Постанова
Іменем України
 
25 квітня 2018 року 
м. Київ
 
справа № 547/1432/15-ц
провадження № 61-3972св18
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
 
головуючого - Стрільчука В. А.,
суддів: Карпенко С. О., Кузнєцова В. О., Олійник А. С. (суддя-доповідач), Усика Г. І.
 
учасники справи:
позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Семаль»,
відповідачі: ОСОБА_3, Фермерське господарство «Журавель»,
третя особа - Семенівське районне управління юстиції,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Семаль» на рішення Семенівського районного суду Полтавської області від 07 червня 2016 року у складі судді Литвина М. М. та ухвалу Апеляційного суду Полтавської області від 14 липня 2016 року у складі колегії суддів: Дряниці Ю. В., Карнауха П. М., Кривчун Т. О.,
 
ВСТАНОВИВ:
У грудні 2015 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Семаль» (далі - ТОВ «Семаль») звернулося до суду із позовом до ОСОБА_3,  Фермерського господарства «Журавель» (далі - ФГ «Журавель»), третя особа - Семенівське районне управління юстиції, про визнання договору оренди землі поновленим, визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, визнання договору оренди землі недійсним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
Позов обґрунтовано тим, що 07 лютого 2008 року між ТОВ «Семаль» та ОСОБА_3 було укладено договір оренди земельної ділянки (далі - договір), зареєстрований 22 липня 2010 року, на строк до 22 липня 2015 року. Термін дії договору сплив 22 липня 2015 року. Позивач бажає  скористатися своїм переважним правом на поновлення договору на новий строк. У зв'язку з цим 19 червня 2015 року позивач у встановлений законодавством та  договором строк направив  лист-повідомлення разом із додатковою угодою орендодавцю ОСОБА_3 про продовження строку дії договору оренди землі. Однак відповідач заяву про згоду чи відмову у продовженні договору оренди землі з ТОВ «Семаль» останньому не направила, а усно повідомила про свою відмову від продовження дії договору та підписання додаткової угоди до договору оренди від 05 березня 2008 року. 23 липня 2015 року між ОСОБА_3 та ФГ «Журавель» укладено договір оренди належної їй земельної ділянки, зареєстрований  реєстраційною службою Семенівського районного управління юстиції в Полтавській області 23 липня 2015 року. Вказаний договір укладено з порушенням закону, оскільки порушує переважне право позивача на поновлення договору оренди.
Вказані дії ОСОБА_3 не відповідають вимогам чинного законодавства та порушують права орендаря ТОВ «Семаль» на переважне право на поновлення договору оренди землі на новий строк. На підставі частин першої-шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» позивач просив визнати договір оренди землі від 07 лютого 2008 року, укладений між ОСОБА_3 та Державним підприємством «Семаль», правонаступником якого є ТОВ «Семаль», зареєстрований 22 липня 2010 року за № 0110056200271 Семенівським районним відділом ПРДДП «Центр ДЗ», поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, а додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 07 лютого 2008 року між ОСОБА_3 та ТОВ «Семаль» укладеною. Визнати недійсним договір оренди землі від 23 липня 2015 року № 20, укладений між ОСОБА_3 та ФГ «Журавель». Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 23 липня 2015 року № 23078276 про проведення державної реєстрації іншого речового права (права оренди земельної ділянки) на земельну ділянку, що розташована на території  Горошинської сільської ради Семенівського району, Полтавської області, кадастровий номер НОМЕР_1, за суб'єктом ФГ «Журавель». Вирішити питання про розподіл судових витрат.
Рішенням Семенівського районного суду Полтавської області від 07 червня 2016 року у позові ТОВ «Семаль» відмовлено. 
Відмовляючи в позові, суд першої інстанції виходив з того, що позивач не забезпечив установлене законом право орендодавця протягом тридцяти днів розглянути пропозицію орендаря, тому сам факт надіслання такої пропозиції не може вважатися належним повідомленням відповідача про намір укласти договір оренди землі на новий строк. 
Суд першої інстанції також зазначив, що ТОВ «Семаль» до цього часу використовує земельну ділянку відповідача для своїх потреб, а тому немає підстав для поновлення договору оренди землі, оскільки між сторонами вирішується спір про виконання приписів частин першої - п'ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (далі - Закон) і цей спір вирішено не на користь позивача.
Ухвалою Апеляційного суду Полтавської області від 14 липня 2016 року відхилено апеляційну скаргу ТОВ «Семаль», а рішення Семенівського районного суду Полтавської області від 07 червня 2016 року залишено без змін. 
Апеляційний суд виходив з того, що 17 червня 2015 року ТОВ «Семаль» направило орендодавцю ОСОБА_3 лист-повідомлення та проект додаткової угоди, який остання отримала 02 липня 2015 року, тобто за 20 днів до закінчення строку договору (22 липня 2015 року), а не за 30 днів, як передбачено законом, що є порушенням процедури поновлення договору оренди.
У серпні 2016 року Цвіркун І. О. в інтересах ТОВ «Семаль» звернулася до суду із касаційною скаргою на рішення Семенівського районного суду Полтавської області від 07 червня 2016 року та ухвалу Апеляційного суду Полтавської області від 14 липня 2016 року, у якій просить скасувати судові рішення і ухвалити нове рішення про задоволення позову у повному обсязі.
19 вересня 2016 року ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних відкрито касаційне провадження у справі за поданою касаційною скаргою.
26 червня 2017 року ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ вказану справу призначено до судового розгляду.
Відповідно до підпункту 4 пункту 1 розділу XIII «Перехідні положення» ЦПК України у редакції Закону України від 03 жовтня 2017 року № 2147-VIII «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів» касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.
Касаційну скаргу мотивовано тим, що висновки суду суперечать частині другій статті 255 ЦК України, де визначено, що письмові заяви та повідомлення, здані до установи зв'язку до закінчення останнього дня строку, вважаються такими, що здані своєчасно. Реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі висловлено у правовому висновку Верховного Суду України у постановах від 23 березня 2016 року у справі № 6 -146цс16 та від 13 квітня 2016 року у справі № 6-2027цс15, в яких вказано, що орендар у встановлені законом строки зобов'язаний направити орендодавцю повідомлення про свій намір скористатися переважним правом щодо укладення договору на новий строк з відповідним проектом додаткової угоди. Суди не надали правової оцінки факту направлення позивачем 19 червня 2015 року ОСОБА_3 листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі на новий строк разом з проектом додаткової угоди, що підтверджується поштовим рекомендованим повідомленням. Відповідно до пункту 42 договору оренди землі та статті 614 ЦК України про поновлення якого заявляє позивач, сторона, яка порушила зобов'язання, звільняється від відповідальності, якщо доведе, що це сталося не з її вини. Позивач у встановлені договором оренди землі та законом строки, більш ніж за місяць до закінчення строку договору 19 червня 2015 року направив відповідачу повідомлення про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк з відповідним проектом додаткової угоди, який ОСОБА_3 отримала 02 липня 2015 року. Отже, позивач виконав зобов'язання щодо направлення повідомлення належним чином, тому немає підстав вважати орендодавця не повідомленим попереднім орендарем про намір скористатися переважним правом на поновлення договору на новий строк. Факт належного виконання ТОВ «Семаль» обов'язків за договором оренди землі, укладеним з ОСОБА_3, було доведено у суді та визнано сторонами. Відповідачі під час розгляду справи визнали, що після закінчення строку договору оренди - 22 липня 2015 року і на час розгляду справи ТОВ «Семаль» продовжує відкрито користуватися земельною ділянкою, ОСОБА_3 у строки, встановлені частиною шостою статті 33 Закону, лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі до ТОВ «Семаль» не надала. Судами також не надано правової оцінки тому факту, що запропоновані відповідачу умови договору оренди (додаткової угоди) є більш вигідними, ніж умови за попереднім договором та не гіршими з умовами попереднього договору оренди, а умови договору укладеного між відповідачем та ФГ «Журавель», є аналогічними до запропонованих ТОВ «Семаль». 
Відповідно до статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Вивчивши матеріали цивільної справи, перевіривши доводи касаційної скарги, колегія суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково з таких підстав.
Судами першої та апеляційної інстанцій встановлено, що 07 лютого 2008 року між ОСОБА_3 та Державним підприємством «Семаль», правонаступником якого є ТОВ «Семаль», укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 2,10 га, яка належить ОСОБА_3 на праві власності та розташована на території Горошинської сільської ради Семенівського району Полтавської області з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на п'ять років. 
Державна реєстрація вказаного договору відбулася 22 липня 2010 року.
Відповідно до пункту 8 указаного договору після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. 
У цьому разі орендар повинен не пізніш ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Пунктом 43 договору визначено, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
Термін дії договору закінчився 22 липня 2015 року.
Судами встановлено, що 26 травня 2015 року ОСОБА_3 звернулася до ТОВ «Семаль» із заявою про намір не продовжувати строк дії договору та запропонувала останньому сплатити орендну плату у повному обсязі, передати її земельну ділянку у користування ФГ «Журавель» в масиві або виділити в натурі після збирання цьогорічного врожаю, не проводити ніяких польових робіт після збирання врожаю на її земельній ділянці (а. с. 50).
19 червня 2015 року ТОВ «Семаль» на адресу відповідача ОСОБА_3 направило лист-повідомлення про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк з відповідним проектом додаткової угоди до нього. В угоді відповідачу запропоновано подовжити дію договору оренди на 10 років із сплатою орендної плати у розмірі 7 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Вказаний лист відповідач отримала 02 липня 2015 року (а. с.12, 13). Потягом місяця заперечень щодо поновлення договору оренди землі від відповідача не надходило, додаткову угоду про поновлення договору оренди землі між сторонами не укладено.
Встановлено, що відповідач ОСОБА_3 не надала позивачу відповіді на пропозицію подовжити договір оренди.
23 липня 2015 року ОСОБА_3 уклала новий договір спірної земельної ділянки № 20 із ФГ «Журавель», у цей же день відбулась його державна реєстрація реєстраційною службою Семенівського районного управління юстиції Полтавської області, про що свідчить витяг із Державного реєстру речових прав (а. с. 24).
Відповідно до частини четвертої статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства - Земельним Кодексом України(далі - ЗК України), Законом України «Про оренду землі»(далі - Закон).
Відповідно до статті 13 Закону під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
У статті 33 Закону встановлено переважне право орендаря, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, на його поновлення після закінчення строку, на який було укладено договір.
Переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду.
Частинами першою-п'ятою статті 33 Законупередбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.
Виходячи з положень статті 11 ЦК України, статті 2 Закону, відповідно до яких права і обов'язки сторін виникають з актів цивільного законодавства й укладеного договору, та частини шостої статті 33 Законунеобхідно дійти висновку про те, що направлення відповідачем до закінчення строку дії договору оренди повідомлення про відсутність у нього, як власника земельної ділянки, наміру поновлювати договір оренди на новий строк після закінчення терміну дії договору не створює будь-яких прав та обов'язків для сторін у розумінні статті 33 Закону.
Ухвалюючи рішення про відмову в задоволенні позову, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й суд апеляційної інстанції, виходили з того, що ОСОБА_3 як власник земельної ділянки вільна у виборі контрагента для укладення договору оренди, а на момент укладення договору оренди із ФГ «Журавель» земельна ділянка була вільна від користування інших осіб за договором оренди, оскільки ще до закінчення строку дії договору орендодавцем ОСОБА_3 повідомила орендаря про намір не продовжувати строк дії договору та передати земельну ділянку ФГ «Журавель».
Суди першої та апеляційної інстанцій не звернули уваги на належне виконання ТОВ «Семаль» умов договору оренди землі; дотримання ним строків та процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк, надіслання орендодавцем у встановлений законом строк відмову в поновленні договору на новий строк та обставини укладення орендодавцем договору оренди з іншим орендарем та на яких умовах, а отже, суди дійшли передчасного висновку про відсутність у ТОВ «Семаль» переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк.
Зі змісту договору оренди вбачається, що відповідно до пункту 39 договору оренди встановлено, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається. Підставою, за якої можливе розірвання договору в односторонньому порядку зазначено рішення Семенівського районного суду Полтавської області.
З урахуванням наведеного колегія суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду дійшла висновку про те, що переважне право позивача як орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, було порушене, зокрема, в разі укладення договору оренди з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право.
Відповідно до положень частини шостої статті 33 Закону заперечення у поновленні договору повинно бути висловлено протягом місяця після закінчення строку дії договору, а не до його закінчення, а також у формі листа-повідомлення на адресу орендаря, а не фактом укладання договору оренди з іншим орендатором.
На період дії строку договору оренди земельної ділянки, належної ОСОБА_3, ТОВ «Семаль» належним чином та відповідно до умов укладеного між сторонами договору, виконувало свої обов'язки орендаря, використовувало земельну ділянку за призначенням у власних інтересах, за що сплачувало відповідачу орендну плату. Зокрема, згідно з відомостями про виплату орендної плати ТОВ «Семаль» по с. Горошине, в яких є підпис ОСОБА_3, за 2015 рік за користування земельною ділянкою  отримала 0,2 т пшениці, 0,5 т пшениці озима, 0,023 т соняшника. Відповідно до даних форми 1-ДФ про утримання ТОВ «Семаль» необхідних сум ПДФО при виплаті орендної плати, відомостей по формі 6-зем випливає, що протягом 2015 року на території земель Горошинської сільської ради проводилися роботи щодо вирощування та збору урожаю (а. с. 54-60) 
Таким чином, ТОВ «Семаль» дотрималося строків та процедури на поновлення договору оренди землі на новий строк, після закінчення строку дії такого продовжувало виконувати свої обов'язки орендаря, використовуючи земельну ділянку, вносячи за це орендну плату. 
Відповідно до статті 255 ЦК України, якщо строк встановлено для вчинення дії, вона може бути вчинена до закінчення останнього дня строку. У разі, якщо ця дія має бути вчинена в установі, то строк спливає тоді, коли у цій установі за встановленими правилами припиняються відповідні операції.
Письмові заяви та повідомлення, здані до установи зв'язку до закінчення останнього для строку, вважаються такими, що здані своєчасно.
Вирішуючи спір, суди першої та апеляційної інстанції у порушення вимог  статей 212-214, 315 ЦПК України2004 року, не врахували зазначені вимоги закону, не звернули уваги на те, що пунктом 8 договору оренди і частиною першою статті  33 Законупередбачено обов'язок орендаря письмово повідомити орендодавця про намір продовжити дію договору оренди не пізніш ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору, що і було зроблено позивачем шляхом письмового повідомлення ОСОБА_3
Так, 22 липня 2015 року закінчувався строк дії договору оренди, 19 червня 2015 року TOB «Семаль» на адресу ОСОБА_3 направило лист-повідомлення про намір товариства продовжити договір оренди землі на новий строк та відповідний проект додаткової угоди до цього договору.
Враховуючи наведене, відмовляючи в позові, суди дійшли помилкового висновку про те, що 19 червня 2015 року позивач направив ОСОБА_3 листа-повідомлення та відповідний проект додаткової угоди, який остання отримала 02 липня 2015 року, тобто за 20 днів до закінчення строку договору, а не за 30 днів, як передбачено законом, та не звернули уваги, що законодавчими актами не встановлено обов'язку направлення орендарем на адресу орендодавця повідомлення рекомендованим поштовим листом, отримання останнього адресатом під розпис, тому ТОВ «Семаль» направило вказаний лист-повідомлення ОСОБА_3 у строки, зазначені у статті 33 Закону.
Однак, як вбачається з матеріалів справи, ТОВ «Семаль» направило ОСОБА_3 лист-повідомлення про намір укласти договір оренди землі на новий строк 19 червня 2015 року, що свідчить про належне повідомлення орендодавця про поновлення договору на новий строк, тобто не пізніше     30 днів до закінчення строку дії договору, як це передбачено пунктом 8 договору оренди землі. 
Відповідно до частини першої статті 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Отже, указана норма визначає об'єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов'язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.
Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб'єктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.   
Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права. Під способами захисту суб'єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на порушника. 
Звертаючись до суду з позовом про захист свого порушеного права на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, ТОВ «Семаль» посилалось на невизнання орендодавцем його переважного права, передбаченого спірним договором та статтею 33 Закону, унаслідок чого останнім було укладено договір оренди цієї самої земельної ділянки з іншим орендарем. 
 Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Частиною третьою статті 215 ЦК України передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Як вбачається зі змісту оспорюваного договору від 23 липня 2015 року, укладеного між ОСОБА_3 та ФГ «Журавель», ТОВ «Семаль» не є стороною зазначеного договору. Разом з тим позивач як орендар цієї ж земельної ділянки має право на оспорювання цього договору, оскільки цей правочин порушує його переважне право на використання спірної земельної ділянки.
З матеріалів справи вбачається, що пунктами 36-40 договору оренди землі від 07 лютого 2008 року, укладеного між ОСОБА_3 та ТОВ «Семаль», визначено порядок зміни умов договору і припинення його дії.
У частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.
Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами. 
У випадку виявлення наміру у наймодавця на укладення нового договору найму, реалізація переважного права попереднього наймача можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір.
За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону, буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною. 
Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.
Такий правовий висновок висловлено Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 10 квітня 2018 року  у справі № 14‑65цс18.
Таким чином, ТОВ «Семаль» згідно з вимогами статті 33 Закону, є добросовісним орендарем, який з метою скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди направляв відповідачу лист-повідомлення з пропозицією поновлення договору оренди, до якої було додано проект додаткової угоди; на період дії строку договору оренди земельної ділянки, належної ОСОБА_3, та після закінчення строку дії такого, тобто після 22 липня 2015 року, належним чином та відповідно до умов укладеного між сторонами договору, виконувало свої обов'язки орендаря, використовувало земельну ділянку за призначенням у власних інтересах, за що сплачувало відповідачу орендну плату.
Як вбачається з матеріалів справи, ОСОБА_3 протягом одного місяця після закінчення строку дії договору не звернулася до позивача з листом-повідомленням про заперечення у його поновленні. Крім того, ОСОБА_3 не розірвала договір оренди землі відповідно до вимог пункту 39 цього договору.
Враховуючи зазначене, касаційний суд дійшов висновку про те, що конклюдентні дії ТОВ «Семаль», а саме продовження користування спірною земельною ділянкою та внесення ним відповідної орендної плати після закінчення строку дії договору, свідчать про намір скористатися своїм переважним правом та поновити договір оренди землі, строк дії якого закінчився, що підтверджує наявність підстав визнання договору оренди землі від 23 липня 2015 року, укладеного між ОСОБА_3 та                      ФГ «Журавель», недійсним, а договору оренди землі від 07 лютого 2008 року року, укладеного між ТОВ «Семаль» та ОСОБА_3, поновленим.
За встановлених судом обставин, аналізуючи всі досліджені докази у справі в їх сукупності, суд касаційної інстанції дійшов висновку, що ТОВ «Семаль» належно виконувало умови договору оренди землі, укладеного з ОСОБА_3, дотрималось строків та процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди землі на новий строк, після закінчення строку дії такого продовжувало виконувати свої обов'язки орендаря, використовуючи земельну ділянку, вносячи за це орендну плату. Дії відповідача ОСОБА_3 щодо надіслання у встановлений законом строк відмови в поновленні договору оренди на новий строк та укладення орендодавцем договору оренди землі з іншим орендарем свідчать про порушення переважного права позивача щодо поновлення договору оренди землі на новий строк, оскільки умовами договору оренди визначено розірвання договору лише на підставі рішення суду. Тому суд касаційної інстанції дійшов висновку, що вимоги позивача в частині поновлення дії договору оренди землі укладеного між сторонами   07 лютого 2008 року, є обґрунтованими та підлягають задоволенню, як і вимоги щодо визнання недійсним договору оренди землі, укладеного 23 липня 2015 року між відповідачами ОСОБА_3 та ФГ «Журавель».
Суд касаційної інстанції вважає, що не підлягають задоволенню вимоги позивача в частині зобов'язання укласти додаткову угоду до договору оренди землі про його поновлення, тому дійшов висновку, що зміст останньої підлягає узгодженню між сторонами, і у випадку визнання такої судом укладеною в редакції, запропонованій позивачем, вплине на законні права та інтереси відповідача, так як останій буде позбавлений можливості висловити чи запропонувати інші істотні умови договору.
У зв'язку із наведеним, порушене право ТОВ «Семаль» на використання у господарській діяльності орендованої у ОСОБА_3 земельної ділянки, відповідно до продовженого на новий строк договору оренди від 07 лютого 2008 року підлягає захисту, а оспорюваний договір оренди визнанню недійсним. Підлягають також задоволенню вимоги про скасування державної реєстрації права оренди ФГ «Журавель» земельної ділянки ОСОБА_3 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, оскільки наявність такої реєстрації перешкоджає ТОВ «Семаль» зареєструвати своє право на оренду цієї ж земельної ділянки.
Відповідно до частини другої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.
Виходячи з вищенаведеного, колегія суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду дійшла висновку, що суди першої та апеляційної інстанції ухвалили рішення з неправильним застосуванням норм матеріального та процесуального права, їх висновки не відповідають фактичним обставинам справи, що є підставою для скасування судових рішень та ухвалення нового рішення про задоволення позову частково.
Частиною першої статті 412 ЦПК України встановлено, що підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права, а частиною третьої цієї статті передбачено, що неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.
Згідно із частиною 13 статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної  інстанцій, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Відповідно до підпунктів «б», «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України у постанові суду касаційної інстанції має бути зазначено про розподіл судових витрат, понесених у зв'язку із розглядом справи у суді першої інстанції та апеляційної інстанції, у разі скасування рішення та ухвалення нового рішення або зміни рішення; розподілу судових витрат, понесених у зв'язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.
Враховуючи викладене, з ОСОБА_3 та ФК «Журавель» пропорційно підлягають стягненню понесені ТОВ «Семаль» судові витрати у розмірі        12 058,20 грн (3654 грн - сплата судового збору за подання позову, 4019,40 грн - за подання апеляційної скарги, 4384,80 грн - за подання касаційної скарги).
Керуючись статтями 400, 409, 412, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Семаль» задовольнити частково.
Рішення Семенівського районного суду Полтавської області від 07 червня 2016 року та ухвалу Апеляційного суду Полтавської області від 14 липня 2016 року скасувати та ухвалити нове рішення. 
Позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Семаль» до ОСОБА_3, Фермерського господарства «Журавель» про визнання поновленим договору оренди землі, визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі укладеною, визнання недійсним договору оренди землі, скасування державної реєстрації задовольнити частково.
Визнати недійсним договір оренди землі - земельної ділянки, розташованої на території Горошинської сільської ради Семенівського району Полтавської області, площею 2,10 га, кадастровий номер НОМЕР_1, укладений 23 липня 2015 року між ОСОБА_3 та Фермерським господарством «Журавель».
Визнати поновленим договір оренди землі - земельної ділянки площею 2,10 га від 07 лютого 2008 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Семаль» та ОСОБА_3, який зареєстрований у Семенівському реєстраційному відділі ПРДДП «Центр Державного земельного кадастру», запис у Державному реєстрі земель під № 0110056200271 від 22 липня 2010 року.
Скасувати рішення про державну реєстрацію прав їх обтяжень від 23 липня 2015 року № 23078276 про проведення державної реєстрації іншого речового права (права оренди земельної ділянки) на земельну ділянку, що розташована на території Горошинської сільської ради Семенівського району Полтавської області, кадастровий номер НОМЕР_1, за Фермерським господарством «Журавель» (код ЄДРПОУ 13964780).
Стягнути з ОСОБА_3 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Семаль» судові витрати у розмірі 6029,10 грн.
Стягнути з Фермерського господарства «Журавель» на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Семаль» судові витрати у розмірі 6029,10 грн.
В іншій частині позову відмовити.
Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                                               В. А. Стрільчук
 
Судді                                                                                                 С. О. Карпенко 
 
                                                                                                            В.О. Кузнєцов 
 
                                                                                                            А.С. Олійник
 
                                                                                                            Г.І. Усик