ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 січня 2019 року 
м. Київ

Справа №  910/19694/16 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Пількова К. М. - головуючого, Дроботової Т. Б., Чумака Ю. Я.,

за участю секретаря судового засідання Жураховської Т.О.
розглянув касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Будконсалтінг-Інвест" 
на рішення Господарського суду міста Києва (суддя Я.В. Маринченко) від 30.11.2017
та постанову Київського апеляційного господарського суду (головуючий О.М.   Коротун, судді В.В. Сулім, Ю.Б. Михальська) від 18.04.2018
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Будконсалтінг-Інвест"
до Київської міської ради
за участю третіх осіб: Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)
та Київського комунального об'єднання зеленого будівництва та експлуатації зелених насаджень "Київзеленбуд"
та ОСОБА_4
та ОСОБА_5
та ОСОБА_6
про визнання протиправним та скасування рішення № 759/1623 від 23.07.2015.
Учасники справи:
представник позивача - Воронюк О.О., адвокат,
представник відповідача - Безносик А.О.,
представник третьої особи 1 - не з'явився, 
представник третьої особи 2 - не з'явився,
представник третьої особи 3 - не з'явився,
представник третьої особи 4 - не з'явився,
представник третьої особи 5 - ОСОБА_6
Короткий зміст позовних вимог
1.          28.10.2016 Товариство з обмеженою відповідальністю "Будконсалтінг-Інвест" (далі - Позивач) подало позовну заяву про визнання протиправним та скасування рішення Київської міської ради (далі - Відповідач) № 759/1623 від 23.07.2015 "Про розірвання договору оренди земельної ділянки площею 1,0649 га на АДРЕСА_1, укладеного між Київською міською радою та ТОВ "Будконсалтінг-Інвест" №   79-6-00448 від 09.11.2006" (далі - Рішення); та про визнання за Позивачем права оренди земельної ділянки площею 1,0649 га на АДРЕСА_1 у Голосіївському районі міста Києва згідно з проектом відведення та висновками, які містяться в ньому, який погоджений в порядку, встановленому рішенням Відповідача від 15.07.2004 № 457/1867.
2.          Позовна заява мотивована порушенням процедури прийняття оскаржуваного Рішення, оскільки про винесення на розгляд та прийняття цього Рішення Відповідач Позивача не повідомив; а також відсутністю підстав для прийняття Рішення та розірвання укладеного між сторонами договору оренди земельної ділянки площею 1,0649 га на АДРЕСА_1 (далі -Земельна ділянка), №   79-6-00448 від 09.11.2006 (далі - Договір) з підстав невиконання пункту 8.4 Договору в частині невирішення питання майнових відносин в установленому порядку до закінчення оформлення дозвільної документації на будівництво виключно за рахунок Позивача, з підстав несплати орендної плати та з підстав надання за Рішенням Земельній ділянці статусу сквера. Позивач ствержує, що:
-          він сумлінно виконував свої грошові зобов'язання щодо сплати орендної плати, у тому числі після ухвалення оскаржуваного Рішення, тоді як підставою для розірвання договору оренди може бути систематична (більше трьох місяців) несплата орендної плати;
-          в Рішенні не конкретизовано, які саме майнові питання не вирішені, оскільки цих питань не встановлено Договором, також в Рішенні не зазначено, з ким саме слід було вирішити ці питання та у якому саме установленому порядку;
-          метою прийняття Рішення та розірвання Договору є використання Земельної ділянки для суспільних потреб, тоді як відсутні докази внесення змін до генерального плану міста, де б враховувався сквер.
Позивач додав, що Договір був укладений на виконання рішення Господарського суд міста Києва від 22.09.2006 у справі № 2/536, яким визнано право Позивача на оренду Земельної ділянки та визнаний укладеним Договір з моменту набрання цим рішенням законної сили, а Земельну ділянку визнано такою, що передана в оренду з моменту набрання чинності судовим рішенням у цій справі. При цьому Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради було зобов'язано зареєструвати Договір. Позивач вказав, що про Рішення йому стало відомо випадково - під час дослідження нормативної бази Позивача на її офіційному інтернет-сайті, а за результатами звернення до суду з метою оскарження Рішення в порядку адміністративного судочинства провадження у справі закрито з підстав порушення юрисдикції при звернення із цими вимогами.  

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
3.          Справа розглядалась неодноразово.
4.          30.11.2017 Господарський суд міста Києва прийняв рішення (залишене без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 18.04.2018) у задоволені позову відмовити. 
5.          Рішення судів мотивовані тим, що підстави для скасування Рішення відсутні. Судами встановлено, що Рішення прийнято у зв'язку з невиконанням Позивачем пункту 8.4. Договору в частині невирішення питання майнових відносин в установленому порядку до закінчення оформлення дозвільної документації на будівництво та у зв'язку з несплатою орендної плати. Апеляційний суд однак встановив, що Позивач належним чином виконував умови Договору щодо сплати орендної плати. Разом з тим попри невизначеність безпосередньо в Договорі конкретного переліку майнових питань, які має вирішити Позивач, вони визначені в листі Головного управління містобудування, архітектури та дизайну міського середовища від 11.08.2005 №19-6618. Посилання на цей лист і зобов'язання виконати його вимоги міститься у пункті 8.4 Договору. Серед цих вимог є вирішення питання з розселення мешканців, як встановили суди, відомчого житлового будинку, розташованого на Земельній ділянці, який підпадає під пляму забудови, та в якому проживають ОСОБА_4 (далі - Третя особа 3) і ОСОБА_5 (далі - Третя особа 4). Цей обов'язок Позивач не виконав, матеріали справи не містять доказів вирішення Позивачем питання щодо розселення цих осіб до отримання дозвільної документації на будівництво. Дозвіл на виконання будівельних робіт був виданий Позивачу 23.12.2014. При цьому суди встановили, що станом на момент ухвалення Рішення Позивачем не вчинені жодні дії з вирішення цих майнових питань відповідно до умов Договору, а Позивач розпочав їх здійснення лише у 2017 році, оскільки лише 11.09.2017 уклав з Комунальним підприємством з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення "Спецжитлофонд" договір № 155 про делегування функцій замовника будівництва, за умовами якого ця особа зобов'язувалась виконати делеговані функції з метою наступної реалізації об'єкта (житлової і громадської забудови) за умови попереднього укладення договору компенсації (співробітництва) із мешканцями (власниками та наймачами) квартир у будинку в АДРЕСА_2.
6.          Суди також дійшли висновку, що скасування Рішення про розірвання Договору не забезпечить відновлення порушених прав Позивача, ураховуючи закінчення строку дії Договору 09.11.2016 та відсутність доказів звернення Позивача до Відповідача у встановлені Договором строки та в передбаченому статтею 33 Закону України "Про оренду землі" порядку, а поновлення Договору є правом, а не обов'язком Відповідача. Суди виходили з того, що Позивач всупереч вимогам статті 33 Закону України "Про оренду землі" не дотримав встановлених Договором строків повідомлення Відповідача про намір продовжити строк дії Договору, оскільки Позивач звернувся до Відповідача із клопотанням про поновлення Договору 18.10.2016 - менше ніж за місяць до закінчення строку його дії, який закінчується 09.11.2016. 
7.          Погоджуючись із висновками суду першої інстанції, апеляційний суд стосовно аргументів Позивача, що цей позов направлений на захист права добросовісного користувача на звернення з клопотанням до Відповідача про продовження строку дії Договору, додав, що предметом спору є вимога про визнання протиправним та скасування Рішення, а не вимога про визнання Договору поновленим, а тому захист вказаного права в межах цього позову не призведе до поновлення права Позивача на звернення до Відповідача з клопотанням про поновлення Договору. Апеляційний суд наголосив, що вказівки суду касаційної інстанції у цій справі в постанові від 22.09.2017 виконані, висновки не суперечать цим вказівкам, згідно з якими касаційний суд щодо права Позивача на оренду Земельної ділянки підтримав висновки судів першої та апеляційної інстанції про відмову у цій частині позову - у вимогах про визнання за Позивачем права оренди земельної ділянки. 

Короткий зміст вимог касаційної скарги
8.          08.05.2018 Позивач подав касаційну скаргу, у якій просить скасувати постанову Київського апеляційного господарського суду від 18.04.2018 та рішення Господарського суду міста Києва від 30.11.2017 і ухвалити нове рішення, яким задовольнити позов, визнавши протиправним та скасувавши Рішення та визнавши за Позивачем право оренди Земельної ділянки.

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу 
9.          Суди не застосували до спірних правовідносин норми статті 416 Цивільного кодексу України - щодо підстав для припинення права користування земельною ділянкою для забудови, а Відповідач, припинивши це право Позивача оскаржуваним Рішенням в одностороннього порядку, порушив право Позивача та вийшов за межі своїх повноважень.
10.          Суди неправильно застосували норму статті 651 Цивільного кодексу України, оскільки суди визнали необґрунтованою таку підставу для прийняття Рішення, як систематична несплата орендної плати Позивачем, тоді як ця підстава була визначена серед підстав для прийняття Рішення.
11.          Судами проігноровані норми статті 32 Закону України "Про оренду землі" щодо підстав для розірвання договору оренди землі.
12.          Суди зробили неправильний висновок внаслідок неналежної оцінки доказів, ототожнивши абзац 10 пункту 8.4 Договору щодо вимоги про вирішення майново-правових питань із цими вимогами у листі Головного управління містобудування, архітектури та дизайну міського середовища від 12.09.2005 №   19-66-18, вимоги про вирішення Позивачем майново-правових питань в Договорі не конкретизовані переліком дій та суб'єктів, щодо яких Позивач має їх вчинити. 
13.          Надання Земельній ділянці згідно з оскаржуваним Рішенням статусу скверу всупереч визначеним законодавством підставам та порядку порушує з моменту прийняття Рішення права Позивача на поновлення Договору та отримання Земельної ділянки повторно і ці порушення оскаржуваними судовими рішеннями усунуті не були. 
14.          Суди дійшли неправильних висновків про неефективність обраного Позивачем способу захисту у цьому спору, оскільки визнання Рішення протиправним та його скасування надасть Позивачу можливість звернутись до Відповідача з вимогами про стягнення збитків, заявлених через прийняття оскаржуваного Рішення.
15.          Неоднакова позиція судів щодо юрисдикції у земельних спорах та звернення Позивача із вимогами у цьому спорі в порядку адміністративного судочинства позбавило Позивача права звернутись за захистом порушеного у спірних правовідносинах права до закінчення дії Договору, якби цей Договір не був розірваний оскаржуваним Рішенням. 
16.          Оскаржуване Рішення позбавило Позивача права користування Земельною ділянкою за Договором та права здійснити заплановане на ділянці будівництво, а Позивач має намір продовжити дію Договору, тому порушене право Позивача підлягає захисту. 

Позиція Відповідача, викладена у відзиві на касаційну скаргу
17.          Позивач не виконав умов в пункті 8.4 Договору щодо вирішення майнових відносин у встановленому порядку.
18.          Законом передбачені випадки розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку.
19.          Без урахування оскаржуваного Рішення Договір би закінчився 03.10.2016, а тому відсутність у Позивача права оренди виключає захист права, якого не існує. 
20.          Відповідач не ухвалював рішення про надання Позивачу Земельної ділянки в оренду та не затверджував проект щодо відведення Земельної ділянки з цільовим призначенням, який визначений в Договорі. 

Позиція Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі - Третя особа 1), викладена у відзиві на касаційну скаргу
21.          Судами при попередньому розгляді справи встановлені обставини відсутності у Позивача права оренди Земельної ділянки, а касаційний суд в постанові від 22.09.2017 підтримав ці висновки судів, підтримавши рішення судів в частині відмови у задоволенні вимог Позивача про визнання права оренди Земельної ділянки. 

Позиція ОСОБА_6 (далі - Третя особа 5), викладена у відзиві на касаційну скаргу
22.          Відповідач не ухвалював рішення про надання Позивачу Земельної ділянки в оренду та не затверджував проект щодо відведення Земельної ділянки з цільовим призначенням, який визначений в Договорі, а тому Позивач, ухваливши Рішення, не перевищив свої повноваження.
23.          Позивач не виконав умови в пункті 8.4 Договору щодо вирішення майнових відносин у встановленому порядку.
24.          Законом передбачені випадки розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку.

Позиція Верховного Суду
25.          Відповідно до частини першої статті 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Спеціальним нормативним актом, що регулює правовідносини з оренди земельної ділянки - Законом України "Про оренду землі" (далі - Закон) -встановлені спеціальні підстави та порядок розірвання договору оренди земельної ділянки.
Статтею 31 Закону визначені підстави для припинення договору оренди землі, у тому числі за згодою сторін та на вимогу однієї із сторін. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором. 
26.          Суди встановили, що в пункті 11.4 Договору сторони погодили підстави для розірвання Договору в односторонньому порядку за ініціативною орендодавця (Відповідача), однією з яких є порушення строків завершення забудови Земельної ділянки, встановлених пунктом 8.4 Договору. 
В пункті 11.5 сторони погодили, що Договір може бути достроково розірваний у разі невиконання або неналежного виконання орендарем (Позивачем) обов'язків, визначених у пунктах 5.1 та 8.4 цього Договору.
В пункті 11.6 Договору сторони визначили, що розірвання цього Договору не потребує укладення додаткової угоди. Договір вважається розірваним з моменту прийняття Орендодавцем відповідного рішення, якщо інше не встановлено рішенням.
27.          Судами встановлено, що в пункті 8.4 Договору сторони серед обов'язків орендаря погодили зокрема: завершити забудову Земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, питання майнових відносин вирішувати в установленому порядку до закінчення оформлення дозвільної документації на будівництво виключно за рахунок Позивача.
28.          Зі змісту наведених умов Договору вбачається, що питання майнових відносин має бути вирішено Позивачем до закінчення оформлення дозвільної документації на будівництво, яка, в свою чергу, є передумовою та підставою для здійснення Позивачем будівництва на Земельній ділянці та для завершення Позивачем забудови цієї ділянки.
29.          Суди встановили, що дозвіл на виконання будівельних робіт був виданий Позивачу 23.12.2014. Виконання обов'язку з вирішення майнових питань до оформлення дозвільної документації Позивач не довів. Суд погоджується з висновками апеляційного суду, що попри невизначеність безпосередньо в Договорі конкретного переліку майнових питань, які має вирішити Позивач, вони визначені в листі Головного управління містобудування, архітектури та дизайну міського середовища від 11.08.2005 №19-6618. Посилання на цей лист і зобов'язання виконати його вимоги міститься у пункті 8.4 Договору. Серед цих вимог є вирішення питання з розселення мешканців, яка виконана не була. З огляду на викладене Суд відхиляє протилежні аргументи Позивача (пункт 12).
30.          Суд таким чином зауважує, що Позивач не спростовував встановлені судами першої і апеляційної інстанцій обставини, що Позивач відповідні майнові питання у визначеному порядку та строки - до закінчення оформлення дозвільної документації на будівництво - не вирішив та відповідний обов'язок за Договором не виконав. У зв'язку з цим Суд відхиляє твердження Позивача (пункти 9-11) про відсутність підстав для прийняття Рішення.
31.          Дійшовши вкладених висновків, Суд зазначає про існування підстав для прийняття Відповідачем оскаржуваного Рішення та з мотивів, наведених в цій постанові, погоджується із оскаржуваними судовими рішеннями. Доводи скаржника про належність способу захисту та про незаконність подальшого надання Земельній ділянці статусу скверу (пункти 13-14) Суд відхиляє як неналежні, оскільки вони не спростовують висновків про законність Рішення про розірвання Договору.
32.          Таким чином доводи скаржника щодо неправомірності відмови у задоволенні позовних вимог не знайшли свого правого та матеріального підтвердження, оскільки не ґрунтуються на нормі закону та не відповідають обставинам справи, а тому відповідні вимоги не підлягають задоволенню.
33.          Висновки судів першої і апеляційної інстанцій в оскаржуваних судових рішеннях про відмову у задоволені позовних вимог та відсутність підстав для визнання протиправним та скасування Рішення Відповідача зроблені відповідно до норм законодавства, а також відповідно до встановлених обставин справи. 
34.          У зв'язку з викладеним та з урахуванням положень пункту 1 частини 1 статті 308 та статті 309 ГПК України оскаржувані постанова апеляційного суду та рішення суду першої інстанції підлягають залишенню без змін як законні та обґрунтовані з мотивів, наведених в цій постанові
35.          Дійшовши викладеного висновку, Суд покладає судові витрати за подання касаційної скарги на Позивача.
Керуючись статтями 240, 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Суд
П О С Т А Н О В И В :
1.          Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Будконсалтінг-Інвест" залишити без задоволення.
2.          Рішення Господарського суду міста Києва від 30.11.2017 та постанову Київського апеляційного господарського суду від 18.04.2018 у справі №   910/19694/16 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий суддя                                                                                К. М. Пільков

Судді                                                                                                    Т. Б. Дроботова

                                                                                                    Ю. Я. Чумак