ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 квітня 2019 року 
м. Київ

Справа №  908/1194/18 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Пількова К. М.,
секретар судового засідання - Овчарик В. М.,
за участю представників:
позивача - Соскова Ю. Є. (особисто),
відповідача-1 - Єкімука О Л. (адвокат),
відповідача-2 - Спиридонова О. В. (представник згідно зі Статутом),
третьої особи-1 - не з'явилися, 
третьої особи-2 - не з'явилися, 
розглянув касаційні скарги Публічного акціонерного товариства "Фідобанк" і Товариства з обмеженою відповідальністю "ЕСО-АВТОТЕХНІКС" на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 23.01.2019 (головуючий - Антонік С. Г., судді: Дармін М. О., Іванов О. Г.) у справі
за позовом фізичної особи-підприємця Соскова Юрія Євгеновича
до 1) Публічного акціонерного товариства "Фідобанк",
2) Товариства з обмеженою відповідальністю "ЕСО-АВТОТЕХНІКС",
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача, - Запорізької міської ради,
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів, - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Вепрейчук Оксани Іванівни, 
про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 17.11.2015 та скасування державної реєстрації права власності на 29/100 цілісного майнового комплексу
Короткий зміст і підстави позовних вимог
1. У червні 2018 року фізична особа-підприємець Сосков Юрій Євгенович (далі - ФОП Сосков Ю.Є., Підприємець, орендар) звернувся до Господарського суду Запорізької області з позовом до Публічного акціонерного товариства "Фідобанк" (далі - ПАТ "Фідобанк", Банк, Продавець, орендодавець) та Товариства з обмеженою відповідальністю "ЕСО-АВТОТЕХНІКС" (далі - ТОВ "ЕСО-АВТОТЕХНІКС", Товариство, Покупець) про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 17.11.2015, укладеного між відповідачами та посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Вепрейчук О.І. та зареєстрованого в реєстрі за №2183, і скасування державної реєстрації права власності на 29/100 цілісного майнового комплексу (далі - ЦМК), який складається з будівлі діагностики та технічної швидкої допомоги літ. Г, інв. №0006, загальною площею 437,80кв.м., будівлі мийки автомобілів з очисними спорудами літ. Г^1, інв. №0006, загальною площею 558,80кв.м., прибудови до будівлі мийки автомобілів літ. Г^2-2, інв. №0006, загальною площею 284,90кв.м. (далі - спірне майно) та зареєстровано за ТОВ "ЕСО-АВТОТЕХНІКС" на підставі рішення від 17.11.2015 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 26226087, з посиланням на статті 215, 228, 777 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та статті 120, 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України).
2. Позовна заява обґрунтовується тим, що в порушення пункту 2.3 договору оренди нежитлового приміщення №12-06 від 12.06.2014 (далі - договір оренди від 12.06.2014), укладеного між ПАТ "Фідобанк" (орендодавець) і ФОП Сосковим Ю.Є. (орендар), 17.11.2015 без попереднього повідомлення та погодження орендаря Банк уклав договір купівлі-продажу від 17.11.2015, на підставі якого відчужив Товариству частину майна, яке перебувало в оренді у позивача та на земельній ділянці територіальної громади м. Запоріжжя, яка перебувала в оренді ФОП Соскова Ю.Є., внаслідок чого було порушено переважне право позивача на придбання нерухомого майна, яке є об'єктом купівлі-продажу за оспорюваним договором. При цьому Банк, не маючи жодних прав на земельну ділянку, на якій знаходиться нерухоме майно, щодо купівлі-продажу якого вчинено оспорюваний правочин, незаконно відчужив на користь Товариства земельну ділянку, яка перебувала у користуванні позивача і належить територіальній громаді м. Запоріжжя.
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
3. Рішенням Господарського суду Запорізької області від 23.10.2018 (суддя Проскуряков К. В.) відмовлено у задоволенні позовних вимог.
4. Рішення мотивоване положеннями статей 377, 598 ЦК України,   статей 120, 125, 141, 202 ЗК України, статей 7, 31 Закону України "Про оренду землі", статей 4, 5, 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та статей 74, 76, 77 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), з посиланням на які суд першої інстанції дійшов висновку про необґрунтованість позовних вимог зважаючи на недоведеність належними і допустимими доказами того, яким чином договір купівлі-продажу від 17.11.2015, укладений після фактичного розірвання з 16.11.2015 договору оренди від 12.06.2014 стосовно спірного майна та повернення останнього орендодавцю, порушує права та законні майнові інтереси позивача, який, не будучи стороною оспорюваного договору, не заявив про своє переважне право на придбання орендованого майна під час розірвання договору оренди, а лише майже через 3 роки після цього звернувся до суду з позовом. При цьому суд зазначив, що з моменту придбання ТОВ "ЕСО-АВТОТЕХНІКС" приміщень за договором купівлі-продажу від 17.11.2015 до нового власника перейшло право користування земельною ділянкою в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землекористувача.
5. Постановою Центрального апеляційного господарського суду від 23.01.2019 скасовано рішення Господарського суду Запорізької області від 23.10.2018 в частині відмови у задоволені позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 17.11.2015 та прийнято нове рішення про задоволення позову в цій частині. В решті рішення залишено без змін.
6. Постанова мотивована положеннями статей 203, 215, 318, 319 ЦК України, статей 120, 125 ЗК України та статей 269, 277 ГПК України, з урахуванням яких апеляційний суд дійшов висновку про наявність передбачених законом підстав для визнання недійсним оспорюваного договору з огляду на те, що: 1) станом на 17.11.2015 у ПАТ "Фідобанк"   було відсутнє право оренди земельної ділянки загальною площею 1,7942га з кадастровим номером 2310100000:05:014:0077 або будь-яке інше право, позаяк 30.11.2015 втратив свою юридичну силу та на новий строк не поновлювався договір оренди землі №040526100778 від 22.11.2005 (далі - договір оренди землі від 22.11.2005), укладений між ФОП Сосковим Ю.Є. та Запорізькою міською радою; 2) право користування земельною ділянкою визначається відповідно до часток кожного з власників нерухомого майна, яке знаходиться на цій земельній ділянці, якщо інше не було встановлено домовленістю між ними, однак у будь-якому випадку наявне в однієї особи право не може порушувати права іншої особи; 3) кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить до набувача будівлі або споруди,      є істотною умовою договору купівлі-продажу, і до укладання цього договору необхідно було виділити частину земельної ділянки загальною площею 1,7942га в окрему земельну ділянку з присвоєнням окремого кадастрового номера, проте при укладенні оспорюваного договору відповідачами не було дотримано зазначених вимог земельного законодавства.
Короткий зміст вимог касаційних скарг
7. Не погодившись з постановою апеляційної інстанції, ПАТ "Фідобанк"   і ТОВ "ЕСО-АВТОТЕХНІКС" звернулися з касаційними скаргами, у яких просять скасувати зазначену постанову та залишити в силі рішення Господарського суду Запорізької області від 23.10.2018.
Узагальнені доводи осіб, які подали касаційні скарги
8. В обґрунтування своєї правової позиції Банк посилається на порушення та неправильне застосування судом апеляційної інстанції положень статей 15, 16, 215, 321, 328, 346, 377, 638, 655 ЦК України, статті 120 ЗК України та статей 4, 269 ГПК України, наголошуючи на тому, що: 1) з 16.05.2012 Публічне акціонерне товариство "Ерсте Банк" (далі - ПАТ "Ерсте Банк"), правонаступником якого є ПАТ "Фідобанк",   набуло право власності на ЦМК загальною площею 3820,8кв.м. по вул. Південне шосе, 57 у м. Запоріжжі, внаслідок чого в силу принципу цілісності будівель і земельної ділянки до Банку перейшло право користування земельною ділянкою, на якій розташований ЦМК, чим спростовується безпідставний висновок апеляційного суду про відсутність у ПАТ "Фідобанк"    права оренди земельної ділянки загальною площею 1,7942га з кадастровим номером 2310100000:05:014:0077 або будь-якого іншого права станом на дату укладення оспорюваного договору; 2) укладений між ПАТ "Фідобанк"    і ФОП Сосковим Ю.Є. договір оренди від 12.06.2014 припинив свою дію з моменту повернення позивачем спірного майна орендодавцю за актом прийому-передачі приміщення від 16.11.2015, у зв'язку з чим договір купівлі-продажу від 17.11.2015 не порушує жодних законних прав позивача і не впливає на його права чи інтереси; 3) власником земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:05:014:0077 залишається Запорізька міська рада і оспорюваний договір не пов'язаний з переходом права на частину цієї земельної ділянки, про що вірно зазначив суд першої інстанції; 4) подавши позов про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 17.11.2015, позивач неправомірно втручається у право власності на нерухоме майно, набуте Товариством, і таке втручання не переслідує суспільного чи публічного інтересу, відтак захист прав позивача як орендаря за рахунок позбавлення ТОВ "ЕСО-АВТОТЕХНІКС" права власності на нерухоме майно є порушенням статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав і основоположних свобод; 5) витребовуючи від Запорізької міської ради письмові пояснення щодо платника орендної плати за земельну ділянку з кадастровим номером 2310100000:05:014:0077 станом на листопад 2015 року, суд апеляційної інстанції в порушення норм процесуального закону вийшов за межі доводів апеляційної скарги. 
9. В свою чергу в обґрунтування вимог касаційної скарги Товариство посилається на порушення та неправильне застосування апеляційним судом статей 15, 16, 181, 215, 328, 346, 377, 638, 655 ЦК України, статей 120, 141 ЗК України, статей 7, 31 Закону України "Про оренду землі" та статей 4, 74, 76, 77, 236 ГПК України, наголошуючи на тому, що: 1) з моменту переходу від ФОП Соскова Ю.Є. до ПАТ "Ерсте Банк" (правопопередник ПАТ "Фідобанк") права власності на ЦМК, а саме з 16.05.2012 договір оренди землі від 22.11.2005 в силу вимог закону припинив свою дію в частині оренди позивачем земельної ділянки загальною площею 1,7942га з кадастровим номером 2310100000:05:014:0077 і з вказаної дати право оренди зазначеної земельної ділянки перейшло до ПАТ "Ерсте Банк"; 2) у Банку під час укладання договору купівлі-продажу від 17.11.2015 не виникало обов'язку з виконання пункту 2.3 фактично припиненого договору оренди від 12.06.2014, згідно з яким орендодавець мав повідомити позивача як орендаря про намір продати або іншим способом відчужити об'єкт оренди, що свідчить про безпідставність доводів позивача щодо порушення його переважного права на укладення договору оренди на новий строк та/або придбання об'єкта оренди; 3) підставою для звернення до суду є наявність порушеного права (охоронюваного законом інтересу) особи, тоді як відсутність обставин на підтвердження наявності порушення такого права, за захистом якого звернувся позивач, є підставою для відмови у задоволенні позову, а оскільки в ході розгляду справи порушення прав та законних інтересів позивача не знайшли свого підтвердження, то у суду відсутні будь-які правові підстави для задоволення позовних вимог; 4) позивачем, який не є стороною оспорюваного договору, не було доведено належними і допустимими доказами того, що заявлений Підприємцем позов має на меті переслідування суспільного або публічного інтересу і втручання у мирне володіння Товариства майном є законним, що також є підставою для відмови у задоволенні позову.
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
10. Позивач у відзивах на касаційні скарги відповідачів просить залишити їх без задоволення з мотивів, викладених у оскаржуваній постанові.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
11. 22.11.2005 між Запорізькою міською радою (Орендодавець) та ФОП Сосковим Ю.Є. (Орендар) укладено договір оренди землі, за умовами пунктів 1, 2, 3, 4, 5, 8 якого Орендодавець відповідно до рішення 22 сесії 4 скликання Запорізької міської ради від 01.06.2005 №37/326 надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для розташування комплексу будівель та споруд по обслуговуванню автомобілів, яка знаходиться: м. Запоріжжя, Південне шосе, 57. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 1,7943га. На земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майна: будівлі та споруди комплексу по обслуговуванню автомобілів орендаря, інші об'єкти інфраструктури відсутні. Земельна ділянка передається в оренду разом з будівлями та спорудами комплексу по обслуговуванню автомобілів орендаря. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 4794907,89 грн. Договір укладається на 10 років.
12. 12.06.2014 між ПАТ "Фідобанк" (орендодавець) та ФОП Сосковим Ю.Є. (орендар) укладено договір оренди нежитлового приміщення №12-06, відповідно до пункту 1.1 якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежитлові приміщення, а саме: цілісно-майновий комплекс, загальною площею 3820,80кв.м., розташований за адресою: м. Запоріжжя, вул. Південне шосе, 57 (далі   - об'єкт оренди). До складу об'єкта оренди входять 5 об'єктів нерухомості: 1) адміністративна будівля під літерою та цифрою «А-3», інв. №0001, загальною площею 1751,50кв.м.; 2) шиномонтажний комплекс під літерою та цифрою «В», інв. №0005, загальною площею 773,8кв.м.; 3) будівля діагностики та технічної швидкої допомоги під літерою та цифрою «Г», інв. №0006, загальною площею 447,8кв.м.; 4) будівля мийки автомобілів з очисними спорудами під літерою та цифрою «Г-1», інв. №0006, загальною площею 560,30кв.м.; 5) прибудова до будівлі мийки автомобілів під літерою та цифрою «Г2-2», інв. № 0006, загальною площею 287,40кв.м.
13. Згідно з пунктами 1.3, 2.1, 2.2, 2.3, 2.4, 2.5 договору оренди від 12.06.2014 об'єкт оренди належить орендодавцю на праві приватної власності на підставі свідоцтва про придбання об'єктів нерухомого майна з прилюдних торгів, дата нотаріального посвідчення: 16.05.2012, номер у реєстрі нотаріальних дій: 1950, документ посвідчено: приватний нотаріус Запорізького міського нотаріального округу Петрушенко Т.І. Право приватної власності орендодавця на об'єкт оренди зареєстроване ТОВ "ЗМБТІ", що підтверджується витягом №35020597 від 01.08.2012, виданим ТОВ "ЗМБТІ". Об'єкт оренди передається орендарю в користування на строк з 12.06.2014 до 30.10.2015. Перебіг строку оренди за цим договором починається з дати отримання орендарем за актом приймання-передачі об'єкта оренди в оренду та закінчується зі спливом строку, встановленого пунктом 2.1 цього договору. Про намір продати або іншим способом відчужити об'єкт оренди орендодавець повідомляє орендаря не пізніше ніж за десять днів до запланованої дати укладення відповідного договору. У разі відчуження об'єкта оренди до закінчення строку дії цього договору, якщо сторони не домовились про інше, цей договір припиняється з моменту укладення відповідного договору про відчуження. Орендар відмовляється від переважного права перед третіми особами на укладення договору оренди на новий строк та/або його придбання.
14. 30.10.2015 між ПАТ "Фідобанк" та ФОП Сосковим Ю.Є. укладено додаткову угоду №1 до договору оренди від 12.06.2014, у якій сторони домовилися внести зміни до розділу 2 договору "Строк оренди" та викласти пункт 2.1 наступним чином: "2.1. Об'єкт оренди передається орендарю в користування на строк з 12.06.2014 по 30.11.2015 (згідно з актом приймання-передачі)". Всі інші умови договору залишаються чинними, без змін та сторони підтверджують взяті на себе зобов'язання щодо їх виконання.
15. Відповідно до акта прийому-передачі приміщення від 16.11.2015 ФОП Сосков Ю.Є. повернув, а ПАТ "Фідобанк" прийняв частину об'єкта оренди, а саме: будівлі діагностики та технічної швидкої допомоги літ. Г, інв. №0006, загальною площею 447,8кв.м.; будівля мийки автомобілів з очисними спорудами під літерою та цифрою Г1, інв. №0006, загальною площею 560,30кв.м. та прибудова до будівлі мийки автомобілів під літерою та цифрою Г2-2, інв. № 0006, загальною площею 287,40кв.м., що складає 29/100 частин цілісного майнового комплексу загальною площею 3820,8кв.м., що розташований за адресою: м. Запоріжжя, вул. Південне шосе, буд. 57, на умовах, що передбачені в договорі оренди нежитлового приміщення №12-06 від 12.06.2014. Об'єкт оренди вважається переданим з моменту підписання цього акта прийому-передачі сторонами. Акт прийому-передачі приміщення підписаний уповноваженим представником ПАТ "Фідобанк" Кондратенко В.О., особисто Сосковим Ю.Є. та скріплений печатками з обох сторін.
16. 17.11.2015 між ПАТ "Фідобанк" (Продавець) та ТОВ "ЕСО-АВТОТЕХНІКС" (Покупець) укладено договір купівлі-продажу, за умовами пунктів 1.1, 1.2, 2.1 якого Продавець зобов'язується передати у власність, а Покупець зобов'язується прийняти у власність будівлі діагностики та технічної швидкої допомоги літ. Г, інв. №0006, загальною площею 437,80кв.м.; будівлі мийки автомобілів з очисними спорудами літ. Г1, інв. №0006, загальною площею 558,80кв.м. та прибудова до будівлі мийки автомобілів літ. Г2-2, інв. №0006, загальною площею 284,90кв.м., що складає 29/100 частин цілісно-майнового комплексу, загальною площею 3820,8кв.м., що розташований за адресою: м. Запоріжжя, вул. Південне шосе, буд. 57. Цілісно-майновий комплекс, 29/100 частин якого відчужуються за цим договором, розташований на земельній ділянці площею 1,7942га, кадастровий номер 2310100000:05:014:0077, право на частину якої у зв'язку з укладанням цього договору, переходить до Покупця без зміни її цільового призначення. Реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: №778797923101. Цілісно-майновий комплекс, 29/100 частин якого відчужуються за цим договором, належить Продавцю на підставі свідоцтва, виданого Петрушенко Т.І., приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу 16.05.2012 за реєстровим №1950, зареєстрованого Товариством з обмеженою відповідальністю "Запорізьке міжміське бюро технічної інвентаризації" 01.08.2012 за реєстраційним №6300523, номер запису: 1156 в книзі: 4. Право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 17.11.2015 номер запису про право власності №12089070. Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №47808499, виданий 17.11.2015 державним реєстратором прав на нерухоме майно Вепрейчук О.І., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу. За погодженням сторін продаж нерухомого майна, а саме: будівлі діагностики та технічної швидкої допомоги літ. Г, інв. №0006, загальною площею 437,80кв.м., здійснюється за 755263 грн., в т.ч. ПДВ 125877,17 грн.; будівлі мийки автомобілів з очисними спорудами літ. Г1, інв. №0006, загальною площею 558,80кв.м., здійснюється за 945006 грн., в т.ч. ПДВ 157501 грн.; прибудова до будівлі мийки автомобілів літ. Г2-2, інв. №0006, загальною площею 284,90кв.м., здійснюється за 484731,00 грн., в т.ч. ПДВ 80788,50 грн. Загалом цей продаж нерухомого майна сторони здійснюється за 2185000 грн., в т.ч. ПДВ 364166,67 грн., які Покупець зобов'язаний перерахувати на розрахунковий рахунок Продавця №3619005010 в ПАТ "Фідобанк", МФО 300175, код ЄДРПОУ 14351016, до укладення цього договору.
17. Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо суб'єкта за номером запису про право власності: 12091736 від 17.11.2015 міститься наступна інформація: державний реєстратор   приватний нотаріус Вепрейчук О.І., Київський міський нотаріальний округ, м. Київ; підстава виникнення права власності: договір купівлі-продажу №2183 від 17.11.2015, видавник: Вепрейчук О.І., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу; підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 26226087 від 17.11.2015; форма власності: приватна; розмір частки: 29/100; власник: ТОВ "ЕСО-АВТОТЕХНІКС", код ЄДРПОУ 30721457; додаткові відомості: 29/100 частин цілісно-майнового комплексу складаються: з будівлі діагностики та технічної швидкої допомоги під літерою «Г», інв. №0006, загальною площею 437,80кв.м., будівлі мийки автомобілів з очисними спорудами під літерою «Г1», інв. №0006, загальною площею 558,80кв.м., прибудови до будівлі мийки автомобілів під літерою «Г2-2», інв. №0006, загальною площею 284,90кв.м.
18. Як вбачається з письмових пояснень Запорізької міської ради від 17.01.2019, наданих під час апеляційного перегляду справи, укладений між ФОП Сосковим Ю.Є. та Запорізькою міською радою договір оренди землі №040526100778 від 30.11.2005 фактично втратив свою юридичну силу 30.11.2015 та на новий строк не поновлювався. Запорізька міська рада з приводу надання згоди на поділ спірної земельної ділянки ніяких рішень не приймала, дане питання на сесійне обговорення не виносилося.
Позиція Верховного Суду
19. Заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши наведені у касаційних скаргах доводи, подані заперечення, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційні скарги підлягають задоволенню з таких підстав.
20. Відповідно до частини 2 статті 4 ГПК України юридичні особи та фізичні особи-підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.
21. Статтею 203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
22. За змістом статті 215 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненим правочином.
23. У розумінні приписів наведених норм оспорювати правочин може також особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину, але на час розгляду справи судом має право власності чи інше речове право на предмет правочину та/або претендує на те, щоб майно в натурі було передано їй у володіння. Вимоги заінтересованої особи про визнання правочину недійсним спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи також може полягати в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала (перебували) у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.
24. При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину враховуються загальні приписи статей 3, 15, 16 ЦК України. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, передбачених законом, але й визначено, чи було на час пред'явлення позову порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене та в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається необхідний та ефективний спосіб захисту порушеного права, якщо таке порушення відбулося.
25. Вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин (зазначена правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 по справі №905/1227/17).
26. Згідно з частиною 1 статті 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
27. Відповідно до частин 2, 4, 6 статті 120 ЗК України (в редакції, чинній на час укладення договору купівлі-продажу від 17.11.2015) якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди. Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти. Укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов'язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.
28. Пунктом "е" частини 1 статті 141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.
29. Згідно з частиною 3 статті 7 та абзацом 8 частини 1 статті 31 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда. Договір оренди землі припиняється в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.
30. Отже, нерухоме майно нерозривно пов'язане із земельною ділянкою, на якій воно знаходиться, і переміщення такого майна неможливе без його знецінення, а відтак використання нежитлових приміщень, які належать відповідачу, неможливе без відповідної земельної ділянки. Наведені вище правові норми закріплюють загальний принцип цілісності об'єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об'єкт розташований. Тобто визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачено механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість.
31. В обґрунтування позовних вимог ФОП Сосков Ю.Є. послався у позовній заяві на порушення Банком (орендодавцем) переважного права орендаря на придбання 29/100 частин ЦМК, що є об'єктом купівлі-продажу за оспорюваним договором, так як це переважне право передбачено частиною 2 статті 777 ЦК України та пунктом 2.3 договору оренди від 12.06.2014, а також на порушення права орендаря земельної ділянки загальною площею 1,7943га з кадастровим номером 2310100000:05:014:0077, яка є об'єктом оренди за договором оренди землі від 22.11.2005 та на якій спірне нерухоме майно знаходиться.
32. Дійсно, відповідно до частини 2 статті 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.
33. Згідно з частиною 2 статті 795 ЦК України повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.
34. Враховуючи положення частини 2 статті 795 ЦК України і те, що відповідно до пункту 2.1 договору оренди від 12.06.2014 (в редакції додаткової угоди №1 від 30.10.2015) об'єкт оренди передано позивачу на строк з 12.06.2014 по 30.11.2015, а за актом прийому-передачі приміщення від 16.11.2015 позивач повернув Банку 29/100 частин орендованого майна та 17.11.2015 між відповідачами укладено договір купівлі-продажу, суд першої інстанції дійшов вірного висновку про те, що фактично договір оренди від 12.06.2014 припинив свою дію з моменту повернення ФОП Сосковим Ю.Є. орендованого майна орендодавцю - ПАТ "Фідобанк", а отже Банком при укладенні з ТОВ "ЕСО-АВТОТЕХНІКС" договору купівлі-продажу стосовно повернутої позивачем частини орендованого майна жодним чином не порушено прав ФОП Соскова Ю.Є. як орендаря нерухомого майна. Натомість апеляційним судом зазначений висновок суду першої інстанції не спростовано.
35. При цьому місцевим господарським судом враховано пункт 2.5 договору оренди від 12.06.2014, за змістом якого орендар відмовляється від переважного права перед третіми особами на укладення договору оренди на новий строк та/або його придбання, а презумпція правомірності правочину в цій частині обумовлена статтею 204 ЦК України, оскільки доказів його оспорювання та визнання недійсним позивачем не надано.
36. У зв'язку з наведеним касаційна інстанція погоджується з доводами скаржників про те, що укладений між ПАТ "Фідобанк"    і ФОП Сосковим Ю.Є. договір оренди від 12.06.2014 припинив свою дію з моменту повернення позивачем спірного майна орендодавцю за актом прийому-передачі приміщення від 16.11.2015, у зв'язку з чим договір купівлі-продажу від 17.11.2015 не порушує жодних законних прав позивача і не впливає на його права чи інтереси.
37. Відповідно до частини 1 статті 266 і частин 1, 2, 3 статті 269 ГПК України особа, яка подала апеляційну скаргу, має право доповнити чи змінити її протягом строку на апеляційне оскарження. Суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього.
38. Колегія суддів вважає передчасним і таким, що не відповідає наведеним вище вимогам процесуального закону висновок апеляційного суду про те, що з викладених у позові обставин вбачається, що позивачем заявлено позов саме як власником нерухомого майна (автомайстерні літ. "Ю" площею 79,5кв.м. по вул. Південне шосе, 57), який має також право на користування частиною земельної ділянки, оскільки в позовній заяві на вказані обставини (порушення прав власника нерухомого майна, розташованого на спірній земельній ділянці) ФОП Сосков Ю.Є. не посилався, а зазначив про ці підстави позову лише в письмових поясненнях від 15.01.2019, тобто на стадії апеляційного перегляду справи.
39. З наведених вище мотивів заслуговують на увагу доводи Банку про те, що, витребовуючи від Запорізької міської ради письмові пояснення щодо платника орендної плати за земельну ділянку з кадастровим номером 2310100000:05:014:0077 станом на листопад 2015 року, суд апеляційної інстанції в порушення норм процесуального закону вийшов за межі доводів апеляційної скарги.
40. Крім того, Верховний Суд зауважує на неврахуванні апеляційним судом тих істотних обставин, що з доданої до письмових пояснень від 15.01.2019 копії інформаційної довідки №53470092 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстр прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна вбачається, що за ФОП Сосковим Ю.Є. 12.02.2016 зареєстровано право власності на автомайстерні: літ. "Ю" площею 79,5кв.м.; літ. "Х" площею 30,7кв.м.; літ. "К" площею 57,6кв.м., а також на кладову для зберігання матеріалів літ. "У" площею 51,7кв.м., будівлю мийки літ. "Є" площею 23,8кв.м., тобто в силу пункту 3 частини 2 статті 331 ЦК України позивач став власником зазначених об'єктів нерухомого майна лише з 12.02.2016, що виключає порушення його прав як власника оспорюваним договором, укладеним значно раніше - 17.11.2015.
41. Що стосується посилання позивача на порушення прав позивача як орендаря земельної ділянки загальною площею 1,7943га з кадастровим номером 2310100000:05:014:0077, яка є об'єктом оренди за договором оренди землі від 22.11.2005 та на якій знаходиться придбане Товариством нерухоме майно, то апеляційний суд вірно зазначив про те, що укладений між ФОП Сосковим Ю.Є. та Запорізькою міською радою договір оренди землі від 22.11.2005 припинився 30.11.2015 та на новий строк не поновлювався. 
42. В постанові Верховного Суду від 06.12.2018 у справі №905/484/17, з урахуванням правової позиції, викладеної у постанові палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 10.09.2018 у справі №920/739/17, міститься правовий висновок про неможливість визнання судом поновленим договору на той самий строк та на тих самих умовах поза межами спору, який розглядається за позовною вимогою саме про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк з вказаних підстав, або за відсутності добровільно укладеної сторонами додаткової угоди.
43. З матеріалів справи не вбачається, судами попередніх інстанцій не встановлено та позивачем не доведено визнання укладеною угоди про поновлення договору оренди землі від 22.11.2005 на тих самих умовах і на той самий строк за рішенням суду або укладення такої угоди добровільно сторонами, у зв'язку з чим Верховний Суд приймає до уваги твердження відповідачів про те, що в силу вимог частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі"з моменту переходу від ФОП Соскова Ю.Є. до ПАТ "Ерсте Банк" (правопопередник ПАТ "Фідобанк") права власності на ЦМК, а саме з 16.05.2012 договір оренди землі від 22.11.2005 в силу вимог закону припинив свою дію в частині оренди позивачем земельної ділянки загальною площею 1,7942га з кадастровим номером 2310100000:05:014:0077 і з вказаної дати право оренди зазначеної земельної ділянки перейшло до ПАТ "Ерсте Банк".
44. Таким чином, враховуючи положення частини 2 статті 4 ГПК України та статей 3, 15, 16, 203 ЦК України, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про недоведеність належними і допустимими доказами того, яким чином договір купівлі-продажу від 17.11.2015, укладений після фактичного розірвання з 16.11.2015 договору оренди від 12.06.2014 стосовно спірного майна та повернення останнього орендодавцю, станом на час пред'явлення позову може порушувати права та законні майнові інтереси позивача, який, не будучи стороною оспорюваного договору, заявив про своє переважне право на придбання орендованого майна не під час припинення цього договору оренди, а майже через 3 роки після цього звернувся до суду з позовом. 
45. Отже, апеляційним судом не спростовано висновок суду першої інстанції про недоведеність порушення оспорюваним договором прав ФОП Соскова Ю.Є. як орендаря за договором оренди від 12.06.2014, а також прав позивача як орендаря земельної ділянки за договором оренди землі від 22.11.2005.
46. Колегія суддів погоджується з правомірним відхиленням місцевим господарським судом доводів позивача про те, що ПАТ "Фідобанк", не маючи жодних прав на земельну ділянку, яка знаходиться під нерухомим майном, щодо купівлі-продажу якого вчинено оспорюваний правочин, незаконно відчужив земельну ділянку, яка знаходиться у користуванні позивача, оскільки власником земельної ділянки, яка знаходиться за адресою: вул. Південне шосе, 57, м. Запоріжжя, кадастровий номер: 2310100000:05:014:0077 залишається Запорізька міська рада і спірний договір не пов'язаний з переходом права власності на частину земельної ділянки.
47. Враховуючи положення статей 120, 141 ЗК України, частини 3 статті 7 та абзацу 8 частини 1 статті 31 Закону України "Про оренду землі", суд першої інстанції вірно зазначив про те, що ТОВ "ЕСО-АВТОТЕХНІКС" яке за договором купівлі-продажу від 17.11.2015 є власником придбаного ним об'єкта нерухомості, незважаючи на перехід до нього права користування частиною спірної земельної ділянки, з огляду на вищевикладені положення чинного земельного законодавства, не позбавлене права укласти (переоформити) відповідний договір оренди землі. Укладення договору оренди земельної ділянки необхідне для подальшого запобігання спорам, які можуть виникнути між землекористувачем та власником спірної земельної ділянки щодо її використання та виконання зобов'язань щодо сплати орендної плати.
48. Таким чином, хоча право користування земельною ділянкою, яка знаходиться під нерухомістю, що належить відповідачу на праві власності, належним чином не оформлене, зазначене не може бути підставою для обмеження права відповідача, як власника нерухомого майна, на користування зазначеним майном та, відповідно, земельною ділянкою на якій воно розташоване, оскільки, як зазначалося вище, користування нерухомістю неможливе без користування земельною ділянкою (наведена правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 11.12.2018 по справі №903/182/17).
49. Колегія суддів погоджується з доводами скаржників про те, що подавши позов про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 17.11.2015, позивач всупереч вимогам статей 321, 328 ЦК України неправомірно втручається у право власності на нерухоме майно, набуте Товариством, і таке втручання не переслідує суспільного чи публічного інтересу, відтак захист прав позивача як орендаря за рахунок позбавлення ТОВ "ЕСО-АВТОТЕХНІКС" права власності на нерухоме майно є порушенням статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав і основоположних свобод. При цьому позивачем, який не є стороною оспорюваного договору, не було доведено належними і допустимими доказами того, що заявлений Підприємцем позов має на меті переслідування суспільного або публічного інтересу і втручання у мирне володіння Товариства майном є законним, що також є підставою для відмови у задоволенні позову.
50. Наведеним вище спростовується покладений в основу оскаржуваної постанови передчасний висновок апеляційного суду про допущені відповідачами при укладенні оспорюваного договору купівлі-продажу порушення вимог частини 6 статті 120 ЗК України, оскільки за змістом статей 15, 16, 215 ЦК України визнанню правочину недійсним має передувати встановлення судом наявності порушення прав позивача, який не є стороною цього правочину, а в разі відсутності такого порушення в позові має бути відмовлено. 
51. З урахуванням положень частини 2 статті 4 ГПК України, Верховний Суд погоджується з аргументами скаржників про те, що підставою для звернення до суду є наявність порушеного права (охоронюваного законом інтересу) особи, тоді як відсутність обставин на підтвердження наявності порушення такого права, за захистом якого звернувся позивач, є підставою для відмови у задоволенні позову, а оскільки в ході розгляду справи порушення прав та законних інтересів позивача не знайшли свого підтвердження, то у суду відсутні будь-які правові підстави для задоволення позовних вимог.
52. Наведене вище свідчить про наявність правових підстав для скасування оскаржуваної постанови, оскільки місцевий господарський суд дійшов правильного висновку про необґрунтованість позовних вимог у повному обсязі з мотивів недоведеності порушення прав позивача як орендаря землі та орендаря нежитлових приміщень.
53. З огляду на те, що судом апеляційної інстанції допущено неправильне застосування норм матеріального права (статей 15, 16, 203, 215, 321, 328, 777 ЦК України, статей 120, 141 ЗК України) та порушення норм процесуального права (статей 4, 86, 236, 266, 269, 282 ГПК України), яке призвело до ухвалення незаконної постанови, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про необґрунтованість позовних вимог, тоді як висновки апеляційного суду не відповідають фактичним обставинам справи.
54. В свою чергу, касаційна інстанція не погоджується з викладеними у відзивах на касаційні скарги доводами позивача, необґрунтованість та невідповідність яких чинному законодавству і фактичним обставинам справи підтверджується вищенаведеними висновками Верховного Суду.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
55. Відповідно до частин 1, 2, 4, 5 статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
56. Згідно зі статтею 312 ГПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.
57. За наведених обставин, висновки суду апеляційної інстанції не можна вважати такими, що відповідають приписам статей 86, 236, 261, 282 ГПК України щодо всебічного, повного, об'єктивного і безпосереднього розгляду всіх обставин справи в їх сукупності, що свідчить про наявність підстав для скасування оскаржуваної постанови.
58. В свою чергу, надаючи правову кваліфікацію доказам, поданих сторонами з урахуванням правових підстав позовних вимог і заперечень на них, місцевий господарський суд дійшов вірного висновку щодо необґрунтованості позовних вимог, як наслідок, прийняв обґрунтоване і законне судове рішення про відмову в задоволенні позову.
59. Зважаючи на те, що судом апеляційної інстанції допущено порушення норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вбачає правові підстави для задоволення касаційних скарг шляхом скасування оскаржуваної постанови і залишення в силі рішення місцевого суду.
Враховуючи викладене та керуючись статтями 300, 301, 308, 312, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:
Касаційні скарги Публічного акціонерного товариства "Фідобанк" і Товариства з обмеженою відповідальністю "ЕСО-АВТОТЕХНІКС" задовольнити. 
Постанову Центрального апеляційного господарського суду від 23.01.2019 у справі №908/1194/18 скасувати. 
Рішення Господарського суду Запорізької області від 23.10.2018 у цій справі залишити в силі.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає. 

Головуючий суддя                                                                              Ю. Я. Чумак

Судді:                                                                                                   Т. Б. Дроботова

                                                                                                    К. М. Пільков