ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 серпня 2018 року 
м. Київ
Справа №  920/78/18 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Пєскова В.Г. - головуючий, Жукова С.В., Погребняка В.Я.,
за участю секретаря судового засідання - Анісімової М.О.; 
учасники справи не скористалися правом участі у судовому засіданні,
розглянув касаційну скаргу Роменської міської ради Сумської області
на постанову Харківського апеляційного господарського   суду від 07.06.2018 
у складі колегії суддів: Бородіної Л.І. (головуючий), Лакізи В.В., Плахова О.В.
у справі за позовом Приватного підприємства Фірми «Тандем»
до Роменської міської ради Сумської області 
про визнання незаконним та скасування рішення.

За результатами розгляду касаційної скарги Касаційний господарський суд
ВСТАНОВИВ:
Хронологія подій та опис фактів, встановлених судами першої та апеляційної
інстанції
1.          01.03.2011 виконкомом Роменської міської ради (Орендодавець) та Приватним підприємством фірма «Тандем» (Орендар) укладено Договір оренди індивідуально визначеного нерухомого майна (будівлі, споруди, приміщення), що перебуває у комунальній власності № 116, за умовами пунктів 1.1., 9.1. якого Орендодавець відповідно до пункту 1 рішення п'ятої сесії Роменської міської ради шостого скликання від 25.05.2011 «Про оренду нерухомого майна, що перебуває у комунальній власності» передає, а Орендар приймає в платне строкове користування майно, що знаходиться в комунальній власності: нежитлове приміщення площею 26, 1 кв.м за адресою: м. Ромни, бул. Шевченка, 8-В, вартість приміщення 8 540 грн, строком до трьох років - з 01.03.2011 року до 01.02.2014 року.
2.          01.02.2014 між цими ж сторонами укладено Додаткову угоду до вказаного вище Договору оренди, якою внесено зміни до Договору оренди, зокрема до пункту 9.1 та викладено його в такій редакції: «Цей Договір продовжено на строк з 01.02.2014 по 01.02.2016».
3.          01.02.2016 року сторони уклали Додаткову угоду до Договору оренди, якою, у тому числі, продовжили строк Договору оренди з 01.02.2016 по 01.02.2018.
4.          У встановлений частиною третьою статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» строк не надходило попередження Приватному підприємству фірма «Тандем» від Роменської міської ради Сумської області про намір використовувати нежитлове приміщення площею 26, 1 кв. м за адресою: м. Ромни, бул. Шевченка, 8-В, для власних потреб.
5.          Тому 03.01.2018 Приватне підприємство фірма «Тандем» звернулося до Роменської міської ради Сумської області з клопотанням від 03.01.2018 №   87 про продовження терміну дії Договору оренди.
6.          Рішенням 36 сесії 7 скликання Роменської міської ради Сумської області «Про оренду нерухомого майна, що перебуває у комунальній власності» від 24.01.2018, відповідно до пункту 5 статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», Закону України «Про оренду державного та комунального майна», з метою ефективного використання майна комунальної власності та на підставі поданих заяв:
1. Затверджено незалежну оцінку вартості майна комунальної власності на нежитлове приміщення (гараж) загальною площею 26, 1 кв.м, що розташоване за адресою: м. Ромни, бул. Шевченка,8-В, у сумі 8 650 грн.
1.1. З 01.02.2018 продовжено дію договору оренди індивідуально визначеного нерухомого майна, що перебуває у комунальній власності з Приватним підприємством фірма «Тандем», на нежитлове приміщення (гараж) за адресою: м. Ромни, бул. Шевченка, 8-В, площею 26, 1 кв.м терміном на 3 (три) місяці в зв'язку з закінченням строку, на який його було укладено, і встановлено орендну плату для приміщення складів (15%) - 108,   13 грн в місяць.
1.2. Доручено управлінню економічного розвитку Роменської міської ради в особі начальника управління Янчук Ю.О. з 01.02.2018 внести зміни в Договір оренди індивідуально визначеного нерухомого майна, що перебуває у комунальній власності, з Приватним підприємством фірма «Тандем».
7.          Листом Виконавчого комітету Роменської міської ради Сумської області від 29.01.2018 № 03-26/245 «Про розгляд листа щодо продовження терміну дії договору оренди по б-ру Шевченка, 8-В» повідомлено, що відповідно до Протоколу засідання 36 сесії Роменської міської ради та частини третьої статті 17 Закону України «"Про оренду державного та комунального майна», на виконання доручення постійної комісії з питань бюджету, економічного розвитку, комунальної власності та регуляторної політики попереджено позивача, що міська рада має намір використовувати майно комунальної власності, а саме - нежиле приміщення (гараж) за адресою: м. Ромни, бул.   Шевченка, 8-В, загальною площею 26, 1 кв.м для власних потреб територіальної громади міста. Тому рішенням сесії міської ради від 24.01.2018 «Про оренду нерухомого майна, що перебуває у комунальній власності» Приватному підприємству фірма «Тандем» було продовжено термін дії договору оренди індивідуально визначеного нерухомого майна (будівлі, споруди, приміщення), що перебуває у комунальній власності на дане нерухоме майно терміном на 3 місяці. В зв'язку з вищевикладеним позивачу необхідно вивільнити приміщення 30.04.2018.

Обґрунтування позову
8.          У зв'язку з цим 05.02.2018 Приватне підприємство фірма «Тандем» подало до Господарського суду Сумської області позов до Роменської міської ради Сумської області про визнання незаконним та скасування пункту 1.1. рішення 36 сесії 7 скликання Роменської міської ради Сумської області «Про оренду нерухомого майна, що перебуває у комунальній власності» від 24.01.2018 у частині встановлення терміну дії договору на три місяці.
Позивач вважав, що рішення 36 сесії 7 скликання Роменської міської ради Сумської області від 24.01.2018 року в частині продовження терміном на 3 (три) місяці дії договору оренди індивідуально визначеного нерухомого майна, що перебуває у комунальній власності з Приватним підприємством фірма «Тандем», на нежитлове приміщення (гараж) за адресою: м. Ромни, бул. Шевченка, 8-В, площею 26, 1 кв.м, в зв'язку з закінченням строку, на який його було укладено, суперечить актам цивільного законодавства України і порушує права та інтереси позивача, оскільки згідно з частиною першою статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п'ять років, якщо орендар не пропонує менший термін.
Позивач вказував, що обов'язковість виконання зазначеного законодавчого припису не ставиться у залежність від намірів відповідача використовувати майно для власних потреб або від будь-яких інших обставин, за винятком пропонування орендарем меншого, ніж п'ять років, строку продовження договорів оренди державного та комунального майна. Тому продовження строку дії договору оренди на три місяці, на думку позивача, є незаконним та пункт 1.1 спірного рішення відповідача має бути скасованим.

Розгляд справи судами
9.          Рішенням Господарського суду Сумської області від 12.03.2018 у даній справі в задоволенні позову відмовлено.
Суд першої інстанції вказав, що Роменська міська рада Сумської області, як власник майна, відповідно до норм чинного законодавства має право на власний розсуд розпоряджатися спірним нежитловим приміщенням та усувати будь-які перешкоди у користуванні ним. У спірній ситуації рішенням Роменської міської ради від 24.01.2018 року дію договору оренди індивідуально визначеного майна було продовжено терміном на три місяці та повідомлено орендаря про припинення дії договору оренди. Отже, Роменською міською радою Сумської області витримано встановлені статтею 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» терміни попереднього повідомлення орендаря в особі ПП фірма «Тандем» про бажання використовувати власне майно для власних потреб територіальної громади міста шляхом надсилання листа до ПП фірма «Тандем» від 29.01.2018 № 03-26/245.
10.          Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 07.06.2018 рішення Господарського суду Сумської області від 12.03.2018 скасовано та прийнято нове рішення, яким позов задоволено. Визнано незаконним та скасовано пункт 1.1 рішення 36 сесії 7 скликання Роменської міської ради Сумської області «Про оренду нерухомого майна, що перебуває у комунальній власності2 від 24.01.2018 в частині встановлення терміну дії договору оренди на 3 місяці.
Суд апеляційної інстанції мотивував своє рішення тим, що з моменту укладення договору оренди № 116 сторони погодили, що строк його дії є меншим, ніж встановлений Законом «Про оренду державного та комунального майна», та складає 2 роки.
Відповідно до статті 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» істотними умовами договору оренди є, в тому числі термін, на який укладається договір оренди.
Самостійна же зміна цього терміну відповідачем (з узгодженого сторонами терміну 2 роки на термін 3 місяці), на думку колегії суддів апеляційного суду, суперечить приписам частин третьої та першої статті 17 Закону.
Крім того, судом апеляційної застосовано практику Європейського суду з прав людини, зокрема, рішення у справі «Стретч проти Об'єднаного Королівства Великобританії та Північної Ірландії» та зазначено, що особа (орендар) мала принаймні законне сподівання на реалізацію передбаченого договором права на продовження договору оренди і в цілях статті 1 Першого протоколу таке сподівання можна вважати додатковою частиною майнових прав, наданих їй муніципалітетом за орендним договором, яке підлягає судовому захисту.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ У СУДІ КАСАЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЇ
А. Доводи особи, яка подала касаційну скаргу 
11.          Роменська міська рада Сумської області подала касаційну скаргу на постанову Харківського апеляційного господарського суду від 07.06.2018 з проханням про її скасування та залишення в силі рішення Господарського суду Сумської області від 12.03.2018.
Посилання зроблені на те, що Роменська міська рада Сумської області, як власник майна, відповідно до норм чинного законодавства має право на власний розсуд розпоряджатися спірним нежитловим приміщенням та усувати будь-які перешкоди у користуванні ним. Зазначено, що Роменською міською радою Сумської області відповідно до частини третьої статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» дотримано терміни попереднього повідомлення орендаря в особі ПП фірма «Тандем» про бажання використовувати власне майно для власних потреб територіальної громади міста шляхом надсилання листа до ПП фірма «Тандем» від 29.01.2018 № 03-26/245.

ДЖЕРЕЛА ПРАВА 
12.          Закон України «Про оренду державного та комунального майна» 
          Стаття 10 частина перша. Істотні умови договору оренди
1. Істотними умовами договору оренди є:
об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);
термін, на який укладається договір оренди;
орендна плата з урахуванням її індексації;
порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено  законодавством;  
відновлення орендованого майна та умови його повернення;
виконання зобов'язань;
забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо;  
порядок  здійснення  орендодавцем  контролю за станом об'єкта оренди;  
відповідальність сторін;
страхування орендарем взятого ним в оренду майна;
обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.  
Стаття 17. Термін договору оренди
1. Термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін  договору оренди не може бути меншим, ніж п'ять років, якщо орендар не пропонує менший термін.
2. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.  
3. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Оцінка аргументів учасників справи
і висновків судів першої й апеляційної інстанцій
А.             Щодо суті касаційної скарги
13.          Судова колегія відхиляє доводи касаційної скарги про неправильне застосування положень статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (далі - Закон) у зв'язку з наступним.
14.          Так, згідно зі статтею 10 Закону істотними умовами договору оренди є, в тому числі термін, на який укладається договір оренди.
15.          Частиною третьою статті 17 Закону визначено, що після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.
16.          У відповідності з частиною першою статті 17 Закону термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п'ять років, якщо орендар не пропонує менший термін.
17.          Разом з тим договір оренди від 01.03.2011 № 116 був укладений зі строком дії до 01.02.2014 (2 роки та 11 місяців). Додатковою угодою від 01.02.2014 року строк дії договору № 116 продовжений сторонами до 01.02.2016 (на 2 роки); додатковою угодою від 01.02.2016 - до 01.02.2018 (на 2 роки).
18.          Таким чином, з моменту укладення договору оренди № 116 сторони погодили, що строк його дії є меншим, ніж встановлений Законом, та складає 2 роки.
19.          Враховуючи наведене вище, колегія суддів погоджується з висновком суду апеляційної інстанції, що самостійна зміна цього терміну орендодавцем (з узгодженого сторонами терміну 2 роки на термін 3 місяці) суперечить приписам частин першої та третьої статті 17 Закону.
20.          Доводи касаційної скарги про те, що власник майна відповідно до норм чинного законодавства має право на власний розсуд розпоряджатися спірним нежитловим приміщенням та усувати будь-які перешкоди у користуванні та розпорядженні ним у даній конкретній ситуації є необґрунтованими, оскільки позивачем не було вчинено жодних перешкод у здійсненні правомочностей власника в особі Роменської міської ради. Більше того, остання, виразивши свою волю, надала в оренду нежитлове приміщення на відповідний узгоджений сторонами термін. Дані правовідносини регулюються положеннями ЦК України (главою 58), а також Закону України «Про оренду державного та комунального майна». Відповідно ці положення законодавства є обов'язковими як для орендаря, так і орендодавця.
21.          Для суду є очевидним, що відповідно до положень статей 6, 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи здійснюють свої повноваження та зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України, тобто бути для інших суб'єктів суспільних відносин прикладом дотримання законності.
Роменська міська рада у даному випадку свої дії мотивувала несплатою позивачем орендної плати, визначеної Договором оренди. Однак, у такому разі такі обставини мають породжувати захист права у встановлений спосіб - шляхом подачі позову про стягнення з позивача несплаченого розміру орендної плати, а не до одноособових дій орендодавця, спрямованих на скорочення терміну дії Договору оренди.  
22.          Беручи до уваги неправомірну самостійну зміну орендодавцем нового терміну оренди, суд апеляційної інстанції вірно прийняв рішення про визнання незаконним та скасування пункту 1.1 рішення 36 сесії 7 скликання Роменської міської ради Сумської області «Про оренду нерухомого майна, що перебуває у комунальній власності» від 24.01.2018 року в частині встановлення у 3 місяці терміну дії договору оренди індивідуально визначеного нерухомого майна, що перебуває у комунальній власності, для ПП фірма «Тандем» на нежитлове приміщення (гараж) за адресою: м. Ромни, бул. Шевченка, 8-В, площею 26,1 кв.м, як такого, що суперечить вимогам статей 10, 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Б.          Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
23.          Таким чином, оскільки оскаржена постанова суду апеляційної інстанції ухвалена з додержанням норм матеріального і процесуального права, колегія суддів дійшла висновку про відмову в задоволенні касаційної скарги Роменської міської ради Сумської області і про залишення без змін постанови Харківського апеляційного господарського суду від 07.06.2018.

В.          Правовий висновок
          З огляду на викладене вище колегія суддів доходить до наступного висновку.
Самостійна зміна орендодавцем (без досягнення домовленості з цього приводу з орендарем) нового терміну оренди з узгодженого сторонами терміну на інший суперечить приписам частин першої та третьої статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

На підставі викладеного та керуючись статтями 240, 300, 301, пунктом 1 частини першої статті 308, статтями 309, 315 ГПК України в редакції Закону України від 03.10.2017 № 2147-VIII, Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду

П О С Т А Н О В И В :

1.              Касаційну скаргу Роменської міської ради Сумської області залишити без задоволення.
2.          Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 07.06.2018 у справі №   920/78/18 залишити без змін.
3.          Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий                                                                                            В.Г. Пєсков

Судді                                                                                                                 С.В. Жуков

                                                                                                    В.Я. Погребняк