ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 лютого 2019 року 

м. Київ
Справа №  916/2303/17 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Пількова К. М.,
секретар судового засідання - Овчарик В. М.,
за участю представників:
позивача - не з'явилися,
відповідача - не з'явилися,
розглянув касаційну скаргу Фірми "Київ" у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю (ЛТД) на рішення Господарського суду Одеської області від 04.07.2018 (суддя Желєзна С. П.) та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 21.11.2018 (головуючий - Савицький Я. Ф., судді: Колоколов С. І., Принцевська Н. М.) у справі
за позовом Новодофінівської сільської ради Лиманського району Одеської області
до Фірми "Київ" у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю (ЛТД)
про внесення змін до договору оренди земельної ділянки
Короткий зміст і підстави позовних вимог
1. У вересні 2017 року Новодофінівська сільська рада Лиманського району Одеської області (далі - Новодофінівська сільська рада, Сільрада, Орендодавець) звернулася до Господарського суду Одеської області з позовом до Фірми "Київ" у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю (ЛТД) (далі - Фірма "Київ", Фірма, Орендар) про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 21.11.2005 (далі - договір оренди від 21.11.2005), укладеного між сторонами та зареєстрованого 22.11.2005 у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі за №040552400005, шляхом викладення пункту 6 цього договору у новій редакції: "Орендна плата вноситься орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок Новодофінівської сільської ради в розмірі 8,98 грн. за 1кв.м. за рік. Термін внесення орендної плати - щомісяця до 20 числа наступного місяця.", з посиланням на статті 632, 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статтю 188 Господарського кодексу України (далі - ГК України) та статті 21, 30 Закону України "Про оренду землі".
2. Позовна заява обґрунтовується необхідністю внесення змін до договору оренди від 21.11.2005 в частині визначення розміру орендної плати з урахуванням індексів інфляції за період з грудня 2005 року по липень 2017 року, оскільки за весь час дії цього договору вказана у його пункті 6 орендна плата (2 грн. за 1кв.м.) жодного разу не переглядалася, тоді як чинним законодавством і пунктом 7 договору оренди від 21.11.2005 передбачено перегляд її розміру в разі індексації.
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
3. Рішенням Господарського суду Одеської області від 04.07.2018, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 21.11.2018, позов задоволено повністю. 
4. Рішення та постанова мотивовані положеннями статей 15, 16, 632, 651, 792 ЦК України, статей 20, 188 ГК України, статей 13, 15, 21, 23, 30 Закону України "Про оренду землі" та статей 74, 86, 269 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), з урахуванням яких суди дійшли висновку про обґрунтованість позовних вимог з огляду на те, що сплата відповідачем на користь позивача орендної плати за користування земельною діяльною комунальної власності без урахування індексів інфляції в період з грудня 2005 року по липень 2017 року порушує права Орендодавця на отримання орендної плати, розрахованої з урахуванням вимог Закону України "Про оренду землі", тому Сільрада вправі вимагати від Орендаря приведення умов договору оренди від 21.11.2005 в частині визначення розміру орендної плати, яка є істотною умовою договору, у відповідність до приписів чинного законодавства.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
5. Не погодившись з рішенням місцевого суду та постановою апеляційної інстанції, Фірма "Київ" звернулася з касаційною скаргою, у якій просить зазначені судові акти скасувати та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог повністю.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
6. В обґрунтування своєї правової позиції скаржник посилається на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права, а саме статті 289 Податкового кодексу України (далі - ПК України) та статей 15, 21 Закону України "Про оренду землі", наголошуючи на тому, що у питанні індексації орендної плати договір оренди від 21.11.2005 має перевагу перед нормою частини 3 статті 21 Закону України "Про оренду землі", в той час як за змістом пункту 7 цього договору орендна плата переглядається саме з урахуванням індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а не індексу інфляції. 
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
7. Позивач у відзиві на касаційну скаргу просить залишити її без задоволення з мотивів, викладених у оскаржуваних судових рішеннях.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
8. 21.11.2005 між Новодофінівською сільською радою та Фірмою "Київ" укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами пункту 1 якого Сільрада на підставі рішення №319 від 11.10.2005 надає, а Фірма приймає у строкове платне користування земельну ділянку під розміщення протизсувних та берегоукріплювальних споруд, яка знаходиться на території Новодофінівської сільської ради в селі Нова Дофінівка по вул. Морській, 25. Вказаний договір 22.11.2005 зареєстрований у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі за №040552400005.
9. Відповідно до пункту 2 договору оренди від 21.11.2005 в оренду передається земельна ділянка площею 2,800га інших земель без рослинного покриву. Згідно реєстраційної картки земельної ділянки серії АББ №908272, виданої Дочірнім підприємством акціонерного товариства закритого типу "Інзернопродукт" "Інагро" від 04.11.2005, кадастровий номер земельної ділянки 5122783900020010423.
10. Згідно з пунктом 5 договору оренди від 21.11.2005 його укладено на 49 років. Після закінчення строку дії договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше, ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору письмово повідомити Орендодавця про намір продовжити його дію.
11. У пункті 6 договору оренди від 21.11.2005 сторони погодили, що орендна плата вноситься Орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок Новодофінівської сільської ради у розмірі 2 грн. за 1кв.м. за рік. Термін внесення орендної плати - щомісяця до 20 числа наступного місяця. 
12. Пунктом 7 договору оренди від 21.11.2005 передбачено, що орендна плата справляється також і у випадках, якщо Орендар з поважних причин тимчасово не використовує земельну ділянку. Розмір орендної плати переглядається у випадках індексації в установленому законом порядку, збільшення розмірів ставки земельного податку, зміни умов господарювання, передбачених договором, погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документально, невиконання Орендодавцем обов'язку із повідомленням Орендаря про права третіх осіб на орендовану земельну ділянку, або в інших випадках передбачених законодавчими актами України.
13. Згідно з пунктами 27, 34 договору оренди від 21.11.2005 зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку. Сторони домовились, що у разі недосягнення зміни щодо умов договору або інших суперечок, що виникають із цього договору, спір вирішуватиметься у судовому порядку.
14. 21.11.2005 сторонами було складено та підписано акт приймання-передачі земельної ділянки площею 2,8га під розміщення протизсувних та берегоукріплювальних споруд, яка знаходиться на території Новодофінівської сільської ради в селі Нова Дофінівка по вул. Морській, 25.
15. 01.03.2013 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно було внесено запис про державну реєстрацію права власності Новодофінівської сільської ради на земельну ділянку площею 2,8га, кадастровий номер 5122783900020010423, що підтверджується відомостями з інформаційної довідки №96888317 від 11.09.2017.
16. Рішенням Господарського суду Одеської області від 21.10.2016 у справі №916/2314/16, залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 06.12.2016 та постановою Вищого господарського суду України від 15.03.2017, відмовлено у задоволенні позову Фірми "Київ" до Новодофінівської сільської ради про внесення змін до пункту 2 договору оренди земельної ділянки від 21.11.2015 в частині зміни площі земельної ділянки з 2,800га на 1,000га.
17. 25.05.2017 та 20.07.2017 Новодофінівська сільська рада зверталася до Фірми "Київ" з листом-пропозицією №02-18/22 внести зміни до пункту 6 договору оренди від 21.11.2005 шляхом викладення його в наступній редакції: "Орендна плата вноситься орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок Новодофінівської сільської ради в розмірі 8,62 грн. за 1кв.м. за рік. Термін внесення орендної плати - щомісяця до 20 числа наступного місяця", однак зазначена пропозиція була залишена відповідачем без відповіді та задоволення.
Позиція Верховного Суду
18. Заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, подані заперечення, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу необхідно залишити без задоволення з таких підстав.
19. Згідно зі статтею 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка.   Плата за землю справляється відповідно до закону.
20. Плата за землю - обов'язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 ПК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).
21. Земельним податком є обов'язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів, а орендною платою за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов'язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункти 14.1.72, 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України у вказаній редакції).
22. З наведеного вбачається, що чинним законодавством розмежовано поняття "земельний податок" і "орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності".
23. Згідно з частинами 1, 2 статті 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.
24. Відповідно до частини 3 статті 762 ЦК України договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.
25. Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
26. Відповідно до абзацу 4 частини 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на час звернення з позовом) істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату
27. Згідно з частинами 1-3 статті 21 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на час звернення з позовом) орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до ПК України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
28. Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" визначено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
29. Враховуючи положення чинного законодавства в сфері оренди землі, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про наявність правових підстав для внесення змін до договору оренди від 21.11.2005 в частині розміру орендної плати з урахуванням її індексації, оскільки це передбачено умовами пункту 7 цього договору оренди, а також з висновком судів про те, що сплата відповідачем на користь позивача орендної плати за користування земельною діяльною комунальної власності без урахування індексів інфляції протягом досить тривалого періоду (з грудня 2005 року по липень 2017 року) істотно порушує права орендаря на отримання орендної плати, розрахованої з урахуванням вимог статей 15, 21 Закону України "Про оренду землі".
30. Верховний Суд зауважує, що пункт 6 договору оренди від 21.11.2005 не містить застережень щодо можливості внесення орендної плати без урахування індексу інфляції, тоді як пункт 7 цього договору прямо зазначає про перегляд її розміру в разі індексації.
31. Колегія суддів вважає, що апеляційним судом правомірно відхилено передчасні посилання скаржника в обґрунтування своїх заперечень на статтю 289 ПК України (набрав чинності вже після укладення договору оренди від 21.11.2005) в обґрунтування доводів щодо незастосування індексу інфляції до орендної плати, оскільки вказаною статтею врегульовано порядок індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки, в зв'язку з чим індексація орендної плати з урахуванням статті 289 ПК України передбачена у випадках, коли для визначення розміру орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельної ділянки, натомість у договорі оренди від 21.11.2005 орендну плату встановлено у сумі 2 грн. за 1кв.м. за рік.
32. Крім того, зазначені доводи відповідача ґрунтуються передусім на помилковому ототожненні індексації розміру орендної плати за землю та індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки, оскільки визначення останньої передує укладенню договору оренди землі. Адже нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.
33. Відповідно до частини   1 статті   15 Закону України "Про оцінку земель" підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.
34. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5- 7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не     рідше ніж один раз на 5- 7 років, а несільськогосподарського призначення - не     рідше ніж один раз на 7- 10 років (стаття 18 Закону України "Про оцінку земель").
35. Наведеним спростовується твердження скаржника про те, що за змістом пункту 7 договору оренди від 21.11.2005 орендна плата переглядається саме з урахуванням індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а не індексу інфляції.
36.      Разом з тим Верховний Суд погоджується з викладеними у відзиві на касаційну скаргу доводами позивача, обґрунтованість та відповідність яких чинному законодавству і фактичним обставинам справи підтверджується висновками судів попередніх інстанцій.
37. Отже, суди першої та апеляційної інстанцій, дослідивши зібрані у справі докази в їх сукупності, зважаючи на доведеність порушення прав позивача як власника землі та орендодавця, дійшли правильного висновку щодо наявності достатні правових підстав для підвищення розміру орендної плати з урахуванням її індексації упродовж 2005-2017рр. шляхом внесення відповідних змін до договору оренди від 21.11.2005.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги 
38. Відповідно до частин 1, 2, 4, 5 статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
39. Надаючи правову кваліфікацію доказам, які надані сторонами з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог і заперечень проти них, місцевий та апеляційний господарські суди дійшли вірного висновку про обґрунтованість позовних вимог, як наслідок, оскаржувані рішення та постанову ухвалено з правильним застосуванням норм матеріального та процесуального права.
40. Враховуючи межі перегляду справи в касаційній інстанції, передбачені статтею 300 ГПК України колегія суддів вважає, що доводи, викладені у касаційній скарзі не знайшли свого підтвердження під час касаційного провадження, не спростовують висновки судів попередніх інстанцій щодо задоволення позову, у зв'язку з чим підстави для задоволення касаційної скарги і скасування оскаржуваних рішення і постанови відсутні.
Щодо судових витрат
41. Судовий збір за подання касаційної скарги в порядку статті 129 ГПК України покладається на скаржника.
Враховуючи викладене та керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу Фірми "Київ" у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю (ЛТД) залишити без задоволення. 
Рішення Господарського суду Одеської області від 04.07.2018 та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 21.11.2018 у справі №916/2303/17 залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя                                                                                Ю.Я. Чумак

Судді                                                                                                      Т.Б.   Дроботова

                                                                                                               К.М. Пільков