ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 листопада 2018 року 
м. Київ

Справа №  916/3212/17 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Пількова К. М. - головуючого, Дроботової Т. Б., Чумака Ю. Я.,

за участю секретаря судового засідання Жураховської Т.О.
розглянув касаційну скаргу Управління Одеської обласної ради з майнових відносин 
на постанову Одеського апеляційного господарського суду (головуючий Н.М.  Принцевська, судді Г.І. Діброва, С.І. Колоколов) від 05.09.2018
за позовом  Управління Одеської обласної ради з майнових відносин
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Реалгруп-Одеса"
про  розірвання договору та виселення.
Учасники справи:
представник позивача - не з'явився,
представник відповідача  - не з'явився.

Короткий зміст позовних вимог
1.          22.12.2017 Управління Одеської обласної ради з майнових відносин (далі  - Позивач) подало позовну заяву про розірвання договору оренди нежитлових приміщень від 02.09.2013 (далі - Договір), укладеного з Товариством з обмеженою відповідальністю "Реалгруп-Одеса" (далі - Відповідач), та зобов'язання Відповідача звільнити нежитлові приміщення  що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Градоначальницька, 8.
2.          Позовна заява мотивована неналежним виконанням Відповідачем своїх зобов'язань за Договором, через невикористання  орендованих приміщень, що суперечить умовам пункту 4.1 Договору про використання орендованого приміщення за цільовим призначенням, через перебування приміщення в занедбаному стані, відсутність в приміщенні будь-яких комунікацій, перебування стелі у цьому приміщенні під загрозою обвалу, що суперечить умові Договору (пункт 4.2) про утримання приміщення у належному технічному, санітарному, та пожежному стані тощо; через несвоєчасне поновлення договору страхування орендованих приміщень всупереч умовам  пункту 4.7 Договору, обставини чого були зафіксовані в акті за результатами перевірки, яка була проведена створеною Позивачем комісією з перевірки  виконання умов Договору.   

Короткий зміст рішення суду першої  інстанції
3.          05.03.2018 Господарський суд Одеської області вирішив позов задовольнити: розірвати Договір та зобов'язати Відповідача звільнити нежитлові приміщення, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Градоначальницька, 8. 
4.          Рішення суду мотивоване невиконанням Відповідачем взятих на себе зобов'язань за Договором в частині використання  майна відповідно до умов Договору  та в частині поновлення договору страхування орендованого майна, який закінчив свою дію 03.09.2017. При цьому суд вказує, що орендодавцю не надано права вимагати розірвання Договору у випадку невикористання орендованого приміщення Відповідачем, а тому ці підстави для розірвання Договору суд не бере до уваги, однак враховує при цьому, що наслідком невикористання Позивачем приміщень стало порушення умов Договору про підтримання приміщення у належному технічному, санітарному та пожежному стані, про здійснення поточного ремонту, внаслідок чого судом встановлені обставини пошкодження та псування об'єкту оренди.  Наслідком розірвання Договору та припинення правовідносин за цим договором є обов'язок Відповідача повернути  Позивачу орендовані приміщення, а тому звільнення Відповідачем орендованих за Договором приміщень спрямоване на остаточне відновлення порушених прав  Позивача.

Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції
5.          05.09.2018 Одеський апеляційний господарський суд постановив: апеляційну скаргу Відповідача задовольнити, рішення Господарського суду Одеської області від 05.03.2018 скасувати, а в задоволенні позову про розірвання Договору та звільнення Відповідачем орендованих приміщень відмовити. 
6.          Рішення суду мотивоване недоведенням Позивачем невиконання Відповідачем Договору та істотного порушення його умов, про які зазначено в позовній заяві, оскільки Відповідачем разом з апеляційною скаргою наданий додатковий доказ, який прийнятий апеляційний судом відповідно до частини 3 статті 269 ГПК України, а саме - договір № 101030285 добровільного страхування майна від 01.09.2017, який доводить виконання Відповідачем умов Договору щодо страхування орендованого майна, а наслідком неповідомлення Відповідачем Позивача про укладення цього договору страхування відповідно до умов Договору є відповідальність орендаря у вигляді неустойки у розмірі 1% від суми орендної плати за порушення строків, передбачених Договором, у тому числі і строків  повідомлення орендодавця про переукладення орендарем договір страхування. Наслідком неутримання орендованого майна у належному стані відповідно до умов Договору, у разі встановлення належним чином цих обставин, є виникнення у орендодавця обов'язку сповістити про це орендаря, який у двотижневий строк з моменту його повідомлення про ці обставини має за свій рахунок провести оцінку та у разі  встановлення за результатами цієї оцінки, що вартість цього майна є нижчою, ніж вартість вказана в Договорі, відшкодувати відповідні збитки, також і у тому випадку, якщо орендар допустив  загибель  орендованого майна. При цьому апеляційним судом встановлено, що Позивач не надав докази повідомлення Відповідача про порушення умов Договору та використання орендованого майна не за цільовим призначенням. Надавши оцінку наданим Позивачем матеріалам фотозйомки та акту перевірки  об'єкту оренди, суд вказав, що ці докази не є належними, оскільки перевірка проведена комісією з перевірки  виконання умов Договору та акт за результатами цієї перевірки складений в односторонньому порядку, за відсутністю представника Відповідача, а з фотознімків не можна встановити, який об'єкт обстежувався. 

Короткий зміст вимог касаційної скарги
7.          28.09.2018 Позивач подав касаційну скаргу, у якій просить скасувати постанову Одеського апеляційного господарського суду від 05.09.2018 та залишити в силі рішення Господарського суду Одеської області від 05.03.2018.

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу  
8.          Відповідачем не доведено повідомлення Позивача про переукладення  договору страхування на виконання умов Договору, оскільки не надано доказів направлення відповідного повідомлення та відповідних документів, а представник Відповідача в судові засідання в суд першої інстанції не з'являвся та не надавав відзиву та доказів, тому суд першої інстанції керувався фактами, які відповідають дійсності.
9.          Настання негативних наслідків через невикористання Відповідачем орендованого майна (яке само по собі не є підставою для розірвання договору оренди) у вигляді пошкодження  та псування орендованого майна,  доводить порушення умов Договору щодо обв'язку Відповідача самостійно та за власний рахунок здійснювати ремонт, а також утримувати орендоване майно у належному технічному, протипожежному та санітарному стані. 

Доводи Відповідача у відзиві на касаційну скаргу
10.          Доводи у відзиві на касаційну скаргу аналогічні мотивам, наведеним в оскаржуваній постанові апеляційного суду.    

Позиція Верховного Суду
Щодо розірвання договору оренди у разі істотного порушення умов договору другою стороною 
11.          Відповідно до частини 1 статті 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно з частиною 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
12.          Спеціальним законом, що регулює правовідносини з оренди державного і комунального майна - Законом України "Про оренду державного та комунального майна" (далі - Закон), встановлено, що договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України (частина 3 статті 26 Закону).  
13.          Частиною 1 статті 10 Закону передбачено, що істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна. 
Отже, оскільки законодавець визначає одними із істотних умов договору оренди комунального майна відновлення орендованого майна та стан цього майна протягом строку оренди, то інтерес орендодавця полягає не тільки в отриманні орендної плати тощо за договором оренди, а й у збереженні орендованого майна у належному - придатному до нормального використання (експлуатації) стані. Порушення цього інтересу має наслідком завдання шкоди, через що друга сторона (орендодавець) значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору оренди державного майна.
Суд звертається до власних правових позицій, викладених Верховним Судом в постанові від 08.05.2017 у справі №  910/6357/16.
14.          Поряд з цим частиною 3 статті 10 Закону передбачено, що за згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови. 
Частиною 2 статті 18 Закону передбачено, що орендар зобов'язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню. 
Згідно з частиною 1 статті 18-1 Закону поточний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендарем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором. 
Відповідно до статті 29 цього Закону за невиконання зобов'язань за договором оренди, в тому числі за зміну або розірвання договору в односторонньому порядку, сторони несуть відповідальність, встановлену законодавчими актами України та договором. 
Статтею 32 Закону передбачено, що контроль за використанням майна, переданого в оренду (крім іншого окремого індивідуально визначеного майна), покладається на органи, які відповідно до цього Закону здійснюють державну політику у сфері оренди. 
Зі змісту наведених норм законодавства Суд доходить висновку, що інші умови договору оренди, окрім тих, які є істотними відповідно до статті 10 Закону, у тому числі такі, як наслідки невиконання (порушення) погоджених сторонами істотних та інших умов договору оренди комунального майна та  порядок встановлення фактів невиконання (порушення) сторонами умов договору оренди комунального майна, визначаються в цьому договорі на власний розсуд, за власним волевиявленням та за погодженням сторін.   
15.          Встановивши обставини порушення Відповідачем умов пункту 4.9 Договору - через несвоєчасне повідомлення орендарем (Відповідачем) орендодавця  (Позивача) про переукладення Позивачем 01.09.2017 договору № 101030285 добровільного страхування орендованого ним за Договором майна, а відповідно і встановивши обставини виконання Відповідачем умов пункту 4.7 Договору - поновлювати договори страхування орендованого майна, апеляційний суд вказав, що порушення з боку Відповідача умов пункту 4.7 Договору не мало місце та вказав на передбачену пунктом 4.11 Договору  відповідальність Відповідача за порушення строків повідомлення, яка полягає у сплаті  Позивачем (орендарем)   неустойки. 
Суд погоджується з правильним висновком апеляційного суду, що порушення Відповідачем обов'язків та  умов Договору в частині поновлення догорів страхування орендованого майна не знайшло свого підтвердження, у зв'язку із чим Суд відхиляє аргументи скаржника (пункт 8) про неповідомлення Відповідачем Позивача про переукладення договору страхування на виконання умов Договору та ненадання доказів направлення цього повідомлення та відповідних документів як підстави для розірвання Договору у розумінні частини 3 статті 26 Закону та частини 2 статті 651 ЦК України.
16.          Апеляційним судом з посиланням на пункти 4.2 та 4.3  Договору також встановлено, що сторонами погоджені умови щодо наслідків неутримання орендованого майна у належному стані відповідно до умов Договору у разі встановлення цих обставин належним чином та у встановленому порядку. Вони полягають у виникненні у орендодавця (Позивача) обов'язку сповістити про це орендаря (Відповідача), який у двотижневий строк з моменту його повідомлення про ці обставини має за свій рахунок провести оцінку та у разі  встановлення за результатами цієї оцінки, що вартість цього майна є нижчою, ніж вартість вказана в Договорі, відшкодувати відповідні збитки, також і у тому випадку, якщо орендар допустив  загибель  орендованого майна.
Поряд з цим апеляційним судом встановлені обставини невиконання Позивачем як орендарем вказаних умов Договору, оскільки встановлено, що Позивач не надав доказів повідомлення Відповідача про порушення ним умов Договору. Апеляційний суд надав оцінку поданим Позивачем матеріалам фотозйомки та акту перевірки об'єкту оренди, та дійшовши висновку, що ці докази не є належними, оскільки перевірка проведена комісією з перевірки  виконання умов Договору і акт за результатами цієї перевірки складений в односторонньому порядку, за відсутності представника Відповідача, а з фотознімків не можна встановити, який об'єкт обстежувався. 
17.          Отже апеляційним судом не встановлено порушень Відповідачем істотних умов Договору, у тому числі пункту 4.2 - щодо утримання орендованих приміщення у належному технічному, санітарному та пожежному стані та щодо здійснення поточного ремонту, які призвели до завдання Позивачу шкоди, через що він значною мірою був би позбавлений того, на що розраховував при укладенні Договору, у зв'язку із чим Суд відхиляє протилежні аргументи скаржника (пункт 9).
18.          На підстав викладеного Суд погоджується з правильним висновком апеляційного суду про відсутність, через недоведеність, підстав відповідно до частини 3 статті 26 Закону та частини 2 статті 651 ЦК України для розірвання Договору на вимогу орендодавця (Позивача), а відповідно і для виселення орендаря (Відповідача) із орендованих ним приміщень.
19.          Таким чином висновки апеляційного суду в оскаржуваній постанові про недоведеність доказами у справі підстав для розірвання Договору, виселення Відповідача з орендованих приміщень та відсутність підстав для задоволення цих вимог зроблені відповідно до норм законодавства, зокрема статті 651 Цивільного кодексу України, статей 10, 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а також відповідно до встановлених обставин справи. У зв'язку з викладеним та з урахуванням положень пункту 1 частини 1 статті 308 та статті 309 ГПК України оскаржувана постанова апеляційного суду підлягає залишенню без змін як законна та обґрунтована.
20.          У зв'язку із відмовою у задоволенні касаційної скарги судові витрати за подання касаційної скарги покладаються на Позивача.
Керуючись статтями 240, 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Суд
П О С Т А Н О В И В :
1.          Касаційну скаргу Управління Одеської обласної ради з майнових відносин залишити без задоволення.
2.          Постанову Одеського апеляційного господарського суду від 05.09.2018 у справі №  916/3212/17 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя                                                                                К. М. Пільков

Судді                                                                                                    Т. Б. Дроботова

                                                                                                    Ю. Я. Чумак