ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 листопада 2018 року 
м. Київ

Справа №  902/626/17 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Пількова К. М. - головуючого, Дроботової Т. Б., Чумака Ю. Я.,
за участю секретаря судового засідання Жураховської Т.О.
розглянув касаційну скаргу Фізичної особи -підприємця Недбай (Сандуляк) Тамари Михайлівни 
на постанову Рівненського апеляційного господарського суду (головуючий Т.Л.  Філіпова, судді А.Р. Василишин, І.В. Розізнана від 13.09.2018
за позовом Тростянецької селищної ради
до Фізичної особи -підприємця Недбай (Сандуляк) Тамари Михайлівни
про розірвання договору оренди землі.
Учасники справи:
представник позивача - не з'явився,
представник відповідача - не з'явився.
Короткий зміст позовних вимог
1.          02.06.2017 Тростянецька селищна рада (далі - Позивач) подала позовну заяву про розірвання договору оренди земельної ділянки площею 0,0136 га по вул. Соборній в селищі Тростянець (далі - Земельна ділянка), укладеного 29.06.2015 між Позивачем та Фізичною особою-підприємцем Недбай (Сандуляк) Тамарою Михайлівною (далі - Відповідач), та зареєстрованого в Державному реєстрі земель 08.02.2006 за № 040659100002 (далі - Договір). 
2.          Позовна заява мотивована відмовою Відповідача у добровільному порядку розірвати Договір, хоча Відповідачу пропонувались альтернативні варіанти щодо оренди земельної ділянки, а рішенням Позивача від 30.03.2016 № 106 вирішено замовити виготовлення проектно-кошторисної документації на проведення робіт на об'єкті благоустрою "Реконструкція центральної площі і прилеглої паркової зони по вул. Соборній смт. Тростянець", тобто реконструкцію замовлено на земельній ділянці, що перебуває в оренді у Відповідача, у зв'язку із чим Позивачем прийнято рішення від 23.12.2016 №  200 звернутись до Відповідача з пропозицією про розірвання Договору, а рішенням Позивача від 25.04.2017 № 251 вирішено припинити право користування Відповідача Земельною ділянкою з метою надання її для суспільних потреб шляхом розірвання Договору, а також вирішено зобов'язати Відповідача демонтувати тимчасові споруди торговельного призначення, розташовані на орендованих приміщеннях.
3.          15.05.2018 Позивач подав позовну заяву про розірвання Договору з уточненнями, в яких уточнив підстави позовних вимог, відповідно до яких підставою розірвання Договору є рішення про використання земельної ділянки для розміщення об'єктів, визначених статтею 7 Закону України"Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи мотивів суспільної необхідності", а рішенням Позивача від 29.08.2017 № 304 внесені доповнення до рішення від 25.04.2017 № 251, відповідно до яких вирішено виконавчому комітету Тростянецької селищної ради забезпечити погодження з Відповідачем, яка є власником тимчасової споруди торговельного призначення, демонтаж та встановлення МАФу силами Тростянецької селищної комунальної установи з благоустрою на одній із запропонованих земельних ділянок, запропонувати Відповідачу укласти договір оренди на одну із запропонованих земельних ділянок та відшкодувати Відповідачу фактичні витрати на підставі документально підтверджених даних. 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
4.          20.06.2018 Господарський суд Вінницької області вирішив у задоволені позову відмовити. 
5.          Рішення суду мотивоване недоведенням Позивачем всупереч положенням статті 32-1 Закону України "Про оренду землі" жодної з умов, за яких допускається розірвання договору, оскільки не надано доказів, що територія, на якій за рішенням Позивача запланована реконструкція паркової зони, поглинає (охоплює) земельну ділянку, що перебуває в оренді у Відповідача, а саме не надано програми, плану реконструкції, які б підтверджували обсяги та масштаб її проведення, а також не надано доказів неможливості суміщення розташованого на орендованій земельній ділянці майна Відповідача з рештою об'єктів інфраструктури, враховуючи розташування ділянки на межі паркової зони. Суд врахував, що поряд з орендованою Земельною ділянкою розташовані три об'єкти підприємницької діяльності, стосовно яких Позивачем не ставилось питання про розірвання договору оренди. Позивачем не надано доказів відшкодування Відповідачу збитків, що будуть спричиненні розірванням Договору, а запропоновані Відповідачу інші земельні ділянки для укладення нового договору оренди є меншими, ніж об'єкт оренди за Договором, та є непридатними для ведення Відповідачем підприємницької діяльності. Обставини неналежного виконання Відповідачем Договору не встановлені, а об'єкт, реконструкція якого запланована Позивачем, не є новоствореним майном, відсутні докази, що розміщення його на інших ділянках може завдати значних матеріальних збитків та спричинити негативні екологічні наслідки для відповідної територіальної громади, суспільства і держави. Суд виходив з того, що Позивачем вчинені дії щодо втручання у право Відповідача користуватись майном, право на яке набуто правомірно та відповідно до норм законодавства. Порушення суспільного інтересу з боку Відповідача через використання орендованої ним земельної ділянки не доведено.
Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції
6.          13.09.2018 Рівненський апеляційний господарський суд постановив: апеляційну скаргу Позивача задовольнити, рішення Господарського суду Вінницької області від 20.06.2018 скасувати, позов задовольнити: розірвати Договір. 
7.          Рішення суду мотивоване тим, що розірвання Договору є законним, виправдано суспільним інтересом та є пропорційним визначеним цілям, адже створення міського парку потрібне для задоволення суспільних потреб з огляду на те, що Позивачем вжито заходів з метою компенсації Відповідачу втраченого права користування Земельною ділянкою шляхом пропонування інших земельних ділянок для розміщення об'єкта, належного Відповідачу - МАФу. Суд врахував мету вилучення у Відповідача земельної ділянки - для суспільних потреб - створення (реконструкція) міського парку, що відповідає вимогам статті 32-1 Закону України "Про оренду землі". 

Короткий зміст вимог касаційної скарги
8.          25.10.2018 Відповідач подав касаційну скаргу, у якій просить скасувати постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 13.09.2018 та залишити в силі рішення Господарського суду Вінницької області від 20.06.2018.

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу 
9.          Суд апеляційної інстанції неправильно тлумачить норми закону, що застосовані до спірних відносин, оскільки, посилаючись на них, виклав норми не у відповідності до тексту закону, адже норма статті 32-1 Закону України "Про оренду землі" передбачає прийняття рішення про розірвання договору оренди земельної ділянки для суспільних потреб - для створення парків, тоді як апеляційний суд законодавче визначення створення парків доповнює додатковою підставою - реконструкція, яка відсутня в нормі закону, тим самим змінюючи підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки.
10.          Позивач не приймав жодного рішення про використання Земельної ділянки для розміщення об'єктів, визначених частиною першою статті 7 Закону України "Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи мотивів суспільної необхідності", а надані у справі рішення Позивача не відповідають вимогам цієї статті. 
11.          Інші доводи касаційної скарги аналогічні мотивам, наведеним в рішенні суду першої інстанції

Позиція Верховного Суду
Щодо розірвання договору оренди земельної ділянки у разі необхідності надання її для суспільних потреб
12.          Відповідно до частини 1 статті 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно з частиною 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. 
13.          Спеціальним нормативним актом, що регулює правовідносини з оренди земельної ділянки - Законом України "Про оренду землі" (далі - Закон) - встановлені спеціальні підстави та порядок розірвання договору оренди земельної ділянки. 
14.          Стаття 32-1 Закону передбачає, що договір оренди земельної ділянки державної чи комунальної власності може бути розірваний у разі прийняття рішення про використання земельної ділянки для розміщення об'єктів, визначених частиною першою статті 7 Закону України "Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності". У разі прийняття рішення про використання для суспільних потреб лише частини земельної ділянки може бути заявлена вимога про виділення такої частини в окрему земельну ділянку та розірвання договору оренди. Вимога про розірвання договору оренди, зазначена у частині другій цієї статті, може бути пред'явлена органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування, уповноваженими надавати земельні ділянки для суспільних потреб відповідно до статті 122 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), а також однією із сторін цього договору.
Розірвання договору оренди земельної ділянки в порядку, визначеному статтею 32-1 Закону, допускається у разі, якщо об'єкти, які передбачається розмістити на земельній ділянці, неможливо розмістити на іншій земельній ділянці або якщо розміщення таких об'єктів на інших земельних ділянках завдасть значних матеріальних збитків або спричинить негативні екологічні наслідки для відповідної територіальної громади, суспільства чи держави в цілому.
Розірвання договору оренди земельної ділянки у разі прийняття рішення про надання її для суспільних потреб здійснюється за умови повного відшкодування орендарю і третім особам збитків, спричинених цим, зокрема витрат, пов'язаних з виділенням частини земельної ділянки в окрему земельну ділянку та укладенням нового договору оренди.
У разі недосягнення сторонами договору згоди щодо розірвання договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
У рішенні органу виконавчої влади, органу місцевого самоврядування про використання земельної ділянки державної чи комунальної власності, яка перебуває в оренді, для суспільних потреб зазначаються: площа, місцезнаходження земельної ділянки або її частини, кадастровий номер земельної ділянки (за наявності); договори оренди землі, що підлягають розірванню; суспільні потреби, для задоволення яких здійснюється розірвання договорів оренди землі; особа, якій після розірвання договору оренди передається земельна ділянка для задоволення суспільних потреб, з визначенням умов такої передачі.
15.          Аналіз наведених норм законодавства дає підстави для висновку, що у випадку припинення права користування земельною ділянкою (її частиною) через розірвання договору оренду на вимогу органу виконавчої влади, місцевого самоврядування, уповноваженого надавати земельні ділянки для суспільних потреб відповідно до статті 122 ЗК України, а також однієї із сторін цього договору у разі прийняття рішення про використання земельної ділянки для розміщення об'єктів, визначених частиною першою статті 7 Закону України "Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності" (стаття 32-1 Закону) ініціатива припинення орендних правовідносин з користування земельною ділянкою (її частиною) належить органам виконавчої влади та органами місцевого самоврядування, які прийняли рішення про її надання для суспільних потреб. 
За результатами реалізації цієї ініціативи з боку вказаних органів щодо припинення орендних правовідносин для орендаря настають передбачені наведеними нормами законодавства наслідки, зокрема у вигляді повного відшкодування орендарю і третім особам збитків, спричинених розірванням договору оренди земельної ділянки у разі прийняття рішення про надання її для суспільних потреб, зокрема відшкодування витрат, пов'язаних з виділенням частини земельної ділянки в окрему земельну ділянку та укладенням нового договору оренди. 
16.          Зі змісту статті 32-1 Закону України "Про оренду землі" вбачається, що у разі недосягнення сторонами договору згоди щодо розірвання договору оренди землі та вирішення цього спору в судовому порядку, зокрема щодо існування (відсутності) підстав для розірвання договору оренди землі без згоди орендаря, суд має встановити серед іншого, чи належить об'єкт, для розміщення якого прийнято рішення про використання земельної ділянки для суспільних потреб та для розірвання договору оренди цієї ділянки, до об'єктів, визначених в частині першій статті 7 Закону України "Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності" (частина 1 статті 32-1 Закону); чи дотримані умови про повне відшкодування орендарю і третім особам збитків, спричинених цим, зокрема витрат, пов'язаних з виділенням частини земельної ділянки в окрему земельну ділянку та укладенням нового договору оренди (частина 5 статті 32-1 Закону).
17.          Вирішуючи спір по суті заявлених вимог та дійшовши висновку про дотримання Позивачем як особою, що ініціювала розірвання Договору, вимог статті 32-1 Закону щодо підстав та порядку дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки з підстав необхідності надання її для суспільних потреб, апеляційний суд між тим не спростував висновків місцевого господарського суду про недоведеність сукупності передбачених цією статтею обставин, які є підставою для дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки з підстав необхідності надання її для суспільних потреб. 
18.          Встановлюючи обставини щодо необхідності надання Земельної ділянки для суспільних потреб, апеляційний суд вказав на прийняття Позивачем рішення від 30.03.2016 №  106 про замовлення виготовлення проектно-кошторисної документації на проведення робіт на об'єкті благоустрою "Реконструкція центральної площі і прилеглої паркової зони по вул. Соборній смт. Тростянець", тобто встановив обставини запланованої Позивачем реконструкції парку на Земельній ділянці.
Між тим, проведення на Земельній ділянці реконструкції вже існуючого об'єкта - парку, а не створення цього об'єкта як нового не відповідає вимогам частини 1 статті 32-1 Закону та частини 1 статі 7 Закону України "Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності", за змістом яких органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування відповідно до своїх повноважень та в порядку, визначених цим Законом, мають право викупу земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, для таких суспільних потреб, зокрема, для створення міських парків. У зв'язку із цим Суд погоджується із аргументами скаржника (пункт 9) про неправильне тлумачення апеляційним судом застосованих до спірних правовідносин норм закону.
Також апеляційним судом не було встановлено обставин дотримання Позивачем вимог частини 2 статті 7 Закону України "Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності", відповідно до яких рішення про викуп земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, для суспільних потреб, визначених частиною першою цієї статті, органи виконавчої влади чи органи місцевого самоврядування приймають на підставі генеральних планів населених пунктів та іншої містобудівної документації, матеріалів погодження місця розташування таких об'єктів проектів землеустрою щодо відведення земельної ділянки та іншої документації із землеустрою, затверджених в установленому законодавством порядку. 
Так, вказуючи на заплановане Позивачем розміщення об'єкта на Земельній ділянці для задоволення суспільних потреб (реконструкцію парку), апеляційний суд не встановив, що відповідне рішення від 30.03.2016 № 106 (щодо реконструкції паркової зони по вул. Соборній у смт. Тростянець) прийняте Позивачем на підставі та відповідає генеральному плану населеного пункту та іншій містобудівної документації, матеріалам погодження місця розташування таких об'єктів проектів землеустрою щодо відведення земельної ділянки та іншій документації із землеустрою, затверджених в установленому законодавством порядку (частина 2 статті 7 Закону України "Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності").
Отже, апеляційний суд дійшов помилкового висновку, про дотримання Позивачем вимог статті 32-1 Закону та порядку дострокового розірвання з Відповідачем Договору з підстав необхідності надання Земельної ділянки для суспільних потреб.
19.          Дійшовши викладеного висновку, Суд погоджується із висновками суду першої інстанції у скасованому апеляційним судом рішенні, про недотримання Позивачем порядку розірвання Договору з Відповідачем та відсутність підстав для його розірвання на вимогу Позивача з огляду на встановлені місцевим судом обставини: недоведення Позивачем факту, що територія, на якій за рішенням Позивача заплановано реконструкцію паркової зони, поглинає (охоплює) земельну ділянку, що перебуває в оренді у Відповідача за відсутності програми, плану реконструкції, які б підтверджували обсяги та масштаб її проведення; недоведення обставин неможливості суміщення розташованого на орендованій           земельній ділянці майна Відповідача з рештою об'єктів інфраструктури, враховуючи розташування майна Відповідача на межі паркової зони; недоведення Позивачем відшкодування Відповідачу збитків, що будуть спричиненні розірванням Договору, невідповідності об'єкта, розміщення якого для суспільних потреб заплановано Позивачем на орендованій Відповідачем ділянці, вимогам закону через те, що цей об'єкт не є новоствореним.
20.          Таким чином висновки в постанові апеляційного суду про існування підстав для розірвання Договору зроблені з неправильним застосуванням наведених норм статті 32-1 Закону України "Про оренду землі" та статті 7 Закону України "Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності", а висновки в скасованому апеляційним судом рішенні Господарського суду Вінницької області від 20.06.2018 зроблені з правильним застосуванням норм матеріального та відповідно до норм процесуального права на підставі встановлених обставин справи.
21.          У зв'язку з викладеним та з урахуванням положень пункту 4 частини 1 статті 308 та статті 312 ГПК України оскаржувана постанова апеляційного суду підлягає скасуванню, а скасоване нею рішення суду першої інстанції - залишенню в силі.
Керуючись статтями 240, 300, 301, 308, 312, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Суд
П О С Т А Н О В И В :
1.          Касаційну скаргу Фізичної особи -підприємця Недбай (Сандуляк) Тамари Михайлівни задовольнити.
2.          Постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 13.09.2018 скасувати, рішення Господарського суду Вінницької області від 20.06.2018 у справі № 902/626/17 залишити в силі.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий суддя                                                                                К. М. Пільков

Судді                                                                                                    Т. Б. Дроботова

                                                                                                    Ю. Я. Чумак