ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 вересня 2018 року 
м. Київ

Справа №  912/3564/17 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Селіваненка В.П. (головуючий), Булгакової І.В. і Львова Б.Ю.,
за участю секретаря судового засідання Поліщук Ю.В.,

учасники справи:
позивач - Управління комунальної власності Міської ради міста Кропивницького (далі - Управління),
представник позивача - Колюка О.С. - керівник,
відповідач - колективне підприємство "Центр-Готель" (далі - Підприємство),
представник відповідача - Мазуренко Н.Ю. - адвокат (посвідчення від 30.12.1993 № 258/30),

розглянув касаційну скаргу  Управління
на постанову Дніпропетровського  апеляційного господарського суду від 11.06.2018
(головуючий суддя - Антонік С.Г., судді: Чимбар Л.О. і Дармін М.О.) 
у справі № 912/3564/17
за позовом Управління
до Підприємства
про внесення змін до договору.
       
За результатами розгляду касаційної скарги Касаційний господарський суд

ВСТАНОВИВ:

Позов було подано про внесення змін до договору оренди з правом наступного викупу будівлі готелю "Київ" від 08.09.1994 № 37 (зі змінами від 10.01.2000 №11/17; далі - Договір), а саме:
- пункт 2.3 доповнити абзацом другим такого змісту: "Вартість орендованого майна, що є готельним комплексом, за адресою: м. Кропивницький, вул. Велика Перспективна, 50 (готель "Київ"), визначена відповідно до Звіту про незалежну оцінку майна, станом на 31.08.2017 становить 49 323 747,00 грн. (сорок дев'ять мільйонів триста двадцять три тисячі сімсот сорок сім гривень 00 коп.) без урахування ПДВ.";
- пункт 3.1 викласти у такій редакції: "3.1. Орендна плата визначається відповідно до розділу 7 Методики розрахунку орендної плати, Положення про порядок надання в оренду цілісних майнових комплексів та індивідуально визначеного майна, що належать до комунальної власності територіальної громади міста Кіровограда, затвердженого рішенням Кіровоградської міської ради від 11.12.2012 № 2099.
Орендна плата за базовий місяць оренди (жовтень 2017) становить 922 354,07 грн. (без урахування ПДВ) на місяць і перераховується Орендарем щокварталу на розрахунковий рахунок Орендодавця (з урахуванням помісячного індексу інфляції). Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством України.
Розмір орендної плати індексується щомісячно на офіційно встановлений індекс інфляції.
Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї із сторін у разі зміни цін і тарифів (орендних ставок), зменшення можливості користування майном та в інших випадках, передбачених законодавством".
Позов мотивовано посиланням на пункт 3.1 Договору щодо можливості зміни розміру орендної плати на вимогу однієї із сторін Договору у разі зміни цін і тарифів, зменшення можливості користування майном та в інших випадках, передбачених законодавством.
Рішенням господарського суду Кіровоградської області від 23.02.2018 (суддя       Поліщук Г.Б.):
- позов задоволено частково;
- внесено зміни до Договору, а саме:
пункт 2.3 доповнено абзацом другим наступного змісту: "Вартість орендованого майна, що є готельним комплексом, за адресою: м. Кропивницький, вул. Велика Перспективна, 50 (готель "Київ"), визначена відповідно до Звіту про незалежну оцінку майна, станом на 31.08.2017 становить 49323747,00грн (сорок дев'ять мільйонів триста двадцять три тисячі сімсот сорок сім гривень 00 коп.) без урахування ПДВ";
пункт 3.1 викладено а такій редакції: "3.1 Орендна плата визначається відповідно до розділу 7 "Методика розрахунку орендної плати" Положення про порядок надання в оренду цілісних майнових комплексів та індивідуально визначеного майна, що належать до комунальної власності територіальної громади міста Кіровограда, затвердженого рішенням Кіровоградської міської ради від 11.12.2012 № 2099.
Орендна плата перераховується Орендарем щокварталу на розрахунковий рахунок Орендодавця (з урахуванням помісячного індексу інфляції). Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством України.
Розмір орендної плати індексується щомісячно на офіційно встановлений індекс інфляції.
Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї із сторін у разі зміни цін і тарифів (орендних ставок), зменшення можливості користуватися майном та в інших випадках, передбачених законодавством".
- в іншій частині позову відмовлено;
- з Підприємства стягнуто на користь Управління      1 600 грн. витрат зі сплати судового збору.

Рішення мотивовано обґрунтованістю позовних вимог, за винятком внесення змін до Договору в частині визначення в пункті 3.1 Договору плати за базовий місяць оренди (жовтень 2017 року) в сумі 922 354,07грн. (без ПДВ) на місяць. 

Постановою Дніпропетровського  апеляційного господарського суду від 11.06.2018: задоволено апеляційну скаргу Підприємства; згадане рішення господарського суду скасовано; прийнято нове рішення; в позові відмовлено.

Постанову мотивовано невідповідністю вимог позивача про внесення змін до Договору законові, а саме прямою суперечністю їх (вимог) частині четвертій статті 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", оскільки вони погіршують становище орендаря. 

У касаційній скарзі до Верховного Суду Управління, зазначаючи про прийняття апеляційним господарським судом оскаржуваної постанови з порушенням норм матеріального і процесуального права, просить її скасувати та залишити в силі рішення місцевого господарського суду від 23.02.2018 з даної справи. Так, за доводами, наведеними в касаційній скарзі, суд апеляційної інстанції: не застосував у розгляді справи норми матеріального права, такі як частина друга статті 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), частина третя статті 653 ЦК України, частина друга статті 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", частина перша статті 632 і частина третя статті 762 ЦК України; неправильно застосував частину другу статті 19 названого Закону; помилково не застосував статтю 118 Закону України "Про Державний бюджет на 2007 рік"; невірно застосував частину другу статті 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та не врахував приписи частини першої статті 10, частини першої статті 11 названого Закону і Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995 (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 02.01.2003 № 3); невірно застосував положення частини четвертої статті 10 того ж Закону; порушив норми частин першої - п'ятої статті 236 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).

У відзиві на касаційну скаргу Підприємство заперечує проти доводів касаційної скарги, зазначаючи про прийняття оскаржуваної постанови з додержанням норм матеріального і процесуального права, за всебічного з'ясування обставин, що мають значення для справи, та відповідності висновків суду фактичним обставинам справи, у зв'язку з чим просить скаргу залишити без задоволення, а відповідну постанову - без змін. 

Перевіривши на підставі встановлених попередніми судовими інстанціями обставин справи правильність застосування ними норм матеріального і процесуального права, заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представників учасників справи, Касаційний господарський суд дійшов висновку про наявність підстав для часткового задоволення касаційної скарги з огляду на таке.

Місцевим і апеляційним господарськими судами у розгляді справи з'ясовано й зазначено, зокрема, що:
- 08.09.1994 Комітетом по комунальній власності і приватизації (орендодавець) і організацією орендарів Орендного підприємства готельного господарства (орендар) укладено Договір оренди з правом викупу готелів "Україна", "Київ",  за умовами якого, в тому числі:
передача майна в оренду здійснюється за його вартістю, визначеною виходячи з оцінки цього майна на момент передачі в оренду з урахуванням фактичного зносу (пункт 2.3);
орендна плата перераховується в державний бюджет частинами щокварталу відповідно до розрахунку орендної плати, який додається до договору, у розмірі, що обчислюється згідно з Методикою, затвердженою постановою Кабінету Міністрів від 12.12.1993 № 923, і її розмір може бути змінено на вимогу однієї із сторін      у разі зміни цін і тарифів, зменшення можливості користування майном та в інших випадках, передбачених законодавством (пункт 3.1);
- орендар вправі встановлювати орендарю орендну плату за користування майном (пункт 5.3.1);
- строк дії Договору - до 31.05.2009, пролонгований до 31.05.2024;
- за актом приймання-передачі від 08.09.1994 орендодавець передав орендарю в тому числі будівлю готелю "Київ" балансовою вартістю 539961622 крб., площею 7860 кв.м;
- 10.01.2000 сторонами внесено зміни до Договору з викладенням його назви - договір оренди з правом наступного викупу будівлі готелю "Київ", а також пункту 1.1 у такій редакції: орендодавець приймає на себе виконання зобов'язань у відповідності до договору оренди з правом наступного викупу від 17.09.1992, договору купівлі-продажу державної частки майна державного орендного підприємства готельного господарства від 07.04.1994 і передає, а орендар приймає в оренду з правом наступного викупу основні засоби у вигляді будівлі готелю "Київ" на підставі акта прийняття-передачі;
- у подальшому названий Комітет було перетворено на Управління;
- готельний комплекс "Київ" належить територіальній громаді м. Кіровограда в особі міської ради; 
- станом на 29.09.2017 вартість відповідного нежитлового приміщення площею 7711,88 кв.м (м. Кропивницький, вул. В.Перспективна, 50) становила 49 323 747 грн. (без ПДВ), а з урахуванням ПДВ - 59 188 496,4 грн.; відповідний звіт про оцінку готельного комплексу Підприємством не оскаржувався. 

Причиною спору зі справи стало питання про наявність або відсутність підстав для внесення змін до Договору.

Як вбачається із з'ясованих попередніми судовими інстанціями обставин спору, останній виник, зокрема, у зв'язку з намаганням позивача внести до Договору зміни, безпосередньо пов'язані з вартістю орендованого за Договором майна. 

Відповідно до положень Закону України "Про оренду державного та комунального майна":
- істотними умовами договору оренди є, зокрема, об'єкт оренди  (склад  і  вартість  майна  з  урахуванням  її  індексації; частина перша статті 10);
- умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і   у   випадках,   коли   після   його  укладення  (приведення  у відповідність з цим Законом) законодавством  встановлено  правила, які погіршують становище орендаря (частина четверта статті 10);
- оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка  об'єкта  оренди  передує укладенню договору оренди; у разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди  була  зроблена  більш  як  три  роки  тому,  для продовження   (поновлення)   договору  оренди  провадиться  оцінка об'єкта оренди (стаття 11).

При цьому обома попередніми судовими інстанціями у розгляді справи досліджувалися обставини, пов'язані із зміною розміру орендної плати за Договором, але залишено поза увагою та оцінкою обставини і докази, що стосувалися наявності або відсутності належних правових підстав для пропонованої позивачем зміни вартості об'єкта оренди (щодо пункту 2.3 Договору), тим часом як вирішення спору в цій частині пов'язане і зі зміною орендної плати. 

Судові інстанції з цього приводу послалися лише на Положення про порядок надання в оренду цілісних майнових комплексів та індивідуально визначеного майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Кіровограда, затверджене рішенням Кіровоградської міської ради від 11.12.2012 № 2099, та на відсутність оскарження Підприємством здійсненої у 2017 році оцінки орендованого майна; при цьому вони не дослідили узгодженості названого локального нормативно-правового акта із законодавчими актами України, зокрема Законом України "Про оренду державного та комунального майна", і не взяли до уваги, що сама по собі відсутність оскарження відповідної оцінки майна ще не означає погодження учасником спірних правовідносин такої оцінки (оскільки інше не закріплено законодавчо). 

Не дослідивши відповідних доказів та обставин, попередні судові інстанції припустилися порушення норм процесуального права, а саме частини першої статті 86 ГПК України щодо оцінки доказів на основі всебічного, повного, об'єктивного дослідження наявних у справі доказів та частини п'ятої статті 236 названого Кодексу стосовно ухвалення судового рішення на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Водночас суд касаційної інстанції згідно з частиною другою статті 300 ГПК України не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

Отже, відповідно до частини третьої статті 310 названого Кодексу прийняті по суті справи судові рішення підлягають скасуванню з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції. У такому розгляді суду необхідно врахувати викладене, встановити обставини, зазначені в цій постанові, надати відповідним доказам і доводам сторін належну правову оцінку та вирішити спір відповідно до закону. За результатами нового розгляду має бути вирішено й питання щодо розподілу судових витрат зі справи.  

Керуючись статтями 308, 310, 315 ГПК України, Касаційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Управління комунальної власності Міської ради міста Кропивницького задовольнити частково.

2. Рішення господарського суду Кіровоградської області від 23.02.2018 та постанову Дніпропетровського  апеляційного господарського суду від 11.06.2018 зі справи  № 912/3564/17 скасувати.

Справу направити на новий розгляд до господарського суду Кіровоградської області.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя                                                                                                          В. Селіваненко 

Суддя                                                                                                          І. Булгакова

Суддя                                                                                                                         Б. Львов