П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ
12 квітня 2019 року
м. Київ
справа № 312/92/18
провадження № 61-47825 св 18 
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: Сімоненко В.М. (суддя-доповідач), Лесько А. О., Мартєва С. Ю., 
учасники справи:
позивач - Приватне акціонерне товариство «Агрофірма «Гюнівська»,
відповідач - ОСОБА_4, 
третя особа - Великобілозерська районна державна адміністрація Запорізької області, 
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу Приватного акціонерного товариства «Агрофірма «Гюнівська» на постанову Запорізького апеляційного суду від 30 жовтня                     2018 року в складі колегії суддів: Полякова О. З., Крилової О. В. Кухаря С. В.,
ВСТАНОВИВ:
1.   Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У квітні 2018 року ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська» звернулось до суду з позовом, в якому просило суд визнати договір оренди землі б/н від 20 січня 2014 року, укладений між ним та ОСОБА_4, поновленим на умовах додаткової угоди, запропонованої товариством.
На обґрунтування своїх вимог ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська» посилалось на те, що за умовами укладеного 20 січня 2014 року договору оренди землі, відповідач надав товариству в строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться на території Гюнівської сільської ради Великобілозерського району Запорізької області, кадастровий № НОМЕР_1, загальною площею 11,01 га, строком на три роки. Державна реєстрація за товариством права оренди земельної ділянки за договором проведена 19 березня 2014 року, а отже договір діяв у період з 19 березня 2014 року по 19 березня 2017 року.
05 квітня 2015 року набув чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)», нормами якого передбачено, внесення змін до статті 19 Закону України «Про оренду землі» та встановлено, що строк дії договору оренди не може бути меншим як сім років. З метою приведення змісту договору до вимог статті 19 Закону України «Про оренду землі» позивач звернувся до відповідача з письмовою пропозицією укласти додаткову угоду до договору оренди землі, а також установити орендну плату в розмірі 23000 грн на рік (без утримання податків та зборів). Однак, до теперішнього часу пропозиція товариства щодо зміни правовідносин шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди землі, залишена відповідачем без задоволення. Протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди землі, відповідач не направив на адресу товариства повідомлення про заперечення у поновленні вказаного договору, товариство до цього часу продовжує користуватися земельною ділянкою та виконувати свої зобов'язання за договором оренди землі, а тому в силу приписів статті 33 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором оренди землі.
Короткий зміст рішення суду першої  інстанції
Рішенням Великобілозерського районного суду Запорізької області від                             8 серпня 2018 року позовні вимоги  товариства задоволено. Визнано договір оренди землі б/н від 20 січня 2014 року, укладений між ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська» та ОСОБА_4 поновленим на умовах додаткової угоди,запропонованої ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська» до договору оренди землі б/н від 20 січня 2014 року.Вирішено питання про розподіл судових витрат.
Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що після закінчення строку дії договору оренди землі б/н від 20.01.2014 року, позивач продовжував користуватися земельною ділянкою, яка належить відповідачу, а відповідач протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не повідомила позивача щодо свого небажання поновлювати договір оренди землі.
Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції
Постановою Запорізького апеляційного суду від 30 жовтня 2018 року рішення Великобілозерського районного суду Запорізької області від  8 серпня 2018 року скасовано та ухвалено нове рішення про відмову в задоволенні позову.
Відмовляючи в задоволенні позову, суд апеляційної інстанції виходив з того, що договір оренди землі є поновленим - не відповідає вимогам чинного законодавства. Позивач не скористався своїм правом на поновлення договору оренди землі, оскільки до закінчення строку дії договору оренди землі він не повідомив відповідача ОСОБА_4 про намір скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, а остання, в свою чергу, після закінчення строку дії договору оренди землі письмово повідомила позивача про відмову в поновленні договору оренди землі.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська» подало касаційну скаргу, в якій просить скасувати постанову Запорізького апеляційного суду від 30 жовтня 2018 року та залишити в силі рішення Великобілозерського районного суду Запорізької області від                             8 серпня 2018 року.
Аргументи учасників справи
 
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу 
Касаційна скарга мотивована тим, що спірний договір оренди земельної ділянки відповідно до положень частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» був поновленим, оскільки позивач направив відповідачу повідомлення про намір продовжити строк дії договору оренди землі від 20 лютого 2014 року, заперечень від орендодавця не надійшло, орендар нараховував орендну плату та не переставав користуватись орендованою земельною ділянкою. Вважає, що лист, яким відповідачка повідомила його про небажання поновлювати договір оренди не створює будь-яких наслідків для сторін у розумінні статті 33 Закону України «Про оренду землі».
Доводи інших учасників справи
ОСОБА_4 подала відзив на касаційну скаргу, в якому просить залишити  рішення суду апеляційної інстанції без змін, оскільки воно ухвалене з дотриманням норм процесуального права та відповідно до норм матеріального права, та є законним і обґрунтованим.
Третя особа наданим йому правом на подачу відзиву не скористалась.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
ОСОБА_4 є власником земельної ділянки загальною площею 11,01 га, розташованої на території Гюнівської сільської ради Великобілозерського району Запорізької області. Цільове призначення земельної ділянки - ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер НОМЕР_1.
20 січня 2014 року між ОСОБА_4 та ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська» було укладено договір оренди землі б/н.
Державна реєстрація права оренди земельної ділянки була проведена                          19 березня 2014 року.
Відповідно до  пунктів 1, 8 договору оренди землі орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування об'єкт оренди - земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.  Договір укладено на три роки, з урахуванням ротації культур, згідно з проектом землеустрою. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк.
Відповідно до умов пункту 20 цього договору передача земельної ділянки орендарю здійснюється в триденний строк після державної реєстрації цього договору за актом приймання-передачі об'єкта оренди.
Позивач після закінчення строку дії договору оренди землі продовжує користуватися земельною ділянкою відповідача, обробляє її та вирощує сільськогосподарські культури. Також товариством було нараховано ОСОБА_4 орендну плату за землю  в розмірі та в строки, які встановлені в договорі оренди землі.
10 травня 2017 року ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська» надіслало цінним листом на адресу відповідача лист від 27 квітня 2017 року, який містить пропозицію позивача укласти додаткову угоду до договору оренди землі, а також проект додаткової угоди до договору оренди землі від 20 січня 2014 року.
ОСОБА_4, посилаючись на статті 8, 14, 41, 55, 68 Конституції України та статті 33, 34 Закону України «Про оренду землі», відмовилась підписувати додаткову угоду до договору оренди землі.
1.   Мотивувальна частина 
Позиція Верховного Суду
Згідно з положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Відповідно до статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Вивчивши матеріали цивільної справи, обговоривши доводи обох касаційних скарг, колегія суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду дійшла висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права 
Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного Кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.
Відповідно до частини першої статті 627 Цивільного Кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до частини першої статті 777 Цивільного Кодексу України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.
Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором,- в розумний строк.
Умови договору найму при його поновлені на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.
За частиною другою статті 792 Цивільного Кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, також Земельним Кодексом України, Законом України «Про оренду землі».
Правові підстави поновлення договору оренди землі, крім положень статті 777 Цивільного Кодексу України, визначаються також статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка об'єднує два випадки поновлення договору оренди землі: укладання договору на новий строк з застосуванням переважного права орендаря перед іншими особами (частина 1-5 статті 33) та продовження договору за мовчазною згодою сторін на тих самих умовах та на той самий строк (частина шоста статті 33)
Так, відповідно до частини першої - п'ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин), по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк  (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за  місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення  договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на невідповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та  комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення  договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Частиною четвертою цієї ж статті також визначено, що при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Крім того, частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Отже, для продовження договірних орендних відносин необхідно волевиявлення на це сторін договору, досягнення ними згоди на поновлення договору з застосуванням переважного права орендаря на продовження договору оренди, у тому числі на змінених умовах,( частина перша - п'ята статті 33 Закону України «Про оренду землі) або пасивна згода сторін договору на продовження договору на тих самих умовах на той самий строк - пролонгація договору .( частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).
Для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами 2 - 5 цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, у тому числі зі зміненими умовами договору; орендодавець протягом місяця погодив умови додаткової угоди або не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.
При цьому, за системним аналізом статей 626, 777 ЦК України та частин                  2-6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» для поновлення договору оренди землі з підстави продовження користування земельною ділянкою                 (частина шоста статті 33), необхідна  наявність таких юридичних                      фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором (частина перша статті 33 Закону України «Про оренду землі»); до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк (абзац другий частини першої статті 777 Цивільного Кодексу України); до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою (частина шоста статті  33 Закону України «Про оренду землі»); орендодавець письмово не повідомив орендаря про  відмову в поновленні договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).
У цьому випадку договір оренди земельної ділянки продовжується на той самий строк та на тих самих умовах.
Отже, основними відмінностями у застосуванні положень частини другої - п'ятої  та положень частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» є умови додаткової угоди (відмінні від попередніх, або ті самі чи тотожні (частина друга - п'ята статті 33 цього Закону) або ті самі (частина  6 статті 33 цього Закону)) та строк, у який орендодавець повинен повідомити орендаря про відсутність наміру продовжувати договір оренди (в місячний строк після повідомлення орендаря про намір продовжувати договір оренди земельної ділянки (частина друга - п'ята статті 33 цього Закону) чи у місячний строк після закінчення строку дії договору (частина 6 статті 33 цього Закону)).
Зміна умов договору у будь якій частини виключає продовження договору з підстав частини шостої статті  33 Закону України «Про оренду землі».
Крім того, за положеннями частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі» відсутність досягнення домовленостей щодо умов договору при їх зміні також виключає продовження договору оренди землі з підстав переважного права.
Оскільки судами встановлено, що орендодавець до спливу строку договору повідомив орендаря про відсутність наміру продовження договору оренди,  додаткова угода, яка була направлена ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська» на адресу орендодавця після спливу строку дії договору, містить, у зв'язку зі зміною законодавства, інший строк дії договору (7 років) та інший розмір орендної плати, то частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі» до цих правовідносин не може і не могла бути застосована, оскільки унеможливлювалось продовження договору на той самий строк та на тих самих умовах.
У цьому випадку ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська» повинно було дотримуватись процедури, визначеної положеннями частини другої - п'ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та пунктом восьмим договору оренди земельної ділянки.
Згідно із положеннями, викладеними у абзаці першому частини першої статті                    31 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.
Відповідно до частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі» при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Отже, у випадку коли одна зі сторін договору не має наміру досягти домовленості щодо змін орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право припиняється, а отже, зі спливом строку дії договору припиняються і правовідносини сторін.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 16 січня 2019 року в справі №312/337/17.
Відповідно до статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
З огляду на наведене, колегія суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду дійшла висновку, що суд апеляційної інстанції правильно встановив фактичні обставини справи та застосував норми матеріального права, касаційну скаргу ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська» необхідно залишити без задоволення, а рішення суду апеляційної інстанцій  - залишити без змін.
Щодо судових витрат
Частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України  передбачено якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Оскільки рішення суду апеляційної інстанції залишено без змін, розподіл судових витрат не здійснюється.
Керуючись статтями 400, 409-415 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду,
П О С Т А Н О В И В :
Касаційну скаргу Приватного акціонерного товариства «Агрофірма «Гюнівська» залишити без задоволення.
Постанову Запорізького апеляційного суду від 30 жовтня 2018 року залишити без змін. 
Постанова оскарженню не підлягає.
 
Судді:                                                                                     В. М. Сімоненко
 
                                                                                        А.О. Лесько
 
                                                                                       С.Ю. Мартєв