ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
11 червня 2019 року 
м. Київ
Справа №  902/1414/13 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Чумака Ю. Я. - головуючого, Краснова Є. В., Пількова К. М.,
секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,
за участю представників:
позивача - Суденка Р. В. (адвокат), 
відповідача - Костєлєя К. Л. (за довіреністю від 04.06.2019 №120), 
третьої особи-1 - (адвокат),
третьої особи-2 - не з`явилися,
третьої особи-3 - не з`явилися,
третьої особи-4 - не з`явилися,
третьої особи-5 - не з`явилися,
третьої особи-6 - не з`явилися,
розглянув касаційну скаргу Публічного акціонерного товариства "Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк" на рішення Господарського суду Вінницької області від 27.10.2015 (головуючий - Банасько О. О., судді: Маслій І. В., Яремчук Ю. О.) та постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 12.02.2019 (головуючий - Грязнов В. В., судді: Мельник О. В., Філіпова Т. Л.) у справі
за позовом Публічного акціонерного товариства "Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк" в особі філії відділення Публічного акціонерного товариства "Промінвестбанк в м. Вінниці"
до Приватного підприємства "Феріде Плаза",
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача: 
1) Приватне підприємство "Торгово-універсальна фірма "Феріде",
2) Товариство з обмеженою відповідальністю "Спільне українсько-турецьке підприємство "Торговий дім "Ел-Тур",
3) Приватне підприємство "Елтекс-1",
4) Публічне акціонерне товариство "Комерційний банк "Південкомбанк", 
5) Товариство з обмеженою відповідальністю "Племінний завод "Україна",
6) ОСОБА_1 ,
про стягнення 49685375,57 грн заборгованості шляхом звернення стягнення на заставлене майно.
Короткий зміст і підстави позовних вимог
1. У жовтні 2013 року Публічне акціонерне товариство "Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк" в особі філії відділення Публічного акціонерного товариства "Промінвестбанк в м. Вінниці" (далі - ПАТ "Промінвестбанк", Банк, Іпотекодержатель) звернулося до Господарського суду Вінницької області з позовом до Приватного підприємства "Феріде Плаза" (далі - ПП "Феріде Плаза", Підприємство) про стягнення з Підприємства в рахунок погашення заборгованості в сумі 49685375,57 грн за кредитними договорами від 06.11.2007 №06-2.1/1018 та №06-2.1/1019 (далі - кредитні договори №06-2.1/1018 та №06-2.1/1019), укладеними між Банком і Приватним підприємством "Торгово-універсальна фірма "Феріде" (далі - ПП "ТУФ "Феріде", Позичальник, Іпотекодавець) шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки за іпотечним договором від 06.11.2007, а саме на нежитлове приміщення літера "А" - торгово-офісний комплекс з підвалом загальною площею 8003,9кв.м., що знаходяться в першому пусковому комплексі будівлі торгово-офісного комплексу "Феріде Плаза" по АДРЕСА_1 у м. Вінниці шляхом продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої Законом України "Про виконавче провадження", за початковою ціною продажу предмету іпотеки, визначеною в процесі виконавчого провадження згідно з експертним висновком суб`єкта оціночної діяльності. 
2. Позовна заява обґрунтовується тим, що Позичальник не здійснював належним чином виконання зобов`язань за кредитними договорами від 06.11.2007, внаслідок чого Банк звернувся до відповідача з листом-вимогою про погашення заборгованості за кредитом та відсотків за користування кредитом, яка останнім залишена без задоволення, а оскільки право власності на нерухоме майно, яке перебуває в іпотеці ПАТ "Промінвестбанк" в забезпечення        виконання зобов`язань ПП "ТУФ "Феріде" за вказаними кредитними договорами, станом на дату звернення з позовом зареєстроване за ПП "Феріде Плаза", останнє у відповідності до статей 526, 599, 625, 629, 1054 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) і статей 1, 3, 5, 12, 23, 33, 35 Закону України "Про іпотеку" має відповідати своїм майном за виконання зобов`язань    Позичальника.
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
3. Рішенням Господарського суду Вінницької області від 27.10.2015, залишеним без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 12.02.2019, в задоволенні позову відмовлено повністю. 
4. Рішення та постанова мотивовані положеннями статей 182, 184, 317, 328, 526, 530, 572, 575, 590, 612, 629, 1048, 1049, 1054 ЦК України, статей 193, 345 Господарського кодексу України (далі - ГК України), статей 3, 5, 12, 16, 18, 23, 33 Закону України "Про іпотеку" та статей 73, 74, 77, 86 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), з урахуванням яких суди дійшли висновку про необґрунтованість позовних вимог з огляду на недоведеність позивачем належними і допустимими доказами того, що належне Підприємству на праві власності нерухоме майно за ідентифікуючими ознаками є тотожним майну, яке передавалось в іпотеку за іпотечним договором від 06.11.2007, тоді як без точної та беззастережної ідентифікації об`єкта, на який необхідно звернути стягнення, суд позбавлений можливості задовольнити позов про стягнення боргу за рахунок майна, оскільки це може призвести до порушення прав інших осіб. При цьому апеляційний суд додатково зазначив про відсутність договірних відносин між Банком та ПП "Феріде Плаза" щодо спірного нерухомого майна і недоведеність будь-якого правонаступництва відповідача стосовно Іпотекодавця - ПП "ТУФ "Феріде".
Короткий зміст вимог касаційної скарги
5. Не погодившись з рішенням місцевого суду та постановою апеляційної інстанції, ПАТ "Промінвестбанк" звернулося з касаційною скаргою, у якій просить їх скасувати та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити. 
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
6. В обґрунтування своєї правової позиції скаржник посилається на неправильне застосування та порушення судами попередніх інстанцій статей 5, 12, 16, 23 Закону України "Про іпотеку" та статей 73, 77, 195, 236, 267, 270 ГПК України, наголошуючи на тому, що: 1) суди відмовили в позові з підстав внесення Іпотекодавцем змін (добудова, реконструкція, зміна поштової адреси) до іпотечного майна в односторонньому порядку, тобто без згоди Іпотекодержателя, чим порушено право Банку на задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки; 2) судами попередніх інстанцій залишено поза увагою те, що за умовами іпотечного договору від 06.11.2007 іпотека розповсюджується на всі складові частини та приналежності предмета іпотеки: поліпшення, складові частини та внутрішні системи, що існують на момент укладання договору іпотеки та виникатимуть у майбутньому, тобто всі зроблені Іпотекодавцем в період дії договору іпотеки поліпшення, реконструкція, зміни, доробки тощо автоматично стають предметом іпотеки, відтак, незалежно від того, чи були внесені зміни до договору іпотеки у зв`язку з перебудовою, добудовою предмета іпотеки чи ні -  іпотека поширюється й на таку реконструкцію (наведена правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 18.04.2018 по справі №910/4650/17); 3) наявними у справі доказами підтверджується факт відчуження на користь ПП "Феріде Плаза" спірного іпотечного майна після прийняття рішення Ленінського районного суду м. Вінниці від 26.08.2011 у цивільній справі №2-3515/11, його скасування ухвалою Вищого спеціалізованого суду з розгляду цивільних і кримінальних справ від 22.02.2012 та подальшого збільшення площі предмета іпотеки внаслідок проведеної Підприємством самочинної реконструкції; 4) в порушення норм процесуального закону в основу оскаржуваної постанови покладено висновок повторної судової будівельно-технічної експертизи від 19.11.2018 №4.4-96/18, який є недопустимим доказом, позаяк призначення цієї експертизи відбулося вже після початку розгляду (перегляду) апеляційним судом справи по суті (наведена правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 02.05.2018 по справі №910/23532/16).
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
7. Відповідач у відзиві на касаційну скаргу просить залишити її без задоволення з мотивів, викладених у оскаржуваних судових рішеннях.
Третіми особами відзиви на касаційну скаргу не подавалися.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
8. Рішенням виконкому Вінницької міської ради від 26.11.2004 №2357 оформлено право приватної власності ПП "ТУФ "Феріде" на магазин з прибудовою по АДРЕСА_1, що складається з приміщення літери "А" - І поверх - пр.№1:№ 1-№7 - 160,1кв.м.; пр.№2: №1-№10 - 223,2кв.м., Всього по літері "А" - 383,3кв.м., а також оформлено право користування земельною ділянкою по АДРЕСА_1 Вінниці відповідно до чинного законодавства. 
На підставі цього рішення 07.12.2004 виконкомом Вінницької міської ради видано ПП "ТУФ "Феріде" свідоцтво №297 про право власності на магазин. 
9. Рішенням виконкому Вінницької міської ради №988 від 22.12.2004 ПП "ТУФ "Феріде" було надано дозвіл на виготовлення проекту відведення земельної ділянки по АДРЕСА_1 орієнтовною площею 0,1400га, а також оформлено та видано дозвіл №04-3-10-151 від 12.01.2005 на складання проекту відведення земельної ділянки. 
10. В подальшому 03.01.2006 ПП "ТУФ "Феріде" отримало дозвіл №001/А на виконання будівельних робіт щодо спорудження торгово-офісного комплексу по вул. АДРЕСА_1 зі строком дії до 01.12.2007, на продовження якого 29.12.2007 було видано дозвіл №347/А зі строком дії до 01.12.2008. 
11. 06.11.2007 між ПАТ "Промінвестбанк" і ПП "ТУФ "Феріде" було укладено кредитний договір №06-2.1/1018 про відкриття мультивалютної відновлювальної кредитної лінії, за умовами пунктів 2.1, 2.2, 3.3 якого Банк зобов`язується надати Позичальнику кредит шляхом відкриття мультивалютної відновлювальної кредитної лінії у сумі, яка не може перевищувати в гривні - 15000000 грн. та в доларах США - 1500000 доларів США, на умовах встановлених договором, а Позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти, встановлені договором. Дата остаточного повернення всіх отриманих в межах кредитної лінії сум кредиту - 15.11.2014. Ліміт кредитної лінії зменшується за графіком наведеним в додатку №1, який є невід`ємною частиною даного договору. Проценти за користування кредитом нараховуються Банком на суму фактичного щоденного залишку заборгованості за отриманими коштами та сплачуються позичальником виходячи із встановленої банком процентної ставки в розмірі 13,5% річних за користування кредитом, наданим в гривні та в розмірі 11% річних за користування кредитом, наданим в доларах США. Проценти нараховуються та сплачуються у тій валюті, в якій надано кредит. Нарахування процентів Банком здійснюється щомісячно в останній робочий день місяця за період з дати першої видачі по останній календарний день місяця, в якому наданий кредит та надані за період з першого по останній календарний день звітного місяця, а також в день остаточного повернення кредиту. Сплата процентів Позичальником здійснюється щомісячно, починаючи з 25 числа звітного місяця по останній робочий день звітного місяця на протязі звітного місяця.
12. Згідно з пунктами 4.3.4, 5.2, 5.3 кредитного договору №06-2.1/1018 Банк має право вимагати від Позичальника (незалежно від настання строку остаточного повернення всіх одержаних в межах кредитної лінії сум кредиту) сплати у повному обсязі заборгованості за кредитом та/або плати за кредит, та/або процентів за неправомірне користування кредитом, та/або суму неустойки, передбачених договором випадках, зокрема, якщо Позичальник не виконав у строк своїх обов`язків з повернення кредиту та/або сплаті процентів за надання кредиту, та/або сплаті плати за кредит, та/або інші обов`язки зі сплати грошових коштів, а також при порушенні Позичальником графіку погашення кредиту, вказаного в пункті 2.2 договору. При цьому, про необхідність дострокової сплати кредиту, плати за кредит у вказаних вище випадках Банк зобов`язаний письмово попередити Позичальника не менше ніж за 10 календарних днів до вчинення необхідних дій по примусовому стягненню коштів. У випадку прострочення Позичальником виконання зобов`язання з повернення банку сум кредиту та/або процентів за надання кредиту, та/або плати за кредитом, та/або процентів за неправомірне користування кредитом зобов`язаний сплатити суму заборгованості з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення платежу, а також сплатити пеню, яка обчислюється від суми простроченого платежу у розмірі подвійної облікової ставки НБУ, що діє у період прострочення та нараховується щоденно.
06.11.2007 разом з кредитним договором №06-2.1/1018 сторонами погоджено та підписано графік погашення (зниження) кредитної заборгованості.
13. 06.11.2007 між ПАТ "Промінвестбанк" і ПП "ТУФ "Феріде" було укладено кредитний договір №06-2.1/1019 про відкриття відновлювальної кредитної лінії за умовами пунктів 2.1-2.3, 3.2 якого Банк зобов`язується надати Позичальнику кредит шляхом відкриття відновлювальної кредитної лінії у сумі, яка не може перевищувати 10000000 грн, а Позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти, встановлені договором. Дата остаточного повернення всіх отриманих в межах кредитної лінії сум кредиту - 15.11.2014. Погашення (зменшення) ліміту кредитної лінії здійснюється згідно графіку, наведеного в додатку 1, який є невід`ємною частиною даного договору. Кредит надається на виробничі потреби. Проценти за користування кредитом нараховуються Банком на суму фактичного щоденного залишку заборгованості за отриманими коштами та сплачуються Позичальником виходячи із встановленої банком процентної ставки в розмірі 13,5% річних. Нарахування процентів здійснюється з дати першої оплати розрахункових документів Позичальником з позичкового рахунку по дату повного і остаточного повернення всіх отриманих в межах кредитної лінії коштів. Нарахування процентів здійснюється щомісячно, починаючи з 25 числа звітного місця по останній робочий день звітного місяця або на протязі звітного місяця.
14. Відповідно до пункту 4.3.4 кредитного договору №06-2.1/1019 Банк має право вимагати від позичальника (незалежно від настання строку остаточного повернення всіх одержаних в межах кредитної лінії сум кредиту) сплати у повному обсязі заборгованості за кредитом та/або плати за кредит, та/або процентів за неправомірне користування кредитом, та/або суму неустойки, передбачених договором випадках, зокрема, якщо Позичальник не виконав у строк своїх обов`язків з повернення кредиту та/або сплаті процентів за надання кредиту, та/або сплаті плати за кредит, та/або інших обов`язків зі сплати грошових коштів, а також при порушені Позичальником графіку погашення кредиту, вказаного в пункті 2.2 кредитного договору №06-2.1/1019 та невиконанні умов кредитного договору №06-2.1/1018 від 06.11.2007. При цьому, про необхідність дострокової сплати кредиту, плати за кредит у вказаних вище випадках Банк зобов`язаний письмово попередити Позичальника не менше ніж за 10 календарних днів до вчинення необхідних дій по примусовому стягненню коштів.
15. 06.11.2007 в забезпечення виконання Позичальником зобов`язань за кредитними договорами №06-2.1/1018 та №06-2.1/1019 між ПАТ "Промінвестбанк" (Іпотекодержатель) та ПП "ТУФ "Феріде" (Іпотекодавець) укладено іпотечний договір (далі - Іпотечний договір), за умовами пунктів 1.2, 1.3 якого предметом іпотеки, є нерухоме майно: право оренди земельної ділянки площею 0,1940га, з них: площею 0,1598га - для комерційного використання, площею 0,0342га - на період будівництва, розташованої за адресою: АДРЕСА_1, наданої Іпотекодавцю згідно з договором оренди земельної ділянки, укладеним 22.08.2005 між Іпотекодавцем і Вінницькою міською радою, зареєстрованого у Вінницькій регіональній філії ДП "Центр ДЗК", про що вчинено запис у Державному реєстрі земель 28.10.2005 за №040500100229, з розташованим на ній незавершеним будівництвом торгово-офісним комплексом, права власності на який підтверджується дозволом №001/А на виконання будівельних робіт, виданим 03.01.2006 Вінницькою інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю відповідно до узгодженої документації та АПЗ №5 від 14.01.2005, згідно довідки-характеристики, виданої КП "Вінницьке обласне бюро технічної інвентаризації" 11.10.2007, готовністю 75%. Вартість предмету іпотеки - 16071722 грн.
16. Пунктом 4.1.12 Іпотечного договору передбачено, що після завершення будівництва торгово-офісного центру, що передається в іпотеку, оформлення та реєстрації права власності на нього, Іпотекодавець зобов`язується внести відповідні зміни до цього Іпотечного договору.
17. Згідно з пунктами 5.1, 5.2, 7.9 Іпотечного договору Іпотекодержатель набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки та його реалізації у випадку, якщо в момент настання строку виконання Іпотекодавцем зобов`язань за кредитними договорами вони не були виконані повністю, а саме: при повному або частковому неповерненні у встановлені відповідно до Кредитних договорів строки сум кредиту, та/або при несплаті або частковій несплаті у передбачені Кредитними договорами строки сум відсотків за користування кредитом (в тому числі відсотків за неправомірне користування кредитом), комісійної винагороди, та/або при несплаті або частковій несплаті в строки сум неустойки (пені, штрафу), що передбачені Кредитними договорами. Сторони погодили, що звернення стягнення на предмет іпотеки може відбуватись будь-яким шляхом: позасудове врегулювання питання про звернення стягнення на предмет іпотеки (продаж іпотекодержателем предмету іпотеки від свого імені; продажу предмету іпотеки іпотекодавцем; прийняття предмету іпотеки у власність іпотекодержателем; шляхом продажу предмету іпотеки на біржі), безпосереднього звернення до нотаріуса для вчинення виконавчого напису або до господарського суду з позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки та його реалізацію. Цей договір укладається з накладенням заборони відчуження нерухомого майна, що складає предмет іпотеки.
18. 06.11.2007 в забезпечення кредитних договорів №06-2.1/1018 та №06-2.1/1019 між Банком та фізичною особою ОСОБА_1 (поручителем) укладено договір поруки №06-3.3/1021, за умовами пункту 2.1 якого поручитель у випадку невиконання та/або прострочення виконання позичальником зобов`язань за цими кредитними договорами (кінцевий строк сплати яких 15.11.2014) зобов`язується сплатити суми, передбачені кредитними договорами.
19. Сторони вносили до договору поруки зміни 25.04.2008, 10.11.2008 та 10.12.2010 шляхом укладення договорів №06-3.3/277, №06-3.3/755 та №04- 3.3/323, відповідно до яких встановлено нові ставки відсотків річних та погоджено новий строк остаточного повернення кредитних коштів - 15.11.2019.
20. Аналогічні договори поруки в забезпечення виконання кредитних договорів №06-2.1/1018 від 06.11.2007 та №06-2.1/1019 від 06.11.2007 укладені Банком з іншими поручителями: ТОВ "Спільне українсько-турецьке підприємство "Торговий дім "Ел-Тур" (договір поруки №06-3.3/1022), Спільним українсько-турецьким сільськогосподарським підприємством "Ел-Тур" (договір поруки №06-3.3/1023), Приватним підприємством "Елтекс-1" (договір поруки №06-3.3/1024), до яких також було внесено зміни відповідними договорами.
21. На підставі акта державної приймальної комісії від 10.11.2008, затвердженого рішенням виконкому Вінницької міської ради №2820 від 19.11.2008, прийнято в експлуатацію перший пусковий комплекс будівництва торгово-офісного комплексу по АДРЕСА_1 загальною площею 8021кв.м. і вказаним рішенням доручено КП "Вінницьке міське бюро технічної інвентаризації" підготувати документи для оформлення права власності.
22. Рішенням виконкому Вінницької міської ради №2864 від 27.11.2008 оформлено право власності ПП "ТУФ "Феріде" на торгово-офісний комплекс літера "А" загальною площею 8021кв.м., розташований по АДРЕСА_1 у м. Вінниці на праві приватної власності, з видачею Іпотекодавцю 27.11.2008 свідоцтва №1016 про право власності на вказаний комплекс взамін свідоцтва №297 від 07.12.2004 про власності на магазин. 
23. На підставі заяви генерального директора ПП "ТУФ "Феріде" №333 від 23.12.2008 КП "Вінницьке міське БТІ" було припинено право власності на знесену 06.07.2007 будівлю магазину з прибудовою по АДРЕСА_1 .
24. 26.01.2009 ПП "ТУФ "Феріде" звернулося до Банку із заявою №5 про перегляд заставної вартості майна, переданого в іпотеку, зазначивши, що Торгово-офісний комплекс "Феріде Плаза" введено в експлуатацію за актом державної комісії, зареєстрований в бюро технічної інвентаризації та розпочав своє функціонування. При укладанні договору іпотеки від 06.11.2007 вартість предмету іпотеки (незавершене будівництво готовністю 75%) була визначена в розмір 16071722 грн., що є меншим від балансової вартості завершеного будівництва, а із врахуванням обладнання та оснащення є суттєва різниця від загальною балансовою вартістю цілісного майнового комплексу ТОВ "Феріде Плаза", в зв`язку з чим просить переглянути вартість заставного майна, переданого за Іпотечним договором.
25. 01.04.2009 Банк звернувся до ПП "ТУФ "Феріде" з листом №04-12/269 про виконання зобов`язання за іпотечним договором від 06.11.2007 щодо внесення змін до нього після завершення будівництва торгово-офісного комплексу та отримання документів, що засвідчують право власності на цей об`єкт. З огляду на вказане, Банк просив до 10.04.2009 підготувати необхідні документи для внесення змін до Іпотечного договору. Цим же листом Банк повідомив, що лише у разі надання всіх необхідних документів для внесення змін до договору іпотеки від 06.11.2007 буде розглянуто звернення ПП "ТУФ "Феріде" щодо вивільнення з іпотеки майна поручителів.
26. Листом №04-12/264 від 09.04.2009 Банк повідомив ПП "ТУФ "Феріде" про задоволення кредитним комітетом філії звернення про вивільнення з іпотеки майна поручителів та підготовки необхідних документів для відправки до Головного кредитного комітету Банку.
В подальшому 13.05.2009 листом №04-12/429 Банк повідомив ПП "ТУФ "Феріде" про залишення без розгляду звернення щодо вивільнення майна переданого в іпотеку поручителями, повідомивши про необхідність в строк до 20.05.2009 вирішити питання про внесення змін до іпотечного договору від 06.11.2007 та про можливість дострокового погашення кредиту в разі ігнорування вимог Банку.
27. Листом №47 від 21.05.2009 ПП "ТУФ "Феріде" повідомило Банк, що будівництво торгово-офісного комплексу "Феріде Плаза" не завершено в повному обсязі, а саме на стадії завершення будівництва знаходиться чотирьохповерхова частина торгово-офісного комплексу під офісні та торгові приміщення. Після введення в експлуатацію всього комплексу підприємство відразу надасть документи для внесення змін до Іпотечного договору.
28. Рішенням Ленінського районного суду м. Вінниці від 26.08.2011 у справі №2/3515/11 визнано за ОСОБА_2 право власності на перший пусковий комплекс торгово-офісного комплексу загальною площею 8003,9кв.м. по АДРЕСА_1. Право власності за ОСОБА_2 зареєстровано 26.12.2011, про що КП "Вінницьке міське бюро технічної інвентаризації" видано витяг №32671730.
29. 18.10.2011 ОСОБА_2 прийнято рішення про створення ПП "Феріде Плаза" та рішенням засновника №4 від 20.02.2012 передано за актом приймання-передачі як внесок до статутного капіталу підприємства майно - торгово-офісний комплекс з підвалом загальною площею 8003,9кв.м. по АДРЕСА_1.
30. Виконкомом Вінницької міської ради на підставі свого рішення №605 від 15.03.2012 видано ПП "Феріде Плаза" свідоцтво про право власності на нежитлову будівлю в цілому, розташовану по АДРЕСА_1 на праві приватної власності, яка складається з літери "А" - торгово-офісний комплекс загальною площею 8021кв.м.
31. Рішенням державного реєстратора КП "Вінницьке міське бюро технічної інвентаризації" №3432 від 27.03.2012 проведено державну реєстрацію права власності в цілому на нежитлову будівлю торгово-офісного комплексу, розташованого по АДРЕСА_1 за ПП "Феріде Плаза", про що надано витяг за №33625661 від 27.03.2012.
32. Рішенням виконкому Вінницької міської ради №2709 від 01.11.2012 затверджено акт державної приймальної комісії від 25.10.2012 про прийняття в експлуатацію закінченого будівництва об`єкта: реконструйованого ПП "Феріде Плаза" торгово-офісного комплексу в готельно-розважальний центр загальною площею 8145,3кв.м. по АДРЕСА_1.
33. 06.12.2012 виконкомом Вінницької міської ради на підставі рішення №3059 від 06.12.2012 видано ПП "Феріде Плаза" свідоцтво про право приватної власності на нежитлову будівлю в цілому по АДРЕСА_1 , що складається з літери "А" - готельно-розважальний центр, про що 14.12.2012 зроблено запис в Державному реєстрі прав власності на нерухоме майно та видано відповідний витяг.
34. 19.12.2012 ПП "Феріде Плаза" звернулося до КП "Вінницьке міське БТІ" із заявою №325 про проведення розподілу однієї садиби на дві, яка розташована по АДРЕСА_1. 
35. 21.12.2012 КП "Вінницьке міське БТІ" складено висновок щодо технічної можливості поділу об`єкта нерухомого майна: готельно-розважального центру з підвалом літ. "А", яке належить ПП "Феріде Плаза" на праві приватної власності.
36. Виконкомом Вінницької міської ради на підставі рішення №3328 від 27.12.2012 видано ПП "Феріде Плаза" свідоцтво про право власності на нежитлову будівлі в цілому по АДРЕСА_1 , яка складається з готельно-розважального центру літ. "А". Про реєстрацію права власності за ПП "Феріде Плаза" зроблено запис в Державному реєстрі прав власності на нерухоме майно, про що видано витяг за №37051122 від 28.12.2012.
37. 10.07.2013 належне Підприємству нерухоме майно передано за іпотечними договорами від 10.07.2013 в іпотеку Публічному акціонерному товариству "Комерційний банк "Південкомбанк" в забезпечення виконання зобов`язань за договором про надання відкличної відновлювальної кредитної лінії №177К-21 від 10.07.2013, укладеного з ТОВ "Племінний завод "Україна".
38. У зв`язку з неналежним виконанням ПП "ТУФ "Феріде" зобов`язань за кредитними договорами від 06.11.2007 №06-2.1/1018 та №06-2.1/1019, Банк звернувся до Позичальника та поручителів: ОСОБА_1 , ТОВ "СУТП "ТД "Ел-Тур", СУТП "Ел-Тур" у формі ТОВ та ПП "Елтекс-1" з вимогами про дострокове погашення кредиту та заборгованості за вказаними кредитними договорами, які залишено останніми без реагування.
39. В матеріалах справи наявні копії судових рішень у справах №4/152/2011/5003 та №6/151/2011/5003, яким задоволено позови Банку до поручителів - ТОВ "СУТП "ТД "Ел-Тур" та ПП "Елтекс-1" про стягнення з останніх солідарно сум заборгованостей за кредитними договорами №06-2.1/1018 та №06-2.1/1019. 
Разом з тим, матеріали справи не містять доказів виконання зазначених судових рішень.
40. Висновком судово-економічної експертизи №21/6/2014 від 13.08.2015 встановлено, що Банк на умовах кредитних договорів надав Позичальнику - ПП "ТУФ "Феріде" кредитні кошти в сумі 15000000 грн та 1334819,35 дол. США (за договором №06-2.1/1018 від 06.11.2007) та 10739409,84 грн (за договором №06-2.1/1019 від 06.11.2007). За період користування кредитом Підприємство здійснило часткове повернення кредитних коштів та часткову сплату відсотків за користування кредитними коштами і станом на 21.08.2013 документально підтверджується заборгованість Позичальника перед Банком в загальній сумі 48436962,98 грн, з яких: 21783943,19 грн - за договором №06-2.1/1018 від 06.11.2007, виданим в гривні, в сумі 1681945,38 дол. США - за договором №06-2.1/1018 від 06.11.2007, виданим у доларах США, та в сумі 11960994,71 грн - за договором №06-2.1/1019 від 06.11.2007.
41. Ухвалою Господарського суду Вінницької області від 14.10.2014 призначено судову будівельну-технічну експертизу, проведення якої доручено Вінницькому відділенню Київського науково-дослідного інституту судових експертиз (м. Вінниця, вул. Кірова,1) на вирішення експерта поставлено наступні питання: "1.Чи є готельно-розважальний комплекс "Феріде Плаза", загальною площею 8145,3кв.м. розташований за адресою: АДРЕСА_1, до введення його в експлуатацію та поділу, саме тим об`єктом нерухомості, який переданий в іпотеку Банку згідно договору №11688 від 06.11.2007, та визначений як: "розташоване на земельній ділянці площею 0,1940га за адресою: м. Вінниця, АДРЕСА_1 незавершене будівництво торгово-офісного комплексу готовність якого становить 75%? 2. Чи є об`єкт незавершеного будівництва торгово-офісного комплексу (II черга), який знаходиться на земельній ділянці площею 0,1430га та розташований за адресою: м. АДРЕСА_1 , саме тим об`єктом нерухомості, який переданий в іпотеку Банку згідно договору №11688 від 06.11.2007, та визначений як: "розташоване на земельній ділянці площею 0,1940га за адресою: м. Вінниця, АДРЕСА_1 незавершене будівництво торгово-офісного комплексу, готовність якого становить 75%? 3. Яке саме майно станом на час складання експертного висновку до введення його в експлуатацію та поділу передано в іпотеку згідно договору №11688 від 06.11.2007. (Визначити станом на час складання експертного висновку майно, яке до введення його в експлуатацію та поділу було передано в іпотеку згідно іпотечного договору, зареєстрованого в реєстрі 06.11.2006 за №11688)? 4. Яка ринкова вартість готельно-розважального комплексу "Феріде Плаза" загальною площею 8145,3кв.м, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 5. Яка ринкова вартість незавершеного будівництва торгово-офісного комплексу (II черга), який розташований на земельній ділянці площею 0,1430га за адресою: АДРЕСА_1 6. Яка ринкова вартість станом на час складання експертного висновку майна, що передано в іпотеку до введення його в експлуатацію та поділу згідно договору №11688 від 06.11.2007?
42. За результатами проведення будівельно-технічної експертизи експертами Вінницького відділення КНДІСЕ складено висновок №1851/14-21 від 24.07.2015, в якому вказано, що: 1. На підставі проведеного дослідження, враховуючи наявні матеріали та результати, отримані під час натурного обстеження встановлено, що при прямому порівнянні ідентифікаційних ознак, що характеризують будівлю - готельно-розважальний комплекс "Феріде Плаза" по АДРЕСА_1 та об`єкт нерухомості, який переданий в іпотеку банку згідно договору №11688 від 06.11.2007, встановлюємо повну їх відмінність. Але враховуючи, що експерт не мав можливості досліджувати предмет іпотеки станом на час укладення договору іпотеки (2007 рік), а також недостатність опису предмета іпотеки, наведеного у договорі від 06.11.2007 за №11688, для його ідентифікації (ст.ст.16, 18 ЗУ "Про іпотеку") - встановити чи є готельно-розважальний комплекс "Феріде Плаза" загальною площею 8145,3кв.м., розташований за адресою: АДРЕСА_1, до введення його в експлуатацію та поділу, саме тим об`єктом нерухомості, який переданий в іпотеку Банку згідно договору №11688 від 06.11.2007, та визначений як: "розташоване на земельній ділянці площею 0,1940га за адресою: м. Вінниця, АДРЕСА_1, незавершене будівництво торгово-офісного комплексу, готовність якого становить 75%", не видається за можливе; 2. На підставі проведеного дослідження, враховуючи наявні матеріали та результати, отримані під час натурного обстеження встановлено, що при прямому порівнянні ідентифікаційних ознак, що характеризують об`єкт незавершеного будівництва торгово-офісного комплексу (II черга) по АДРЕСА_1 , та об`єкт нерухомості, який переданий в іпотеку Банку згідно договору №11688 від 06.11.2007, встановлюємо їх часткову тотожність. Але враховуючи, що експерт не мав можливості досліджувати предмет іпотеки станом на час укладення договору іпотеки (2007 рік), а також недостатність опису предмета іпотеки, наведеного у договорі від 06.11.2007 за №11688, для його ідентифікації (ст.ст.16, 18 ЗУ "Про іпотеку"), встановити чи є об`єкт незавершеного будівництва торгово-офісного комплексу (II черга), який находиться на земельній ділянці площею 0,1430га та розташований за адресою: АДРЕСА_1 , саме тим об`єктом нерухомості, який переданий в іпотеку Банку згідно договору №11688 від 06.11.2007, та визначений як: "розташоване на земельній ділянці площею 0,1940га за адресою: АДРЕСА_1 незавершене будівництво торгово-офісного комплексу, готовність якого становить 75%", не видається за можливе; 3. На підставі проведеного дослідження, враховуючи наявні матеріали результати отримані під час натурного обстеження, встановлено ринкову вартість нежитлової будівлі, готельно-розважального комплексу "Феріде Плаза" загальною площею приміщень 8145,3кв.м., розташованої по АДРЕСА_1, яка в цінах, сформованих станом на проведення дослідження, складає: 6989726.29у.о., що еквівалентно сумі 153883682 грн; 4. На підставі проведеного дослідження, враховуючи наявні матеріали, результати отримані під час натурного обстеження, встановлено ринкову вартість об`єкта незавершеного будівництва торгово-офісного комплексу (II черга), розташованого на земельній ділянці площею 0,1430га по АДРЕСА_1, яка в цінах, сформованих станом на час проведення дослідження складе: 4624655 грн; 5. Виходячи зі змісту питань встановлюємо, що об`єктом дослідження ретроспективний аналіз подій та документів, які відбулись та оформлені (передані) під час укладення Іпотечного договору між Банком і ПП "ТУФ "Феріде" від 06.11.2007, зареєстрованого за №11688. Але враховуючи, що експерт не мав можливості бути присутнім при укладанні іпотечного договору від 06.11.2007, зареєстрованого №11688, - надати відповіді на дані питання не видається за можливе.
43. Ухвалою Рівненського апеляційного суду від 22.01.2016 задоволено клопотання Банку та призначено повторну судову будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручено Київському науково-дослідному інституту судових експертиз. 
За результатами дослідження експертами складено висновок додаткової комісійної судової будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи від 30.05.2018 №10283/10284/16-42. Надано відповіді на питання: 1, 2. Готельно-розважальний центр "Феріде Плаза", загальною площею 8145,3кв.м, що розташований за адресою: АДРЕСА_1, до введення його в експлуатацію та поділу, та об`єкт незавершеного будівництва торгово-офісного комплексу (другий пусковий комплекс), що знаходиться на земельній ділянці площею 0,1430га та розташований за адресою: АДРЕСА_1 , є саме тим об`єктом нерухомості, який переданий в іпотеку Банку згідно договору від 06.11.2007 №11688, та визначений як: розташоване на земельній ділянці площею 0,1940га за адресою: м. Вінниця, АДРЕСА_1 незавершене будівництво торгово-офісного комплексу, готовність якого становить 75%. 3. Ринкова (дійсна) вартість готельно-розважального центру "Феріде Плаза" загальною площею 8145,3кв.м., що розташований за адресою: АДРЕСА_1, станом на момент проведення експертизи, становить 143544000 грн без ПДВ. 4. Ринкова (дійсна) вартість об`єкта незавершеного будівництва торгово-офісного комплексу (другий пусковий комплекс), що знаходиться на земельній ділянці площею 0,1430га та розташований за адресою: м. Вінниця, АДРЕСА_1, станом на момент проведення експертизи становить 16051200 грн без ПДВ. 5. Відповідно до змісту договору від 06.11.2007 №11688 в іпотеку передано право оренди земельної ділянки площею 0,1940га, з них: площею 0,1598га - для комерційного використання, площею 0,0342га - на період будівництва, розташованої за адресою: м. Вінниця, АДРЕСА_1, наданої Іпотекодавцю згідно з Договором оренди земельної ділянки, укладеним 22.08.2005 між Іпотекодавцем і Вінницькою міською радою, зареєстрованого у Вінницькій регіональній філії ДП "Центр ДЗК", про що вчинено запис у Державному реєстрі земель 28.10.2005 №040500100229, з розташованим на ній незавершеним будівництвом торгово-офісним комплексом, право власності на який підтверджується дозволом №001/А на виконання будівельних робіт, виданим 03.01.2006 Вінницькою міською інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю відповідно до узгодженої документації та АПЗ за №5 від 14.01.2005, згідно довідки-характеристики, виданої КП "Вінницьке обласне бюро технічної інвентаризації" 11.10.2007 за №14154, готовність якого становить 75%. 6. Об`єкт, який існує на момент розгляду даної справи в суді (готельно-розважальний центр "Феріде Плаза" загальною площею 8145,3кв.м., що розташований за адресою: АДРЕСА_1, окрім деяких невідповідностей, загалом відповідає проектній документації на будівництво об`єкта, який передавався в іпотеку Банку згідно договору від 06.11.2007 №11688, та визначений як: "розташоване на земельній ділянці площею 0,1940га за адресою: АДРЕСА_1 незавершене будівництво торгово-офісного комплексу, готовність якого становить 75%.
44. Ухвалою Рівненського апеляційного суду від 27.06.2018 у справі №902/1414/13 призначено повторну судову будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручено Івано-Франківському науково-дослідному експертно-криміналістичному центру МВС України. За наслідками проведеного дослідження складено висновок від 19.11.2018 №4.4-96/18, яким надано такі відповіді на питання: 1. Встановлено істотні розбіжності між ідентифікаційними ознаками та суттєві відмінності за родовими ознаками об`єктів досліджень: готельно-розважальний комплекс "Феріде Плаза" загальною площею 8145,3кв.м., розташований за адресою: АДРЕСА_1 до введення його в експлуатацію і поділу, та об`єктом нерухомості, який переданий в іпотеку Банку згідно договору №11688 від 06.11.2007р., який визначений як: "розташоване на земельній ділянці площею 0,1940га за адресою: АДРЕСА_1 незавершене будівництво торгово-офісного комплексу, готовність якого становить 75%", тому надати відповідь на запитання "Чи є готельно-розважальний комплекс "Феріде Плаза" загальною площею 8145,3кв.м., розташований за адресою: АДРЕСА_1 до введення його в експлуатацію і поділу саме тим об`єктом нерухомості, який переданий в іпотеку Банку згідно договору №11688 від 06.11.2007, та визначений як: "розташоване на земельній ділянці площею 0,1940га за адресою: АДРЕСА_1 незавершене будівництво торгово-офісного комплексу, готовність якого становить 75%", в категоричній формі не видається за можливе. 2. Встановлено істотні розбіжності між ідентифікаційними ознаками та суттєві відмінності за родовими ознаками об`єктів досліджень: об`єкт незавершеного будівництва торгово-офісного комплексу (ІІ черга), який знаходиться на земельній ділянці площею 0,1430га та розташований за адресою: м АДРЕСА_1 , та об`єкт нерухомості, який переданий в іпотеку Банку згідно договору №11688 від 06.11.2007 і визначений як: "розташоване на земельній ділянці площею 0,1940га за адресою: м. Вінниця, АДРЕСА_1 незавершене будівництво торгово-офісного комплексу, готовність якого становить 75%", тому надати відповідь на запитання "Чи є об`єкт незавершеного будівництва торгово-офісного комплексу (II черга), який знаходиться на земельній ділянці площею 0,1430га та розташований за адресою: АДРЕСА_1 , саме тим об`єктом нерухомості, який переданий в іпотеку Банку згідно договору №11688 від 06.11.2007, та визначений як: "розташоване на земельній ділянці площею 0,1940га за адресою: м. Вінниця, АДРЕСА_1 незавершене будівництво торгово-офісного комплексу, готовність якого становить 75%", в категоричній формі не видається за можливе. Крім того, на момент підписання договору іпотеки будівництво торгово-офісного комплексу (II черга) не передбачалось. 3. Ринкова вартість готельно-розважального комплексу "Феріде Плаза" загальною площею 8145,3кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1, станом на дату проведення огляду (16.10.2018) складає 142396000 грн (без ПДВ). 4.Ринкова вартість об`єкта незавершеного будівництвом торгово-офісного комплексу (II черга), що знаходиться на земельній ділянці площею 0,1430га та розташований за адресою: м. Вінниця, АДРЕСА_1, станом на час проведення огляду (16.10.2018) складає 14750064 грн (без ПДВ): 5. Враховуючи, що у відповідь на клопотання не надано додаткові матеріали, експерт не мав можливості досліджувати предмет іпотеки станом на час укладення договору іпотеки (2007 рік), а також недостатність опису предмета іпотеки, наведеного у договорі від 06.11.2007 №11688, для його ідентифікації, надати відповідь на дане запитання не визнається за можливе; 6. Надати відповідь на дане запитання не визнається за можливе.
Позиція Верховного Суду
45. Заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, подані заперечення, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
46. Судами достеменно встановлено та сторонами не заперечується факт документального підтвердження кредитної заборгованості Позичальника (ПП "ТУФ "Феріде") перед Банком в загальній сумі 48436962 грн 98 коп.
47. Статтею 1050 ЦК України передбачено, що якщо позичальник своєчасно не повернув суму позики, він зобов`язаний сплатити грошову суму відповідно до статті 625 цього Кодексу. Якщо позичальник своєчасно не повернув речі, визначені родовими ознаками, він зобов`язаний сплатити неустойку відповідно до статей 549-552 цього Кодексу, яка нараховується від дня, коли речі мали бути повернуті, до дня їх фактичного повернення позикодавцеві, незалежно від сплати процентів, належних йому відповідно до статті 1048 цього Кодексу. Якщо договором встановлений обов`язок позичальника повернути позику частинами (з розстроченням), то в разі прострочення повернення чергової частини позикодавець має право вимагати дострокового повернення частини позики, що залишилася, та сплати процентів, належних йому відповідно до статті 1048 цього Кодексу.
48. Згідно зі статтею 589 ЦК України у разі невиконання зобов`язання, забезпеченого заставою, заставодержатель набуває право звернення стягнення на предмет застави. За рахунок предмета застави заставодержатель має право задовольнити в повному обсязі свою вимогу, що визначена на момент фактичного задоволення, включаючи сплату процентів, неустойки, відшкодування збитків, завданих порушенням зобов`язання, необхідних витрат на утримання заставленого майна, а також витрат, понесених у зв`язку із пред`явленням вимоги, якщо інше не встановлено договором.
49. Відповідно до частини 6 статті 3 Закону України "Про іпотеку" у разі порушення боржником основного зобов`язання відповідно до іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені нею вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими особами, права чи вимоги яких на передане в іпотеку нерухоме майно не зареєстровані у встановленому законом порядку або зареєстровані після державної реєстрації іпотеки. Якщо пріоритет окремого права чи вимоги на передане в іпотеку нерухоме майно виникає відповідно до закону, таке право чи вимога має пріоритет над вимогою іпотекодержателя лише у разі його/її виникнення та реєстрації до моменту державної реєстрації іпотеки.
50. Згідно з частинами 2, 3, 7 статті 5 Закону України "Про іпотеку" (в редакції, чинній на час укладення іпотечного договору від 06.11.2007) предметом іпотеки також може бути об`єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору. Частина об`єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об`єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості. Предметом іпотеки може бути право оренди чи користування нерухомим майном, яке надає орендарю чи користувачу право будувати, володіти та відчужувати об`єкт нерухомого майна. Таке право оренди чи користування нерухомим майном для цілей цього Закону вважається нерухомим майном.
51. Відповідно до частин 2, 4 статті 16 Закону України "Про іпотеку" (в редакції, чинній на час укладення іпотечного договору від 06.11.2007) передача в іпотеку об`єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об`єкт незавершеного будівництва. Після завершення будівництва будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира залишається предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору.
52. Частинами 1, 2 статті 23 Закону України "Про іпотеку" передбачено, що у разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.
53. Пунктом 4.2.3 Іпотечного договору Іпотекодавцю надано право виключно на підставі згоди Іпотекодержателя після вводу в експлуатацію торгово-офісного комплексу зводити, знищувати або проводити капітальний ремонт будівлі (споруди), які складають предмет іпотеки, та здійснювати істотні поліпшення об`єктів нерухомості.
54. Згідно з пунктом 7.4 Іпотечного договору в разі переходу права власності на предмет іпотеки до третіх осіб з вказаних в цьому договорі підстав (незалежно від наявності згоди Іпотекодержателя на такий перехід) право іпотеки залишається, а така третя особа несе усі обов`язки Іпотекодавця у повному обсязі.
55. Відповідно до статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтуються на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
56. Згідно з частиною 1 статті 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
57. Відповідно до підпункту "в" пункту 3 частини 1 статті 282 ГПК України у мотивувальній частині постанови суду апеляційної інстанції мають бути зазначені мотиви прийняття або відхилення кожного аргументу, викладеного учасниками справи в апеляційній скарзі та відзиві на апеляційну скаргу.
58. Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судами попередніх інстанцій, після закінчення будівництва об`єкта незавершеного будівництва готовністю 75%, який є предметом іпотеки за іпотечним договором від 06.11.2007, та введення Іпотекодавцем (ПП "ТУФ "Феріде") в експлуатацію у листопаді 2008 року торгово-офісного комплексу загальною площею 8021кв.м., розташованого по АДРЕСА_1 упродовж 2011-2012рр. наступними власниками в особі ОСОБА_2 і ПП "Феріде Плаза" вчинялися дії щодо внесення цього комплексу до статутного капіталу ПП "Феріде Плаза", його добудови, перебудови і самочинної реконструкції (остання підтверджена актом державної приймальної комісії від 25.10.2012), внаслідок чого неодноразово змінювалася площа вказаного об`єкта нерухомості (з 8021кв.м. на 8003,9кв.м. і 8145,3кв.м.), його цільове призначення та поштова адреса (з АДРЕСА_1), відтак наразі зазначений об`єкт існує в якості готельно-розважального центру загальною площею 8145,3кв.м. по АДРЕСА_1.
59. Враховуючи положення статей 5, 16, 23 Закону України "Про іпотеку" та пункти 4.1.2, 4.2.3, 7.4 іпотечного договору від 06.11.2007, які помилково не враховано судами попередніх інстанцій, колегія суддів вважає, що збільшена відповідачем площа торгово-офісного комплексу в результаті самочинної реконструкції, здійсненої у 2012 році, не є новоствореним об`єктом нерухомого майна, який може бути виділений в натурі, а є лише частиною об`єкта нерухомого майна, на яку (частину) поширюється іпотека (наведена правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 27.03.2018 по справі №921/79/17-г/4).
60. При цьому новоствореним об`єктом нерухомості може вважатись виключно такий, що був створений без прив`язок до іншого, вже існуючого нерухомого майна, без використання його складових структурних елементів. Тобто, неможливо визнати новоствореним нерухомим майном об`єкт нерухомого майна, що являє собою вже існуючий об`єкт нерухомості зі зміненими зовнішніми та внутрішніми параметрами (наведена правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 06.07.2016 по справі №6-1213цс16 та постанові Верховного Суду від 18.04.2018 по справі №910/4650/17).
61. Викладене вище не виключає наявність підстав вважати, що нежитлова будівля готельно-розважального центру загальною площею 8145,3кв.м. по АДРЕСА_1 залишилася предметом іпотеки за іпотечним договором від 06.11.2007, оскільки характеристики предмета іпотеки було змінено в результаті реконструкції першопочаткової площі одного й того самого об`єкту у складі вже існуючої заставленої нерухомості за рахунок її внутрішнього простору, та відповідно з використанням її функціональних елементів.
Наведеним також спростовується посилання судів в обґрунтування підстав для відмови у позові на відсутність встановлення проведеними експертними дослідженнями тотожності об`єктів, переданих в іпотеку, з об`єктами, належними відповідачу на праві власності, оскільки, по-перше, відповідна тотожність об`єкта незавершеного будівництва та прийнятого в експлуатацію торгово-офісного комплексу є об`єктивно неможливою, а по-друге, такої тотожності або ідентичності не вимагають норми статей 5, 16, 23 Закону України "Про іпотеку".
62. Отже, в порушення вимог статей 86, 236, 269, 282 ГПК України і статей 5, 16 Закону України "Про іпотеку" судами попередніх інстанцій залишено поза увагою та не надано належної правової оцінки та про те, що за умовами іпотечного договору від 06.11.2007 іпотека розповсюджується на всі складові частини та приналежності предмета іпотеки: поліпшення, складові частини та внутрішні системи, що існують на момент укладання договору іпотеки та виникатимуть у майбутньому, тобто всі зроблені Іпотекодавцем в період дії договору іпотеки поліпшення, реконструкція, зміни, доробки тощо автоматично стають предметом іпотеки, відтак, незалежно від того, чи були внесені зміни до договору іпотеки у зв`язку з перебудовою, добудовою предмета іпотеки чи ні - іпотека поширюється й на таку реконструкцію.
63. Касаційна інстанція зауважує на тому, що судами не відхилено належним чином аргументи скаржника про те, що наявними у справі доказами підтверджується факт набуття ПП "Феріде Плаза" права власності на спірне іпотечне майно вже після прийняття рішення Ленінського районного суду м. Вінниці від 26.08.2011 у цивільній справі №2-3515/11 та його скасування ухвалою Вищого спеціалізованого суду з розгляду цивільних і кримінальних справ від 22.02.2012, що не виключає неправомірність його відчуження фізичною особою ( ОСОБА_2 ) на підставі скасованого судового рішення.
64. Верховний Суд зазначає, що судами попередніх інстанцій не встановлено існування передбачених законом підстав для припинення іпотеки за іпотечним договором від 06.11.2007, зокрема, виконання Позичальником основного зобов`язання за кредитними договорами, внаслідок чого відмовили в позові передусім з підстав неможливості визначення ідентичності предмета іпотеки з належним відповідачу нерухомим майном - готельно-розважальним комплексом "Феріде Плаза" загальною площею 8145,3кв.м.
65. У зв`язку з цим колегія суддів частково погоджується з твердженням скаржника про те, що суди відмовили в позові з підстав внесення змін Іпотекодавцем змін (добудова, реконструкція, зміна поштової адреси) до іпотечного майна в односторонньому порядку, тобто без згоди Іпотекодержателя, чим порушено право Банку на задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки, оскільки в основу оскаржуваних рішення та постанови покладено висновок про недоведеність позивачем належними і допустимими доказами того, що належне Підприємству на праві власності нерухоме майно за ідентифікуючими ознаками є тотожним майну, яке передавалось в іпотеку за іпотечним договором від 06.11.2007, тоді як без точної та беззастережної ідентифікації об`єкта, на який необхідно звернути стягнення, суд позбавлений можливості задовольнити позов про стягнення боргу за рахунок майна задля недопущення порушення прав інших осіб.
66. Відповідно до статті 104 ГПК України висновок експерта для суду не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 86 цього Кодексу. Відхилення судом висновку експерта повинно бути мотивоване в судовому рішенні.
67. Згідно зі статтею 107 ГПК України якщо висновок експерта є неповним або неясним, за клопотанням учасника справи або з власної ініціативи суд може призначити додаткову експертизу, яка доручається тому самому або іншому експерту (експертам). За наявності сумнівів у правильності висновку експерта (необґрунтованість, суперечність з іншими матеріалами справи тощо) за клопотанням учасника справи або з власної ініціативи суд може призначити повторну експертизу, доручивши її проведення іншим експертам.
68. Колегія суддів вважає, що в порушення положень статей 86, 104, 107 ГПК України судом апеляційної інстанції належним чином не відхилено викладені у висновку будівельно-технічної експертизи №1851/14-21 від 24.07.2015 і висновку додаткової комісійної судової будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи від 30.05.2018 №10283/10284/16-42 обставини про те, що: 1) при прямому порівнянні ідентифікаційних ознак, що характеризують об`єкт незавершеного будівництва торгово-офісного комплексу (II черга) по АДРЕСА_1 , та об`єкт нерухомості, який переданий в іпотеку Банку згідно договору №11688 від 06.11.2007, експертом встановлено їх часткову тотожність (висновок №1851/14-21 від 24.07.2015); готельно-розважальний центр "Феріде Плаза" загальною площею 8145,3кв.м, що розташований за адресою: АДРЕСА_1, до введення його в експлуатацію та поділу, та об`єкт незавершеного будівництва торгово-офісного комплексу (другий пусковий-комплекс), що знаходиться на земельній ділянці площею 0,1430га та розташований за адресою: АДРЕСА_1 , є саме тим об`єктом нерухомості, який переданий в іпотеку Банку згідно договору від 06.11.2007 №11688, та визначений як: розташоване на земельній ділянці площею 0,1940га за адресою: АДРЕСА_1 незавершене будівництво торгово-офісного комплексу, готовність якого становить 75% (експертний висновок від 30.05.2018 №10283/10284/16-42).
69. Разом з тим Верховний Суд відхиляє помилкові посилання скаржника на викладену в постанові Верховного Суду від 02.05.2018 по справі №910/23532/16 правову позицію в обґрунтування своїх доводів про те, що в порушення норм процесуального закону в основу оскаржуваної постанови покладено висновок повторної судової будівельно-технічної експертизи від 19.11.2018 №4.4-96/18, який є недопустимим доказом, позаяк призначення цієї експертизи відбулося вже після початку розгляду (перегляду) апеляційним судом справи по суті, оскільки в дійсності предметом касаційного оскарження у справі №910/23532/16 була ухвала суду апеляційної інстанції в частині зупинення апеляційного провадження на час проведення судової експертизи з тих мотивів, що після початку перегляду справи по суті суд апеляційної інстанції не мав права зупиняти провадження на час проведення експертизи в силу положень частини 3 статті 195, частини 2 статті 216, частин 1-2 статті 270 ГПК України. 
70. При цьому при касаційному перегляді справи №910/23532/16 скаржник цілком правомірно не висловив заперечень з питань, поставлених перед експертизою, та не заперечив проти її проведення, оскільки касаційна скарга за своїм змістом стосувалася лише ухвали про зупинення провадження у справі, тоді як ухвала про призначення експертизи не входить до вичерпного переліку ухвал апеляційного суду, які за змістом пункту 3 частини 1 статті 287 ГПК України підлягають касаційному оскарженню.
71. Отже, висновок судів попередніх інстанцій про відсутність підстав для задоволення позовних вимог про звернення стягнення на предмет іпотеки за іпотечним договором від 06.11.2007 є передчасним і таким, що не ґрунтується на вимогах законодавства та дослідженні усіх обставин і зібраних у справі доказів та доводів учасників справи.
72. При цьому суд першої інстанції необґрунтовано відмовив у задоволенні позову, що свідчить про наявність підстав для скасування оскаржуваних судових рішень і передачі справи на новий розгляд до місцевого господарського суду.
73. З огляду на вищенаведене, касаційна інстанція не може прийняти до уваги і здійснити перевірку доводів відповідача, викладених у відзиві на касаційну скаргу, оскільки достовірне з`ясування фактичних обставин справи виходить за межі повноважень касаційної інстанції, передбачених статтею 300 ГПК України, та має бути проведено в ході нового розгляду справи.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги 
74. Відповідно до частин 1, 2, 5 статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
75. За наведених обставин, висновки судів попередніх інстанцій щодо наявності підстав для відмови в задоволенні позовних вимог не відповідають приписам статей 86, 236, 269 ГПК України.  
76. Надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам, з урахуванням фактичних і правових підстав позову і заперечень на них, місцевий та апеляційний господарські суди дійшли передчасного висновку про необґрунтованість позовних вимог, як наслідок, оскаржувані рішення та постанову ухвалено з порушенням норм процесуального права і неправильним застосуванням норм матеріального права.
77. Відповідно до пункту 1 частини 3 статті 310 ГПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази.
78. Під час нового розгляду справи місцевому господарському суду слід врахувати наведене, дослідити та об`єктивно оцінити аргументи учасників справи і всі зібрані у справі докази в їх сукупності, всебічно і повно з`ясувати фактичні обставини справи та, залежно від встановленого, прийняти обґрунтоване і законне судове рішення.
79. Зважаючи на те, що судами першої та апеляційної інстанцій порушено норми процесуального права, а також допущено неправильне застосування норм матеріального права, колегія суддів вбачає правові підстави для часткового задоволення касаційної скарги шляхом скасування рішення та постанови і передачі справи на новий розгляд до Господарського суду Вінницької області.
Щодо судових витрат
80. З огляду на те, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а справа - передачі на новий розгляд, з урахуванням статті 129 ГПК України розподіл судових витрат у справі, у тому числі витрат на оплату послуг адвоката та судового збору за подання апеляційної та касаційної скарги, має здійснити господарський суд, який прийматиме рішення по суті спору, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.
Враховуючи викладене та керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу Публічного акціонерного товариства "Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк" задовольнити частково. 
Рішення Господарського суду Вінницької області від 27.10.2015 і постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 12.02.2019 у справі №902/1414/13 скасувати, а справу передати на новий розгляд до Господарського суду Вінницької області.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає. 

Головуючий суддя                                                                                Ю. Я. Чумак

Судді                                                                                                      Є. В. Краснов
                                                                     
                                                                                                     К. М. Пільков