ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

31 липня 2019 року 
м. Київ

Справа №  910/10510/18 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
головуючий - Стратієнко Л.В.,
судді: Кондратова І.Д., Кролевець О.А., 

обов'язки секретаря судового засідання за дорученням головуючого судді у судовій колегії здійснює помічник судді Гаврилюк П.Д.;

за участю представників:
позивача - Пихтіна К.В., Жицького О.М., 
відповідачів - 1 - не з'явився, 
          - 2 - Ткаченка К.В., 
          - 3- Чекмарьова О.С.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу акціонерного товариства «Комерційний банк «Приватбанк»,
на рішення Господарського суду міста Києва
(суддя - Гулевець О.В.)
від 06.12.2018
та постанову Північного апеляційного господарського суду
(головуючий - Дикунська С.Я., судді - Жук Г.А., Мальченко А.О.)
від 28.05.2019
за позовом акціонерного товариства «Комерційний банк «Приватбанк»,
до товариства з обмеженою відповідальністю «АС-МВК», товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Фінансовий капітал», товариства з обмеженою відповідальністю «Управління будівлями та спорудами»
про визнання предметом іпотеки об'єктів нерухомого майна, звернення стягнення на предмет іпотеки, визнання недійсними нікчемних договорів, визнання відсутнім права іпотекодержателя,

В С Т А Н О В И В:
у серпні 2018 року акціонерне товариство «Комерційний банк «Приватбанк» звернулося до господарського суду з позовом про визнання предметом іпотеки за договором іпотеки земельної ділянки № ДЗ-2А077Г від 29.05.2009, посвідченого приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Якубою О. А. та зареєстрованого в реєстрі за № 2196, 92 об'єктів нерухомого майна (перелік якого наведений у прохальній частині позовної заяви), що знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Бульварно-Кудрявська, 21. Просив в рахунок погашення наявної перед АТ «КБ «Приватбанк» заборгованості ТОВ «АС-МВК» за кредитним договором № 2А077Г від 17.12.2008, яка складає 564 276 252,97 грн (заборгованість за тілом кредиту у сумі 129 506 539,10 грн, заборгованість за процентами у сумі 53 443 031,81 грн, заборгованість за винагородою 239 280 817,32 грн, заборгованість за пенею 142 045 864,74 грн) звернути стягнення на 92 об'єкти нерухомого майна, що належить ТОВ «Компанія з управління активами «Фінансовий капітал» шляхом продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження. В рахунок погашення наявної перед АТ «КБ «Приватбанк» заборгованості ТОВ «АС-МВК» за кредитним договором № 2А077Г від 17.12.2008, яка складає 564 276 252,97 грн (заборгованість за тілом кредиту у сумі 129 506 539,10 грн, заборгованість зі процентами у сумі 53 443 031,81 грн, заборгованість за винагородою 239  280 817,32 грн, заборгованість за пенею 142 045 864,74 грн) звернути стягнення на нерухоме майно, що належить ТОВ «АС-МВК» шляхом продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження, а саме - на земельну ділянку площею 0,1943 га, розташовану за адресою: м. Київ, вул. Бульварно-Кудрявська, 21, з цільовим призначенням: будівництво, експлуатація та обслуговування житлово-офісного будинку з елементами соціальної інфраструктури, кадастровий номер 8 000 000 000:88:174:0037, за початковою ціною 52 619 860,00 грн. Просив визнати недійсними нікчемні правочини, а саме: договори про пайову участь у фінансуванні будівництва (резервування), укладеними між ТОВ «АС-МВК» і ТОВ «Компанія з управління активами «Фінансовий капітал» № 02/08-2011 від 02.08.2011, № 13/01-2017 від 13.01.2017, б/н від 13.01.2017, договори купівлі-продажу (вказані у прохальній частині позовної заяви), договори іпотеки, укладені 18.01.2018 і 19.01.2018 між ТОВ «Компанія з управління активами «Фінансовий капітал» (іпотекодавцем) і ТОВ «Управління будівлями та спорудами» (іпотекодержателем), які посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Іващенко Т.С. за № 16, № 70 та № 19.

Також, просив визнати відсутніми права іпотекодержателя у ТОВ «Управління будівлями та спорудами» за такими договорами: договором іпотеки, укладеним між ТОВ «Управління будівлями та спорудами» і ТОВ «Компанія з управління активами «Фінансовий капітал», посвідченим 18.01.2018 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Іващенко Т.С. за № 16, договором іпотеки, укладеним між ТОВ «Управління будівлями та спорудами» і ТОВ «Компанія з управління активами «Фінансовий капітал», посвідченим 19.01.2018 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Іващенко Т.С. за № 70 та договором іпотеки, укладеним між ТОВ «Управління будівлями та спорудами» і ТОВ «Компанія з управління активами «Фінансовий капітал», посвідченим 18.01.2018 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Іващенко Т.С. за № 19.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 28.12.2004 згідно з рішенням Київської міської ради № 1126/2536 від 28.12.2004 «Про продаж земельної ділянки ТОВ «АС-МВК» для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного будинку з елементами соціальної інфраструктури на вул. Воровського, 21 у Шевченківському районі м. Києва» вирішено передати ТОВ «АС-МВК» земельну ділянку площею 0, 1943 за 2 012 917,00 грн для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного будинку з елементами соціальної інфраструктури на вул. Воровського, 21 у Шевченківському районі м. Києва, яка перебувала в оренді у ТОВ «АС-МВК» згідно з договором № 91-6-00376 від 13.12.2004. ТОВ «АС-МВК» 17.05.2005 було видано дублікат Державного акту на право власності на вказану земельну ділянку (серія КВ № 136657). 17.12.2008 між ПАТ «Комерційний банк «Приватбанк» (наразі - АТ «Комерційний банк «Приватбанк») і ТОВ «АС-МВК» було укладено кредитний договір № 2А077Г, за яким ТОВ «АС-МВК» надано кредит з лімітом у сумі 136 770 812, 50 грн з цільовим призначенням - на будівництво житлово-офісного центру з елементами соціальної інфраструктури за адресою: м. Київ, вул. Воровського, 21 та поповнення обігових коштів. За п. А.3 кредитного договору та додатку № 1 від 07.03.2014 до кредитного договору кінцевим строком повернення кредиту було 25.02.2017. В забезпечення зобов'язань ТОВ «АС-МВК» за вказаним кредитним договором, 29.05.2009 між ЗАТ «Комерційний банк «Приватбанк» (іпотекодержатель) і ТОВ «АС-МВК» (іпотекодавцем) було укладено договір іпотеки земельної ділянки № ДЗ-2А077Г. У п. 8 вказаного договору зазначено, що іпотекодавець підтверджує, що на земельній ділянці немає будь-яких об'єктів нерухомості, а у п. 9 договору встановлено, що предмет іпотеки (0, 1943 га) належить іпотекодавцю на праві власності. Цільове призначення земельної ділянки - будівництво, експлуатація та обслуговування житлово-офісного будинку з елементами соціальної інфраструктури. Стверджує, що без відома і згоди ПАТ «Комерційний банк «Приватбанк», 02.08.2011 між ТОВ «АС-МВК» (забудовник) і ТОВ «Компанія з управління активами «Фінансовий капітал» (пайовик) було укладено договір про пайову участь у фінансуванні будівництва (резервування) № 02/08-2011. Об'єктом будівництва є житловий будинок з вбудованими приміщеннями соціально-побутового призначення з підземним паркінгом за адресою: м. Київ, вул. Воровського, 21. Зазначає, що 29.08.2011 Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у м. Києві ТОВ «АС-МВК» було видано дозвіл № КВ 12511034180 (на який є посилання в договорі про пайову участь у фінансуванні будівництва (резервування) № 02/08-2011). Вказаний дозвіл видано ТОВ «АС-МВК» у порядку переоформлення дозволу на виконання будівельних робіт № 1147-Шв/С від 09.02.2009. Посилається на те, що 23.02.2017 на земельній ділянці збудований житлово-офісний центр (адреса: м. Київ, вул. Бульваро-Кудрявська (Воровського), 21, що підтверджується сертифікатом ДАБІ України про відповідність закінченого будівництвом об'єкта серії ІУ№ 165170541575 від 23.02.2017. У комплексі зареєстровано 92 окремих об'єкта нерухомого майна, перелік якого вказаний у додатку № 1 до позовної заяви. Стверджує, що в силу ст. 876 ЦК України та умов договору генерального підряду в капітальному будівництві № 129083 від 29.08.2013 саме ТОВ «АС-МВК» як замовник є власником об'єкта будівництва та результату будівельних робіт. 28.03.2017 право власності на вказані об'єкти зареєстровано за ТОВ «Компанія з управління активами «Фінансовий капітал», яке виступило інвестором будівництва. Вважає, що побудований житлово-офісний центр, квартири та машиномісця, розташовані на земельній ділянці за адресою: м. Київ, вул. Бульварно-Кудрявська (Воровського), 21 набули статусу предмета іпотеки після завершення будівництва в силу ч. 4 ст. 16 Закону України «Про іпотеку». Посилається на те, що оскільки ТОВ «АС-МВК» зобов'язання за кредитним договором № 2А077Г від 17.12.2008 належним чином не виконало, у нього виникла заборгованість у сумі 564 276 252, 97 грн (129 506 539,10 грн - за тілом кредиту, 53 443 031, 81 грн - прострочена заборгованість за процентами, 239 280 817, 32 грн - заборгованість за винагородою, 142 045 864, 74 - пеня). Внаслідок невиконання основного зобов'язання за кредитним договором, 21.12.2017 позивач на адресу ТОВ «АС-МВК» направив повідомлення згідно з ст. 35 Закону України «Про іпотеку», однак ТОВ «АС-МВК» зобов'язання щодо сплати заборгованості за кредитним договором не виконав (на момент подання позову). На думку позивача, внаслідок невиконання основного зобов'язання за кредитним договором банк має право звернути стягнення на предмет іпотеки в рахунок погашення заборгованості. Посилається і на те, що договори про пайову участь у фінансуванні будівництва (резервування), купівлі-продажу (вказані у прохальній частині позовної заяви), договори іпотеки, укладені у 2018 році, які стосуються предмету іпотеки, вчинені без згоди іпотекодержателя - АТ «Комерційний банк «Приватбанк» та є нікчемними в силу ст. ст. 9, 12 Закону України «Про іпотеку». Стверджує, що ці договори порушують права позивача як іпотекодержателя. З урахуванням вказаного, ст. ст. 33, 39 Закону України «Про іпотеку» просив задовольнити позовні вимоги.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 06.12.2018, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 28.05.2019, у задоволенні позову відмовлено.

21.06.2019 позивач акціонерне товариство «Комерційний банк «Приватбанк» подало касаційну скаргу на рішення Господарського суду міста Києва від 06.12.2018 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 28.05.2019, в якій просить вказані судові рішення скасувати та прийняти нове рішення, яким позов задовольнити. 

Підставами для скасування судових рішень зазначає те, що господарськими судами здійснено неправильне тлумачення ст. 654 ЦК України та не застосовано ст. ст. 205, 207 ЦК України, що призвело до безпідставного відхилення тверджень позивача щодо належного погодження сторонами (позивачем і відповідачем-1): зміни кредитного ліміту до 136 770 812,50 грн; встановлення (зміни) процентної ставки за користування кредитом в розмірі 12 % річних; зміни графіку зменшення поточного ліміту кредитних коштів та встановлення строку повного погашення кредиту до 25.02.2017. Стверджує про безпідставне незастосування судами норм матеріального права - ч. ч. 1, 4 ст. 5 Закону України «Про електронні документи та електронний документообіг», порушення норм процесуального права - ч. ч. 3, 5 ст. 96 ГПК України. Вважає, що подання позивачем електронних документів (додаткових угод до кредитного договору та договору про внесення змін до кредитного договору від 13.02.2013, 30.12.2013, 07.03.2014 та 20.07.2015) на паперових носіях є належною формою подання електронних документів у формі, придатній для сприймання їх змісту людиною та відповідає ч. 4 ст. 5 Закону України «Про електронні документи та електронний документообіг», ч. 3 ст. 96 ГПК України. Стверджує, що під час розгляду справи в судах першої та апеляційної інстанції жоден з відповідачів не заявляв клопотання про витребування у АТ «Комерційний банк «Приватбанк» оригіналів вказаних електронних доказів. Також і суди не вимагали від позивача вказаних оригіналів електронних доказів. Зазначає, що банківські виписки по рахунку відповідача-1 є належними доказами в розумінні cт. 76 ГПК України та підтверджують факт здійснення господарських операцій між банком та позичальником, виконання банком у повному обсязі своїх зобов'язань за кредитним договором, надання відповідачу/позичальнику кредитних коштів у відповідних сумах. Вважає, що судами здійснено неправильне тлумачення п. 5.6. Положення про організацію операційної діяльності в банках України, затвердженого постановою Правління Національного Банку України № 254 від 18.06.2003 (Положення № 254) та безпідставно не застосовано п. 5.5 вказаного Положення № 254, що призвело до неправильного відхилення доводів позивача щодо розміру заборгованості відповідача-1 за кредитним договором № 2А077Г. Посилається і на те, що судами в порушення ст. ст. 86, 210 ГПК України проігноровано зміст дозволу на виконання будівельних робіт № КВ12511034180 від 29.08.2011, в останньому реченні якого зазначено: (переоформлено дозвіл на виконання будівельних робіт № 1147-Шв/С від 09.02.2009). Вважає, що таке ігнорування призвело до безпідставного висновку про відсутність у ТОВ «АС-МВК» (на момент укладення договору іпотеки від 29.05.2009) дозволу на виконання будівельних робіт та, відповідно, про відсутність на переданій в іпотеку земельній ділянці об'єкта незавершеного будівництва та незастосування ст. ст. 6, 16 Закону України «Про іпотеку». Зазначає, що незастосування судами ст. ст. 6, 16 Закону України «Про іпотеку» призвело до ухвалення незаконних судових рішень та безпідставної відмови в задоволенні позовних вимог в частині звернення стягнення на 92 об'єкти нерухомості (приміщення, квартири, парко-місця), які були відчужені іпотекодавцем (ТОВ «АС-МВК») своєму ж учаснику - ТОВ «КУА «Фінансовий капітал». Посилається на те, що договори про пайову участь у фінансуванні будівництва (резервування), купівлі-продажу є правочинами щодо відчуження нерухомого майна. Визначені в позовній заяві квартири, паркомісця та приміщення є об'єктами іпотеки, а правочини щодо їх відчуження у будь-який спосіб без згоди АТ «Комерційний банк «Приватбанк» є недійсними (нікчемними) в силу закону.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи та заперечення проти неї, перевіривши матеріали справи, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу необхідно залишити без задоволення з таких підстав.

Відповідно до ст. 1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірах та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти (ч. 1 ст. 1048 ЦК України).

Як вбачається із матеріалів справи і встановлено судом, 17.12.2008 між закритим акціонерним товариством «Комерційний банк «Приватбанк» (наразі - АТ «Комерційний банк Приватбанк» (банк) і ТОВ «АС-МВК» (позичальник) було укладено кредитний договір № 2А077Г, за умовами якого банк за наявності вільних грошових коштів зобов'язується надати позичальнику кредит у формі, згідно з п. А.1, з лімітом та призначенням, які наведені в п. А.2, не пізніше 5 днів з моменту, вказаного в абз. 3 п. 2.1.2 в обмін на зобов'язання позичальника з повернення кредиту, сплати процентів, винагороди, в обмовлені даним договором строки. 

У розділі А до договору № 2А077Г від 17.12.2008 сторони погодили істотні умови кредитування, зокрема, в п. А.1 визначили вид кредиту - відновлювальна кредитна лінія.

Ліміт кредитного договору: 100 637 101,50 грн на будівництво офісно-ділового центру за адресою: м. Київ, вул. Воровського, 21, поповнення обігових коштів. Строк повернення кредиту 17.12.2011 (п.п. А.2-А.3 договору № 2А077Г від 17.12.2008).

За п. А. 5 договору № 2А077Г від 17.12.2008 зобов'язання позичальника забезпечуються заставою корпоративних прав ТОВ «АС-МВК» в розмірі 60,10% статутного капіталу.

Відповідно до п. А. 6 договору № 2А077Г від 17.12.2008 за користування кредитом позичальник сплачує проценти в розмірі 14% річних.

Договір в частині п. 4.7 набирає сили з моменту підписання його сторонами, а в інших частинах - з моменту надання позичальником розрахункових документів на використання кредиту в межах наведених сум, та діє в обсягах перерахованих коштів до повного виконання сторонами зобов'язань за ним (п. 6.1 договору № 2А077Г від 17.12.2008).

У додатковій угоді від 29.05.2009 до кредитного договору № 2А077Г від 17.12.2008 сторони погодили, що зобов'язання позичальника забезпечуються договором іпотеки земельної ділянки № ДЗ-2А077Г від 29.05.2009, а також заставою корпоративних прав ТОВ «АС-МВК» в розмірі 60,10% статутного капіталу.

У додатковій угоді від 31.12.2009 сторонами досягнуто згоди про те, що за користування кредитом позичальник сплачує проценти в розмірі 12% річних.

За додатковою угодою від 07.10.2010 до договору № 2А077Г від 17.12.2008 ліміт кредиту становить 107 578 708,50 грн. Призначення кредиту - будівництво офісно-ділового центру за адресою: м. Київ, вул. Воровскього, 21, поповнення обігових коштів. 

Додатковою угодою від 14.01.2010 сторонами збільшено ліміт кредитної лінії до 123 846 708,50 грн.

Згідно з додатковою угодою від 02.12.2011 погашення кредиту здійснюється в сумі та строки згідно з графіку погашення, а саме 28.11.2012 - 100  000,00 грн, 18.12.2013 - 123 746 708,50 грн. Зобов'язання позичальника забезпечуються заставою іпотеки земельної ділянки, а також заставою корпоративних прав ТОВ «АС-МВК» в розмірі 74,98% статутного капіталу.

29.05.2009 між ЗАТ «Комерційний банк «Приватбанк» (іпотекодержатель) і ТОВ «АС-МВК» (іпотекодавець) було укладено договір іпотеки земельної ділянки № ДЗ-2А077Г, предметом якого є надання іпотекодавцем в іпотеку земельної ділянки, зазначеної в п. п. 8, 9 цього договору, в забезпечення виконання зобов'язань іпотекодавця перед іпотекодержателем, в силу чого іпотекодержатель має право у разі невиконання іпотекодавцем зобов'язань, забезпечених іпотекою, та (або) невиконання іпотекодавцем зобов'язань за цим договором, одержати задоволення за рахунок переданої в іпотеку земельної ділянки переважно перед іншими кредиторами іпотекодавця. 

Відповідно до п. 2 договору № ДЗ-2А077Г від 29.05.2009 за цим договором іпотекою забезпечується виконання зобов'язань іпотекодавця, які випливають з кредитного договору № 2А077Г від 17.12.2008: повернення кредиту з лімітом 100 637 101,50 грн, що надається у вигляді відновлювальної кредитної лінії на будівництво житлово-офісного центру за адресою: м. Київ, вул. Воровського, 21, з кінцевим терміном повернення кредиту 17.12.2011; сплати процентів за користування кредитом в розмірі 14% річних, починаючи з 25.07.2009 до дати погашення кредиту, у дату сплати процентів якою є 25-е число кожного поточного місяця, починаючи з дати підписання кредитного договору. Якщо повне погашення кредиту здійснюється в дату, яка відрізняється від вказаної в п. А.3 кредитного договору, то останньою датою погашення процентів, розрахованих від попередньої дати погашення до дня фактичного повного погашення кредиту, є дата фактичного погашення кредиту; сплати процентів за користування кредитом, при порушенні якого - небудь із зобов'язань щодо погашення кредиту, в розмірі 28% річних від суми залишку непогашеної заборгованості по кредиту, у дату сплати процентів, якою є 25-е число кожного поточного місяця, починаючи з 25-го червня 2009. Якщо повне погашення кредиту здійснюється в дату, яка відрізняється від вказаної в п. А.3 кредитного договору, то останньою датою погашення таких процентів, розрахованих від попередньої дати погашення до дня фактичного повного погашення кредиту, є дата фактичного погашення кредиту; сплати винагороди за користування кредитом у розмірі, вказаному в п. А.10 кредитного договору та у термін, визначений в п. 4.6 кредитного договору; сплати неустойки в розмірах, визначених п. 5.1 кредитного договору; сплати штрафу у розмірі 2% від суми отриманого кредиту за кожний випадок порушення зобов'язань, передбачених п. п. 2.2.7, 2.2.10, 7.1 кредитного договору (сплата штрафу здійснюється в гривні); сплати штрафу в розмірі 5% від суми кредиту використаної не за цільовим призначенням (сплата штрафу здійснюється в гривні).

Максимальний розмір вимоги, яка забезпечується заставою за цим договором, складає суму 301  911  305,00 грн (п. 4 договору № ДЗ-2А077Г від 29.05.2009).

За п. 5 договору № ДЗ-2А077Г від 29.05.2009 іпотекою за цим договором забезпечуються вимоги іпотекодержателя щодо відшкодування: витрат, пов'язаних з пред'явленням вимоги за кредитним договором і зверненням стягнення на предмет іпотеки; витрат на утримання і збереження предмету іпотеки; витрат на страхування предмету іпотеки, якщо витрати на страхування предмету іпотеки зроблені іпотекодержателем; збитків, завданих порушенням іпотекодавцем умов цього іпотечного договору; витрат по реєстрації предмету іпотеки в Державному реєстрі іпотек, витрат з внесення змін в запис у Державному реєстрі іпотек, витрат з виключення запису про реєстрацію предмету іпотеки з Державного реєстру іпотек, а також витрат з нотаріального посвідчення цього договору та всіх додаткових угод до нього, якщо такі витрати зроблені іпотекодержателем; штрафних санкцій, передбачених цим договором.

Заставна за цим договором не видавалась (п. 6 договору № ДЗ-2А077Г від 29.05.2009).

Відповідно до п. 8 договору № ДЗ-2А077Г від 29.05.2009 в забезпечення виконання іпотекодавцем зобов'язань за кредитним договором та зобов'язань за ним, іпотекодавець надав в іпотеку належну йому на праві власності земельну ділянку. Предмет іпотеки зареєстровано у встановленому законом порядку як окремий виділений об'єкт права власності. Іпотекодавець також свідчить, що на земельній ділянці немає будь-яких об'єктів нерухомості. 

Пунктом 9 договору № ДЗ-2А077Г від 29.05.2009 встановлено, що предмет іпотеки загальним розміром 0,1943 га належить іпотекодавцю на праві власності, у межах згідно з планом, на підставі дубліката державного акту на право власності на земельну ділянку (серія КВ №136657) виданого 17.05.2005 на підставі рішення Київської міської ради № 1126/2536 від 28.12.2004 та договору купівлі-продажу земельної ділянки б/н від 04.04.2005, посвідченого 04.04.2005 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. за № 255, зареєстрованого в книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за № 01-8-00070. На використання іпотекодавцем земельної ділянки або її частини обмежень (обтяжень) не встановлено, що підтверджується довідкою про обмеження на земельну ділянку, виданою Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації за номером №3959-д від 22.12.2008. Цільове призначення земельної ділянки: будівництво, експлуатація та обслуговування житлово-офісного будинку з елементами соціальної інфраструктури. Предмет іпотеки зареєстрований за кадастровим № 8  000 000 000:88:174:0037, і розташований за адресою: вул. Воровського, 21 у Шевченківському районі міста Києва. Предмет іпотеки передається в іпотеку разом з усіма приналежностями. 

За умовами п. 10 договору № ДЗ-2А077Г від 29.05.2009 іпотека за цим договором поширюється і на частину предмета іпотеки, яка не може бути виділена в натурі і була приєднана до предмету іпотеки після укладення цього іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт.

Сторони визначили вартість предмету іпотеки в сумі 52  619  860,00 грн (п. 13 договору № ДЗ-2А077Г від 29.05.2009).

Пунктом 21 договору № ДЗ-2А077Г від 29.05.2009 визначено обов'язок іпотекодавця, зокрема, не здійснювати на предметі іпотеки будівництво будь-яких об'єктів без відповідного письмового дозволу іпотекодержателя; не передавати предмет іпотеки в оренду (суборенду), лізинг, у спільну діяльність або у безоплатне користування, не здійснювати їх відчуження, не укладати угоди щодо сервітуту та/або суперфіцію або здійснювати інше розпорядження предметом іпотеки. 

02.08.2011 між ТОВ «АС-МВК» (забудовник) і ТОВ «Компанія з управління активами «Фінансовий капітал» (пайовик) було укладено договір № 02/08-2011 про пайову участь у фінансуванні будівництва (резервування), згідно з п. 1.1 якого пайовик приймає участь в інвестуванні об'єкту будівництва шляхом придбання пакету цільових облігацій, а забудовник приймає на себе обов'язки щодо організації його будівництва та введення його в експлуатацію. 

За п. 1.2 договору № 02/08-2011 забудовник зобов'язаний передати, а пайовик прийняти об'єкт нерухомості за базовим рівнем обробки після введення об'єкта будівництва в експлуатацію за актом приймання-передачі.

Об'єктом будівництва в розумінні цього правочину є житловий будинок з вбудованими приміщеннями соціально-побутового призначення та підземним паркінгом: житлові приміщення - 10 294,9 кв.м, нежитлові приміщення - 850 кв.м, 84 машиномісця паркінгу на земельній ділянці загальною площею 0,1943 га, кадастровий номер № 8 000 000 000:88:174:0037 за адресою: м. Київ, вул. Воровського, 21. Земельна ділянка площею 0,1943 є власністю ТОВ «АС-МВК» за кадастровим номером № 8 000 000 000:88:174:0037. Об'єкт будується згідно з дозволу Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у місті Києві № КВ12511034180 від 29.08.2011. 

Пунктом 1.3 договору № 02/08-2011 встановлено, що пайовик набуває майнових прав на об'єкт нерухомості на підставі придбання паю (пакету цільових облігацій): за біржовим контрактом № 267/О від 02.08.2011, укладеним між ТОВ «АС-МВК» і ТОВ «Компанія з управління активами «Фінансовий капітал», що діє від власного імені за рахунок та в інтересах Пайового венчурного інвестиційного фонду «Соборний» недиверсифікованого закритого типу, в кількості 795 960 шт., що відповідає 7 959,60 кв.м за облігаціями серії А (згідно з додатку № 1 до договору).

Відповідно до п. п. 2.1-2.2 договору № 02/08-2011 забудовник приймає на себе обов'язки замовника будівництва; обов'язок з введення об'єкта будівництва в експлуатацію та приведення об'єкта нерухомості до базового рівня обробки.

Договір набуває чинності з моменту його підписання і діє до повного виконання сторонами своїх зобов'язань (п. 6.2 договору № 02/08-2011).

29.08.2013 між ТОВ «АС-МВК» (замовник) і ПрАТ «Аеробуд» (генпідрядник) було укладено договір № 129083 генерального підряду в капітальному будівництві, за умовами якого генпідрядник зобов'язувався відповідно до проектної документації, діючих в Україні державних будівельних норм, стандартів, правил та умов договору на свій ризик, своїми та/або залученими силами та засобами, якісно та своєчасно виконати комплекс будівельних, монтажних та пусконалагоджувальних робіт з будівництва об'єкту, в тому числі, здійснювати контроль та нагляд за виконанням окремих видів робіт на об'єкті третіми особами - субпідрядника, здати замовнику виконані роботи, передати повний пакет виконавчої документації, усувати за власні кошти протягом гарантійного строку допущені недоліки, а замовник зобов'язувався відповідно до умов договору прийняти й оплатити виконані генпідрядником роботи, передати генпідряднику будівельний майданчик, дозвільну документацію на виконання робіт, затверджену проектну документацію.  

Об'єктом є будівництво житлово-офісного буднику з елементами соціальної інфраструктури за адресою: м. Київ, вул. Воровського, 21 (п. 1.2 договору № 129083).

Як встановлено судами, за твердженнями сторін, 13.01.2017 між ТОВ «АС-МВК» (забудовник) і ТОВ «Компанія з управління активами «Фінансовий капітал» (пайовик) було укладено договори № 13/01-2017 та б/н про пайову участь у фінансуванні будівництва (резервування), згідно п. 1.1 яких пайовик приймає участь в інвестуванні об'єкту будівництва шляхом придбання пакету цільових облігацій, а забудовник приймає на себе обов'язки щодо організації його будівництва та введення його в експлуатацію. 

За умовами п. 1.2 вказаних договорів забудовник зобов'язаний передати, а пайовик прийняти об'єкт нерухомості за базовим рівнем обробки після введення об'єкта будівництва в експлуатацію за актом приймання-передачі.

Об'єктом будівництва є житловий будинок з вбудованими приміщеннями соціально-побутового призначення та підземним паркінгом: житлові приміщення - 10 294,9 кв.м, нежитлові приміщення - 850 кв.м, 84 машиномісця паркінгу на земельній ділянці загальною площею 0,1943 га, кадастровий номер № 8 000 000 000:88:174:0037 за адресою: м. Київ, вул. Воровського, 21. Земельна ділянка площею 0,1943 є власністю ТОВ «АС-МВК» за кадастровим номером № 8 000 000 000:88:174:0037. Об'єкт будується згідно з дозволом Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у місті Києві № КВ 12511034180 від 29.08.2011.

Наявним в матеріалах справи сертифікатом серії ІУ № 165170541575 від 23.02.2017 Державної архітектурно-будівельної інспекції України засвідчено відповідність закінченого будівництвом об'єкта (черги, окремого пускового комплексу): «Будівництво житлово-офісного будинку з елементами соціальної інфраструктури по вул. Воровського, 21 у Шевченківському районі міста Києва»: загальна площа квартир 10 294,9 кв.м, житлова площа квартир - 4 495,2 кв.м, кількість квартир - 72 квартири, площа вбудованих, вбудовано-прибудованих та прибудованих приміщень - 7 814 кв.м, в тому числі: площа паркінгу (паркомісця  та проїзди всередині залів) - 1 736,6 кв.м, корисна площа вбудованих нежитлових приміщень (офісні приміщення) - 850 кв.м, кількість поверхів - 4/24 поверхи, проектній документації та підтверджено його готовність до експлуатації.

Як встановлено судами, за наслідками завершення будівництва, на виконання договорів про пайову участь у фінансуванні будівництва (резервування) ТОВ «АС-МВК» передало, а ТОВ «Компанія з управління активами «Фінансовий капітал» прийняло на праві власності нерухоме майно, яке було визначено як об'єкт нерухомості за вказаними вище договорами про пайову участь у фінансуванні будівництва (резервування), про що між відповідачем-1 і відповідачем-2 було укладено: договір купівлі-продажу машиномісця № 3.25, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Бульварно-Кудрявська, буд. 21 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 1211519480000), серія та номер: 123, виданий 23.03.2017, видавник: Іващенко Т.С., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу; договір купівлі-продажу машиномісця № 3.26, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Бульварно-Кудрявська, буд. 21 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 1211519480000), виданий 23.03.2017, видавник: Іващенко Т.С., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу; договір купівлі-продажу машиномісця № 3.27, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Бульварно-Кудрявська, буд. 21 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 1211519480000), серія та номер: 125, виданий 23.03.2017, видавник: Іващенко Т.С., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу; договір купівлі-продажу машиномісця № 3.28, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Бульварно-Кудрявська, будинок 21 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 1211519480000), серія та номер: 126, виданий 23.03.2017, видавник: Іващенко Т.С., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу; договір купівлі-продажу машиномісця № 3.29, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Бульварно-Кудрявська, буд. 21 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 1211519480000), серія та номер: 127, виданий 23.03.2017, видавник: Іващенко Т.С., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу; договір купівлі-продажу машиномісця № 3.30, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Бульварно-Кудрявська, буд. 21 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 1211519480000), серія та номер: 128, виданий 23.03.2017, видавник: Іващенко Т.С., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу; договір купівлі-продажу машиномісця № 3.31, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Бульварно-Кудрявська, буд. 21 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 1211519480000), серія та номер: 129, виданий 23.03.2017, видавник: Іващенко Т.С., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу; договір купівлі-продажу машиномісця № 2.11, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Бульварно-Кудрявська, буд. 21 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 1211519480000), серія та номер: 116, виданий 23.03.2017, видавник: Іващенко Т.С., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу; договір купівлі-продажу машиномісця № 3.19, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Бульварно-Кудрявська, буд. 21 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 1211519480000), серія та номер: 117, виданий 23.03.2017, видавник: Іващенко Т.С., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу; договір купівлі-продажу приміщення № 129, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Бульварно-Кудрявська, буд. 21 (реєстраційний номер об'єкт нерухомого майна у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 1211519480000), серія та номер: 169, виданий 24.03.2017, видавник: Іващенко Т.С., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу; договір купівлі-продажу приміщення № 128, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Бульварно-Кудрявська, буд. 21 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 1211519480000), серія та номер: 170, виданий 24.03.2017, видавник: Іващенко Т.С., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу; договір купівлі-продажу приміщення № 153, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Бульварно-Кудрявська, буд. 21 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 1211519480000), серія та номер: 165, виданий 24.03.2017, видавник: Іващенко Т.С., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу; договір купівлі-продажу приміщення № 159, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Бульварно-Кудрявська, буд. 21 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 1211519480000), серія та номер: 161, виданий 24.03.2017, видавник: Іващенко Т.С., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу; договір купівлі-продажу приміщення № 133, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Бульварно-Кудрявська, буд. 21 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 1211519480000), серія та номер: 167, виданий 24.03.2017, видавник: Іващенко Т.С., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу; договір купівлі-продажу приміщення № 110, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Бульварно-Кудрявська, буд. 21 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 1211519480000), серія та номер: 172, виданий 24.03.2017, видавник: Іващенко Т.С., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу; договір купівлі-продажу приміщення № 156, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Бульварно Кудрявська, буд. 21 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 1211519480000), серія та номер: 163, виданий 24.03.2017, видавник: Іващенко Т.С., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу, договір купівлі-продажу приміщення № 155, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Бульварно-Кудрявська, буд. 21 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 1211519480000), серія та номер: 164, виданий 24.03.2017, видавник: Іващенко Т.С., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу; договір купівлі-продажу приміщення № 93, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Бульварно-Кудрявська, буд. 21 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 1211519480000), та номер: 173, виданий 24.03.2017, видавник: Іващенко Т.С., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу; договір купівлі-продажу приміщення № 157, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Бульварно-Кудрявська, буд. 21(реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 1211519480000), серія та номер: 162, виданий 24.03.2017, видавник: Іващенко Т.С., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу; договір купівлі-продажу приміщення № 126, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Бульварно-Кудрявська, буд.           21 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 1211519480000), серія та номер: 171, виданий 24.03.2017, видавник: Іващенко Т.С., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу; договір купівлі-продажу машиномісця № 3.20, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Бульварно-Кудрявська, буд. 21 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 1211519480000), серія та номер: 118, виданий 23.03.2017, видавник: Іващенко Т.С., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу; договір купівлі-продажу машиномісця № 3.24, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Бульварно-Кудрявська, буд. 21 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 1211519480000), серія та номер: 122, виданий 23.03.2017, видавник: Іващенко Т.С., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу; договір купівлі-продажу машиномісця № 3.32, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Бульварно-Кудрявська, буд. 21 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 1211519480000), серія та номер: 130, виданий 23.03.2017, видавник: Іващенко Т.С., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу; договір купівлі-продажу машиномісця № 3.23, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Бульварно-Кудрявська, буд. 21 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 1211519480000), серія та номер: 121, виданий 23.03.2017, видавник: Іващенко Т.С., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу; договір купівлі-продажу машиномісця № 3.22, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Бульварно-Кудрявська, буд. 21 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 1211519480000), серія та номер: 120, виданий 23.03.2017, видавник: Іващенко Т.С., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу, договір купівлі-продажу машиномісця № 3.21, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Бульварно-Кудрявська, буд. 21 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 1211519480000), серія та номер: 119, виданий 23.03.2017, видавник: Іващенко Т.С., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу.

Факт передачі ТОВ «Компанія з управління активами «Фінансовий капітал» вказаних об'єктів підтверджується і актами приймання - передачі нерухомого майна. 

Речові права ТОВ «Компанія з управління активами «Фінансовий капітал» на житлові, нежитлові приміщення та машиномісця паркінгу, які було збудовано за адресою: м. Київ, вул. Бульварно-Кудрявська, буд. 21, зареєстровано в реєстрі прав власності на нерухоме майно, що підтверджується інформаційною довідкою № 116282630 від 05.03.2018 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо суб'єкта. 

18.01.2018 та 19.01.2018 між ТОВ «Компанія з управління активами «Фінансовий капітал» (іпотекодавець) і ТОВ «Управління будівлями та спорудами» (іпотекодержатель) було укладено договори іпотеки, які посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Іващенко Т.С. за № 16, за № 19 та за № 70.

Відповідно до п. 1.1 вказаних договорів іпотекодавець передає іпотекодержателю в іпотеку об'єкти нерухомості (житлові, нежитлові приміщення, машиномісця), які розташовані в житловому будинку за адресою: Україна, м. Київ, вул. Бульварно-Кудрявська, 21.

На підставі цих договорів було зареєстровано обтяження нерухомого майна, що підтверджується інформаційною довідкою № 116282630 від 05.03.2018 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо суб'єкта.

За ст. 1 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) іпотека - це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (ч. 1 ст. 3 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин).

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом. Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва, майнові права на нього, інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником такого майна на час укладення іпотечного договору (ч. ч. 1, 2 ст. 5 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин).

Особливості іпотеки об'єктів незавершеного будівництва визначено ст. 16 Закону України «Про іпотеку», відповідно до якої передача в іпотеку об'єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на них. Обтяження об'єкта незавершеного будівництва іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законодавством порядку. Після завершення будівництва будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира залишається предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору. У разі передачі в іпотеку об'єкта незавершеного будівництва забудовником і звернення стягнення на завершену будівлю (споруду) іпотека не поширюється на ту її частину, яка виділена в натурі і була придбана будь-якою особою (покупцем) на підставі цивільно-правового договору шляхом повної сплати її вартості до моменту прийняття рішення про звернення стягнення, якщо інше не встановлено договором з покупцем. Після звернення стягнення до нового власника завершеної будівлі (споруди) або об'єкта незавершеного будівництва переходять визначені договором права і обов'язки забудовника щодо третіх осіб-покупців.

Здійснивши аналіз Закону України «Про іпотеку», суди встановили, що чинним на момент укладання договору іпотеки земельної ділянки № ДЗ-2А077Г від 29.05.2009 законодавством визначено можливість передачу в іпотеку об'єкта незавершеного будівництва. При цьому, суди зазначили, що в розумінні вказаного Закону об'єктом незавершеного будівництва є об'єкт будівництва, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження та він не був прийнятий в експлуатацію відповідно до законодавства.

Отже, іпотека об'єкта незавершеного будівництва може мати місце у випадку, якщо станом на момент укладання відповідного правочину у іпотекодавця є дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження, проте, такий об'єкт до експлуатації не введено, що вказувало б на існування такого об'єкта.

За змістом ч. 1 ст. 12 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) у разі порушення іпотекодавцем обов'язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов'язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки. 

Судами встановлено, що з договору № ДЗ-2А077Г від 29.05.2009 вбачається, що сторонами досягнуто згоди щодо забезпечення виконання зобов'язань за кредитним договором № 2А077Г, а саме переданою в іпотеку земельною ділянкою, що відповідає приписам ст. 5 Закону України «Про іпотеку». Однак, ніяким чином не передбачалась передача в іпотеку об'єкта незавершеного будівництва, а матеріали справи не містять доказів того, що на момент укладення договору іпотеки № ДЗ-2А077Г такий об'єкт незавершеного будівництва існував на вказаній земельній ділянці. Зазначили, що позивачем відповідно до вимог ст. 74 ГПК України не було доведено, що станом на момент укладання договору іпотеки № ДЗ-2А077Г з позивачем, у відповідача-1 був дозвіл на будівельні роботи (Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у місті Києві лише 29.08.2011 було видано ТОВ «АС-МВК» (замовник), ТОВ «Рубікон-Трейдінг» (генеральний підрядник) дозвіл № КВ12511034180 на виконання будівельних робіт з будівництва житлово-офісного будинку з елементами соціальної інфраструктури на вул. Воровського, 21 у Шевченківському районі міста Києва, тобто, більш ніж через 2 роки після укладання договору іпотеки земельної ділянки). Крім того, станом на момент подання позову будівництво житлово-офісного будинку з елементами соціальної інфраструктури за адресою: м. Київ, вул. Воровського, 21 завершено, що підтверджується сертифікатом серії ІУ №165170541575 від 23.02.2017 Державної архітектурно-будівельної інспекції України про відповідність закінченого будівництвом об'єкта (черги, окремого пускового комплексу): «Будівництво житлово-офісного будинку з елементами соціальної інфраструктури по вул. Воровського, 21 у Шевченківському районі міста Києва». На теперішній час цей об'єкт є нерухомістю, право власності на яке оформлено за відповідачем-2.

Встановивши вказане, а також те, що правовим наслідком порушення обмежень, які передбачені ст. 9 Закону України «Про іпотеку», зокрема, в частині забудови земельної ділянки без дозволу іпотекодержателя, яка є предметом іпотеки, не є розповсюдження іпотечного обтяження на новозбудований об'єкт та в силу того, що наданий позивачем договір № ДЗ-2А077Г не визначає інших правових наслідків неналежного виконання іпотекодавцем своїх зобов'язань, ніж ті, що визначені законодавством (ст. 12 Закону), суди дійшли правильного висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог про визнання вказаних 92 об'єктів нерухомого майна за адресою: м. Київ, вул. Бульварно-Кудрявська, 21 предметами іпотеки за договором № ДЗ-2А077Г. Також, з урахуванням ч. 1 ст. 33 Закону України «Про іпотеку», правомірно відмовили і у позові щодо звернення стягнення на 92 об'єкти нерухомого майна, що належать ТОВ «Компанія з управління активами «Фінансовий капітал» в рахунок погашення наявної перед АТ «Комерційний банк «Приватбанк» заборгованості ТОВ «АС-МВК» за кредитним договором № 2А077Г, яка складає 564 276 252,97 грн шляхом продажу на прилюдних торгах в межах процедури виконавчого провадження.

Щодо позовних вимог про звернення стягнення на земельну ділянку площею 0,1943 га за адресою: м. Київ, вул. Бульварно-Кудрявська, 21, з цільовим призначенням: будівництво, експлуатація та обслуговування житлово-офісного будинку з елементами соціальної інфраструктури, кадастровий номер 8 000 000 000:88:174:0037 в рахунок погашення наявної перед АТ «Комерційний банк «Приватбанк» заборгованості ТОВ «АС-МВК» за кредитним договором № 2А077Г в сумі 564 276 252,97 грн шляхом продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження за початковою ціною 52 619 860,00 грн, то судами правильно було відмовлено і в цій частині позовних вимог з огляду на таке.

Статтею 629 ЦК України встановлено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами. 

Частиною 1 ст. 1054 ЦК України встановлений обов'язок, зокрема, позичальника повернути кредит та сплатити проценти за кредитним договором.

Відповідно до ч. 1 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення  стягнення на предмет іпотеки. 

Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель згідно ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. 

У разі задоволення судом позову про звернення стягнення на предмет іпотеки в рішенні суду зазначаються, зокрема, загальний розмір вимог та всі його складові, що підлягають сплаті іпотекодержателю з вартості предмета іпотеки (ч.1 ст. 39 Закону України «Про іпотеку»). 

За змістом ст. 41 Закону України «Про іпотеку» реалізація предмета іпотеки, на який звертається стягнення за рішенням суду, проводиться шляхом продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої Законом України «Про виконавче провадження», з дотриманням вимог цього Закону.

Відповідно до ст. 129 Конституції України основними засадами судочинства є, зокрема, рівність усіх учасників судового процесу перед законом і судом, а також змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.

Зазначені конституційні принципи закріплені і в статтях 7 (рівність перед законом і судом) та 13 (змагальність сторін) ГПК України. 

Принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Отже, принцип змагальності не лише наділяє осіб, які беруть участь у справі, відповідними правами, але і покладає на них обов'язки подати наявні у них докази на підтвердження своїх вимог.

Принцип змагальності закріплений, зокрема, у ч. 3 ст. 13, ч. 1 ст. 76, ч. 1 ст. 78, ч. 1 ст. 79 ГПК України, відповідно до яких кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи. Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.

За ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів). 

Дослідивши наявний у матеріалах справи кредитний договір № 2А077Г від 17.12.2008, додаткові угоди від 13.02.2013, від 30.12.2013, від 07.03.2014, від 20.07.2015 до договору № 2А077Г від 17.12.2008, які не були прийняті судами як належні докази щодо внесення змін до вказаного кредитного договору, договір іпотеки земельної ділянки № ДЗ-2А077Г від 29.05.2009, надані позивачем банківські виписки, платіжні доручення (які не містять підписів повноважних посадових осіб банку, не скріплені печаткою АТ «Комерційний банк «Приватбанк», а на місцях наведених реквізитів містяться прочерки), встановивши, що позивачем не було доведено дійсного розміру заборгованості позичальника за кредитним договором № 2А077Г від 17.12.2008 на підставі належних доказів. 

В силу ст. 300 ГПК України суд касаційної інстанції не здійснює переоцінку доказів у справі.

Встановивши вказане, суди дійшли правильного висновку, що у АТ «Комерційний банк «Приватбанк» не виникло право на звернення стягнення на предмет іпотеки - вказану земельну ділянку за договором № ДЗ-2А077Г, а тому правильно відмовили у позові щодо звернення стягнення на земельну ділянку площею 0,1943 га за адресою: м. Київ, вул. Бульварно-Кудрявська, 21 з цільовим призначенням: будівництво, експлуатація та обслуговування житлово-офісного будинку з елементами соціальної інфраструктури, кадастровий номер 8 000 000 000:88:174:0037 в рахунок погашення наявної перед АТ «Комерційний банк «Приватбанк» заборгованості ТОВ «АС-МВК» за кредитним договором № 2А077Г в сумі 564 276 252,97 грн (129 506 539,10 грн - заборгованості за тілом кредиту, 53 443 031,81 грн - заборгованості зі процентів, 239 280 817,32 грн - заборгованості за винагородою, 142 045 864,74 грн - заборгованості за пенею) шляхом продажу на прилюдних торгах в межах процедури виконавчого провадження за початковою ціною 52 619 860,00 грн.

Щодо позовних вимог про визнання недійсними нікчемних правочинів, що вказані позивачем у прохальній частині позовної заяви, то необхідно зазначити таке.

Статтями 15, 16 ЦК України встановлено, що кожна особа має право на захист свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, яке реалізується шляхом звернення до суду.

Захист цивільних прав - це передбачені законом способи охорони цивільних прав у разі їх порушення чи реальної небезпеки такого порушення.

Способи захисту суб'єктивних цивільних прав розуміють як закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав, як вплив на правопорушника. Загальний перелік таких способів захисту цивільних прав та інтересів дається в ст. 16 ЦК України. 

Згідно зі ст. 16 ЦК України визнання правочину недійсним є одним з передбачених законом способів захисту цивільних прав та інтересів осіб, а загальні вимоги щодо недійсності правочину передбачені статтею 215 цього Кодексу. 

Відповідно до ст. 215 ЦК України (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. 

Статтею 203 ЦК України (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засада. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Недійсність правочину зумовлюється наявністю дефектів його елементів: дефекти (незаконність) змісту правочину; дефекти (недотримання) форми; дефекти суб'єктного складу; дефекти волі - невідповідність волі та волевиявлення.

За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, передбачених законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене, в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається необхідний спосіб захисту порушеного права, якщо таке порушення відбулось. 

Водночас, у ст. 215 ЦК України передбачено розподіл недійсних правочинів на нікчемні і оспорювані.

Отже, з урахуванням приписів ст. 215 ЦК України та ст. 207 ГК України необхідно розмежовувати види недійсності правочинів, а саме: нікчемні правочини, недійсність яких встановлена законом та недійсні (оспорювані), недійсність яких встановлюється судом. Нікчемний правочин, на відміну від оспорюваного, є недійсним незалежно від наявності чи відсутності відповідного рішення суду. 

Нікчемний правочин є таким з моменту його укладення в силу закону.

Обґрунтовуючи позовні вимоги про визнання недійсними нікчемних договорів про пайову участь у фінансуванні будівництва (резервування), договорів купівлі-продажу, укладених між ТОВ «АС-МВК» і ТОВ «Компанія з управління активами «Фінансовий капітал», позивач посилався на те, що ТОВ «АС-МВК» укладав ці договори без згоди іпотекодержателя, всупереч ст. ст. 9, 12 Закону України «Про іпотеку». 

Частиною 3 ст. 9 Закону України «Про іпотеку» встановлено, що іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя: зводити, знищувати або проводити капітальний ремонт будівлі (споруди), розташованої на земельній ділянці, що є предметом іпотеки, чи здійснювати істотні поліпшення цієї земельної ділянки; передавати предмет іпотеки у наступну іпотеку; відчужувати предмет іпотеки; передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування.

Відповідно до ч. 3 ст. 12 Закону України «Про іпотеку» правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним.

За п. 8 договору № ДЗ-2А077Г від 29.05.2009 в забезпечення виконання іпотекодавцем зобов'язань за кредитним договором та зобов'язань за ним, іпотекодавець надав в іпотеку належну йому на праві власності земельну ділянку.

У п. 9 договору № ДЗ-2А077Г від 29.05.2009 сторони погодили, що предмет іпотеки загальним розміром 0,1943 га належить іпотекодавцю на праві власності, в межах згідно з планом, на підставі дубліката державного акту на право власності на земельну ділянку (серія КВ №136657) виданого 17.05.2005 на підставі рішення Київської міської ради № 1126/2536 від 28.12.2004 та договору купівлі-продажу земельної ділянки б/н від 04.04.2005, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. 04.04.2005 за № 255, зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за №01-8-00070. На використання іпотекодавцем земельної ділянки або її частини обмежень (обтяжень) не встановлено, що підтверджується довідкою про обмеження на земельну ділянку, виданою Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації за номером № 3959-д від 22.12.2008. Цільове призначення земельної ділянки: будівництво, експлуатація та обслуговування житлово-офісного будинку з елементами соціальної інфраструктури. Предмет іпотеки зареєстрований за кадастровим № 8 000 000 000:88:174:0037, і розташований за адресою: вул. Воровського, 21 в Шевченківському районі міста Києва. Предмет іпотеки передається в іпотеку разом з усіма приналежностями. 

Дослідивши договори про пайову участь у фінансуванні будівництва (резервування), договори купівлі-продажу суди встановили, що жоден з цих договорів не передбачає безпосереднє відчуження відповідачем-1 земельної ділянки, що є предметом іпотеки за договором № ДЗ-2А077Г від 29.05.2009, що фактично виключає можливість в цьому випадку застосування правових наслідків, передбачених ч. 3 ст. 12 Закону України «Про іпотеку».

Отже, суди дійшли правильного висновку про те, що договори про пайову участь у фінансуванні будівництва (резервування), договори купівлі-продажу не є нікчемними.

Також, суди вказали на безпідставність посилань позивача на те, що банк, як іпотекодержатель за договором № ДЗ-2А077Г від 29.05.2009, не був обізнаний про здійснення забудови земельної ділянки, яка є предметом іпотеки, адже в п. А.2 договору № 2А077Г сторонами було досягнуто згоди про те, що кредит надається, зокрема, на будівництво офісно-ділового центру за адресою: м. Київ, вул. Воровського, 21.

Судами було встановлено, що позивачем відповідно до ст. 74 ГПК України не було доведено нікчемність договорів іпотеки, які були укладені між ТОВ «Компанія з управління активами «Фінансовий капітал» і ТОВ «Управління будівлями та спорудами».

Водночас, визнання нікчемного правочину недійсним не є належним способом захисту прав, оскільки не призведе до реального відновлення порушених прав позивача, адже нікчемний правочин є недійсним у силу закону (аналогічна правова позиція викладена у п. 94 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.06.2019 у справі № 916/3156/17).

На підставі дослідження договорів про пайову участь у фінансуванні будівництва (резервування), купівлі-продажу, укладених між ТОВ «АС-МВК» і ТОВ «Компанія з управління активами «Фінансовий капітал», договорів іпотеки, які були укладені між ТОВ «Компанія з управління активами «Фінансовий капітал» і ТОВ «Управління будівлями та спорудами», з правильним застосуванням норм матеріального права, суди дійшли правильного висновку про відсутність підстав для задоволення позову і в частині визнання недійсними нікчемних вказаних у позовній заяві договорів.

Встановивши відсутність підстав для визнання іпотечних договорів нікчемними, суди дійшли до обґрунтованого висновку про відмову і у позовних вимогах про визнання відсутніми права іпотекодержателя у ТОВ «Управління будівлями та спорудами» за вказаними договорами іпотеки. 

   Таким чином, господарські суди правильно відмовили у задоволенні позову.

Щодо доводів касаційної скарги про те, що господарськими судами здійснено неправильне тлумачення ст. 654 ЦК України, не застосовано ст. ст. 205, 207 ЦК України, ч. ч. 1, 4 Закону України «Про електронні документи та електронний документообіг», порушено норми процесуального права - ч. ч. 3, 5 ст. 96 ГПК України, то необхідно зазначити, що судами були прийняті рішення при дотриманні норм процесуального права з правильним застосуванням норм матеріального права, які підлягали застосуванню до цих правовідносин. Незгода позивача з рішеннями господарських судів не є доказом неправильного застосування судом першої та апеляційної інстанції вказаних позивачем норм права.

Недоречними є і доводи касаційної скарги і про те, що судами не взято до уваги доводи позивача (щодо належного погодження сторонами (позивачем і відповідачем-1): зміни кредитного ліміту до 136 770 812,50 грн; встановлення (зміни) процентної ставки за користування кредитом в розмірі 12 % річних; зміни графіку зменшення поточного ліміту кредитних коштів та встановлення строку повного погашення кредиту до 25.02.2017), адже господарськими судами при прийнятті рішень було забезпечено сторонам справедливий судовий розгляд, взято до уваги доводи всіх учасників справи та почуто їх, що відповідає як ст. 7 ГПК України, так і узгоджується з практикою Європейського суду з прав людини (справи «Проніна проти України», «Серявін та інші проти України»). 

Щодо аргументів касаційної скарги про те, що судами, в порушення ст. ст. 86, 210 ГПК України, проігноровано зміст дозволу на виконання будівельних робіт № КВ12511034180 від 29.08.2011, в останньому реченні якого зазначено: переоформлено дозвіл на виконання будівельних робіт № 1147-Шв/С від 09.02.2009, то необхідно зазначити, що сам дозвіл № 1147-Шв/С від 09.02.2009 позивачем було надано лише до суду апеляційної інстанції, а будівництво житлово-офісного будинку з елементами соціальної інфраструктури по вул. Воровського, 21 здійснювалося на підставі дозволу на виконання будівельних робіт № КВ12511034180 від 29.08.2011.

За ч. 3 ст. 269 ГПК України докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього.

Кожна сторона несе ризики настання наслідків, пов'язаних з вчинення чи невчинення нею процесуальних дій (ч. 4 ст. 13 ГПК України). 

Оскільки позивачем не було доведено, що неподання дозволу № 1147-Шв/С від 09.02.2009 до суду першої інстанції об'єктивно не залежали від нього, то суд апеляційної інстанції з дотриманням принципу змагальності сторін не прийняв цей доказ до уваги. 

Щодо аргументів позивача у касаційній скарзі про те, що суди не вимагали від позивача оригіналів вказаних електронних доказів, не витребували доказів, то необхідно зазначити про те, що в силу ч. 4 ст. 74 ГПК України суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору з власної ініціативи. Надання належних доказів покладається саме на позивача в силу ч. 1 ст. 74 ГПК України. 

Інші доводи касаційної скарги повторюють доводи апеляційної скарги, яким була надана належна оцінка судом апеляційної інстанції, зводяться до необхідності іншої оцінки судом касаційної інстанції доказів, ніж та, що була зроблена господарськими судами.

Але, відповідно до ч. 2 ст. 300 ГПК України суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, які не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

Рішення місцевого господарського суду і постанова суду апеляційної інстанції прийняті з додержанням вимог матеріального права, з дотриманням передбачених ч. 6 ст. 3 ЦК України принципів справедливості, добросовісності, розумності, а тому підстав для їх скасування немає.

Оскільки підстав для скасування прийнятих у справі судових рішень немає, то судовий збір згідно з ст. 129 ГПК України за подання касаційної скарги покладається на скаржника.

Керуючись ст. ст. 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 ГПК України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

касаційну скаргу акціонерного товариства «Комерційний банк «Приватбанк» залишити без задоволення, а рішення Господарського суду міста Києва від 06 грудня 2018 року та постанову Північного апеляційного господарського суду від 28 травня 2019 року у справі за № 910/10510/18 - без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                             Л. Стратієнко

Судді                                                                                          І. Кондратова

                                                                                                                     О. Кролевець