Постанова
Іменем України
 
31 жовтня 2018 року
м. Київ
 
справа № 752/13845/16-ц
провадження № 61-15906св18
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: 
 
головуючого - Стрільчука В. А.,
суддів:                Кузнєцова В. О.,                                             Погрібного С. О.,
                             Ступак О. В. (суддя-доповідач),                  Усика Г. І.,
 
учасники справи:
 
позивач - Комунальне підприємство «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Голосіївського району м. Києва»,
відповідач - ОСОБА_3,
третя особа - Голосіївська районна в м. Києві державна адміністрація,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_3 на рішення Апеляційного суду міста Києва 
від 08 серпня 2017 року у складі колегії суддів: Болотова Є. В., Білич І. М., 
Борисової О. В., 
 
ВСТАНОВИВ:
 
У вересні 2016 року Комунальне підприємство «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Голосіївського району м. Києва» (далі - КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Голосіївського району м. Києва») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_3 про виселення.
 
Позовна заява мотивована тим, що рішенням Київської міської ради народних депутатів від 15 травня 1995 року № 142 будинок за адресою: АДРЕСА_1, передано у повне господарське відання АТ ХК «Київміськбуд», цим же рішенням визнано статус будинку - гуртожиток. У 1996 році гуртожиток за вказаною адресою передано на баланс ЖУ «Південне» ДП «Екос» АТ ХК «Київміськбуд». Відповідно до договору від 05 січня 2012 року № 3 про надання доступу до житлового приміщення, укладеного між ЖУ «Південне» ДП «Екос» АТ ХК «Київміськбуд» та ОСОБА_3, підприємство надало ОСОБА_3 доступ до житлового приміщення, кімнати АДРЕСА_1, площею 26,2 кв. м, із терміном дії договору із 01 січня 
2012 року по 31 грудня 2012 року.
 
Відповідно до договору від 05 січня 2012 року № 3 про відшкодування комунальних послуг на приміщення, що здані в оренду та утримання будинку, укладеного між ЖУ «Південне» ДП «Екос» АТ ХК «Київміськбуд» та ОСОБА_3, останній відшкодовує АТ ХК «Київміськбуд» вартість комунальних послуг та послуг із утримання будинку та прибудинкової території за житлове приміщення, що передане ОСОБА_3 у користування, а саме кімната АДРЕСА_1, площею 26,2 кв. м, із терміном дії договору із 01 січня 2012 року по 31 грудня 2012 року без права його пролонгації.
 
Посилаючись на вказані обставини, КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Голосіївського району м. Києва» просило виселити відповідача з житлового приміщення № 87 у комунальній квартирі НОМЕР_1 за адресою: 
АДРЕСА_1.
 
Рішенням Голосіївського районного суду м. Києва від 22 березня 2017 року у задоволенні позову КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Голосіївського району м. Києва» відмовлено.
 
Рішення суду мотивоване тим, що у пред'явленому позові КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Голосіївського району м. Києва» наведені підстави для виселення відповідача не ґрунтуються на вимогах закону.
 
Рішенням Апеляційного суду міста Києва від 08 серпня 2017 року апеляційну скаргу КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Голосіївського району 
м. Києва» задоволено частково. Рішення Голосіївського районного суду м. Києва 
від 22 березня 2017 року скасовано та ухвалено нове рішення, яким позов задоволено.
 
Виселено ОСОБА_3 із кімнати № 87 у комунальній квартирі НОМЕР_1 за адресою: АДРЕСА_1. Вирішено питання розподілу судових витрат.
 
Апеляційний суд мотивував своє рішення тим, що термін договору, на підставі якого відповідача вселено у спірне житло, закінчився 31 грудня 2012 року, договір не передбачав право на пролонгацію, тому позовні вимоги підлягають задоволенню.
 
У серпні 2017 року ОСОБА_3 подав до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ касаційну скаргу на рішення Апеляційного суду міста Києва від 08 серпня 2017 року, в якій просить скасувати рішення апеляційного суду та залишити в силі рішення суду першої інстанції, посилаючись на неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права та порушенням норм процесуального права.
 
Касаційна скарга мотивована тим, що договір укладений на один рік продовжувався у порядку частини першої статті 822 ЦК України, як переважне право наймача на житло, тому не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла наймодавець може запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк, отже договір діє до 31 грудня 2017 року, та відповідач має право використовувати займане ним приміщення до закінчення цього терміну. 
 
Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 29 серпня 2017 року відкрито касаційне провадження в указаній справі.
 
У вересні 2017 року від КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Голосіївського району м. Києва» надійшло заперечення на касаційну скаргу ОСОБА_3, у якому заявник просить відхилити вказану касаційну скаргу, а оскаржуване судове рішення залишити без змін посилаючись на те, що доводи позивача не дають підстав для висновку про порушення апеляційним судом норм процесуального та матеріального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи.
 
15 грудня 2017 року набув чинності Закон України від 03 жовтня 2017 року «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів», за яким судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд (стаття 388 ЦПК України).
 
Згідно із частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи. 
 
Відповідно до підпункту 4 пункту 1 розділу XIII «Перехідні положення» ЦПК України касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.
 
У квітні 2018 року Вищим спеціалізованим судом України з розгляду цивільних і кримінальних справ указану цивільну справу передано до Верховного Суду. 
 
Ухвалою Верховного Суду від 11 жовтня 2018 року зазначену справу призначено до судового розгляду.
 
Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
 
Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу. 
 
Відповідно до частин першої та третьої статті 412 ЦПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається неправильне тлумачення закону або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.
 
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного.
 
Судом установлено, що рішенням Київської міської ради народних депутатів 
від 15 травня 1995 року № 142 будинок за адресою: АДРЕСА_1, передана у повне господарське відання АТ ХК «Київміськбуд», цим же рішенням визнаний статус будинку - гуртожиток.
 
У 1996 році гуртожиток за вказаною адресою переданий на баланс ЖУ «Південне» ДП «Екос» АТ ХК «Київміськбуд».
 
05 січня 2012 року між ЖУ «Південне» ДП «Екос» та ОСОБА_3 укладений договір № 3 про надання доступу до житлового приміщення, за умовами якого підприємство надало ОСОБА_3 доступ до житлового приміщення, а саме кімнати АДРЕСА_1, площею 26,2 кв. м, із терміном дії договору із 01 січня 2012 року по 31 грудня 2012 року.
 
Відповідно до розпорядження Київської міської державної адміністрації 
від 12 вересня 2012 року № 1605 «Про безоплатне прийняття відомчого житлового фонду, службового житла, зовнішніх інженерних мереж ПАТ «ХК «Київміськбуд» до комунальної власності територіальної громади м. Києва» вирішено прийняти до комунальної власності територіальної громади м. Києва відомчий житловий фонд та передати його до сфери управління районних в м. Києві державних адміністрацій.
 
Згідно із розпорядженням Голосіївської районної в місті Києві державної адміністрації від 08 листопада 2012 року № 773 житловий будинок за адресою: 
АДРЕСА_1, закріплений на праві господарського відання за КП «Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду Голосіївського району».
 
На виконання розпорядження від 08 листопада 2012 року № 773, наказом КП «Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду Голосіївського району» від 08 листопада 2012 року № 75/05 «Про прийняття на баланс та обслуговування житлових будинків по АДРЕСА_2; АДРЕСА_3; АДРЕСА_1 та АДРЕСА_4, із 01 листопада 2012 року житловий будинок за адресою: 
АДРЕСА_1 прийнято на баланс підприємства та на підставі договору передано на утримання і обслуговування ТОВ Фірма «Квартет» ЛТД.
 
Рішенням Київської міської ради від 09 жовтня 2014 року № 270/270 «Про удосконалення структури управління житлово-комунальним господарством міста Києва» КП «Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду Голосіївського району» перейменовано у комунальне підприємство «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Голосіївського району м. Києва» та віднесено його до сфери управління Голосіївської районної в місті Києві державної адміністрації.
 
Розпорядженням Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 06 січня 2015 року № 1 «Про затвердження статуту КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Голосіївського району 
м. Києва», затверджено статут КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Голосіївського району м. Києва», державну реєстрацію якого проведено 
28 січня 2015 року за № 10682050018002669 державним реєстратором реєстраційної служби Головного управління юстиції у місті Києві.
 
Згідно із статутом КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Голосіївського району м. Києва», підприємство створене з метою забезпечення ефективного управління, належного утримання житлового та нежитлового фонду, утримання прибудинкових територій, об'єктів благоустрою та отримання прибутку. 
 
На виконання рішення Київської міської ради від 09 жовтня 2014 року № 270/270 «Про удосконалення структури управління житлово-комунальним господарством 
м. Києва» у зв'язку з припиненням договірних відносин із обслуговуючою організацією ТОВ Фірма «Квартет» ЛТД та на підставі наказу від 29 лютого 2016 року № 40/05, КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Голосіївського району м. Києва» приступило до управління та є безпосереднім виконавцем послуг із утримання будинків і споруд та прибудинкових територій житлового фонду, переданого до сфери управління Голосіївської районної в місті Києві державної адміністрації, у тому числі житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1, який обслуговується (утримується) силами структурного підрозділу 
КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Голосіївського району 
м. Києва» - Житлово-експлуатаційною дільницею 106.
 
Згідно із частиною першою статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
 
На підставі статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
 
Відповідно до статті 814 ЦК України у разі зміни власника житла, переданого у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця. 
 
Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із того, що між сторонами виникли цивільно-правові відносини у зв'язку з укладенням договору, а отже, до цих відносин не можуть бути застосовані норми статті 116 ЖК України, зазначені позивачем, як підстава для виселення відповідача із спірної кімнати.
 
Скасовуючи рішення суду першої інстанції та задовольняючи позов, апеляційний суд погодився, що відсутні підстави для задоволення позову відповідно до норм житлового законодавства, проте суд першої інстанції не звернув увагу на зазначені у позові підстави для виселення, а саме норми житлового законодавства, так і норми цивільного законодавства, тому ОСОБА_3 підлягає виселенню.
 
Однак із вказаними висновками судів як першої, так і апеляційної інстанції не можна погодитися виходячи з наступного.
 
Статтею 810 ЦК України встановлено, що за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату. Підстави, умови, порядок укладення та припинення договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, встановлюються законом. 
 
Відповідно до статті 811 ЦК України договір найму житла укладається в письмовій формі.
 
Згідно із статтею 821 ЦК України договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п'ять років. До договору найму житла, укладеного на строк до одного року (короткостроковий найм), не застосовуються положення частини першої статті 816, положення статті 818 та статей 822-824 цього Кодексу.
 
Відповідно до частини третьої статті 810 ЦК України до договору найму житла застосовуються положення цього Кодексу, якщо інше не встановлено законом.
 
Пунктом 3.3 договору, укладеному між сторонами, про надання доступу до житлового приміщення передбачено, що дострокове розірвання договору можливе:
3.3.1 У разі виникнення виробничої необхідності у підприємства;
3.3.2 Використання об'єкта не за призначенням та порушення правил користування ним;
3.3.3 У разі невнесення замовником плати за надані послуги понад тридцять днів;
3.3.4 Постановки будинку, в якому знаходиться об'єкт, на капітальний ремонт або проведення реконструкції;
3.3.5 Не укладання договору про надання комунальних послуг згідно підпункту 6.1.7 цього договору або прострочення в оплаті комунальних та інших експлуатаційних послуг згідно з таким договором більш ніж на тридцять днів.
 
Статтею 764 ЦК України встановлено, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
 
Частинами другою та третьою статті 17 Закону України «Про оренду державного і комунального майна» передбачено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.
 
Отже, висновок апеляційного суду про наявність підстав для виселення відповідача, а саме закінчення строку договору найму, є помилковим, оскільки зроблений судом без урахування наведених норм закону та встановлених у справі обставин, а саме, що ОСОБА_3 після закінчення строку дії договору та відсутності заперечень позивача продовжував проживати у кімнаті гуртожитку та сплачувати рахунки за надані послуги, а отже, договір є продовженим на той самий термін, тобто 
до 31 грудня 2017 року. 
 
У зв'язку з продовженням дії договору, ОСОБА_3 у повній мірі виконує його умови, щомісячно, вчасно здійснює оплату комунальних та інших експлуатаційних послуг, використовує орендоване житлове приміщення за призначенням.
 
За умовами підпункту 3.3 договору про надання доступу до житлового приміщення передбачені виключні умови, за яких можливе дострокове розірвання договору.
 
Позивачем не доведено наявність підстав, передбачених підпунктом 3.3 договору для дострокового розірвання договору, а за їхньої відсутності у позивача відсутні підстави для виселення ОСОБА_3 із займаної ним кімнати достроково.
 
Вищевикладене свідчить про те, що рішення апеляційного суду ухвалено при неправильному застосуванні норм матеріального права, а тому підлягає скасуванню. 
 
Разом з тим Верховний Суд не погоджується і з висновками суду першої інстанції.
 
Звертаючись до суду, позивач як на правове обґрунтування своїх вимог посилався на положення статей 387 ЦК України (право власника на витребовування майна із чужого незаконного володіння); 391 ЦК України (захист права власності від порушень, не пов'язаних з позбавленням володіння); 116 ЖК Української РСР (виселення без надання громадянам іншого жилого приміщення).
 
Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із того, що правовідносини між сторонами регулюються нормами Цивільного Кодексу України, а тому до правовідносин сторін не підлягає застосуванню положення статті 116 ЖК Української РСР. Проте, судом першої інстанції не надана правова оцінка щодо можливості застосування положень статей 387, 391 ЦК України до спірних правовідносин, на які посилався позивач.
 
У зв'язку з цим, Верховний Суд зазначає наступне.
 
Предметом віндикаційного позову є вимога власника, який не є фактичним володільцем індивідуально-визначеного майна, до особи, яка незаконно фактично володіє цим майном, про повернення його з чужого незаконного володіння.
 
За змістом положень статті 387 ЦК України (право власника на витребовування майна із чужого незаконного володіння) закріплено право власника на захист порушеного права власності шляхом пред'явлення віндекаційного позову.
 
Негаторний позов - це позов власника, який є фактичним володільцем майна, до будь-якої особи про усунення перешкод, які ця особа створює у користуванні чи розпорядженні відповідним майном. Позивач за негаторним позовом вправі вимагати усунути існуючі перешкоди чи зобов'язати відповідача утриматися від вчинення дій, що можуть призвести до виникнення таких перешкод. Означений спосіб захисту спрямований на усунення порушень прав власника, які не пов'язані з позбавленням його володіння майном.
 
Одна з особливостей найму житла полягає, зокрема, у тому, що наймач має право тимчасового володіння (detentio) ним. Право володіння (possessio) житлом залишається в його власника, який не втрачає це право навіть тоді, коли інша особа використовує таке майно.
 
Вищевикладене дає підстави для висновку, що ефективним способом захисту права власника житлового приміщення, переданого у найм від неправомірних дій наймача, є пред'явлення негаторного позову, яким і є по своїй суті позов про виселення наймача.
 
Отже, положення статті 387 ЦК України не підлягають застосуванню до вимог власника житлового приміщення про виселення наймача у зв'язку із закінченням строку дії договору найму.
 
До указаних правовідносин підлягають застосуванню положення статті 391 ЦК України. Отже, суду першої інстанції належало вирішити питання про наявність підстав для задоволення позову виходячи з положень статті 391 ЦК України, проте суд не застосував її до спірних правовідносин.
 
Оскільки, як зазначено вище, судом установлено, що договір найму на час звернення позивача до суду з вимогою про виселення відповідача не припинив свою дію, тому відсутнє порушення прав позивача зі сторони відповідача.
 
Оскільки у справі не вимагається збирання або додаткової перевірки чи оцінки доказів, обставини справи встановлені судами повно, але допущено неправильне застосування норм матеріального права, тому рішення судів першої й апеляційної інстанцій підлягають скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимогКП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Голосіївського району м. Києва».
 
Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат. 
 
Отже, із КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Голосіївського району м. Києва» на користь ОСОБА_3 підлягає стягненню судовий збір за подання касаційної скарги у розмірі 1 653,60 грн.
 
Керуючись статтями 141, 409, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії 

суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу ОСОБА_3 задовольнити частково.
 
Рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 22 березня 2017 року та рішення Апеляційного суду міста Києва від 08 серпня 2017 року скасувати та ухвалити нове рішення.
 
У задоволенні позову Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Голосіївського району м. Києва» до ОСОБА_3 про виселення відмовити.
 
Стягнути з Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Голосіївського району м. Києва» на користьОСОБА_3 судовий збір за подання касаційної скарги у розмірі 
1 653,60 грн.
 
Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                 В. А. Стрільчук
 
Судді:                                                                           В. О. Кузнєцов
 
                                                                                                           С.О. Погрібний
 
                                                                                     О.В. Ступак
 
                                                                                     Г. І. Усик