ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 червня 2019 року 
м. Київ

Справа №  910/8424/18 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Чумака Ю. Я. - головуючого, Краснова Є. В., Пількова К. М.,
секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,
за участю представників:
позивача - Безносик А. О. (дов. від 09.04.2019),
відповідача - Воронюка О. О. (адвокат, ордер),
третіх осіб - не з`явилися,
розглянув касаційну скаргу Київської міської ради
на рішення Господарського суду міста Києва від 11.10.2018 (суддя Шкурдова   Л.   М.) і постанову Північного апеляційного господарського суду від 11.03.2019 (судді: Чорна Л. В. (головуючий), Разіна Т. І., Іоннікова І. А.) у справі 
за позовом Київської міської ради
до Приватного акціонерного товариства "Схід-2",
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - ОСОБА_1 ,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Громадська організація "Барви життя",
про розірвання договору оренди земельної ділянки.
Короткий зміст і підстави позовних вимог
1. У червні 2018 року Київська міська рада (далі - Київська міськрада) звернулася до Господарського суду міста Києва із позовом до Приватного акціонерного товариства "Схід-2" (далі - ПрАТ "Схід-2") про розірвання договору оренди земельної ділянки від 30.03.2007 № 63-6-00409 (далі - договір оренди), укладеного між Київською міськрадою і Закритим акціонерним товариством "Схід-2" (далі - ЗАТ "Схід-2"), зобов`язання ПрАТ "Схід-2" повернути Київській міськраді земельну ділянку площею 0,3827 га, кадастровий номер 8000000000:63:257:0007, розташовану на вул. Соромовській, 7 у Дарницькому районі м. Києва (далі - земельна ділянка), у стані, придатному для її подальшого використання.
2. Позовні вимоги обґрунтовано тим, що відповідач не дотримався вимог пункту 8.4 договору оренди щодо термінів забудови земельної ділянки, тому договір оренди слід розірвати, а земельну ділянку повернути орендодавцеві.
3. Відповідач проти задоволення позову заперечив, наголошуючи, що до спірних правовідносин не може застосовуватися положення статті 416 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), оскільки ця стаття регулює речові права (суперфіцій), на той час як між позивачем і відповідачем укладено договір оренди, підстави для розірвання якого визначено у статті 651 ЦК України. Позивач не довів наявності істотного порушення відповідачем умов договору оренди, не зазначив, у чому саме полягає шкода, завдана позивачеві у зв`язку з незабудовою земельної ділянки, як і не зазначив, у чому полягає неможливість досягнення мети договору оренди земельної ділянки. Відповідач наголосив, що вчиняє всі дії, необхідні для отримання документів, на підставі яких відповідно до норм чинного законодавства України можливе здійснення будівництва. Відповідач зазначає, що він належним чином сплачує орендну плату, а отже, враховуючи наведене, підстав для розірвання договору оренди немає.
Відповідач також заявив про застосування наслідків пропуску позовної давності.
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій 
4. Рішенням Господарського суду міста Києва від 11.10.2018, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 11.03.2019, у позові відмовлено.
5. Судові рішення аргументовано тим, що підставою для примусового припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, а розірвання договорів з підстав незавершення будівництва не передбачено чинним законодавством України, враховуючи відсутність вини відповідача у затримці забудови земельної ділянки, спричиненій необхідністю значного часу для погодження уповноваженими органами документації на будівництво, беручи до уваги, що відповідач після отримання необхідних дозволів здійснює будівельні роботи, позивач не зазначив, у чому саме полягає та чи відбулося завдання шкоди Київській міськраді у зв`язку із незавершенням будівельних робіт. Заяву відповідача про застосування наслідків пропуску позовної давності суд не розглядав, оскільки у задоволенні позовних вимог відмовлено по суті.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
6. У касаційній скарзі Київська міськрада просить скасувати рішення суду першої інстанції і постанову апеляційного суду, ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
7. В обґрунтування вимог, викладених у касаційній скарзі, Київська міськрада акцентує, що суди першої та апеляційної інстанцій порушили положення частини 1 статті 86 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) щодо оцінки доказів судом на основі всебічного, повного, об`єктивного та безпосереднього дослідження наявних у справі доказів та частини 5 статті 236 цього Кодексу стосовно ухвалення рішення на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені у судовому засіданні, із наданням оцінки всім аргументам позивача, наголошує, що:
1) а акті обстеження земельної ділянки від 11.01.2018, складеному посадовою особою Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міськради (Київської міської державної адміністрації) (далі - Департамент), встановлено та відображено факт невиконання забудовником (відповідачем) договірних зобов`язань за договором оренди щодо своєчасності забудови земельної ділянки, умов надання земельної ділянки; 
2) під час ухвалення судових рішень суди не врахували, що відповідач мав намір на земельній ділянці збудувати багатоповерховий будинок (понад 20 поверхів), що суперечить вимогам пункту 9 Порядку розроблення проектної документації на будівництво об`єктів, затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 16.05.2011 № 45 (далі - Порядок).
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
8. ПрАТ "Схід-2" у відзиві на касаційну скаргу просить залишити її без задоволення з мотивів, викладених в оскаржуваних судових рішеннях.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
9. Рішенням Київської міської ради від 21.12.2006 № 417/474 земельну ділянку передано ЗАТ "Схід-2" в оренду на 25 років для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового комплексу із вбудовано-прибудованими приміщеннями, офісами та підземним паркінгом на вул. Сормовській, 3 у Дарницькому районі м. Києва.
10. 23.03.2007 між Київською міськрадою та ЗАТ "Схід-2" укладено договір оренди, який зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міськради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 30.03.2007 № 63-6-00409, за умовами якого:
- орендодавець на підставі рішення Київської міськради від 21.12.2006 №   417/474 за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (об`єкт оренди), визначену цим договором (пункт 1.1);
- об`єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка з такими характеристиками: місце розташування - вул. Сормовська, 3 у Дарницькому районі м. Києва; площа - 0,3827 га; цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями, офісами та підземним паркінгом; кадастровий номер 8000000000:63:257:0007 (пункт 2.1);
- договір укладено на 25 років (пункт 3.1);
- орендар зобов`язаний завершити забудову земельної ділянки у строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору (абзац 2 пункту 8.4);
- договір оренди може бути розірваний в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, зі звільненням орендодавця від відповідальності згідно з Господарським кодексом України в разі, зокрема, порушення строків завершення забудови земельної ділянки, встановлених у пункті 8.4 (пункт 11.4);
- договір може бути достроково розірваний у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов`язків, визначених у пунктах 5.1 та 8.4 (пункт 11.5).
11. 05.08.2011 між відповідачем і Приватним акціонерним товариством "Комплексне підприємство широкопрофільного будівництва-2" (ПрАТ "КП широкопрофільного будівництва-2") укладено договір № 07/11 (далі - договір №   07/11), за умовами якого сторони домовилися спрямувати свої сили на будівництво та введення в експлуатацію об`єкта будівництва (житловий комплекс із будовано-прибудованими приміщеннями, офісами та підземним паркінгом на вул. Сормовській, 3 у Дарницькому районі міста Києва ) на земельній ділянці за адресою: м. Київ, вул. Сормовська, 3 у Дарницькому районі м. Києва за рахунок залучених коштів юридичних і фізичних осіб, а також на передачу об`єктів інвестування у цьому об`єкті будівництва у власність інвесторам. 
Початок будівельних робіт - ІІ квартал 2012 року; закінчення робіт - ІІ квартал 2014 року (пункт 1.3 договору № 07/11).
ПрАТ "КП широкопрофільного будівництва-2" зобов`язалося забезпечити розробку та фінансування проектно-кошторисної документації; погодити проектно-кошторисну документацію; отримати дозвіл та ордер на виконання будівельних робіт; забезпечити підключення інженерних мереж; забезпечити фінансування, спорудження та введення об`єкта  будівництва в експлуатацію; обирати генпідрядні та субпідрядні організації для виконання будівельно-монтажних робіт, укладати договори тощо (пункт 2.3 договору № 07/11).
12. 10.10.2011 відповідач отримав технічні умови № 04/888 на приєднання до теплових мереж житлового комплексу із вбудовано-прибудованими приміщеннями, офісами та підземним паркінгом за адресою: вул. Сормовська, 3; 19.06.2017 відповідач отримав технічні умови № 4480 (замість ТУ- 4480 від 18.04.2012) на каналізування об`єкта.
13. 23.07.2013 відповідачем отримано дозвіл на виконання будівельних робіт №   ІУ115132050470 на "Будівництво житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями, офісами та підземним паркінгом по вул.    Сормовська, 3 у Дарницькому районі м. Києва ".
14. 12.07.2013 відповідач отримав висновок про погодження місця розташування та висоти об`єкта Державіаслужби України №   1.19-8012; 05.07.2012 погоджено абсолютну позначку житлового комплексу Державного підприємства "Міжнародний аеропорт "Бориспіль"; 07.07.2012 Державним підприємством обслуговування повітряного руху України надано висновок щодо умов розміщення об`єкта; 12.06.2013 висновок Державного підприємства "Антонов" № 066/30; погодження будівництва об`єкта Командування повітряних сил Збройних Сил України від 13.06.2013 №   350/3/943/пс; погодження Комунального підприємства "Міжнародний аеропорт "Київ" (Жуляни) від 26.06.2013 № 1.9-5/63.
15. 20.07.2015 згідно з додатковою угодою №   1 до договору №   07/11 сторони внесли зміни, зокрема, до пункту 1.3 договору, а саме: початок будівельних робіт - листопад 2013 року, закінчення будівельних робіт - ІV квартал 2016 року.
16. 22.03.2017 за змістом додаткової угоди № 2 до договору № 07/11 сторони вирішили розірвати договір № 07/11, а також передбачили повернення відповідачем витрат ПрАТ "КП широкопрофільного будівництва-2", яких товариство зазнало у зв`язку з виконанням договору, у сумі 3   940   000,00 грн.
17. 06.03.2017 відповідач уклав із Товариством з обмеженою відповідальністю "Білдинг Плюс" (генеральний підрядник) договір генерального підряду №   1/2703/17С, за умовами якого генеральний підрядник зобов`язався виконати комплекс будівельних робіт із будівництва житлового комплексу із вбудовано-прибудованими приміщеннями, офісами та підземним паркінгом по вул. Сормовській , 3 у Дарницькому районі м. Києва .
18. За інформацією із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта, відповідач має на спірній земельній ділянці нежитлові будівлі: нежитлова будівля літ. "А", загальною площею 568,5 м^2; сарай літ. "Б" загальною площею 38,6 м^2, придбані на підставі договору купівлі-продажу від 25.03.1999 № 251.
19. Суд також установив, що в порядку місцевої ініціативи до Київської міськради звернулась ініціативна група з письмовою пропозицією щодо розірвання договору оренди та зупинення будівельних робіт на вул. Сормовській, 3 у Дарницькому районі м. Києва у зв`язку із незаконністю будівництва та порушенням прав мешканців району на забезпечення соціальних і побутових потреб.
20. На засіданні постійної комісії Київської міськради з питань містобудування, архітектури та землекористування 07.11.2017 підтримано місцеву ініціативу та проект рішення Київської міськради "Про врегулювання питання використання земельної ділянки площею 0,3827 га на вул. Сормовській, 3 у Дарницькому районі міста Києва ".
21. 08.02.2018 Київською міськрадою прийнято рішення № 10/4074 та доручено Департаменту звернутися до суду з позовом про розірвання договору оренди.
Позиція Верховного Суду
22. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.
23. Предметом спору у справі № 910/8424/18 є вимога позивача про розірвання договору оренди у зв`язку із недотриманням відповідачем умов договору щодо здійснення забудови земельної ділянки упродовж 3 років із моменту державної реєстрації цього договору.
24. За змістом статей 525, 526, 629 ЦК України і статті 193 Господарського кодексу України (далі - ГК України) договір є обов`язковим для виконання сторонами, а зобов`язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не   допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
25. Згідно зі статтею 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Відповідно до положень статті 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
За змістом статті 13 цього Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Положеннями статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом або договором (частина 1 статті 651 ЦК України). Аналогічні положення наведено у частині 1 статті 188 ГК України.
Згідно із частиною 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
26. Однією з підстав розірвання договору є істотне порушення стороною цього договору.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (абзац 2 частини 2 статті 651 ЦК України).
Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.
Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, встановлених зазначеною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини 2 статті 651 ЦК України.
Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дає змоги потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.
Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. 
Наведену правову позицію викладено у постанові Верховного Суду від 13.02.2018 № 925/1074/17.
27. У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору (пункт 1 частини 1 статті 611 ЦК України).
28. Відповідно до статті 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не   встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання.
Як установили суди попередніх інстанцій та вбачається із матеріалів справи, відповідач вчиняє дії, необхідні для здійснення та закінчення забудови спірної земельної ділянки, здійснює відповідні витрати на проведення будівельних робіт, що підтверджується платіжними дорученнями, копії яких долучено до матеріалів справи, однак тривалість процедур і значна кількість дозвільних документів уповільнює здійснення забудови земельної ділянки.
За наведених обставин, Верховний Суд погоджується із висновками судів попередніх інстанцій про відсутність вини позивача у порушенні строків завершення забудови земельної ділянки та, як наслідок, про відсутність підстав для застосування цивільно-правової відповідальності у виді розірвання договору, оскільки позивач вчиняв передбачені законодавством і договором дії, спрямовані на забудову орендованої земельної, а недотримання визначених у пункті 8.4 договору строків завершення будівництва сталося через тривалість надання уповноваженими органами технічних умов, розроблення проектно-будівельної документації, її погодження і затвердження зазначеними органами, надання позивачеві необхідних дозволів, тобто не з вини позивача.
Така правова позиція узгоджується із правовою позицією, викладеною у постанові Верховного Суду від 27.06.2018 у справі № 910/4198/16.
29. Посилання позивача, наведені у касаційній скарзі, про порушення відповідачем й інших умов договору оренди, а саме щодо питання пайової участі та обов`язку передати 7 % загальної площі житлового комплексу (крім службової), колегія суддів вважає необґрунтованими з огляду на те, що такі порушення не були зазначені як підстава позовних вимог, а також зважаючи на положення Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", якими встановлено заборону органам місцевого самоврядування вимагати від замовника будівництва надання будь-яких послуг, у тому числі здійснення будівництва об`єктів та передачі матеріальних або нематеріальних активів (зокрема житлових і нежитлових приміщень, у тому числі шляхом їх викупу), крім пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту (аналогічну правову позицію викладено у постанові Верховного Суду від 20.06.2018 у справі №   911/3023/15).
30. Зважаючи на межі розгляду справи у суді касаційної інстанції, аргументи Київської міськради, викладені у касаційній скарзі, щодо невідповідність забудови відповідача положення Порядку, які не було заявлено ні у суді першої, ні у суді апеляційної інстанції, не можуть бути оцінені касаційним господарським судом, оскільки касаційна інстанція відповідно до частини 2 статті 300 ГПК України не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
31. Отже, ураховуючи положення чинного законодавства і встановлені судами попередніх інстанцій фактичні обставини, зважаючи на те, що на спірній земельній ділянці наявне нерухоме майно, належне відповідачеві, а отже дія договору оренди є важливим елементом реалізації відповідачем своїх прав власника (аналогічну правову позицію викладено у постанові Верховного Суду від 15.05.2018 у справі № 910/2566/16), Верховний Суд погоджується із висновком судів попередніх інстанцій про відсутність підстав для задоволення позовних вимог.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги 
32. Надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог і заперечень проти них, місцевий та апеляційний господарські суди дійшли правильного висновку про відсутність підстав для розірвання договору оренди, як наслідок, оскаржувані рішення та постанову ухвалено із правильним застосуванням норм матеріального та процесуального права.
33. Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.
34. Ураховуючи межі перегляду справи у касаційній інстанції, передбачені статтею 300 ГПК України, колегія суддів вважає, що доводи, викладені у касаційній скарзі, не отримали підтвердження під час касаційного провадження, не спростовують висновків судів попередніх інстанцій, підстав для задоволення касаційної скарги і скасування чи зміни оскаржуваних судових рішень немає.
Щодо судових витрат
35. Судовий збір за подання касаційної скарги у порядку статті 129 ГПК України слід покласти на скаржника.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 ГПК України, Верховний Суд
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу Київської міської ради залишити без задоволення. 
Рішення Господарського суду міста Києва від 11.10.2018 і постанову Північного апеляційного господарського суду від 11.03.2019 у справі №   910/8424/18 залишити без змін. 

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає. 

Головуючий                                                                                          Ю. Я. Чумак

Судді                                                                                                    Є. В. Краснов

                                                                                                    К. М. Пільков