ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 вересня 2018 року 
м. Київ

Справа №  925/1539/17 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Сухового В.Г. - головуючого, Берднік І.С., Міщенка І.С.,
за участю секретаря судового засідання - Журавльова А.В.,
за участю представників:
прокуратури - Кравчук О.А.,
позивача - не з'явився,
відповідача - 1 - Лагода В.В., 
відповідача - 2 - не з'явився, 
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу 
Заступника прокурора міста Києва на постанову Київського апеляційного господарського суду від 04.07.2018 (головуючий суддя Скрипка І.М., судді Гончаров С.А., Тищенко А.І.) та рішення Господарського суду Черкаської області від 01.03.2018 (суддя Кучеренко О.І.) у справі №925/1539/17
за позовом Заступника керівника Уманської місцевої прокуратури Черкаської області в інтересах держави в особі Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області 
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Єдність", 
Жашківської районної державної адміністрації Черкаської області
про визнання частково недійсними та скасування розпоряджень, визнання недійсним договору оренди землі,

Історія справи
Короткий зміст позовних вимог і рішень судів першої та апеляційної інстанцій:
1. В листопаді 2017 року заступник керівника Уманської місцевої прокуратури звернувся в Господарський суд Черкаської області в інтересах держави в особі Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Єдність", Жашківської районної державної адміністрації Черкаської області, в якому просить визнати протиправними та скасувати пункти 7, 8 розпорядження Жашківської районної державної адміністрації №287 від 26.10.2009, якими затверджено технічну документацію із землеустрою щодо встановлення меж земельних ділянок в натурі та укладено (поновлено) договір оренди земель сільськогосподарського призначення від 21.12.2009 з Товариством з обмеженою відповідальністю "Єдність" в адмінмежах Охматівської сільської ради Жашківського району за межами населеного пункту для ведення товарного сільськогосподарського виробництва; визнати незаконним та скасувати п. 3 розпорядження Жашківської районної державної адміністрації №209 від 16.08.2010 в частині продовження Товариству з обмеженою відповідальністю "Єдність" терміну дії договору оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення за рахунок земель запасу площею 137,0551 га (рілля - 137,0551 та) та резервного фонду площею 201 га (рілля-201га) до 01.01.2021; визнати недійсним договір оренди землі загальною площею 338,0551 га (у тому числі землі запасу - 137,0551 га, та землі резерву 201,0 га), з них рілля - 338,0551 га (оцінка яких станом на 01.01.2017 становить 45 123,52 грн за один гектар), який укладено 21.12.2009 між Жашківською районною державною адміністрацією Черкаської області та Товариством з обмеженою відповідальністю "Єдність" і зареєстровано у Жашківському районному відділі Черкаської регіональної філії центру державного земельного кадастру 06.04.2010 за №041078200003 з усіма додатками і змінами.

2. Позовні вимоги обгрунтовані тим, що оспорюваний договір оренди землі від 21.12.2009 суперечить Цивільному кодексу України, Закону України "Про оренду землі", постановам Кабінету Міністрів України, а також моральним засадам суспільства, оскільки при його укладенні не виконано вимоги закону щодо визначення розміру орендної плати земельної ділянки державної власності. Так, встановлений у пункті 8 договору від 21.12.2009 розмір орендної плати встановлений у сумі 486,00 грн за один гектар ріллі та у п. 2 додаткової угоди від 11.02.2011, де річна орендна плата становить 772,00 грн за один гектар, не містять вказівки про її обчислення у відповідності до затвердженої форми та з урахуванням нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Крім того, відповідно до інформації відділу Держгеокадастру у Жашківському районі та Жашківської районної ради, технічна документація з нормативно - грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності, яка орендована  ТОВ "Єдність" площею 338,0551 га в адмінмежах Охматівської сільської ради за межами населеного пункту, не розроблялась та не затверджувалась в установленому порядку, а тому Жашківською РДА при визначенні орендної плати порушено вимоги ст. 18 Закону України "Про оцінку земель" від 11.12.2003 № 1378-1V. При наданні в оренду земель ТОВ "Єдність" використовувалася нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, яка була проведена відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої постановою КМУ від 23.03.1995 №213 (зі змінами). Оскільки ТОВ "Єдність" свій обов'язок щодо виготовлення технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки не виконало, що є обов'язковим у разі визначення розміру орендної плати за землю, прокурор вважає, що сторонами у момент вчинення правочину недотримано встановленого законом порядку, тому договір оренди земельної ділянки від 21.12.2009 є недійсним.
3. За твердженнями прокурора, земельна ділянка площею 338,0551 га передана в оренду ТОВ "Єдність" як новостворена, як об'єкт цивільних прав до 2007 року сформована не була, а тому не могла бути передана в оренду за відсутності проекту землеустрою щодо її відведення. Також, поза увагою Жашківської районної державної адміністрації залишилась та обставина, що серед орендованих 338,0551 га земель наявні особливо цінні землі, стосовно яких встановлено окремий, особливий порядок передачі в оренду. Не дивлячись на наявність особливо цінних земель у складі орендованих земель, експертиза землевпорядної документації не проводилась, агрохімічна паспортизація ґрунтів земельної ділянки не проводилась, як встановлено Законом України "Про охорону земель". Внаслідок допущених порушень не досягається передбачена ст. 182 Земельного кодексу України мета землеустрою, яка полягає в забезпеченні раціонального використання та охорони земель, створенні сприятливого екологічного середовища та поліпшенні природних ландшафтів.
4. Рішенням Господарського суду Черкаської області від 01.03.2018 у справі №925/1539/17, яке залишено без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 04.07.2018, у задоволенні позову відмовлено повністю.
5. Мотивуючи судові рішення, господарські суди попередніх інстанцій дійшли висновку, що визначення розміру орендної плати при оформленні договору оренди землі від 21.12.2009 здійснювалося на підставі чинних на той час законів та нормативних актів, а тому позовні вимоги заступника керівника Уманської місцевої прокуратури є недоведеними та необґрунтованими. Оскільки цільове призначення, межі та площа орендованої землі при поновленні та оформленні договору оренди землі від 21.12.2009 не змінювалися, судами критично оцінено доводи прокурора щодо необхідності складання проекту землеустрою щодо відведення спірної земельної ділянки, як визначено у ст.50 ЗУ "Про землеустрій". Надання у користування земельної ділянки, межі якої встановлені в натурі (на місцевості), без зміни її цільового призначення здійснюється на підставі технічної документації, тобто пункти 7, 8 розпорядження голови Жашківської районної державної адміністрації №287 від 26.10.2009, якими затверджено технічну документацію із землеустрою щодо встановлення меж земельних ділянок в натурі, прийнято у відповідності до вимог чинного законодавства. Крім того, суди попередніх інстанцій дійшли висновку, що прокурор у позовній заяві не наводить належних та допустимих доказів того, що Товариство з обмеженою відповідальністю "Єдність" як землекористувач (орендар) використовував земельні ділянки способами, що призводять до погіршення їх якості, доказів того, що подібні обставини чи порушення зафіксовано уповноваженими органами, що здійснюють контроль у галузі охорони земель.
6. Господарськими судами попередніх інстанцій під час розгляду справи встановлено, що згідно з розпорядженням голови Жашківської районної державної адміністрації №458 від 19.12.2007 було вирішено надати у користування Товариству з обмеженою відповідальністю "Єдність" на умовах оренди землі запасу площею 184,7178 га (рілля 184,7178 га) та резервного фонду площею 213,1868 га (рілля 213,1868 га), що знаходяться в адмінмежах Охматівської сільської ради для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, на строк з 01.01.2008 до 01.01.2009, визначено орендну плату в розмірі 274,00 грн за один гектар ріллі.
7. 27.12.2007 між Жашківською районною державною адміністрацією та ТОВ "Єдність" було укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого останньому було передано в оренду строком з 01.01.2008 по 01.01.2009 земельну ділянку загальною площею 397,9046 га, з них рілля 397,9046 га. Пунктом 4 договору встановлено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки не встановлена. Грошова оцінка одного гектара ріллі становить 13 671,00 грн. Пунктом 8 договору сторони погодили, що річна орендна плата за земельну ділянку площею 397,9046 га становить 109 026,00 грн, тобто 274,00 грн за один гектар. 
8. До вказаного договору вносились зміни, зокрема, 22.07.2008 між сторонами договору укладено додаткову угоду, якою зменшено площу земельної ділянки, що передається в оренду ТОВ "Єдність" до 338,0551 га (у тому числі землі запасу 137,0551 га та землі резерву 201,0 га), з них - рілля 338,0551 га. У пункті 4 договору зазначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки не встановлена. Грошова оцінка одного гектара ріллі становить 14 054,00 грн. Зміни в частині орендної плати за земельну ділянку вносились також додатковою угодою від 25.09.2008.
9. 26.02.2009 між Жашківською РДА та ТОВ "Єдність" укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 338,0551 га (у тому числі землі запасу - 137,0551 га та землі резерву 201,0 га), з них - рілля 338,0551 га з терміном дії з 01.01.2009 до 01.01.2010. Річна орендна плата згідно вказаного договору встановлена у розмірі 324,00 грн за один гектар. До вказаного договору також вносились зміни додатковою угодою від 14.09.2009. 
10. Розпорядженням Жашківської районної державної адміністрації №287 від 26.10.2009 "Про затвердження технічних документацій із землеустрою щодо складання документів, що підтверджують право оренди на земельні ділянки за межами населених пунктів", зокрема, у пункті 7, 8 розпорядження, затверджено технічну документацію із землеустрою щодо встановлення меж земельних ділянок в натурі та поновлено договір оренди земель сільськогосподарського призначення площею 338,0551 га (у тому числі землі запасу 137,0551 га та землі резерву - 201,0 га), з них - рілля 338,0551 га з ТОВ "Єдність" в адмінмежах Охматівської сільської ради за межами населеного пункту для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
11. 21.12.2009 на підставі вищевказаного розпорядження Жашківська районна державна адміністрація та ТОВ "Єдність" уклали (поновили) договір оренди землі, який 06.04.2010 зареєстровано у Жашківському районному відділі Черкаської регіональної філії центру державного земельного кадастру за №041078200003. За умовами цього договору Жашківська РДА надала ТОВ "Єдність" у строкове платне користування, земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться в адмінмежах Охматівської сільської ради Жашківського району Черкаської області загальною площею 338,0551 га (у тому числі землі запасу 137,0551 га та землі резерву 201,0 га), з них - рілля 338,0551 га. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки не встановлена, грошова оцінка одного гектара ріллі становить 16 190,00 грн. Орендна плата з 01.01.2009 встановлена у розмірі 486,00 грн за один гектар ріллі або 3% від грошової оцінки одного гектара землі. Договір укладено на термін з 01.01.2010 до 01.01.2011.
12. Розпорядженням Жашківської районної державної адміністрації №209 від 16.08.2010 "Про поновлення договорів оренди, вилучення та надання в оренду земель за межами населених пунктів", зокрема, у пункті 3 розпорядження вирішено продовжити ТОВ "Єдність" термін дії договору оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення за рахунок земель запасу 137,0551 га (рілля 137,0551 га) та резервного фонду 201,0 га (рілля -201,0 га), з них рілля 338.0551 га в адмінмежах Охматівської сільської ради за межами населеного пункту для ведення товарного сільськогосподарського виробництва до 01.01.2021 та визначено річну орендну плату в розмірі трьох відсотків від грошової оцінки ріллі в адмінмежах Охматівської сільської ради, за межами населеного пункту, станом на 01.01.2010 - 515 грн за один гектар ріллі.
13. 17.08.2010 додатковою угодою сторони внесли зміни до пунктів 4, 7, 8 договору оренди землі від 21.12.2009 та визначили, що нормативно грошова оцінка земельної ділянки не встановлена, грошова оцінка одного гектара ріллі станом на 01.01.2010 становить 17 145,00 грн, договір укладено терміном до 01.01.2021, річна орендна плата з 01.01.2010 становить 515,00 грн за один гектар ріллі, або 3% від грошової оцінки одного гектара ріллі.
14. 11.02.2011 додатковою угодою сторони внесли зміни до пунктів 4, 8 договору оренди землі від 21.12.2009 та визначили, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки не встановлена, грошова оцінка одного гектара ріллі станом на 01.01.2011 становить 17 145,00 грн. Річна орендна плата за земельну ділянку загальною площею 338,0551 га, з них - рілля 338,0551 га, визначена з 08.12.2010 у розмірі 4,5% від грошової оцінки одного гектара ріллі і становить 772,00 грн за один гектар ріллі.
15. Також судами встановлено, що протягом строку дії договору оренди від 21.12.2009 і станом на день звернення прокурора з вказаним позовом до суду, орендар самостійно проводив індексацію розміру орендної плати, річна сума орендної плати за 2017 рік становить 686 500,00 грн, що становить 4,5% від нормативно-грошової оцінки, заборгованість зі сплати орендних платежів у орендаря відсутня.
16. Не погоджуючись з вказаними судовими рішеннями, заступник прокурора міста Києва подав касаційну скаргу, в якій просить оскаржувані рішення скасувати, прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу (узагальнено)
17. Рішення судів попередніх інстанцій прийняті з неправильним застосуванням норм матеріального права (ст. 15 Закону України "Про оренду землі", ст.ст. 50, 51 Закону України "Про землеустрій", ст. 13, 18 Закону України "Про оцінку землі", ст.ст. 3, 9 Закону України "Про державну експертизу землевпорядної документації") та з порушенням норм процесуального права (ст. 86 ГПК України).
18. Господарськими судами в порушення ст. 86 ГПК України не враховано, що оспорюваним договором від 21.12.2009 земельна ділянка площею 338,0551 га передана в оренду ТОВ "Єдність" як новостворена земельна ділянка, яка не була сформована як об'єкт цивільних прав, а тому не могла бути передана в оренду за відсутності проекту землеустрою щодо її відведення.
19. Висновки суду щодо відповідності визначення орендної плати на земельні ділянки, що орендуються ТОВ "Єдність", чинним на час вчинення оспорюваного правочину законам та нормативно - правовим актам є необгрунтованими, оскільки на час укладення договору оренди грошова оцінка земельних ділянок не була проведена більше 14 років.
20. Господарськими судами в порушення ст. 86 ГПК України не взято до уваги, що за наявності особливо цінних земель у складі орендованих ТОВ "Єдність" земель, проведення державної експертизи землевпорядної документації було обов'язковим.  
Позиція учасників справи
21. У відзиві на касаційну скаргу відповідач-1 зазначає про необгрунтованість її доводів, просить залишити її без задоволення, оскаржувані рішення - без змін з тих підстав, що господарськими судами правильно визначено правовідносини, оцінено та застосовано норми матеріального права, які їх регулюють.
22. Відповідач 2 не скористався правом на подання відзиву на касаційну скаргу, наданим йому відповідно до положень ст. 295 ГПК України, що не перешкоджає перегляду судових рішень.
Позиція Верховного Суду
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої й апеляційної інстанцій
23. Верховний Суд зазначає, що імперативними приписами частини 2 статті 300 ГПК України чітко встановлено межі перегляду справи судом касаційної інстанції, а саме: суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. Компетенція суду касаційної інстанції відповідно до частини 1 вказаної статті полягає виключно в перевірці правильності застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи.
24. В силу ч. 1 ст. 17 Земельного кодексу України до повноважень місцевих державних адміністрацій у галузі земельних відносин належить розпорядження землями державної власності в межах, визначених цим Кодексом.
25. У відповідності до ч. 1 ст. 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, або державних органів приватизації, або центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.
26. Згідно з ч. 1 ст. 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору та умови, що визначені законом як істотні.
27. В силу положень статті 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. 
28. За змістом статті 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки. 
29. Відповідно до положень статті 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватися у найм разом із насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, розташованими на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. 
30. Положеннями статей 1, 13, 14 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на час державної реєстрації спірного договору - 06.04.2010) унормовано, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України.
31. Відповідно до статті 21 цього Закону орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Закону України "Про плату за землю"). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою за розмір земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю", та перевищувати 12 відсотків їх нормативної грошової оцінки. У разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати. 
32. Статтею 2 Закону України "Про плату за землю" (у редакції, чинній на час державної реєстрації спірного договору - 06.04.2010) було передбачено, що використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель. Розміри податку за земельні ділянки, грошову оцінку яких не встановлено, визначаються до її встановлення в порядку, визначеному цим Законом.
33. Статтею 1 Закону України "Про оцінку земель" (в редакції, чинній на момент укладення спірного договору) унормовано, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок - це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.
34. Відповідно до статті 15 Закону України "Про оцінку земель" підставою для проведення оцінки земель (нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.
35. За змістом статті 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності юридичними особами, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою.
36. Господарськими судами встановлено, що на час прийняття спірного розпорядження про поновлення договору оренди та укладання договору оренди від 21.12.2009, відповідним органом виконавчої влади, рішень про проведення оцінки земель на території Жашківського району, де розташована орендована першим відповідачем земельна ділянка, не приймалось. Станом на час прийняття спірних розпоряджень, нормативна грошова оцінка сільськогосподарських земель була проведена виключно згідно затвердженої КМУ Методики від 23.03.1995, яка щорічно індексувалася у визначеному порядку, що підтверджується також листом Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області №117/103-17 від 28.09.2017, відповідно до якого для визначення орендної плати при наданні в оренду земель ТОВ "Єдність" використовувалася нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, яка була проведена відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, яка затверджена Постановою КМУ №213 від 23.03.1995 (із змінами).
37. Водночас, колегія суддів зазначає, що затверджуючи типову форму договору оренди землі, Кабінет Міністрів України Постановою №220 від 03.03.2004 передбачив, що при укладенні договору оренди землі сторони повинні визначитись щодо розміру орендної плати: грошової - у гривнях із зазначенням способів внесення за земельні ділянки приватної власності, а за земельні ділянки державної або комунальної власності також із зазначенням відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки або розміру земельного податку.
38. Окрім того, Кабінет Міністрів України вказав, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.
39. Постановою Кабінету Міністрів України № 1724 від 13.12.2006 затверджено форми розрахунку розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності, грошова оцінка яких не проведена, і за земельні ділянки державної або комунальної власності, грошова оцінка яких проведена.
40. Статтею 13 Закону України "Про оцінку земель" (в редакції, чинній на момент укладення спірного договору) визначено випадки обов'язкового проведення грошової оцінки земельних ділянок. Так, нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі: визначення розміру земельного податку, визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
41. Приписами наведеного вище законодавства визначено, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності.
Правова позиція щодо застосування нормативної грошової оцінки земельних ділянок викладена у постанові Верховного Суду України від 22.05.2013 у справі  №6-11 цс 13 та викладена у постанові суду касаційної інстанції від 16.08.2017 №925/1377/16 при розгляді спору, який виник з аналогічних підстав.   
42. Як встановлено судами, в оспорюваному договорі оренди нормативна грошова оцінка земельної ділянки не встановлена, грошова оцінка одного гектара ріллі становить 16 190,00 грн. 
43. При цьому, висновки господарських судів про те, що визначення розміру орендної плати при оформленні договору оренди землі від 21.12.2009 здійснювалося на підставі чинних на той час законів та нормативних актів є помилковим, оскільки такі висновки зроблено без врахування імперативних приписів ст. 13, 18 Закону України "Про оцінку земель", без врахування положень постанови Кабінету Міністрів України від 03.05.2004 № 220, якою затверджено типову форму договору оренди землі.
44. Колегія суддів також зазначає про необґрунтованість посилань судів попередніх інстанцій на те, що розмір орендної плати у договорі оренди землі від 21.12.2009 вказаний в грошовому виразі та у процентах від грошової оцінки землі, у договорі передбачено обчислення розміру орендної плати з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації (як передбачено і Типовим договором оренди землі, форма якого затверджена Постановою КМУ №220 від 03.03.2004); урахування коефіцієнтів індексації до грошової оцінки землі за відповідні роки, проведено відповідно до нормативів затверджених КМУ Методики та Порядку індексації, що було відображено у додаткових угодах від 17.08.2009 та від 11.02.2011, як на обставини дотримання відповідачами вимог чинного законодавства в частині визначення розміру орендної плати, оскільки судами помилково ототожнено поняття "нормативно-грошової оцінки землі", обов'язковість якої визначена ст. 13 Закону України "Про оцінку земель", та "грошової оцінки землі".
45. Крім того, судами попередніх інстанцій не взято до уваги, що технічна документація з нормативно-грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності ТОВ "Єдність" в адміністративних межах Охматівської сільської ради не розроблялась і не затверджувалась, що суперечить вимогам ст.18 Закону України "Про оцінку земель".
46. Відповідно до статті 15 Закону України "Про оренду землі" однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
47. Частиною 1 ст. 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.
48. Згідно зі статтею 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. 
49. Підстави визнання недійсним договору оренди визначені також у ст.15 Закону України "Про оренду землі", якою визначено істотні умови договору, відсутність однієї з яких у договорі оренди землі, а також порушення вимог статей 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону, є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.
50. Таким чином, оскільки законодавець чітко визначив, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності, встановивши, що на час укладення спірного договору оренди землі нормативна грошова оцінка не проводилась, договір в цій частині суперечить приписам чинного законодавства, що відповідно до частини 1 статті 215 ЦК України є підставою для визнання його недійсним.
51. Відповідно до ст. 50 Закону України "Про землеустрій" (чинній на час укладення спірного договору) проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок складаються у разі надання, передачі, вилучення (викупу), відчуження земельних ділянок.
52. За змістом ст. 51 вище вказаного Закону проекти землеустрою щодо створення нових землеволодінь та землекористувань розробляються з метою обґрунтування розмірів і меж земельних ділянок з урахуванням вимог щодо раціонального використання та охорони земель.
53. Судами попередніх інстанцій встановлено, що на час прийняття пунктів 7, 8 розпорядження Жашківської РДА від №287 від 26.10.2009 та укладення на його підставі договору оренди, у першого відповідача в оренді перебували землі площею 338,0551 га (в тому числі землі запасу площею 137,0551 га та резервного фонду площею 201,0 га), які були надані йому у користування за договором оренди землі від 27.12.2007 із строком оренди до 01.01.2009 та в подальшому за договором оренди від 23.01.2009, який був поновлений на підставі розпорядження Жашківської районної державної адміністрації №20 із строком оренди до 01.01.2010. З огляду на наведене суди дійшли висновку, що надання у користування земельної ділянки, межі якої встановлені в натурі (на місцевості), без зміни її цільового призначення здійснюється на підставі технічної документації, тобто пункти 7, 8 розпорядження голови Жашківської районної державної адміністрації №287 від 26.10.2009, якими затверджено технічну документацію із землеустрою щодо встановлення меж земельних ділянок в натурі, прийнято у відповідності до вимог чинного законодавства.
54. Водночас, відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України №677 від 26.05.2004 "Про затвердження Порядку розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок", яка була чинною на час прийняття спірних розпоряджень та укладення договору оренди, встановлено, що проект відведення земельної ділянки не розробляється у разі, коли, зокрема, земельна ділянка, межі якої визначено в натурі (на місцевості), надається у користування або безоплатно передається у власність без зміни її цільового призначення, а також проект відведення земельної ділянки може не розроблятися в інших випадках, передбачених законом.
55. Виходячи з того, що судами належним чином не досліджено та не встановлено обставин щодо формування та існування спірної земельної ділянки, як об'єкта цивільних прав, до дати укладення спірного договору оренди землі, а також обставин щодо зміни її площі та наслідків такої зміни, колегія суддів зазначає про передчасність зазначеного у п. 53 даної постанови висновку господарських судів.
56. В обгрунтування позовних вимог прокурор зазначав про ту обставину та надав докази того, що серед орендованих 338,0551 га земель наявні особливо цінні землі, стосовно яких встановлений окремий, особливий порядок передачі в оренду. Не дивлячись на наявність особливо цінних земель у складі орендованих земель, експертиза землевпорядної документації не проводилась, агрохімічна паспортизація ґрунтів земельної ділянки не проводилась, як встановлено Законом України "Про охорону земель". 
57. Згідно ст. 3 Закону України "Про державну експертизу землевпорядної документації" об'єктами державної експертизи є документація із землеустрою та документація з оцінки земель, види яких визначені законом, а також матеріали і документація державного земельного кадастру.
58. При цьому, ст. 9 вказаного Закону передбачено, що обов'язковій державній експертизі підлягають проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок особливо цінних земель.
59. Відповідно до ч. 4 ст. 35 вказаного Закону позитивні висновки державної експертизи щодо об'єктів обов'язкової державної експертизи є підставою для прийняття відповідного рішення органами виконавчої влади чи органами місцевого самоврядування, відкриття фінансування робіт з реалізації заходів, передбачених відповідною документацією.
60. Суди попередніх інстанцій, посилаючись на положення 3, 9 Закону України "Про державну експертизу землевпорядної документації", вказали про відсутність порушень цих норм, оскільки останні регулюють проведення державної експертизи у випадку виготовлення проекту землеустрою, який у даному випадку не виготовлявся. 

61. Водночас, з огляду на викладене у п. 55 постанови, зазначені обставини мають бути оцінені з урахуванням встановлених обставин.  
62. Вимогами процесуального права визначено обов'язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, які мають значення для розгляду справи. Без виконання цих процесуальних дій ухвалити законне й обґрунтоване рішення у справі неможливо.
63. Як вказано у рішенні Конституційного Суду України №15-рп/2004 від 02.11.2004, верховенство права - це панування права в суспільстві. Одним з проявів верховенства права є те, що право не обмежується лише законодавством як однією з його форм, а включає й інші соціальні регулятори, зокрема норми моралі, традиції, звичаї тощо, які легітимовані суспільством і зумовлені історично досягнутим культурним рівнем суспільства. Всі ці елементи права об'єднуються якістю, що відповідає ідеології справедливості, ідеї права, яка значною мірою дістала відображення в Конституції України. 
64. У практиці Європейського суду з прав людини зазначається, що процесуальні норми призначені забезпечити належне відправлення правосуддя та дотримання принципу правової визначеності, а також про те, що сторони повинні мати право очікувати, що ці норми застосовуються. Принцип правової визначеності застосовується не лише щодо сторін, але й щодо національних судів (п. 47 Рішення ЄСПЛ 21.10.2010 у справі "Diya 97 проти України", справа №19164/04).
65. Частинами 1, 2 статті 300 ГПК України встановлено, що переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
66. З огляду на наведене, справа має бути передана на новий розгляд до суду першої інстанції. Під час нового розгляду справи господарському суду слід взяти до уваги наведене в цій постанові, вжити всі передбачені законом засоби для всебічного, повного і об'єктивного встановлення обставин справи, прав і обов'язків сторін і, в залежності від встановленого та у відповідності з чинним законодавством, прийняти відповідне рішення.
67. При цьому, колегія суддів касаційної інстанції вважає, що дослідження усіх наданих у матеріали справи доказів в сукупності з наданими сторонами поясненнями, має істотне значення для вирішення спору у цій справі та є підґрунтям для подальших висновків щодо наявності (або відсутності) підстав для задоволення позову за наведених у позовній заяві підстав, та, виходячи з цього, врахування заяви відповідача 1 про застосування строків позовної давності.
68. Колегія суддів, аналізуючи доводи, викладені в касаційній скарзі прокурора та у відзиві відповідача 1 на неї вважає за необхідне зазначити, що судові рішення попередніх інстанцій підлягають скасуванню з мотивів, наведених у даній постанові суду. В Рішенні ЄСПЛ від 18.07.2006 у справі "Проніна проти України", вказано, що пункт 1 статті 6 Конвенції не зобов'язує національні суди надавати детальну відповідь на кожен аргумент заявника (сторони у справі). Суди зобов'язані давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматися як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Питання чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає з статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки в світлі конкретних обставин справи (пункти 21, 23 Рішення).
69. Оскільки справа передається на новий розгляд до суду першої інстанції, розподіл судових витрат у порядку статті 129 Господарського процесуального кодексу України не здійснюється.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 ГПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Заступника прокурора міста Києва - задовольнити частково.
2. Постанову Київського апеляційного господарського суду від 04.07.2018 та рішення Господарського суду Черкаської області від 01.03.2018 у справі №925/1539/17 - скасувати.
3. Справу №925/1539/17 направити на новий розгляд до Господарського суду Черкаської області.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                Суховий В.Г.

Судді                                                                                          Берднік І.С.

                                                                                            Міщенко І.С.