Постанова
Іменем України
 
10 жовтня 2018 року
місто Київ
 
справа № 477/2310/14-ц
провадження № 61-3388св18
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Стрільчука В. А.,
суддів: Кузнєцова В. О., Погрібного С. О. (суддя-доповідач), Ступак О. В., Усика Г. І.,
учасники справи:
позивач - Публічне акціонерне товариство «Державний експортно-імпортний банк України»,
відповідач - ОСОБА_3,
третя особа - фізична особа-підприємець ОСОБА_4,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_3 на рішення Апеляційного суду Миколаївської області від 26 вересня 2016 року у складі колегії суддів: Серебрякової Т. В., Лисенка П. П., Галущенка О. І.,
ВСТАНОВИВ:
Публічне акціонерне товариство «Державний експортно-імпортний банк України» ( далі - ПАТ «Укрексімбанк», банк) у вересні 2014 року звернулося до суду з позовом до ОСОБА_3, третя особа - фізична 
особа-підприємець ОСОБА_4 (далі - ФОП ОСОБА_4.), в якому, після уточнення позовних вимог, просило звернути стягнення на предмет іпотеки за іпотечним договором від 18 квітня 2008 року № 6608Z9, нежитловий об'єкт, що розташований за адресою: АДРЕСА_1, та складається зі 
складу-офісу, А, площею 353, 90 кв.м; прохідної, Б, площею 7, 20 кв. м; складу, Ж, площею 40, 00 кв. м; складу, З, площею 1394, 60 кв. м; складу, К, площею 155, 20 кв. м; гаража, Л, площею 198, 80 кв. м; гаража, М, площею 284, 80 кв. м; гаража, О, площею 784, 90 кв. м; майстерні, П, площею 264, 10 кв. м; погреба, Дпд; огорожі 1-4; споруди 5, та належить на праві власності ОСОБА_3, в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором від 11 січня 2011 року № 66511К1, укладеним між ПАТ «Укрексімбанк» та ФОП ОСОБА_4 у розмірі 1 217 333, 67 грн, шляхом продажу предмета іпотеки на прилюдних торгах за початковою ціною 2 036 000,00 грн ( пункт 1.3 іпотечного договору), але не нижче за ринкову вартість, визначену державним виконавцем у межах процедури виконавчого провадження шляхом залучення суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання, який провадить свою діяльність відповідно до Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».
На обґрунтування пред'явлених вимог позивач зазначав, що 17 квітня 2008 року на підставі генеральної угоди від 17 квітня 2008 року № 6608N4, укладеної між Відкритим акціонерним товариством «Державний експортно-імпортний банк України» (далі - ВАТ «Укрексімбанк»), правонаступником якого є ПАТ «Укрексімбанк», та ФОП ОСОБА_4, а також на підставі кредитного договору від 11 січня 2011 року № 66511К1 банк відкрив відновлювальну кредитну лінію ФОП ОСОБА_4 у сумі 1 515 000, 00 грн з кінцевим терміном погашення боргу 16 квітня 2013 року.
Банк свої зобов'язання виконав, надавши кредитні кошти на загальну суму 1 515 000, 00 грн. Всупереч умовам кредитного договору ФОП ОСОБА_4 свої зобов'язання належним чином не виконувала, у зв'язку з чим станом на 13 березня 2016 року виникла заборгованість у розмірі 1 217 333,67 грн, з яких: 335 638, 00 грн - прострочений основний борг, 273 649, 12 грн - прострочені відсотки; 1 515, 00 грн - прострочена комісія за управління кредитом; 606 531, 55 - нарахована пеня.
На забезпечення виконання зобов'язань за генеральною угодою від 17 квітня 2008 року № 6608N4 18 квітня 2008 року між ВАТ «Укрексімбанк» та ОСОБА_3 укладений іпотечний договір № 6608Z9, посвідчений 18 квітня 2008 року приватним нотаріусом Тернопільського міського нотаріального округу Денисюком І. Л., згідно з умовами якого ОСОБА_3 передав в іпотеку належне йому на праві власності нежитловий об'єкт, розташований за адресою: АДРЕСА_1. Погоджена ціна предмета іпотеки визначена у 2 036 000, 00 грн.
Оскільки заборгованість за кредитом ФОП ОСОБА_4 не сплачено, в рахунок погашення заборгованості в розмірі 1 217 333, 67 грн позивач просив звернути стягнення на предмет іпотеки, посилаючись як на правові підстави позову на правила статей 526, 527, 530, 610, 612, 629, 1054 ЦК України, статей 12, 33, 39, 40 Закону України «Про іпотеку».
ОСОБА_3 звернувся до суду із зустрічним позовом про визнання недійсним іпотечного договору від 18 квітня 2008 року. На обґрунтування позову зазначив про невідповідність іпотечного договору вимогам закону, оскільки генеральна угода, на забезпечення виконання якої укладався договір іпотеки, не містить розміру процентів, як одного з критеріїв, які дозволяють встановити розмір вимоги на конкретний час протягом строку дії основного зобов'язання. Кредитний договір, у якому зазначено розмір процентної ставки, був підписаний лише 11 січня 2011 року, тобто через 2 роки 9 місяців після укладання договору іпотеки, а тому іпотекодавець не міг бути ознайомлений з його умовами, у тому числі з розміром процентної ставки за користування кредитними коштами. Також зазначав, що про наявність ознак недійсності іпотечного договору дізнався з роз'яснень адвоката 03 березня 2015 року.
Як на правові підстави зустрічного позову ОСОБА_3 посилався на правила статей 11, 16, 203, 215, 628, 1054 Цивільного кодексу України, статті 345 Господарського кодексу України, статей 1, 3, 7, 18 Закону України «Про іпотеку».
Рішенням Жовтневого районного суду Миколаївської області від 11 липня 2016 року зустрічний позов ОСОБА_3 задоволено, визнано недійсним іпотечний договір від 18 квітня 2008 року № 6608№4, укладений між ОСОБА_3 та ВАТ «Укрексімбанк», правонаступником якого є ПАТ «Укрексімбанк», посвідчений приватним нотаріусом Тернопільського міського нотаріального округу Денисюком І. Л., зареєстрований в реєстрі за № 3577. У позові ПАТ «Укрексімбанк» відмовлено.
Рішення суду першої інстанції обґрунтовувалось тим, що в оскаржуваному договорі іпотеки максимальний розмір процентів, які б дозволяли встановити розмір вимоги з урахуванням розміру кредитного ліміту, не зазначено. Відсутній максимальний розмір процентів і в генеральній угоді. На момент укладення іпотечного договору діяли два кредитних договори: від 17 квітня 2008 року №6608К7 та № 6608К8, з процентними ставками за кредитом 12 % річних та 16, 5 % річних відповідно. Що стосується кредитного договору від 11 січня 2011 року № 66511К1, то в ньому зазначений розмір процентної ставки 19 % річних, а відповідно до внесених змін згідно з договором про внесення змін від 23 березня 2012 року - 23, 2 % річних. Зважаючи на наведене, суд зробив висновок, що оскаржуваний договір іпотеки не містить істотних умов та може бути визнаний недійсним на підставі правил статті 18 Закону України «Про іпотеку».
Враховуючи, що до договору іпотеки вносились зміни відповідно до договору про внесення змін від 23 березня 2012 року № 6608z9-2, то саме з цієї дати суд першої інстанції обрахував початок спливу позовної давності для звернення з вимогою про визнання іпотечного договору недійсним, який ОСОБА_3 не пропустив.
Зважаючи на наведене, суд дійшов висновку про задоволення зустрічного позову, у зв'язку з чим первинний позов задоволенню не підлягає.
Рішенням Апеляційного суду Миколаївської області від 26 вересня 2016 року рішення суду першої інстанції скасовано та ухвалено нове рішення. Позов ПАТ «Укрексімбанк» задоволено частково. В рахунок погашення заборгованості ФОП ОСОБА_4 перед ПАТ «Укрексімбанк» за кредитним договором від 11 січня 2011 року № 66511К1 станом на 13 березня 2016 року у розмірі 710 802, 12 грн, з яких: 335 638, 00 грн - заборгованість за кредитом, 273 649, 12 грн - заборгованість за процентами за користування кредитом, 1 515, 00 грн - прострочена комісія за управлінням кредитом та 100 000, 00 грн - нарахована пеня, звернуто стягнення відповідно до іпотечного договору від 18 квітня 2008 року, укладеного між ВАТ «Укрексімбанк», правонаступником якого є ПАТ «Укрексімбанк», та ОСОБА_3, зареєстрованого в реєстрі за № 3577, на нежитловий об'єкт, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 та складається з: складу-офісу, А, площею 353, 90 кв. м; прохідної, Б, площею 7, 20 кв. м; складу, Ж, площею 40, 00 кв. м; складу, З, площею 1394, 60 кв. м; складу, К, площею 155, 20 кв. м; гаража, Л, площею 198, 80 кв. м; гаража, М, площею 284, 80 кв. м; гаража, О, площею 784, 90 кв. м; майстерні, П, площею 264, 10 кв. м; погреба, Дпд; огорожі 1-4; споруди 5, належний на праві приватної власності ОСОБА_3 на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно, серія НОМЕР_1, виданого Калинівською сільською радою Жовтневого району Миколаївської області 16 серпня 2006 року, на підставі рішення виконкому Калинівської сільської ради Жовтневого району Миколаївської області від 22 червня 2006 року № 56. Встановлено спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом реалізації предмета іпотеки на прилюдних торгах за початковою ціною, що має бути визначена на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб'єктом оціночної діяльності/незалежним експертом на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій.
У задоволенні зустрічного позову ОСОБА_3 про визнання недійсним іпотечного договору відмовлено.
Рішення апеляційного суду обґрунтовувалось тим, що оскільки боржник не виконав зобов'язання за кредитним договором, не погасив основний борг, нараховані проценти та неустойку за кредитним договором і на час розгляду справи у суді, внаслідок чого утворилась заборгованість, то за висновками апеляційного суду, банк мав законні підстави для звернення стягнення на предмет іпотеки. Визначаючи розмір кредитної заборгованості, яка підлягає погашенню за рахунок коштів, отриманих від реалізації іпотечного майна, суд вважав за можливе зменшити розмір нарахованої банком пені із 606 531, 55 грн до 100 000, 00 грн. Оскільки зазначена в договорі ціна предмета іпотеки не є початковою, а є договірною вартістю предмета іпотеки на час укладання договору, сторони не погодили порядок визначення ціни предмета іпотеки при його реалізації, апеляційний суд вважав за можливе реалізацію предмета іпотеки здійснювати за початковою ціною, встановленою на рівні не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб'єктом оціночної діяльності (незалежним експертом) на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій. Підстав для застосування позовної давності апеляційний суд не встановив.
Оскільки оспорюваний іпотечний договір містить усі істотні умови, передбачені у статті 18 Закону України «Про іпотеку», та забезпечував вимогу банку (як іпотекодержателя) за чинною генеральною угодою з урахуванням конкретних кредитних договорів, які є його невід'ємною частиною, що не суперечить вимогам частини четвертої статті 3 Закону України «Про іпотеку», то підстав для задоволення зустрічних позовних вимог апеляційний суд не встановив.
У касаційній скарзі, поданій у жовтні 2016 року до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ, ОСОБА_3 просив скасувати рішення Апеляційного суду Миколаївської області від 26 вересня 2016 року та залишити в силі рішення Жовтневого районного суду Миколаївської області від 11 липня 2016 року.
Касаційна скарга обґрунтовувалась порушенням апеляційним судом норм матеріального та процесуального права. Заявник зазначає, що у оскаржуваному договорі іпотеки не зазначено всіх істотних умов договору, зокрема щодо відсоткової ставки, які також відсутні й у генеральній угоді, а тому суд неправильно застосував правила статей 1, 7, 18 Закону України «Про іпотеку». На обґрунтування такого доводу касаційної скарги посилається на правовий висновок Верховного Суду України, викладений у постанові від 11 вересня 2013 року у справі № 6-52цс13, щодо протиправності відступлення у договорі від імперативних правил закону. Щодо необґрунтованості рішення суду в частині вирішення первісного позову, то заявник зазначає про незазначення у рішенні суду початкової ціни продажу предмета іпотеки, а також, що апеляційний суд вийшов за межі позовних вимог, зазначивши складові розміру заборгованості за кредитним договором.
У відзиві ПАТ «Укрексімбанк» просило відхилити касаційну скаргу ОСОБА_3 та залишити в силі рішення Апеляційного суду Миколаївської області від 26 вересня 2016 року. Оскаржуваний іпотечний договір повністю відповідає, на переконання банку, вимогам статей 1, 7, 18 Закону України «Про іпотеку», а також висновкам Верховного Суду України, викладеним у постановах від 15 листопада 2010 року у справі № 3-21-1гс10, від 15 листопада 2010 року у справі № 3-15-1гс10, від 22 жовтня 2010 року у справі № 3-32гс10. Щодо незазначення початкової ціни продажу предмета іпотеки, то банк стверджує, що такий висновок апеляційного суду відповідає правовому висновку Верховного Суду України, викладеному у постанові від 23 грудня 2015 року у справі № 6-1205цс15. Зазначення судом складових суми боргу не є виходом за межі позовних вимог, а є підтвердженням всебічного та повного дослідження обставин справи. Також банк зазначає про сплив позовної давності за зустрічним позовом, про що він заявляв й у суді першої інстанції.
Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 28 листопада 2016 року відкрито касаційне провадження у справі, а ухвалою від 09 листопада 2017 року справу призначено до судового розгляду.
За правилом статті 388 ЦПК України (у редакції Закону України від 03 жовтня 2017 року № 2147-VIII, що набрав чинності 15 грудня 2017 року, далі - ЦПК України) судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.
Згідно з підпунктом 4 пункту 1 розділу ХІІІ «Перехідні положення» ЦПК України, касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.
Цивільну справу разом із матеріалами касаційного провадження передано до Верховного Суду 23 січня 2018 року.
Верховний Суд перевірив правильність застосування судом апеляційної інстанції норм процесуального та матеріального права, за наслідками чого зробив такі висновки. 
Під час визначення меж розгляду справи судом касаційної інстанції підлягають до застосування правила статті 400 ЦПК України, відповідно до яких під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Згідно з положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Критерії оцінки правомірності оскаржуваних судових рішень визначені в статті 213 ЦПК України (в редакції Закону України від 18 березня 2004 року № 1618-IV, далі - ЦПК України 2004 року), згідно з якими рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим; законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом; обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Судами першої та апеляційної інстанцій встановлено, що 17 квітня 2008 року між ВАТ «Укрексімбанк», правонаступником якого є ПАТ «Укрексімбанк», та ФОП ОСОБА_4 укладено генеральну угоду № 6608N4 про визначення загальних умов фінансування інвестиційної, торгово-закупівельної, виробничої та іншої діяльності позичальника шляхом укладення кредитних договорів із загальним лімітом заборгованості 1 515 000, 00 грн та терміном користування до 16 квітня 2013 року.
Відповідно до умов пункту 4.4 статті 4 зазначеної генеральної угоди процентна ставка визначається у кредитному договорі за згодою сторін відповідно до статті 6 генеральної угоди.
Згідно з підпунктом 6.6.2 пункту 6.6 статті 6 генеральної угоди позичальник сплачуватиме банку проценти за користуванням кредитом у розмірі та в строки, визначені у кредитному договорі.
У статті 2 генеральної угоди зазначено, що «кредитний договір» означає 
будь-який договір, угоду, правочин, що передбачає здійснення кредитних операцій та який укладається сторонами в рамках цієї генеральної угоди і є її додатком.
На виконання генеральної угоди між банком та ФОП ОСОБА_4 укладені кредитні договори, зокрема, як додаток № 1 до генеральної угоди: від 17 квітня 2007 року № 6608К7, від 17 квітня 2008 року № 6608К8, від 23 березня 2010 року № 66510К2 та від 11 січня 2011 року № 66511К1.
За умовами кредитного договору від 11 січня 2011 року № 66511К1 банк відкрив позичальнику ФОП ОСОБА_4 відновлювальну кредитну лінію в сумі 1 515 000, 00 грн із розміром процентної ставки 19 % річних на строк і умовах, визначених у договорі.
На забезпечення виконання зобов'язань за генеральною угодою від 17 квітня 2008 року № 6608N4 18 квітня 2008 року між ВАТ «Укрексімбанк», та ОСОБА_3 укладений іпотечний договір № 6608Z9, посвідчений 18 квітня 2008 року приватним нотаріусом Тернопільського міського нотаріального округу Денисюком І. Л., відповідно до якого ОСОБА_3 погодився відповідати за кредитні зобов'язання ФОП ОСОБА_4 належним йому на праві власності майном та передав в іпотеку банку нежитловий об'єкт, який розташований за адресою: АДРЕСА_1, та складається з наступних приміщень: складу-офісу, А, площею 353, 90 кв. м; прохідної, Б, площею 7, 20 кв. м; складу, Ж, площею 40, 00 кв. м; складу, З, площею 1394, 60 кв. м; складу, К, площею 155, 20 кв. м; гаража, Л, площею 198, 80 кв. м; гаража, М, площею 284, 80 кв. м; гаража, О, площею 784, 90 кв. м; майстерні, П, площею 264, 10 кв. м; погреба, Дпд; огорожі 1-4; споруди 5.
Відповідно до пункту 1.1 іпотечного договору іпотекою забезпечуються вимоги іпотекодержателя, що випливають з генеральної угоди від 17 квітня 2008 року № 6608N4, укладеної між ВАТ «Укрексімбанк» та ФОП ОСОБА_4, відповідно до умов якої іпотекодержатель, при виконанні боржником умов та положень, визначених в генеральній угоді, проводить кредитні операції виключно в межах ліміту заборгованості за генеральною угодою, встановленого у розмірі, що не перевищуватиме суму 1 515 000, 00 грн з терміном користування до 16 квітня 2013 року та всіх існуючих кредитних договорів (у тому числі, але не виключно - кредитного договору від 17 квітня 2008 року № 6608К7 та кредитного договору від 17 квітня 2008 року № 6608К8) та тих, що будуть укладені надалі, і які є додатками до генеральної угоди від 17 квітня 2008 року № 6608N4.
У статті 2 іпотечного договору сторони погодили його умови щодо своїх прав і обов'язків. У підпункті 2.1.14 пункту 2.1 статті 2 договору сторони погодили, що іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо протягом тридцятиденного строку письмова вимога іпотекодержателя до боржника та/або іпотекодавця про усунення порушених зобов'язань за кредитним договором та/або цим договором, з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки, залишена без задоволення.
За статтею 5 іпотечного договору сторони договору узгодили його умови щодо звернення стягнення на предмет іпотеки, зокрема: у пункті 5.1 - у разі невиконання або неналежного виконання боржником умов кредитного договору та/або порушення іпотекодавцем обов'язків, встановлених цим договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання зобов'язання іпотекодавцем, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки; у пункті 5.2 - звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або шляхом позасудового врегулювання на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя; у пункті 5.6 - реалізація предмета іпотеки у разі звернення на нього стягнення за рішенням суду або за виконавчим написом нотаріуса проводиться, якщо інше не передбачено рішенням суду, шляхом продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження з дотриманням вимог чинного законодавства України; у пункті 5.7 - початкова ціна предмета іпотеки для його продажу на прилюдних торгах визначається у встановленому законодавством порядку.
11 січня 2011 року та 23 березня 2012 року до іпотечного договору внесені зміни, якими змінена загальна заставна вартість предмета іпотеки та пункт 1.1 договору викладений у новій редакції, згідно з яким іпотекою забезпечуються вимоги виключно в межах ліміту заборгованості за генеральною угодою, встановленого у розмірі, що не перевищуватиме суму 1 300 000, 00 грн, терміном користування до 16 квітня 2013 року.
Також 23 березня 2012 року до кредитного договору від 11 січня 2011 року № 66511К1 внесені зміни, якими процентна ставка змінена до 23, 2 % річних та змінений кінцевий строк погашення кредиту - 20 серпня 2012 року.
31 липня 2014 року за вих. № 066-03/884, у зв'язку з невиконанням позичальником зобов'язань за кредитним договором, зокрема, щодо повернення кредиту, сплати процентів за користування кредитом, а також плати за управління кредитом, банк надіслав позичальнику (третій особі у справі) та майновому поручителю (відповідачу) вимогу про погашення заборгованості, в якій вимагав здійснити протягом 30-денного строку з дня отримання зазначеної вимоги погашення заборгованості за кредитним договором та попередив, що у разі невиконання вимоги у зазначений строк банком будуть вжиті заходи щодо стягнення заборгованості в примусовому порядку шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
Вимогу банку поручитель ОСОБА_3 отримав 14 серпня 2014 року. На підтвердження надсилання вимоги банком до матеріалів справи долучено рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення.
Позичальник всупереч умовам кредитного договору від 11 січня 2011 року № 66511К1 свої зобов'язання не виконав та станом на 13 березня 2016 року утворилась заборгованість за кредитним договором від 11 січня 2011 року № 66511К1 в загальному розмірі 1 217 333, 67 грн, з яких: 335 638 грн - заборгованість за кредитом, 273 649, 12 грн - заборгованість за процентами за користування кредитом, 1 515, 00 грн - прострочена комісія за управлінням кредитом та 606 531, 55 грн - нарахована пеня.
17 грудня 2013 року позивач пред'явив позов до ФОП ОСОБА_4 та ОСОБА_3, який рішенням Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області від 23 квітня 2014 року, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Тернопільської області від 27 червня 2014 року був задоволений частково, а з ФОП ОСОБА_4 на користь ПАТ «Укрексімбанк» стягнута заборгованість за згаданим кредитним договором у загальному розмірі 493 219, 82 грн, що складається з: 335 638, 00 грн - прострочена сума основного боргу; 96 066, 00 грн - прострочені відсотки; 1 515, 00 грн - прострочена комісія за управління кредитом; 60 000, 00 грн - пеня. Зазначене судове рішення набрало чинності і не є скасованим.
В оцінці доводів касаційної скарги Верховний Суд врахував таке.
Щодо визнання недійсним іпотечного договору
За змістом частини першої статті 575 ЦК України та статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека як різновид застави, предметом якої є нерухоме 
майно, - це вид забезпечення виконання зобов'язання, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, передбаченому цим Законом.
Відповідно до частини четвертої статті 3 Закону України «Про іпотеку» іпотекою може бути забезпечене виконання дійсного зобов'язання або задоволення вимоги, яка може виникнути в майбутньому на підставі договору, що набрав чинності.
За правилами частини другої статті 7 Закону України «Про іпотеку» якщо вимога за основним зобов'язанням підлягає виконанню у грошовій формі, розмір цієї вимоги визначається на підставі іпотечного договору або договору, що обумовлює основне зобов'язання, у чітко встановленій сумі чи шляхом надання критеріїв, які дозволяють встановити розмір цієї вимоги на конкретний час протягом строку дії основного зобов'язання.
Згідно зі статтею 18 Закону України «Про іпотеку» іпотечний договір укладається між одним або декількома іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Іпотечний договір повинен містити такі істотні умови: для іпотекодавця та іпотекодержателя - фізичних осіб відомості про: для громадян України - прізвище, ім'я, по батькові, місце проживання із зазначенням адреси та індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних 
осіб-платників податків та інших обов'язкових платежів; зміст та розмір основного зобов'язання, строк і порядок його виконання та/або посилання на правочин, у якому встановлено основне зобов'язання; опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані, у тому числі кадастровий номер. У разі іпотеки земельної ділянки має зазначатися її цільове призначення; посилання на видачу заставної або її відсутність. У разі відсутності в іпотечному договорі однієї з вказаних вище істотних умов він може бути визнаний недійсним на підставі рішення суду. 
Відповідно до правил частини першої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Судом апеляційної інстанції встановлено, що під час укладення оскаржуваного іпотечного договору сторони дотрималися таких вимог, відомості, зазначені в іпотечному договорі, відповідають вимогам Закону України «Про іпотеку», доводи касаційної скарги висновки апеляційного суду не спростовують. Зокрема, оскаржуваний іпотечний договір відповідає вимогам Закону щодо забезпечення виконання зобов'язань, що виникнуть в майбутньому, а також відомості про процентну ставку, зміст та розмір основного зобов'язання, строк і порядок його виконання зазначені у кредитному договорі, що також не суперечить вимогам законодавства. 
Зважаючи на наведене, висновки суду апеляційної інстанції в частині необґрунтованості вимог про визнання недійсним іпотечного договору є обґрунтованими та відповідають вимогам Закону. Доводи касаційної скарги в цій частині таких висновків не спростовують. 
Посилання заявника на необхідність дотримання імперативних приписів Закону щодо вимог до іпотечного договору, а також на правовий висновок Верховного Суду України, викладений у постанові від 11 вересня 2011 року у справі № 6-52цс13, відхилені Верховним Судом, оскільки зміст оскаржуваного іпотечного договору, як встановив апеляційний суд, відповідає вимогам законодавства, сторони не застосовували правила щодо свободи договору та не відступили від правил, визначених ЦК України та Законом України «Про іпотеку» щодо його змісту та істотних умов.
Верховний Суд в оцінці доводів щодо імперативних приписів та свободи договору врахував таке.
Нормою статті 6 ЦК України надано право учасникам цивільних відносин укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства, а також право відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. У частині другій статті 628 ЦК України визначено, що сторони мають право укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). До таких відносин застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у цьому змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті договору. Положеннями наведених статей законодавчо закріплений принцип свободи договору і диспозитивності регулювання договірних відносин.
Відповідно до статті 1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов'язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов'язується повернути кредит та сплатити проценти.
Системний аналіз правил статей 6, 628, 1054 ЦК України дає підстави для висновку, що генеральна угода не є кредитним договором, а лише передбачає, що кредитні договори на конкретні суми є невід'ємними складовими генеральної угоди. Зважаючи на наведене, незазначення у генеральній угоді відомостей щодо процентної ставки, про зміст та розмір основного зобов'язання, строк і порядок його виконання не порушує вимог статей 3, 7, 18 Закону України «Про іпотеку», оскільки такі відомості зазначаються безпосередньо у кредитному договорі, що є додатком до генеральної угоди, в тому числі у разі його укладення в майбутньому.
Генеральна угода - це, як правило, договір, який визначає загальні умови фінансування діяльності позичальника, яке здійснюється шляхом укладання кредитних договорів відповідно до вже укладеного генерального договору. В генеральному договорі сторони визначають загальний ліміт заборгованості, в межах якої може виникнути основне зобов'язання у майбутньому, строк кредитування та інші істотні умови. Укладаючи генеральну угоду, сторони визначають ліміт кредитування, строк кредитування виходячи з фінансового стану та потреб позичальника. Підписанню цієї угоди передує діяльність банку щодо визначення стану позичальника та його потреб у кредитуванні. У межах генеральної угоди на умовах, визначених у ньому, укладаються кредитні договори, в яких вже детально визначаються сума наданого кредиту, проценти та строк кредитування. Таким чином, при укладанні іпотечного договору на забезпечення вимог, які можуть виникнути у майбутньому на підставі генерального договору, який на момент підписання іпотечного договору набрав чинності, вимоги частини четвертої статті 3 Закону України «Про іпотеку» виконуються.
Зважаючи на наведене, укладення іпотечного договору на виконання умов генерального договору не порушує вимог законодавства щодо дійсності іпотечного договору.
Щодо визначення початкової ціни продажу предмета іпотеки на прилюдних торгах
Відповідно до статті 589 ЦК України, частини першої статті 33 Закону України «Про іпотеку» в разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, установлених статтею 12 цього Закону.
Загальне правило про звернення стягнення на предмет застави (іпотеки) закріплене в статті 590 ЦК України й передбачає можливість такого звернення на підставі рішення суду в примусовому порядку, якщо інше не встановлено договором або законом.
Правове регулювання звернення стягнення на іпотечне майно передбачено Законом України «Про іпотеку», згідно з частиною третьою статті 33 якого звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Зі змісту статті 38 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, то іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.
Частиною першою статті 39 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що в разі задоволення судом позову про звернення стягнення на предмет іпотеки у рішенні суду зазначаються: загальний розмір вимог та всі його складові, що підлягають сплаті іпотекодержателю з вартості предмета іпотеки; опис нерухомого майна, за рахунок якого підлягають задоволенню вимоги іпотекодержателя; заходи щодо забезпечення збереження предмета іпотеки або передачі його в управління на період до його реалізації, якщо такі необхідні; спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів або застосування процедури продажу, встановленої статтею 38 цього Закону; пріоритет та розмір вимог інших кредиторів, які підлягають задоволенню з вартості предмета іпотеки; початкова ціна предмета іпотеки для його подальшої реалізації.
У справі, яка розглядається, апеляційний суд, встановивши наявність заборгованості за кредитним договором, порушення обов'язків іпотекодавцем, ухвалив рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом його реалізації на прилюдних торгах за початковою ціною, що має бути визначена на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб'єктом оціночної діяльності/незалежним експертом на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій. 
Зі змісту поняття «ціна», як форми грошового вираження вартості товару, послуг тощо, аналізу норм статей 38, 39 Закону України «Про іпотеку» можна зробити висновок, що у розумінні норми статті 39 Закону України «Про іпотеку» встановлення початкової ціни предмета іпотеки у грошовому вираженні визначається за процедурою, передбаченою частиною шостою статті 38 цього Закону.
Разом з тим відповідно до статей 19, 57 Закону України «Про виконавче провадження» сторони виконавчого провадження під час здійснення виконавчого провадження не позбавлені можливості заявляти клопотання про визначення вартості майна, тобто визначення іншої ціни предмета іпотеки, ніж буде зазначена в резолютивній частині рішення суду, якщо наприклад, така вартість майна змінилася. 
З урахуванням наведеного, Велика Палата Верхового Суду у постанові від 21 березня 2018 року у справі № 235/3619/15-ц (провадження 
№ 14-11цс18) дійшла висновку, що у спорах цієї категорії, лише незазначення у резолютивній частині рішення суду початкової ціни предмета іпотеки в грошовому вираженні не має вирішального значення, та не тягне за собою безумовного скасування судових рішень.
Зважаючи на наведене, висновки суду апеляційної інстанції про наявність підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки є обґрунтованими та такими, що відповідають нормам матеріального права. Інших доводів касаційної скарги щодо оскарження рішення апеляційного суду в частині первісного позову заявник не навів.
Щодо оцінки виходу судом за межі позовних вимог
Під час розгляду справи у суді першої інстанції ПАТ «Укрексімбанк» подав заяву про уточнення позовних вимог, зокрема в частині розміру заборгованості, в рахунок погашення якої просив суд звернути стягнення на предмет іпотеки.
Визначаючи розмір заборгованості, суд апеляційної інстанції дослідив зібрані у справі докази та визначив складові цієї заборгованості, що не є виходом за межі вимог позову, а є лише конкретизацією складових розміру заборгованості та свідчить про повний та всебічний розгляд справи, що підтверджує дотримання апеляційним судом норм матеріального права.
Таким чином, апеляційний суд розглянув спір з додержанням норм матеріального права, доводи касаційної скарги висновків суду не спростовують, а тому рішення Апеляційного суду Миколаївської області від 26 вересня 2016 року підлягає залишенню без змін.
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 409 ЦПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.
Згідно зі статтею 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
За правилами статті 436 ЦПК України суд касаційної інстанції за заявою учасника справи або за своєю ініціативою може зупинити виконання оскарженого рішення суду або зупинити його дію (якщо рішення не передбачає примусового виконання) до закінчення його перегляду в касаційному порядку. Про зупинення виконання або зупинення дії судового рішення постановляється ухвала. Суд касаційної інстанції у постанові за результатами перегляду оскаржуваного судового рішення вирішує питання про поновлення його виконання (дії).
Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ України від 28 листопада 2016 року зупинене виконання рішення Апеляційного суду Миколаївської області від 26 вересня 2016 до закінчення касаційного провадження у справі.
Зробивши висновок про залишення касаційної скарги без задоволення, а оскаржуваного судового рішення без змін, Верховний Суд, керуючись частиною третьою статті 436 ЦПК України, поновлює його виконання.
Керуючись статтями 400, 409, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу ОСОБА_3 залишити без задоволення.
Рішення Апеляційного суду Миколаївської області від 26 вересня 2016 року залишити без змін.
Поновити виконання рішення Апеляційного суду Миколаївської області від 26 вересня 2016 року.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                                 В. А. Стрільчук

Судді                                                                                                              В. О. Кузнєцов
 
                                                                                                                        С. О. Погрібний
 
                                                                                                                        О. В. Ступак
 
                                                                                                                        Г. І. Усик