ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 травня 2018 року 
м. Київ

Справа №  924/327/17 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Дроботової Т.Б. - головуючого, Пількова К.М., Чумака Ю.Я.,
секретар судового засідання - Підгірська Г.О.,
за участю представників:
прокуратури - Савицької О.В.,
позивача - не з'явилися, 
відповідача - Юрченка В.Я., 
третіх осіб - ОСОБА_6,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Селянського (фермерського) господарства "Житниця", 
на постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 10.10.2017 (судді: Грязнов В.В., Розізнана І.В., Мельник О.В.) і рішення Господарського суду Хмельницької області від 31.08.2017 (судді: Танасюк О.Є., Виноградова В.В., Муха М.Є.) у справі № 924/327/17
за позовом Заступника керівника Городоцької місцевої прокуратури в інтересах держави в особі Головного управління Держгеокадастру у Хмельницькій області 
до Ярмолинецької районної державної адміністрації і Селянського (фермерського) господарства "Житниця", 
за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача: ОСОБА_7; ОСОБА_8; ОСОБА_9,
про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення,
В С Т А Н О В И В:
У квітні 2017 року Заступник керівника Городоцької місцевої прокуратури (далі - прокурор) в інтересах держави в особі Головного управління Держгеокадастру у Хмельницькій області (далі - Головне управління Держгеокадастру) звернувся до Господарського суду Хмельницької області з позовом до Ярмолинецької районної державної адміністрації (далі - Ярмолинецька райдержадміністрація) і Селянського (фермерського) господарства "Житниця" (далі - СФГ "Житниця") про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею 73,53 га на території Жилинецької сільської ради за межами населеного пункту, укладеного 26.01.2006 між Ярмолинецькою райдержадміністрацією та СФГ "Житниця".
Обґрунтовуючи позовні вимоги, прокурор зазначив про порушення інтересів держави, що полягає у передачі в оренду земельної ділянки без проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, внаслідок створено умови для спричинення шкоди у виді ненадходження до відповідного бюджету коштів через неправильний розрахунок орендної плати, а також про набуття                   СФГ "Житниця" в оренду земельної ділянки без розроблення проекту землеустрою, що суперечить положенням статті 50 Закону України "Про землеустрій".
У відзиві на позовну заяву прокурора СФГ "Житниця", заперечуючи проти її задоволення, просило застосувати позовну давність, а також наголосило на безпідставності заявлених вимог, погодженні між сторонами договору розміру орендної плати, відмінності положень законодавства, чинного на час укладення спірного договору від 26.01.2006 від законодавства, на яке посилається прокурор у позовній заяві, а також посилалося на практику Європейського суду з прав людини щодо неможливості втручання у право власності, у цьому випадку - права користування земельною ділянкою.
Ухвалою Господарського суду Хмельницької області від 27.07.2017 допущено до участі у справі як третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9
Рішенням Господарського суду Хмельницької області від 31.08.2017, залишеним без змін постановою Рівненського апеляційного господарського суду від 10.10.2017, задоволено позовні вимоги прокурора в інтересах держави в особі Головного управління Держгеокадастру, визнано недійсним договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, укладений між 26.01.2006 між Ярмолинецькою райдержадміністрацією та СФГ "Житниця".
Судові рішення аргументовано порушенням положень законодавства та здійсненням передачі земельної ділянки в оренду без розроблення, погодження і затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та за відсутності технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Не погоджуючись із судовими рішеннями, СФГ "Житниця" у касаційній скарзі просить скасувати рішення Господарського суду Хмельницької області від 31.08.2017 і постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 10.10.2017 та відмовити у задоволенні позову, наголошуючи на залишенні судами поза увагою, що Головне управління Держгеокадастру є правонаступником органу державної влади, який діяв на час укладення спірного договору, а отже позивач і прокурор пропустили позовну давність.
Скаржник також наголошує, що відсутність технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки не призводить до реального порушення прав позивача станом на час виникнення спірних правовідносин та не суперечить положенням законодавства, чинного на час укладення спірного договору від 26.01.2006. Крім того, СФГ "Житниця" звертає увагу на невідповідність висновків судів про невстановлення меж земельної ділянки фактичним обставинам справи, оскільки у додатках до договору зафіксовано визначення поворотних точок, встановлення межових знаків, закріплення меж земельної ділянки в натурі на місцевості.
Треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - ОСОБА_7 та ОСОБА_9 у відзивах на касаційну скаргу просять залишити її без задоволення, а судові рішення - без змін із підстав необґрунтованості доводів скаржника та правомірності висновків судів першої та апеляційної інстанцій про наявність підстав для визнання спірного договору оренди землі від 26.01.2006 недійсним.
Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників учасників справи, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи та заперечення на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
Як убачається із матеріалів справи та установлено судами, 26.01.2006 між Ярмолинецькою райдержадміністрацією (орендодавець) і СФГ "Житниця" (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає згідно з розпорядженням від 06.01.2006 № 9 у строкове платне користування земельну ділянку для ведення фермерського господарства, розташовану за межами населеного пункту с. Жилинці Жилинецької сільської ради строком на 49 років.
Договір підписано уповноваженими представниками, скріплено відбитками печаток сторін і зареєстровано в Ярмолинецькому відділі Хмельницької регіональної філії ДП ЦДЗК про, що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 26.01.2006 № 040676500001.
Підставою звернення з позовом про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, укладеного 26.01.2006 між Ярмолинецькою райдержадміністрацією та СФГ "Житниця", зареєстрованого у Ярмолинецькому районному відділі Хмельницької регіональної філії ДП ЦДЗК, про що 26.01.2006 за № 040676500001 вчинено відповідний запис, прокурор визначив порушення інтересів держави з підстав укладення оспорюваного договору без проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, тобто із недотриманням, зокрема, вимог статей 13, 20, 23 Закону України "Про оцінку земель", а також набуття СФГ "Житниця" в оренду земельної ділянки без розроблення проекту землеустрою, що суперечить положенням статті 50 Закону України "Про землеустрій".
За змістом частини 1 статті 13 та частини 1 статті 23 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. 
Задовольняючи позовні вимоги прокурора, суди першої та апеляційної інстанцій виходили із того, що грошової оцінки земельної ділянки станом на час укладання договору від 21.01.2006 проведено не було.
Згідно з листом відділу в Ярмолинецькому районі Головного управління Держгеокадастру від 23.02.2017 № 99-2221-99.4-414/0/28-17 прокуратурі повідомлено, що перед передачею в оренду СФГ "Житниця" земельної ділянки площею 73,53 га Ярмолинецька райдержадміністрація не виготовляла ні проекту землеустрою, ні технічної документації з нормативної грошової оцінки.
У листі Головного управління Держгеокадастру від 24.03.2017 № 10-22-0.6-4041/2-17 на запит прокуратури повідомлено, що станом на 23.03.2017 до Головного управління Держгеокадастру договори оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності, які укладені до 01.01.2013 між Ярмолинецькою райдержадміністрацією та суб'єктами господарювання, за актом приймання-передачі чи в інший спосіб не передавалися. 
Суди попередніх інстанцій дійшли висновку про порушення порядку визначення нормативної грошової оцінки земель, що є основою для встановлення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності, а також про те, що спірний договір у цій частині суперечить вимогам чинного законодавства.
Зважаючи на положення статті 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. 
За змістом статті 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки. 
Згідно зі статтею 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватися у найм разом із насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, розташованими на ній, або без них.  Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. 
За змістом статей 1, 13, 14 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на час державної реєстрації спірного договору - 26.01.2006) оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України.
Відповідно до статті 21 цього Закону орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Закону України "Про плату за землю"). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою за розмір земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю", та перевищувати 10 відсотків їх нормативної грошової оцінки. У разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати. 
Статтею 2 Закону України "Про плату за землю" (у редакції, чинній на час державної реєстрації спірного договору - 26.01.2006) було передбачено, що використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель. Розміри податку за земельні ділянки, грошову оцінку яких не встановлено, визначаються до її встановлення в порядку, визначеному цим Законом.
Згідно зі статтею 6 цього Закону (у відповідній редакції) ставки земельного податку з одного гектара сільськогосподарських угідь встановлюються у відсотках від їх грошової оцінки у таких розмірах: для ріллі, сіножатей та пасовищ - 0,1; для багаторічних насаджень - 0,03. За сільськогосподарські угіддя, що надані у встановленому порядку і використовуються за цільовим призначенням, незалежно від того, до якої категорії земель вони віднесені, земельний податок справляється згідно з частиною 1 цієї статті. 
За змістом статті 19 Закону України "Про плату за землю" розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за угодою сторін у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності). 
Суди установили, що як убачається зі змісту спірного договору оренди землі від 26.01.2006, об'єктом оренди є земельна ділянка загальною площею 73,53 га, в тому числі ріллі 73,53 га. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 864 762 грн (підпункт 2.5 договору). 
Згідно з пунктами 9, 10, 13 договору від 26.01.2006 орендна плата вноситься у грошовій формі в сумі 6 324,00 грн. Орендна плата на місяць становить 527,00 грн. Розмір орендної плати переглядається один раз на рік у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.
За змістом частини 1 статті 23 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на момент державної реєстрації спірного договору) орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності, які передані в оренду для сільськогосподарського використання, переглядається один раз на три роки в порядку, встановленому законом або договором оренди. 
Відповідно до статті 15 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на час державної реєстрації спірного договору)  істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін. 
Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. 
Статтею 203 Цивільного кодексу України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.  Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. 
Відповідно до частини 1 статті 215 зазначеного Кодексу підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу.
Частинною 3 статті 215 Цивільного кодексу України передбачено, що оспорюваний правочин може бути визнаний недійсним в судовому порядку за позовом однієї із сторін цього правочину або іншої заінтересованої особи, що заперечують його дійсність на підставах, встановлених законом.
Чинним на час розгляду справи судами першої та апеляційної інстанції процесуальним законодавством, зокрема, частиною 2 статті 4^3 та статтею 33 Господарського кодексу України (у редакції, чинній до 15.12.2017), передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Якщо подані сторонами та іншими учасниками судового процесу докази є недостатніми, господарський суд може за їх клопотанням чи за власною ініціативою витребувати в порядку підготовки справи до розгляду необхідні для цього письмові та речові докази, інші матеріали.
Доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими і речовими доказами, висновками судових експертів; поясненнями представників сторін та інших осіб, які беруть участь в судовому процесі. В необхідних випадках на вимогу судді пояснення представників сторін та інших осіб, які беруть участь в судовому процесі, мають бути викладені письмово (стаття 32 Господарського процесуального кодексу України).
За змістом статей 34, 43 Господарського процесуального кодексу України господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування. Господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом. Ніякі докази не мають для господарського суду заздалегідь встановленої сили. Визнання однією стороною фактичних даних і обставин, якими інша сторона обґрунтовує свої вимоги або заперечення, для господарського суду не є обов'язковим.
Проте задовольняючи позовні вимоги, суди першої та апеляційної інстанцій не взяли до уваги положень законодавства, які регулювали спірні правовідносини щодо укладення договору оренди землі на час виникнення цих правовідносин; не взяли до уваги визначення у пункті 5 договору нормативної грошової оцінки у сумі 864 762,00 грн, а тому не встановили обставин справи на підтвердження чи, навпаки, спростування доводів прокурора про невідповідність оспорюваного договору вимогам законодавства, чинного на час укладення цього договору та завдання шкоди державі у виді ненадходження до бюджету грошових коштів.
При цьому за змістом статей 13, 15 Закону України "Про оцінку земель" (у редакції, чинній на час реєстрації спірного договору) нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі: визначення розміру земельного податку; визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок може проводитися також на підставі договору, який укладається заінтересованими особами в порядку, встановленому законом.
Водночас підстав визначення сторонами у пункті 5 спірного договору від 26.01.2006 нормативної грошової оцінки земельної ділянки у сумі 864 762,00 грн  суди не з'ясовували, а отже дійшли передчасного висновку щодо наявності підстав для задоволення вимог прокурора про визнання цього договору недійсним відповідно до  статей 203, 215 Цивільного кодексу України у зв'язку з порушенням положень статті 13 Закону України "Про оцінку земель" і статті           15 Закону України "Про оренду землі".
Щодо посилань судів попередніх інстанцій на те, що відсутність проектної документації із землеустрою ділянки, переданої в оренду відповідачеві за спірним договором від 26.01.2006, є порушенням законодавства, колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що за змістом статті 124 Земельного кодексу України (у редакції, чинній на  час реєстрації спірного договору - 26.01.2006) передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Передача в оренду земельних ділянок громадянам і юридичним особам із зміною їх цільового призначення та із земель запасу під забудову здійснюється за проектами відведення в порядку, встановленому статтями 118, 123 цього Кодексу.
Згідно зі статтею 16 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній станом на 26.01.2006), якою встановлено порядок укладення договору оренди землі, особа, яка бажає отримати земельну ділянку в оренду із земель державної або комунальної власності, подає до відповідного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування за місцем розташування земельної ділянки заяву (клопотання). Розгляд заяви (клопотання) і надання земельної ділянки в оренду проводяться у порядку, встановленому Земельним кодексом України. У разі згоди орендодавця передати земельну ділянку в оренду сторони укладають договір оренди землі відповідно до вимог цього Закону. Передача земельної ділянки, межі якої визначено в натурі (на місцевості), в оренду без зміни її цільового призначення здійснюється без розроблення проекту її відведення. У разі зміни цільового призначення земельної ділянки надання її в оренду здійснюється за проектом відведення в порядку, встановленому законом. 
Як убачається із пункту 18 договору оренди землі від 26.01.2006, укладеного між Ярмолинецькою райдержадміністрацією і СФГ "Житниця", сторони у договорі передбачили передачу земельної ділянки без розроблення проекту її відведення, а  також визначили, що невід'ємними частинами договору є:  план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених законом.
Перелік невід'ємних частин договору, визначений у статті 15 Закону України                "Про оренду землі", повністю відображено сторонами у спірному договорі                       від 26.01.2006.
При цьому статтею 15 Закону України "Про оренду землі" проект відведення земельної ділянки не визначено як підставу набуття права на земельну ділянку, він не є правовстановлюючим документом, спрямованим на набуття, зміну або припинення прав та обов'язків сторін, а може бути лише невід'ємною частиною договору оренди земельної ділянки.
Крім того, за змістом пунктів "д", "е" частини 1 статті 184 Земельного кодексу України землеустрій передбачає, зокрема, складання проектів відведення земельних ділянок та встановлення в натурі (на місцевості) меж земельних ділянок.
Встановлення на місцевості меж земельних ділянок проводиться за процедурою, визначеною статтею 55 Закону України "Про землеустрій". 
У свою чергу, проектом відведення є технічна документація, необхідна для здійснення дій із формування земельної ділянки з певним цільовим призначенням як об'єкта права. Розробка проекту відведення здійснюється на підставі статті 50 Закону України "Про землеустрій" згідно з Порядком розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 26.05.2004 р. № 677.
Відповідний Порядок передбачає, що проект відведення земельної ділянки не розробляється у разі, коли: 
- земельна ділянка, межі якої визначено в натурі (на місцевості), надається у користування або безоплатно передається у власність без зміни її цільового призначення; 
- земельна ділянка набувається у власність шляхом купівлі-продажу, дарування, міни, на підставі інших цивільно-правових угод, успадкування, без зміни її меж та цільового призначення; 
- земельна ділянка придбана на конкурентних засадах (за результатами земельних торгів). 
Проект відведення земельної ділянки може не розроблятися також в інших випадках, передбачених законом.
Пунктом 3 цього Порядку встановлено, що проект відведення земельної ділянки розробляється на підставі: рішення сільської, селищної, міської ради, районної, Київської або Севастопольської міської держадміністрації, до повноважень яких належить надання у користування або передача у власність земельних ділянок; укладених договорів між землевласниками і землекористувачами та розробником проекту відведення земельної ділянки; судового рішення. 
Однак суди попередніх інстанцій не взяли до уваги наведених положень законодавства та дійшли передчасного висновку, що спірна земельна ділянка повинна була передаватися в оренду лише на підставі розробленого та затвердженого у встановленому порядку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, а тому передачу в оренду земельної ділянки без розроблення, погодження і затвердження проекту землеустрою щодо відведення зазначеної земельної ділянки здійснено з порушенням положень Земельного кодексу України, Закону України "Про оренду землі" і Закону України "Про землеустрій".
Крім того, колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що за змістом статті 9 Конституції України чинні міжнародні договори, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, є частиною національного законодавства України. На розширення цього положення Основного Закону в статті 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" зазначено, що суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) та практику Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) як джерело права.
Предметом регулювання статті 1 Першого протоколу до Конвенції є втручання держави у право на мирне володіння майном. У практиці ЄСПЛ (серед багатьох інших, наприклад, рішення ЄСПЛ у справах "Спорронґ і Льоннрот проти Швеції" від 23.09.1982, "Джеймс та інші проти Сполученого Королівства" від 21.02.1986, "Щокін проти України" від 14.10.2010, "Сєрков проти України" від 07.07.2011, "Колишній король Греції та інші проти Греції" від 23.11.2000, "Булвес" АД проти Болгарії" від 22.01.2009, "Трегубенко проти України" від 02.11.2004, "East/West Alliance Limited" проти України" від 23.01.2014) напрацьовано три критерії, які слід оцінювати на предмет сумісності заходу втручання у право особи на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу, а саме: чи є втручання законним; чи має воно на меті "суспільний", "публічний" інтерес; чи є такий захід (втручання в право на мирне володіння майном) пропорційним визначеним цілям. 
Втручання держави у право на мирне володіння майном є законним, якщо здійснюється на підставі закону - нормативно-правового акта, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким та передбачуваним з питань застосування та наслідків дії його норм. 
Втручання є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення "суспільного", "публічного" інтересу - втручання держави в право на мирне володіння майном може бути виправдано за наявності об'єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності. Саме національні органи влади мають здійснювати первісну оцінку існування проблеми, що становить суспільний інтерес, яка б вимагала таких заходів. Поняття "суспільний інтерес" має широке значення (рішення від 23.11.2000 у справі "Колишній король Греції та інші проти Греції"). Крім того, ЄСПЛ також визнає, що й саме по собі правильне застосування законодавства, безперечно, становить "суспільний інтерес" (рішення ЄСПЛ від 02.11.2004 у справі "Трегубенко проти України").
Критерій "пропорційності" передбачає, що втручання в право власності розглядатиметься як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов'язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. "Справедлива рівновага" передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що передбачається для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідного балансу не буде дотримано, якщо особа несе "індивідуальний і надмірний тягар". При цьому з питань оцінки "пропорційності" ЄСПЛ, як і з питань наявності "суспільного", "публічного" інтересу, визнає за державою достатньо широку "сферу розсуду", за винятком випадків, коли такий "розсуд" не ґрунтується на розумних підставах. 
У пункті 71 рішення в справі "Рисовський проти України" ЄСПЛ зазначив, що принцип "належного урядування", як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість. Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам. З іншого боку, потреба виправити минулу "помилку" не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються. У контексті скасування помилково наданого права на майно принцип "належного урядування" може не лише покладати на державні органи обов'язок діяти невідкладно, виправляючи свою помилку, а й потребувати виплати відповідної компенсації чи іншого виду належного відшкодування колишньому добросовісному власникові. 
З огляду на викладене, принцип "належного урядування" не встановлює абсолютної заборони на витребування із власності майна, в тому числі й земельних ділянок, на користь держави, якщо майно вибуло з власності держави у незаконний спосіб, а передбачає критерії, які слід з'ясовувати та враховувати при вирішенні цього питання для того, щоб оцінити правомірність і допустимість втручання держави у право на мирне володіння майном. Додержання принципу "належного урядування" оцінюється одночасно із додержанням принципу "пропорційності", при тому що немає чіткого, вичерпного переліку обставин і фактів, установлення яких беззаперечно свідчитиме про додержання чи порушення "справедливої рівноваги між інтересами суспільства та необхідністю додержання фундаментальних прав окремої людини". Цей критерій більшою мірою оціночний і стосується суб'єктивної складової кожної конкретної справи, а тому має бути з'ясований у кожній конкретній справі на підставі обставин і фактів, безпосередньо встановлених.
Проте задовольняючи позовні вимоги прокурора в інтересах держави в особі Головне управління Держгеокадастру про визнання недійсним договору оренди землі від 26.01.2006, укладеного між Ярмолинецькою райдержадміністрацією та                          СФГ "Житниця" і посилаючись на те, що частина спірної земельної ділянки з 2014 року перебуває у фактичному користуванні та власності третіх осіб, право на які зареєстровано в Єдиному державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, суди попередніх інстанцій не звернули уваги на зазначені норми.
Крім того, висновок судів, що прокурором не пропущено позовної давності з огляду на те, що ні прокурор, ні позивач не були стороною оспорюваного договору оренди землі від 26.01.2006 і були позбавлені можливості під час укладання перевірити його відповідність чинному законодавству, а сам договір було зареєстровано Відділом Держгеокадастру в Ярмолинецькому районі, який не є структурним підрозділом позивача - Головного управління Держгеокадастру і до цього органу не передавався,  судова колегія вважає передчасним з огляду на таке.
Згідно зі статтями 256, 257 Цивільного кодексу України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки. 
Перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила (стаття 261 цього Кодексу).
За змістом частини 1 статті 261 Цивільного кодексу України перебіг позовної давності починається від дня, коли держава в особі її органів як суб'єктів владних повноважень довідалася або могла довідатися про порушення прав і законних інтересів.
Частиною 2 статті 2 Цивільного кодексу України передбачено, що одним з учасників цивільних правовідносин є держава, яка згідно зі статтями 167, 170 цього Кодексу набуває і здійснює цивільні права та обов'язки через органи державної влади у межах їхньої компетенції, встановленої законом, та діє у цивільних відносинах на рівних правах з іншими учасниками цих відносин.
Згідно з частинами 2, 4 статті 29 Господарського процесуального кодексу України (у редакції, чинній на час звернення прокурора з відповідним позовом) у разі прийняття господарським судом позовної заяви, поданої прокурором в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, зазначений орган набуває статусу позивача. У разі прийняття господарським судом позовної заяви, поданої прокурором в інтересах держави, в якій зазначено про відсутність органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, або про відсутність у такого органу повноважень щодо звернення до господарського суду, прокурор набуває статусу позивача. Прокурор, який бере участь у справі, несе обов'язки і користується правами сторони, крім права на укладення мирової угоди.
Отже, положення закону про початок перебігу позовної давності поширюється і на звернення прокурора до суду із заявою про захист державних інтересів. 
Пунктом 1 статті 6 Конвенції передбачено, що кожен має право на розгляд його справи судом.
ЄСПЛ, юрисдикція якого поширюється на всі питання тлумачення і застосування Конвенції (пункт 1 статті 32 Конвенції), наголошує, що позовна давність - це законне право правопорушника уникнути переслідування або притягнення до суду після закінчення певного періоду після скоєння правопорушення. Застосування строків позовної давності має кілька важливих цілей, а саме: забезпечувати юридичну визначеність і остаточність, захищати потенційних відповідачів від прострочених позовів, та запобігати несправедливості, яка може статися в разі, якщо суди будуть змушені вирішувати справи про події, що мали місце у далекому минулому, спираючись на докази, які вже, можливо, втратили достовірність і повноту із плином часу (пункт 51 рішення від 22.10.1996 за заявами № 22083/93, № 22095/93 у справі "Стаббінгс та інші проти Сполученого Королівства"; пункт 570 рішення від 20.09.2011 за заявою у справі "ВАТ "Нафтова компанія "Юкос" проти Росії").
Порівняльний аналіз термінів "довідався" та "міг довідатися", наведених у статті 261 Цивільного кодексу України, дає підстави для висновку про презумпцію можливості та обов'язку особи знати про стан своїх майнових прав, а тому доведення факту, через який позивач не знав про порушення свого цивільного права і саме з цієї причини не звернувся за його захистом до суду, недостатньо.
Позивач повинен також довести, що він не міг дізнатися про порушення свого цивільного права, що також випливає із загального правила, встановленого Господарським процесуальним кодексом України, про обов'язковість доведення стороною спору тих обставин, на котрі вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.
Проте зазначені положення законодавства також не взято судами попередніх інстанцій до уваги.
За змістом частини 3 статті 310 Господарського процесуального кодексу України (у редакції, чинній з 15.12.2017) підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази.   
За таких обставин висновки судів про наявність правових підстав для задоволення позову є передчасними і такими, що зроблені без дослідження всіх зібраних у справі доказів, а отже судові рішення у справі підлягають скасуванню, а справа  - передачі на новий розгляд до суду першої інстанції.
Під час нового розгляду суду слід урахувати наведене, надати оцінку правомірності вимог прокурора та надати належну оцінку всім доводам учасників справи із належним обґрунтуванням прийняття або неприйняття відповідних доводів та доказів, а відтак і встановити обставини щодо наявності або, навпаки, відсутності підстав для задоволення позову.    
Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється (частина 14 статті 129 Господарського процесуального кодексу України).
Керуючись статтями 300, 301, пунктом 2 частини 1 статті 308, статтями 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд 
П О С Т А Н О В И В :
1. Касаційну скаргу Селянського (фермерського) господарства "Житниця" задовольнити частково. 
2. Постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 10.10.2017 і рішення Господарського суду Хмельницької області від 31.08.2017 у справі № 924/327/17 скасувати, справу передати на новий розгляд до Господарського суду Хмельницької області.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.  

Головуючий                                                                                           Т.Б.  Дроботова

Судді                                                                                                         К.М. Пільков
                                                                                                                      
                                                                                                                  Ю.Я. Чумак