ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 серпня 2018 року 
м. Київ
Справа №  914/71/18 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
головуючий - Стратієнко Л.В.,
судді: Вронська Г.О., Ткач І.В., 
за участю секретаря судового засідання - Сігнаєвської К.І.;

за участю представників:
позивача - Сахарчук Х.В., 
відповідача - Брацкової О.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу приватного підприємства "Міська оренда", 

на постанову Львівського апеляційного господарського суду
(головуючий - Зварич О.В., судді - Дубник О.П., Скрипчук О.С.)
від 20.06.2018,

у справі за позовом управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради,
до приватного підприємства "Міська оренда",
про внесення змін в договір оренди нерухомого майна,

В С Т А Н О В И В:

Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради звернулось до Господарського суду Львівської області з позовом до ПП "Міська оренда" про внесення змін до договору оренди нежитлових приміщень № 6350 від 06.06.1994.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що до спірного договору необхідно внести зміни в частині розміру орендних платежів, оскільки місцевий бюджет недотримує значну суму коштів від несплати належного розміру орендної плати за таким договором. Діюча редакція спірного договору позбавляє його можливості ефективно здійснювати від імені територіальної громади м. Львова право власності орендованих приміщень.

Рішенням Господарського суду Львівської області від 02.04.2018 відмовлено у задоволенні позову.

Приймаючи рішення господарський суд дійшов висновків про відсутність підстав для задоволення позову, оскільки позивач не надав підтверджень того, що мала місце істотна зміна стану об'єкта оренди, як законодавчо визначеної підстави для зміни розміру орендної плати та не надсилав відповідачу пропозицій щодо внесення змін до договору оренди нежитлових приміщень № 6350 від 06.06.1994. 

Постановою Львівського апеляційного господарського суду від 20.06.2018 рішення Господарського суду Львівської області від 02.04.2018 скасовано та  прийнято нове рішення яким позов задоволено. 

Внесено зміни у договір оренди нежитлових приміщень №6350 від 06.06.1994 та викладено абзац 1 п. 1.1 договору в такій редакції: "Згідно з висновком оцінювача, ринкова вартість об'єкта оренди станом на 30.06.2017 становить 1 918 600,00 грн без ПДВ (2 302 320,00 грн з ПДВ)". 

Пункт 1.1 договору викладено в такій редакції: "Розмір орендної плати за об'єкт оренди визначається відповідно до Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, затвердженої ухвалою Львівської міської ради №897 від 07.06.2007 (зі змінами та доповненнями) і складає 12803,43 грн без ПДВ за серпень 2017 року. Розмір орендної плати підлягає індексації за відповідний період (місяць, квартал, рік). Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється в порядку, визначеному чинним законодавством. Річна сума орендної плати на момент внесення змін до цього договору, відповідно до Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, затвердженої ухвалою Львівської міської ради № 897 від 07.06.2007 (зі змінами та доповненнями), без врахування індексу інфляції становить 153 488,00 грн без ПДВ." 

Пункт 4 договору викладено в такій редакції: "Орендну плату орендар сплачує не пізніше 20 числа місяця за попередній місяць через перерахування коштів на рахунок орендодавця. Несплата орендної плати протягом трьох місяців з дня закінчення строку платежу є підставою для дострокового розірвання договору оренди. У разі прострочення по сплаті орендних платежів орендар сплачує пеню у розмірі облікової ставки Національного банку України на дату нарахування пені від суми заборгованості за кожний день прострочення, включаючи день оплати."

Задовольняючи позов, апеляційний суд вказав, що при укладенні договору на оренду нежитлових приміщень за №6350 від 06.06.1994 сторони погодили можливість перегляду істотної умови договору (орендної плати) в разі зміни методики її розрахунку, що узгоджується з приписами частини 2 статті 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна". 

Приватне підприємство "Міська оренда" подало касаційну скаргу, в якій просить скасувати постанову апеляційного суду і залишити в силі рішення місцевого господарського суду. 

Підставами для скасування судового рішення відповідач зазначає неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права судом апеляційної інстанції. Стверджує, що позивач не має права вимагати внесення змін у договір в односторонньому порядку і сплати орендної плати у розмірі більшому, ніж визначено умовами договору. Вказує, що позивач не довів належними, допустимими та достатніми доказами факт наявності правових підстав для внесення спірних змін до діючого договору оренди нежитлового приміщення, не підтвердив того, що мала місце істотна зміна стану об'єкта оренди, чи наявності інших випадків, визначених законодавчими актами України, за яких розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї із сторін.

У відзиві на касаційну скаргу позивач вважає постанову апеляційного суду законною та обґрунтованою, просить залишити її без змін. Вважає, що при укладенні договору сторони погодили можливість зміни розміру орендної плати на вимогу однієї з сторін у разі зміни цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавством. Вказує, що ухвалою Львівської міської ради № 897 від 07.06.2007 затверджено нову Методику розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова та нові орендні ставки, на підставі якої здійснено перерахунок розміру орендної плати за договором оренди № 6350 від 06.06.1994.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи та заперечення проти неї,  перевіривши матеріали справи, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу необхідно залишити без задоволення з таких підстав.

Як встановлено господарськими судами, спірні правовідносини між сторонами виникли на підставі договору на оренду нежитлових приміщень № 6350 від 06.06.1994 укладеного між Управлінням комунального майна (орендодавець), правонаступником якого є Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (орендодавець), та ВАТ "Львівський хлібокомбінат" (орендар), відповідно до якого орендодавець надав, а орендар прийняв в користування до 20.06.2022 нежитлові приміщення за адресою: м. Львів, вул. Коцюбинського, 2, I поверх, площею 73,5 кв.м, хлібний магазин № 19 (а.с. 18-19, т. 1). 

Розмір орендної плати за місяць визначено у розмірі 111,48 грн + ПДВ (п. 1 договору). 

Відповідно до п. 4 договору за здане в оренду приміщення орендар повинен щомісяця до 10 числа місяця за попередній місяць сплачувати орендодавцю орендну плату у встановленому розмірі шляхом перерахунку на рахунок ЖЕК №104.

Пунктом 12 договору передбачено, що відносини щодо оренди нежитлових приміщень та будинків, котрі знаходяться у комунальній власності міста, регулюються Законами України "Про оренду майна державних підприємств та організацій", "Про власність", "Про місцеві Ради народних депутатів та місцеве і регіональне самоврядування", і іншими законодавчими актами України та Положенням про оренду нежитлових приміщень, що є у комунальній власності м. Львова.

Відповідно до договору № 6350 (Д-14) від 04.11.2014, укладеного на виконання рішення Господарського суду Львівської області від 03.07.2012 у справі №5015/1939/12, внесено зміни до договору на оренду нежитлових приміщень за №6350 від 06.06.1994, а саме: "В преамбулі договору та реквізитах сторін замість слів відкрите акціонерне товариство "Львівський хлібокомбінат", необхідно читати приватне підприємство "Міська оренда" (а.с. 20, т. 1).

Згідно з частиною 2 статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини. 

Відповідно до статті 6 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з врахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (стаття 627 Цивільного кодексу України).

За змістом частин першої, другої статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом; договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; а також відповідно до статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору. 

Згідно з частинами 1, 2 статті 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном (ч. 3 ст. 762 Цивільного кодексу України).

Організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності регулює Закон України "Про оренду державного та комунального майна".

Відповідно до частини 1 статті 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Згідно з  частиною 1 статті 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" однією з істотних умов договору оренди є орендна плата з урахуванням її індексації.

Відповідно до статті 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди.

Розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін (ч. 1 ст. 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна").

Частиною 2 статті 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Відповідно до частини 2 статті 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції станом на час укладення договору за № 6350 від 06.06.1994), яким відповідно до п.12 договору керувалися сторони при укладенні договору, розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін у разі зміни цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України.

Таким чином, висновок суду апеляційної інстанції про те, що при укладенні договору сторони передбачили можливість зміни орендної плати за вказаних обставин є правильним, а доводи касаційної скарги про те, що суд керувався законом, якого на час  ухвалення постанови не існувало -  "Про оренду майна державних підприємств та організацій", є безпідставними, оскільки суд дійшов такого висновку на підставі аналізу умов укладеного між сторонами договору оренди, а не внаслідок застосування до спірних відносин вказаного закону.

Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються для об'єктів, що перебувають у державній власності, Кабінетом Міністрів України. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим (для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим), та органами місцевого самоврядування (для об'єктів, що перебувають у комунальній власності) на тих самих методологічних засадах, як і для об'єктів, що перебувають у державній власності. Орендна плата, встановлена за відповідною методикою, застосовується як стартова під час визначення орендаря на конкурсних засадах (ч. 2 ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна").

Ухвалою Львівської міської ради 897 від 07.06.2007 затверджено Методику розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, якою затверджено нові орендні ставки за користування нерухомим майном комунальної власності територіальної громади м. Львова. Положення про оренду нежитлових приміщень, що є у комунальній власності м. Львова, на підставі якого визначався розмір орендної плати за спірним договором № 6350 від 06.06.1994, визнано нечинним.    

Згідно з пунктами 1.6, 1.7 Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, затвердженої ухвалою Львівської міської ради № 897 від 07.06.2007 "Про врегулювання питань оренди майна територіальної громади м. Львова" орендна плата за цією Методикою розраховується без врахування непрямих платежів - податку на додану вартість. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному законодавством України. Вказаним положенням передбачено, що у разі прострочення по сплаті орендних платежів орендар сплачує пеню у розмірі облікової ставки Національного банку України на дату нарахування пені від суми заборгованості за кожний день прострочення, включаючи день оплати.

Враховуючи наведене, орендна плата за оренду майна державної та комунальної власності є регульованою ціною і в разі нормативної зміни її розміру, чинним законодавством передбачено можливість внесення відповідних змін до умов договору за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у випадках встановлених договором або законом.

Надаючи правову оцінку доказам у справі апеляційний суд правильно вказав, що при укладенні договору на оренду нежитлових приміщень за №6350 від 06.06.1994 сторони погодили можливість перегляду істотної умови договору (орендної плати) в разі зміни методики її розрахунку. 

З огляду на внесення ухвалою Львівської міської ради № 897 від 07.06.2007 "Про врегулювання питань оренди майна територіальної громади м. Львова", узгодження сторонами можливості перегляду орендної плати в разі зміни методики її розрахунку, висновки апеляційного господарського суду про наявність правових підстав для зміни розміру орендної плати та зміни умов договору оренди в цій частині є обґрунтованим і законним.

Верховний Суд враховує, що за змістом п. 1.1 спірного договору оренди оцінка вартості орендованого нерухомого майна визначалась за формулою, в якій складовими розрахунку були карбованці. 

Для визначення розміру орендної плати відповідно до Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова затвердженої ухвалою Львівської міської ради № 897 від 07.06.2007 було проведено оцінку вартості об'єкту оренди. Згідно висновку про вартість майна, що знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Коцюбинського, 2, станом на 30.06.2017 ринкова вартість орендованих відповідачем нежитлових приміщень становить 2 302 320,00 грн (разом з ПДВ). Вартість об'єкта оцінки визначена у національній грошовій одиниці України.

За розрахунком позивача, наведеним у позовній заяві (з урахуванням уточнень, викладених у відповіді на відзив), розмір річної орендної плати за договором оренди нежитлових приміщень № 6350 від 06.06.1994  відповідно до висновку про вартість майна, що знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Коцюбинського, 2, складає 153 488,00 грн, а за місяць після перегляду розміру орендної плати - 12803,43 грн.

За таких обставин позов управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради про внесення змін в договір на оренду нежитлових приміщень за №6350 від 06.06.1994 підлягає задоволенню.

Щодо аргументів відповідача про застосування позовної давності до спірних правовідносин необхідно зазначити таке.

Відповідно до статей 256, 257 Цивільного кодексу України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки. Частиною 1 статті 261 ЦК України встановлено, що перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила. Позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові (ч.ч. 3, 4 ст.267 ЦК України).

Позивач звернувся до місцевого господарського суду з позовом у цій справі 02.01.2018, посилаючись на висновок про вартість майна від 30 червня 2017 року, на підставі якого було визначено розмір орендної плати відповідно до Методики від 07.06.2007, а тому  позивач не пропустив трирічну позовну давність.

Верховний Суд відхиляє аргумент касаційної скарги про недотримання позивачем порядку подання пропозицій щодо зміни договору, з огляду на те, що обрання певного засобу правового захисту, у тому числі і досудового врегулювання спору, є правом, а не обов'язком особи, яка добровільно, виходячи з власних інтересів, його використовує. Отже, надсилання відповідачу пропозицій про внесення змін до спірного договору оренди є виключно правом, а не обов'язком позивача, тому недотримання позивачем вимог ч. 2 ст. 188 ГК України щодо обов'язку надсилання іншій стороні пропозицій про зміну умов договору оренди не позбавляє його права звернутися до суду з позовом до відповідача про зміну умов договору за наявності спору, відсутності згоди на зміну умов договору. 

За таких обставин постанова суду апеляційної інстанції прийнята з додержанням вимог матеріального та процесуального права, підстав для її зміни чи скасування немає.

Враховуючи, що перегляд справи у касаційному порядку  у цьому судовому засіданні закінчився, суд відхиляє подане 22.08.2018 на підставі  ч.1 ст. 332 ГПК України клопотання відповідача про зупинення виконання постанови Львівського апеляційного господарського суду від 20.06.2018, оскільки таке зупинення можливе до закінчення перегляду оскарженого рішення суду в касаційному порядку.

З огляду на те, що касаційна скарга задоволенню не підлягає, згідно з ст. 129  ГПК України, витрати зі сплати судового збору покладаються на відповідача.  

Керуючись ст. ст. 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 ГПК України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

касаційну скаргу приватного підприємства "Міська оренда" залишити без задоволення, а постанову Львівського апеляційного господарського суду від 20.06.2018  у справі за № 914/71/18 - без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття та оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                     Л. Стратієнко

Судді                                                                                                   Г. Вронська 

                                                                                               І. Ткач