ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 квітня 2019 року 
м. Київ

Справа №  927/430/17 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Сухового В.Г.
за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.
учасники справи:
позивач - Товариство з додатковою відповідальністю "Коростенський завод шляхових машин "Жовтнева Кузня"
представник позивача  - не з'явився
відповідач -Приватне підприємство "ПДП Три"
представник відповідача  - Сергієнко Н.А.
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Приватного підприємства "ПДП Три"
на постанову Північного апеляційного господарського суду у складі Агрикової О.В. - головуючого, Михальської Ю.Б., Чорногуза М.Г. від 20 лютого 2019 року

Історія справи
Обставини справи, встановлені судами
1. За державним актом на право постійного користування землею  від 15.01.1997 серія ЖТ №27000025 ПАТ "Коростенський завод шляхових машин "Жовтнева кузня" користувалося земельною ділянкою загальною площею 14,9177 га у м. Коростень по вул. Жовтнева, 1, яка складалась із двох земельних ділянок площею 12,2972 га та  площею 2,6206 га.
2. 08.07.2010 між Публічним акціонерним товариством "Коростенський завод шляхових машин "Жовтнева кузня" (ПАТ "КЗШМ "Жовтнева кузня", орендодавець, позивач) та Приватним підприємством "ПДП Три" (ПП "ПДП Три", орендар, відповідач) укладено договір оренди №ЖК-08/07 технічної площадки з залізничними коліями та складськими приміщеннями, розташованої на земельній ділянці площею 1,8582 га, якою користується позивач на підставі державного акту від 15.01.1997 серія ЖТ №27000025. Строк договору - 5 років, орендна плата - 8   000 грн. на місяць, яка починає нараховуватись з 01.11.2010 (додаткова угода від 01.11.2010) та може бути переглянута за взаємною згодою сторін не частіше ніж раз на рік (пункт 4.4 договору).
3. 21.07.2014 між сторонами укладено додаткову угоду до договору від 08.07.2010, якою встановлено строк дії договору оренди 10 років (до 31.10.2020), а також погоджено нову редакцію пункту 4.4 договору -  передбачено з 31.10.2015 щорічний перегляд (індексацію) розміру орендної плати. У випадку порушення умов договору щодо перегляду ціни орендної плати та індексації, орендодавець має право в односторонньому порядку достроково розірвати даний договір оренди (пункт 11.13 договору).
4. 07.02.2017 одна із переданих позивачу в постійне користування земельних ділянок площею 12,2972 га (кадастровий номер 1810700000:01:012:0108) була придбана останнім у Коростенської міської ради за договором купівлі-продажу, до складу якої увійшла і земельна ділянка, на якій розташована орендована відповідачем технічна площадка. 
5. Листом від 13.02.2017 за №13 позивач повідомив відповідача про необхідність збільшення з 01.03.2017 розміру орендної плати за договором, встановивши її в розмірі 690 000 грн. та надіслав проект відповідно додаткової угоди.
6. Відповідач в листах від 01.03.2017, від 14.03.2017 та від 20.04.2017 відмовився від внесення запропонованих позивачем змін у договір оренди, одночасно наголосивши на відсутності обґрунтування підвищення розміру орендної плати, можливість розгляду пропозиції позивача про коригування її розміру на індекс інфляції та наголосив на можливості внесення змін до договору, в тому числі щодо розміру орендної плати, тільки за взаємною згодою сторін.
7. Позивач у листах від 03.03.2017  №03/03 та від 05.04.2017 повідомив відповідача про розірвання з 01.03.2017 договору оренди у зв'язку з відмовою останнього від зміни договору в частині збільшення розміру орендної плати.
Короткий зміст позовних вимог
8. У квітні 2017 року ПАТ "КЗШМ "Жовтнева кузня" звернулося з позовом до ПП   "ПДП Три" про розірвання договору оренди від 08.07.2010 №ЖК-08/07
9. Позовна заява з посиланням на статті 651, 778 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) обґрунтована істотними порушеннями відповідачем умов договору, які полягають у (1) відмові від перегляду розміру орендної плати, (2) здійсненні самовільного будівництва на орендованому об'єкті капітальної споруди та колодязю, що свідчить про використання об'єкта оренди всупереч умовам договору та може призвести до притягнення позивача до відповідальності за порушення у сфері містобудівної діяльності.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
10. Рішенням Господарського суду Чернігівської області від 26 лютого 2018 року у позові відмовлено повністю.
11. Проаналізувавши умови договору оренди, у тому числі додаткової угоди до нього від 21.07.2014, суд встановив, що сторони не визначили конкретного механізму перегляду розміру орендної плати (хто має ініціювати перегляд ціни, який порядок дій сторін, які права та обов'язки у них при цьому виникають). Пунктом 4.4 договору в новій редакції передбачено лише дату з якої розмір орендної плати має бути переглянутий та встановлено періодичність такого перегляду. При цьому за іншими умовами договору (пункт 11.5) внесення змін у договір, у тому числі щодо розміру орендної плати, можливе тільки за погодженням обох сторін, правом на зміну в односторонньому порядку ціни договору позивач не наділений. При цьому позивач не надав відповідачу належного обґрунтування запропонованого розміру орендної плати, що зросла більше ніж у 86 разів порівняно до погодженої сторонами.
12 Отже, посилаючись в якості підстави для одностороннього розірвання договору на статтю 651 ЦК України, позивач не довів наявності істотного порушення відповідачем умов договору, а також розміру завданої таким порушенням шкоди, який не дозволяє позивачу, як потерпілій стороні, отримати очікуване при укладені договору.
13. Позивач також не довів використання відповідачем об'єкта оренди не за призначенням. Виходячи з умов договору, відповідач міг на власний розсуд обладнати об'єкт оренди та упорядкувати прилеглу до нього територію. Розміщення відповідачем на орендованій території тимчасової споруди для персоналу, яка може бути демонтована без шкоди для майна позивача, не свідчить про порушення умов договору. Те ж саме стосується і колодязних кілець, облаштованих відповідачем з метою пожежної безпеки. Таким чином, немає підстав для розірвання договору і за статтею 783 ЦК України. 
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
14. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 20 лютого 2019 року рішення суду першої інстанції скасовано. Прийнято нове рішення, яким позов задоволений повністю, розірвано договір оренди від 08.07.2010 № ЖК-08/07.   
15. Постанова мотивована тим, що додатковою угодою від 21.07.2014 сторони погодили, що у випадку порушення умов договору щодо перегляду ціни орендної плати та індексації саме позивач має право в односторонньому порядку достроково розірвати договір оренди. При цьому істотність порушення договору в розумінні статті 651 ЦК України визначається за об'єктивними ознаками та обставинами, що вказують на значну міру позбавлення того на що особа розраховувала при укладенні договору. Відмова відповідача від укладення додаткової угоди до договору щодо збільшення розміру орендної плати свідчить про допущення ним істотного порушення умов договору оренди, оскільки позивач у цьому випадку позбавляється можливості отримати очікуваний           прибуток, а отже є підстави для розірвання договору згідно з частиною 2 статті 651 ЦК України. 
16. Здійснення же відповідачем забудови орендованого майна шляхом розміщення тимчасової будівлі та колодязю кваліфіковано судом апеляційної інстанції як порушення вимог частини 3 статті 773 та частини 1 статті 778 ЦК України, а саме зміну стану орендованої речі та поліпшення майна без згоди орендодавця, що є додатковою підставою для розірвання договору.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
17. Не погоджуючись із постановою суду апеляційної інстанції, відповідач подав касаційну скаргу, в якій просить її скасувати, рішення суду першої інстанції залишити в силі.
Аргументи учасників справи
Доводи відповідача, який подав касаційну скаргу (узагальнено)
18. Умови договору оренди (у т.ч. погоджені в додатковій угоді від 21.07.2014) не містили ніяких конкретних обов'язків орендаря щодо перегляду орендної плати, тобто не встановлювали безумовного обов'язку акцептувати відповідну пропозицію позивача. При цьому вимога позивача про підвищення орендної плати в 86 разів не містила жодного економічного обґрунтування, а умови договору та чинне законодавство передбачають можливість зміни умов договору тільки за взаємною згодою сторін. Отже, відмова відповідача від збільшення орендної плати не є порушенням умов договору та не може бути підставою для його одностороннього розірвання відповідно до статті 651 ЦК України.
19. Умовами договору оренди було передбачено право відповідача обладнати об'єкт оренди на свій розсуд, упорядкувати прилеглу територію, а тому влаштування на території тимчасової споруди, яку можливо демонтувати без пошкодження земельної ділянки, та колодязю є саме реалізацією відповідачем своїх прав за договором. Відсутність же згоди орендодавця на зміну стану орендованого майна та на його поліпшення не визначені законодавством в якості підстави для одностороннього розірвання договору. 
20. Справу було переглянуто неповноважним складом апеляційного господарського суду внаслідок залишення заяви відповідача про відвід колегії суддів без розгляду замість того, щоб розглянути заяву по суті та у разі відмови в її задоволенні передати заяву на розгляд іншого судді, що прямо передбачено статтею 39 ГПК України.

Позиція Верховного Суду
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої й апеляційної інстанцій
21. Верховний Суд констатує, що причиною виникнення між сторонами спору з приводу виконання договору оренди є різне тлумачення пунктів 4.4, 11.13 договору в редакції додаткової угоди від 21.07.2014 стосовно передумов для набуття позивачем права одностороннього розірвання договору з підстав порушення його умов відповідачем. 
22. Так, відповідач, з яким погодився суд першої інстанції, вважає, що в додатковій угоді від 21.07.2014 встановлена лише періодичність перегляду ціни орендної плати (щорічно), проте умови договору оренди не встановлюють самого механізму перегляду орендної плати, не містять ніяких конкретних обов'язків орендаря щодо такого перегляду, у тому числі обов'язку погодитись із запропонованим орендодавцем розміром орендної плати, що унеможливлює встановлення факту порушення умов договору як підстави для одностороннього розірвання договору відповідно до його пункту 11.13.
23. У свою чергу позивач, позицію якого підтримав суд апеляційної інстанції, по-іншому тлумачить пункт 11.13 договору як такий, що визначає відмову відповідача від внесення запропонованих позивачем змін до договору в частині розміру орендної плати як безумовне істотне порушення умов договору оренди в частині перегляду його ціни, що у свою чергу надає позивачу право одностороннього розірвання договору згідно з частиною 2 статті 651 ЦК України.
24. Відповідно до частини першої статті 637 ЦК України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 ЦК України. У частинах третій та четвертій статті 213 ЦК України визначаються загальні способи, що застосовуватимуться при тлумаченні, які втілюються в трьох рівнях тлумачення.
25. Перший рівень тлумачення здійснюється за допомогою однакових для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значення термінів.
26. Другим рівнем тлумачення (у разі, якщо за першого підходу не вдалося витлумачити зміст правочину) є порівняння різних частин правочину як між собою, так і зі змістом правочину в цілому, а також з намірами сторін, які вони виражали при вчиненні правочину, а також з чого вони виходили при його виконанні.
27. Третім рівнем тлумачення (при без результативності перших двох) є врахування: (а) мети правочину, (б) змісту попередніх переговорів, (в) усталеної практики відносин між сторонами (якщо сторони перебували раніш в правовідносинах між собою), (г) звичаїв ділового обороту; (ґ) подальшої поведінки сторін; (д) тексту типового договору; (е) інших обставин, що мають істотне значення.
28. Таким чином, тлумаченню підлягає зміст правочину або його частина за правилами, встановленими статтею 213 ЦК України.
29. Зі змісту статті 651 ЦК України вбачається, що договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін не лише у разі істотного порушення договору другою стороною, але й в інших випадках, встановлених договором.  
30. Умовами пункту 11.13 договору оренди передбачено право орендодавця вимагати дострокового розірвання договору у випадку порушення його умов щодо перегляду ціни орендної плати та індексації. У той же час ні вказаний пункт договору, ні інші його умови не містять конкретного порядку перегляду ціни договору, не встановлюють алгоритм дій сторін при такому перегляді, їх взаємні права та обов'язки тощо. 
31. Зазначене не дозволяє однозначно визначити зміст умови пункту 11.13 договору щодо перегляду ціни договору та, відповідно, констатувати, які саме дії (бездіяльність) орендаря породжують виникнення у орендодавця права одностороннього розірвання договору. Одночасно положеннями пунктів 11.5, 11.9 договору встановлено, що якщо інше прямо не встановлено договором або чинним законодавством України, як внесення змін до договору, так і його розірвання можливе тільки за взаємною домовленістю сторін.
32. Отже, за відсутності прямо визначених договором оренди конкретних порушень з боку орендаря при перегляді ціни орендної плати, як підстави для одностороннього розірвання договору оренди за ініціативи орендодавця, діє загальне правило, передбачене частиною 1 статті 651 ЦК України та пунктом 11.5 договору щодо можливості внесення змін до договору оренди (у т.ч. в частині розміру орендної плати) тільки за взаємною згодою сторін. 
33. У зв'язку з чим сама по собі незгода відповідача з пропозицією позивача щодо збільшення розміру орендної плати не є порушенням умов договору оренди та, відповідно, не може бути підставою для його розірвання за ініціативою орендодавця з посиланням на частину 2 статті 651 ЦК України. За таких обставин висновок суду апеляційної інстанції в пункті 15 Постанови є помилковими, а доводи касаційної скарги в пункті 18 Постанови та аналогічні висновки суду першої інстанції в пунктах 11, 12 Постанови Верховним Судом визнаються обґрунтованими.
34. В якості доповнення до викладеного Верховний Суд вважає за необхідне звернутися до власної правової позиції у постанові від 02.05.2018 у справі №   910/16011/17 відповідно до якої у разі, коли загальні правила не дають можливості визначити справжній зміст відповідної умови договору (у даному випадку - пункту 11.13), потрібно застосовувати тлумачення contra proferentem.
35. Contra proferentem (лат. verba chartarum fortius accipiuntur contra proferentem - слова договору повинні тлумачитися проти того, хто їх написав). Особа, яка включила ту або іншу умову в договір, повинна нести ризик, пов'язаний з неясністю такої умови. Це правило застосовується не тільки в тому випадку, коли сторона самостійно розробила відповідну умову, але й тоді, коли сторона скористалася стандартною умовою, що була розроблена третьою особою. Це правило підлягає застосуванню не тільки щодо умов, які "не були індивідуально узгоджені" (no individually negotiated), але також щодо умов, які хоча і були індивідуально узгоджені, проте були включені в договір "під переважним впливом однієї зі сторін" (under the dominant influence of the party).
36. Європейський суд з прав людини зауважує, що національні суди мають вибирати способи такого тлумачення, які зазвичай можуть включати акти законодавства, відповідну практику, наукові дослідження тощо (рішення Воловік проти України від 06.12.2007).
37. За поясненнями відповідача, не спростованими позивачем, спірний пункт 11.13 був включений у договір оренди за ініціативою позивача, який з огляду на принцип contra proferentem і повинен нести ризик, пов'язаний з неясністю такої умови.
38. Що стосується посилань позивача в якості другої підстави для розірвання договору на положення статті 783 ЦК України, використання об'єкта оренди всупереч умовам договору та здійснення поліпшення орендованого майна без згоди орендодавця, то Верховний Суд погоджується з висновками суду першої інстанції в пункті 13 Постанови та з доводами касаційної скарги в пункті 19 Постанови, якими повністю спростовуються висновки суду апеляційної інстанції в пункті 16 Постанови. У даному випадку позивачем не доведено використання відповідачем об'єкта оренди всупереч договору, а здійснення поліпшення орендованого майна без згоди орендодавця відповідно до статті 778 ЦК України впливає лише на можливість отримання орендарем відшкодування їх вартості, проте не може бути самостійною підставою для розірвання договору оренди.
39. Доводи касаційної скарги в пункті 20 Постанови не знайшли свого підтвердження. Верховний Суд констатує дотримання вимог частини 3 статті 38 та статті 207 ГПК України при вирішенні судом апеляційної інстанції заяви відповідача про відвід колегії суддів. Проте у зв'язку з допущеним неправильним застосуванням норм матеріального права вказане не впливає на висновок про незаконність постанови суду апеляційної інстанції щодо вирішення спору по суті.  
Висновки за результатом розгляду касаційної скарги.
40. Враховуючи вищенаведене та межі перегляду справи судом касаційної інстанції, Верховний Суд вважає за необхідне застосувати повноваження, передбачені статтею 312 ГПК України, скасувати постанову суду апеляційної інстанції як таку, що прийнята з неправильним застосуванням норм матеріального права, а законне та обґрунтоване рішення суду першої інстанції залишити в силі. У зв'язку з чим касаційна скарга підлягає задоволенню.
Щодо судових витрат
41. Відповідно до вимог статей 129, 315 ГПК України внаслідок задоволення касаційної скарги витрати відповідача зі сплати судового збору за подання касаційної скарги підлягають відшкодуванню за рахунок позивача.
Керуючись статтями 129, 300, 301, 304, 306, 308, 312, 314, 315, 317 ГПК України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :
1. Касаційну скаргу підприємства "ПДП Три" задовольнити.
2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 20 лютого 2019 року у справі №927/430/17 скасувати.
3. Рішення Господарського суду Чернігівської області від 26 лютого 2018 року у справі №927/430/17 залишити в силі.
4. Стягнути з Товариства з додатковою відповідальністю "Коростенський завод шляхових машин "Жовтнева Кузня" (11500, Житомирська обл., м. Коростень, вул.   С.Кемського, 1; ідентифікаційний код 00240075) на користь Приватного підприємства "ПДП Три" (17100, м. Чернігівська обл., м. Носівка, вул. Ройченко, 13; ідентифікаційний код 34593982) 3 200 грн. витрат по сплаті судового збору за подання касаційної скарги.
5. Доручити Господарському суду Чернігівської області видати наказ.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                                      Міщенко І.С.
Судді                                                                                                            Берднік І.С.
                                                                                                              Суховий В.Г.