ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 червня 2018 року 
м. Київ
Справа №  905/1601/17 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Чумака Ю.Я. - головуючого, Дроботової Т.Б., Пількова К.М.,
секретар судового засідання - Овчарик В.М.,
за участю представників:
від позивача - Монагарової О.Я. (адвокат),
від відповідача - Кулініча О.О. (адвокат), 
розглянувши касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Електроналадка" на рішення Господарського суду Донецької області від 28.09.2017 (суддя Паляниця Ю.О.) та постанову Донецького апеляційного господарського суду від 06.12.2017 (Попков Д.О. - головуючий, судді Зубченко І.В., Радіонова О.О.) у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Фрейд"
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Електроналадка"
про стягнення 2879362,09 грн.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог і рішень судів першої та апеляційної інстанцій
У липні 2017 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Фрейд" (далі - ТОВ "Фрейд", орендодавець) звернулося до Господарського суду Донецької області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Електроналадка" (далі - ТОВ "Електроналадка", орендар) про стягнення 2879362,09 грн. заборгованості за договором оренди №4-2012 від 18.09.2012 (далі - договір оренди №4-2012) за період з 01.09.2014 по 31.10.2015 включно.
Позовна заява обґрунтовується неналежним виконанням орендарем своїх зобов'язань з внесення орендної плати за договором оренди №4-2012. 
Рішенням Господарського суду Донецької області від 28.09.2017 позов задоволено повністю.
Рішення мотивоване положеннями статей 14, 525, 526, 530, 615, 629, 652, 759, 762 Цивільного кодексу України (далі - ЦК), статей 193, 283, 286 Господарського кодексу України (далі - ГК), Указу Президента України від 14.04.2014 №405/14, статті 1 Закону України "Про тимчасові заходи на період проведення антитерористичної операції" та статті 43 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК) в редакції, чинній до 15.12.2017, з урахуванням яких суд дійшов висновку про недоведеність неможливості використання ТОВ "Електроналадка" орендованого нерухомого майна у період з 01.09.2014 по 31.10.2015, оскільки проведення антитерористичної операції безпосередньо на території м. Донецька у цей період не є безумовним свідченням неможливості використання відповідачем орендованого майна, а надані орендарем накази від 16.07.2014, 21.07.2014, 29.08.2014, згідно з якими у зв'язку з виробничою необхідністю визначались нові робочі місця працівників ТОВ "Електроналадка" у м. Маріуполі, м. Дніпропетровську, м. Курахове, м. Запоріжжі, та сертифікати (висновки) Торгово-промислової палати України від 30.10.2014 №1257 і №1258, якими засвідчено настання обставин непереборної сили з 14.04.2014 ТОВ "Електроналадка" при здійсненні господарської діяльності на території Донецької області та дотриманні норм законодавчих актів України, які стосуються справляння податків та обов'язкових платежів, продовження граничних строків для подання податкової декларації, не є належними доказами неможливості використання орендованого офісного приміщення.
Постановою Донецького апеляційного господарського суду від 06.12.2017 рішення від 28.09.2017 скасовано в частині задоволення позовних вимог про стягнення з ТОВ "Електроналадка" 1182360,81 грн. орендної плати за період з 01.09.2014 по 31.03.2015 та прийнято нове рішення про стягнення з відповідача на користь позивача 1697001,28 грн. заборгованості за договором оренди №4-2012 за період з 01.09.2014 по 31.10.2015 включно.
Постанова мотивована приписами частини 4 статті 762 ЦК та статей 34, 35 ГПК в редакції, чинній до 15.12.2017, застосовуючи які апеляційний суд дійшов висновку щодо належності стягнення з відповідача 1696994,28 грн. орендної плати за договором оренди №4-2012 за період з 01.04.2015 по 31.10.2015, тоді як за період з 01.09.2014 по 31.03.2015 належна до стягнення зменшена сума орендної плати повинна становити 7 грн. (по 1 грн. в місяць), що є адекватним фактичним обставинам справи та відповідає балансу інтересів сторін у контексті принципів справедливості та розумності, а необхідність зменшення чи звільнення від внесення орендної плати за інший стягуваний період (з 01.04.2015 по 31.10.2015) відповідачем доведено не було.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
Не погоджуючись з рішенням місцевого суду та постановою апеляційної інстанції, ТОВ "Електроналадка" звернулося з касаційною скаргою, в якій просить рішення і постанову скасувати та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
В обґрунтування своєї правової позиції скаржник посилається на неправильне застосування судами частини 4 статті 762 ЦК, помилкове незастосування частини 6 статті 762 ЦК, та порушення статей 33, 35 ГПК в редакції, чинній до 15.12.2017, наголошуючи на тому, що: 1) з урахуванням пунктів 4.1.1, 4.2.1 договору оренди №4-2012 (в редакції додаткової угоди від 04.06.2014) заборгованість відповідача за 14 місяців (з 01.09.2014 по 31.10.2015) може становити не більше 1075605,30 грн. (9256,50 дол. США х 8,30 х 14), тоді як позивачем надано розрахунок заборгованості з орендної плати за середньозваженим міжбанківським курсом (а.с.63-64 том 1), що є явно завищеним; 2) проведення орендних платежів з квітня до вересня 2014 року (початковий етап здійснення антитерористичної операції (далі - АТО)) жодним чином не позбавляє відповідача права на звільнення від орендної плати за наступний період, оскільки вимог щодо зменшення орендної плати орендар не висував, на відміну від таких пропозицій з боку орендодавця; 3) норма частини 6 статті 762 ЦК не ставить можливість її застосування у залежність від попереднього обговорення сторонами питання про зменшення розміру орендної плати та недосягнення ними згоди з цього питання; 4) переведення працівників ТОВ "Електроналадка" на безпечну контрольовану органами влади України територію з формулюванням "у зв'язку з виробничою необхідністю" не спростовує факту існування загрози їх життю та здоров'ю у м. Донецьку з самого початку проведення АТО, оскільки обставини проведення на території м. Донецька активних бойових дій, що супроводжувалися численними руйнуваннями, загибеллю та пораненням людей, порушенням звичайного порядку життєдіяльності та здійснення господарської діяльності є загальновідомими; 5) апеляційний суд не навів правового обґрунтування, чому з 01.09.2014 розмір орендної плати зменшено до 1 грн. на місяць, а з квітня по жовтень 2015 року збільшено до  9256,50 дол. США за міжбанківським курсом, тим більше, що угоду про зміну розміру орендної плати з 01.09.2014 між сторонами не було укладено.
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи (доводи, викладені у відзивах та запереченнях на касаційну скаргу) 
Позивач у відзиві на касаційну скаргу просить залишити її без задоволення з тих мотивів, що: 1) розрахунок заборгованості з орендної плати є правильним з урахуванням змісту пунктів 4.1.1, 4.2.1 договору оренди №4-2012 (в первісній редакції від 18.09.2012), позаяк додаткові угоди від 02.04.2014, від 05.05.2014 та від 04.06.2014, на які посилається скаржник, обмежилися виключно врегулюванням порядку і розміру орендної плати за квітень-червень 2014 року; 2) відповідачем не доведено об'єктивної неможливості використання орендованого приміщення внаслідок ведення АТО, прикладами якої (неможливості) в розумінні частини 6 статті 762 ЦК могли б бути захоплення приміщення третіми особами, руйнування чи пошкодження його внаслідок терористичних актів, виведення з ладу обслуговуючих систем та комунікацій в цьому; 3) переведення працівників ТОВ "Електроналадка" на безпечну контрольовану органами влади України територію сталося у зв'язку з виробничою необхідністю орендаря, а не через неможливість використання приміщення.
Доводи, за якими суд касаційної інстанції погодився або не погодився з висновками суду першої та апеляційної інстанцій
Заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, колегія суддів Касаційного господарського суду вважає за необхідне касаційну скаргу задовольнити частково з таких підстав.
Як встановлено судами першої та апеляційної інстанцій, 18.09.2012 між ТОВ "Фрейд" (орендодавець) та ТОВ "Електроналадка" (орендар) укладено договір оренди №4-2012, за умовами п.2.1 якого орендодавець зобов'язався передати, а орендар прийняти в оренду приміщення, зазначене у пункті 1.9 статті 1 договору.
У пункті 1.9 договору оренди №4-2012 визначено, що приміщення - частина будівлі торгівельно-виставкового комплексу, розташованого за адресою: м. Донецьк, вул. Б.Хмельницького, 40, площею 561кв.м, яка розташована на другому поверсі будівлі і належить орендодавцю на праві приватної спільної часткової власності на підставі договору міни від 26.06.2009. Право власності зареєстровано Комунальним підприємством бюро технічної інвентаризації м. Донецька 06.07.2009 за №27370078.
Згідно з пунктом 3.1 договору оренди №4-2012 строк оренди починається з дати початку оренди та закінчується через 35 місяців. Сторони даного договору визначають, що датою початку оренди є дата підписання акту приймання-передачі приміщення.
На виконання умов договору оренди №4-2012, 30.11.2012 ТОВ "Фрейд" передало, а  ТОВ "Електроналадка" прийняло в оренду за актом приймання-передачі частину нежитлової будівлі торгівельно-виставкового комплексу, розташованої за адресою: м. Донецьк, пр. Б.Хмельницького, 40, площею 561кв.м.
У пункті 4.1 договору оренди №4-2012 сторони дійшли згоди, що орендна плата за кожний місяць користування приміщенням складається з двох частин та визначається наступним чином:
- перша частина орендної плати - 67320грн., в т.ч. ПДВ 20%, що складає на дату укладення договору суму еквіваленту 8415 доларів США за курсом 8 грн., за 1 долар США. Сторони погоджуються, що при здійсненні кожного платежу орендної плати у кожному новому календарному році, ця частина орендної плати підлягає коригуванню шляхом множення на коефіцієнт 1,1 (пункт 4.1.1);
- друга частина орендної плати - 38571 грн., в т.ч. ПДВ 20% (пункт 4.1.2).
Відповідно до пункту 4.2.1 договору оренди №4-2012, частина орендної плати, зазначена у п.4.1.1 договору, сплачується орендарем з дати початку оренди щомісячно не пізніше 4 числа місяця, за який здійснюється оплата, шляхом перерахування коштів на поточний рахунок орендодавця в гривнях згідно відношення гривні до долару США по середньозваженому міжбанківському курсу купівлі і продажу долару США на попередню дату від дати оплати, але не нижче курсу, встановленого в п.4.1.1 договору. За перший місяць користування приміщенням перша частина орендної плати сплачується орендарем не пізніше 4 календарних днів з дати початку оренди. 
Своєю чергою, згідно з пунктом 4.2.2 договору частина орендної плати, зазначена в п.4.1.2 цього договору, сплачується орендарем авансом наступним чином: 
- за перші 18 місяців оренди сума 694278 грн. на протязі 3 календарних днів після укладання договору; 
- за наступні 7 місяців оренди сума 269997 грн. на протязі 17 календарних днів після укладання договору;
- за останні 9 місяців оренди сума 385710 грн. на протязі 30 календарних днів після укладання договору.
Сторони неодноразово змінювали редакції пунктів 4.1.1, 4.2.1 договору оренди №4-2012, зокрема, додатковими угодами від 02.04.2014, від 05.05.2014 та від 04.06.2014 викладено ці пункти в наступній редакції:
- "4.1.1. Перша частина орендної плати за квітень, травень, червень 2014 року становить 76828,96грн, в т.ч. ПДВ 20%, що складає на дату укладання додаткової угоди суму еквіваленту 9256,50 доларів США за курсом 8,30грн за 1 долар США";
- " 4.2.1. Частина орендної плати, зазначена у п.4.1.1 договору, сплачується Орендарем з дати початку оренди щомісячно не пізніше 4 числа місяця, за який здійснюється оплата, шляхом перерахування коштів на поточний рахунок Орендодавця в гривнях за курсом 8,30грн за 1 долар США".
Згідно з пунктом 7.2.2 договору оренди №4-2012 орендар зобов'язався своєчасно сплачувати орендодавцю орендну плату у відповідності до умов цього договору.
У пункті 16.7 договору оренди №4-2012 сторони погодили, що у разі тимчасової неможливості використання орендарем приміщення з незалежних від орендаря причин, в тому числі обставин непереборної сили, орендар звільняється від обов'язку сплати орендних платежів за весь такий період.
З матеріалів справи вбачається, що відповідач свої зобов'язання з оплати другої частини орендної плати, першої частини орендної плати до серпня 2014 року включно виконав у повному обсязі, що підтверджується довідкою з банку та випискою про рух коштів на рахунку позивача.
Судами також встановлено, що листом №19/2555 від 01.09.2014 відповідач звернувся до орендодавця з пропозицією внести зміни до договору оренди та звільнити ТОВ "Електроналадка" від орендної плати починаючи з вересня 2014 року по березень 2015 року через проведення бойових дій на території Донецької області, що унеможливило користування ним орендованим приміщення та перебування там працівників відповідача.
12.09.2014 позивач у відповідь на вказаний лист надіслав на адресу Відповідача проект додаткової угоди до договору оренди №4-2012, в якій виклав пункти 4.1.1, 4.1.2, 4.1.2, 4.2.2, 12.3, 12.4 та 12.5 цього договору в новій редакції, зокрема, запропонував встановити розмір першої частини орендної плати з вересня 2014 року по березень 2015 року включно в розмірі 1 грн. в місяць.
В свою чергу, відповідач листом №01/269 від 19.03.2015 повідомив ТОВ "Фрейд", що на підставі пункту 6.7 договору оренди №4-2012 він звільняється від обов'язку сплати орендних платежів у зв'язку з неможливістю користуватися орендованим майном через проведення АТО на території міста Донецьку (на весь період його проведення) та виниклих у зв'язку з цим обставин, про що він неодноразово повідомляв позивача.
Крім того, листом №01/1450 від 05.11.2015 ТОВ "Електроналадка" повідомило позивача, що 26.10.2015 на виконання пункту 13.2 договору оренди №4-2012 представник відповідача ОСОБА_7 прибув за адресою місцезнаходження ТОВ "Фрейд" для формування двосторонньої комісії та подальшої передачі орендованого приміщення орендодавцю з підписанням акту прийому-передачі, проте, за вказаною адресою працівників та керівництва ТОВ "Фрейд" не було.
В основу оскаржуваної постанови покладено висновок апеляційного суду про недоведеність передбачених законом підстав для звільнення відповідача від внесення орендної плати за спірний період, але за період з 01.09.2014 по 31.03.2015 належна до стягнення сума орендної плати повинна становити 7 грн. (по 1 грн. в місяць), що є адекватним фактичним обставинам справи та відповідає балансу інтересів сторін у контексті принципів справедливості та розумності, оскільки висування вимог з приводу орендної плати, які потребують погодження з орендодавцем, охоплюється саме частиною 4 статті 762 ЦК, а частина 6 цієї статті не передбачає необхідності жодних погоджень орендарем правових наслідків обставин неможливості користування об'єктом оренди. При цьому суд зазначив, що сама по собі відсутність посилань відповідача на необхідність застосування до спірних відносин частини 6 статті 762 ЦК жодною мірою не обмежує суд у наданні належної правової кваліфікації аргументам орендаря та застосуванні відповідної норми матеріального права.
Колегія суддів погоджується з висновками судів про те, що сертифікати Торгово-промислової палати України від 30.10.2014 №1257 і №1258, якими засвідчено настання з 14.04.2014 обставин непереборної сили при здійсненні ТОВ "Електроналадка" господарської діяльності на території Донецької області та дотриманні норм законодавчих актів України, які стосуються справляння податків та обов'язкових платежів, продовження граничних строків для подання податкової декларації, не є належними доказами неможливості використання орендованого офісного приміщення та ніяким чином не звільняють відповідача від виконання зобов'язань з внесення орендної плати за договором оренди №4-2012, оскільки згідно зі статтею 6.2 Регламенту засвідчення Торгово-промисловою палатою України та регіональними торгово-промисловими палатами форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), затвердженого рішенням президії ТПП України      від 15.07.2014 №40(3) (чинного станом на 30.10.2014) форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) засвідчуються за заявою зацікавленої особи по кожному окремому договору, контракту, угоді тощо, а також по податкових та інших зобов'язаннях/обов'язках, виконання яких настало згідно з законодавчим чи іншим нормативним актом або може настати найближчим часом і виконання яких стало неможливим через наявність зазначених обставин.
Проте, колегія суддів вважає передчасними висновки судів першої та апеляційної інстанцій про наявність підстав для задоволення позовних вимог з огляду на таке.
Відповідно до частини 4 статті 14 ЦК особа може бути звільнена від цивільного обов'язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства.
Згідно з частинами 4 і 6 статті 762 ЦК наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
При цьому незалежними від волі орендаря обставинами є, зокрема, але не виключно: форс-мажорні обставини (бойові дії на сході України, стихійні лиха), незаконне захоплення майна іншою особою, неповідомлення орендодавцем орендаря про права третіх осіб на майно (наприклад, право застави, при реалізації якого може накладатися арешт на майно, що унеможливлює доступ орендаря до нього), аварійний чи незадовільний технічний стан майна, відсутність опалення та інших комунікацій в опалювальний період, що обумовлюють його непридатність для експлуатації за призначенням, правомірне зайняття приміщення третьою особою на підставі договору оренди, раніше укладеного з орендодавцем. 
Колегія суддів зазначає, що при настанні таких обставин, які настають вже після укладення договору оренди, належними доказами на підтвердження неможливості використання майна є: сертифікат торгово-промислової палати щодо форс-мажорних обставин, документально оформлені результати розгляду заяв та скарг до правоохоронних органів, акт державного виконавця про арешт майна та його передачу третій особі на відповідальне зберігання, судове рішення у справі за позовом про усунення перешкод у користуванні майном, висновок судової експертизи про аварійний стан об'єкта оренди, рішення компетентного державного органу про початок його реконструкції, реставрації чи капітального ремонту тощо.
Як встановлено судами, відповідач в обґрунтування підстав звільнення від орендної плати посилається саме на норму частини 6 статті 762 ЦК, вважаючи, що незалежні від його волі обставини, які з 01.09.2014 унеможливлюють використання орендованого приміщення, розташованого у м. Донецьку, є загальновідомими та пов'язані з проведенням на території м. Донецька у цей період активних бойових дій, що супроводжувалися численними руйнуваннями, загибеллю та пораненням людей, порушенням звичайного порядку життєдіяльності та здійснення господарської діяльності, відтак, в силу приписів частини 2 статті 35 ГПК в редакції, чинній до 15.12.2017, не потребують доказування.
В свою чергу, апеляційний суд, дійшовши висновку про те, що висування вимог з приводу орендної плати, які потребують погодження з орендодавцем, охоплюється саме частиною 4 статті 762 ЦК, а частина 6 цієї статті не передбачає необхідності жодних погоджень орендарем правових наслідків обставин неможливості користування об'єктом оренди, та, як наслідок, зменшивши розмір стягуваної заборгованості з орендної плати до 1696994,28 грн., неправильно застосував до спірних правовідносин норму частини 4 статті 762 ЦК, за змістом якої передумовою для зменшення орендної плати є направлення орендарем відповідної вимоги орендодавцю, чого з матеріалів справи не вбачається та судами не встановлено. Адже, орендар зазначеним правом не скористався та у своїх листах наполягав на звільненні від сплати орендної плати взагалі на весь час проведення АТО, що також узгоджується з пунктом 16.7 договору оренди №4-2012.
Разом з тим, відповідно до частини 1 статті 43 ГПК в редакції, чинній до 15.12.2017 (на час прийняття оскаржуваних судових рішень), господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.
Згідно з частиною 2 статті 101 ГПК в редакції, чинній до 15.12.2017, апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.
Відповідно до пунктів 7, 8 частини 2 статті 105 ГПК в редакції, чинній до 15.12.2017, у постанові суду апеляційної інстанції мають бути зазначені обставини справи, встановлені апеляційною інстанцією, доводи, за якими апеляційна інстанція відхиляє ті чи інші докази, мотиви застосування законів та інших нормативно-правових актів; у разі скасування або зміни рішення місцевого господарського суду - доводи, за якими апеляційна інстанція не погодилась з висновками суду першої інстанції.
В порушення вимог статей 43, 84, 101, 105 ГПК в редакції, чинній до 15.12.2017, судами першої та апеляційної інстанцій під час розгляду справи не надано належної правової оцінки листам ТОВ "Електроналадка" в їх сукупності (а.с.133-138, 218-234 том 1), в яких відповідач зазначав про неможливість користування орендованим приміщенням через проведення АТО на території міста Донецька, внаслідок чого судами належним чином не було відхилено доводи скаржника про наявність передбачених пунктом 16.7 договору оренди №4-2012 обставин, які зумовлюють тимчасову неможливість використання орендованого приміщення з незалежних від орендаря причин, та можуть слугувати підставою для звільнення від внесення орендної плати за весь час існування цих обставин.
Зокрема, встановивши факти переведення працівників ТОВ "Електроналадка" у липні-серпні 2014 року на безпечну контрольовану органами влади України територію з огляду на існування реальної загрози їх життю та здоров'ю і подальшого демонтажу і вивезення орендарем свого майна з орендованого офісного приміщення у грудні 2014 року, суди не дослідили того, чи не може це свідчити про неможливість фактичного використання об'єкта оренди у період з січня по жовтень 2015 року, за який також нараховувалася орендна плата, що, в свою чергу, може істотно вплинути на розмір спірної заборгованості. 
Судами попередніх інстанцій також не спростовано доводи відповідача про те, що обставини проведення антитерористичної операції на території Донецької та Луганської областей, які в розумінні унеможливлюють використання орендованого приміщення з незалежних від орендаря причин, є загальновідомими і в силу приписів частини 2 статті 35 ГПК в редакції, чинній до 15.12.2017, не потребують доказування.
При цьому, судами залишено поза увагою те, що здійснення орендних платежів з квітня до вересня 2014 року (початковий етап антитерористичної операції (далі - АТО)) жодним чином не позбавляє відповідача права на звільнення від сплати орендної плати у наступний період, оскільки вимог щодо зменшення орендної плати орендар не висував, на відміну від таких пропозицій з боку орендодавця. 
Разом з тим, колегія суддів зауважує, що норма частини 6 статті 762 ЦК не ставить можливість її застосування у залежність від попереднього вирішення сторонами договору оренди питання про зменшення розміру орендної плати в тому числі в разі недосягнення ними згоди з цього приводу.
Водночас, судами не відхилено належним чином твердження скаржника про те, що переведення працівників ТОВ "Електроналадка" на безпечну контрольовану органами влади України територію з формулюванням "у зв'язку з виробничою необхідністю" не спростовує факту існування реальної загрози їх життю та здоров'ю у м. Донецьку як з самого початку проведення АТО, так і під час активної фази бойових дій, що припала на липень-вересень 2014 року. 
З урахуванням вказаних вище норм законодавства судам необхідно було надати належну правову оцінку тим обставинам, що орендоване Відповідачем приміщення знаходиться у м. Донецьку, тобто на території проведення АТО, та достеменно з'ясувати, чи такі обставини унеможливлюють використання відповідачем об'єкта оренди в розумінні частини 6 статті 762 ЦК (наведена правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 07.02.2018 по справі №910/304/16).
За наведених обставин, колегія суддів вважає помилковим висновок апеляційного суду про необхідність стягнення орендної плати у сумі 7 грн. за період з 01.09.2014 по 31.03.2015, що ґрунтується на неправильному застосуванні цим судом частини 4 статті 762 ЦК, тоді як відповідач в обґрунтування заперечень проти позову послався на частину 6 цієї статті, а додаткову угоду про зміну розміру орендної плати в бік її зменшення у зазначений період між сторонами укладено не було. 
Разом з тим, передчасним є висновок суду першої інстанції про задоволення позову в повному обсязі, який ґрунтується передусім на обставинах сплати відповідачем орендної плати після початку АТО протягом квітня-серпня 2014 року, тобто поза межами спірного періоду, а також на твердженнях про необхідність захисту орендарем своїх прав шляхом заявлення позову про розірвання договору оренди у зв'язку з істотною зміною обставин (стаття 652 ЦК), що вочевидь виходить за межі предмета даного спору.
Мотиви прийняття або відхилення кожного аргументу, викладеного в касаційній скарзі та відзиві на касаційну скаргу 
Касаційна інстанція погоджується з доводами скаржника про те, що проведення орендних платежів з квітня до вересня 2014 року (початковий етап здійснення АТО) жодним чином не позбавляє відповідача права вимагати звільнення від внесення орендної плати у наступному періоді на підставі частини 6 статті 762 ЦК, оскільки вимог щодо зменшення орендної плати орендар не висував, на відміну від таких пропозицій з боку орендодавця.
Також заслуговують на увагу аргументи орендаря про те, що переведення працівників ТОВ "Електроналадка" на безпечну контрольовану органами влади України територію з формулюванням "у зв'язку з виробничою необхідністю" не спростовує факту існування реальної загрози їх життю та здоров'ю у м. Донецьку з самого початку проведення АТО, оскільки обставини проведення на території м. Донецька активних бойових дій, що супроводжувалися численними руйнуваннями, загибеллю та пораненням людей, порушенням звичайного порядку життєдіяльності та здійснення господарської діяльності є загальновідомими і не потребують доказування в силу приписів частини 2 статті 35 ГПК в редакції, чинній до 15.12.2017.
Крім того, колегія суддів погоджується з твердженням скаржника про те, що апеляційний суд не навів правового обґрунтування, чому ним з 01.09.2014 розмір орендної плати зменшено до 1 грн. на місяць, а з квітня по жовтень 2015 року збільшено до 9256,50 дол. США за міжбанківським курсом, тим більше, що угоду про зменшення розміру орендної плати з 01.09.2014 між сторонами так і не було укладено.
Разом з тим, колегія суддів вважає вірними наведені у відзиві на касаційну скаргу доводи позивача про правильність розрахунку заборгованості з орендної плати з урахуванням змісту пунктів 4.1.1, 4.2.1 договору оренди №4-2012 (в первісній редакції від 18.09.2012), позаяк додаткові угоди від 02.04.2014, від 05.05.2014 та від 04.06.2014, на які посилається скаржник, обмежилися виключно врегулюванням порядку і розміру орендної плати за квітень-червень 2014 року. 
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги з посиланням на норми права, якими керувався суд
Відповідно до частин 1, 2, 5 статті 236 ГПК у редакції, чинній з 15.12.2017, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
За наведених обставин, висновки судів попередніх інстанцій щодо задоволення позовних вимог не можна вважати такими, що відповідають приписам статей 35, 43, 84, 101, 105 ГПК у редакції, чинній до 15.12.2017, щодо всебічного, повного, об'єктивного і безпосереднього розгляду всіх обставин справи в їх сукупності.  
Надаючи правову кваліфікацію доказам, поданих сторонами з урахуванням фактичних і правових підстав вимог первісного позову і заперечень на них, місцевий та апеляційний господарські суди дійшли передчасного висновку про обґрунтованість позовних вимог, як наслідок, оскаржувані рішення та постанову ухвалено з порушенням норм процесуального права (статті 35, 43, 84, 101, 105 ГПК в редакції, чинній до 15.12.2017).
Відповідно до пункту 1 частини 3 статті 310 ГПК в редакції, чинній з 15.12.2017, підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази. 
Оскільки передбачені статтею 300 ГПК в редакції, чинній з 15.12.2017, межі розгляду справи судом касаційної інстанції не надають йому права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази, постановлені у цій справі судові рішення підлягають скасуванню, а справа - передачі на новий розгляд до Господарського суду Донецької області.  
З огляду на викладене колегія суддів вбачає підстави для часткового задоволення касаційної скарги. 
Під час нового розгляду справи місцевому господарському суду слід врахувати наведене, дослідити та об'єктивно оцінити аргументи учасників справи і всі зібрані у справі докази в їх сукупності, всебічно і повно з'ясувати фактичні обставини справи та, залежно від встановленого, прийняти обґрунтоване і законне судове рішення.
З огляду на те, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а справа - передачі на новий розгляд, з урахуванням статті 129 ГПК в редакції, чинній з 15.12.2017, розподіл судових витрат у справі, у тому числі витрат на оплату послуг адвоката та судового збору за подання апеляційної та касаційної скарг, має здійснити господарський суд, який прийматиме рішення по суті спору, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.
Враховуючи викладене та керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314-317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Електроналадка" задовольнити частково. 
Рішення Господарського суду Донецької області від 28.09.2017 та постанову Донецького апеляційного господарського суду від 06.12.2017 у справі №905/1601/17 скасувати.
Справу №905/1601/17 передати на новий розгляд до Господарського суду Донецької області. 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий суддя                                                                           Ю.Я. Чумак

Судді:                                                                                                Т.Б.      Дроботова
                                                                                                          
                                                                                                          К.М. Пільков