ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 травня 2018 року 
м. Київ

Справа №  904/7821/17 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Ткаченко Н.Г. - головуючого, Білоуса В.В., Жукова С.В.,
за участю секретаря судового засідання Гаращенко Т.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу ФОП Ментій Тетяни Миколаївни
на постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 07.02.2018
та рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 24.10.2017
у справі № 904/7821/17
за позовом Публічного акціонерного товариства "Українська залізниця" в особі Регіональної філії "Придніпровська залізниця" 
до Фізичної особи-підприємця Ментій Тетяни Миколаївни
за участю третьої особи Регіонального відділення Фонду державного майна України у Дніпропетровській області 
про виселення з приміщення нежитлової будівлі та стягнення заборгованості у розмірі 265 799, 70 грн.-,  

ВСТАНОВИВ:

У серпні 2017 року ПАТ "Українська залізниця" в особі Регіональної філії "Придніпровська залізниця" звернулось до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до ФОП Ментій Тетяни Миколаївни про стягнення (з урахуванням заяви про зменшення позовних вимог) 86 531, 48 грн. заборгованості з орендної плати за січень-травень 2017 року та 98 670, 70 грн. неустойки за квітень-травень 2017 року за договором оренди № 12/02-3596-ОД від 15.09.2009 та виселення з об'єкта оренди - нежитлового вбудованого приміщення з прибудовою площею              347,4 м^2 за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Кириленка (Магістральна), 14, прим. 77.

Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 03.10.2017 залучено до участі у справі в якості третьої особи - Регіональне відділення Фонду державного майна України у Дніпропетровській області.

Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 24.10.2017 (суддя Манько Г.В.), залишеним без змін постановою Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 07.02.2018 (колегія суддів у складі: Іванова О.Г. - головуючого, Березкіної О.В., Антоніка С.Г.), позов задоволено повністю. Виселено відповідача з нерухомого майна - нежитлового вбудованого приміщення з прибудовою площею 347, 4 м^2 за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Кириленка (Магістральна), 14, прим. 77. Стягнуто з відповідача на користь позивача 86 531, 48 грн. заборгованості з орендної плати та 98 670, 70 грн. неустойки за договором оренди № 12/02-3596-ОД від 15.09.2009.

Не погоджуючись з прийнятими судовими рішеннями відповідач звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить їх скасувати, а справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

В обґрунтування своїх вимог заявник касаційної скарги посилається на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права, що призвело до помилкового висновку про задоволення позову.

Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 02.04.2018 відкрито провадження за касаційною скаргою, призначено її до розгляду у відкритому судовому засіданні на 30.05.2018 та встановлено строк для подання відзивів на касаційну скаргу до 23.05.2018. 

До Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду надійшов відзив на касаційну скаргу, у якому третя особа просить касаційну скаргу задовольнити, посилаючись на помилковість висновків судів попередніх інстанцій про те, що у позивача виникло право власності на об'єкт оренди, та зазначаючи, що належним орендодавцем за договором є саме Регіональне відділення Фонду державного майна України у Дніпропетровській області.

Представники сторін в судове засідання не з"явились, про день на час розгляду справи повідомлені.

Заслухавши доповідь головуючого судді Ткаченко Н.Г., переглянувши в касаційному порядку оскаржені постанову апеляційного та рішення місцевого господарських судів, приймаючи до уваги межі перегляду справи в суді касаційної інстанції, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду дійшла висновку про наявність правових підстав для її задоволення, з огляду на таке.
Як встановлено судами попередніх інстанцій, між Регіональним відділення Фонду державного майна України у Дніпропетровській області (орендодавцем) та ФОП   Ментій Тетяною Миколаївною (орендарем) 15.09.2009 укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 12/02-3596-ОД, за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне окреме нерухоме майно - нежитлове вбудоване приміщення з прибудовою площею 347,4 м^2, за адресою: м. Кривий Ріг, вул. Кириленко, 14/77, на 1-му поверсі, що перебуває на балансі ДП "Придніпровська залізниця".
Відповідно до п. 2.5 договору у разі його припинення майно повертається орендарем балансоутримувачу. Майно вважається поверненим   балансоутримувачу з моменту підписання сторонами акта приймання-передачі, копія якого надається орендарем орендодавцю у місячний термін з дати його підписання.
Відповідно до п. 3.11 договору зобов'язання орендаря за сплатою орендної плати забезпечуються у вигляді завдатку в розмірі не меншому, ніж орендна плата за три (базових) місяці оренди, який вноситься в рахунок плати за три останні місяці оренди.
Пунктом 5.18 договору передбачено, що орендар у разі наміру продовжити строк дії   договору оренди, зобов'язаний не пізніше ніж за місяць до закінчення терміну дії договору подати орендодавцю та балансоутримувачу про це заяву з документами щодо виконання умов договору (дозвіл пожежників, копія договору страхування державного майна, платіжні доручення про сплату страхового платежу та ін.). У разі неподання орендарем до орендодавця заяви протягом встановленого цим пунктом договору терміну, або відмови орендодавця від продовження строку дії договору оренди на новий термін, договір припиняє свою дію, а орендар зобов'язаний виселитися у день, визначений за договором, як кінцевий термін дії договору оренди, та надати орендодавцю акт повернення орендованих площ балансоутримувачу. У разі невиконання цієї умови договору оренди орендар сплачує неустойку у розмірі подвійної орендної плати за поточний місяць користування майном за час прострочення.
Відповідно до п. 10.7 договору реорганізація орендодавця або перехід права власності на орендоване майно третім особам не є підставою для зміни або припинення чинності договору, і він зберігає свою чинність для нового власника орендованого майна (його правонаступників).
Згідно з п. 10.13 договору якщо орендар не виконує обов'язку щодо повернення майна після припинення договору, орендодавець має право вимагати від орендаря сплати неустойки у розмірі подвійної орендної плати за поточний місяць користування майном за час прострочення.
На виконання договору між Регіональним відділення Фонду державного майна України у Дніпропетровській області та ФОП   Ментій Тетяною Миколаївною  15.09.2009 підписано акт приймання-передачі в оренду нежитлового вбудованого приміщення їдальні, що знаходиться на балансі ДП "Придніпровська залізниця".
Крім цього, між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Дніпропетровській області  та ФОП Ментій Тетяною Миколаївною були укладені додаткові угоди до договору: від 15.09.2011 якою визначено, що: "договір є пролонгованим з 15.09.2011 по 14.09.2013"; від 19.03.2014 якою визначено, що: "договір   є пролонгованим з 01.01.2014 по 31.12.2014"; від 14.11.2014 якою визначено, що: "договір   є пролонгованим з 01.01.2015 по 31.03.2015"; від 26.02.2015 якою визначено, що: "договір  є пролонгованим з 01.04.2015 до моменту створення   (реєстрації) ПАТ "Українська залізниця", але не більш ніж по 28.02.2018".
В подальшому між ПАТ "Українська залізниця" (орендодавцем) та   ФОП   Ментій Тетяною Миколаївною (орендарем) 10.03.2016 укладено додатковий договір до договору оренди нерухомого (або іншого) майна від 15.09.2009   № 12/02-3596-ОД,   яким визначено, що: "орендодавцем майна за договором від 15.09.2009 є ПАТ "Укрзалізниця". Термін дії договору оренди продовжено по 31.03.2016."
На виконання договору від 10.03.2016 між ПАТ "Українська залізниця" та ФОП   Ментій Тетяною Миколаївною підписано акт приймання-передачі в оренду нерухомого майна.
Крім цього, між ПАТ "Українська залізниця" та   ФОП   Ментій Тетяною Миколаївною були укладені додаткові угоди до договору: від 18.03.2016 якою визначено, що: "договір діє до 30.06.2016 включно"; від 18.07.2016 якою визначено, що: "договір діє з 01.07.2016 по 31.07.2016"; від 25.10.2016 якою визначено, що: "орендна плата з 01.10.2016 становить 23 367 грн. без ПДВ"; від 29.11.2016 якою визначено, що: "договір діє з 01.11.2016 по 31.03.2017 включно".
Як зазначає позивач, ним 13.04.2017 на адресу відповідача направлено   лист-вимогу про повернення об'єкта оренди   шляхом підписання акта приймання-передачі та сплати заборгованості за договором. 
Крім цього 01.06.2017 позивачем на адресу відповідача направлено лист,                      у якому повідомлялось, що термін дії договору закінчився 31.03.2017, додаткові договори сторонами не підписано, а від відповідача вимагається здійснити   повернення об'єкта оренди   шляхом підписання акта приймання-передачі та сплати заборгованості за договором. 
Причиною спору у даній справі стала незгода відповідача визнати факт припинення дії договору оренди за закінченням строку його дії 31.03.2017 та зволікання орендаря щодо повернення позивачеві орендованого майна, а також несплата орендної плати з січня 2017 року та неустойки за прострочення повернення майна.
Задовольняючи позовні вимоги місцевий господарський суд, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, виходив з того, що нерухоме майно, в якому знаходиться орендоване відповідачем приміщення, було включено до статутного капіталу ПАТ "Укрзалізниця", внаслідок чого позивач набув право власності на це майно та є належною стороною договору в якості орендодавця. Строк договору оренди сплинув 31.03.2017 та більше не продовжувався сторонами. За період користування майном з січня по травень 2017 року у відповідача перед позивачем виникла заборгованість в розмірі 86 531, 48 грн. Позивач повідомляв відповідача про закінчення терміну дії договору оренди та пропонував повернути майно протягом трьох робочих днів шляхом підписання акта приймання-передачі з одночасним погашенням заборгованості. До теперішнього часу вказаний розмір заборгованості залишився неоплаченим відповідачем, приміщення не повернуто. Враховуючи викладене та керуючись положеннями ст.ст. 115, 329, 629 759, 760, 762, 770, 785 ЦК України, ст.ст. 85, 173, 283-286, 291 ГК України, ст.ст. 15, 17, 19, 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", ст.ст. 2, 4, 5 Закону України "Про особливості утворення публічного акціонерного товариства залізничного транспорту загального користування", суди обох інстанцій дійшли висновку про задоволення позову.
Проте колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду вважає висновки місцевого та апеляційного господарських судів передчасними, з огляду на таке.
Стаття 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Також ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачає, що у разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. 

Таким чином, для продовження дії договору оренди на підставі ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування орендованим майном; відсутнє письмове повідомлення однієї зі сторін договору про припинення або зміну умов договору.

Наведена норма Закону визначає можливість продовження договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах без проведення конкурсу. При цьому, для такого автоматичного продовження договору оренди державного та комунального майна передбачена особливість - відсутність заяви (повідомлення) однієї із сторін про припинення чи зміну умов договору протягом місяця після закінчення терміну його дії.

Колегія суддів касаційної інстанції вважає, що істотне значення у даному випадку має факт направлення такого повідомлення в межах місячного строку після закінчення терміну дії договору, а також зміст самого повідомлення, оскільки воно обов'язково повинно бути спрямоване на припинення або зміну умов договору оренди.
Так апеляційний господарський суд зазначив, що у своєму листі від 13.04.2017 за вих. № НИМ-07/316 Криворізька дирекція залізничних перевезень регіональної філії "Придніпровська залізниця" повідомила відповідача про необхідність після завершення терміну дії договору оренди повернути майно балансоутримувачу протягом трьох робочих днів, шляхом підписання акта приймання-передачі, з одночасним погашенням заборгованості по орендній платі та відшкодуванням витрат балансоутримувача. Направлення вказаного вище листа 21.04.2017 підтверджується відповідним фіскальним чеком, а отримання цього листа 05.05.2017 відповідачем підтверджено рекомендованим відправленням, які є в матеріалах справи, що спростовує доводи відповідача про відсутність заяв позивача заяви про припинення договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору.
Як вбачається зі змісту вказаного листа, ним відповідача насамперед було повідомлено, що протокольним рішенням засідання ПАТ "Українська залізниця" від 29.03.2017 № Ц-57/25 ухвалено рішення про продовження дії договору оренди № 12/02-3596-ОД від 15.09.2009 та інших договорів, при цьому запропоновано погодити внесення змін до договорів і повернути підписані і скріплені печаткою додаткові договори до 24.04.2017 шляхом передачі через балансоутримувача орендованого майна. До листа були додані відповідні додаткові договори.
В той же час, суд апеляційної інстанції зазначає, що наступним листом позивача від 01.06.2017 № 268/ДН-2 останній прямо вказує відповідачу на ту обставину, що ПАТ "Укрзалізниця" не отримані надіслані йому поштою 04.05.2017 додаткові договори до договорів оренди (серед яких зазначено й   договір оренди № 12/02-3596-ОД від 15.09.2009).

Таким чином, висновок апеляційного господарського суду про те, що лист від 13.04.2017 про необхідність після завершення терміну дії договору повернути майно балансоутримувачу направлено позивачу 21.04.2017 (тобто протягом 1 місяця після закінчення терміну дії договору) суперечить встановленим самим же судом апеляційної інстанції обставинам справи, що наступним листом позивача від 01.06.2017 останній прямо вказує відповідачу на ту обставину, що додатки до договору направлені разом з листом від 13.04.2017 та надіслані відповідачу поштою 04.05.2017, тобто з пропуском встановленого ч. 2 ст. 17 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" місячного строку після закінчення терміну дії договору.
Крім цього, апеляційний господарський суд дійшов висновку, що лист позивача від 13.04.2017 містить дві пропозиції: першу - про внесення змін до договору оренди на інших умовах, викладений в проекті додаткової угоди, яка додається до цього листа, та другу - по терміну завершення договору оренди за вимогою позивача повернути майно. 
За таких обставин суд визнав доведеним факт прийняття керівним органом позивача рішення про продовження дії договору оренди. В той же час, суд апеляційної інстанції визнає вказаний лист позивача лише пропозицією про зміну умов договору оренди на умовах, які були викладені в проекті відповідного додаткового договору.
Разом з тим, зазначені висновки суперечать один одному, оскільки ч. 2 ст. 17 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" визначає можливість продовження договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах без проведення конкурсу, у зв'язку з чим пропозиція про зміну умов договору оренди вже суперечить умовам ч. 2 ст. 17 зазначеного Закону.
Проте апеляційний господарський суд зазначеного не врахував, а місцевий господарський суд, формально констатувавши факт направлення позивачем на адресу відповідача 13.04.2017 листа-вимоги про повернення об'єкта оренди,  не досліджував зазначені обставини, у зв'язку з чим суди дійшли передчасного висновку про те, що позивачем у передбачений ч. 2 ст. 17 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" строк було направлено заяву про припинення договору оренди, та, як результат, - про помилковість доводів відповідача щодо автоматичної пролонгації договору на той самий термін і на тих самих умовах без проведення конкурсу.
Разом з тим, встановлення зазначених обставин є необхідним для правильного вирішення спору, оскільки без чіткого, достеменного та однозначного висновку про те, чи є лист від 13.04.2017 заявою однієї зі сторін договору оренди про припинення дії договору в розумінні ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", та чи був він направлений в межах строку, передбаченого положеннями зазначеної статті, неможливо дійти обґрунтованого висновку про наявність чи відсутність обставин продовження терміну дії договору в порядку ч. 2 ст. 17 зазначеного Закону.
Крім цього, рішення господарського суду має ґрунтуватись на повному з'ясуванні такого: чи мали місце обставини, на які посилаються особи, що беруть участь у процесі, та якими доказами вони підтверджуються; чи не виявлено у процесі розгляду справи інших фактичних обставин, що мають суттєве значення для правильного вирішення спору, і доказів на підтвердження цих обставин; яка правова кваліфікація відносин сторін, виходячи з фактів, установлених у процесі розгляду справи, та яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору.
Так зазначивши в описових частинах судових рішень про умови п. 3.11 договору, відповідно до якого зобов'язання орендаря за сплатою орендної плати забезпечуються у вигляді завдатку в розмірі не меншому, ніж орендна плата за три (базових) місяці оренди, який вноситься в рахунок плати за три останні місяці оренди, суди обох інстанцій не дослідили, чи здійснювався відповідачем відповідний платіж в якості завдатку та чи був він врахований при укладенні додаткового договору від 10.03.2016 до договору оренди нерухомого (або іншого) майна від 15.09.2009 № 12/02-3596-ОД, та не врахували зазначеного при стягненні заборгованості з орендної плати. 
В той же час, дослідження зазначених обставин має суттєве значення для правильного вирішення спору, оскільки у випадку чинності зазначеної вище умови договору щодо завдатку, неврахування її під час стягнення заборгованості з орендної плати в разі припинення дії договору є порушенням прав відповідача та умов п. 3.11 договору оренди.
Враховуючи викладене, беручи до уваги передбачені ГПК України (в редакції, чинній з 15.12.2017) межі перегляду справи в касаційній інстанції, які не дають їй права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази, рішення місцевого та постанова апеляційного господарських судів у даній справі підлягають скасуванню, а справа - направленню на новий розгляд до Господарського суду Дніпропетровської області. 

Під час нового розгляду справи суду необхідно врахувати викладене, всебічно і повно перевірити доводи, на яких ґрунтуються вимоги та заперечення сторін, достеменно встановити, чи є лист від 13.04.2017 заявою однієї зі сторін договору оренди про припинення дії договору в розумінні ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", та чи був він направлений в межах строку, передбаченого положеннями зазначеної статті, дослідити обставини виконання умов п. 3.11 договору та встановити, чи здійснювався відповідачем відповідний платіж в якості завдатку та чи був він врахований при укладенні додаткового договору від 10.03.2016 до договору оренди нерухомого (або іншого) майна від 15.09.2009 № 12/02-3596-ОД, проаналізувати докази, що надані сторонами на підтвердження їх вимог та заперечень, і в залежності від установлених обставин вирішити спір відповідно до норм матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин. 

При цьому суду необхідно врахувати, що принцип свободи договору, закріплений в ЦК України, не означає, що така свобода договору є безмежною, оскільки відповідно до абз. 2 ч. 3 ст. 6 та ст. 627 ЦК України при укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору сторони не можуть діяти всупереч положенням цього кодексу та інших актів цивільного законодавства.

Згідно з ч. 1 ст. 316 ГПК України вказівки, що містяться у постанові суду касаційної інстанції, є обов'язковими для суду першої та апеляційної інстанцій під час нового розгляду справи.

Оскільки рішення місцевого та постанова апеляційного господарських судів у справі № 904/7821/17 підлягають скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції, розподіл судових витрат, відповідно до ст. 129 ГПК України, не здійснюється. 

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 240, 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 ГПК України, Суд, -                                           

ПОСТАНОВИВ : 

Касаційну скаргу ФОП Ментій Тетяни Миколаївни задовольнити.

Постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 07.02.2018 та рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 24.10.2017 у справі  № 904/7821/17 скасувати. 

Справу № 904/7821/17 направити на новий розгляд до Господарського суду Дніпропетровської області.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає. 

Головуючий суддя                                                                               Ткаченко Н.Г.   

Судді:                                                                                                          Білоус В.В.

                                                                                                                     Жуков С.В.