Постанова                                          
Іменем України
 
13 лютого 2019 року
м. Київ
 
справа № 367/8195/16-ц
провадження № 61-32329 св 18
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Стрільчука В. А.,
суддів: Кузнєцова В. О., Олійник А. С., Погрібного С. О., Усика Г. І. (суддя-доповідач),
 
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1,
відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю «БГМ ЛТД», ОСОБА_2, 
третя особа - Комунальне підприємство «Центр розвитку та інвестицій Васильківського району»,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 - ОСОБА_3 на рішення Апеляційного суду Київської області від 13 липня 2017 року у складі колегії суддів: Мельника Я. С., Волохова Л. А., Матвієнко Ю. О.,
 
ВСТАНОВИВ:
 
Короткий зміст позовних вимог
 
У листопаді 2016 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «БГМ ЛТД» (далі - ТОВ «БГМ ЛТД», товариство), ОСОБА_2, третя особа - Комунальне підприємство «Центр розвитку та інвестицій Васильківського району», про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою, визнання договору купівлі-продажу недійсним та вилучення запису з державного реєстру речових прав та їх обтяжень.
 
На обгрунтування позовних вимог зазначав, що він є власником земельної ділянки площею 0,1000 га, кадастровий номер НОМЕР_1, яка розташована по АДРЕСА_1.
 
17 вересня 2012 року між ним та ТОВ «БГМ ЛТД» укладено договір оренди земельної ділянки № 1709-1, за умовами якого він передав товариству у строкове платне користування зазначену земельну ділянку для здійснення будівництва багатоквартирних житлових будинків з вбудованими приміщеннями комерційного призначення, строком дії до 16 вересня 2014 року.
 
Після закінчення строку дії договору оренди землі, він 17 вересня 2014 року направив ТОВ «БГМ ЛТД» повідомлення з пропозицією про поновлення дії договору на новий строк, однак відповідач не надіслав йому додаткової угоди, а тому договір оренди землі припинив свою дію. 
  
Не зважаючи на відсутність правових підстав для продовження користування належною йому земельною ділянкою, ТОВ «БГМ ЛТД» продовжує будівництво житлового будинку на його земельній ділянці та продаж квартир. Зокрема, 
14 січня 2015 року ТОВ «БГМ ЛТД» уклало з ОСОБА_2 договір купівлі-продажу майнових прав Б-2Ж-69 на квартиру АДРЕСА_2.
 
На неодноразові усні звернення щодо припинення будівництва багатоквартирного будинку на земельній ділянці по АДРЕСА_1, ТОВ «БГМ ЛТД» не реагувало. 26 лютого 2015 року товариство зареєструвало за собою право власності на об'єкт незавершеного будівництва по АДРЕСА_2, АДРЕСА_3, АДРЕСА_4, АДРЕСА_1.
 
Посилаючись на те, що ТОВ «БГМ ЛТД» безпідставно, всупереч його волі продовжує будівництво житлового будинку на належній йому земельній ділянці та здійснює продаж квартир, чим створює йому перешкоди у користуванні належним йому на праві власності майном, просив: зобов'язати ТОВ «БГМ ЛТД» усунути перешкоди у володінні та користуванні земельною ділянкою площею 0,1000 га, кадастровий номер НОМЕР_1, яка розташована по 
АДРЕСА_1, шляхом приведення земельної ділянки у попередній стан; визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав Б-2Ж-69 від 14 січня 2015 року на квартиру АДРЕСА_2; вилучити з Державного реєстру речових прав та їх обтяжень запис за реєстраційним номером об'єкта нерухомого майна 933157132109, номер запису про право власності від 25 травня 2016 року № 14707097.
 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
 
Рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 09 березня 2017 року позов задоволено.
 
Зобов'язано ТОВ «БГМ ЛТД» усунути перешкоди у володінні та користуванні ОСОБА_1 належної йому на праві власності земельною ділянкою площею 0, 1000 грн, яка знаходиться по АДРЕСА_1 шляхом приведення земельної ділянки у попередній стан.
 
Визнано недійсним договір купівлі-продажу майнових прав від 14 січня 
2015 року серії та номер: Б-2Ж-69 на квартиру АДРЕСА_2.
 
Вилучено з Державного реєстру речових прав та їх обтяжень запис за реєстраційним номером об'єкта нерухомого майна 933157132109, номер запису про право власності від 25 травня 2016 року № 14707097. 
 
Вирішено питання про розподіл судових витрат.
 
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що після закінчення строку дії договору оренди землі, ТОВ «БГМ ЛТД» продовжує неправомірно користуватись належною ОСОБА_1 земельною ділянкою та укладає правочини щодо його майна, що призвело до порушення права позивача на вільне користування  належною йому на праві власності земельною ділянкою.
 
Короткий зміст рішення апеляційного суду
 
Рішенням Апеляційного суду Київської області від 13 липня 2017 року апеляційні скарги ТОВ «БГМ ЛТД» та ОСОБА_2 задоволено, рішення Ірпінського міського суду Київської області від 09 березня 2017 року скасовано та ухвалено нове рішення про відмову у задоволенні позову.
 
Рішення апеляційного суду мотивовано тим, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про наявність підстав для задоволення позову, не урахувавши, що пунктом 6.2 договору оренди земельної ділянки від 17 вересня 2012 року сторони передбачили, що після припинення дії договору орендар зберігає право на будівлі (споруди), споруджені на переданій йому для забудови земельній ділянці, а тому ТОВ «БГМ ЛТД» у встановленому законом порядку набуло право власності на спірний будинок та мав право розпоряджатись належним йому нерухомим майном, у тому числі шляхом укладення договору купівлі-продажу майнових прав з ОСОБА_2 Позивач не надав належних та допустимих доказів на підтвердження того, що відповідачі чинять йому перешкоди у користуванні належної йому на праві власності земельною ділянкою.
 
Узагальнені вимоги та доводи касаційної скарги
 
У касаційній скарзі, поданій до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у серпні 2017 року, представник 
ОСОБА_1 - ОСОБА_3, посилаючись на порушення апеляційним судом норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, просив скасувати оскаржуване рішення апеляційного суду та залишити в силі рішення суду першої інстанції.
 
Касаційна скарга мотивована тим, що у порушення вимог статті 15 Закону України «Про оренди землі» договір оренди земельної ділянки від 17 вересня 2012 року не був зареєстрований у встановленому законом порядку, а відтак є неукладеним, наслідком чого є його нікчемність. Апеляційний суд дійшов помилкового висновку те, що ТОВ «БГМ ЛТД» законно набуло право власності на побудований на його земельній ділянці об'єкт нерухомості, оскільки воно не мало законних підстав для користування спірною земельною ділянкою. Помилковими є також посилання апеляційного суду про те, що внаслідок укладення між відповідачами договору купівлі-продажу не порушені його права, оскільки не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі. 
 
Зазначав, що будинок АДРЕСА_2  побудований на чотирьох земельних ділянках, серед яких одна належить йому на праві власності, однак на ній жодних будівель та споруд не побудовано, а лише присвоєна поштова адреса. Крім того, рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 28 вересня 2015 року визнано недійсним рішення Ірпінської міськради від 25 червня 2010 року № 4772-90-V у частині передачі ОСОБА_4 земельної ділянки площею 0,10 га, що розташована за адресою: 
АДРЕСА_2, визнано недійсним державний акт серії НОМЕР_2 на право власності на земельну ділянку загальною площею 0,10 га, кадастровий номер НОМЕР_3, цільове призначення - для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, що розташована за адресою: АДРЕСА_2, виданий ОСОБА_4, з відмітками про відчуження вказаної земельної ділянки ОСОБА_5, ОСОБА_6, 
ТОВ «БГМ ЛТД», та реєстрацію у відділі Держкомзему у м. Ірпені Київської області, а тому на момент укладення оспорюваного договору купівлі-продажу майнових прав, ТОВ «БГМ ЛТД» не мало права власності чи права користування спірною земельною ділянкою. 
 
Відзиви від інших учасників справи не надходили.
 
Рух справи у Верховному Суді
 
Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 21 серпня 2017 року відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою представника ОСОБА_1 - ОСОБА_3 та витребувано справу з суду першої інстанції.
 
15 грудня 2017 року набрав чинності Закон України від 03 жовтня 2017 року  
№ 2147-VIII «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів», за яким судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд (стаття 388 ЦПК України). 
 
01 червня 2018 року справу передано до Верховного Суду.
 
Відповідно до підпункту 4 пункту 1 розділу XIII «Перехідні положення» ЦПК України, у редакції Закону України № 2147-VIII від 03 жовтня 2017 року «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, ЦПК України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів», касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.
 
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії судів першої судової палати касаційного цивільного суду від 26 грудня 2018 року справу призначено до судового розгляду колегією суддів у складі п'яти суддів в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін за наявними у ній матеріалами.
 
Згідно частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
 
Вивчивши матеріали цивільної справи, перевіривши наведені у касаційній скарзі доводи, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню, з наступних підстав.
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
 
Відповідно до витягу з Державного реєстру правочинів земельна ділянка, площею 0, 0100 га, кадастровий номер НОМЕР_1, розташована  по 
АДРЕСА_1, належить на праві приватної власності ОСОБА_7
 
17 вересня 2012 року між ОСОБА_1 та ТОВ «БГМ ЛТД» укладено договір оренди  земельної ділянки № 1709-1, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, площею 0,100 га, кадастровий номер НОМЕР_1, по 
АДРЕСА_1. Метою надання в користування земельної ділянки є здійснення орендарем будівництва багатоквартирних  будинків з вбудованими приміщеннями комерційного призначення згідно затвердженого проекту будівництва. Строк дії договору до 
16 вересня 2014 року.
 
14 січня 2012 року між ТОВ «БГМ ЛТД» та ОСОБА_2 укладеного договір купівлі-продажу майнових прав Б-2Ж-69 на квартиру АДРЕСА_2.
 
17 вересня 2014 року ОСОБА_8 звернувся до ТОВ «БГМ ЛТД» з пропозицією продовження договірних відносин та укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, однак відповіді не отримав. 
 
12 жовтня 2016 року між ОСОБА_1 та приватним підприємством «Компанія Геосфера» укладеного договір № 18-10/16 на виконання інженерно-геодезичних вишукувань. Відповідно до ситуаційного плану земельної ділянки корпус АДРЕСА_2 знаходиться на земельній ділянці з кадастровим номером НОМЕР_1, площею 0, 100 га по АДРЕСА_1.
 
Позиція Верховного Суду та нормативно-правове обгрунтування
 
Відповідно до частини першої статті 3 ЦПК України в 2004 року кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
 
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання (частина перша статті 15 ЦК України).
 
Згідно з частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
 
Відповідно до частини четвертої статті 373 ЦК України власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення.
 
Відповідно до пункту б) частини третьої  статті 152 ЗК України захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав. 
 
Разом з тим відповідно до частини другої цієї статті власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодуванням завданих збитків. 
 
Таким чином положення статті 152 ЗК України гарантують право власника земельної ділянки вимагати усунення порушень його права на землю, у тому числі шляхом відновлення стану земельної ділянки, що існував до порушення. 
 
Згідно частини другої статті 321 ЦК України особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.
 
Відповідно до частини першої  статті 414 ЦК України власник земельної ділянки, наданої для забудови, має право на одержання плати за користування нею.
 
Частиною першою та другою статті 415 ЦК України визначено, що землекористувач має право користуватися земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором. Землекористувач має право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови.
 
Статтею 417 ЦК України передбачено, що у разі припинення права користування земельною ділянкою, на якій була споруджена будівля (споруда), власник земельної ділянки та власник цієї будівлі (споруди) визначають правові наслідки такого припинення. У разі недосягнення домовленості між ними власник земельної ділянки має право вимагати від власника будівлі (споруди) її знесення та приведення земельної ділянки до стану, в якому вона була до надання її у користування.
 
Разом з цим у частині другій статті 417 ЦК України зазначено, що якщо знесення будівлі (споруди), що розміщена на земельній ділянці, заборонено законом (житлові будинки, пам'ятки культурної спадщини тощо) або є недоцільним у зв'язку з явним перевищенням вартості будівлі (споруди) порівняно з вартістю земельної ділянки, суд може з урахуванням підстав припинення права користування земельною ділянкою постановити рішення про викуп власником будівлі (споруди) земельної ділянки, на якій вона розміщена, або про викуп власником земельної ділянки будівлі (споруди), або визначити умови користування земельною ділянкою власником будівлі (споруди) на новий строк.
 
За таких умов правовий режим земельної ділянки та розташованих на ній будівель і споруд може бути визначений такими правовими способами: а) викуп власником будівлі (споруди) земельної ділянки, на якій вона розміщена; б) викуп власником земельної ділянки будівлі (споруди); в) визначення умов користування земельною ділянкою власником будівлі (споруди) на новий строк.
 
ОСОБА_1 обгрунтовував свої вимоги тим, що після припинення дії договору оренди земельної ділянки ТОВ «БГМ ЛТД» продовжує нею користуватися, та укладає договори щодо розпорядження побудованого на ній майна з іншими особами, чим порушує його право власності на належну йому земельну ділянку, у зв'язку з чим просив усунути перешкоди у користуванні його майном, шляхом приведення земельної ділянки у попередній стан та визнати недійсним укладений між відповідачем таОСОБА_2 договір купівлі-продажу майнових прав Б-2Ж-69 на квартиру АДРЕСА_2.
 
Аналіз наведених вище норм матеріального права, а також обставин передачі позивачем в користування відповідача належної йому земельної ділянки, мети її використання та обгрунтувань заявленого ОСОБА_8 позову, дають підстави для висновку, що власник земельної ділянки, наданої ним для забудови, має право на одержання плати за користування нею. Передача власником земельної ділянки в користування відповідача для забудови багатоквартирного житлового будинку з комерційними приміщеннями, не породжує у нього права власності на розташовані на ній житлові будівлі, які належать забудовнику, і не надає підстав для знесення розташованих на ній житлових будинків. 
 
Передаючи у користування ТОВ «БГМ ЛТД» належну йому земельну ділянку з метою будівництва багатоквартирних житлових будинків з вбудованими приміщеннями комерційного призначення, позивач мав усвідомлювати і передбачати наслідки укладення такого договору, зокрема унеможливлення  знесення побудованих на ній житлових будинків.

Фактично між сторонами існує невирішене в установленому законодавством порядку питання про право платного користування ТОВ «БГМ ЛТД» земельною ділянкою, що належить на праві власності ОСОБА_1, а тому зазначений спір не підлягає вирішенню у обраний позивачем спосіб.
 
Зважаючи на викладене, апеляційний суд дійшов правильного висновку про відсутність підстав для задоволення позову ОСОБА_8 про усунення перешкод у користуванні земельної ділянки шляхом приведення її у попередній стан, наслідком чого є знесення житлового будинку. 
 
Законним та обгрунтованим є також висновок апеляційного суду про відсутність підстав для визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав, укладеного між ТОВ «БГМ ЛТД» та ОСОБА_2, оскільки ОСОБА_8 не є стороною цього договору, і його укладенням не порушуються його права.
 
Оцінка доводів касаційної скарги
 
Посилання ОСОБА_1 про те, що договір оренди земельної ділянки слід вважати неукладеним, наслідком чого є його нікчемність, з посиланням на те, що він не був зареєстрований у встановленому законом порядку, є безпідставними, з огляду на наступне. 
 
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
 
Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
 
Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України).
 
Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов'язки за договором, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) породжує правовідносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.
За таких обставин відсутні підстави вважати договір оренди земельної ділянки неукладеним, оскільки сторони досягли згоди щодо усіх істотних умов, про що не заперечував і сам позивач, який після закінчення строку дії цього договору мав намір продовжити з ТОВ «БГМ ЛТД» договірні правовідносини шляхом укладення договору оренди на новий строк. Не проведення ТОВ «БГМ ЛТД» державної реєстрації, як то передбачено вимогами чинного законодавства, свідчить про те, що договір не набрав чинності, однак не дає підстави для висновку вважати його неукладеним.
 
Крім того, ОСОБА_1 не заявляв таких позовних вимог при зверненні до суду першої інстанції, а тому касаційний суд перевіряє законність та обгрунтованість рішень судів попередніх інстанцій в межах заявлених позовних вимог в суді першої інстанції.
 
Посилання на те, що будинок АДРЕСА_2 побудований на чотирьох земельних ділянках, серед яких одна належить йому на праві власності, однак на ній жодних будівель та споруд не побудовано, а тільки присвоєна поштова адреса, Верховний Суд вважає неспроможними, оскільки відповідно до ситуаційного плану земельної ділянки корпус АДРЕСА_2 знаходиться на земельній ділянці з кадастровим номером НОМЕР_1, площею 
0, 100 га по АДРЕСА_1.
 
При цьому апеляційний суд обгрунтовано не прийняв до уваги рішення Ірпінського міського суду Київської області від 28 вересня 2015 року, оскільки вказане судове рішення, крім іншого, стосувалось іншої земельної ділянки, кадастровий номер НОМЕР_3.
 
Інші доводи касаційної скарги не впливають на правильність оскаржуваного судового рішення, зводяться до переоцінки доказів, що знаходиться поза межами повноважень Верховного Суду.
 
Висновки Верховного Суду за результатами касаційного розгляду
 
Ураховуючи наведене, Верховний Суд дійшов висновку, що апеляційний суд, правильно встановив обставини справи та застосував норми матеріального і процесуального права, повно і всебічно дослідив наявні у справі докази, надав їм належну оцінку відповідно до вимог статей 57-60, 212 ЦПК України 2004 року, та дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення позову.
 
Відповідно до частини першої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального іпроцесуального права.
 
Керуючись статтями 400, 410, 415, 416, ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.
 
Рішення Апеляційного суду Київської області від 13 липня 2017 року залишити без змін.
 
Постанова є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                            В. А. Стрільчук

Судді:                                                                                     В. О. Кузнєцов

А. С. Олійник

С. О. Погрібний

Г. І. Усик