
частини перша, друга та сьома статті 193:
- суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору;
- кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов`язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу; порушення зобов`язань є підставою для застосування господарських санкцій, передбачених цим Кодексом, іншими законами або договором;
- не допускаються одностороння відмова від виконання зобов`язань, крім випадків, передбачених законом, а також відмова від виконання або відстрочка виконання з мотиву, що зобов`язання другої сторони за іншим договором не було виконано належним чином;
стаття 224:
- учасник господарських відносин, який порушив господарське зобов`язання або установлені вимоги щодо здійснення господарської діяльності, повинен відшкодувати завдані цим збитки суб`єкту, права або законні інтереси якого порушено;
- під збитками розуміються витрати, зроблені управненою стороною, втрата або пошкодження її майна, а також не одержані нею доходи, які управнена сторона одержала б у разі належного виконання зобов`язання або додержання правил здійснення господарської діяльності другою стороною;
стаття 225:
- до складу збитків, що підлягають відшкодуванню особою, яка допустила господарське правопорушення, включаються:
вартість втраченого, пошкодженого або знищеного майна, визначена відповідно до вимог законодавства;
додаткові витрати (штрафні санкції, сплачені іншим суб`єктам, вартість додаткових робіт, додатково витрачених матеріалів тощо), понесені стороною, яка зазнала збитків внаслідок порушення зобов`язання другою стороною;
неодержаний прибуток (втрачена вигода), на який сторона, яка зазнала збитків, мала право розраховувати у разі належного виконання зобов`язання другою стороною;
матеріальна компенсація моральної шкоди у випадках, передбачених законом;
частина перша статті 285:
- орендар має переважне право перед іншими суб`єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди;
частини друга і четверта статті 291:
- договір оренди припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено; 
- правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму Цивільним кодексом України. 
7.4. Господарський процесуальний кодекс України (далі - ГПК України):
частина перша статті 74:
- кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень;
частина третя статті 74:
- докази подаються сторонами та іншими учасниками справи;
стаття 76:
- належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення;
частина перша статті 77:
- обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування;
частина перша статті 79:
- достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування;
частина третя статті 86:
- суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів);

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

8. Оцінка аргументів учасників справи і висновків попередніх судових інстанцій
8.1 Аналіз статей 316, 317, 319, 321 ЦК України вказує на те, що право власника здавати своє майно в оренду чи використовувати його для власних потреб може бути обмежене лише у передбачених законом випадках.
8.2. Згідно зі статтею 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Відповідно до статей 626, 627 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. 
Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
8.3. Як вбачається зі змісту статті 1, частини другої статті 9, частини другої статті 759, частини третьої статті 760 ЦК України та частини другої статті 4, частини шостої статті 283 ГК України, ЦК України встановлено загальні положення про найм (оренду), а особливості регулювання майнових правовідносини, які виникають між суб`єктами господарювання і пов`язані з укладенням, виконанням та припиненням договорів оренди, передбачені ГК України. Отже, якщо останній не містить таких особливостей, то застосовуються відповідні положення ЦК України. 
Статтею 759 ЦК України визначено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
Відповідно до статей 283, 285 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. Орендар має переважне право перед іншими суб`єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди. 
Відповідно до частини першої статті 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.
Відтак, за наявності наміру передати майно в оренду та наявності попереднього орендаря, який належно виконував свої обов`язки за договором оренди, за інших рівних умов, право вибору орендодавцем орендаря прямо обмежено передбаченим частиною першою статті 285 ГК України та частиною першою статті 777 ЦК України переважним правом такого попереднього орендаря. 
Дане обмеження узгоджується з загальним положенням частини другої статті 319 ЦК України, згідно якої власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.
Отже, в окремих випадках розсуд власника може бути обмежений законом, як в даному випадку частиною першою статті 285 ГК України та частиною першою статті 777 ЦК України.
З урахуванням викладеного Верховний Суд погоджується з висновками судів першої та апеляційної інстанції та доводами позивача, що викладені у відзиві на касаційну скаргу, в тій частині, що в окремих випадках розсуд власника майна може бути обмежений законом, а відтак не приймає доводи скаржника про те, що судами невірно встановлено, що переважне право орендаря, незалежно від закінчення строку дії договору оренди, є таким, що превалює над правом власності орендодавця, та про помилковість застосування у даній справі правового висновку, викладеного у постанові Верховного Суду від 18.01.2018 у справі № 910/12017/17. 
8.4 Верховний Суд звертає увагу на те, що частина перша статті 777 ЦК України прямо передбачає, що сторони попереднього договору оренди, і в першу чергу орендодавець, мають право на перегляд умов попереднього договору при укладенні нового. Нові умови мають бути викладені в чіткій та конкретній формі таким чином, щоб можливо зробити такий же чіткий та конкретний вибір: прийняти ці умови і укласти новий договір або відмовитися від таких умов, і на цьому переважне право наймача перед іншими особами на укладення договору припиняється.  
Наймач повинен повідомити наймодавцю про своє переважне право у строк, визначений у договорі, або в розумний строк до закінчення строку договору найму. У разі якщо наймач не надсилає повідомлення наймодавцю, він відмовляється від здійснення свого переважного права.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 22.05.2019 року зі справи № 914/1258/18.
8.5. Аналізуючи зміст статей 283, 285 ГК України та 777 ЦК України, можна дійти висновку, що реалізацією переважного права орендаря перед іншими суб`єктами господарювання є укладення договору оренди на новий строк зі встановленням умов, за домовленістю сторін, в тому числі і щодо оплати та інших умов договору, а не його автоматичне продовження (поновлення).
8.6. Верховний Суд звертається до правової позиції, викладеної Верховним Судом України у постанові від 25.05.2016 зі справи № 911/1707/15 (3-312гс16.doc) та постанові від 25.02.2015 зі справи № 6-219цс14, де зазначено, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди: 
- із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право; 
- у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права; 
- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об`єкт оренди для власних потреб.
8.7. Порушенням переважного права орендаря буде також укладення договору з новим орендарем на умовах, які були б прийнятними для попереднього орендаря.
8.8. Верховний Суд відзначає, що поняття продовження (поновлення) дії договору оренди на той самий строк та на тих же умовах відповідно до статті 764 ЦК України та переважного права на укладення нового договору оренди відповідно до статті 777 ЦК України не є тотожними. 
Аналогічна правова позиція викладена у низці постанов Верховного Суду, у тому числі й постанові Верховного Суду від 29.05.2018 № 923/854/17.
8.9. Як встановлено судами попередніх інстанцій, на час дії договору власник майна ФОП Колос Л.П. у листах від 18.12.2018 та 22.12.2018, адресованих ТОВ      "АВ Фармація", повідомляла про припинення дії договору оренди від 01.02.2015 у зв`язку із закінченням строку його дії та звільнення орендованого приміщення, без наміру продовження орендних відносин з товариством.
ТОВ "АВ Фармація" 19.12.2018 надіслало примірник додаткової угоди про пролонгацію терміну дії договору на наступні 35 календарних місяці, а саме: до 01.12 2022 року. Всі інші умови договору залишено без змін.
Листом від  26.12.2018 ФОП Колос Л.П. вказала про відсутність наміру продовжувати строк дії договору оренди та надалі здавати своє майно в найм, незалежно від переважного права орендаря на його пролонгацію, зазначивши про блокування доступу працівників ТОВ "АВ Фармація"      до приміщення та майна, яке належить підприємству. Крім того, попередила про можливість звернення до суду з позовом про стягнення неустойки на підставі частини другої статті 785 ЦК України, а також упущеної вигоди від втрати доходів від іншого орендаря, який має намір орендувати 150 кв.м приміщення, до якого відноситься частина приміщення площею 71 кв.м, яке орендує ТОВ "АВ Фармація».
Зазначеними листами орендодавець висловив своє волевиявлення, спрямоване на припинення договірних відносин з ТОВ «АВ «Фармація», пов`язаних з орендою приміщення площею 71 кв.м.
Натомість суди попередніх судових інстанцій, зазначивши про листи відповідача від 18.12.2018, 22.12.2018, 26.12.2018 та позивача від 19.12.2018 та їх зміст, належним чином не дослідили їх з наданням чіткої оцінки та висновку щодо наміру позивача  чи на продовження (поновлення) дії договору оренди на той самий строк та на тих же умовах відповідно, чи на реалізацію переважного права на укладення нового договору оренди, а також наміру відповідача щодо використання предмета договору оренди.
8.10. Істотне значення у даному випадку має зміст наміру як позивача так і відповідача. 
Так, намір позивача обов`язково повинен бути спрямований саме на реалізацію переважного права на укладення нового договору оренди. 
З урахуванням наведених положень чинного законодавства у правовідносинах оренди має бути встановлено, з якою метою буде використовуватися нерухоме майно, що є предметом договору орендодавцем. Отже, намір відповідача щодо використання предмета договору оренди у подальшому впливає на можливість реалізації орендарем переважного права на укладення нового договору оренди. У разі з`ясування того, що майно буде знову передаватися в оренду, свідчитиме про порушення власником вимог частини першої статті 777 ЦК України.
8.11. Також судами попередніх інстанцій: не надано належної правової оцінки аргументам відповідача щодо неналежного виконання позивачем зобов`язань за договором оренди; не з`ясовані причини внесення сторонами до договору змін у частині строку оренди на 1 рік (з 01.01.2018 до 01.01.2019) та чи були запропоновані ФОП Колос Л.П. нові умови договору оренди попередньому орендарю, та чи є вони прийнятними для позивача; коли виникла домовленість між ФОП Колос Л.П. та ФОП Феалегарі Е.М. щодо укладення договору оренду від 02.01.2019.
Таким чином, Верховний Суд вважає доводи касаційної скарги в цій частині прийнятними та зазначає про передчасність висновків судів першої та апеляційної інстанцій стосовно наявності підстав для задоволення первісних позовних вимог. 
8.12. З врахуванням викладеного та у зв`язку з тим, що господарські суди дійшли передчасного висновку про обґрунтованість первісних позовних вимог, що зумовило передчасний висновок про недоведеність зустрічних позовних вимог,  не встановивши всіх фактичних обставин справи щодо наявності у позивача преважного права на укладення договору оренди, колегія суддів дійшла висновку, що судові рішення й в іншій частині вирішених позовних вимог як за первісним, так і за зустрічним позовами підлягають скасуванню з направленням справи на новий розгляд, оскільки ці вимоги підлягають дослідженню господарськими судами після встановлення обставин наявності/відсутності переважного права позивача на укладення договору оренди. 
8.13. Таким чином, Касаційний господарський суд дійшов висновку про те, що при вирішенні спору попередні судові інстанції: не дотримались вимог статей 76, 77 86, 236 ГПК України щодо прийняття судового рішення на підставі всебічного, повного і об`єктивного розгляду в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності; надали неповну юридичну оцінку доказам у справі, не з`ясували усіх фактичних обставин справи, на які посилаються сторони як на підставу своїх вимог і заперечень, зокрема не було належним чином встановлено та надано правової оцінки тому, чи скористався позивач переважним правом на укладення нового договору оренди майна після спливу строку договору; чи дотримано позивачем порядку повідомлення орендодавця про своє переважне право у строк, визначений у договорі, або в розумний строк до закінчення строку договору оренди; чи належним чином виконував орендар свої обов`язки за договором; чи повідомляв орендодавець майна орендаря про намір використовувати зазначене майно для власних потреб (або інших потреб) і з якою саме метою буде використовуватися нерухоме майно, що є предметом договору у подальшому; коли саме було досягнути згоди на укладання договору оренди з третьою особою і на яких умовах, та чи були прийнятними ці умови для позивача. Ці обставини є визначальними під час розгляду даної справи, не встановлення та не з`ясування їх в порушення норм процесуального права, призвело до передчасних висновків судів  попередніх інстанцій у цій справі. 
Водночас Верховний Суд зазначає, що імперативними приписами частини другої статті 300 ГПК України чітко встановлено межі перегляду справи судом касаційної інстанції, а саме: суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

З цих мотивів Касаційний господарський суд в цій частині вважає доречними  мотиви викладеними у відзиві на касаційну скаргу та відхиляє доводи касаційної скарги, які зводяться до переоцінки судом касаційної інстанції наявних доказів та встановлених обставин справи, спрямовані на надання касаційним судом переваги одних доказів над іншими, а також встановлення  достовірності того чи іншого доказу, що виходить за межі повноважень суду касаційної інстанції.

Компетенція суду касаційної інстанції відповідно до частини першої вказаної статті полягає виключно в перевірці правильності застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи. 

9. ВИСНОВКИ ЗА РЕЗУЛЬТАТАМИ РОЗГЛЯДУ КАСАЦІЙНОЇ СКАРГИ 

9.1. Касаційна скарга ФОП Колос Л.П. підлягає частковому задоволенню з мотивів викладених у розділі 8 цієї Постанови.

9.2. Відповідно до частини третьої статті 310 ГПК України рішення суду першої інстанції, постанова суду апеляційної інстанції підлягають скасуванню з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

9.3. Під час нового розгляду справи судам слід взяти до уваги викладене у цій постанові, вжити всіх передбачених законом заходів для всебічного, повного і об`єктивного встановлення обставин справи, прав і обов`язків сторін, оцінки відповідних доказів і, в залежності від встановленого та у відповідності з чинним законодавством, вирішити спір з належним обґрунтуванням мотивів та підстав такого вирішення у судовому рішенні, ухваленому за результатами судового розгляду.

9.4. За результатами нового розгляду має бути вирішено й питання щодо розподілу судових витрат зі справи.

Керуючись статтями 300, 308, 310, 315 ГПК України, Касаційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу фізичної особи-підприємця Колос Лариси Павлівни задовольнити частково.

2. Рішення господарського суду Житомирської області від 02.04.2019 та постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 23.05.2019 зі справи № 906/1177/18 скасувати.

3. Справу передати на новий розгляд до господарського суду Житомирської області. 

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя                                                                                                      Т. Малашенкова 

Суддя                                                                                                       І. Бенедисюк

Суддя                                                                                                                        В. Селіваненко