ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 червня 2018 року 
м. Київ

Справа №  910/15387/17 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Чумака Ю.Я. - головуючого, Дроботової Т.Б., Пількова К.М.,
секретар судового засідання - Овчарик В.М.,
за участю представників:
позивача - Алпатьєвої Н.Ю. (адвокат),
відповідача-1 -  не з'явилися, 
відповідача-2 - Бойко О.С. (представник за довіреністю від 18.12.2017),  
розглянувши касаційну скаргу Фізичної особи-підприємця Каралоп Марини Анатоліївни на рішення Господарського суду міста Києва від 18.10.2017 (суддя Лиськов М.О.) та постанову Київського апеляційного господарського суду від 21.02.2018  (головуючий - Скрипка І.М., судді Михальська Ю.Б., Тищенко А.І.) у справі
за первісним позовом Фізичної особи-підприємця Каралоп Марини Анатоліївни
до 1) Комунального підприємства "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва",
2) Солом'янської районної у місті Києві державної адміністрації
про зобов'язання укласти додаткову угоду до договору оренди нежитлового приміщення
та за зустрічним позовом Комунального підприємства "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва"
до Фізичної особи-підприємця Каралоп Марини Анатоліївни
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача (за зустрічним позовом), - Солом'янська районна у місті Києві державна адміністрація   
про виселення,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог і рішень судів першої та апеляційної інстанцій
11.09.2017 Фізична особа-підприємець Каралоп Марина Анатоліївна (далі - ФОП Каралоп М.А., орендар, позивач) звернулася до Господарського суду міста Києва з позовом до Комунального підприємства "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва" (далі - КП "ККОЖФ Солом'янського району м. Києва", Підприємство, балансоутримувач) та Солом'янської районної у місті Києві державної адміністрації (далі - Солом'янська РДА, орендодавець) про зобов'язання укласти додаткову угоду до договору оренди нежитлового приміщення №375 від 18.12.2013 (далі - договір оренди №375), посилаючись на статті 764, 777 Цивільного кодексу України (далі - ЦК) та частину 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (далі - Закон №2269-ХІІ).
Позовна заява обґрунтовується автоматичною пролонгацією договору оренди №375 до 16.12.2019 за відсутності своєчасних заперечень орендодавця щодо продовження строку дії цього договору.
22.09.2017 КП "ККОЖФ Солом'янського району м. Києва" звернулося до Господарського суду міста Києва із зустрічним позовом про виселення ФОП Каралоп М.А. із займаного нею приміщення загальною площею 25,7кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1.
Зустрічна позовна заява обґрунтовується тим, що на засіданні постійної комісії з питань власності Київської міської ради було відмовлено ФОП Каралоп М.А. у  продовженні договору оренди №375, що підтверджується протоколом №60 від 08.08.2017, проте, орендар нежитлове приміщення не звільняє, продовжуючи його використовувати без відповідного погодження з власником і орендодавцем.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 18.10.2017, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 21.02.2018, у задоволенні первісного позову відмовлено, а зустрічний позов задоволено повністю.
Рішення місцевого суду та постанова апеляційного суду мотивовані положеннями статей 526, 629, 759, 764, 785 ЦК, статті 188 Господарського кодексу України (далі - ГК), статей 2, 17 Закону №2269-ХІІ, статей 33, 34 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК) в редакції, чинній до 15.12.2017, статей 74, 77, 269, 270 ГПК в редакції, чинній з 15.12.2017, з урахуванням яких суди дійшли висновку про припинення 17.12.2016 договору оренди №375 у зв'язку із закінченням строку його дії та відмовою орендодавця та балансоутримувача від його пролонгації, оскільки орендаря листами КП "ККОЖФ Солом'янського району м. Києва" від 22.11.2016, від 27.12.2016 та від 28.03.2017 неодноразово було повідомлено про необхідність зміни розміру орендних платежів та отримання погодження орендодавця на продовження дії договору оренди, але домовленості з цього приводу не було досягнуто, внаслідок чого орендар повинен звільнити  займане приміщенням і повернути його за актом приймання-передачі Підприємству.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
Не погодившись з рішенням та постановою, ФОП Каралоп М.А. звернулася з касаційною скаргою, у якій просить їх скасувати і прийняти нове рішення про задоволення первісного позову та відмову в зустрічному позові повністю. 
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
В обґрунтування своєї правової позиції скаржник посилається на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права, а саме приписів статей 526, 629, 759, 764, 777 ЦК, статей 284, 285 ГК, статей 17, 28 Закону №2269-ХІІ, наголошуючи на тому, що: 1) надіслання Підприємством 22.11.2016 та 28.03.2017 листів з пропозиціями орендарю надати нову оцінку об'єкта оренди є лише виконанням балансоутримувачем вимог чинного законодавства, а не підтвердженням відмови від продовження договору оренди №375; 2) судами обох інстанцій не звернуто уваги на переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк; 3) заперечення орендодавця щодо продовження дії договору оренди мало бути висловлено не пізніше 17.09.2016, тоді як Солом'янська РДА повідомила про це тільки через 3 місяці після спливу строку договору; 4) чинне законодавство не надає права балансоутримувачу замість орендодавця вимагати виселення орендаря, тим більше, якщо у встановлений законом термін з боку орендодавця не надходило жодного заперечення щодо пролонгації договору, тому КП "ККОЖФ Солом'янського району м. Києва" є неналежним позивачем за зустрічним позовом.
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи (доводи, викладені у відзивах та запереченнях на касаційну скаргу) 
Солом'янська РДА та КП "ККОЖФ Солом'янського району м. Києва" у відзивах на касаційну скаргу просять залишити її без задоволення, посилаючись на визначений пунктами 4.15 та 7.6 договору оренди №375 обов'язок орендаря  повернути об'єкт оренди балансоутримувачу протягом 30-ти днів після припинення цього договору.
Доводи, за якими суд касаційної інстанції погодився або не погодився з висновками суду першої та апеляційної інстанцій
Заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, подані заперечення, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу необхідно задовольнити частково з таких підстав.
Як встановлено судами першої та апеляційної інстанцій, 18.12.2013 між КП "ККОЖФ Солом'янського району м. Києва", що є правонаступником Комунального підприємства "Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду" Солом'янської районної у місті ради (орендодавець), та ФОП Каралоп М.А. (орендар) було укладено додаткову угоду про внесення змін до договору №485/Б від 23.06.2010 "Про передачу майна комунальної власності територіальної громади міста Києва, які передаються в оренду" про те, що орендодавець за згодою орендаря передає, а Солом'янська РДА приймає на себе права та обов'язки орендодавця по договору оренди №485/Б від 23.06.2010, а КП "ККОЖФ Солом'янського району м. Києва", яке було орендодавцем по цьому договору, за згодою орендаря в подальшому виступає балансоутримувачем.
Додатковою угодою сторони домовились викласти договір у новій редакції та присвоїти йому новий №375 від 18.12.2013.
Відповідно до пунктів 2.1, 2.2, 2.4 договору оренди №375 об'єктом оренди є нежиле приміщення загальною площею 25,7кв.м., згідно з викопіюванням з поповерхового плану, що складає невід'ємну частину цього договору (Додаток №1). Вартість об'єкта оренди згідно акта оцінки нерухомого та іншого окремого індивідуального майна (стандартизована оцінка) станом на 28.02.2013 становить 144900,39 грн. (без ПДВ). Об'єкт оренди належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва і знаходиться на балансі Комунального підприємства "Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду" Солом'янської районної у місті Києві ради.
Згідно з пунктом 4.15 договору оренди №375 орендар після припинення дії договору оренди зобов'язаний протягом 30 календарних днів передати майно по акту приймання-передачі балансоутримувачу.
Пунктом 9.1 договору оренди №375 передбачено, що договір є укладеним з моменту підписання його сторонами і діє з 18.12.2013 до 17.12.2016.
Згідно з пунктом 9.7 договору оренди №375 у разі відсутності заяви однієї із сторін про  припинення цього договору або зміну його умов після закінчення строку його чинності протягом одного місяця договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором. Зазначені дії оформляються додатковою угодою, яка є невід'ємною частиною цього договору.
05.12.2016 позивач звернувся до Голови Солом'янської РДА з листом №8, в якому висловив намір продовжити орендувати приміщення, розташоване за адресою: АДРЕСА_1.
Балансоутримувачем неодноразово було повідомлено орендаря про необхідність зміни розрахунку орендної плати. Зокрема, листами від 22.11.2016 та від 28.03.2017 балансоутримувачем надавалось доручення ФОП Каралоп М.І. на замовлення і виготовлення за власний рахунок нової оцінки об'єкта оренди.
Листом №38-6716/03 від 27.12.2016 Підприємство повідомило орендаря, що у випадку відсутності погодження на використання зазначеного приміщення, останнє необхідно звільнити, передавши по акту прийому-передачі представникам балансоутримувача та оплатити орендну плату та інші платежі, які передбачені договором по день фактичної здачі приміщення. 
В подальшому, листом Солом'янської РДА №108-108/ОП/КО-268-762 від 01.03.2017 позивача повідомлено про відсутність підстав для продовження терміну дії договору оренди, оскільки спірне нежитлове приміщення необхідне для власних потреб житлово-експлуатаційної дільниці №903 КП "ККОЖФ Солом'янського району м. Києва".
Судами також встановлено, що на засіданні постійної комісії Київської міської ради з питань власності було прийнято рішення, оформлене протоколом №60 від 08.08.2017, про відмову ФОП Каралоп М.А. у продовженні строку дії договору оренди №375 у зв'язку зі скаргами мешканців прилеглих житлових будинків.
В основу оскаржуваних рішення та постанови покладено висновки місцевого та апеляційного господарських судів про наявність передбачених законом підстав для звільнення ФОП Каралоп М.А. займаних приміщень, що обумовлено припиненням 17.12.2016 договору оренди №375 у зв'язку із закінченням строку його дії, своєчасним направленням балансоутримувачем орендарю листів про зміну умов цього договору в частині розміру орендної плати та недосягненням між сторонами згоди з цього приводу. При цьому апеляційним судом зазначено, що листом №38-6716/03 від 27.12.2016 Підприємство повідомило позивача, що у випадку відсутності погодження на використання зазначеного приміщення, останнє необхідно звільнити, передавши по акту прийому-передачі представникам балансоутримувача та оплатити орендну плату та інші платежі, які передбачені договором по день фактичної здачі приміщення, тоді як Солом'янська РДА листом №108-108/ОП/КО-268-762 від 01.03.2017 повідомила орендаря про відсутність підстав для продовження терміну дії договору.
Проте, колегія суддів не погоджується з висновками судів попередніх інстанцій про наявність підстав для відмови у первісному позові та для задоволення зустрічного позову з огляду на таке.
Згідно зі статтею 764 ЦК у разі, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
Відповідно до частини 2 статті 17 Закону №2269-ХІІ у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Тобто, норма зазначеної статті має диспозитивний характер, оскільки не вказує на те, що відповідна вимога про припинення чи зміну договору оренди має називатися виключно заявою. Така заява може бути направлена однією із сторін у формі листа, телеграми, факсограми тощо. Істотне значення у даному випадку має зміст такої заяви, оскільки вона обов'язково повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди, та факт її отримання іншою стороною.
Відтак, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється. Оскільки зазначеними нормами визначено умови, за яких договір оренди вважається пролонгованим на строк, який був раніше встановлений, і на тих самих умовах, що були передбачені договором, то для продовження дії договору не вимагається обов'язкового укладення нового договору або внесення змін до нього.
Згідно з абзацами 3, 5 статті 5 Закону №2269-ХІІ орендодавцями є органи,  уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності; підприємства,  установи  та  організації - щодо нерухомого майна, загальна площа якого не перевищує 200 квадратних метрів на одне підприємство, установу, організацію, та іншого окремого індивідуально  визначеного  майна.
Відповідно до частини 1 статті 43 ГПК в редакції, чинній до 15.12.2017 (на час прийняття рішення від 23.10.2017), господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.
Згідно з частинами 1, 4 статті 269 ГПК в редакції, чинній з 15.12.2017, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Відповідно до підпункту "в" пункту 3 частини 1 статті 282 ГПК в редакції, чинній з 15.12.2017, у мотивувальній частині постанови суду апеляційної інстанції мають бути зазначені мотиви прийняття або відхилення кожного аргументу, викладеного учасниками справи в апеляційній скарзі та відзиві на апеляційну скаргу.
В порушення вимог статей 43, 84 ГПК в редакції, чинній до 15.12.2017, і статей 269, 282 ГПК в редакції, чинній з 15.12.2017, судами першої та апеляційної інстанцій під час розгляду справи не надано належної правової оцінки змісту листів КП "ККОЖФ Солом'янського району м. Києва" №38-6065/03 від 22.11.2016, №38-6716/03 від 27.12.2016, №38-1592/03 від 28.03.2017 та листа Солом'янської РДА №108-108/ОП/КО-268-762 від 01.03.2017 в їх сукупності.
Адже, як вбачається з матеріалів справи та встановлено судами, строк дії договору оренди №375 закінчився 17.12.2016, тоді як у розумінні статті 5 Закону №2269-ХІІ орендодавцем за цим договором є саме Солом'янська РДА, якою в даному випадку було направлено орендарю лист-повідомлення №108-108/ОП/КО-268-762 від 01.03.2017 про відсутність підстав для продовження терміну дії договору. 
Судами попередніх інстанцій залишено поза увагою, що з урахуванням приписів частини 2 статті 17 Закону №2269-ХІІ, лист №108-108/ОП/КО-268-762 від 01.03.2017 так само як і протокол №60 засіданні постійної комісії з питань власності Київської міської ради від 08.08.2017, яким було відмовлено ФОП Каралоп М.А. у продовженні договору оренди №375, не можуть вважатися доказами відмови у пролонгації цього договору у встановлений місячний строк, оскільки останній сплинув 17.01.2017.
Відтак, виходячи з системного аналізу змісту статті 764 ЦК, статті 5 і частини 2 статті 17 Закону №2269-ХІІ, самі по собі листи КП "ККОЖФ Солом'янського району м. Києва" (балансоутримувача) від 22.11.2016, від 28.03.2017 та від 27.12.2016, якими орендаря неодноразово було повідомлено про необхідність зміни розміру орендних платежів та необхідність отримання погодження орендодавця (Солом'янської РДА) на продовження дії договору оренди відповідно, не можуть вважатися належними доказами відмови орендодавця від поновлення договору оренди №375 на той самий строк і на тих самих умовах.
Таким чином, висновок судів про своєчасну відмову орендодавця від пролонгації договору оренди №375, тобто в період з 17.12.2016 по 17.01.2017, є передчасним, оскільки за змістом договору оренди №375 від 18.12.2013 балансоутримувач не є орендодавцем в розумінні статті 5 Закону №2269-ХІІ, хоча й до 18.12.2013 виступав орендодавцем за договором оренди від 23.06.2010 №485/Б, що вбачається зі змісту додаткової угоди від 18.12.2013 та встановлено судами.
Крім того, судами належним чином не досліджено та не надано оцінки тим обставинам, що надісланий балансоутримувачем у місячний строк лист №38-6716/03 від 27.12.2016 містить дві взаємовиключні пропозиції орендарю: першу - про необхідність звернення у 20-денний термін до відділу з питань майна комунальної власності Солом'янської РДА та до відділу з питань майна КП "ККОЖФ Солом'янського району м. Києва" для вирішення питання про погодження продовження договору оренди №375 внесення змін до договору оренди на інших умовах, викладений в проекті додаткової угоди, яка додається до цього листа, та другу - звільнити приміщення, передавши його за актом приймання-передачі представникам балансоутримувача зі сплатою орендної плати по день фактичної здачі приміщення.
Колегія суддів вважає помилковим висновок судів про правомірну відмову у пролонгації договору оренди №375 з посиланням на запізніле повідомлення орендаря листом Солом'янської РДА №108-108/ОП/КО-268-762 від 01.03.2017 про необхідність використання об'єкта оренди для власних потреб територіальної громади міста Києва в особі житлово-експлуатаційної дільниці №903 КП "ККОЖФ Солом'янського району м. Києва", оскільки за змістом частини 3 статті 17 Закону №2269-ХІІ власник, який має намір використовувати майно для власних потреб, повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору (тобто до 17.09.2016), зважаючи на закінчення строку дії договору 17.12.2016. 
Таким чином, зважаючи на зазначені вище суперечливі висновки судів попередніх інстанцій та обумовлену цим невизначеність щодо направлення орендодавцем на адресу орендаря заяви про припинення договору оренди №375 у встановлений термін, колегія суддів вважає передчасним висновок судів про припинення 17.12.2016 цього договору оренди у зв'язку з недосягненням сторонами домовленості щодо внесення змін в частині розміру орендних платежів, внаслідок чого наразі відсутні підстави для виселення орендаря із займаного приміщення.
Крім того, відповідно до частини 3 статті 84 ГПК в редакції, чинній до 15.12.2017 (станом на час подання первісного позову), у спорі, що виник при укладанні або зміні договору, в резолютивній частині вказується рішення з кожної спірної умови договору, а у спорі про спонукання укласти договір - умови, на яких сторони зобов'язані укласти договір, з посиланням на поданий позивачем проект договору.
Аналогічна норма міститься у частині 9 статті 238 ГПК в редакції, чинній з 15.12.2017.
Проте, в порушення приписів частини 3 статті 84 ГПК в редакції, чинній до 15.12.2017, до позовної заяви про зобов'язання укласти додаткову угоду до договору оренди №375 від 18.12.2013 ФОП Каралоп М.А. не додано проекту зазначеної угоди, що також свідчить про наявність підстав для передачі справи на новий розгляд.
Відповідно до частини 1 статті 785 та частини 2 статті 795 ЦК у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.
За умов невстановлення судами обставин припинення договору оренди №375 з причин несвоєчасної відмови орендодавця від пролонгації цього договору, суди дійшли помилкового висновку про наявність підстав для задоволення зустрічного позову про виселення ФОП Каралоп М.А. із займаного нежитлового приміщення.
За наведених обставин, колегія суддів вважає передчасним висновок судів першої та апеляційної інстанцій щодо відсутності підстав для відмови у задоволенні первісних позовних вимог та наявності підстав для задоволення зустрічного позову.
Мотиви прийняття або відхилення кожного аргументу, викладеного в касаційній скарзі та відзиві на касаційну скаргу 
Колегія суддів погоджується з твердженням скаржника про те, що надіслання Підприємством 22.11.2016 та 28.03.2017 листів з пропозиціями орендарю надати нову оцінку об'єкта оренди є лише виконанням балансоутримувачем вимог чинного законодавства, а не підтвердженням відмови орендодавця від продовження договору оренди №375. 
Касаційна інстанція не може прийняти до уваги суперечливе посилання позивача на те, що заперечення орендодавця проти продовження дії договору оренди мало бути висловлено не пізніше 17.09.2016, тоді як Солом'янська РДА повідомила про це тільки через 3 місяці після спливу строку договору, оскільки з урахуванням положень частини 2 статті 17 Закону №2269-ХІІ відповідне заперечення має направлятися у місячний строк після припинення договору оренди, тобто у період з 17.12.2016 по 17.01.2017.
Натомість колегія суддів вважає помилковими доводи скаржника про те, що чинне законодавство не надає права балансоутримувачу замість орендодавця вимагати виселення орендаря, у зв'язку з чим, КП "ККОЖФ Солом'янського району м. Києва" є неналежним позивачем за зустрічним позовом, оскільки, по-перше, з пункту 3.5 договору оренди №375 вбачається закріплення орендованого майна за КП "ККОЖФ Солом'янського району м. Києва" на праві господарського відання, тоді як відповідно до частини 3 статті 136 ГК щодо захисту права господарського відання застосовуються положення закону, встановлені для захисту права власності та суб'єкт підприємництва, який здійснює господарську діяльність на основі права господарського відання, має право на захист своїх майнових прав також від власника. По-друге, відповідачі за первісним позовом у відзивах на касаційну скаргу вірно зазначили про встановлений пунктами 4.15 та 7.6 договору оренди №375 обов'язок орендаря  повернути об'єкт оренди саме балансоутримувачу протягом 30-ти днів після припинення цього договору.
Разом з тим, колегія суддів відхиляє передчасне твердження скаржника про неврахування судами обох інстанцій переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк, з огляду на таке.
Водночас, за змістом статті 285 ГК, статті 777 ЦК, частини 3 статті 17 Закону №2269-ХІІ наявність у орендаря переважного права, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий строк, якому відповідає обов'язок орендодавця щодо укладення такого договору, є підставою для обов'язкового укладення відповідного договору оренди за наявності обставин, зазначених у відповідних законодавчих приписах. Отже, вирішуючи такий спір, господарський суд має з'ясовувати наявність у орендаря переважного права на укладення договору оренди на новий строк з урахуванням наявності чи відсутності обставин, з якими закон пов'язує виникнення такого права, а також вчинення кожним з учасників спірних правовідносин певних дій на виконання вимог закону. При цьому суду слід також з'ясовувати, чи належним чином орендар виконував зобов'язання за договором.
Сутністю переважного права є укладення договору найму на новий строк зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення. Наймач повинен повідомити наймодавця про своє переважне право у строк, визначений у договорі, або в розумний строк до закінчення строку договору найму (наведена правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 17.05.2017 по справі №3-122гс17). 
Колегія суддів зазначає, що у цій справі позивач за первісним позовом мотивує свої вимоги взаємовиключними доводами, оскільки переважне право на укладення договору оренди комунального майна перед іншими особами, які претендують на це ж майно, реалізується шляхом укладення нового договору оренди на погоджених з орендодавцем умовах, а не у зв'язку із продовженням користування орендарем майном та відсутністю заперечень орендодавця проти цього протягом одного місяця після закінчення строку дії договору.
З цього приводу колегія суддів зауважує, що зміст позовної заяви та касаційної скарги ФОП Каралоп М.А. переконливо свідчить про помилкове ототожнення нею правового інституту пролонгації договору оренди державного чи комунального майна (продовження договору на той же строк і на тих самих умовах), закріпленого частини 2 статті 17 Закону №2269-ХІІ, який реалізується внаслідок мовчазної згоди сторін договору, та правового інституту продовження договору оренди на новий строк внаслідок переважного права добросовісного орендаря (частина 3 статті 17 цього Закону), реалізація якого в разі незгоди орендодавця може бути предметом спору в господарському суді.
Разом з тим, виходячи зі змісту частини 1 статті 777 ЦК та частини 3 статті 17 Закону №2269-ХІІ, якими врегульовано порядок та підстави набуття переважного права, поняття такого права орендаря означає надання йому переваги орендодавцем у разі наявності пропозицій інших господарюючих суб'єктів, що містять умови, рівні з умовами особи, яка наділена переважним правом. При цьому, для набуття переважного права на укладення договору на новий термін недостатнім є належне виконання орендарем своїх обов'язків за попереднім договором оренди, оскільки іншими передумовами для реалізації такого права законодавство чітко визначає необхідність досягнення між сторонами домовленості щодо умов нового договору, рівність умов (пропозицій) особи, яка наділена переважним правом, з умовами (пропозиціями) іншого претендента на оренду, а також відсутність у власника наміру використовувати майно для власних потреб. З матеріалів справи не вбачається та відповідачем не доведено як обставин існування іншого реального претендента на оренду, укладення з ним договору, так і щодо досягнення домовленості сторонами щодо умов договору оренди як підстави для набуття орендарем переважного права на укладення договору на новий термін. Адже, в разі недосягнення сторонами відповідної домовленості переважне право припиняється (пункт 3 частини 1 статті 777 ЦК).
Таким чином, в разі виникнення обставин, з якими закон пов'язує набуття переважного права на укладення договору оренди на новий термін (рівність умов, запропонованих претендентами; укладення договору оренди з іншою особою, відсутність у власника наміру використовувати майно для своїх потреб), ФОП Каралоп М.А. не позбавлена можливості звернутися за судовим захистом свого переважного права.
Оскільки предметом первісного позову ФОП Каралоп М.А. є зобов'язання укласти додаткову угоду до договору оренди №375 від 18.12.2013 продовженим на той самий строк (2 роки 364 дні - до 16.12.2019) і на тих самих умовах, тобто в порядку автоматичної пролонгації цього договору на підставі статті 764 ЦК, частини 4 статті 284 ГК та частини 2 статті 17 Закону №2269-ХІІ.
Відтак, розмежувавши відносини пролонгації договору оренди та переважного права на його укладення на новий строк, суд попередніх інстанцій цілком правильно не виходили за межі заявлених вимог та не аналізували законність переважного права у позивача, оскільки це не є предметом даного спору.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги з посиланням на норми права, якими керувався суд
Відповідно до частин 1, 2, 5 статті 236 ГПК у редакції, чинній з 15.12.2017, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
За наведених обставин, висновки судів попередніх інстанцій не можна вважати такими, що відповідають приписам статей 33, 34, 43, 84 ГПК у редакції, чинній до 15.12.2017, та статей 74, 76, 86, 269 ГПК в редакції, чинній з 15.12.2017, щодо всебічного, повного, об'єктивного і безпосереднього розгляду всіх обставин справи в їх сукупності.  
Надаючи правову кваліфікацію доказам, поданих сторонами з урахуванням фактичних і правових підстав вимог первісного та зустрічного позовів і заперечень на них, місцевий та апеляційний господарські суди дійшли передчасного висновку про обґрунтованість зустрічного позову та необґрунтованість первісного позову, як наслідок, оскаржувані рішення та постанову ухвалено з порушенням норм процесуального права.
Відповідно до пункту 1 частини 3 статті 310 ГПК в редакції, чинній з 15.12.2017, підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази. 
Оскільки передбачені статтею 300 ГПК в редакції, чинній з 15.12.2017, межі розгляду справи судом касаційної інстанції не надають йому права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази, постановлені у цій справі судові рішення підлягають скасуванню, а справа - передачі на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.  
З огляду на викладене колегія суддів вбачає підстави для часткового задоволення касаційної скарги. 
Під час нового розгляду справи місцевому господарському суду слід врахувати наведене, дослідити та об'єктивно оцінити аргументи учасників справи і всі зібрані у справі докази в їх сукупності, всебічно і повно з'ясувати фактичні обставини справи та, залежно від встановленого, прийняти обґрунтоване і законне судове рішення.
З огляду на те, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а справа - передачі на новий розгляд, з урахуванням статті 129 ГПК в редакції, чинній з 15.12.2017, розподіл судових витрат у справі, у тому числі витрат на оплату послуг адвоката та судового збору за подання апеляційної та касаційної скарг, має здійснити господарський суд, який прийматиме рішення по суті спору, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.
Враховуючи викладене та керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314-317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу Фізичної особи-підприємця Каралоп Марини Анатоліївни задовольнити частково. 
Рішення Господарського суду міста Києва від 18.10.2017 та постанову Київського апеляційного господарського суду від 21.02.2018 у справі №910/15387/17 скасувати. 
Справу №910/15387/17 передати на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає. 

Головуючий суддя                                                                         Ю.Я. Чумак

Судді:                                                                                              Т.Б.   Дроботова 

                                                                                             
    К.М. Пільков