Постанова
Іменем України
 
12 червня 2019 року
місто Київ
 
справа № 638/12039/15-ц
провадження № 61-33332св18
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: Погрібного С. О. (суддя-доповідач), Олійник А. С., Яремка В. В.,
учасники справи:
позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «РЕСПЕКТПЛЮС»,
відповідачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 ,
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_2 , до якої приєднався ОСОБА_1 , на рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 28 лютого 2017 року у складі судді Шестака О. І. та ухвалу Апеляційного суду Харківської області від 08 листопада 2017 року у складі колегії суддів: Швецової Л. А., Котелевець А. В., Піддубного Р. М.,
ВСТАНОВИВ:
І. ІСТОРІЯ СПРАВИ
Стислий виклад позиції позивача
Публічне акціонерне товариство «Банк Форум» (далі - ПАТ «Банк Форум», банк) у липні 2015 року звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про звернення стягнення на предмет іпотеки, просило в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором від 20 березня 2008 року № 0031/08/12-КLМVI в сумі 19 806 712, 44 грн, яка складається з суми заборгованості за кредитом в розмірі 12 575 000, 00 грн, суми простроченої заборгованості за відсотками в розмірі 6 947 115,67 грн та витрат з оплати судового збору в розмірі 64 380, 00 грн, звернути стягнення на предмет іпотеки, а саме: нежитлову будівлю літ. А-3, загальною площею 3 581, 3 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 та складається з: нежитлових приміщень 1-го поверху № 1-:-16, загальною площею 1 281, 4 кв. м, в літ. А-3, які належать ОСОБА_1 на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя від 27 листопада 2011 року, посвідченого приватним нотаріусом Колядою Т. Г., реєстраційний номер 2 049; нежитлових приміщень 2-го поверху № 1-: -5 , загальною площею 1 287, 3 кв. м, в літ. А-3 та нежитлових приміщень 3-го поверху № 1-:-12, загальною площею 101, 10 кв. м, в літ. А-3, які належать ОСОБА_3 на підставі ухвали Київського районного суду м. Харкова від 13 травня 2010 року у справі № 2-4346/10/02 про затвердження мирової угоди від 12 травня 2010 року; нежитлових приміщень, загальною площею 911, 5 кв. м, в літ. А-3, які належать ОСОБА_2 на підставі свідоцтва на право власності від 26 грудня 2012 року, виданого приватним нотаріусом Колядою Т. Г.; який розташований на земельній ділянці, площею 0, 2471 га, що знаходиться в оренді у Приватного підприємства «НВ-Інвест» (далі - ПП «НВ-Інвест») на підставі договору оренди землі, укладеного з Харківською міською радою та зареєстрованого 16 липня 2007 року за № 140767100075 у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» в Державному реєстрі земель за кадастровим номером НОМЕР_2 та акта приймання-передачі земельної ділянки від 20 липня 2007 року реєстр. № 520; цільове призначення землі - для будівництва супермаркету з гостьовою автостоянкою та для подальшої експлуатації цього об`єкту. 
Реалізацію предмета іпотеки здійснити шляхом проведення прилюдних торгів за початковою ціною, встановленою на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб`єктом оціночної діяльності/незалежним експертом на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій.
Позивач обґрунтовував заявлені вимоги тим, що 20 березня 2008 року між Акціонерним комерційним банком «Форум», правонаступником якого є ПАТ «Банк Форум», та ПП «НВ-Інвест» укладений кредитний договір № 0031/08/12-KLMVI. Рішенням Господарського суду Харківської області від 14 квітня 2012 року позов банку про стягнення заборгованості за кредитним договором задоволено та стягнуто з боржника на користь банку 19 742 332, 44 грн заборгованості за кредитним договором та 64 380, 00 грн судових витрат. Рішення господарського суду на момент пред`явлення позову про звернення стягнення на предмет іпотеки не виконано, без згоди банку ПП «НВ-Інвест» відчужило іпотечне майно відповідачам у справі. Оскільки боржник не виконав свого зобов`язання за кредитним договором, у банку виникло право на звернення стягнення на предмет іпотеки. Банк вважає, що ним проведені всі можливі дії під час виконання рішення господарського суду. Оскільки банк інформацію про нових власників іпотечного майна отримав лише у 2014 році, то загальний строк позовної давності ним не пропущений. 
Стислий виклад заперечень відповідача
ОСОБА_2 та ОСОБА_1 заперечували проти задоволення позовних вимог у повному обсязі, просили суд відмовити у задоволенні позову. Зазначили, що банком порушені вимоги статті 35 Закону України «Про іпотеку», оскільки не направлялася вимога про усунення порушення, а також попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки, тобто вимоги банку є передчасними. Також банком не надано суду беззаперечних доказів того, що ним вживалися заходи для належного виконання рішення господарського суду. Банком пропущений строк звернення до суду з вимогою про звернення стягнення на предмет іпотеки, оскільки кредитні кошти банком надавалися до 18 березня 2010 року, а до суду банк звернувся у 2015 році.
Стислий виклад змісту рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Рішенням Дзержинського районного суду м. Харкова від 28 лютого 2017 року позов ПАТ «Банк Форум» задоволено. В рахунок погашення заборгованості за кредитним договором від 20 березня 2008 року № 0031/08/12-КLMVI в сумі 19 806 712, 44 грн, яка складається з суми заборгованості за кредитом у розмірі 12 575 000, 00 грн, суми простроченої заборгованості за відсотками в розмірі 6 947 115, 67 грн та витрат з оплати судового збору в розмірі 64 380, 00 грн, звернуто стягнення на предмет іпотеки, а саме нежитлову будівлю літ. А-3, загальною площею 3 581, 3 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , яке складається з: нежитлових приміщень 1-го поверху № 1-:-16, загальною площею 1 281, 4 кв. м, в літ. А-3, які належать ОСОБА_1 на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя від 27 листопада 2011 року, посвідченого приватним нотаріусом Колядою Т. Г., реєстраційний номер 2049; нежитлових приміщень 2-го поверху № 1-: -5 , загальною площею 1 287, 3 кв. м, в літ. А-3, та нежитлових приміщень 3-го поверху № 1-:-12, загальною площею 101, 1 кв. м, в літ. А-3, які належать ОСОБА_3 на підставі ухвали Київського районного суду м. Харкова від 13 травня 2010 року у справі № 2-4346/10/02 про затвердження мирової угоди від 12 травня 2010 року; нежитлових приміщень, загальною площею 911, 5 кв. м, в літ. А-3, які належать ОСОБА_2 на підставі свідоцтва на право власності від 26 грудня 2012 року, виданого приватним нотаріусом Колядою Т. Г.; який розташований на земельній ділянці площею 0, 2471 га, що знаходиться в оренді у ПП «НВ-Інвест» на підставі договору оренди землі, укладеного з Харківською міською радою, та зареєстрованого 16 липня 2007 року за № 140767100075 у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» в Державному реєстрі земель за кадастровим номером НОМЕР_2 та акта приймання-передачі земельної ділянки від 20 липня 2007 року реєстр. № 520; цільове призначення землі - для будівництва супермаркету з гостьовою автостоянкою та для подальшої експлуатації цього об`єкта.
Реалізацію предмета іпотеки вирішено здійснити шляхом проведення прилюдних торгів за початковою ціною, встановленою на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб`єктом оціночної діяльності/незалежним експертом на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій.
Рішення суду першої інстанції обґрунтовувалось тим, що вимоги банку знайшли своє підтвердження під час розгляду справи, обґрунтовані, підтверджуються наявними доказами та такі, що підлягають задоволенню в повному обсязі. Щодо застосування позовної давності, то суд першої інстанції зазначив, що під час розгляду справи господарської юрисдикції № 922/38/14 за позовом ПАТ «Банк Форум» до ПП «НВ-Інвест» про звернення стягнення на предмет іпотеки, банку в 2014 року стало відомо, що предмет іпотеки був відчужений без згоди іпотекодержателя, а до суду з цим позовом банк звернувся у 2015 року, тобто загальний строк звернення до суду не пропущений.
Ухвалою Апеляційного суду Харківської області від 19 жовтня 2017 року задоволено клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю «РЕСПЕКТПЛЮС» про залучення до участі у справі як правонаступника позивача.
Рішенням Апеляційного суду Харківської області від 08 листопада 2017 року апеляційні скарги ОСОБА_1 та ОСОБА_2 задоволено частково. Рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 28 лютого 2017 року змінено. Вирішено реалізацію предмета іпотеки здійснити шляхом проведення прилюдних торгів у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої Законом України «Про виконавче провадження» з дотриманням вимог Закону України «Про іпотеку», за початковою ціною, не нижчою за ринкову вартість об`єкта оцінки станом на 04 жовтня 2017 року, яка становить 11 748 200, 00 грн без ПДВ. В іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін.
Рішення апеляційного суду обґрунтовувалось тим, що суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що іпотека не припинилася і права та обов`язки іпотекодавців перейшли до відповідачів у справі, які є власниками спірного майна. Безпідставними є посилання заявників на необхідність направлення попередження про майбутню реалізацію, оскільки звернення стягнення проводиться в судовому порядку, а не в позасудовому порядку, тому процедура позивачем дотримана. Строк на звернення до суду з позовом не пропущений, оскільки у договорі іпотеки не встановлено строку, після якого іпотека припиняється.
Апеляційний суд зробив висновок про неправильне застосування судом першої інстанції частини шостої статті 38 Закону України «Про іпотеку», зокрема щодо незазначення початкової ціну предмета іпотеки для його подальшої реалізації.
ІІ. АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
Короткий зміст вимог касаційної скарги 
У касаційній скарзі, поданій ОСОБА_2 у листопаді 2017 року до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ, до якої приєднався ОСОБА_1 , заявники просили скасувати рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 28 лютого 2017 року та рішення Апеляційного суду Харківської області від 08 листопада 2017 року, ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга обґрунтовується порушенням судами першої та апеляційної інстанцій норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права. Заявники зазначають, що звернуто стягнення на майно, яке не відповідає опису предмета іпотеки, судами не встановлювалось, чи належить таке майно іпотекодавцю. Під час ухвалення оскаржуваних судових рішень не враховано часткове погашення заборгованості у межах виконання рішення господарського суду про стягнення заборгованості за кредитним договором. При цьому ухвалою Господарського суду Харківської області від  05 жовтня 2015 року у справі № 922/5022/15 введено мораторій на задоволення вимог кредиторів. Також заявники зазначають, що судами неправильно застосовано правила статей 16, 35, 39 Закону України «Про іпотеку», а також статей  260, 261 ЦК України. На переконання заявників, до участі у справі не залучено як співвідповідача нового власника спірного об`єкта нерухомого майна. 
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Відзиви на касаційну скаргу не надходили.
ІІІ. ВІДОМОСТІ ПРО РУХ СПРАВИ У СУДАХ КАСАЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЇ ТА МЕЖІ РОЗГЛЯДУ СПРАВИ СУДОМ
Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляд цивільних і кримінальних справ від 05 грудня 2017 року відкрито касаційне провадження у справі.
Згідно зі статтею 388 ЦПК України (в редакції Закону України від 03 жовтня 2017 року № 2147-VIII, що набрав чинності 15 грудня 2017 року, далі - ЦПК України) судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.
Відповідно до підпункту 4 пункту 1 розділу ХІІІ «Перехідні положення» ЦПК України касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.
Справу разом із матеріалами касаційного провадження передано до Верховного Суду у червні 2018 року.
Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Ухвалою Верховного Суду від 12 червня 2018 року прийнято заяву ОСОБА_1 про приєднання до касаційної скарги Безбородих В. І.
З метою визначення меж розгляду справи Верховним Судом підлягають застосуванню правила статті 400 ЦПК України, відповідно до яких під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Згідно з положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Критерії оцінки правомірності оскаржуваних судових рішень визначені в статті 213 ЦПК України (в редакції Закону України від 18 березня 2004 року № 1618-IV, далі - ЦПК України 2004 року), відповідно до яких рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом; обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
ІV. ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Верховний Суд вислухав суддю-доповідача, перевірив доводи касаційної скарги та матеріали цивільної справи, за результатами чого зробив висновок, що оскаржувані судові рішення не відповідають вимогам законності та обґрунтованості, визначеним статтею 213 ЦПК України 2004 року, а касаційну скаргу необхідно задовольнити частково.
Обставини, встановлені в рішеннях судів першої та апеляційної інстанцій
Судами першої та апеляційної інстанцій встановлено, що 20 березня 2008 року між Акціонерним комерційним банком «Форум», правонаступником якого є ПАТ «Банк Форум», та ПП «НВ-Інвест» укладений кредитний договір № 0031/08/12-KLMVI.
За пунктами 1.1, 1.2, 1.4 кредитного договору банк надає позичальнику кредитні кошти у гривні та/або доларах США у формі не відновлювальної кредитної лінії для фінансування будівництва супермаркету із гостьовою автостоянкою, на розі перетинання вул. Клочківської та вул. Херсонської, з максимальним лімітом заборгованості на день надання кредитних коштів у сумі 7 575 000, 00 грн строком до 19 березня 2009 року, з правом пролонгації до 60 місяців. За користування кредитними коштами встановлюється плата в розмірі 16, 5 процентів річних за користування кредитними коштами в гривні; 13, 00 процентів річних за користування кредитними коштами в доларах США.
За пунктом 2.1 кредитного договору забезпеченням повернення кредитних коштів, сплати процентів за користування кредитними коштами є, зокрема, незавершене будівництво нежитлової будівлі літ. А-2 за адресою: АДРЕСА_2, заставодавець ПП «НВ-Інвест».
20 березня 2008 року між Акціонерним комерційним банком «Форум» (іпотекодержатель) та ПП «НВ-Інвест» (іпотекодавець) укладений іпотечний договір № 0031/08/12-KLMVI-Іпот, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Анохіною Н. А., зареєстрований у реєстрі за № 972.
Відповідно до пунктів 1.1, 1.2 іпотечного договору цей договір забезпечує виконання іпотекодавцем зобов`язань, що випливають з укладеного між ним та іпотекодержателем кредитного договору від 20 березня 2008 року № 0031/08/12-KLMVI та додаткових угод до нього, які укладені та можуть бути укладені в майбутньому, відповідно до умов якого іпотекодержатель надає іпотекодавцю кредитні кошти у гривні та/або доларах США у формі невідновлювальної кредитної лінії з максимальним лімітом заборгованості на день надання кредитних коштів 7 575 000,00 грн, з кінцевим терміном повернення 19 березня 2009 року, з правом пролонгації до 60 місяців, з виплатою за користування кредитними коштами процентів з розрахунку: 16, 5 % річних за користування кредитними коштами в гривні; 13 % річних за користування кредитними коштами в доларах США, а також можливі неустойки у розмірах та у випадках, передбачених кредитним договором і цим договором, а також інші витрати на здійснення забезпеченої заставою вимоги.
Предметом іпотеки є об`єкт незавершеного будівництва, що передається в іпотеку шляхом передачі права оренди земельної ділянки, на якій розташований об`єкт незавершеного будівництва, а саме: нежитлова будівля літ. А-2 супермаркету з гостьовою автостоянкою, загальною площею забудови 2 202, 0 кв. м, що знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Клочківська на розі вул . Херсонської. Земельна ділянка площею 0, 2471 га, на якій розташований об`єкт незавершеного будівництва, знаходиться в оренді у іпотекодавця на підставі договору оренди землі, укладеного з Харківською міською радою та зареєстрованого 16 липня 2007 року за № 140767100075 у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» в Державному реєстрі земель за кадастровим номером НОМЕР_2 та акта приймання-передачі земельної ділянки від 20 липня 2007 року реєстр. № 520. Цільове призначення землі - для будівництва супермаркету з гостьовою автостоянкою та для подальшої експлуатації цього об`єкта.
Приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Анохіною В. М. зареєстрована заборона на відчуження нерухомого майна: незавершене будівництво нежитлової будівлі літ. А-2 на розі АДРЕСА_2 .
Приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Анохіною В. М. зареєстрований іпотечний договір на незавершене будівництво нежитлової будівлі літ. А-2 на розі АДРЕСА_2 .
06 листопада 2008 року між Акціонерним комерційним банком «Форум» (іпотекодержатель) та ПП «НВ-Інвест» (іпотекодавець) укладений додатковий договір № 1 до іпотечного договору № 0031/08/12-KLMVI-Іпот.
20 березня 2009 року між Акціонерним комерційним банком «Форум» (іпотекодержатель) та ПП «НВ-Інвест» (іпотекодавець) укладений додатковий договір № 2 до іпотечного договору № 0031/08/12-KLMVI-Іпот.
28 липня 2009 року між Акціонерним комерційним банком «Форум» (іпотекодержатель) та ПП «НВ-Інвест» (іпотекодавець) укладений додатковий договір № 3 до іпотечного договору № 0031/08/12-KLMVI-Іпот.
Відповідно до витягу про державну реєстрацію прав, виданого Комунальним підприємством «Харківське міське бюро технічної інвентаризації», право власності на нежитлові приміщення 1-го поверху № 1-:-16, загальною площею 1 281,4 кв. м, в літ. А-3, що розташовані за адресою: АДРЕСА_2 , зареєстровано за ОСОБА_1 на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя від 27 листопада 2011 року, посвідченого приватним нотаріусом Колядою Т. Г.
Відповідно до витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно, виданого Комунальним підприємством «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» від 09 червня 2010 року, право власності на нежитлові приміщення 2-го поверху № 1-:-5, загальною площею 1 287, 3 кв. м, в літ. А-3 та нежитлових приміщень 3-го поверху № 1-:-12, загальною площею 101, 1 кв. м, в літ. А-3, що розташовані за адресою: АДРЕСА_2 , зареєстровано за ОСОБА_3 на підставі ухвали Київського районного суду м. Харкова від 13 травня 2010 року у справі № 2-4346/10/02 про затвердження мирової угоди від 12 травня 2010 року.
Рішенням Господарського суду Харківської області від 17 квітня 2012 року у справі № 5023/1313/12 стягнуто з ПП «НВ-Інвест» на користь ПАТ «Банк Форум» заборгованість за кредитним договором від 20 березня 2008 року № 0031/08/12-KLMVI у розмірі 19 742 332, 44 грн; витрати з оплати судового збору в розмірі 64 380, 00 грн.
Відповідно до довідки Відділу примусового виконання рішень державної виконавчої служби України від 10 лютого 2015 року № 12-0-35-2804/2.-251/4 на виконанні у Відділі перебуває наказ Господарського суду Харківської області від 03 травня 2012 року № 5023/1313/12 про стягнення з ПП «НВ-Інвест» на користь ПАТ «Банк Форум» заборгованості за кредитним договором від 20 березня 2008 року № 0031/08/12-KLMVI в розмірі 19 742 332, 44 грн; витрат на оплату судового збору в розмір 64 380, 00 грн.
Оцінка аргументів, викладених у касаційній скарзі щодо предмета іпотеки
В оцінці доводів касаційної скарги, законності та обґрунтованості оскаржуваних судових рішень Верховний Суд керується положеннями ЦК України, Закону України «Про іпотеку», змістом умов іпотечного договору.
За змістом частини першої статті 575 ЦК України та статті 1 Закону України 
«Про іпотеку» іпотека як різновид застави, предметом якої є нерухоме 
майно, - це вид забезпечення виконання зобов`язання, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, передбаченому цим Законом.
Відповідно до статті 589 ЦК України, частини першої статті 33 Закону України «Про іпотеку» в разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, установлених статтею 12 цього Закону.
Загальне правило про звернення стягнення на предмет застави (іпотеки) закріплене в статті 590 ЦК України й передбачає можливість такого звернення на підставі рішення суду в примусовому порядку, якщо інше не встановлено договором або законом.
Правове регулювання звернення стягнення на іпотечне майно передбачено Законом України «Про іпотеку», згідно з частиною третьою статті 33 якого звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Відповідно до частини другої статті 5 Закону України «Про іпотеку» (в редакції Закону України від 23 лютого 2006 року № 3480-IV, чинній на момент укладення іпотечного договору) предметом іпотеки також може бути об`єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору.
За статтею 16 Закону України «Про іпотеку» (у редакції Закону України від 15 квітня 2014 року № 1206-VII) передача в іпотеку об`єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об`єкт незавершеного будівництва, об`єктів незавершеного будівництва та майнових прав на них. Обтяження об`єкта незавершеного будівництва іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законодавством порядку. Після завершення будівництва будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира залишається предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору. У разі передачі в іпотеку об`єкта незавершеного будівництва забудовником і звернення стягнення на завершену будівлю (споруду) іпотека не поширюється на ту її частину, яка виділена в натурі і була придбана будь-якою особою (покупцем) на підставі цивільно-правового договору шляхом повної сплати її вартості до моменту прийняття рішення про звернення стягнення, якщо інше не встановлено договором з покупцем. Після звернення стягнення до нового власника завершеної будівлі (споруди) або об`єкта незавершеного будівництва переходять визначені договором права і обов`язки забудовника щодо третіх осіб-покупців.
Оцінюючи доводи касаційної скарги щодо неправильного застосування судами першої та апеляційної інстанцій правил статті 16 Закону України «Про іпотеку», Верховний Суд врахував таке.
Відповідно до частини третьої статті 9 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя: зводити, знищувати або проводити капітальний ремонт будівлі (споруди), розташованої на земельній ділянці, що є предметом іпотеки, чи здійснювати істотні поліпшення цієї земельної ділянки; передавати предмет іпотеки у наступну іпотеку; відчужувати предмет іпотеки; передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування.
За правилами частин першої та другої статті 23 Закону України «Про іпотеку» у разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.
Оцінка аргументів, викладених у касаційній скарзі щодо незалучення належного співвідповідача
Заявники зазначають, що нежитлове приміщення 1-го поверху №1-: -16 на АДРЕСА_2 належить на праві власності Товариству з обмеженою відповідальністю «СІНЕРГІЯ-2005» (далі - ТОВ «СІНЕРГІЯ-2005»). 
Відмовляючи у задоволенні клопотання про залучення до участі у справі ТОВ «СІНЕРГІЯ-2005», апеляційний суд не врахував, що в силу положень частин першої та другої статті 23 Закону України «Про іпотеку» іпотека є дійсною для набувача зазначеного нерухомого майна такою самою мірою, як і для відповідачів, а отже, рішення у цій справі стосується прав та інтересів ТОВ «СІНЕРГІЯ-2005» як нового власника іпотечного майна.
Верховний Суд врахував, що заявники у справі не є представниками ТОВ «СІНЕРГІЯ-2005», не наділені в силу інших вимог закону повноваженнями виступати від імені зазначеної юридичної особи, а тому права та інтереси нового власника іпотечного майна не представлялись під час розгляду справи, ТОВ «СІНЕРГІЯ-2005» позбавлене можливості брати участь у розгляді справи, надавати пояснення, заперечення, заявляти клопотання тощо.
Зважаючи на наведене, Верховний Суд зробив висновок, що рішення у цій справі стосується прав та інтересів особи, яка не брала участі у справі, що є безумовною підставою для скасування оскаржуваних судових рішень із направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до пункту 8 частини першої статті 411 ЦПК України судові рішення підлягають обов`язковому скасуванню з направленням справи на новий розгляд, якщо суд прийняв рішення про права, свободи, інтереси та (або) обов`язки осіб, що не були залучені до участі у справі.
Встановленні порушення судами першої та апеляційної інстанцій норм процесуального права є істотними, мають наслідком обов`язкове скасування судових рішень, а тому Верховний Суд, відповідно до правил частини четвертої статті 401 ЦПК України уповноважений скасувати оскаржувані судові рішення у попередньому судовому засіданні без призначення справи до судового розгляду.
Частиною четвертою статті 10 ЦПК України і статтею 17 Закону України 
«Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» на суд покладено обов`язок під час розгляду справ застосовувати Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України (далі - Конвенція), та практику Європейського суду з прав людини 
(далі - ЄСПЛ) як джерело права. 
ЄСПЛ зазначав, що пункт перший статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (рішення у справі «Проніна проти України», від 18 липня 2006 року № 63566/00, § 23).
Керуючись статтями 400, 401, 411, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу ОСОБА_2 , до якої приєднався ОСОБА_1 , задовольнити частково.
Рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 28 лютого 2017 року та ухвалу Апеляційного суду Харківської області від 08 листопада 2017 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді                                                                                                            С. О. Погрібний

                                                                                                                      А. С. Олійник

                                                                                                                      В. В. Яремко