ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 серпня 2018 року 
м. Київ

Справа №  923/851/17 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Дроботової Т.Б. - головуючого, Пількова К.М., Чумака Ю.Я.,
секретар судового засідання: Підгірська Г.О.,
за участю представників: 
позивача - не з'явилися,  
відповідачів - не з'явилися, 
третьої особи - не з'явилися,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Фірма "Енергія"
на постанову Одеського апеляційного господарського суду від 14.03.2018 (судді: Головей В.М., Разюк Г.П., Савицький Я.Ф.) у справі № 923/851/17 
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Фірма "Енергія"
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Херсонський бізнес-центр ветеранів МВС України" та Публічного акціонерного товариства "Комерційний банк "Надра",
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідачів - Приватного нотаріуса Херсонського міського нотаріального округу Новікової Леніни Василівни,
про визнання удаваним та недійсним договору купівлі-продажу від 25.06.2008, визнання недійсним договору іпотеки від 25.06.2008 та зобов'язання вчинити певні дії,
В С Т А Н О В И В:
1. Короткий зміст позовних вимог і заперечень
1.1. У вересні 2017 року Товариство з обмеженою відповідальністю Фірма "Енергія" (далі - ТОВ Фірма "Енергія") звернулося з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Херсонський бізнес-центр ветеранів МВС України" (далі - ТОВ "Херсонський бізнес-центр ветеранів МВС України") і Публічного акціонерного товариства "Комерційний банк "Надра" (далі - ПАТ "КБ "Надра"), третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідачів - Приватний нотаріус Херсонського міського нотаріального округу Новікова Л.В., про:
- визнання недійсним договору купівлі-продажу від 25.06.2008, укладеного між ТОВ Фірма "Енергія" і ТОВ "Херсонський бізнес-центр ветеранів МВС України", посвідченого приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Новіковою Л.В. за реєстровим № 1785;
- повернення ТОВ Фірма "Енергія" правовстановлюючих документів, вилучених при посвідченні договору купівлі-продажу від 25.06.2008;
- скасування запису про реєстрацію за ТОВ "Херсонський бізнес-центр ветеранів МВС України" права власності на нерухоме майно;
- реєстрацію права власності на нерухоме майно за ТОВ Фірма "Енергія";
- визнання недійсним договору іпотеки від 25.06.2008, укладеного між ТОВ "Херсонський Бізнес-центр ветеранів МВС України" і ПАТ "КБ "Надра", посвідченого приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Новіковою Л.В. за реєстровим № 1761;
- скасування іпотеки об'єкта нерухомого майна;
- скасування заборони відчуження об'єкта нерухомого майна.
Позовну заяву із посиланням на положення статей 203, 215, 216, 235, 525, 526, 585, 626, 627, 629, 694 Цивільного кодексу України, положення Закону України "Про іпотеку" обґрунтовано тим, що 25.06.2008 засновник ТОВ Фірма "Енергія" Норченко А.А. (позичальник) уклав договір позики із ТОВ "Херсонський бізнес-центр ветеранів МВС України", за умовами якого Норченко А.А. взяв позику у сумі 600 000,00 грн строком до 25.06.2014. 
25.06.2008 для забезпечення виконання зобов'язання позичальника - Норченка А.А. між ТОВ Фірма "Енергія" і ТОВ "Херсонський бізнес-центр ветеранів МВС України" укладено договір поруки, за умовами якого позивач поручився перед відповідачем за виконання Норченком А.А. його зобов'язань щодо повернення позики, забезпечення здійснюється, у тому числі, шляхом укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна - адміністративної будівлі з підвалом літ. "А" площею 1 229,9 м^2, гаража літ. "Б" площею 40,4 м^2, трансформаторної літ. "В" площею 21,7 м^2, розташованої за адресою: пр-т Миру, 51 (далі - спірне нерухоме майно), за ціною 647 000,00 грн. Згідно з пунктом 5 цього договору поруки сторони зобов'язалися протягом трьох місяців після виконання зобов'язання позичальником щодо повернення позики укласти такий же договір купівлі-продажу нерухомого майна, за яким ТОВ "Херсонський бізнес-центр ветеранів МВС України" продасть, а позивач придбає нерухоме майно за такою же ціною. При цьому за умовами договору поруки кредиторові заборонено здійснювати відчуження спірного нерухомого майна без письмового погодження з поручителем, у тому числі шляхом передачі майна у заставу (іпотеку).
25.06.2008 між ТОВ Фірма "Енергія" і ТОВ "Херсонський бізнес-центр ветеранів МВС України" укладено договір купівлі-продажу спірного нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Новіковою Л.В. 
Проте позивач наголошує, що фактично сторони домовилися не про купівлю-продаж майна, а про його заставу (іпотеку) для забезпечення виконання боргових зобов'язань Норченка А.А. за договором позики, а договір купівлі-продажу оформлено "про людське око", без наміру вибуття спірного нерухомого майна із власності та володіння ТОВ Фірма "Енергія".
При цьому Норченком А.А. зобов'язання з повернення позики виконано, натомість ТОВ "Херсонський бізнес-центр ветеранів МВС України" уклав із ПАТ "КБ "Надра" кредитний договір від 25.06.2008 № 03/КК/2008-980, для забезпечення якого укладено договір іпотеки від 25.06.2008 і передано спірне нерухоме майно банку.
На думку позивача, підписуючи договір поруки, ТОВ "Херсонський бізнес-центр ветеранів МВС України" взяв на себе зобов'язання без попереднього письмового погодження із позивачем не здійснювати відчуження спірного нерухомого майна, не передавати його у заставу (іпотеку), не забезпечувати іншим чином виконання своїх зобов'язань перед третіми особами чи зобов'язань інших осіб спірним нерухомим майном. Позивач зазначив, що оскільки спірний договір купівлі-продажу суперечить вимогам Закону України "Про іпотеку", суд не може застосувати наслідки удаваності правочину, визначені частиною 2 статті 235 Цивільного кодексу України, та визнати, що відносини сторін повинні надалі регулюватися Законом України "Про іпотеку", тому спірний договір купівлі-продажу нерухомого майна має бути визнано недійсним за рішенням суду із застосуванням наслідків недійсності правочину, передбачених статтею 216 Цивільного кодексу України.
Вчинення ТОВ "Херсонський бізнес-центр ветеранів МВС України" дій щодо укладення із ПАТ "КБ "Надра" договору іпотеки від 25.06.2008 без письмової згоди позивача є порушенням вимог статті 629 Цивільного кодексу України та умов пункту 4 договору поруки від 25.06.2008 і в силу статей 203, 215 цього Кодексу є підставою для визнання його недійсним. 
1.2. ТОВ "Херсонський бізнес-центр ветеранів МВС України" у відзиві на позовну заяву просило задовольнити її в повному обсязі, погоджуючись із доводами позивача. Доводи відповідача, викладені у відзиві на позовну заяву, ідентичні доводам, якими обґрунтовано позовну заяву.
1.3. ПАТ "КБ "Надра" у відзиві на позовну заяву просило відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 25.06.2008, укладеного між ТОВ Фірма "Енергія" і ТОВ "Херсонський бізнес-центр ветеранів МВС України" та застосування наслідків недійсності правочину у зв'язку зі спливом позовної давності.
Крім того, відповідач просив у задоволенні позовних вимог про визнання недійсним договору іпотеки від 25.08.2006, укладеного між ТОВ "Херсонський Бізнес-центр ветеранів МВС України" і ПАТ "КБ "Надра" відмовити у зв'язку із безпідставністю цих вимог. 
Так, відповідач, не погоджуючись із твердженням позивача стосовно того, що договір купівлі-продажу від 25.06.2008 є удаваним і ТОВ Фірма "Енергія" і ТОВ "Херсонський бізнес-центр ветеранів МВС України" насправді домовилися не про купівлю-продаж, а про заставу майна, наголосив, що позивачем не обґрунтовано та не надано жодного належного доказу на підтвердження того, що воля обох сторін цього договору спрямована на встановлення цивільно-правових відносин, які виникають на підставі договору іпотеки (застави). Отже, твердження позивача, що договір купівлі-продажу від 25.06.2008 є удаваним, безпідставні та необґрунтовані. Крім того, у пункті 8 цього договору сторонами підтверджено, зокрема, що договір вчинено без наміру приховати будь-які інші правочини, що він не є фіктивним, удаваним.
Стосовно позовних вимог ТОВ Фірма "Енергія" про визнання недійсним договору іпотеки від 25.06.2008, укладеного між ПАТ "КБ "Надра" і ТОВ "Херсонський Бізнес-центр ветеранів МВС України", відповідач зазначив, що цей договір укладено із власником нерухомого майна із додержанням всіх вимог, передбачених чинним законодавством, у тому числі вимог статті 203 Цивільного кодексу України, тому підстав для визнання договору недійсним немає. Посилання позивача на недійсність договору іпотеки від 25.06.2008 внаслідок порушення ТОВ "Херсонський бізнес-центр ветеранів МВС України" умов пункту 4 договору поруки, на думку відповідача, є хибними, оскільки у статтях 203, 215 Цивільного кодексу України наведено вичерпний перелік вимог для визнання правочинів недійсними, а застереження стосовно того, що порушення умов одного договору має наслідком визнання недійсним іншого договору, законодавство не містить.
1.4. ПАТ "КБ "Надра" наголосило на пропуску позовної давності, оскільки ТОВ "Фірма "Енергія" про укладення договору купівлі-продажу від 25.06.2008 було відомо на час його укладення, що є підставою для відмови у задоволенні позову.
2. Короткий зміст судових рішень
2.1. Рішенням Господарського суду Херсонської області від 14.12.2017 (суддя Задорожна Н.О.) позовні вимоги задоволено, а саме: визнано недійсним договір купівлі-продажу від 25.06.2008, укладений ТОВ Фірма "Енергія" і ТОВ "Херсонський бізнес-центр ветеранів МВС України", посвідчений приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Новіковою Л.В. за реєстровим № 1785; повернуто ТОВ Фірма "Енергія" правовстановлюючі документи на спірне нерухоме майно, вилучені при посвідченні договору купівлі-продажу від 25.06.2008; скасовано запис про реєстрацію за ТОВ "Херсонський бізнес-центр ветеранів МВС України" права власності на спірне нерухоме майно; зареєстровано за ТОВ Фірма "Енергія" право власності на спірне нерухоме майно; визнано недійсним договір іпотеки від 25.06.2008, укладений між ТОВ "Херсонський бізнес-центр ветеранів МВС України" та ПАТ "КБ "Надра"; - скасовано іпотеку об'єкта нерухомого майна; скасовано заборону відчуження об'єкта нерухомого майна.
2.2. Суд першої інстанції встановив, що ТОВ "Херсонський бізнес-центр ветеранів МВС України" навмисно ввів ПАТ "КБ "Надра" в оману, приховавши від нього справжню природу договору купівлі-продажу від 25.06.2008, укладеного між ТОВ Фірма "Енергія" і ТОВ "Херсонський бізнес-центр ветеранів МВС України", наявність договору поруки від 25.06.2008 з умовою про заборону ТОВ "Херсонський бізнес-центр ветеранів МВС України" здійснювати відчуження спірного нерухомого майна, та без попереднього письмового погодження з позивачем передавати його в заставу (іпотеку) чи іншим чином забезпечувати виконання своїх зобов'язань перед третіми особами чи зобов'язань інших осіб спірним нерухомим майном, а також про зобов'язання ТОВ "Херсонський бізнес-центр ветеранів МВС України" укласти із позивачем договір купівлі-продажу спірного нерухомого майна за ціною 647000,00 грн після повернення позики.
2.3. Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції дійшов висновку, що договір купівлі-продажу було укладено для приховання відносин застави (іпотеки), яка забезпечувала виконання зобов'язань за договором позики, а отже такий договір є удаваним правочином. При цьому суд зазначив, що оскільки спірний договір купівлі-продажу суперечить вимогам Закону України "Про іпотеку" та положенням частини 3 статті 203 Цивільного кодексу України, суд не може застосувати наслідки удаваності правочину, визначені частиною 2 статті 235 Цивільного кодексу України, та визнати, що відносини сторін повинні надалі регулюватися Законом України "Про іпотеку". Отже, спірний договір купівлі-продажу від 25.06.2008 визнаний судом недійсним із застосуванням наслідків недійсності правочину, визначених статтею 216 Цивільного кодексу України, якими є повернення ТОВ Фірма "Енергія" в натурі спірного нерухомого майна, та, відповідно, повернення приватним нотаріусом Новіковою Л.В. ТОВ Фірма "Енергія" правовстановлюючих документів на спірне нерухоме майно, які було вилучено при посвідченні договору купівлі-продажу, скасування запису про реєстрацію за ТОВ "Херсонський бізнес-центр ветеранів МВС України" права власності на спірне нерухоме майно, реєстрацію права власності на спірне нерухоме майно за ТОВ Фірма "Енергія".
2.4. Суд першої інстанції також зазначив, що визнання недійсним договору купівлі-продажу від 25.06.2008, укладеного між ТОВ Фірма "Енергія" і ТОВ "Херсонський бізнес-центр ветеранів МВС України", має наслідком скасування права власності останнього, та є підставою для визнання недійсним договору іпотеки від 25.06.2008, укладеного між ТОВ "Херсонський бізнес-центр ветеранів МВС України" і ПАТ "КБ "Надра", як такого, що суперечить вимогам частини 2 статті 583 Цивільного коедксу України та статей 1, 5 Закону України "Про іпотеку", оскільки іпотекодавцем спірного нерухомого майна був неналежний власник - ТОВ "Херсонський бізнес-центр ветеранів МВС України".
2.5. При цьому суд дійшов висновку, що оскільки ТОВ "Херсонський бізнес-центр ветеранів МВС України" мав укласти із ТОВ Фірма "Енергія" договір купівлі-продажу у строк до 25.09.2014, перебіг позовної давності почався 26.09.2014 і сплив 26.09.2017, а з позовною заявою ТОВ Фірма "Енергія" звернулося до спливу цього строку, тому позовну давність не було пропущено.
2.6. Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 14.03.2018 (судді: Головей В.М., Разюк Г.П., Савицький Я.Ф.) рішення Господарського суду Херсонської області від 14.12.2017 скасовано, прийнято нове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено.
2.7. Суд апеляційної інстанції установив відсутність порушеного права позивача, що є підставою для відмови у позові, а отже наслідки пропуску позовної давності у такому випадку не застосовуються.
3. Короткий зміст касаційної скарги і заперечень на неї
3.1. Не погоджуючись із постановою Одеського апеляційного господарського суду, ТОВ Фірма "Енергія" у касаційній скарзі просить її скасувати і залишити в силі рішення Господарського суду Херсонської області від 14.12.2017, наголошуючи, що аналізуючи правовідносини між сторонами договору купівлі-продажу, суд першої інстанції дійшов правильних висновків, що цей договір у сукупності з договором позики та договором поруки містить умову про передачу позивачем ТОВ "Херсонський бізнес-центр ветеранів МВС України" спірного нерухомого майна тимчасово до повернення позики та встановлює обов'язок повернути це майно. Отже, оспорюваний правочин не є договором купівлі-продажу, правовою метою якого є передача власником свого майна у власність іншої особи, а укладений лише з метою забезпечення виконання договору позики. Проте висновки суду апеляційної інстанції про відсутність доказів удаваності договору купівлі-продажу є неправильними і такими, що спростовуються наявними у справі доказами.
При цьому скаржник зазначає, що такий висновок суду першої інстанції узгоджується із правовою позицією Верховного Суду, викладеною у постанові від 28.02.2018 у справі № 521/21590/14-ц.
3.2. На думку заявника касаційної скарги, судом апеляційної інстанції не спростовано висновків місцевого суду стосовно того, що оскільки на час укладення договору іпотеки спірне нерухоме майно перебувало в заставі у позивача, з огляду на положення частини 6 статті 694 Цивільного кодексу України ТОВ "Херсонський бізнес-центр ветеранів МВС України" не мало права відчужувати спірне нерухоме майно чи передавати його в іпотеку. Укладення між відповідачами договору іпотеки від 25.06.2008 без письмової згоди позивача є порушенням вимог статті 629 Цивільного кодексу України і пункту 4 договору поруки від 25.06.2008.
3.3. У відзиві на касаційну скаргу ТОВ "Херсонський бізнес-центр ветеранів МВС України" просить її задовольнити і скасувати постанову Одеського апеляційного господарського суду від 14.03.2018, зазначаючи, що викладені у касаційній скарзі доводи повністю відповідають дійсним правовідносинам сторін.
4. Розгляд касаційної скарги та встановлені судами обставини справи
4.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї доводи, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.
4.2. Суди попередніх інстанцій установили такі обставини:
- 25.06.2008 між ТОВ "Херсонський бізнес-центр ветеранів МВС України" (позикодавець) і Норченком А.А. (позичальник) укладено договір позики із заставним забезпеченням, за умовами якого з метою фінансової стабілізації ТОВ Фірма "Енергія", засновником якого є позичальник, позикодавець надає позичальникові (Норченку А.А.) позику в сумі 600   000,00 грн, а позичальник   зобов'язується повернути позикодавцеві суму позики в обумовлений строк (пункт 1 договору позики із заставним забезпеченням). Згідно з пунктом 2 цього договору повернення суми позики може мати місце за бажанням позичальника протягом 6   років або достроково, але не пізніше 25.06.2014. Відповідно до пункту 6 договору позики із заставним забезпеченням сторони погодили, що з метою забезпечення виконання позичальником зобов'язання за цим договором ТОВ Фірма "Енергія", засновником якого є позичальник, передає у заставу (іпотеку) об'єкт нерухомості, розташований за адресою: Херсонська область, м. Генічеськ, вул. Миру, 51, на підставі окремого договору (а.с. 18);
- 25.06.2008 між ТОВ Фірма "Енергія" (поручитель) і ТОВ "Херсонський бізнес-центр ветеранів МВС України" (кредитор) укладено договір поруки, за умовами якого поручитель поручається перед кредитором за виконання Норченком А.А. (боржник) свого обов'язку за договором позики від 25.06.2008, укладеним між боржником і кредитором (пункт 1 договору). Відповідно до пункту 4 договору поруки для забезпечення виконання поручителем зобов'язання за договором поруки поручитель укладає із кредитором договір купівлі-продажу нерухомого майна:   адміністративної будівлі з підвалом літ. "А" площею 1 229,9 м^2 гаража літ. "Б" площею 40,4 м^2, трансформаторної літ. "В" площею 21,7 м^2, розташованої за адресою: Херсонська область, м. Генічеськ, вул. Миру, 51, за ціною 647   000,00 грн, яке є власністю поручителя.  Протягом усього часу дії договору позики кредитору заборонено здійснювати відчуження спірного нерухомого майна, а також без попереднього письмового погодження із поручителем передавати його у заставу (іпотеку) чи іншим чином забезпечувати виконання своїх зобов'язань перед третіми особами чи зобов'язань інших осіб цим нерухомим майном (а.с. 19).
- 25.06.2008 між ТОВ Фірма "Енергія" (продацець) і ТОВ "Херсонський бізнес-центр ветеранів МВС України" (покупець) укладено договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Новіковою Л.В. за реєстровим № 1785, за умовами якого продавець передає у власність покупцеві, а покупець приймає і сплачує за об'єкт нерухомого майна, розташований за адресою: Херсонська область, м. Генічеськ, вул. Миру, 51, який складається з адмінбудівлі   з підвалом, літ. "А" загальною площею 1   229,9 м^2, гаража   літ. "Б" загальною площею 40,4 м^2, трансформаторної, літ. "В" загальною площею 21,7 м^2, на земельній ділянці Генічеської міської ради, визначену сторонами договору грошову суму. 
- 25.06.2008 між Відкритим акціонерним товариством комерційний банк "Надра (у подальшому - ПАТ "КБ "Надра") (Банк) і ТОВ "Херсонський бізнес-центр ветеранів МВС України" (позичальник) укладено кредитний договір № 03/КК/2008-980 за умовами якого Банк надає позичальникові у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості та платності кошти у сумі 2 000   000,00 грн (пункт 1.1. кредитного договору).
- 25.06.2008 між Відкритим акціонерним товариством комерційний банк "Надра (далі - ПАТ "КБ "Надра") (Банк, іпотекодержатель) і ТОВ "Херсонський бізнес-центр ветеранів МВС України" (іпотекодавець) у забезпечення виконання позичальником своїх зобов'язань щодо погашення кредиту, сплати відсотків та інших платежів, передбачених цим договором, можливих штрафних санкцій укладено договір іпотеки № 03/КК/2008-980, відповідно до умов якого ТОВ "Херсонський бізнес-центр ветеранів МВС України" передав в іпотеку, а Банк прийняв предмет іпотеки - об'єкт нерухомого майна, розташований за адресою: Херсонська область, м. Генічеськ, вул. Миру, 51, який складається з адмінбудівлі   з підвалом літ. "А" загальною площею 1 229,9 м^2, гаража   літ. "Б" загальною площею 40,4 м^2, трансформаторної літ. "В" загальною площею 21,7 м^2.
5. Позиція Верховного Суду 
5.1. Як убачається із матеріалів справи, предметом спору у ній є, зокрема, вимога ТОВ Фірма "Енергія" із посиланням на положення статей 203, 215, 216, 235 Цивільного кодексу України про: визнання недійсним договору купівлі-продажу від 25.06.2008, укладеного між ТОВ Фірма "Енергія" і ТОВ "Херсонський Бізнес-центр ветеранів МВС України"; повернення ТОВ Фірма "Енергія" правовстановлюючих документів, вилучених при посвідченні договору купівлі-продажу від 25.06.2008; скасування запису про реєстрацію за ТОВ "Херсонський бізнес-центр ветеранів МВС України" права власності на нерухоме майно; реєстрацію права власності на нерухоме майно за ТОВ Фірма "Енергія"; визнання недійсним договору іпотеки від 25.06.2008, укладеного між ТОВ "Херсонський бізнес-центр ветеранів МВС України" і ПАТ "КБ "Надра", посвідченого приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Новіковою Л.В. за реєстровим № 1761; скасування іпотеки об'єкта нерухомого майна; скасування заборони відчуження об'єкта нерухомого майна.
Позовні вимоги обґрунтовано, зокрема, посиланням на положення статті 235 Цивільного кодексу України, оскільки насправді сторони договору купівлі-продажу домовилися не про відчуження нерухомого майна шляхом купівлі-продажу, а про забезпечення виконання боргових зобов'язань учасника ТОВ "Фірма "Енергія" Норченка А.А. за договором позики, у зв'язку з чим позивач просив визнати договір купівлі-продажу недійсним як такий, що укладено із порушенням правил щодо правочину, який сторони насправді вчинили.
5.2. За змістом пункту 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини.
Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін (стаття 202 цього Кодексу).
Відповідно до статті 655 Цивільного кодексу України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення (стаття 658 цього Кодексу).
Згідно зі статтею 657 Цивільного кодексу України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
5.3. Як убачається зі змісту оспорюваного договору купівлі-продажу від 25..06.2008, укладеного між ТОВ Фірма "Енергія" (продацець) і ТОВ "Херсонський бізнес-центр ветеранів МВС України" (покупець), який посвідчено приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Новіковою Л.В. за реєстровим № 1785, продавець передає у власність покупцеві, а покупець приймає і сплачує за об'єкт нерухомого майна, розташований за адресою: Херсонська область, м. Генічеськ, вул. Миру, 51 визначену цим договором грошову суму.
Згідно з пунктом 2 договору купівлі-продажу від 25.06.2008 продавець (ТОВ Фірма "Енергія") підтвердив, що нерухоме майно належить йому на праві приватної власності на підставі рішення Господарського суду Херсонської області від 16.05.2008 (справа № 6/106-08) і зареєстровано у Реєстрі прав власності на нерухоме майно Генічеським державним бюро технічної інвентаризації 04.06.2008 за № 285 у книзі № 2 (реєстраційний номер 23506771).
5.4. Згідно з частинами 1-3, 5 статті 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Відповідно до вимог частини 1 статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу.
Вирішуючи спір про визнання угоди недійсною суд з'ясовує наявність тих обставин, з якими закон пов'язує визнання угоди недійсною і настання певних юридичних наслідків.
За змістом статті 235 Цивільного кодексу України удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.
5.5. Як установлено судом апеляційної інстанції, договір купівлі-продажу від 25.06.2017 посвідчено приватним нотаріусом і зареєстровано у державному реєстрі. Договір укладено із додержанням усіх вимог, передбачених чинним законодавством України, у тому числі вимог статті 203 Цивільного кодексу України
Натомість як установлено судом апеляційної інстанції, позивачем не обґрунтовано та не надано жодного належного доказу на підтвердження того, що воля обох сторін оспорюваного договору купівлі-продажу від 25.06.2008 спрямована на встановлення цивільно-правових відносин, які виникають на підставі договору іпотеки (застави), як і не надано позивачем доказів на підтвердження того, що спірне нерухоме майно не вибувало із його володіння. 
При цьому суд апеляційної інстанції наголосив на погодженні сторонами у пункті   8 договору купівлі-продажу від 25.06.2008, що в момент вчинення цього договору вони: усвідомлювали значення своїх дій і керували ними; мають необхідний обсяг цивільної дієздатності; договір укладено не під впливом тяжкої для них обставини і на вкрай невигідних умовах; договір вчинено не під впливом помилки, обману або насильства; договір вчинено без наміру приховати будь-які інші правочини, не є фіктивним, удаваним.
5.6. Крім того, як убачається зі змісту договору поруки від 25.06.2008, укладеного між ТОВ Фірма "Енергія" і ТОВ "Херсонський Бізнес-центр ветеранів МВС України", на який позивач посилається на підтвердження його вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, цей договір вступає в силу з моменту його нотаріального посвідчення і діє до моменту повного виконання зобов'язань за договором позики, зазначеним у пункті 1 цього договору або настання одного із випадків, передбачених пунктом 6 цього договору.
За змістом статті 209 Цивільного кодексу України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін 
Відповідно до положень статті 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Згідно з частиною 3 статті 640 Цивільного кодексу України, договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору   становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов'язковим до виконання сторонами (статті 627 - 629 Цивільного кодексу України).
5.7. Ураховуючи викладене, Суд погоджується із висновком суду апеляційної інстанції щодо правової природи спірного договору купівлі-продажу від 25.06.2008, безпідставності доводів позивача про недійсність та удаваність цього договору, а отже і стосовно відсутності правових підстав для визнання зазначеного договору недійсним згідно зі статями 203, 215, 235  Цивільного кодексу України, у зв'язку з чим позовні вимоги в цій частині правомірно залишено судом апеляційної інстанції без задоволення.
5.7. Доводи ТОВ Фірма "Енергія" про те, що про удаваність правочину також підтверджується справжньою вартістю нерухомого майна, яка на день укладення договору становила 3 000 000,00 грн, на той час як продаж здійснено за 647 000,00 грн, не спростовують висновків суду апеляційної інстанції, а також не відповідають положенням статті 632 Цивільного кодексу України, за змістом якої ціна у договорі встановлюється за домовленістю сторін.
5.8. Посилання скаржника на постанову Верховного Суду від 28.02.2018 у справі № 521/21590/14-ц на підтвердження помилковості висновків суду апеляційної інстанції не може бути взято до уваги, оскільки зі змісту цієї постанови вбачається, що спірні правовідносини у зазначеній справі стосувалися визнання недійсним договору дарування нерухомого майна у сукупності із договором позики, оформленим розпискою, яка містить умову про передачу нерухомого майна.  
Верховним Судом залишено судові рішення у справі № 521/21590/14-ц про задоволення позовних вимог і визнання недійсним договору дарування квартири саме з підстав установлення обставин щодо обов'язку вчинити дію майнового характеру, що не відповідає правовій меті договору дарування, визначеній у статті 717 Цивільного кодексу України, яка полягає у передачі власником свого майна у власність іншої особи без отримання взаємної винагороди.
Отже, правова позиція Верховного Суду, викладена у постанові від 28.02.2018 у справі №  521/21590/14-ц, на яку посилається скаржник у справі № 923/851/17, не застосовується до спірних правовідносин, пов'язаних із відплатним відчуженням нерухомого майна за договором купівлі-продажу.
5.9. Оскільки суд апеляційної інстанції дійшов правильного висновку про відсутність правових підстав для визнання недійсним договору купівлі-продажу від 25.06.2008, позовні вимоги про повернення ТОВ Фірма "Енергія" правовстановлюючих документів, вилучених при посвідченні договору купівлі-продажу від 25.06.2008, скасування запису про реєстрацію за ТОВ "Херсонський бізнес-центр ветеранів МВС України" права власності на нерухоме майно та реєстрацію права власності на нерухоме майно за ТОВ Фірма "Енергія", які у цьому випадку є похідними, також правомірно залишено судом апеляційної інстанції без задоволення.
5.10. Щодо висновку суду першої інстанції про задоволення позовних вимог через установлення судом обставин навмисного введення ТОВ "Херсонський бізнес-центр ветеранів МВС України" в оману ПАТ "КБ "Надра" шляхом приховання справжньої природи договору купівлі-продажу від 25.06.2008 колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що підстави і порядок визнання недійсним правочину, вчиненого під впливом помилки, обману, насильства, зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою стороною або внаслідок впливу тяжкої обставини, врегульовано положеннями статей 229-233 Цивільного кодексу України, які у цьому випадку не визначено позивачем як підставу позову, відповідних вимог заявлено не було.
5.11. Стосовно позовних вимог ТОВ Фірма "Енергія" про визнання недійсним договору іпотеки від 25.06.2008 № 03/КК/2008-980, укладеного між ПАТ "КБ "Надра" і ТОВ "Херсонський бізнес-центр ветеранів МВС України", суд апеляційної інстанції, відмовляючи у задоволенні вимог у цій частині, установив, що як свідчать матеріали справи і це не спростовано учасникам справи, договір іпотеки укладено із додержанням усіх вимог передбачених чинним законодавством України, в тому числі вимог статті 203 Цивільного кодексу України, підстав для визнання його недійсним немає.
Суд апеляційної інстанції правильно визнав помилковими доводи позивача, що недійсність договору іпотеки від 25.06.2008 № 03/КК/2008-980 є наслідком порушення ТОВ "Херсонський бізнес-центр ветеранів МВС України" пункту 4 договору поруки від 25.06.2008, укладеного із ТОВ Фірма "Енергія", зазначивши, що статтями 203 і 215 Цивільного кодексу України встановлено вичерпний перелік вимог для визнання правочинів (договорів) недійсними, в якому немає жодних застережень стосовно того, що порушення умов одного договору має наслідком визнання недійсним іншого, відмінного від нього, договору. 
Крім того, з огляду на положення статей 209, 640 Цивільного кодексу України та пункту 9 договору поруки від 25.06.2008, у зв'язку із невчиненням нотаріального посвідчення цього договору, що передбачено його умовами, договір  поруки не вступив у силу, тобто є неукладеними, а отже і не породжує прав і обов'язків для сторін.
Зазначені обставини свідчать і про відсутність підстав для задоволення похідних вимог про скасування іпотеки (реєстраційний номер обтяження - 7451893) і скасування заборони відчуження (реєстраційний номер обтяження - 7452262) об'єкта нерухомого майна, реєстраційний номер 23506771, про що правомірно зазначив суд апеляційної інстанції.  
5.12. Виходячи із установлених судом апеляційної обставин стосовно того, що у цьому випадку право чи охоронюваний законом інтерес позивача не порушено, висновок суду про відсутність підстав для застосування позовної давності і відмові у позові саме з підстав його необґрунтованості також є правильним. 
6. Висновки Верховного Суду
6.1. Згідно зі статтею 300 Господарського процесуального кодексу України (у редакції, чинній з 15.12.2017, що діяла на час здійснення касаційного провадження), переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
За змістом частини 1 статті 309 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
6.2. Ураховуючи наведені положення законодавства та обставини, встановлені судом апеляційної інстанцій, зокрема відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог ТОВ Фірма "Енергія", колегія суддів зазначає, що оскаржену у справі постанову ухвалено із додержанням норм матеріального і процесуального права, тому підстав для її скасування немає.
6.3. Викладені у касаційній скарзі аргументи не можуть бути підставою для скасування постанови Одеського апеляційного господарського суду від 14.03.2018, оскільки вони не спростовують висновків суду апеляційної інстанції, фактично зводяться до переоцінки обставин справи і незгоди із судовим рішенням. 
7. Розподіл судових витрат
7.1. Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється (частина 14 статті 129 Господарського процесуального кодексу України).
Керуючись статтями 300, 301, пунктом 1 частини 1 статті 308, статтями 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд 
П О С Т А Н О В И В :
1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Фірма "Енергія" залишити без задоволення.
2. Постанову Одеського апеляційного господарського суду від 14.03.2018 у справі № 923/851/17 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                              Т.Б.  Дроботова

Судді                                                                                                           К.М. Пільков

                                                                                                       Ю.Я. Чумак